海外投资房产有哪些风险_海外房产投资看重什么资质

1.购买澳洲投资房产主要注意哪些问题

2.如果有200万，你选择国内买房还是海外投资？

3.澳洲房产跟他国房产相比怎么样，比如美国，欧洲？他们要交土地税和遗产税吗？

1、发展历史悠久，中介事业发达

国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一

套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。

2、法规健全

如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。

3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化

美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是： （1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人： 年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务， 法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发， 要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。

美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。 中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。

4、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应

美国“威茨特”经纪人组织有6000人，有自己专门发行的房地产广告信息，组成了跨州的联销店。香港的“仲量行”在全球27个国家设有69个办事处，职工近4000人。为了加强实力，著名中介公司香港测量师行、戴玉祥产业咨询公司、 英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行，进行房地产服务的跨国经营。

日本、台湾的房地产中介的组织方式都不是独立经营，主要3种形式是； 直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。

5、充分集信息，利用网络信息技术

源于美国的MLS——“多重上市服务” 系统风行于欧美国家， 而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。 在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。

6、国外大型中介机构抢滩中国

由于普遍看好中国市场， 特别是中国加入WTO，将是未来10年世界上最大的房地产市场之一，许多国外中介公司意欲进驻中国。全球规模最大的特许经营房地产中介体系——美国“21世纪不动产”已在中国内地全面启动，继去年10月在北京设立总部之后，短短几个月内，触角已延伸到中国许

多省市地区，所到之处反响强烈。在“每家加盟店都独立拥有和运营”的原则下，“21世纪不动产”为各个合作商提供先进的经营系统以及专业的帮助和辅导，充当其房地产中介业务的长期顾问。它的合作商可以利用其强大的品牌，吸引国际、国内的更多客户，通过互联网共享系统内丰富的信息，以及靠体系的规模效应降低自身运营成本。 1、发展历史悠久，中介事业发达

国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一

套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。

2、法规健全

如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。

3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化

美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是： （1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人： 年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务， 法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发， 要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。

美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。 中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。

4、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应

美国“威茨特”经纪人组织有6000人，有自己专门发行的房地产广告信息，组成了跨州的联销店。香港的“仲量行”在全球27个国家设有69个办事处，职工近4000人。为了加强实力，著名中介公司香港测量师行、戴玉祥产业咨询公司、 英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行，进行房地产服务的跨国经营。

日本、台湾的房地产中介的组织方式都不是独立经营，主要3种形式是； 直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。

5、充分集信息，利用网络信息技术

源于美国的MLS——“多重上市服务” 系统风行于欧美国家， 而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。 在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。

6、国外大型中介机构抢滩中国

由于普遍看好中国市场， 特别是中国加入WTO，将是未来10年世界上最大的房地产市场之一，许多国外中介公司意欲进驻中国。全球规模最大的特许经营房地产中介体系——美国“21世纪不动产”已在中国内地全面启动，继去年10月在北京设立总部之后，短短几个月内，触角已延伸到中国许

多省市地区，所到之处反响强烈。在“每家加盟店都独立拥有和运营”的原则下，“21世纪不动产”为各个合作商提供先进的经营系统以及专业的帮助和辅导，充当其房地产中介业务的长期顾问。它的合作商可以利用其强大的品牌，吸引国际、国内的更多客户，通过互联网共享系统内丰富的信息，以及靠体系的规模效应降低自身运营成本。

购买澳洲投资房产主要注意哪些问题

1、澳大利亚的生活水准属于世界上最高的国家之一,其生活成本却大大低于包括美国、英国、德国、日本、香港、新加坡和加拿大等许多国家和地区。2、澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，经济之都悉尼已连续多年被评为世界五大最佳居住城市。拥有可人的气候、生活环境独特而舒适、社会与文化的基础建设质量高。同时，文化之都墨尔本也是世界最适合居住的城市之一。3、 澳大利亚对国民和移民均有完善的健康保障体系。国内比较多的商业移民和技术移民都可以享受到其政策，尤其是商业移民持有163VISA的移民家庭，虽然是4年的临时居住证，但是4年内，全家享受医疗等政策，孩子在18岁前选择公立学校都是免费的，而婴儿更有牛奶津贴等补助。4、澳洲房地产市场名列世界第一类高度透明。澳洲的开发商楼盘的价格，海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一价格。5、澳洲房地产 近40年来平均每七至十年即可增值一倍。有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式。6、购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内近期推出里70年使用权到期后可能要有偿续期，而在澳洲则是世代相传，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。7、海外投资人在澳洲银行最高可获得80% 房地产额;个人购房消费首付10%,与当地居民一样享受房屋权。海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行，方便、便捷的能够体会到国外的实惠。澳洲房产相关8、澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零，因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格，对客户的财产和收入都有一定要求，这样就最大限度的保证里的安全。9、专家预测：悉尼、墨尔本、黄金海岸、布里斯班等主要城市的房地产到2012年，可能增值一倍以上。此论增值周期由2006年底开始发起，所以到2012年之前澳洲物业的增长态势较好，而墨尔本作为主要移民城市更是潜力长远，而黄金海岸和布里斯班作为世界级的旅游胜地优势就更加突出了。10、眼光远，澳洲鼓励一年以上的置业。规定一年以上的楼宇买卖所得增值税减半。在澳洲买房，如果您持有一年内出售，将会征收高达49%的增值税，而持有一年以上则为25%。因此在澳洲置业是一种长远的投资行为，而不是一种投机行为。11、在澳洲，对从事房地产中介活动的专业人员有严格的监管，对他们中某些触犯法律的行为惩罚是十分严厉的，最高达七年刑期。因此如果海外投资客购买下物业交由当地房产中介管理有严格的法律保护，十分有利的保护了海外的投资者。12、在澳洲置业，专业化的一站式成交系统不仅可以令中国投资者避开许多困难，且能快捷地完成购置程序，置业后还可以连带获得全面的出租和管理服务。现在国内的众多澳洲房产中介公司，从咨询房屋，看房，成交，律师签约，，交房，出租都是一站式服务，更有一些本身就具有移民和留学资质更加方便了国内客户在一家就能完成所有想完成是事，可以说是事半功倍。澳洲房产交易流程

如果有200万，你选择国内买房还是海外投资？

首先呢,思想观念最重要。我们应摆正我们的思想观点，我们投资的是澳洲市场，而不是国内市场，所以请投资澳洲市场的人，不要戴着国内市场的眼镜去看待澳洲市场。

第二，找准专业人士。术业有专攻，拔牙我们肯定是找牙医，剪头发我们肯定是去理发店，投资澳洲房产，我们则应该找这方面的专家。成功人士都拥有自己的理财团队，其中包含各行业的精英，可以准确的判断出投资那些项目是有利的，可以获得收益。

第三，我们需要综合考虑。选房标准，我们要从区域、中位成交价、升值空间、性价比、租金回报率、空置率、及将来转手等因素去考虑，而不是随随便便的看着喜欢就可以。

第四，购买保险。保险很重要，澳洲的主要城市都是沿海的，虽然澳洲灾害性天气较少，但是我们还是要防患于未然，而且澳洲的保险行业很完善，对付这类风险最好的办法就是买保险。

第五，找好律师。律师，在购房时不要小看律师的职责，客户在购房时每一笔钱都是放到律师的信托账户中的，而不是直接给开发商的，只有每期完工时，律师才会把您的钱付给开发商，如果中途开发商弃房，那么他不会拿到您的一分钱。

第六，记得验房。验房，在交房后7天之内，客户是可以验房的，如果任何质量问题，是可以提出来的，开发商会去完善，如果您没有时间去验房，那么您可以聘请专业的验房机构带您验房，确保您的房子无误。通过以上几点的干预，可以减少在海外投资的风险，使您的投资真正做到“心里有底。

　最近越来越多关于澳洲房产的政策消息出台，澳洲市场到底会是一个什么方向呢？澳洲房产市场火热，交易量激增。整个悉尼、墨尔本还有布里斯班处在了一个不断加速的房产交易链条之中。一个又一个楼盘，一次又一次交换合同，在这里面无论发展商、买家、银行还是中介都看到了机会和收益。

楼花热卖，皆大欢喜，却也埋下了很多成交隐患。在这个当口又有多少人认真想过，两年、三年之后项目成交的时候，我们将会面临多少风险？当每个人都拼命挤进市场想要分一块蛋糕的时候，谁来保证那些缺乏经验的发展商能够按时交房？谁来保证那些遍地开花的中介能够严谨负责？谁来保证买下您隔壁物业的邻居不会成为您物业增值的杀手？又有谁来保证您交割前可以顺利的批准？

交割风险

一切在成交时可能产生的风险都统称为“成交风险（Settlement Risk）”。这些风险不仅影响着买房者一方，而是买家、发展商和中介一损俱损，一荣俱荣。尽管澳大利亚审慎监管委员会（Australian Prudential Regulation Authority， APRA）试图通过收紧投资让澳大利亚不断上涨的房地产价格降温，这个举措也也同样也增加了澳洲房产市场的交割风险。这一系列收紧投资的政策，降低了房地产市场的增长势头，但也增加了经济衰退的风险。那么，对购房者来说这意味着什么？

购房者最终为何会不履行交割？

交割能力

有些时候买家可能会遇到一些情况，致使他别无选择，只能不履行交割。例如，客户有多余的债务，没有额外的借贷能力获取房屋。

影响这方面的一些因素包括：

1）

借贷能力：有许多朋友不确定自己真实的借贷能力，没有提前做好批准。如果您的债务（包括现有的抵押）比收入还多，您最终会违约。在您申请抵押前，合并所有的债务很重要的。

2）个人经济状况：突发，如失去工作，失去收入或经营企业失败会促使人们违约。还比如资金受困于其他投资无法及时转移用于交割物业等。

3）立法和银行政策改变：这包括借款限额，税收政策，信贷政策，税收优惠，或外国投资审查委员会法律（Foreign Investment Review Board， FIRB）的改变。如果您是海外买家，当澳大利亚外汇汇率发生重大变化时，您都将受到严重影响。

澳洲房产跟他国房产相比怎么样，比如美国，欧洲？他们要交土地税和遗产税吗？

前几天站长被问了一个问题：“如果手持200万，应该在国内买房还是海外置业？”这个问题乍看容易，其实也得辩证分析，毕竟200万置业资金不是很多，也不是很少，在各地置业或投资会有不一样的结果，下面站长就来展开说说。

200万，这笔钱在之城长沙可以买到一套香江沿岸的高层观景大公寓；在人间天堂杭州，可以在买一套小户型享受人生；在美食和网红之都成都，可以在春熙路边来一套三居室欣赏街上来来往往的美女；也可以选择在双流买一套200多平米的别墅，安享晚年；但如果是打算工作和生活兼顾，又要拥有高品质的生活，还是北京比较合适。

工作居住适合北京

放眼全国，北京人均收入位居前列。据国家统计局2019年的数据显示，北京人均可支配收入突破5万元大关，位居全国第二。根据薪酬网相关资料显示，2019年北京的平均月薪领跑全国。而且北京作为首都，是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，人才、教育、科技优势明显。

从创新活力上看，北京是当之无愧的全球创新创业最活跃的城市，每天新产生约200家创新型企业，创业投资金额和案例数都占全国的30%左右。如果看科技创新的VC/PE投资，放眼全球各大城市，北京仅次于美国的硅谷。

而且近段时间北京二手房还降价不少，200万可以全款买到北京郊区二手房的一居室，比如东五环的草房附近，或者最西边的房山。那种小房子因为面积小，单价便宜，性价比高，200万全款买下的话，还不用付给银行很多利息。

如果手握200万存款再向银行的话，那可选择的余地就更多了，甚至可以买2、3居的新房，付完首付还可以余下些钱方便工作和生活，在这座超级大城市里拥有更多未来和可能性。

很多人提到买房就想到户口。虽然各地落户政策不断放开，但北京户口依然很难拿，目前户口指标大多是针对高精尖人才和国企员工的。但没有北京户口一样可以买房。如果是打算长期在北京工作和生活的话，当然有必要买房。而且买房宜趁早，这样就不用看房东的脸色，也可以按照自己的想法去装饰自己的小家。

目前北京70年产权的住宅项目购房资质基本可以分为三类：北京户口、北京工作居住证和外地户口。其中有北京工作居住证和北京户口的未婚人员可以购买一套房，已婚家庭可以购买两套房。

外地户口要在北京买住房，需要先满足连续5年的社保或个税缴纳。社保缴满5年，指自买房申购月起，之前连续满60个月，个税指自申房当年往前推连续5年，每年有一个月缴纳个税（时机买房时，往往需要社保和个税都满足要求）。

其中普通住宅首套房的首付比例为35%，二套首付比例为60%。举个例子，如果在北京购买价值500万的第二套普通住宅，按照首付60%的规定，需缴纳300万元的首付款。

北京房产交易的限购政策只针对70年产权的住宅，只有取得购房资格才能购买。如果纳税和社保缴纳不够的话，还可以选择50年产权的商办项目或者法拍房，这些都是不限购的，其中法拍房竞拍成功以后可凭人民法院裁定文书及协助执行通知书办理房屋过户。但一般是全款购买，不能。具体选择哪种方式还得看个人资金和需求了。

投资不妨看看泰国

如果是投资的话，泰国也比较适合，毕竟距离中国较近，旅游业也发达。而且泰国的房价比较低，在曼谷比较繁华的地段，一套普通的公寓大约需要100万人民币左右，虽然还有各种名目的税收，但加在一起也还是比不上我国一线城市的房价。如果把200万用于海外投资的话，还能剩下不少钱。所以从价格角度来分析，在泰国买房比较合适。

特别是泰国的芭堤雅，主要划分成三个区域，北部、南部和中部，热闹的海滩非常具有吸引力。当地不仅气候宜人，而且随着海滩的发展，这里也成了外籍人士的聚集地。

从芭堤雅市中心向偏远地区涌现的公寓和别墅如雨后春笋般逐年攀升，带动经济快速增长，吸引了很多人到泰国投资，甚至还有游客和外地人在此买房养老。芭堤雅房产已成为泰国置业非常重要的一部分。

国内多个城市都出台了限购政策，但泰国房产则没有限购一说，对外籍人士没有过多的政策约束。而且不同于中国房子70年产权，泰国产权分为永久和租赁产权两种，即便是外籍人士也可以享有永久产权。而且泰国的房产公寓一般都是精装修的，性价比比较高。

从投资收益分析，泰国繁华区的房子租金挺高，收益可观。比如曼谷商务区一套两居室的公寓，1个月的租金差不多在3000-4000人民币。但站长需要提醒的是，计算泰国房子租金收益时，不要简单地把月租金乘以12，因为这里属于旅游经济，通常只有旅游旺季才好招租，很难全年都找到租客。

随着经济发展，房子会不断升值。自2014年以来，泰国的建筑业GDP从550亿泰铢猛增至1200亿泰铢，建筑业的快速发展推动了泰国房地产市场的发展，使其成为继旅游业之后的又一经济支柱。

随着国人财力的增长，越来越多的人愿意为了子女教育、风景气候、生活节奏等因素在海外置业，其实除了泰国以外，还有不少国家的房产都值得我们多看多研究，因篇幅所限就不展开说了。

总之，如果你有200万闲置资金，究竟在国内买房还是海外置业，其实主要还是看你的生活规划。

春节将至，在此站长祝各位朋友：

鼠岁已赢十段锦，鼠年更上一层楼！

跟美国或者欧洲相比的话，澳大利亚的房产还是具有一定优势的，主要有以下几点：

1、和欧美相比，澳大利亚的生活水准同样属于比较高的国家，但其的生活却低于欧美主要的国家和地区。

2、澳大利亚拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。同时，文化之都墨尔本也被评为本年度“最适合人类居住城市”的冠军。

3、澳洲房产市场近40年来平均每七年即可增值一倍。澳洲房产市场有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，澳洲房产市场相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产市场的投资不失为一种稳健的方式。

4、在澳洲房产市场购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内近期推出的"70年使用权"到期后可能要有偿续期，而在澳洲房产市场则是世代相传，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。　　

5、海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产额；个人购房消费首付10%,与当地居民一样享受房屋权。海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行，方便且实惠。　

6、眼光远，澳洲鼓励一年以上的房产投资。规定一年以上的楼宇买卖所得增值税减半。在澳洲房产市场买房或投资，如果您持有一年内出售，将会征收高达49%的增值税，而持有一年以上则为25%.因此在澳洲房产市场置业是一种长远的投资行为，而不是一种投机行为。　

7、在澳洲，对从事澳洲房地产中介活动的专业人员有严格的监管，对他们中某些触犯法律的行为惩罚是十分严厉的，最高达七年刑期。因此如果海外投资客购买下澳洲房产市场的物业交由当地房产中介管理有严格的法律保护，澳洲房产市场十分有利的保护了海外的投资者。　　

8、在澳洲房产市场投资房地产，澳洲房产市场专业化的一站式成交系统不仅可以令中国投资者避开许多困难，且能在澳洲房产市场快捷地完成购置程序，置业后还可以连带获得全面的出租和管理服务。　　

9、澳洲大部分州对房地产不征遗产税，通常在其他许多国家里遗产税可高达40%以上。

如果你打算投资澳洲的话可以选择在中国有合法资质的澳洲房产中介公司，比如澳洲鼎丰。从咨询房屋、看房、成交、律师签约、、交房、出租都是一站式服务。