海外房产渠道_海外房产客户资源

1.最近英国房产比较火热，想问下伦敦的哪些地段比较好

2.海外买房不住 转手不易反成麻烦

原因：

1、泰国房产具有永久产权外籍人士和泰国人一样，拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代(无遗产税)，受法律保护。而国内房产只有70年产权。这也是为何您看到泰国有些城市道路比较拥挤，因为土地是私人的，不能强拆。也因此城市看起来有点破旧，对此我只能说，论现代化建设，全世界都比不上中国。

2、泰国房产价格相比国内更实惠中国房价摆在国际上都算贵的。北上广动辄单价3、4万/平，二三线城市也得1、2万;而泰国曼谷、普吉岛、华欣、甲米均价大约2—3万，芭堤雅、清迈大约1—2万，虽然两者单价看着好像差不多，但单价包含的内容大不相同。那么，泰国房产的单价都包含了什么?

(1)泰国房产基本是精装修公寓配有地板、卫浴、马桶、厨柜、空调、嵌入式衣柜等等，简单理解就是搬不走的都是您的。卫浴、空调品牌都很不错，有的楼盘还配的大金空调。您也不用为家具烦心，很多开发商都送家具，有的提供家具礼包供您挑选。相比国内，花一两百万买房子，一般还得再花房价的20-30%装修，购买泰国房产相当于又打了20-30%的折扣。(2)泰国公寓单价不含公摊面积泰国公寓单价按使用面积计算，不计公摊面积。想像一下，当您要求售楼人员看看70平米的2房1厅，那感觉却跟进到100平米的一样大!因为卖的是使用面积，脑袋一下子会转换不过来了。如果按国内房子大约公摊面积25%计算，这就相当于泰国房价又打了25%的折扣。

(3)配套设施完善泳池、健身房、房是必备的，而且免费。车位也是免费的。算下来保守估计相当于又节省了房价15%的费用。算上之前的装修费和公摊费，相当于节约了60-70%的隐性费用，这样算下来，泰国的房价实在太实惠了。

(4)物业管理完善泰国房产物业管理非常完善，而且多数大开发商旗下都有酒店式公寓管理公司，可以代理出租、管理等各种问题，基本上有求必应。3、过户及持有费用低购买泰国房产，没有房产税。只需在过户时交纳有关的税费，大约房价的6%，如果和开发商购买，一般买家只需支付其中的1%。在所有承认永久产权的国家里，泰国是极少数没有房产税的国家。而欧美澳加的房子都有每年1%-2%的房产税，并且是按当年的市值来计算。房价越上涨交得越多，60-70年就等于再买一套房子了，这么算下来和中国的70年产权相比没什么不同。并且他们还有遗产税。

4、出租回报率高泰国公寓平均年出租回报率在房价的5%-8%，有的地方可达15%。有的开发商还提供固定出租收益的包租服务，例如在普吉岛，最高的包租收益可达10%/年。这样算来，10年的租金就可拿回投资本钱，这还没算上房子本身的增值喔。而中国房产自住成本高，而出租回报率低，2%左右，人民币100-200万的房子在二三线城市大概能租个3000-4000元/月吧，租售比非常低。

最近英国房产比较火热，想问下伦敦的哪些地段比较好

一、强势网络平台

美国房产网是面向中国大众的房地产专业垂直纵深网站。

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二、专业网络营销

1. 媒体化运作

与其他网站的IT定位不同，房产网从诞生之日起就将专业的房地产网络媒体作为网站的追求目标，从人员构架，组织机构、内容设置等各个方面全文位打造热线的媒体特色，并以媒体化的方式运作，以媒体化的手法做推广，以媒体化的方式向着武汉房地产网络第一媒体的目标不断迈进。

美国房产网是第一个有自己专业编队伍的网站，他们长期活跃在市场中，从自己的视角出发，表达思想、传递资讯，及时地报道了美国各发展商的最新商情和市场反应、最新、最全，准确、及时，首发、原创成为业内对美国房产网的共同评价。

2．专业化团队

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三、特色推广服务

1.定向直投 --- 化被动为主动 目标用户点对点

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“定向”就是有针对性的而不是盲目的，“直投”就是直接投放到目标客户，定向广告就是把定向和直投这两种策略结合起来，根据用户的网络行为，对用户进行识别与甄选，针对与广告客户的产品存在潜在需求的用户，进行策略性广告信息投放；可覆盖武汉90%以上的宽带用户，通过匹配关键字、网址等，根据用户的爱好和所关注的内容，投放与之相匹配的广告信息；广告投放面广，不受广告展现形式和类型的限制；广告投放成功率高达93%以上。

电信作为基础电信运营商，独家推出定向直投的广告模式，必将为广告主的网络投放带来巨大的帮助。

2.植入 --- 寓广告于 植入面对面

植入式广告，因其鲜明而突出的植入特点，将广告信息从硬性接收变为双向互动和潜移默化的潜意识影响，从而成功地将广告信息的有效性和印象度大大提高。作为个性化的广告表现，植入广告切合了广告产品的功能特点，实现了小众传播与大众传播的结合。比起其它形式，和广告的融合能激发出更多的品牌回顾率。

美国房产网拥有一支队伍齐全的团队，专业的制作队伍与创意团队不仅能根据武汉房地产市场的动态和变化，满足客户对宣传手段常规需求，还能结合时下流行的各种元素为客户量身定做植入或整合式的短片，为客户创造超越常规的广告价值。

3.美国开发商直接合作伙伴，国内海外中介合作的平台

美国房产网与美国本土开发商直接性合作，开发商直接销售，与美国房产项目同步上线。结合国内各大海外房产中介的信息，为国内外华人提供最新最全的美国房产信息。为客户提供最专业最热情的咨询服务。

美国房产网作为最全面的房产网络服务平台，在互联网上推广的多项指标的排名居领导地位，在房产类网站中拥有较高访问量、较高知名品牌、最好的服务，并努力做得更好！良好的定位，稳固的结构，优秀的服务是我们的宗旨。

海外买房不住 转手不易反成麻烦

Cricklewood，Cricklewood位于伦敦的西北部，离Hampstead不远。

未来的五年内，Cricklewood地区将会得益于投资高达45亿英镑的Brent Cross Cricklewood城市更新。在此中，未来该区域内将建成数以千计的新建住房，一个改造升级的商业中心，以及新建的商业街、商铺、办公楼、公园及学校。

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近日，有澳洲房地产监察机构称，过去2年由中国投资者购买的4000间新房大部分都被空置，而澳州经济学家也预测中国买家未来5年还会再买1万套新房用于荒废。空置已经成为不少海外购房者不得不面临的问题之一，不能远程出租或过海自住，又遭遇转手困难，这份海外投资几成麻烦。

澳房产空置严重

7月13日，澳洲房地产监察机构发布数据称，过去2年中国投资者购买的大约4000间新房大部分都被空置，业主只是偶尔过来看看。

2010年底的数据显示，澳洲房屋短缺187000套，整个澳洲的空置率只有2.5%左右，而在2011年的统计当中，澳洲的空置房屋比例上升到8%，尽管相对国内25%以上的空置率并不算高，但增长速度却十分惊人，而且这一数据还在持续的增长当中。

随着澳洲房市的繁荣，空房子不断增加，其中一些杂草丛生，被邻居们戏称为“鬼屋”，而这些购房者，有很多都来自中国。BISShrapnel住房经济学家齐格马尼斯（Angie Zigomanis）表示，很多中国投资者会为在澳洲上大学的孩子买房，房子可能会变成他们在外国的家，但几乎有大约80%至90%的时间，这些房子都是空的。

国外优秀的教育，还有一些优于国内的社会政策，不断地吸引着国内的购房者涌向外海。近日，股市的动荡又让更多的投资者把视线往楼市的方向转移，而海外地产也在国内频频变动的购房政策现出更高的优势。

至于海外房产空置的问题，也在这样的浪潮中，又一次被提到广大购房者的面前。2014年6月，《北京青年报》的一项有关海外置外的调查显示，接受调查的海外投资者中，所买的海外房产处于空置状态的高达53.3%，出租的为39.4%，已经出售的只有7.3%，这些空置的房产位于加拿大、美国、英国、法国、德国等世界各地。

海外购房多为投资

尽管很多人是因为看好国外更好的自然互环境、教育，以及政策，甚至有人是因为觉得国内一线城市的房价过高才转而出手海外，但是能够走出国门到海外购房的人仍是少数。这部分购房者的需求肯定不会是刚性需求，至少也应该是更高层次的改善性需求。换句话说，海外购房仍是富人游戏，这其中，除了少部分自住需求，更多的是投资需求。

澳丰置业集团首席房产投资策略分析师、中国外国专家局外聘专家刘磊在之前接受和讯网访时就表示，与过去情况有所不同的是，以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便，现在投资的比例正在逐渐上升，“眼下如果说有十个人打算到澳洲买房，那么其中3个人是为了留学，2-3个人是为了移民，差不多有3-4人则是为了投资。而在过去，投资的比例要低很多。”

随着一些中介服务的完善，海外置业也变得轻松简单，像美国、加拿大、澳洲这样的成熟市场，房产年升值都在7%-8%左右。与北京、上海这类国内一线城市相比，虽然幅度不大，但比较稳定。对于投资海外的购房者而言，他们选择海外置业并不是为了大赚一笔，而多数是重资产的保值，也就是长线投资，所以能对升值幅度较国内市场更有耐心。

转手不易导致空置

海外房产易出现大量空置的原因，除了购房者的构成中，以投资者为主外，还有房子本身转手难的因素在里面。国外的房子并不像中国北上广和香港那么紧张，所以一旦不想继续持有的时候，要转手的话，也没有国内这些一线城市这么方便。

福建人刘东，四年前经开发商推荐，在澳洲的黄金海岸买了五套精装修公寓，当时总售价为100万澳元，约合人民币500多万元。两年后因为生意上急需资金，想到卖掉这些投资的房子时，才发现情况不对。一是因为买的都是华人较多的社区，对于澳大利亚的本地人而言，其实是一大缺点。而原本以为海景公寓的这一亮点，也因为交通不便，配套不全而成为本地人置业的另一缺点。无法吸引本地人，只能期待中国买家来接盘，而后者更是可遇不可求。

有调查显示，有56.5%的海外置业者选择了华人较多的社区，并且有35.%的买房人觉得自己的房子不好卖，难以转手。其实，投资海外房产的购房者中，有不少是跟着国内房企海外扩张的步伐进行投资的。北京房展国际业务总监魏克非认为，房企在海外扩张也会以国内客户为基础，导致这些项目的买家多数会是中国人或华人，而按照国外的生活习惯，这类的华人聚集区，因为习惯和信仰不同，很难融入整个国外的整体环境。

社区人文环境的相对封闭，就容易造成投资难出手的困境。再加上国内的投资者很多并不住在境外，没有充足时间寻找租客，同时也缺乏当地中介进行转租。另外，品鑫海外置业董事长卢志光还认为，由于目前资金投资海外的监管相对比较严格，目前在国外购置物业，未来后，资金的回流也有可能会遇到一些困难。

海外购房需要更谨慎

实际上，除了空置问题外，中国人投资海外房产要面临的还包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等诸多风险。不过由于距离甚远，国人很难得到当地房屋的详细信息，像地理位置，周边生活环境等，如果买到的房子比较偏远，交通不便的话，那么房价就很难有上升空间，出租也比较困难，所以建议做好详细的和勘察后再做选择。

（以上回答发布于2015-07-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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