美国海外房产移民最新消息_美国房源

1.移民美国前处理国内资产的相关问题

2.移民美国的，没有绿卡可以在美国购房么吗？或是无需绿卡就能海外房产置业的国家有推荐的吗？

3.移民美国：国内财产要报税吗

4.警惕美国曲线购房移民

5.海外买房可以移民吗

6.移民美国后如何获得购房

南洋置业专业团队为您解答：

有人担心美国会开始对持有美国绿卡的人士进行全球范围的征税。但实际上很多这样的说法都是谣传和误解。那么真实情况又是怎样的呢?

误解之一：

一旦获得美国绿卡，美国将对获得绿卡的人的全球资产(包括中国)进行征税。这个理解是完全错误的。

大家要明白资产和收入的区别。资产是你从过去一直到现在已经获得的财富，收入是你当年的投资收益或者工资，奖金和提成所得。美国的全球征税政策针对的是个人收入，而不是个人资产。

举例来说，定你在国内有2000万人民币的房地产出租，每年获得租金200万人民币。一旦你获得美国绿卡，美国税务局并不会要求你为2000万人民币的房地产交税，而只会对你的200万人民币的租金收入征税。

误解之二：

一旦获得美国绿卡，所有的国内收入都要交美国税。

美国对从海外获得收入的人每年有将近9万美元的免税额。举例来说，如果夫妇两个人都拿绿卡，每人每年从中国获得10万美元的收入，那么如果他们分别报税的话，扣除9万美元的免税额，每人每年只需要就1万美元的收入报税。

而这一万美元，如果在中国已经交了税费，或者如果在美国有什么生意费用支出，还是可以享受抵扣，这样经过费用抵扣之后，估计每人每年只需要交1000-2000美元的税就够了。

误解之三：

一旦获得美国绿卡，绿卡持有人的中国公司也需要交美国税。这个又是完全错误的理解。

美国的全球征税是针对绿卡持有人个人的。如果绿卡持有人拥有中国公司的股份，中国公司产生的利润没有通过分红的形式分配给绿卡持有人，那么绿卡持有人并不需要为其所拥有的中国公司交美国的税。

举例来说，如果绿卡持有人拥有的中国公司每年获利1000万人民币，但是绿卡持有人作为股东并没有得到公司分红，那么并不需要为这1000万人民币的中国公司利润交美国的税。

误解之四：

美国税务局查税很严，一旦被查到，就有牢狱之灾。这个又是误解。

美国税务局有一个查税成本的问题，一般每年抽查的数量只有总报税量的1%。

据有关资料透露，美国税务局查税的重点是高收入人群，即报税收入在每年50-100万美元以上的人群。因为美国税务局查一次税，所耗费的人力物力估计就有几万美元之多，而且一旦查出少交了税，大多数情况下只能要求纳税人补交所漏算的税加上适当的利息(一般是10%的利息)，如果没有把握从查税中查出几万漏税，那真的是得不偿失。

移民美国前处理国内资产的相关问题

合理避税保护个人资产在国外是常态。然而，面对一些移民国家税法的完善和复杂，如何避税也是新移民的难题。以美国为例，世贸通移民专家为您介绍新移民避税的5个方法。 计策一：两种方式避免遗产税 美国人主要用两种方法来避免遗产税，一是盾牌信托（shel-tertrust），二是家庭有限合伙（family limited partnership）。 盾牌信托有效地避免夫妻谁先去世的不确定性，它为夫妻各设一个信托，哪一个先去世，哪一个的部分资产就转入孩子的信托中。这样，夫妻两人的减税额都不会浪费。创立家族企业的家庭可以设立家庭有限合伙，最好在中年时就成立，父母亲担任总合伙人，然后把资产一点点转移到子女账户，最后，所有的孩子都有一小部分。对于喜欢购买商业物业的华人家庭来说，非常适合利用家庭有限合伙来转移资产。 计策二：移民前，账面增值换现 美国征税的原则，一般只针对已实现的收入征税，即财产在买卖或转移时才征税。若财产还未转移，账面上的增值是不征收增值税的。 账面上增值未实现的情形很多，如房地产的涨价、股票债券和珠宝的增值。新移民在财产处理时，很可能遇到美国的财产增值征税的问题。因为成为美国居民时从国外带入的财产不必缴税，所以最简单的办法是在报到前，把账面增值未实现的收入换现，例如把股票抛售、房地产过户。待到获得身份后再用手上的现金投资新的股票和房地产。这样，就不必为这些增值的财产缴税了。反之，若有亏损的投资，也不必急着卖，可以等拿到绿卡后再卖，这样以后可抵税。 计策三：海外工作，美国免税 对于移民来讲，绿卡、公民身份和税是矛盾的。美国移民法规定，绿卡持有人每年须在美国停留半年以上，否则绿卡可能会被没收。但若有合理理由半年内不能回美，可申请回美证（白皮书），回美证的有效期限为2年。此外，归化为美国公民，须在持绿卡5年内在美居留超过两年半，且要诚实报税。 然而，越来越多的新移民拿到绿卡后便回中国工作，每年只是象征性到美国报到，绰号“空中飞人”。 “空中飞人”在海外的劳务所得有免税额。但税法规定一年内在海外居留逾330天方能享有这项免税额，即每年只能在美居留35天。这与移民法规定每年在美居留半年才能保有绿卡的条件矛盾。但若申请了回美证（白皮书），将绿卡和回美证配合使用，即可合法在海外居留1-2年，再入关时绿卡也不会被没收。既符合移民法的要求，同时享受税法规定的一定数额的免税额。 计策四：海外账户设在“避税天堂” 根据美国银行保密法，任何人在海外如拥有银行账户、经纪账户、共同基金、单元信托基金以及其它金融账户，且这些账户内的累计资金超过1万美元，须填写外国银行和金融权表格TDF90-22.1（Reporter of Foreign Bank and Financial Authority，FBAR）。不过，如果账户设在波多黎各、北马里亚纳群岛以及美属关岛、萨摩亚群岛和维京群岛等世界著名的“避税天堂”，则可享受免税待遇。 计策五：善用赠予免税 在美国，一个人一生只能赠予他人100万美元，每年每人可以赠予1.1万美元。如果1年内的赠予超过这个数额，就要向税务局申报，也可选择不交赠予税，即把赠予从将来的150万遗产免税额中扣除，但要让知道。 但赠予有时也会交更多的税。例如，一对父母将一套买入价为10万美元的房屋赠予子女，现在该栋房子市值70万美元。2年后出售该栋房子，获100万美元。但是，这栋房子成本价仍是10万美元，子女获得90万美元收益，就要交资本所得税。因为是赠予，基数从原始购买价算起。 如果取其他的方式，税额就会不同。例如，父母现在不赠予，而是在去世后作为遗产。若房子市价为100万美元，该房屋的基数则为100万美元。子女住满2年后出售，获得120万美元，增值的20万美元才要交税。如是遗产，基数是资产所有人去世时的市价。

移民美国的，没有绿卡可以在美国购房么吗？或是无需绿卡就能海外房产置业的国家有推荐的吗？

#美国移民# 导语众所周知，美国是全球征税的，那么投资者在办理美国移民前和移民后的资产如果处理不好，将会带来不小的损失。下面 就给大家介绍下移民美国前处理国内资产的相关问题，欢迎阅读！

篇一移民美国前处理国内资产的相关问题

　1、如果将资产转为现金陆续带往美国，是不是就不用被征税?

　这个情况取决于您是否是美国税务居民。如果是美国税务居民，在海外任何的地方变卖资产，还要看你的资产变卖之后是赚钱还是亏钱。如果亏损就不需要被征税，如果赚钱则需要依照美国国税局的税法税率来扣税。

　2、太太孩子办，丈夫不去，资产在先生名下是不是不用征税?

　丈夫没有去美国成为税务居民，如资产全在丈夫名下，是不需要征税也不需要申报的。

　3、中国房产有的部分，在出售后按净值纳税吗?

　在美国纳税的标准，是根据你的房价，与无关。如你花100万买房子，无论是50万还是90万，如果以200万卖掉，那就是100万的资本增值利的税需要去缴纳。如果以90万卖掉，资本亏损10万块，那就不需要缴税。

　4、女方收入较低，作为主申情人，男方不申请。女方登陆前是否应该把本人名下增值的房产都卖掉?

　是的，女方在登陆前应该把她本人名下增值的房产都卖掉，以免在登录后，需要缴纳美国的资本增值利得税。

　5、女方卖房收入存入国内戓海外，登陆前这部分财产是否应该由银行出具资产证明并公证?这部分资产是否可免税?

　强烈建议申请美国移民的人在移民前都应该把所有资产做个清单，有可能的话也把它作为公证。因为这部分财产是您在移民前也就是成为美国税务居民之前，把房子卖掉产生的收入，所以是不需要缴税的。

　6、女方登陆后，男方从国内汇款给女方，用于购房及生活，是否可免税?

　原则上是可以免税的。因为一位不具有美国籍的外国人赠与海外的财产给美国人的话，是不需要被课赠与税的。

　7、移民前买的人寿保险，理赔款算收入要报税吗?

　根据现行法令，在移民前买的人寿保险是不需要列入收入的。

　8、登录美国后卖出房子的话，有个免征税额度吗?

　面临登陆，时间紧迫，虽然卖掉几套，但还是剩有几套房没来的及卖出!若是出售房屋符合美国税法自用住宅的规定，出售利得就可以享用免税额，所得可以全部免除或部分免除，可以享有25万美元的免税额(如果是已婚并且是合并申报者，可以享有50万美元的免税额)，当利得超过免税额才需要缴交所得税。

　

篇二扩展阅读：2020年5月美国移民排期

　1、亲属移民

　中国大陆出生亲属移民类审批排期：

　第一优先F1类（公民的成年未婚子女）推进81天；

　第二优先F2A类（永久居民的配偶及未成年子女）无需排期，有名额；

　第二优先F2B类（永久居民的成年未婚子女（21岁及以上））推进75天；

　第三优先F3类（公民已婚子女）推进43天；

　第四优先F4类（成年公民的兄弟姐妹）推进了21天

　中国大陆出生亲属移民类递件排期：

　第一优先F1类（公民的成年未婚子女）推进83天；

　第二优先F2A类（永久居民的配偶及未成年子女）推进一个月；

　第二优先F2B类（永久居民的成年未婚子女（21岁及以上））推进84天；

　第三优先F3类（公民已婚子女）推进76天；

　第四优先F4类（成年公民的兄弟姐妹）前进4天。

　2、职业移民

　中国大陆出生职业移民类审批排期：

　EB1（杰出人才）推进38天；

　EB2（具高等学位或特殊能力者）推进31天；

　EB3（技术类专业劳工）推进31天；

　非技术劳工推进15天；

　EB4无须排期，有名额；

　EB5（直投与区域中心）均推进48天；

　中国大陆出生职业移民类递件排期：

　中国大陆出生职业移民类递件排期各类均原地踏步。

篇三扩展阅读：美国技术移民申请条件和流程

　一、具有特别能力者

　美国技术移民条件：指在科学、艺术、教育、商业和体育领域中具有超出普通人能力的人。国际大奖的获得者或国内符合一定条件者。例如：运动员、演艺人员、艺术家、等。

　1.学历证明：包括成绩单、毕业证书、学位证书

　2.工作经历证明：原雇主、同事的证明信，申请人的工资税单和述职报告。

　如果未获得国际公认的大奖，则应具备以下所列中至少三个条件并提供相应证明：

　（1）由于其杰出成就获得过低于国际公认大奖的其他全国性或国际性奖励；

　（2）作为必须具有杰出成就方能加入的专业协会或组织之成员；

　（3）其专业成就为专门著作、行业出版物或重要媒体所记载或报导；

　（4）曾经或现在仍然作为其行业评判或评选的评判员或评委委员；

　（5）在有关领域取得过开创性成就；

　（6）发表过专业著作或者在行业出版物或主要媒体上撰写过专业文章；

　（7）其作品参加过艺术展出；

　（8）身为某一机构的负责人或重要人物；

　（9）身处高薪阶层（年薪至少10万美元）；

　（10）如果是表演艺术家，其表演的票房价值或者其唱片、磁带、光碟或影带等的销售有极好的商业收入。

　二、杰出教授或研究人员

　这类美国技术移民的条件包括：在某一学术研究领域中取得杰出成就的教授或研究人员。至少三年以上的教学或研究经验。曾接受过有任职期的研究职位。

　申请文件：

　1.学历证明：包括成绩单、毕业证书、学位证书

　2.工作经历证明：原雇主、同事的证明信，申请人的工资税单和述职报告。

　如果是在美国大学担任教授，该学校须证明这一职位是终身职位或者将成为终身职位。如果雇主是私立机构，则应证明该雇主曾取得过突出的研究成果并雇有另外3名以上的全职研究员。除次之外，申请人还需符合以下所列中至少两个条件并提供有关证明。

　〈1〉因为学术成就而获得奖励。

　〈2〉作为必须具有杰出成就方能参加的有关学术协会的成员。

　〈3〉其工作或成就被他人在专业出版物中予以专门记载或介绍。

　〈4〉作为行业评委的成员。

　〈5〉在科学或学术研究上取得过开创性成就。

　〈6〉其学术著作或登载其学术文章的专业学术期刊为全世界发行。

　三、跨国公司行政主管或经理

　此类人员无须劳工证，其向移民局申请所需提交的表格和其他证明与l-1相同，以证明雇主的资格及申请人的资格。

　技术移民申请流程：

　首先，申请专业技术移民者，要对自身的专业技术情况进行综合分析和评估（如专业特长、研究成果、独到技术、外语水平、年龄等）；

　其次，对申请前往国家的国情和接纳专业技术移民的法律法规进行研究和分析（如哪些专业技术人员短缺、哪些科研项目需要引进人才、哪些地区和机构需要补充人员等）；

　第三，通过拟前往国驻华使馆或该国的引进人才部门和移民机关等索取有关专业技术移民的资料表格；

　第四，准备专业技术移民所需的所有材料（包括学历学位证明、科研成果资料、专业技术职称证件、学业成绩、年龄证明、国籍证明、身体检查证明等）并经过公证机关公证；

　第五，将填写好的表格及相应的证件资料等一并交给有关驻华使馆或移民机关等部门；

　第六，等待批准，待接到正式书面通知后再前往面试或开始办理申办护照及签证手续。

移民美国：国内财产要报税吗

没有绿卡可以在美国购买房产，无需绿卡可以购买房产的国家有很多，像现在国人比较热衷的几个国家，希腊，西班牙，葡萄牙，塞浦路斯，意大利，英国，这个几个国际很多人去购买房产，而且很多欧洲国家购买房产的同时还可以移民，就是购房移民，侨外有多这种项目，你可以选择一下，自己觉得发展潜力最好的国家，或者目前经济处于回暖期的国家来投资房产。

警惕美国曲线购房移民

移民美国在中国的财产，没有申报的财产是不需要向美国交税的，而申报后的财产，只要没有增值，也是不需要交税的。去的时候，可以不需要全上报财产。相关具体情况参考如下：

一、美国税收基本政策

美国是有着完善税收制度的发达国家，美国联邦税法规定，任何一个美国公民、合法居民、拥有社会安全保障卡号的暂住居民，都要申报纳税。根据美国国家税务局发布的《海外账户纳税法案》实施细则，美国公民和绿卡持有者的海外资产超过5万美元，都需要向美国税务局申报，否则将会面临高达1万美元的罚款。若在国税局通告后仍未缴纳，罚款将升至5万美元。

美国要求申报的海外资产，并不是总资产，而是特定的金融资产，比如直接投资所得、间接投资所得、经营所得、财产资本利得等，不动产则不在申报之列，中国籍的绿卡持有者不必担心国内房产需向美国交税的问题

二、履行缴税义务

移民美国有一套非常严谨的流程，申请人在获得美国移民签证后，需要在180天内入境美国报到，而登陆美国之日，新移民才开始履行向美国申报财产的义务，在成为美国永久居民之前所有的海外非增值资产都不需要向美国交税，只有登陆后已经实现的增值收入，才需要向美国申报并依法纳税。因此要保存好自己的收入和资产的各种来源证明文件，为了避免误征或罚款，应尽量保证财产来源证明的准确性。

例如，申请人移民前在中国有1000万美元资产，移民后他再没有赚钱，原来的资产也没有产生任何的收益，则他在移民后是不需要交税的，简单来说，登陆美国之前，不管你在中国拥有多少资产，只要它们在你移民后不再增值，那它就跟美国无关。这个规则是进行纳税筹划的关键

三、中美两国无双重征税 海外收入有免税额

长期在海外工作或做生意的净收入都有免税额，叫“海外收入抵税额”。例如，美国2011年抵税金额大概是9万美元左右，若是夫妇一同在海外居住和工作，则两人每年共有超过18万美元的海外税收免缴联邦收入税。

中美早已实现避免双重征税的协定。在中国已缴了税，在美国就不需重复缴税了。举例，中国企业所得税为20-25%，再分红给个人20%，累计近 40%，美国不同州个人所得税税率约15-20%，那在中国缴的税就可以抵消美国要缴的部分。另外，购房投资等盈利收益在中国按20%税率，而投资收益在美国仅为15%税率，那么在中国缴的同样抵消美国要缴的部分

海外买房可以移民吗

移民美国，那么在美国购房也成必然的了，不过在你 买房先了解美国楼市这潭深水!下面出国移民网里解析警惕美国曲线购房移民?下面一起来看看这是怎么回事吧。

据报道，13人欲通过投资 美国海外属地的房产“曲线移民”,在交了中介费后 发现美国“绿卡”仍遥遥无期。近日，中年妇女邹某因无证经营 移民中介业务以“非法经营罪”被判刑。

　被告人邹某，44岁，大学文化。据指控，2008年6月至2009年8月，邹某在没有取得《因私出入境中介机构经营许可证》的情况下，化名“邹茗”，在天河区天河路某大厦的租下一处办公室，宣称可通过投资移民，代理申请美国“绿卡”(永久居留权)。

　邹某自称为美国海外属地“北马联邦”塞班市(北马利安纳群岛联邦，属于美国一个自治邦，塞班为其首府，也是群岛中最大的岛屿)。

　经济、旅游副代表，“北马联邦”经济、旅游大使私人助理等，对外宣称美国将于2009年6月1日收回对该联邦的自治管理权，届时所有合法投资商都可留下来居住、经商，并拥有资格申请美国“绿卡”。

　13名受骗者通过邹某，每人向“北马联邦”一个真实合法的公寓项目“亚洲花园”投资了10万美元，这笔款项直接交给了该项目老板。邹某则收取大笔中介费、费等。

　交钱后，13名受骗人获取了“北马联邦”塞班的居留权(俗称“白卡”)。然而，就在等着通过“白卡”转“美国绿卡”实现“曲线移民”时，被害人却发现在2009年9月，美国联邦公报证实，在收回“北马联邦”后“白卡”立即失效，所有“白卡”持有人都要转为“E 2”签证(即投资者签证)。该签证规定，持有人须每年在“北马”属地停留180天以上，且要获得美国“绿卡”，仍须按一般程序申请。

　由此一来，成为美国居民仍遥遥无期。案发后，13名受骗者找到“亚洲花园”项目老板要求退回各自的10万美元投资款。经协商，“亚洲花园”项目老板同意每人退还9万美元投资款，其中先退给各被害人4 .5万美元，以后每月退还1250美元，至2012年12月返清。

　2010年1月15日，被告人邹某被抓获归案。法院最终认定，其通过非法经营收取的数额为12万元人民币，一审判决其犯非法经营罪，处有期徒刑一年九个月。

　该案也是天河区第一宗非法经营投资移民中介服务的案件。

　经办该案的检察官提醒，市民办理投资移民、出国留学等出入境服务时，应选择经过审批具有资质的中介机构，避免权益受损。

　警方提示：

　网上缺乏监管

　近年来，随着银行不断规范严格，向银行难度逐年增大，许多人会更多地转向非正常渠道融资。犯罪分子通常打着“大公司”、“全国业务”等旗号，几乎不设立任何审核门槛，声称放款速度快、无抵押无担保，一般情况下骗子只留有手机号、Q Q号等信息，而不会留下座机及地址;骗子以先预先转账支付保证金、手续费、利息等借口骗钱，借款人一旦打款，对方便会消失得无影无踪。

　警方提醒广大市民，网络违约、风险高，同时因为没有相应的监管，风险很难防范，应慎重使用网络进行个人。

移民美国后如何获得购房

国外买房可以移民的机会确实存在，但具体情况因国家政策和个人条件而异。

不同国家对于外国人购买房产移民的政策有所不同。例如，某些国家对购房移民持开放态度，提供优惠政策和便利条件；而另一些国家则对外国人购房移民设有限制和条件。在选择购房移民目的地时，了解目标国家的政策非常重要。

国外买房移民是一项需要仔细考虑和规划的重要决策。购房者应了解目标国家的政策、投资额度、居住要求、移民权益等方面的情况，并在购房移民前进行充分的调查和评估。购房者还应注意相关的税务问题、购房流程、风险和注意事项，并做好适应和融入新生活的准备。购房移民的成功与否取决于多个因素的综合考量，购房者应谨慎决策，并寻求专业的咨询和服务。

海外买房移民的注意事项：

1、投资额度

购房移民通常需要满足一定的投资额度。不同国家对投资额度的要求不同，有些国家要求购房者投资较高的金额，而有些国家则相对较低。购房者应根据个人财力和预算来选择适合自己的目标国家。

2、房产类型

不同国家对于购房移民的要求也包括对房产类型的限制。有些国家只接受购买住宅类房产，而有些国家则允许购买商业类房产或土地。购房者应根据自己的需求和目标来选择合适的房产类型。

3、居住要求

购房移民通常需要满足一定的居住要求。有些国家要求购房者在购房后一定时间内在该国居住，而有些国家则没有这样的要求。购房者应了解目标国家的居住要求，并根据自己的和需求作出相应的安排。

　移民美国后要买房，那么，中国人如何在美国顺利获得购房呢?下面为你解析!

　首先我们先来了解一下，作为外国人，符合的条件吗?

　 外国人在美国申请房贷的条件要高些?

　在美国，按揭发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联。

　作为海外人士，在美国银行取得房贷的要求相对较高。如果在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，又或者是持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录等这些，是对在美国有“加分”的!

　目前，在美国绝大对数州，外国人(无美国绿卡)可以通过购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，机构会额外要求人支付高于市场水平1%-2%的利息。

　 绿卡持有者在美国申请房贷的条件低些?

　作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请购房。不同银行的放贷政策与条件不一样，但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者。

　绿卡前后，更准确地说可能是第一次报税前后，买房的操作上区别很大。取得身份前，按外国人身份容易很多。一旦取得身份，对于新移民来说，想取得房贷几乎不可能，因为有些硬性要求根本达不到，比如报税记录，信用，收入等。

　 美国申请房贷流程

　首先了解一下在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为：

　选择机构——获取机构预先资格——机构审核申请人资质——房产评估——机构放贷。

　具体分为以下7步：

　(1)咨询能为您提供的放贷机构

　(2)比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构

　(3)获得接受您的财务和明资料的放贷机构的预先资格

　(4)按放贷机构指示提供所有有关收入，身份和其它要求的信息进行审核

　(5)抵押公司进行房产评估以确定价值

　(6)与抵押职员成交

　(7)结算成交一揽子费用机构

　 美国房贷种类

　如果符合购房条件，那么您就可以考虑类型了。

　美国常见的期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。

　目前美国的平均利率在4-5%左右，主要有两种类型，浮动利率和固定利率。

　(1)浮动利率(ARM)

　通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。

　例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM，前五年利率为4.132%，从第六年起浮动。

　(2)固定利率

　常见固定利率有15年或30年的，年利率固定。

　例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定利率在4.799%-5.540%。

　短期(3-5年内)来看，浮动利率来看利率较固定，利率低0.5-1%左右，但长远来看浮动利率存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率是比较值得考虑的选择。

　而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。两种类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行。

外国人如何接洽美国机构

　(1)经纪人

　美国超过一半的房屋是通过经纪人来完成的，经纪人是撮合借方和贷方的中间人。经纪人可以直接与买家协商费用，可以为您实现最低利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国购房事务的人，找个“靠谱”的经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用，经纪人通常会收取额1%的费用。

　(2)商业银行

　商业银行如花旗银行、美国银行等提供的利率非常具有竞争性，如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到优惠。

　(3)抵押银行家

　抵押银行家可代表一家或多家银行为您提供，不过此类服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国商业银行是主要的途径。

　在接洽美国抵押放贷机构时，一定要和受过外国抵押培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押职员接洽时，搞清楚适用于外国人的利率，资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的最佳利率的银行。

　前的预备工作

　一旦找到了最好的放贷机构，下一步就是获得申请的预先资格。这是在程序开始之前，也就是在和他们首次接洽之后的第一步。

　1.准备材料

　美国房贷的申请，需要提供许多材料，包括最近的工资单，银行对帐单，税表，件等材料。将这些材料提前准备好，可以节省很多时间。

　2.

　通常可以委托您的房产经纪人，或者选择专业的经纪(Mortgage/Loan Broker)。由于自身的专业，他们与银行更加熟悉，方便顺利快速批复。

　3.申请

　选择好的房产经纪人是十分重要的，他会使你的买房经历轻松而愉快。好的房产经纪人不但经验丰富，了解目前市场行情，信息灵通，还可以为你把关。

　4.审阅

　在提交申请(Loan Application)时，推荐您尽量选择美国本土银行或者提供业务的国际银行，例如：汇丰银行、大华银行、国泰银行、华美银行等。无论您购买的是新房还是二手房，经纪人为买方的服务都是免费的，一般房产经纪人的佣金是由卖方来支付的。

　在以上步骤中，经纪人会要求提供您的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(各家不同)决定您能承受的额。

　预先合格审核有助于搞清您是否有资格，以及您可以的额度。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供。

　关于您的抵押要求，一定要对放贷机构诚实，包括您如何使用房产。如果您不诚实，即使通过了，放贷机构有权要求立时支付全款，或者通过法拍收走房产。

　银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定是否给予申贷人“预先合格”资格：

　(1)是否有稳定的收入来源;

　(2)过去两三年是否有稳定的工作;

　(3)目前的收入是否可靠;

　(4)付款记录是否良好;

　(5)长期借债是否不多，比如买车;

　(6)是否有一笔存款用于首期款的支付;

　(7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。

　其中首付款需在各个银行的规定下，在购房者名下存够一定的时间，所以提早开通海外账户是很必要的!

　过程中的工作

　1.预约房屋估价(Appraisal)

　机构或银行需要派专门的估价师去申请人要的房屋内进行估价。估价师会提前打电话预约时间。

　2.锁定利率

　锁定利率(Locked Rate)，利率每天都会上下浮动，有所变化。利率一旦锁定，就不会变更，在锁定的期限内，利率就会有所保障。一般锁定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。锁定的期限越长，利率会越高。

　3.补充材料

　提供补充材料(Conditional Approval)，对提供的材料进行审批后，机构会对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的部分，要求其及时补齐或重新提供材料。

　在以上环节中，一旦抵押职员认可您的资格，下一步是审核。放贷机构需要审核：

　(1)收入证明：雇主信或者公司营业执照

　(2)存款证明：最近一个月银行月结单，需要看到首付款部份

　(3)明：有效的入境签证与护照

　(4)房屋购买合同

　(5)房贷申请书

　(6)资产证明：您的资产总额

　(7)信用记录

　 放贷过程中的工作

　如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审，再到资格审核直至最后放贷，每一个环节都需要非常仔细认真。

　1.签署文件 Sign Loan Documents

　签署银行最终正式条约及文件。

　2.银行放款 Funding

　当机构或银行的所有条件都满足后，就可以放款。

　3.完成交易 Closing

　海外购房者审批的时间会比较长，一般需要3个月以上。而且还要求首期款在美国的银行账户已经存满一定的时间。如有需要购房的客户，必须提前安排好这些事情，才能让海外置业顺利进行。

　购房的申请过程看起来很繁复，但真正操作起来其实未必十分复杂。只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料，在美国买房也并不是一件非常难的事情。