海外房产折扣几个点_海外房产折扣几个点合适

1.海外置业常见四大“坑” 买房一定要注意

2.有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

3.熟悉的说一下加州的房产税是多少

4.海外购房与国内购房一样吗？有什么不同呢？

5.海外购房需注意 五点事项要清楚

6.工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

随着国内多个城市的楼市调控政策收紧，海外房产再次成为中国买家关注的焦点。但购买海外房产不是件容易事儿，过程中隐藏着各种各样的“坑”，并不是每一个中国买家都可以顺利过关。记者通过访多位业内专家，揭露出海外买房四大陷阱。

1、买房送移民

在海外买房人群中，不少中国买家受到了移民需求的驱动，他们希望购买国外的一套房产作为自己获得外国移民许可的敲门砖。正是因为抓住了此类中国买家的购房心理，一些海外房产中介打出“买房送移民”的宣传语推销海外房产。

北京房展组委会副秘书长魏克非告诉北京晨报记者，“在国外，部分国家将房产认定为是投资开发项目，一般不与移民挂钩。比如，在美国、英国、澳大利亚购买房产，就不代表可以办理移民。”

“与美国、英国等发达国家不同，南欧部分国家为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。比如在葡萄牙或西班牙购买50万欧元的房产，可以办理家庭移民。在希腊购买25万欧元的房产，可以办理家庭移民。”魏克非说。

魏克非提醒说，“中国买家为了移民购买海外房产，先要弄清楚外国当地的移民政策，不要一味地听信海外房产中介的‘买房送移民’宣传语。即使有的国家允许外国人买房办移民，对买房的门槛也有一定的要求。中国买家不要误信少数海外房产中介的虚报价格，造成买了房产还达不到门槛，最终无法办理移民。”

2、加价出售房产

“很多中国客户觉得海外房产看起来很便宜，比如一套国外的别墅仅二三百万元起，但实际上这个价格已经比国外当地价格贵了10%到20%。”我爱我家海外事业部总经理吴洪斌说，由于海外房地产市场存在信息不对称的情况，中国买家并不能全面了解海外房产的价格。这给少数不正规的海外房产中介或国外小型开发商有了可乘之机，他们有可能会加价向中国买家出售房产。

对于不正规的海外房产中介和国外小型开发商加价出售海外房产的原因，吴洪斌分析说，“一方面，国外小型开发商通过海外房产中介向中国客户出售海外房产，往往要支付相应的费用给中介机构，这部分费用被转嫁到了房价之中，由中国客户买单。另一方面，少数不正规的海外房产中介为了谋取更多利益，也会加价向中国客户出售海外房产。”

据吴洪斌介绍说，在海外买房过程中，中国客户要注意核实海外房产的价格。通常情况下，中国买家海外房产的价格可以用以下几种方式，一是大型品牌开发商打造的海外房产，会在自己的官方网站上公示价格；二是部分国家或地区的公共信息网站上，对海外房产的价格做了披露；三是部分国家机关网站上，公布了海外房产的价格；四是中国客户可以到外国实地看房，并聘请外国当地中介核查海外房产价格是否符合外国当地市场价格。

3、产权不清

与在国内买房一样，中国买家在国外买房也要注意核实房屋产权真实情况。因为房屋产权不清，中国买家有可能会遭受损失。吴洪斌表示，“在国外，有些二手房存在产权不清的情况。比如海外房产的产权属于夫妻两人，妻子把房子卖给了中国买家，丈夫并不知情。过了一段时间，当丈夫发现自己的权益受到侵害的时候，他可以提起诉讼。而中国买家就会因此惹上麻烦。”

“除此之外，在国外购买新房也有风险。”吴洪斌说，有的国外开发商开发建设的海外房产，并没有取得当地的批准，就出售给了中国买家。一旦此类房产长时间无法通过当地批准，中国买家就难以获得合法产权。

4、虚包租承诺

中国买家购买海外房产，容易遇到虚包租承诺的问题。21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超表示，“海外房产销售宣传中，经常会出现包租承诺，可是并不是每一个包租承诺都能完全兑现。比如有的海外房产卖给中国买家后，第一年出租出去了，但第二年就租不出去了。国外开发商或代理商无法按照事先的包租承诺向中国买家支付租金。当中国买家飞到国外当地去查看房子时，发现经过一年的出租，海外房产已经变得破旧不堪了。所以中国买家要注意保留与包租承诺有关的证据，以便出了问题可以更好地维权。”北京晨报记者武新

　-置业建议

聘请专业人员把关

海外房地产市场对于中国客户来说是陌生的。面对不同的国家、不同的语言、不同的法律体系以及不同的市场规则，中国买家难以了解清楚。所以在海外房产交易过程中，中国买家需要聘请不同领域的专业人员来进行把关。

21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超对北京晨报记者说，“海外房产交易比较复杂，中国买家应该聘请专业律师、专职翻译、正规海外房产中介等专业人士提供专业服务。实际上，中国买家与国外开发商签订购房合同，使用的是外语。中国买家难以搞清楚合同中每一个条款的意思，就需要专职翻译进行翻译，也需要专业律师对合同内容进行把关。”

“对于海外房产的价格是否合理、海外房产的产权是否清晰等问题，正规海外房产中介可以帮助中国买家进行核实。”刘超说。

（以上回答发布于2017-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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海外置业常见四大“坑” 买房一定要注意

各国的房产政策没有针对海外买家而限购，对国内外买家一视同仁，没有双重标准，不存在第二种价格，但如果是通过购买的买家，可能申请的比例略有不同。

一、新房和期房

大多数国外房产是开发商统一寻找合作渠道来分销房产的，开发商的返佣作为分销商的利益。当然开发商是不会接待散客的，海外房产行业明确规定不允许客户绕过分销商直接在开发商手里以低价买入，所以不见得有人会直接从开放商处购买，而且即使要卖定价也会与分销商一致，开发商不会破坏整个行业的商业规则和体系。

一般而言，各国的房产政策没有针对海外买家而限购，对国内外买家一视同仁，没有双重标准，不存在第二种价格，但如果是通过购买的买家，可能申请的比例略有不同。

从销售方式来说，国外的新房和期房通常与国内的销售方式类似，也会分期卖，比如XX一期，XX二期?通常情况下，后一期的开盘会比前一期贵。那对于国内买家来说，越早出手低价买入的几率越高，可选择的不房源和户型也越多。

二、二手房

海外的二手房市场目前成交量大，且价格相比较新房或者期房会有较大的偏差，受房子本身的材料、质量、年代、位置等因素影响；房东本人也存在不确定因素，包括卖房原因、心理价位、对买家的喜好等等；市场本身的波动也加大了二手房价的不确定性，所以是一个较复杂的定价体系。

但是从国家政策和法律法规角度讲，本地人和外国人没有被差别对待，所以价格基本没有差别。只是在国内购买二手房的时候，要找专业靠谱的中介公司，会让买家在购房过程中省钱、省心、省力。

简言之，无论购买新房还是二手房，同套房源在国内外购买价格是一样的。在国内购买二手房可能会因选择的中介公司不同，而需要支付的服务费不同，可以多家比较寻求优质服务。

该内容仅在北京适用。

有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

随着国内楼市调控不断收紧，以及对人民币贬值的担心，越来越多的国人将目光投向海外房产市场。据胡润研究院与万国置地联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。

不过，海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗？如果你是首次去海外买房的小白客户，那下面这四个在海外买房时常见的“陷阱”，你一定要注意了！

陷阱1：买房送移民？

在海外置业的人群中，不少购房者是受到移民需求所驱动，他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格，也就是所谓的绿卡。

在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较具有吸引力的重要信息。在大量房产及移民中介的渲染下，很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上，基本上所有西方的发达国家，如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。

南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求，并不只是简单的买了房子就能马上移民，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。

真实案例

丁先生最近通过某中介机构，花500多万元人民币，在西班牙购买了一套房产，以为买了房子就可以加入西班牙国籍，“一只脚踏入欧洲”，以后孩子在国外读书的选择更多了。但专业置业机构告诉他，要想拿到永久居留权或者入籍，一定要在当地居住，永久居留要连续5年每年住满半年，而入籍要连续住满10年。

陷阱2：买了学区房就能上名校？

在国内买房时，父母考虑到孩子的教育问题，往往会考虑去名校周边买学区房，但学区房在国外却并不适用。

海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。

在美国,公立学校虽然也是实行"就近入学"的方式,但是入学条件并不与购房落户挂钩，即使家长在学区内没有房产也不要紧,租住学区的房子也能办理入学。一条街，这一边的房子在学区之内、另一边在学区之外，两边的价格能够差出一倍，如果对当地情况不了解，也很容易上当受骗。

陷阱3：购房合同到底该怎么签？

购房合同作为在海外购房的一种合理性的产权证明，任何投资者在海外购置房产，都需签订相关的购房合同。不过由于对海外房产市场、法律的不了解、语言沟通方面的障碍等，不少的投资者在海外购房的过程中，还是遭遇了不少的购房合同，伤害了自身的利益。

如果你是一个海外购房的初级投资者，则最好先咨询房产律师，记下重点要注意的事项，或者聘请房产律师辅导签订合同，这样买房才保险。

海外房产的购房合同基本都是全英版本，所以买房前一定要求律师将合同中所有的要点和注意事项作以详细说明，同时交代好买家和卖家的权利和义务，让买家对整个交易过程都了如指掌。

律师在审核购房合同的同时会调查交易房屋的产权状况，看看房屋是否有抵押、债务等产权问题。如果有产权问题会询问买家是否知晓，有任何问题买家是不知情的，买家有权利终止合同。因此，调查房屋和物业的产权状况需要一段时间，而且是必不可少的环节。

陷阱4：额外费用真不少买房预算到底要多少？

在海外买房涉及很多杂费，不过，有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用不说，给客户造成房子很便宜的印象。比如在美国买房，除了请中介,还必须请律师,光律师的各项收费加起来就有好几千美元。另外,美国当地征收的税务服务费、税等加起来又是两三千美元。有统计称，在美国买房，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。

真实案例

白领汐**为了在美国买房“破了点小财”。此前，她花了很长时间去了解美国房产市场，又向相熟的房产业内人士咨询相关信息。在对自己的财务情况做了评估后，她支付了100万元当作首付，购买一套美国房产。可是她没想到，整个交易过程完成，她竟额外付了近10万元。

对此，某中介机构负责人揭开了谜底：一般来说，在美国买一套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往，则可高达10万元)，机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等，房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。

（以上回答发布于2018-03-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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熟悉的说一下加州的房产税是多少

以下海外好房网独家：转载请注明海外好房网。

仅2015年，国人投资美国房产1100亿美元。在海外房产投资热潮中，哪些是需要注意的？有哪些实际发生的案例？重建、开发、住宅都有哪些经验教训？做海外房产6年了，从做好学区别墅，到土地开发、奢华酒店、顶级大楼出售，一路走来，感慨良多。见识过很多海外开发商、中介、大陆中介，标题党、等见过很多。真正静下心来，为客户着想的，凤毛麟角。都想一次性赚一把大钱。

经历很多之后，感觉还是做海外好房子，重新回归到地段这个老话题。这篇经验文章一出，肯定会得罪一些中介。但我们如果不说，对不起海外房产投资客。

一、海外二手房投资注意事项

1、以美国房产为例。美国房产正常的二手房，卖家给售价5~6%佣金，给卖方经纪公司、卖方经纪人、买方经纪人、买方经纪公司。大陆人买房，基本通过买方经纪人。买方经纪人，纳税后，一般得到1.5~2%的佣金。比如35万美元的房子，纳税后，买房经纪人得到5000美元佣金。但是很多大陆中介和少数美国经纪人，本来是35万美元可以买到，要客户39万美元买，赚4.5万美元。其中4万美元，一般卖家要求买方经纪人自己纳税。过户文件、网站显示购买价格是39万美元，不露痕迹，你还真的以为是39万美元买的。

2、这部分就缺少对当地行情了解、缺少估价环节。当然，有的地方是需要加价的，比如2015年、2016年旧金山好学区Palo Alto一些别墅。2012年洛杉矶好学区Arcadia确实需要加价。

3、文件规范、信息齐全。一些中介给的买家文件很不清楚，非常模糊，这绝对有问题。海外所有买房购买文件，包括报价文件，字体就像课本一样清晰，并且都是标准化的。这种骗人伎俩现在很少了。另外，购买文件上，没有卖家信息、过户公司、律师信息，就不要买了。违反常理必有妖。

4、解决办法：和卖家直接沟通、进行评估。但有的买家不去海外实地考察，没时间或者其他原因，没去成，怎么办？其实很简单，在购买时，经纪人或中介，在购买文件上，写清楚卖家的****，包括邮箱、电话号码、地址等基本信息，还有过户公司或过户律师信息。因为一般买房都有反悔期，一般7~10天，买家可自己选择。这样买家有时间去无条件反悔。在这个期间内，买家即使交了定金，也可以和卖家沟通后反悔。另外也需要进行评估。靠自己和一些专业人士，比如房产中介公司和良好声誉经纪人。

二、海外新盘投资注意事项

1、海外新房最具欺骗性。开发商的新房，资料很漂亮，房子也漂亮。价格也不菲。不是说不好，一些中介在价格上做了手脚。开发商为了逢迎大陆人口味，3、4门号都消失，很多带8，为了卖掉房子，也是拼了。中介只要卖掉房子，开发商不管你卖多少，他们只想得到他们的价格就行。

2、独家代理。要是我们买，我们绝不买独家代理的楼盘。独家代理=独家价格。独家代理一般和开发商谈好，给一些楼盘，让中介卖掉。开发商只保证他们的最低价，额外多卖的价格，中介拿走。这个钱赚的最舒服。做做广告、宣讲会、讲座等，开发商有资料样本，很漂亮，好忽悠。国人最喜欢新房。新房只要位置好，确实不错。独家代理一般都和开发商混熟了，什么都可以谈，穿一条裤子。有些开发商还过来参加宣讲会。还有的可以为中介在网上改价格，甚至有的在出售前就和中介谈好，真实价格和挂价。不露痕迹，很高明的手法。而且开发商也说这是他们的挂价。服气了吧？

3、真正价格。现在哪有好好静下心来赚佣金？80万美元的房子，卖给你85万美元，你看不出来。20套就赚100万美元，这在海外算小富翁了。20套80万美元的房子，再加上80万美元佣金，180万美元，平均每套赚9万美元，反正买家不懂，过几年就中介就可以跑路了。

4、解决办法：估价。万变不离其宗：估价。开发商的价格和当地已经售出房价相比，是否差距很大。包括房型、售出时间、价格等，一定要看大多数，而且要看当地人买的价格。

三、国内开发商的海外房产项目注意事项

1、长时间在国内做推广。很多国内开发商海外开发的楼盘，在国内卖了几年，目前还在卖！真要是好房子，早被当地人买光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在国内大肆做广告的。在2、3个月内全部卖掉的，是不错的。但不是全部卖给大陆人，那不算。当地鬼佬觉得好，才是真的好。那种给下属们购买，带指标任务卖掉的不算，这不是市场经济做法。

2、卖了几年还在卖的，一般有以下问题：

A、价格虚高。很多卖了几年还在卖，真要是好房产，国外当地人早就买光了。哪用忽悠国人好几年。当地人迟迟不买的，肯定有问题。

B、地段不好。很多国内开发商，因为坏在职业经理人手里，地段越不好，职业经理人越搞到钱，因为地价不菲，吃亏的是老板。

C、质量不好。关键是材料和当地开发商有差别。材料在外形上面看不出来。很多东西看着漂亮，中看不中用。这种小聪明实际上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很难走。

四、买房移民注意事项

1、美国买房移民：买房和移民没关系。美国买房和移民没半毛钱关系。真的买房可以移民，美国那么多的开发商房子早卖光了！还用到中国做广告？纽约曼哈顿房产均价160万美元，难道买房子就送移民身份？正常的区域中心就是50万美元办理移民。实际上区域中心拿到的是40万美元，10万美元被大陆中介截留了。所以美国50万美元EB5移民，不可能全部归还50万美元的。有移民中介和我们说，介绍客户卖掉，给我们1万美元，有的说给5万美元。

2、美国买房移民2：中介说法。买房移民中介说法是，客户50万美元的房子，开发商先作为EB5移民资金用途，移民后50万美元不是要退还给客户吗？那么不退还，直接买开发商的房子，这样移民、买房两得。但这个经不起推敲。

3、美国买房移民3：条件不成立。首先50万美元变为40万美元，移民中介拿10万美元。其次EB5移民有风险，买房移民是建立在100%成功基础上。万一不成功呢？第三最主要的，开发商的买房移民，有那么多移民名额吗？建商工人不算解决就业的。100个名额，就是解决1000个就业机会。1000人啊1000人，见过美国哪个小区建后用1000个员工？一般用5、6个，10个算超级大的了。才1个名额。他们又说间接的也算。间接的总超不过直接的吧？说白了就是变相卖房，而且不是真正价格，先被中介赚了10万美元。

4、买房可以移民国家。以西班牙为例。 有北京投资客在西班牙买的50万欧元的房子，后来发现只有30万欧元，北京中介赚了20万欧元，10套房子就净赚200万欧元，折合人民币1400万，轻松成为百万富翁。有这样巨大的利益，谁还去赚那个可怜的佣金？

五、美国NNN商业地产注意事项

1、NNN商业地产。NNN商业地产意思是房产税、物业费、保险全部由租客缴纳。刚开始星条置业在国内推美国NNN商业地产的时候，信的人极少，只有长期在美国的华人知道这种地产形式。N就是No的缩写。就是房主不要缴纳房产税、不要缴纳物业费、不要缴纳保险的意思。

2、绝对NNN美国商业地产。NNN商业地产不一定房主零责。有的房主需要负责屋顶或结构，有的是房主全部负责的NNN商业地产。房主零责的都是绝对NNN商业地产。所以一般买零责的较好。因为屋顶和结构维修起来花费很大，而且是很大的责任。一旦出事，就是大事情。

3、总公司担保。有总公司担保的不一定是好的商业地产。绝对很好的商业地产，不需要总公司担保。只有房主不放心租金，要求总公司担保租约履行。商业地产最主要还是地段。地段很好，才是真正意义上的担保。地段、地段、地段，绝对的真理。国人在这方面误区最大。认为总公司担保的才是好的。其实还是地段是最重要的。

4、高回报。一些国内中介用高回报来吸引客户。商业地产还有其他因素。人口密度、收入高低、租约长短、租约形式、地理位置等。租约短的，比如剩余租约1、2年的，9%净回报比比皆是。租约越长，净回报越低。一般10年NNN租约商业地产，租金净回报6%.一般来说，美国东西海岸商业地产租金净回报很低，5%正常，6%算很高的，因为东西海岸房价高。

5、高回报风险计算。很多国人喜欢高回报的商业地产。一般情况下，租约短租金净回报高。如剩余租约2年，净回报9%，售价100万美元。那么租金每年9万美元。如果是好的地段，租客经营很好，应该2年后到期会续租。续租一般会增加租金。比如增加10%，算正常的租金增长，2年后年租金是9.9万美元，租约是新的10年。到那时，按照6%卖掉，售价将会是165万美元！2年后65万美元为什么不赚？肯定有问题。卖家缺钱那是不可能的。我们做6年了，也从来没听说卖家因为缺钱卖掉商业地产。高回报绝对的高风险。

六、海外房产开发注意事项

1、地段为王，品质第一。有一些卖了几年的，还在国内推广的，地段不怎样。海外房价这几年正上涨，地段好，价格高一点也会卖掉。但是有一些地段确实不怎样。钱花的也不少。问题来了，到底谁赚钱了？家家有本难念的经，里面的水很深哪。但不管怎样，地段、品质最主要的。否则就会坏了自己名声。出师不利，开始就失败了，以后还怎么玩？刚开始就开始想着歪点子，世人都在盯着呢。有的是国企在海外开发，企业员工都在盯着呢。高处不胜寒哪，再不小心翼翼，将步入深渊。如果想赚一笔跑路，跑的了吗？如果品质不好，那名声完了。只能忽悠国内客户了。老外一般很仔细的。海外房产开发，到底还是长期工程，和国内卖毛培房不一样。

2、资金快速回笼。卖了几年还在国内做广告的，其实浪费几年时间。一般开发到售完，2~2.5年完成。花了4、5年还在卖的，如果选优良地段，价格适中，快速卖掉，又可以再开发一次了。出售时间长，对老板、经理也是一个精神压力。其他人也会谣言四起。如在国企，政绩变为败绩。如果有人举报，被纪委请去喝咖啡，那真是干活不如不干。

3、不一定非得和著名开发商合作。其实这是为了在国内增加人气。是给国人看。一般情况，要和当地建商合作开发倒是有必要。因为不和当地建商合作，可能当地会派人来找茬。和著名开发商合作，虽然他们的价格不菲，但是名企效应，会增加售价，也增加自己的名气。老外建商现在见到国内开发商就笑，找上门来的，不宰白不宰。有海外建商和我们说，他们最爱大陆开发商。但海外房产最重要的是地段，而不是谁开发。

4、当地充分调研，法律手续齐全。万达西班牙大厦项目是典型代表。后任不买前任的帐。当地也有反对声。不能把国内的做法惯性思维用到海外。老外可不买账。在开发前，最好先调研。老外最好是对华友好的国家，至少是中立的。

5、时间段选择。最好是在地价最低时买进，房价最高时售出。因为买进到出售，一般需要1~2年时间预售。所以预计2年后房价下跌的城市，最好目前不要买地进行开发。但不是说一定不能买，只是少赚而已。只要地段好，还是可以开发。

七、海外旧房重建注意事项

1、时间段选择。以洛杉矶为例。2012年进行旧房翻新是最佳时间段。那时候房价低，旧房很便宜，2014年出售是很好的。现在洛杉矶价格已经很高。而且基本靠华人拉动房价。2012年洛杉矶买房很火爆啊。但是洛杉矶现在推到重建没有以前赚的多。2012年在洛杉矶Arcadia阿卡迪亚买旧房重建，2014年售出，确实赚了很多钱。300万美元买旧房，90万美元建设，700万美元售出很正常。现在房价高昂，地价也高昂，房价有下跌趋势。因为洛杉矶和温哥华一样，完全是靠华人买房。华人现在冷下来，买的人少了，另外现在外汇管制，人民币出不去，造成海外豪宅价格下跌首当其冲。所以前几年很好的市场，现在到不一定是很好市场。悉尼也是这种情况。当地媒体预计悉尼房价将腰斩。我们认为这到不至于，但是下跌是肯定的。

2、地段：CBD、最好学区。比如纽约，翻新、重建最好在曼哈顿，旧金山最好在Palo Alto学区。这样就是房东市场，买的人多，无形中售价也增高，买家相互去抬价。旧金山Palo Alto为例，现在建好出售，一般有7个买家竞争。在最优地段主要是为了不愁卖。即使房价下跌也是如此。房价再下跌，优质房产房子还是有人买。不是优质的就难说了。这也是一种预期保证。

3、资金准备。前提是有资金准备。中型城市50万美元，大城市300万甚至更多资金。比如亚特兰大，40万美元可以重建一套。资金需要在海外银行账户。最好早早出去，为申请做准备。当然，不也可以。

4、找当地规划师、建商。当地规划师熟悉当地规则，和当地长期打交道，人际关系较熟悉。熟悉当地法规和热卖房型，熟悉当地居民情况。最好找当地建商，他们和当地居民熟悉。居民万一有意见，他们也能摆平。

5、重建与卖房。旧房重建和买房差别很大。中介卖房子很容易，随便忽悠即可，反正不是自己买，花别人的钱心不疼，也没感觉。旧房重建不一样，那真是要赚钱的。卖房不一样，房价即使下跌，租金还在。重建、开发就怕高价买进，房价大跌时售出。所以重建比卖房子专业性要高多了。没做过，不懂人士就不要吃这碗饭。

6、海外旧房重建核心。海外旧房重建核心，和海外房产投资是一个道理。除了华人炒作、买房，还有地理因素、人口增长、学区、气候、经济发展等因素。现在，华人该炒的已经炒了，一窝风已经过去了。温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦都已经炒过了。房价都炒的下跌了。那么现在重建核心看什么呢？房价看经济，经济看公司，公司看技术，技术看未来趋势。所以主要还是看城市核心竞争力。按照这个理论，硅谷在5~10年内是可以做的。世界从互联网到移动互联网，下一个是什么？有2个，一个是虚拟现实技术，另外一个是AI人工智能。这2个都在硅谷公司手里。科技对一个城市竞争力越来越重要。注意事项估价是必须程序，自己不会，可以请人。最好和卖家直接谈，不要绕过很多中介，每个中介都要扒一层皮。未来趋势最重要。

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海外购房与国内购房一样吗？有什么不同呢？

作者：Olivia菊香**姐

链接：s://.zhihu/question/30619338/answer/153108496

美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税征收的主体是郡、市和学区，它自1792年起征，至今已经有一段比较长的历史，经过长期的运作和调整，目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都征收房产税，房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。

但是，每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率分布在1%-3%不等，并且每年都会根据地方的预算需求而改变。同时，不同地区每年征收房产税的频率也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会征收四次。如果停止缴税了，房子所有权就属于美国，政有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的，会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下，房屋的估值越高，则需要缴纳的税收就越多。美国房产税税率变动较频繁，其确定方法是用除房产税以外的其他收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。

房屋估值的结果主要是取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场 价值的一定比例来加以确定，如加州规定的比例为40%。房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是土地的价值。联邦的法律将地产分为主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各类房屋根据用房的性质会有不同的估值，因此需要交纳相对应的税款。

<img src="s://pic2.zhimg/50/v2-869ff11a7f40f121511ab7f5a93aa255_hd.png" data-rawwidth="1421" data-rawheight="1031" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="1421" data-original="s://pic2.zhimg/v2-869ff11a7f40f121511ab7f5a93aa255_r.png">而对于投资用房来说，例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非自住，所有房产税/地税也只能报至适用于自住的税收分项上抵扣。因此，中国人如果准备进行海外投资，在海外配资的过程中研读相关法律，找准住宅的定位可以有效的节省税务支出。

另外，如果地产包含租金收入，则出租的参与管理程度也会对纳税的税基有很重要的影响。如果海外投资人并不怎么管理房屋，也就是简单的租给客人而不花时间精力去管理，租金占收入总额的30%。美国国税局（IRS）对于积极参与房屋管理的海外持有人需要征收的税额会有很多的优惠和减免，即应税收入＝租金收入-费用（利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。税收净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。

<img src="s://pic4.zhimg/50/v2-b0cf19c522f0b7898df31599e9b2d0ab_hd.jpg" data-rawwidth="850" data-rawheight="569" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="850" data-original="s://pic4.zhimg/v2-b0cf19c522f0b7898df31599e9b2d0ab_r.jpg">地产税作为美国房地产投资的重要一环，是购房者理应重视的部分。虽然美国每年都需要缴纳房产税，看起来对自有房产或租房貌似都是一个不小的压力，但其实房产税带来的好处也不少，同时如果能有效利用税收政策，便可以适当减免很对地产税：房产税的征收主体虽然是地方，但是收到所有的税款之后，仍将其投入用于建设当地的基础设施和教育拨款。如果业主持有一套房的年限越长，则房产税的比例会相对较低：所以美国的房产税政策是鼓励长期持有房产的。

美国房产税可抵减所得税，在计算所得税时，美国房产税和住房抵押的利息支出都可以从所得收入中扣除，即降低了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税赋。另外需要关注的是，拥有美国国籍的人可以享受自住房产税收减免的政策，但是对于投资类用房就不享受税收减免政策。目前美国有 29个州以及哥伦比亚特区对住宅类财产给予税收抵免政策。其中，房贷利息的点数和计算方式，可以在用于自住房和租用房屋的优惠减免选项里来抵扣应缴税收入。不论纳税人是新买房或是申请重新，头几年还款中的高比例房贷利息都可以省下不少税金。

<img src="s://pic3.zhimg/50/v2-0de2d45131bebb8a8e2f00477b465762_hd.png" data-rawwidth="940" data-rawheight="702" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="940" data-original="s://pic3.zhimg/v2-0de2d45131bebb8a8e2f00477b465762_r.png">海外配资作为近年来新兴领域，对入门者存在较大的信息差。老移民所主导的北美华人至今仍旧习惯于阅读纸媒，甚至通过黄页电话簿联系商家。以华人地产网（Huarenhouse）为代表的互联网平台更具有传播和效率上的优势，近年来逐步开始改变房产投资行业的商业逻辑。对于购房者来说，选择最少中间环节的途径置办产业便能以不变应万变。

从本质出发，地产税是美国通过房屋价值判断业主的经济能力，从而征收的税款。和国内地产业不同的是，在美买房更是一种对未来价值的投资，地产税很大程度将被用于改善该地区的教育、治安和生活设施。对于文化差异所带来的不同，选择自己最舒服的方式去接纳当是智者的选择。

参考阅读：

在美国，收汇款没交税，国税局要逮捕我

拥有美国房产可以享受哪些税务优惠

社科院研究员：研究表明房产税抑制房价上涨效应有限

编辑于 2017-03-22

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外居乐

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李开复博士的创新工场投资，最懂华人的美国置业服务平台，提供买、租、贷一站式服务。

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在美国50个州都征收房产税，该税收是地方的主要收入来源。目前房产税税率是1%-3%，房产税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方的各项支出、完善公共设施和，因此美国房产税的征收主体是郡、市和学区，联邦和州都不征收房产税。那么美国如何来征收房产税呢？

<img src="s://pic3.zhimg/50/v2-8a0e74ad01465b789128c06c876f82_hd.jpg" data-rawwidth="1200" data-rawheight="627" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="1200" data-original="s://pic3.zhimg/v2-8a0e74ad01465b789128c06c876f82_r.jpg">

1. 征收主体

美国地方来征收房产税，地方根据各自实际情况来确定税率并依法征收，这项税收主要用于居民所在区域的教育及公共服务的支出。而美国的联邦和州是不征收房产税的。美国房产税的征收主体是郡、市和学区。他们之间的征收比例划分是按1:1:5来征收的。

2. 确定税率

房产税的税率由地方根据各级预算来制定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都不同。如果某个地方的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。如过了一年后，该地方的经济发展了，房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方的开支若维持2亿美元不变的话，当年房产税的税率为1%。也就是说，房价上涨了，房产税可能降低。

各地方根据本地财政需要，规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。房产纳税价一般是房产市场公平价，但有些地方允许一定折扣，会提供一个折扣率。在这种情况下，房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。

房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。由于美国大多数房屋为独栋房，所以房与房的差别很大，包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法，但此法一般是针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整。

确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。

税率的高低要受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产（主要是房地产）征税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率，适用于估价;一是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。

<img src="s://pic1.zhimg/50/v2-94e871c2bed9a7cd172765f0c5ec2e50_hd.jpg" data-rawwidth="588" data-rawheight="358" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="588" data-original="s://pic1.zhimg/v2-94e871c2bed9a7cd172765f0c5ec2e50_r.jpg">

上图为全美各州平均征收的个人房产税率的数据，不包括商用房产。房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔；最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那。

下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。

注：热门城市所在州已标粗表示。要注意的是，以下是各州房产税的平均值。同样价位的房产，在州内不同城市、不同学区的房产税征税方法和税率可能有所不同，但不会相差太大。

<img src="s://pic4.zhimg/50/v2-c5d50899cf3820862e1bcef62471e113_hd.png" data-rawwidth="676" data-rawheight="1879" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="676" data-original="s://pic4.zhimg/v2-c5d50899cf3820862e1bcef62471e113_r.png">

注：数据来源于 WalletHub 2016年最新的统计报告，由 外居乐整理发布。

3. 征收手续

在美国交纳房产税手续简单。通常，地方会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。各地对纳税频度各有规定。比如，费城一年只有一次，房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表，房主必须在第二年3月31日前支付。加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日;第二次是次年的2月1日。新泽西州，一年则分4次。美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

4. 免征条件

美国地方规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免美国房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。加州为例，纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税。这个对我们华人具有现实意义。另外还有退伍军人免税额。美国目前有30个州，对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。

5. 拒交处罚

对未按期限纳税者取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方可以对拖欠房产税房产取留置、拍卖。很多法拍房就这么来的。

由于房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金；逾期三年未缴纳房产税会导致房产被地方没收拍卖。

海外购房需注意 五点事项要清楚

海外购房和国内买房有着很多的差异，这点大家应该都清楚，可是要说具体差异在有哪些，恐怕很多人就说不上来了，那么就让小编来为大家解答一下吧。

一、房价构成不同

在海外，房价的构成与内地并不相同，中国内地是一次性支付了70年的土地使用费，但海外的房价和土地价格是有所区别的。购房者在海外购买了土地之后，每年会被征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。

二、税费征缴不同

海外房地产市场的税收政策与内地是有区别的，海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。其中契税只是部分国家征收，征收标准为房价的1.5%左右，土地税主要是欧美国家在征收，这种税赋每年征收一次，缴纳的金额是根据委托的专业评估机构对各区域每隔一段时间的市场评估作为依据来确定的，此外，不管在何地，海外买房都须缴纳印花税，当出售房产时主要征收的就是增值税。

三、政策松紧度不同

海外买房的政策不仅与国内不同，海外各个地方对境外人士购房的限制都各不相同。比如在澳洲买房除了须经过当地外资检讨局的批准之外，几乎没有别的限制条件，而在美国购房，则要求要么取得美国绿卡，要么具有时间期限超过3个月的签证，如果是在马来西亚购房，则必须在当地银行，并存入一定数额的资金，同时需要得到当地外来投资委员会的批准等。

四、管理房产不同

在中国内地，如果房子长时间空置，或者长达数年物业费拖欠，但只要按揭及时归还，一般不会出现什么问题，但在海外投资房产，则完全不一样。对于那些不能时常去打理海外物业的投资者来说，找到一家合适的服务机构替自己管理房产是很重要的，如果管理不善甚至无人管理，致使物业长时间空置，拖欠物业管理费，甚至拖欠银行按揭，就会影响到自己的信用记录。

五、投资成本不同

海外有很多地方的公寓一般很少有户外空间如阳台或者露台，只有高档公寓才会有配备户外空间，因此这样的公寓价格一般很贵，但是这样的物业并不适合投资，因为花在户外空间上的钱，并不见得会产生效益。类似的情形还有景观、楼层等方面的因素，为了能够获得这些，必须支付更高的购房成本，所以还是根据实际需要购房最好。

以上是小编为大家整理的海外购房与国内购房的差异，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-10-26，当前相关购房政策请以实际为准）

更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

海外买房与国内买房不同，在很多方面也存在着差异，而且还需要注意很多事项。如果你想要去外国买房，那么首先你要知道的不是买房的流程，也不是需要多少钱才能买房，而且要注意什么。今天，小编就给大家讲讲海外买房的注意事项。

一、考察风土、文化

刚刚接触海外房产的人一般都喜欢根据自己的喜好来选择，无论是地理位置、小区环境，还是户型面积，然而，不同的国家地区、民俗风气也大不相同，在购买之前需要多做了解与考察。不管你是投资还是居住，你需要了解清楚你之后生活的额地方有着什么样的文化和风俗，这样才能更好地融入进去。

二、区分产权、政策

弄清相应的法规政策和房屋产权年限是海外买房的重要基础，比如如果你是要投资移民，那就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化，对于移民前后的相应手续、门槛、流程、要求、所需义务、所享权利等，都要一一弄清。有些国外房产的产权可以永久拥有，有些还包含土地，有些可以传给子女等等，你需要弄清楚房屋的产权情况，以免产生纠纷。

三、了解、税费

和税费的问题则往往是最让购房者头疼的一个部分，不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不同，者都需要购房者仔细关注，认真核查。一些国家对于海外购房者会提供较为方便的申请，而另一些国家则可能有诸多的限制，购房者应第一时间了解清楚相关的及税收政策细节，进而算清自己购房所需的各项实际成本，以及所需缴纳的大致税费等。

四、讨价还价要适宜

在海外买房子是可以砍价的，但一些中国买家开大口压价，反而让对方觉得没有诚意，从而失去机会。其实，房地产市场较成熟的国家一般在出售房屋时不会随便乱开价，因此，在讨价还价时，无需大幅压价。

五、重视房产经纪的作用

与中国不太一样，一般如果购房者想在海外买房，第一步需要找一个房屋经纪人，海外的房屋经纪人通常都很遵守职业道德，也就不会发生经纪人坑蒙购房者的情况，甚至经纪人会主动帮助购房者挑房子的毛病，所以要重视经纪人的作用。

以上就是小编为大家整理的海外购房的注意事项，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-10-22，当前相关购房政策请以实际为准）

买新房，就上搜狐焦点网

大家好，赚钱之路系列又要出新篇啦，这次的篇幅较长，所以我们分了上下篇。这次要跟大家分享的是我曾经投资的一个澳洲房产项目。

先写下成果吧：

发生时间： 2015年

经过： 在澳洲piontcook 区投资一块448?平米、售价29万澳币的土地，然后转手卖掉。

投入成本： 5%的土地资金6.8万人民币+1万人民币订金（非定金）

收回资金： 19万人民币

年回报率： 粗略按照8个月时间计算，年回报率在215%（如果用IRR计算年化500%多，这数字我自己都不敢看哈哈。）

写这次经历之前仔细回忆了下过去，又翻了一遍之前的各种聊天各种截图。容我先喘息一下，真是太苦了，那可真是一个心酸深刻的故事啊... 切入正题，立马开始我们的澳洲买地之旅。

还是要从2011年我刚大学毕业开始学习理财说起，那时候还没有知乎，经常逛的是天涯，最早只关注理财前线中的精华贴，其他板块几乎不会去看。

自从2012年集合三家人之力（我们小两口+双方父母）在杭州买了一套89平的小住宅之后，我对房产开始关注起来，偶尔会去关注天涯房产观澜的相关内容。 所以说参与其中是多么的重要，一件事情你必须先参与进去，才会变得非常积极以及长期关注。

2015年，仍然是处于那种没事就会天涯刷刷贴的状态，也没有刻意去看房子。我一直以来都是一个好奇心很重的人，那时候经常看到有很多新闻说国外哪里哪里的房子多少便宜，国内北上广的小房子在国外可以买多大面积别墅等等。

于是有一天，看到一篇类似平民如何配置澳洲房产的文章，就点进去看了看，不出意外果然是广告，但是仍然激起了我对境外房产的好奇心。

我这个人最大的一个优点就是对投资相关信息都会比较敏感。

还记得2013年跟老公在新西兰度蜜月的时候，有次在路边看到玻璃窗贴出来整栋别墅出售的信息，还特地上去瞄了好几眼。半个月的自驾游让我对新西兰和澳洲那边都非常有好感。

于是我初步选中了美国和澳洲，开始搜集两国房产的相关资料，看买哪里比较好。后来查到美国房产的税比较高，对比澳洲各种费用指标之后，果断选择了澳大利亚。又根据世界最宜居城市的排名选择了墨尔本，当然悉尼那个时候也是只能看看，因为根本买不起。

现在回头看，14年、15年国内房产形势不太好，同期美国跟澳洲经济开始复苏。那几年确实是配置美国跟澳洲资产的好时机，无论是房产，还是其他投资理财产品。

确定目标后，澳洲买地的故事算是正式开始了。

锁定了目标，我开始在天涯的房产观澜里寻找各种澳洲的房产信息，看看有没有购买者的经验。但是真的是好少啊，基本都是广告和软文。即便如此，我当时还是加了几个人的微信跟QQ，还去搜集了好多个澳洲买房的QQ群，虽然也是广告群居多。

我截图几张给大家感受下，当时到底联系了多少人，也算是当时付出那么多心血的一点痕迹吧。

这两张是QQ，之前真的是各种潜伏跟加入，最近几年都好像没怎么登陆过QQ。感觉QQ群跟QQ联系人已经荒废了，那几个群也慢慢彻底沦为了广告群，囧。

这一张截图是微信，国际房产组的人基本也是那次澳洲买房加的，其中好几个是澳洲当地的房产律师，还有部分是美国房产及美国保险等相关的联系人。这次购买土地的中介也是从天涯上找来的。会不会觉得非常不靠谱？哈哈，就是这么任性！

我发这几张截图是想表达我当时真的搜集了很多资料、咨询了很多人、做了很多功课。 但是！！！事实是我们咨询再多的人都抵不上一个靠谱的中介重要，更别说自己找到靠谱的途径去搜集数据了。

当时只要涉及到澳洲经济的文章资讯我都会好好看，甚至还加了海外几个专门介绍澳洲的华人公众号。看完澳洲近40年的房产数据后，我最大的担心竟然是万一国内房产泡沫破裂，对澳洲经济影响到底有多大，澳洲的房产会不会崩盘？诸如此类问题，真的是太不科学了。

可想而知，当年的我底子是多么薄，多么的害怕失败，多么的输不起。只是我没有想到国内房产竟然再次异军突起，当然这是后话了。

我先简单介绍一下澳洲房产的一些信息，以便不了解的朋友们有一点基本概念。了解一下没错的，万一以后可以用到捏，哈哈。

第一，?澳洲房产的类别。

首先，和国内住宅土地70年的使用权不同，澳洲地产是永久的所有权。

房产大致有三种：公寓apartment、独栋别墅house、联排别墅townhouse，其中有种叫unit,类似国内的小高层，可以算联排的一种，在那边被称为单元房。

澳洲买house有两种方式：一种方式是土地房子一起购买，起初中介给我推荐的都是这种，因为房子利润比土地高；第二种方式是自己买地建房，其实很多地块土地跟房子可以单独分开，这个也要看你有没有遇到靠谱、有能力的中介了。

购买澳洲土地后有个2年期限，在此时间内你可以转让也可以自己找开发商开始动工建房。在澳洲也有很多中国开发商，除了语言上的优势，我并没有觉得中国开发商比当地的好，当地大型开发商，没有那么多套路，所以这方面需要大家自己斟酌。

在澳洲只要你有钱，可以直接买很多块地，后面自己分批建设house或者联排，然后出手，把自己当个小型开发商，不过这个对资金量的要求就会很高。

第二，澳洲买房需要有什么资格？

在澳洲我们这些没有PR（permanent residence永久居留）的外国人是不能买卖二手房的。只能先经过FIRB审批之后才有资格购买新房。

那什么是FIRB呢？FIRB指的是Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会。

澳洲一方面欢迎外国投资帮助澳大利亚的经济建设、增加就业机会、对澳洲经济发展提供动能。一方面又要确保外国投资的热钱不会炒高房价、让本地人买不起住房，或者在其他方面危害国家利益。

所以，澳洲设立FIRB这个审查委员会主要目的是为了保护澳洲的国家利益。

2015年7月份之前可以免费申请FIRB，之后每次申请要收取5000澳币的审批费，而且房价每超过1百万，要多交1万澳币。

我研究澳洲房产是2015年4月份，赶在7月份转给中介1万人民币的订金，让他们帮我先把这个FIRB的免费申请名额给占住。

第三，澳洲的政策。

虽然当时中介帮我介绍的broker不靠谱，但我还是要单独说一下银行这件事情。

一般的broker会提供一些不同的银行给你选择，澳洲银行之间竞争也挺大的。每个银行给出的条件也不同，比如利率及金额都可能不同，你可以自行筛选。

最早的时候澳洲是可以9成，首付只要1成，后来慢慢缩紧到首付2成，8成。我刚好碰到澳洲房产政策收紧特别厉害的阶段，后来只能到6成。而且这个6成并非是实际成交房价的6成，而是银行对房屋评估价值的6成。

通常来说，评估价会比实际成交房价低一些，土地评估跟房屋评估是要单独分开评估的，单独土地的话其实还更好贷一些，需要看土地估价。

听说澳洲有些合同是以是否审批为前提，就是说如果你的银行不批，合同可以自动解除，谁都不算违约，不过FIRB的费用不会退。

这个事情我只是听别的投资者说，具体情况还不太了解，也不知道这种情况是否适用于新房或者我们这种没有PR的人。反正我遇到的中介没有人跟我提过这个事情。

所以如款下不来基本跟国内情况差不多了，你必须去借款处理，借不到钱，就只能认定你违约没收首付款。

申请的过程是比较费时间的，澳洲当地的做事效率不是一般的低。什么交割啊，建房啊效率也是一样低，千万不要指望他们能够在约定时间内按时完成。一般都是各种会延期的，如果再来几个罢工啊什么的，估计拖更久，哈哈。

第四，?澳洲买房的其他特点。

澳洲买房有个好处，当时中介跟我说的时候我觉得非常不可思议，虽然我没有最终享受到，还是要说一下。

有个小窍门是可以在行开个对冲账户,如果有多余的钱，可以存到对冲账户中。对冲账户的存款利率比银行存款高，和房贷利率是一样的，这样存款利息可以抵消一部分房贷利息。

还有一个方法，如果房价上涨可以申请再融资(re-finance)，国内也有这个套路。比如购买的时候房价是70万，过了几年升到80万(以行评估为准)，那么多余的10万就可以出来购买下一套房或者投资到其他地方。

就这样一套一套的增加房产，估计当地炒房用的都是这个套路比较多，哈哈。

了解了相关的基础信息之后，我来讲一下实操的全过程。

首先，关乎投资成败最重要的环节就是确定项目。先给大伙儿看一张当时澳洲房产的广告。

就单纯从房产角度来考虑，澳洲那边比较讲究租售比，所以哪怕是house也有租售比一说，这个跟国内的房产有很大区别。

不过我本人在国内找房子也非常看重租售比，毕竟目标终极导向还是被动收入么，哈哈，再次说明我是个稳健型投资者。

澳洲卖房的中介费也很高，一般house有3%，这个也是我的那个中介告诉我的，不知道真实性。中介特别喜欢推公寓，因为公寓集中在CBD、面积小、价格高。但是后来我才知道，还有个重要原因是公寓佣金比house高的可不是一点点。

当时差点就被中介忽悠买公寓楼花了，最初我的中介也是推荐CBD的apartment给我，就是国内城市一室一厅、两室一厅的那种公寓住宅。位置确实很好，但是价格也是真高。那个时候每天在谷歌地图上研究墨尔本的位置，各个区的优劣势。

最后根据地理位置、投资回报等各方面因素选择了一个差点下手的公寓，项目名叫queens domain。附一张当时做的回报率分析表：

我来解释一下表格数据，这间公寓报价约71.4万澳币，首付20%，57.12万澳币，选择前十年只还利息的还贷方式。

设汇率不变、利率不变，按照中介给的租金计算，前面十年租金能够覆盖房贷利息，后面20年是无法覆盖还贷金额的。

大家看表格可以看到各种房产相关的费用。像律师费，印花税，市政费，物业管理费，排污费，租管费。这些费用加起来一年也有不少的钱。在维州购房需额外缴纳3%印花税和0.5%的地税，现在的税也比之前提高了。

在这种危机的时刻就能看出自己做功课的重要性。经过查询各种资料后考虑，我毅然和中介说我还是选择house，公寓我不考虑了。

最后总结一下，最终决定放弃公寓项目主要有三个原因。

第一，完全靠房价增幅的格子公寓对我来说真的没有太大吸引力。

从我自己做的功课来说，澳洲的房价涨幅主要依托于当地的二手house。当时我特意去澳洲的大型租赁中介平台上去查过租房的信息，公寓的出租金额确实还可以。

但是2015年的公寓租金已经相对在很高的位置，未来18年、19年集中交付的楼花公寓很多，也不知道到时还会不会像15年的时候那样好出租。而中介计算的投资回报是把每年房价涨幅计算上去，我自己没有计算。

第二，和澳洲纳税人相比，海外投资者不仅没有退税优惠，反而被征收很高的增值税。（这点house也一样）

澳洲当地的中产阶级在澳洲买公寓做投资，是可以按照年薪退不少的税，他们负扣税适用于每一年，而不只是你卖房子的时候。

之前我有去大概了解房屋折旧如何在当地减少税，发现那真是一个复杂的功课。如果你是澳洲本地人，也是需要当地有个会计专门帮你计算最适合你的缴税方法。

但是作为不是澳洲纳税人，我们海外投资者就没有这个退税啦。即使房子涨了很多，卖出去的时候，还要征收很高的增值税，最高的差不多可以到45%呢。

第三，也是最重要的一点，和house相比，楼花风险很大。

炒楼花对中介来说真的来钱很快，动不动就是几万澳币的转手差价。但是在我眼里他们这种操作方式很多都是拿着国内投资客的钱给自己赚取高额的中介费，不顾客户死活的那种。

站在投资角度来看，公寓折旧比较厉害，土地占有的少，澳洲本地人也都不太喜欢公寓。越老的公寓越难出手，虽然回报快，但是所承担的潜在风险也很大，算是投机。

所以我建议不内行的人还是不要随意下决定购买澳洲的楼花公寓，它不像house，就算你是个破房子还是可以二手卖掉。

因为最值钱的土地永远在，别人重新申请重建就可以了。澳洲的别墅占地面积都很大，只要你物色好土地，还是有很大机会的。

这些都是出于当时我自身的综合情况考虑衡量，虽然没有选择投资楼花公寓，但澳洲公寓也还是有很多优点的。比如学区概念，所谓学区概念不仅仅中国才有，其实很多地方都有的，只是针对对象不一样。

墨尔本有两个大学区，墨大和莫纳什大学都有不少校区。墨大City的Parkville主校区和Monash大学在Caulfield East 的主校区。

墨大City校区因为在市区，所以房子基本是公寓，Monash大学Caulfield Eeast虽然是郊区，但东南区土地非常紧张，联排别墅非常稀有，能让海外人士买的新房也基本都是公寓比较多。

墨尔本的学区房还是很贵的，最主要的原因是租和住的需求真的太大了，是市场供求关系为主导的。因为这次投资事情我还研究过澳洲移民的事情，其实似乎还是有机会滴。但是想想还是大爱我祖国山河，也就暂时搁置没再往下深入。

所以如果小孩要在那边读书、或者时机特别好、或者刚需、或者不差钱动不动就全款的那种土豪，作为高回报率的资产配置一部分，长期来看公寓也是可行的，毕竟硬资产抗通胀嘛。

而且CBD真的方便，该有的配套都会有，相对比较成熟。高层楼望出去的景色，高楼大厦灯红酒绿的感觉还是很棒的对吧。也不用怎么打理屋子，净现金流回报上面总归是要比house更好一些。

由于我本身是个长期的稳健型投资者，加上还穷，所以对炒楼花不感冒，我更想买位置好点的house。

当时我研究过墨尔本的房产周期一般都是8年样子，用以往过去40年的数据参考，基本每8-10年翻个倍，一直如此没改变过。我购房时间是在15年中，属于澳洲房产的一个周期波段中的快速上升阶段，这个周期的起点应该在2012年。

所以当时想着，还在半山腰可以上车，就算到时候到了山顶出不了，我也可以再长期多持有一个周期。澳洲房子的折旧时间一般也是以8-10年为期限，我在这个时间段内出手就可以了。

而且house最主要的是土地值钱，土地是不会有折旧的。所以这也是为什么我现在又开始关注起澳洲的土地了。如果以8年为周期2020-2022年应该是个买地不错的时机，现在就开始做功课会不会太早了？

哈哈，想想机会还是留给有准备的人的，目前来说澳洲买地也算是这辈子我做过最高杠杆的一次投资了。

放弃公寓后我开始研究house，当时看中两个house，都是靠近澳洲的西南方向。一个是在point cook的saratoga项目，一个在watercoaster靠近海边。当时一直纠结选择哪个好，最终选择位置在pointcook的saratoga项目。

我记得当初每天都在研究澳洲地图，各种看google地图上的实景全拍图，感觉都快把那边的街道看出一个洞来了。还去查找了当地近期的铁路规划路线图，反正对于当时那边要怎么发展，要怎么建设真的是了如指掌。

就连墨尔本当地未来几年乃至几十年的人口流入数字都看到2050年以后，还有到2050年后的墨尔本的城市规划等等，哈哈哈。

回头想想怎么这么傻的哦，有钱的话应该买个10块8块的土地，才对得起我付出的心血。

项目选好之后，下面就是和中介一起推进落地了。然而，一切才刚刚开始...

从签合同到办理再到被迫土地转让，整个与中介博弈的过程我将在下周与大家分享，非常感谢小伙伴们支持。