海外房产中介盈利模式分析_海外房产中介盈利模式分析论文

1.直击国人海外置业现状资产全球化配置趋向合理

2.柬埔寨房产投资是陷阱吗？

3.500余人日本购房踩雷！海外置业常见的“坑”有哪些？

4.海外国家咋整治房产中介乱象？

5.海外置业注意这些陷阱

在海外买房一般会面临4个方面的风险，包括交易流程中的、硬件设施方面的、政策方面的，以及汇率和利率方面的风险。

1.交易流程中的风险

投资人如果没有选择经纪人代理，自行联系卖家，交易中存在的诸多风险将会增加，体现在对房屋产权的调查、买卖合同的条款、违约的约束与惩罚等等方面。因此，选择富有经验的优秀经纪人，可以很大程度上规避交易流程中的风险。

2.硬件设施的风险

在海外不动产交易的过程中，硬件设备的状况非常重要。在海外交易过程中有一个关键步骤就是验房，验房可以极大程度的规避硬件方面的风险。专业的验房机构会为买家提供一份图文并茂的书面房屋检查报告，详细说明房间各个地方存在的问题，并提出维修建议。

3.政策方面的风险

目前主要的海外房产投资国家对投资人均没有进行限制，除了澳大利亚规定海外投资人只能购买新房。但没有限制不代表不会受到各国政策方面的影响。例如，2016年的美国美联储的加息，就是属于整体政策调整对房产市场产生影响。此时的利率（4-4.35%）已经高于之前大约0.5%甚至更多。

4.汇率、利率方面的风险

汇率和利率一定意义上也属于国家的政策方面，但其风险不容忽视。

风险始终伴随投资行为，因此，提前了解可能的风险，对海外买房具有重大意义。涉足海外市场时，建议投资人寻求专业房产经纪公司帮助。

直击国人海外置业现状资产全球化配置趋向合理

投资海外房产需要注意的有：

1、所在国家是否有投资前景

2、需要关注政局是否稳定，经济是否繁荣？

3、哪个国家经常参加经济论坛峰会，国家***经常访华，基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会，证明这个国家努力促进国际合作吸引外资，有经济发展潜力。

4、如果当地房产买卖非常活跃，证明这个房产市场的需求是稳定的，这样的话未来最起码是不愁出手的。

5、如果当地房产买卖市场疲软，要么就是房量供给出现了问题，或者国家经济出现了问题。

对于海外房产投资，如果还有哪些问题，可以咨询莱坊国际，莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。

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柬埔寨房产投资是陷阱吗？

国内投资渠道有限、楼市前景难以把握、股市波澜起伏、货币贬值使大量流动性货币在国内没有合适的宣泄出口，因此，海外置业受到国人关注，来实现更为合理的资产和风险全球化配置。14日，笔者来到历下区茂岭山路2号普利商务中心的浩华海外地产实地考察，以及连线华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏，了解国人海外置业的现状。

三类国人倾向海外置业 看重稳定性、回报率

“海外房产在1996年开始进入香港周边的珠三角地区，大规模成群体气候是在2008年经济危机后，国人海外置业的目的是自住或者投资。”华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏介绍，海外置业的人群基本分三类。首先是意欲通过海外置业获得稳定回报的人群，占据海外购房者的第一大比例；其次是受“以房养学”概念及资产配置理念普及的留学生和家长；还有具备移民潜在需求的客户群体。

浩华海外地产副总经理田雪女士分析：“国人海外置业最看重资产配置的稳定和安全。”通常来看，美、英、加、澳等国家房屋年均增值在6%至10%。对于长期投资者来讲，既有房产本身的稳定增值，还可细水长流，通过年均租金3%至6%的正常水平获取收益。

“美国地产处于危机后的复苏上升期，升值收益和租金收益都在稳步上升，用于出租的公寓还有缴税优惠，有利的汇率条件也吸引了很多中国潜在购房者。”她说，美加澳等国家以其健全的法律、完善的社会制度、先进的教育、医疗等吸引国人投资或者自住。

投资地域多元化 美国最受瞩目

据悉，中国海外置业呈现全球多元化趋势，购房者均把目光投向亚洲以外的地区，来实现自身资产的全球化配置。“欧洲成为的目的地，共吸引了超过55亿美元的投资，2014年伦敦二度荣登榜首；澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；有25亿美元资本流入美洲。落实到现实来说，华人海外置业的第一选择便是美国。”田雪女士介绍，从城市来看，悉尼投资额达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡等地也备受投资者追捧。

“美国、澳洲始终占据着华人海外置业区域的主流地位，而随着澳币、政策的吃紧，美国当仁不让地成为最吸引国人海外置业的国家。”杜修鹏分析，受金融危机影响，美国整体房产价格下跌达到45%，吸引我国购房者“抄底”买进。大致估算，国人花11万美金在美国就可购买联体别墅，17万美金就可购买独栋别墅，这在中国是想都不敢想的。而中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市，其房价增长率每年都超过了20%，租金又比较可观，尤其近几年赴美的中国留学生已经连续7年增长，带动了住房需求，使美国房产更加炙手可热。

海外置业有风险 投资者须谨慎

杜修鹏认为，任何投资行为都伴随着市场风险，海外置业自然不例外。需要注意的是代理公司的实力应该是购房者重点考量的对象。因为海外房产不比国内购房，从手续流程到物业管理都与国内存在较大差异，所以选择大品牌的开发商和中介，能够更好地保障购房者的利益。

“海外置业首先要对置业目的地的经济环境、楼市市场环境、发展周期以及当地购房的法律流程有具体细致的了解，这对于购房和后期收益都起到重要的作用。”田雪女士说，以美国为例，绝大多数情况下其房产市场对购房者并没有居民或者公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。不过少数州，如新墨西哥州、俄克拉何马州，要求只有公民或者居民身份才能购买当地的居住和商业性地产。而大多数州对宗教、矿产、军事等用地也有所限制，即使能购买房屋，获得的也未必是产权。

“最重要的一点是要明确海外置业的目的，不排除有购房者买房是为了移民。”她郑重地提醒购房者，西方经济较为稳定的主流国家如美国、加拿大、澳大利亚、英国等地，买房与移民是没有任何关系的，请投资者慎重考虑。

（以上回答发布于2015-10-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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500余人日本购房踩雷！海外置业常见的“坑”有哪些？

一：一房多主

在柬埔寨，房地产拥有权可以是硬产权或软产权，有时候两种产权都可能同时存在。因此，业主会借助这个漏洞，把房子卖给两个买主。一个买家获得软产权，另一个获得硬产权。

拥有软产权的人会失去房子。因为硬产权才是柬埔寨房产拥有权中强有力的形式，也是有保障的土地产权。硬产权证书是由国家土地管理规划局颁发的。

虽然，软产权也是当地认可的一种土地产权形式。但是，软产权是由当地颁发，不是国家的。比起软产权，硬产权更加长久可靠。过去，在柬埔寨就曾经发生过多起类似的手段。

解决方法：

你可以向卖家获取产权证和复印件，然后通过国土、城市规划和建设部与当地土地管理室的登记来调查核实。这样就能避免这种情况发生。另一个安全措施是你可以通过咨询邻居是否拥有硬产权。如果这些邻居都拥有硬产权，这就说明已经给这个地区颁发硬产权。要知道在大多数都拥有硬产权的地区，一般是不会安排有软产权的。

二：隐藏有争议的土地

这种几乎与是拥有软产权和硬产权无关，它主要是与土地纠纷有关。通常只要多与邻居交流，存在纠纷的土地基本就能露出水面。但是为了确保安全，你还是要通过县/区理事会或土地部官员确认土地是否存在争议。

解决方法：

一个专业的房地产中介或有房地产交易经验的律师可以帮到你。

三：骗走订金

业主骗订金，这种主要是买方被要求支付订金，但在业主拿到订金之后就会消失。

为了避免这种情况，你可以选择通过在可靠的第三方或中介银行账户存款，直到一切手续都办妥了再汇给对方，这样就可以保护你自己不被骗。

解决方法：

业主用于的物业一般是被空置的。所以，你能做的就是咨询邻居和村长关于这个物业的信息和业主的历史。以对比他们所说的和卖方所说的话是否存在什么不同。

再次强调，产权证的检查是非常重要的。如果业主没有产权证，那就是存在问题的。在你们达成交易之前，一定要去找相关部门，以确认业主的身份。

四：已租赁房子再卖

长期租赁的房子可以与土地分开，作为一个独立的实体注册。它还可以使用软产权出售房间。这是一个非常复杂的情况，应该谨慎对待。检查产权证可以辨别真伪。要注意，硬产权应该有的必要的细节。

解决方法：

如果只有软产权，你应该向地方当局寻求帮助。初步检查，请注意房子里有没有卖方不给打开的房间。如果他们真的打算卖掉房子，他们必须愿意把门打开，或者上交房间钥匙。

五：看不到的损坏

有些人以低价出售房子是因为这个房子存在你可能看不到的损坏，只有在正式入住之后才会发现。

解决方法：明智的做法就是，在你达成交易之前，应该带上专业人士来检查房子的水电系统和房子的建设结构是否存在问题。

六：洪水区

“非洪水区”是房市的卖点之一。所以，有些卖家就会大力宣传房子的地区是非洪水区，即使那个地方是有洪水的。因此，一旦雨水涌入，这个地区就会迎来无法想象的灾害。

解决方法：如何预防碰上这样的房子，其中的一个好方法就是咨询当地居民。

七：骗钱一走了之

有一种情况就是所谓开发商宣传新项目，结果从买家那里收集钱，并承诺用于建设房子，但是在拿到钱之后却消失的无影无踪。

解决方法：

为了避免这个情况，你可以仔细调查开发商过去的项目历史。一个值得信赖的开发商一般已经有很好的名声。但是请注意，我并不是想表达新的开发商都是骗子。

你还可以尝试从主要的和可信的出版物中寻找有关开发项目的新闻。因为这些可以反应开发人员先前取得的成就以及项目是否获得批准。但请注意，不要完全依赖于媒体报道，因为这不能作为充分的信息。

开发商的任何批准和认证，你也可以与有关部门核实，比如国土、城市规划和建设部。合法的公司应该有公司许可证。关于要开发的项目，开发商还应该有开发土地的硬产权，要有开发项目的许可证，包括一个完整的发展，从开始到结束。

如果开发商在被问及这些资料时无法展示，这是一个不好的信号。如果你达成交易后不能获得硬产权，或获得分契式产权，这是一个明确的危险信号。

八：夸大事实

一些房地产交易也会出现夸大事实的情况。比如，在交易前卖方表示房产面积是6x16m，但实际上面积只有4×10m。在这种情况下买房会让你将来的房子面临拆除。有时买家会意识到这个问题，但有时他们也不会知道。

解决方法：与相关当局检查物业面积，可避免这种情况发生。拥有LMAP类的硬产权，是有清楚标注边界和GPS坐标。所以这是安全的产权形式。

九：炒地哄抬房价

有一种情况是两个公司或两个人联合起来拉高物业价格。一个人购买未开发的土地，另一个人宣布要在附近开发项目。通常所谓的开发项目不过是个幌子，他们不会透露具体的开发位置。

而购买未开土地的人会在宣布开发项目之后以比之前更高的价格出售。然后，他们就平分利润。因此，从开始到后来根本就没有打算开发项目，这只不过是一种哄抬房价的手段。

解决方法：

那我们该怎么避免被套路呢？其实避免这种比其他更容易得多，因为大的开发项目是需要好多部门的批准，并且能获得批准的项目都是一些有固定资产，拥有丰富成功经验的公司。而如果是骗子，通常是没有真正的工作地点。

不要让这些吓到你，你要知道…

只要有好的规划和按照标准程序购房，在柬埔寨置备产业是有很大的益处的。首先，你要咨询一个值得信赖的房地产中介，因为好的中介是一个极好的开端。他们了解交易过程和市场诀窍。如果你还是担心自己受骗，在达成交易之前，请向律师咨询。

海外国家咋整治房产中介乱象？

在现实生活中，很多条件不错的家庭会有配置海外资产的需求，这其中购买海外房产也是重要的选择之一。可是在实际操作中，海外置业也时常伴随着投资风险，最近就有新闻曝出500余人日本购房踩雷，数亿投资款或打水漂。那么海外置业常见的“坑”有哪些？

在现实生活中，很多条件不错的家庭会有配置海外资产的需求，这其中购买 海外房产 也是重要的选择之一。可是在实际操作中，海外置业也时常伴随着投资风险，最近就有新闻曝出500余人日本购房踩雷，数亿投资款或打水漂。那么海外置业常见的?坑?有哪些？今天，我就为大家梳理了相关知识点，我们一起来看下吧。

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500余人日本购房踩雷！

据报道，1年多前，在中介机构的介绍下，刘某购买了3套位于日本的房产，可是至今产权无法过户，当初承诺的投资收益也未完全兑现。经调查，与刘刚一样购买这家日本房产公司房屋的投资者达到数百人，涉及的房款数以亿计。近年来，不少国内投资者将目光转向海外，包括海外购置房产在内的多种投资项目不断涌现，有人大有斩获，也有不少人?踩雷?掉坑?。目前，刘某等投资者准备向公安经侦部门报案，希望警方可以介入调查。

海外置业常见的?坑?有哪些？

随着国内 楼市调控 不断收紧，以及对人民币贬值的担心，越来越多的国人将目光投向海外房产市场。据胡润研究院与万国置地联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外 房地产投资 作为最主要的目标。

不过，海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗？如果你是首次去海外 买房 的小白客户，那下面这四个在海外买房时常见的?陷阱?，你一定要注意了！

陷阱1：买房送移民？

在海外置业的人群中，不少购房者是受到移民需求所驱动，他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格，也就是所谓的绿卡。

在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较具有吸引力的重要信息。在大量房产及移民中介的渲染下，很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上，基本上所有西方的发达国家，如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。

南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求，并不只是简单的买了房子就能马上移民，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。

陷阱2：买了 学区房 就能上名校？

在国内买房时，父母考虑到孩子的教育问题，往往会考虑去名校周边买学区房，但学区房在国外却并不适用。

海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟?学区?有关，私立学校的入学与学区无关。

在美国,公立学校虽然也是实行"就近入学"的方式,但是入学条件并不与购房 落户 挂钩 ，即使家长在学区内没有房产也不要紧,租住学区的房子也能办理入学。一条街，这一边的房子在学区之内、另一边在学区之外，两边的价格能够差出一倍，如果对当地情况不了解，也很容易上当受骗。

陷阱3： 购房合同 到底该怎么签？

购房合同作为在海外购房的一种合理性的 产权证明 ，任何投资者在海外购置房产，都需签订相关的购房合同。不过由于对海外房产市场、法律的不了解、语言沟通方面的障碍等，不少的投资者在海外购房的过程中，还是遭遇了不少的购房合同，伤害了自身的利益。

如果你是一个海外购房的初级投资者，则最好先咨询房产律师，记下重点要注意的事项，或者聘请房产律师辅导签订合同，这样买房才保险。

海外房产的购房合同基本都是全英版本，所以买房前一定要求律师将合同中所有的要点和注意事项作以详细说明，同时交代好买家和卖家的权利和义务，让买家对整个交易过程都了如指掌。

律师在审核购房合同的同时会调查交易房屋的产权状况，看看房屋是否有抵押、债务等产权问题。如果有产权问题会询问买家是否知晓，有任何问题买家是不知情的，买家有权利终止合同。因此，调查房屋和物业的产权状况需要一段时间，而且是必不可少的环节。

陷阱4：额外费用真不少买房预算到底要多少？

在海外买房涉及很多杂费，不过，有的 房产中介 会刻意向客户隐去这些费用不说，给客户造成房子很便宜的印象。比如在美国买房，除了请中介,还必须请律师,光律师的各项收费加起来就有好几千美元。另外,美国当地征收的税务服务费、税等加起来又是两三千美元。有统计称，在美国买房，购房者需缴纳一次性的 房产交易税 、律师费、产权保险费、 房屋估价 费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。

以上就是我为您梳理的海外置业常见的?坑?，希望能帮助有海外资产配置需求的朋友规避掉。对于有海外置业意向的朋友，最好在投资之前多做准备，多做比较，谨慎选择。

海外置业注意这些陷阱

房地产中介虚报价格、以虚信息欺骗顾客、房价虚高……存在于房地产中介行业的各种乱象让消费者无所适从，利益受损。对此，海外一些国家从完善法规、加强监管、严格执法以及在税费制度运用等方面入手，对房地产业内乱象标本兼顾、有效治理。

澳大利亚：严查中介虚报价格行为

澳大利亚房地产行业相对成熟规范，包括中介在内的所有从业人员都必须具有注册职业资格才能持证上岗，参与交易或提供咨询。然而，随着近年来澳大利亚房地产市场持续升温，也出现了房地产中介压低报价、利用信息不对称误导海外购房者等违规行为，成为澳整治对象。

据悉，澳大利亚国内一些房地产中介为了加速商品销售，在报价时蓄意压低价格，以此吸引大量购房者，随后伺机提高售价。

在澳大利亚房产拍卖市场，压低报价的现象也不少见。房地产中介经常虚报即将拍卖的房产价格，故意在前期广告宣传中报价低一些，而实际上通过竞标，这些房产往往以较高价格出售。这种压低报价的行为不仅浪费人力物力，还对真正的投资者造成极为负面的影响。

此外，由于近年来中国买家对澳大利亚房产热情渐长，不少房地产中介在销售推介过程中利用信息不对称，误导海外购房者，致使后者违规购买并持有澳大利亚房产物业。

针对房地产中介虚报价格现象泛滥，澳大利亚各州已开始取措施填补法律漏洞，维护消费者利益。2015年，新南威尔士州议会通过决议，修订《2002年待售房产与商业中介法》，对房产经纪人如何营销房产作出更严格、更细化的规范，加大对压低报价行为的查处力度。

业内人士认为，此举对消费者和房地产中介商来说都很重要，将为房地产行业带来更大透明度，促使经纪人在确定当前市场价时更加负责任，为买家提供更透明的价格。

日本：让中介规范运营有门道

同样由于相关法律比较完善以及执行得力，日本房地产中介运营整体来说规范有序，哄抬房价、合同现象非常罕见。日本法律对中介的约束非常细致且严格，行业协会执行力强，违法违规成本很高，所以房地产中介不敢以身试法。

旗下拥有一家房地产中介公司的ABC公司代表董事孟凡海告诉记者，在日本开设房地产中介公司必须具备3个条件：一是以前从事别的行业的公司新增房地产中介业务的，其申请开始房地产中介业务之前的本业结算必须是盈利的。二是要聘请拥有国家资格的房地产交易专员，在公司全职工作。三是房地产中介必须拿出1000万日元（1元人民币约合16日元）营业保证金，保证金由当地法务局管理，中介一旦出现等违法违规行为，使客户蒙受损失，法务局就拿保证金直接赔给客户，之后再走法律程序。

日本房地产中介公司的所有合同按规定需保留10年，一旦合同出现错误，房屋出现瑕疵，中介都有不可逃避的责任。当事员工要负责不说，领导和负责人对在任期内任何员工所签的任何一份合同也都要负责。即使出现问题时前任负责人已经卸任，也得承担赔偿责任，甚至中止合同，把钱退还买主。

行业协会执行力强，也是日本房地产中介运营比较规范的重要原因。孟凡海说，在日本不管干什么行业，一般都有行业管理，而行业管理基本上依靠行业协会。做房地产有不动产协会，中介公司都要加入协会。

英国：清晰流程助解决消费者与中介纠纷

总体而言，尽管没有一个明确的监管机构，但相对完善的市场经济规则和法规还是使英国的房地产中介行业健康地运行。房地产中介大多数情况下无法钻空子，消费者在发现自己利益受损时，可以通过向公司和行业协会投诉或者向法院起诉要求判决等方式维护其合法权益。

英国买房人、卖房人如果与中介产生争执，通常的解决流程如下：消费者首先可以向地产中介公司投诉，如果不能解决，再向监察专员投诉，如果监察专员仍然解决不了问题，消费者还可以向行业协会投诉。消费者也可以寻求仲裁或到法庭起诉，仲裁和法院判决是房地产领域具有强制执行力的仅有的两个渠道。

尽管如此，当前英国房地产中介市场仍然存在监管不足的现状，有业内人士呼吁进一步加强监管，但被以影响市场竞争和消费者的理由拒绝了。英国认为，如果所有的中介商都需要监管并核发执照，就可能导致交易手续费用提高，最终使消费者权益受损，得不偿失。

美国：房地产“炒不起来”的根源

记者调查发现，美国房子之所以“炒不起来”，是因为相关税费制度设计给一般投资者的炒房冲动戴上了“紧箍咒”。

纽约瑞禧地产创始人杰西·汤在接受新华社记者访时表示，“炒房”这个概念在美国不适用。美国房地产市场商业化历史悠久，法律齐全。次贷危机过去10年了，美国房地产市场已基本回归理性，即便是在纽约这样繁华的大都市，房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税、管理费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本，靠“炒房子”在短期内赚大钱几乎是不可能的事。

在房价上涨幅度有限的情况下，减去上述种种成本，在美国投资地产要在短期内盈利几乎不可能。杰西·汤说，也有不少美国人买房做投资，但大都做长线出租，他们首先关心的不是房价能涨多少，而是房子价值是否抗跌，更加注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素。相比之下，投资房地产，远没有投资股票、基金、债券更有吸引力。

　千万不要以为政策调控市场的情况只出现在中国,其实不少移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯,加上对于当地房地产市场的不了解,很多海外购房者将陷入困境。和我一起来看看海外置业注意这些陷阱。

　 海外置业陷阱1 买房子买护照

　近年来海外置业的门槛逐渐降低,使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业人群中,不少购房者是受到了移民需求的驱动,他们希望用国外的一套房产作为自己得到护照的敲门砖。

　然而,与国内存在的买房赠送户口的行为不同。在部分国家,尤其是发达国家,将房产认定为投资开发项目,一般不与移民挂钩。比如在美国与加拿大购买房产就不代表可以移民。在澳大利亚购房同样不等于移民,仅能在申请移民时予以加分。澳大利亚还规定,非本国居民只能购买新建住宅,包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。

海外置业陷阱2 蚂蚁搬家转外汇或被盯上

　有数据显示,超过70%的国人在海外购房时都会用现金付款的方式,但是根据现行的《外汇管理条例》,每人每年兑换外汇的上限为5万美元。所以现金购房者都会透过借用亲戚朋友的来兑换外汇。例如有购房者想要为美国一栋80万美元的湖景度屋一次性现金付款,可能需要动用超过16个来兑换美元。

　日前,有媒体援引路透社消息称,外管局上海分局被曝下发通知,要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕,必要时拒绝购汇申请。这意味着从前的现金购房者习惯使用的"蚂蚁搬家"购房方式在将来可能面临着一旦发现,当事人就会被拉进关注名单,禁止外汇交易以及汇款的窘境。

　目前合法的海外置业四种方式分别是:国内有银行提供"以人民币形式离岸,到当地再购汇"的业务;我爱我家、链家等已经进入美国市场中介公司的委托付款;银行以及金融机构提供的内存外贷;通过投资基金购置海外房产。

海外置业陷阱3 国外买房幻想"赚翻"

　"李女士卖掉她在北京的一套房,筹得300多万元人民币,在美国休斯敦买入六套房,她的算盘是:每月每套房子的租金是400多美元,不仅可以把北京的房子租回来,还能月赚1万元人民币。"

　这个励志买房故事在网络上广为流传,为不少还处于观望阶段的海外购房者打了一剂强心针。

　国外房价普遍低于国内而房屋租金远高于国内的情况是确实存在的。然而,这一故事的离奇程度显然远远超过其可信度。

　广州市乾行海外总经理邓志远表示,欧洲与澳大利亚租房的租金回报大致维持在4%~6%之间,国内租房以广州为例,1%~2%的回报率算是较高的水平。但是与国内购房基本上属于一次性付款的情况不同,在海外的部分国家购买房产需要缴纳高额的印花税以及一年一次的房产税。例如美国,每年缴纳的房产税占房产总价值的1%~4%。相对来说,澳大利亚房产的持有成本比较低,没有房产税。

海外置业陷阱4 中介"大牌"未必都好

　海外购房,选择一个稳妥的中介机构是投资的关键一环。邓志远提醒购房者,选择中介的过程中,很多人会追求一些比较大品牌、年限比较久的公司。很多人都有一个误区,觉得大公司可信度高一些、服务好一些。

　其实并不是这样,因为所有中介公司代理的产品都不是中介公司自己开发的,包括移民项目与房产项目。所以买房者主要应该是选择好项目开发商。

　一般来说,在海外买一套房产,中介会要求看房保证金、差旅费、看楼诚意金,机票、酒店费用等。其实,这些费用是自行定价,没有统一标准,所以一些处于业务拓展期的中介公司会尽量在这些环节降低价格以达到揽客以及树立口碑的目的。

海外置业陷阱5 "学区房"并不适用国外

　对于不少华人家庭来说,移民国外的主要目的就是在于让子女接受国外的先进教育。中介公司为了迎合买房者需求,顺势而上推出各种以"学区房"作为主要卖点的海外楼盘。拥有一套"学区房"是否真能成为孩子进入海外优质学校的制胜法宝?

　邓志远表示,其实国外是没有"学区房"这种说法的,主要是被国内一些中介根据国人习惯性的买房思维炒起来的。在美国,国外公立学校虽然也是实行"就近入学"的方式,但是入学条件并不与购房落户挂钩。即使家长在学区内没有房产也不要紧,租住学区的房子也能办理入学。

　但同时,所谓"学区房"用于出租是有一定优势的。有些地方学校比较多,学生和家长租房的比例比较大,用于出租会有客源保证,并且租金也会高于其他同类房产。

海外置业陷阱6 购房后物业管理混乱

　据报道,纽约华人李女士8月5日前往福建同乡会求助,称其买下的高级公寓(Condo)帐目混乱、管理不清。

　李女士表示,她在2011年买下位于法拉盛的一公寓,但是搬进去公寓后,公寓的黄姓管理员根本不负责任,拒绝对住客出示楼宇账目,还随意上涨管理费。

　非但如此,李女士说,新上任的管理员夏先生还贴告示并人身攻击她的丈夫,造成丈夫多次身体不适。

海外置业陷阱7 中介误导称买房便可入籍

　广州新快报日前报道,丁先生最近通过某中介机构,花500多万元人民币在西班牙购买了一套房产,可是等一切办理好之后,丁先生又急着把房子转让出去。

　原来,丁先生听信了中介的话,以为买了房子就可以加入西班牙国籍,“一只脚踏入欧洲”,以后孩子在国外读书的选择更多了。可是现在专业置业机构告诉他,“别说是外国国籍了,连永久居留权都拿不到”。

　在海外房产中介机构工作的Andy指出,在西班牙购置超过50万欧元的房产,可以获得该国居留身份。但是,要想拿到永久居留权或者入籍,一定要在当地居住,永久居留要连续5年每年住满半年,而入籍要连续住满10年。

　对此,业内人士指出,在国外买房就可以入籍是“偷换概念”,因为部分国家规定的“投资移民”或者“入股企业移民”,房产只是条件之一。

海外置业陷阱8 各种额外费用无中生有

　近日,白领汐**为了在海外买房“破了点小财”。其实在此前,她已经花了很长时间去了解海外房产市场,又向相熟的房产业内人士咨询相关信息。在对自己的财务情况做了评估后,她支付了100万元当作首付,购买一套海外房产。可是她没想到,整个交易过程完成,她竟额外付了近10万元。

　对此,某中介机构负责人Louis揭开了谜底:一般来说,在海外买一套房产,要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往,则可高达10万元),机票和酒店费用另计。其实,这些费用是自行定价,没有统一标准,而且大部分费用都属“无中生有”。

海外置业陷阱9 不带翻译受骗房屋被转卖

　今年年初,黎先生通过某中介机构购买了一套意大利的房产,等所有的手续都办好了,中介跟他说可以收房了,他心里很高兴,于是带着太太就飞过去看房。谁知道,去到意大利时,他发现前几天就已经有人入住了他买的房子,而且住户还出示了他们的购房合同。黎先生在当地找了翻译后才知道自己的房子被转手卖了,自己却还蒙在鼓里。

　业内人士称,虽然海外置业的买卖双方、中介都会签订合同,但“即使是中文合同,普通人也未必会看清楚每个词、每一句的意思,更何况是外语,特别是一些小语种?”因此,前往国外看房产时,最好把翻译带上。翻译可以帮助确定房子是否属于中介代理的房地产商、确认标的房产是否已经被售卖,从而降低被欺骗的可能。

　在海外置业过程中还存在着很多其他的陷阱,因此,对于想在海外购买住宅的个人投资者或自住者而言,了解其将要投资的市场就变得十分重要。

　专业人士表示,移民置业者需要了解市场上的供应与需求趋势,包括未来的供应量、交易量、价格及租金趋势。同时,需要了解适用于该市场的各类政策及法律。如果置业者打算,那么他必须了解当前利率、未来的利率变化以及购买二手住宅的折旧成本,因为不同市场都有一定的差异。

海外置业陷阱10 期房变“纸房”

　塞浦路斯开发商确实在这场银行危机中受到影响,导致原本在北京春展预租四个展位的塞浦路斯开发商,最终租了两个展位。塞浦路斯部分开发商甚至打出“30万买2套”广告来北京卖房。

　中介移民机构坦称:“银行危机后,大额存款账户被部分冻结,部分开发商困于现金流压力,力求卖房解套。”马泷提醒,目前还是推荐投资者买现房,“现阶段买期房虽然能在价格上优惠些,但这些纸上的房子可能永远只是纸房子。在这次危机中抗不过去的开发商,怎么会有机会建呢?”

　据了解,目前,虽然海外置业的买卖双方、中介都会签订合同,但即使是中文合同,普通人也未必会看清楚每个词、每一句的意思,更何况是外语,特别是一些小语种。因此,前往国外看房产时,最好把翻译带上。翻译可以帮助确定房子是否属于中介代理的房地产商、确认标的房产是否已经被售卖,从而降低被欺骗的可能。

　另外,业内人士还特别提醒投资者,在购房置业前,有必要对所购房屋的投资价值进行评估,要注意了解海外房产当地的市场供应与需求情况,如未来的供应量、交易量、价格及租金趋势等。同时,要注意了解适用于该市场的各类政策及法律。如果置业者打算,那么,还必须了解当前利率、未来的利率变化以及购买二手住宅的折旧成本,因为不同国家和区域的房产市场都有一定的差异。