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1.如何在澳洲买房子？

2.海外投资房产注意事项有哪些

3.有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

宜居：新西兰是世界上最幸福的国家之一，居外网称，在新西兰能享受最具品质的生活。“在新西兰，工作和生活有着良好平衡，节奏慢，与中国的高压生活方式形成鲜明对比。”

环境健康：中国人需要清洁空气和纯净水质。居外网写道， “新西兰的空气受到中国人的热烈追捧，基督城Breathe Ezy这样的空气产品也应运而生，他们从新西兰的山区收集新鲜空气装进瓶子并销往中国”。

食品安全：77.3%的中国人认为食品安全是他们最关心的问题，“新西兰的食品质量、诚信度和严格的食品安全标准闻名于世。也难怪中国人喜欢新西兰。”

户外活动：新西兰拥有美丽的天空，清新的空气，原始的水域，绵延的山脉和许多完美的自然奇观，例如米尔福德峡湾和陶波湖等。这里也是《指环王》和《霍比特人》的取景地。

一、固有投资优势

购买新西兰房产仅需一成首付，投资成本低，并且具有永久产权;另一方面，其升值空间高，额度高，无资本增值税、印花税、契税等，二手房买卖也没有限制。市场“高度透明”，买卖和投资的相关法制相当健全，房屋出租有严格的法律保障。

二、房价持续飙升

新西兰，尤其以奥克兰为代表的房产市场尤为火爆。据新西兰评估机构Quotable Value，2014年奥克兰房价以9.8%的涨幅位居新西兰首位，涨幅达到6.8309万纽币，仅最后三个月的涨幅就达4.2%，比2007年的峰值高出39.4%。2015年，涨势依旧，据新西兰行业网站realestate.co.nz数据显示，4月份奥克兰房屋平均价格涨至78.9万纽币，上涨了3%。

三、移民水平强劲

根据统计局资料显示，2014年新西兰的净移民数是50900人，首次突破5万人大关。2014年移入人口达109300人，年度增长了16%，其中奥克兰的净移民最多，达23,000人，此外，中国位居第二，净移民数量达到7200人。不断增长的净移民数量，给新西兰房产市场施加压力，房屋的刚性需求加大大，刺激房价上涨。

四、住宅缺口庞大

移民的持续增长，对新西兰特别是奥克兰的房地产市场带来供求短缺的压力。根据新西兰房产协会数据显示，3月，新西兰共卖出8803套住房，同比增长了20.3%，是2007年以来销售量最高的一个月份。此外，3月份有2267套房产通过拍卖成交，同比多出604套。与之形成对比的是，4月份全国上市房源只有9673套，达到历史最低水平，对比三月份下跌了18%。BNZ首席经济学家Tony Alexander认为如果让奥克兰居民拥有新西兰其他地区同等居住空间的话，奥克兰还需要另外7.6万套房屋。

五、政策利好

近期的低利率政策刺激着新西兰经济，把奥克兰房价推向更高水平。更值得一提的是，新西兰加入亚投行，成为第一个加入亚投行的西方发达国家，这也是新西兰地产成为海外人士投资“新宠”的基础之一。

如何在澳洲买房子？

　随着人们生活水平的提高，越来越多的人开始在加拿大买房，那么海外人和本地人买房有哪些不同呢?跟着，一起看看加拿大海外人士买房与本地人买房的差异对比，欢迎阅读。

　 一、首先，哪类人会有在加拿大 购房意向呢?

　目前在加拿大主要购房海外人群为在加拿大长期求学，其后有可能申请居留者;持有工作签证，其后可申请居留者;有意移民加拿大者;有意将来送子女到加拿大求学者;有意投资加拿大房地产者等等。

　加拿大虽然国土面具辽阔，但海外购房人士只会将购房地锁定在加拿大为数不多的繁华城市中，所以在加拿大具有较大地产投资价值的城市主要包括：多伦多及其周边城市(安大略省)、大温哥华(不列颠哥伦比亚省)、卡尔加里(艾伯塔省)、萨斯卡通(萨斯喀彻温省)、里贾纳(萨斯喀彻温省)。

　 二、加拿大对非加拿大居民投资房地产有什么规定呢?

　首先根据加拿大出台的相关法案，非加拿大居民是能够购置、拥有和出售房地产的，且要遵守的规定与条件和加拿大居民相同。与美国类似，非加拿大居民在购买、出租或是出售加拿大房产时需要支付额外的税费。非加拿大居民在加拿大买房也是可以申请到银行的按揭的，和美国不同的是，非居民的利率与本地居民是一样的。

　 三、非加拿大居民在加购房需要交哪些额外费用呢?

　在此我主要以安大略省为主要例子。

　首先是非居民投机税。该项税收仅针对安大略省的非加拿大国籍或非永久居民。安省会征收15%的非居民购房税，也会对那些不住在安省住宅的非加拿大居民住房购买者额外征收房款的15%转让税。该政策主要是为了针对买房不住、纯粹投机的非居民购房者。

　其次是土地转让税。这项税收均用累进税率，且购房者需要同时缴纳省和市的土地转让税。具体最新的税率以及计算方式大家可以查看各省财政厅网站。

　在加拿大购买新房屋的话是需要付商品及服务税GST(Goods and Services Tax)。该税税率为房屋售价的5%，如果是购买二手房则无需缴纳该税。但如果购买重新装修翻新面积超过85%的二手房也是需要缴纳商品及服务税的。

　如果在加拿大生活过一段时间的人会很熟悉另外的一项税：销售税(HST)。除仅个别省外，在加拿大进行任何消费几乎都要缴纳HST。购买新房的买家需要缴纳13%的HST，不过为了安抚消费者，对于售价在40万澳元以下的部分提供了高达2.4万的退税。在加拿大购买和销售二手房是无需缴纳HST的，但是买卖双方需要为交易相关的各项服务费用缴纳HST，也就是说，卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST，买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。

　对于加拿大居民来说，自住屋是可以免交资产增值税的，但是投资房或是非居民必须为房产的增值部分纳税。非加拿大居民在出售房产时需要缴纳该房产增值部分高达23%的税款，可以说是一笔不小的额外费用了。

　最后是类似诸多发达国家都有的房地产税。对于自住房来说，部分出租的租金收入和维修费是可以抵扣部分自住房的房地产税的。

　 四、那么非加拿大居民在加拿大买房有何要求和注意事项呢?

　首先非加拿大居民需要在加拿大银行有账户去申请和支付后续本息。在银行账户内也需要有足够的首付款。虽然说外籍人士在加拿大的一些金融机构能够申请到购房，但除了持工作签证有持续收入的非居民以外，其首付款比例通常会比加拿大居民高。没有收入的非加拿大居民最多只能申请到房价65%的购房。

　虽然外籍人士在加拿大购房不需要有信用记录，但是一定不能有不良记录。若是前在加拿大有不良信用记录，那么是很难申请下来的。

　有些人会问到，如果持有访问签证来加拿大,看中了房产并签署买房合同之后,签证到期了,必须离境时,能否委托在加拿大的朋友完成买房和交易。答案是肯定的，外国人在加拿大可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭。购房者只需要委托第三方交收房产，并在律师行见证下签署委托授权书即可。但是需要注意的是，接受通过委托授权书签署文件的银行或是金融机构并不多，即便同意，也会对交易细节有比较严格的要求。

海外投资房产注意事项有哪些

根据澳洲《15 年外国收购与兼并法》该法案第五条定义限制，外籍人士在澳洲只可以买全新住宅。

1、外籍人士的定义

澳洲对于“外籍人士”理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

澳洲《15 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益，该法案第五条定义“外籍人士”为：非澳洲常住居民的自然人。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司，由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人。

或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅

非常住外籍人士在获得FIRB批准后，只可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定义：全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。

澳洲买房流程如下：

1、选定房产

在选定了信任的房产中介之后，买家根据喜欢的户型、朝向、窗外景观等选定心仪的房产，将“小定”订金支付给开发商的信托账户，申请保留该房产。

“小定”订金一般是5000澳元左右。由于澳洲的公寓户型众多，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。

2、冷静期

在支付“小定”之后，买家可以得到非常人性化的一周冷静期，认真思考是否真的决定购买该套房产。如果买家在思考之后决定放弃购买，开发商则需要无条件退还小定订金；如果买家决定继续购买，则进行到购买流程的第三步，签订合同。

同时，澳洲规定买卖双方均有代表律师，买家在此时需要选定购房律师，买卖双方将各自承担己方律师费。

3、海外买家购房申请

由于买家并非澳洲公民或永久居民，买家需要向FIRB提交购房申请。FIRB全称Foreign Investment Review Board，中文译名为外国投资审批委员会，FIRB的审核一般由律师陪同完成。

4、签订合同

开发商在收到“小定”之后会准备购房合同，交给开发商的代表律师审核，审核过的合同将交到买方代表律师手中，由买方律师为买家逐条解释，买家完全理解合同条款并且无异议后签订合同。如果买家在海外，则买家签字后的合同原件需发回澳大利亚（买家可保留合同副本），开发商在合同上签字后发还给客户。

5、支付首付

在签订好合同之后，买家需要在合同规定期限内（一般是两周）支付购房全款的10%作为首付，首付款将转到开发商代表律师的银行信托账户，受到澳洲监管。

这笔钱将安全地储蓄在该账户中，可以获得利息，直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前“小定”的款项会返还给买家或者抵扣首付款。

6、缴纳印花税

各州的印花税税率各不相同，具体数额由律师核算。

新州法律规定，对于海外买家来说，房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付，如果交割日期在三个月之内，则印花税需在交割之前完成缴付。

与当地买家相比，海外买家在澳洲买房时，在印花税这块还需缴纳的额外的税费，具体数额各州都有不同的标准，例如在新南威尔士州，自2016年7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%。

为此，海外买家在维多利亚州买房时需支付的印花税最高可达12.5%（7+5.5）。?具体各州的缴纳标准，如需详情可以向居外网进行单独提问。

7、房屋施工

如果买家购买的是楼花，在开发商建造期间，买家不需要支付任何费用。

8、办理

在房屋交割前的三个月，买家律师会通知买家房屋即将竣工，如果需要，买家需要联系经纪人，准备材料，申请。如果买家购买的是现房，建议咨询律师，提前准备。

9、交割前验房

在房屋建造完成后，开发商会邀请楼花买家或代表前去验房，买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求，保障自己的权益。

10、交割

在房屋交割前，买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天，买家拿到新房钥匙，支付购房尾款的全额，尾款将转入开发商代表律师的信托账户，然后转交给开发商，完成交割。如果买家有的话，买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。

扩展资料：

第一、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资

一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。

而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对 于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。

第二、澳大利亚自然环境的安全性

2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损 失。

与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾 (Phillip Bay)，所以不会有海啸威胁之虞。

第三、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势

从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气;美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。

根据国际货币基金组织(IMF)的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。

而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。性大国的特点是其中最重要的一点。

尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。

其中有三个国家都在亚洲，而且都是进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。

第四、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定

比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。

大家想必都知道2011年初利比亚加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。

第五、澳大利亚有着得天独厚的生活环境

目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。

而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。

人民网-澳洲有什么好，中国人都去那买房？

有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

投资海外房产需要注意的有：

1、所在国家是否有投资前景

2、投资前景，需要关注政局是否稳定，经济是否繁荣？

3、哪个国家经常参加经济论坛峰会，国家***经常访华，基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会，证明这个国家努力促进国际合作吸引外资，有经济发展潜力。

4、如果当地房产买卖非常活跃，证明这个房产市场的需求是稳定的，这样的话未来最起码是不愁出手的。

5、如果当地房产买卖市场疲软，要么就是房量供给出现了问题，或者国家经济出现了问题。

有关海外房产投资的问题可以咨询莱坊国际，莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。

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仅2015年，国人投资美国房产1100亿美元。在海外房产投资热潮中，哪些是需要注意的？有哪些实际发生的案例？重建、开发、住宅都有哪些经验教训？做海外房产6年了，从做好学区别墅，到土地开发、奢华酒店、顶级大楼出售，一路走来，感慨良多。见识过很多海外开发商、中介、大陆中介，标题党、等见过很多。真正静下心来，为客户着想的，凤毛麟角。都想一次性赚一把大钱。

经历很多之后，感觉还是做海外好房子，重新回归到地段这个老话题。这篇经验文章一出，肯定会得罪一些中介。但我们如果不说，对不起海外房产投资客。

一、海外二手房投资注意事项

1、以美国房产为例。美国房产正常的二手房，卖家给售价5~6%佣金，给卖方经纪公司、卖方经纪人、买方经纪人、买方经纪公司。大陆人买房，基本通过买方经纪人。买方经纪人，纳税后，一般得到1.5~2%的佣金。比如35万美元的房子，纳税后，买房经纪人得到5000美元佣金。但是很多大陆中介和少数美国经纪人，本来是35万美元可以买到，要客户39万美元买，赚4.5万美元。其中4万美元，一般卖家要求买方经纪人自己纳税。过户文件、网站显示购买价格是39万美元，不露痕迹，你还真的以为是39万美元买的。

2、这部分就缺少对当地行情了解、缺少估价环节。当然，有的地方是需要加价的，比如2015年、2016年旧金山好学区Palo Alto一些别墅。2012年洛杉矶好学区Arcadia确实需要加价。

3、文件规范、信息齐全。一些中介给的买家文件很不清楚，非常模糊，这绝对有问题。海外所有买房购买文件，包括报价文件，字体就像课本一样清晰，并且都是标准化的。这种骗人伎俩现在很少了。另外，购买文件上，没有卖家信息、过户公司、律师信息，就不要买了。违反常理必有妖。

4、解决办法：和卖家直接沟通、进行评估。但有的买家不去海外实地考察，没时间或者其他原因，没去成，怎么办？其实很简单，在购买时，经纪人或中介，在购买文件上，写清楚卖家的****，包括邮箱、电话号码、地址等基本信息，还有过户公司或过户律师信息。因为一般买房都有反悔期，一般7~10天，买家可自己选择。这样买家有时间去无条件反悔。在这个期间内，买家即使交了定金，也可以和卖家沟通后反悔。另外也需要进行评估。靠自己和一些专业人士，比如房产中介公司和良好声誉经纪人。

二、海外新盘投资注意事项

1、海外新房最具欺骗性。开发商的新房，资料很漂亮，房子也漂亮。价格也不菲。不是说不好，一些中介在价格上做了手脚。开发商为了逢迎大陆人口味，3、4门号都消失，很多带8，为了卖掉房子，也是拼了。中介只要卖掉房子，开发商不管你卖多少，他们只想得到他们的价格就行。

2、独家代理。要是我们买，我们绝不买独家代理的楼盘。独家代理=独家价格。独家代理一般和开发商谈好，给一些楼盘，让中介卖掉。开发商只保证他们的最低价，额外多卖的价格，中介拿走。这个钱赚的最舒服。做做广告、宣讲会、讲座等，开发商有资料样本，很漂亮，好忽悠。国人最喜欢新房。新房只要位置好，确实不错。独家代理一般都和开发商混熟了，什么都可以谈，穿一条裤子。有些开发商还过来参加宣讲会。还有的可以为中介在网上改价格，甚至有的在出售前就和中介谈好，真实价格和挂价。不露痕迹，很高明的手法。而且开发商也说这是他们的挂价。服气了吧？

3、真正价格。现在哪有好好静下心来赚佣金？80万美元的房子，卖给你85万美元，你看不出来。20套就赚100万美元，这在海外算小富翁了。20套80万美元的房子，再加上80万美元佣金，180万美元，平均每套赚9万美元，反正买家不懂，过几年就中介就可以跑路了。

4、解决办法：估价。万变不离其宗：估价。开发商的价格和当地已经售出房价相比，是否差距很大。包括房型、售出时间、价格等，一定要看大多数，而且要看当地人买的价格。

三、国内开发商的海外房产项目注意事项

1、长时间在国内做推广。很多国内开发商海外开发的楼盘，在国内卖了几年，目前还在卖！真要是好房子，早被当地人买光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在国内大肆做广告的。在2、3个月内全部卖掉的，是不错的。但不是全部卖给大陆人，那不算。当地鬼佬觉得好，才是真的好。那种给下属们购买，带指标任务卖掉的不算，这不是市场经济做法。

2、卖了几年还在卖的，一般有以下问题：

A、价格虚高。很多卖了几年还在卖，真要是好房产，国外当地人早就买光了。哪用忽悠国人好几年。当地人迟迟不买的，肯定有问题。

B、地段不好。很多国内开发商，因为坏在职业经理人手里，地段越不好，职业经理人越搞到钱，因为地价不菲，吃亏的是老板。

C、质量不好。关键是材料和当地开发商有差别。材料在外形上面看不出来。很多东西看着漂亮，中看不中用。这种小聪明实际上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很难走。

四、买房移民注意事项

1、美国买房移民：买房和移民没关系。美国买房和移民没半毛钱关系。真的买房可以移民，美国那么多的开发商房子早卖光了！还用到中国做广告？纽约曼哈顿房产均价160万美元，难道买房子就送移民身份？正常的区域中心就是50万美元办理移民。实际上区域中心拿到的是40万美元，10万美元被大陆中介截留了。所以美国50万美元EB5移民，不可能全部归还50万美元的。有移民中介和我们说，介绍客户卖掉，给我们1万美元，有的说给5万美元。

2、美国买房移民2：中介说法。买房移民中介说法是，客户50万美元的房子，开发商先作为EB5移民资金用途，移民后50万美元不是要退还给客户吗？那么不退还，直接买开发商的房子，这样移民、买房两得。但这个经不起推敲。

3、美国买房移民3：条件不成立。首先50万美元变为40万美元，移民中介拿10万美元。其次EB5移民有风险，买房移民是建立在100%成功基础上。万一不成功呢？第三最主要的，开发商的买房移民，有那么多移民名额吗？建商工人不算解决就业的。100个名额，就是解决1000个就业机会。1000人啊1000人，见过美国哪个小区建后用1000个员工？一般用5、6个，10个算超级大的了。才1个名额。他们又说间接的也算。间接的总超不过直接的吧？说白了就是变相卖房，而且不是真正价格，先被中介赚了10万美元。

4、买房可以移民国家。以西班牙为例。 有北京投资客在西班牙买的50万欧元的房子，后来发现只有30万欧元，北京中介赚了20万欧元，10套房子就净赚200万欧元，折合人民币1400万，轻松成为百万富翁。有这样巨大的利益，谁还去赚那个可怜的佣金？

五、美国NNN商业地产注意事项

1、NNN商业地产。NNN商业地产意思是房产税、物业费、保险全部由租客缴纳。刚开始星条置业在国内推美国NNN商业地产的时候，信的人极少，只有长期在美国的华人知道这种地产形式。N就是No的缩写。就是房主不要缴纳房产税、不要缴纳物业费、不要缴纳保险的意思。

2、绝对NNN美国商业地产。NNN商业地产不一定房主零责。有的房主需要负责屋顶或结构，有的是房主全部负责的NNN商业地产。房主零责的都是绝对NNN商业地产。所以一般买零责的较好。因为屋顶和结构维修起来花费很大，而且是很大的责任。一旦出事，就是大事情。

3、总公司担保。有总公司担保的不一定是好的商业地产。绝对很好的商业地产，不需要总公司担保。只有房主不放心租金，要求总公司担保租约履行。商业地产最主要还是地段。地段很好，才是真正意义上的担保。地段、地段、地段，绝对的真理。国人在这方面误区最大。认为总公司担保的才是好的。其实还是地段是最重要的。

4、高回报。一些国内中介用高回报来吸引客户。商业地产还有其他因素。人口密度、收入高低、租约长短、租约形式、地理位置等。租约短的，比如剩余租约1、2年的，9%净回报比比皆是。租约越长，净回报越低。一般10年NNN租约商业地产，租金净回报6%.一般来说，美国东西海岸商业地产租金净回报很低，5%正常，6%算很高的，因为东西海岸房价高。

5、高回报风险计算。很多国人喜欢高回报的商业地产。一般情况下，租约短租金净回报高。如剩余租约2年，净回报9%，售价100万美元。那么租金每年9万美元。如果是好的地段，租客经营很好，应该2年后到期会续租。续租一般会增加租金。比如增加10%，算正常的租金增长，2年后年租金是9.9万美元，租约是新的10年。到那时，按照6%卖掉，售价将会是165万美元！2年后65万美元为什么不赚？肯定有问题。卖家缺钱那是不可能的。我们做6年了，也从来没听说卖家因为缺钱卖掉商业地产。高回报绝对的高风险。

六、海外房产开发注意事项

1、地段为王，品质第一。有一些卖了几年的，还在国内推广的，地段不怎样。海外房价这几年正上涨，地段好，价格高一点也会卖掉。但是有一些地段确实不怎样。钱花的也不少。问题来了，到底谁赚钱了？家家有本难念的经，里面的水很深哪。但不管怎样，地段、品质最主要的。否则就会坏了自己名声。出师不利，开始就失败了，以后还怎么玩？刚开始就开始想着歪点子，世人都在盯着呢。有的是国企在海外开发，企业员工都在盯着呢。高处不胜寒哪，再不小心翼翼，将步入深渊。如果想赚一笔跑路，跑的了吗？如果品质不好，那名声完了。只能忽悠国内客户了。老外一般很仔细的。海外房产开发，到底还是长期工程，和国内卖毛培房不一样。

2、资金快速回笼。卖了几年还在国内做广告的，其实浪费几年时间。一般开发到售完，2~2.5年完成。花了4、5年还在卖的，如果选优良地段，价格适中，快速卖掉，又可以再开发一次了。出售时间长，对老板、经理也是一个精神压力。其他人也会谣言四起。如在国企，政绩变为败绩。如果有人举报，被纪委请去喝咖啡，那真是干活不如不干。

3、不一定非得和著名开发商合作。其实这是为了在国内增加人气。是给国人看。一般情况，要和当地建商合作开发倒是有必要。因为不和当地建商合作，可能当地会派人来找茬。和著名开发商合作，虽然他们的价格不菲，但是名企效应，会增加售价，也增加自己的名气。老外建商现在见到国内开发商就笑，找上门来的，不宰白不宰。有海外建商和我们说，他们最爱大陆开发商。但海外房产最重要的是地段，而不是谁开发。

4、当地充分调研，法律手续齐全。万达西班牙大厦项目是典型代表。后任不买前任的帐。当地也有反对声。不能把国内的做法惯性思维用到海外。老外可不买账。在开发前，最好先调研。老外最好是对华友好的国家，至少是中立的。

5、时间段选择。最好是在地价最低时买进，房价最高时售出。因为买进到出售，一般需要1~2年时间预售。所以预计2年后房价下跌的城市，最好目前不要买地进行开发。但不是说一定不能买，只是少赚而已。只要地段好，还是可以开发。

七、海外旧房重建注意事项

1、时间段选择。以洛杉矶为例。2012年进行旧房翻新是最佳时间段。那时候房价低，旧房很便宜，2014年出售是很好的。现在洛杉矶价格已经很高。而且基本靠华人拉动房价。2012年洛杉矶买房很火爆啊。但是洛杉矶现在推到重建没有以前赚的多。2012年在洛杉矶Arcadia阿卡迪亚买旧房重建，2014年售出，确实赚了很多钱。300万美元买旧房，90万美元建设，700万美元售出很正常。现在房价高昂，地价也高昂，房价有下跌趋势。因为洛杉矶和温哥华一样，完全是靠华人买房。华人现在冷下来，买的人少了，另外现在外汇管制，人民币出不去，造成海外豪宅价格下跌首当其冲。所以前几年很好的市场，现在到不一定是很好市场。悉尼也是这种情况。当地媒体预计悉尼房价将腰斩。我们认为这到不至于，但是下跌是肯定的。

2、地段：CBD、最好学区。比如纽约，翻新、重建最好在曼哈顿，旧金山最好在Palo Alto学区。这样就是房东市场，买的人多，无形中售价也增高，买家相互去抬价。旧金山Palo Alto为例，现在建好出售，一般有7个买家竞争。在最优地段主要是为了不愁卖。即使房价下跌也是如此。房价再下跌，优质房产房子还是有人买。不是优质的就难说了。这也是一种预期保证。

3、资金准备。前提是有资金准备。中型城市50万美元，大城市300万甚至更多资金。比如亚特兰大，40万美元可以重建一套。资金需要在海外银行账户。最好早早出去，为申请做准备。当然，不也可以。

4、找当地规划师、建商。当地规划师熟悉当地规则，和当地长期打交道，人际关系较熟悉。熟悉当地法规和热卖房型，熟悉当地居民情况。最好找当地建商，他们和当地居民熟悉。居民万一有意见，他们也能摆平。

5、重建与卖房。旧房重建和买房差别很大。中介卖房子很容易，随便忽悠即可，反正不是自己买，花别人的钱心不疼，也没感觉。旧房重建不一样，那真是要赚钱的。卖房不一样，房价即使下跌，租金还在。重建、开发就怕高价买进，房价大跌时售出。所以重建比卖房子专业性要高多了。没做过，不懂人士就不要吃这碗饭。

6、海外旧房重建核心。海外旧房重建核心，和海外房产投资是一个道理。除了华人炒作、买房，还有地理因素、人口增长、学区、气候、经济发展等因素。现在，华人该炒的已经炒了，一窝风已经过去了。温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦都已经炒过了。房价都炒的下跌了。那么现在重建核心看什么呢？房价看经济，经济看公司，公司看技术，技术看未来趋势。所以主要还是看城市核心竞争力。按照这个理论，硅谷在5~10年内是可以做的。世界从互联网到移动互联网，下一个是什么？有2个，一个是虚拟现实技术，另外一个是AI人工智能。这2个都在硅谷公司手里。科技对一个城市竞争力越来越重要。注意事项估价是必须程序，自己不会，可以请人。最好和卖家直接谈，不要绕过很多中介，每个中介都要扒一层皮。未来趋势最重要。

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