1.澳洲房价持续下滑15个月,是时候抄底了吗?

2.投资英国应该选择什么房产类型

3.投资英国房产,哪个城市更合算

4.购买英国房产需要交哪些税费

海外房产网_海外房产2019

芭提雅位于泰国经济最发达的曼谷--罗勇经济走廊,是泰国经济最繁盛的区域之一,每年在芭提雅召开的国际会议高达两三百场之多,每年接待游客达1500万人次。

1、投资者们正在加速进军泰国芭提雅房产市场,不单单是在于泰国的欢迎态度、优越的投资环境,还在于芭提雅房产的性价比和投资回报率远超于国内房产市场。

2、当前买房宜居已经占据泰国人口的重大部分了,泰国外来宜居人口在不持续的持续上升,特别是曼谷、芭堤雅和普吉岛!不管是以房养学还是宜居养老、医疗旅游、海外投资,购置泰国房产成为越来越多人的选择!

近年来,泰国房产购置早已经不是欧美等国的专利,永久产权、无遗产税、精装修、海外人士可以、首付门槛低等优越条件,吸引着越来越多的中国人。

澳洲房价持续下滑15个月,是时候抄底了吗?

首先,在英国购买房产主要的养房成本包括:

永久产权的物业(Freehold):

市政物业税

物业保险费和杂费等

非永久产权的物业(Leasehold):

市政物业税

物业保险费

物业管理费

地租以及物业维修养护等杂费

虽然英国的养房费用项目比较多,但是在去掉按揭利息和税费之后,收益率还是比较令人满意,平均年收益在7-15%左右。

按揭还款成本

按揭还款成本(Mortgage?Repayments)根据每位投资者的按揭合同,按揭分为几种不同类型,比如定期固定利率、浮动利率等。

定期固定利率的购房者:

在定期期间,不需要考虑银行会调整按揭利的问题,只要您遵守按揭合同规定,在按揭银行自动扣款的银行账号中预留足够的资金即可。

浮动利率的按揭购房者:

您要留意银行的利率调整情况。大部分银行只会在英国中央银行(Banbk?of?England)调整基准利率时相应调整按揭利率。当然,也有例外,有些银行会在提前通知按揭购房者的情况下,随时调整利率。

装修和家具成本(Furnishings)

对于购买新房的投资者,购房者可以根据自己的喜好和需求购买家具和电器。

对于想要买房进行出租的投资者,最好根据住客的住宿需求,购买适当的家具和电器。

各种税费总览

市政物业税(Council?Tax)

英国的市政物业税是地方根据英国房产价值评估局按照1991年4月的市场价值确定的。物业价值不同,市政物业税的额度就会不同,一般情况下,市政物业税占当前房价的0.05%到0.4%左右。

另外,英国各地的市政物业税额分为8个档次:

房产面积和价值越小,市政税越低;

面积越大价值越高,市政税越高,每年费用从400英镑-5000英镑不等。

在很多情况下,房主可以申请减免市政物业税:

房客是全日制学生,可向申请免缴市政物业税

大部分出租房的市政物业税由房客承担

若房子没有被出租,但并不是房主的主要居住地,房主可申请减免物业税

若只有一位成年人居住的房产可以申请减免市政物业税。

个人所得税(Income?Tax)

在英国,每个人在英国的房地产租赁收入,都需要缴纳个人所得税。

由房主或代理机构先收取房租,等英国财政年度结束的时候补交一年所应缴纳的税款。

按照规定,房东可以用正当的物业支出来抵消部分税金。如果您在购买房产时向银行申请了按揭,那么付给银行的按揭的利息部分(不含本金),就可以抵消部分应税金额。

对于中国投资者而言,按照中英两国签订的税收协定,明确申明任何来自英国的财产的收益,如果已经在英国交税,在中国将享受免税政策,避免了中国房产投资者重复纳税。

地租(Ground?Rent)

地租一般情况下针对非永久产权房。在购房合同中,会有明确的标明地租的额度遗迹缴纳时间,地租额度根据房产类型而定。

房屋保险(Insurance)

房屋保险分为两类:

建筑保险(Building?Insurance)

财产保险(Contents?Insurance)

按揭银行通常会将建筑保险作为批准按揭的一个必要条件。

1.建筑保险主要保障有火灾、水灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。

2.若房屋处于案件高发、水灾高发等区域,那保险的费用会比平均费用要高。

物业管理费(Service?Charge)

物业管理费一般情况下是针对非永久产权房。和国内类似,主要用来支付给保安、小区环卫、电梯运营保养等等。物业管理费也是根据房产的面积征收,每年费用是房屋总价的0.5%-1%。

中介费(Letting?Agents?Charge)

对于海外投资者或外地投资者,选择全权委托中介管理的房产是很普遍的,因此肯定需要支付中介费,中介的服务费一般为年租总收入的10%-15%左右。

房屋的日常保养费(Maintenance)

投资者需要每年预留出租金收入的5%左右作为房屋的维护费用。比如房间的电灯更换、墙面粉刷等等。

燃气安装和使用安全证书和年检费

英国法律规定,每位房东必须要有房屋内部的热水器、炉灶、暖气等设施的安装和使用安全证书,而且每年还要进行检查,确保安全无误,还要给中介和房客提供全面的文书,费用大概在30-150磅左右。

PS:这些安全证书在买房过程中,卖方应该已经通过律师提供。

房屋能耗等级证书(EPCs)

英国法律规定,所有预备出租的房产,务必根据法律规定给中介和住客提供能耗等级证书。证书上一般会标注房屋能耗等级和改进空间,从A级到G级,依次是最环保到最不环保。

其它保险

最后,如果是购买房屋用于出租的投资者,还可以购买房租保障险和纠纷法律险,大概每年100-150英镑左右。

投资英国应该选择什么房产类型

来源:第一财经

根据国际清算银行的统计,在过去50多年里,澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一,平均价格上涨了60多倍,并且一直处于上涨周期,没有出现过连续三年的下跌。

但自2018年以来,情况发生了明显的变化,根据不同机构的估算,去年澳大利亚房产均价下跌约了5~6%,悉尼和墨尔本的跌幅甚至超过了10%。据海外房产中文平台居外网提供的数据显示,2018年澳大利亚的询盘量同比下降了20%。居外网董事总经理兼CEO罗雪欣(Carrie Law)在接受第一财经记者访时表示,由于受到一系列的政策限制,购房人士对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。

澳大利亚房地产市场正在经历罕见的回调期,那么当地房产还值得投资吗?

图源:澳大利亚统计局

购房政策收紧导致房价跳水

2008年金融危机之后,大量海外热钱流入推动了澳大利亚房价不断飙升,2011年~2017年,每年平均涨幅约8~9%。以房价最高的悉尼为例,当地房屋价格中位数曾一度接近100万澳元(最新汇率:1澳元=4.87元人民币)。相比之下,澳大利亚统计局数据显示,悉尼平均年薪还不到9万澳元。

为了抑制失控的房价,减少高家庭债务带来的信贷风险,澳大利亚近几年来实行了多项调控政策,比如提高首付标准和审批门槛。此外,由于20%的购房者来自海外,海外买家因此也成了调控政策首当其冲的对象。

据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示,新南威尔士州的悉尼和维多利亚州的墨尔本最受海外购房人士欢迎,与此同时,这两个州针对海外投资者的限制也最多。

在新南威尔士州,外国买家的印花税是当地买家的一倍,达到了8%。另外,外国业主的年度土地税附加费从0.75%提高被到了2%。维多利亚州的情况也类似,外国买家的印花税为7%,当地买家只有3%。不仅如此,2017年5月澳大利亚还向外国投资者推出了所谓的“幽灵税”,即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月,则每年需要向交纳5000澳元的费用。

一系列针对外国投资者的“限购”政策,的确起到了立竿见影的效果。FIRB数据显示,2017年,住宅市场的外国投资者申请数量下降了三分之二,仅有13198例,2016年同期为40149例。同时,2017年外国人住宅房地产投资总额同比下降了超过65%。

外来资金流入的减少,虽然有效地减少了房市泡沫,但也令投资者澳大利亚房地产市场信心降至谷底。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行1月公布的一份调查结果显示,2019年一季度房地产行业整体信心指数同比下降15.5点,为2013年9月以来的最低水平。

同时,澳大利亚房产价格也出现下跌。根据不同机构的估算,2018年澳大利亚房产价格平均下跌约了5~6%,而房产价值加起来超过该国所有其他城市总和的悉尼与墨尔本,去年的跌幅甚至超过了10%。从成交量看,据房屋产业协会(HIA)的数据,去年12月澳大利亚新建住宅成交量也环比下降6.7%,仅为4622套,创下2001年以来最低值。

图源:房屋产业协会(HIA)

2019年:抄底?还是观望?

惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)在其1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中称,2019年澳大利亚房产将进一步下跌,不过跌幅较2018年会略有减缓,约为5%;而悉尼与墨尔本的房价也将延续去年以来的跌势,最大跌幅或达到两位数。不过,考虑到澳大利亚依旧稳定的GDP增速和强劲的移民净流入量,该国房市的萎靡状况将在2020有所好转。

今年1月份的实际情况完全符合惠誉的预测。2月1日,澳大利亚房地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示,澳大利亚房市持续低迷,全国住宅均价环比下跌1.0%,较2017年10月最高时回调了6.1%。

持同样观点的还有AMP资本投资公司首席经济师奥利弗(Shane Oliver)。他认为房价还会进一步下跌,直至2020年,比房价最高时或回落20%。不过他并不认为房地产会发生全面崩盘,因为这波回调主要是因为监管机构的调控政策,并非加息或经济衰退所引发,而调控政策可能会随着的更迭而改变。

事实上,面对持续下降的房价,澳大利亚相关部门并非完全无动于衷。去年12月,澳大利亚审慎监管局(APRA)宣布2019年1月1日起,取消对提高标准的银行发放只计息住房抵押的限制,并表示该政策作为一项2017年的临时限制措施“已经达到了目的”。澳洲联储副德贝尔(Guy Debelle)也曾发出警告称,在房地产市场低迷期间,大银行不应过度限制,否则可能吓退借款人,对经济造成负面影响。

此外,尽管当地房价暂时没有回暖的迹象,但租金收益率却不降反升,即租售比仍在上涨,这也从一个侧面反映了当地房市并非表面看上去的那么“冷”。根据CoreLogic的数据,2018年9月澳大利亚平均租金收益率为3.75%,与2017年的3.6%相比有所上涨。悉尼和墨尔本的租金收益率分别为3.2%和3.1%,同比都在上升。

其他的利好因素还包括,根据澳洲联储预计,2018年、2019年的经济增长率都在3%以上,高于2017年的2.2%。同时,住房利率仍旧维持在低位,2018年9月的住房平均标准浮动利率为5.3%,平均折现浮动利率为4.55%,基本与2017年同期持平。

图源:世界银行

罗雪欣对第一财经记者表示,澳大利亚房地产的海外买家中约有22%来自中国,尽管2018年中国买家对澳大利亚的询盘量同比有所下降,但澳大利亚依然是中国买家进行海外房产投资最热门的国家之一,尤其在2018年第四季度,中国买家的询盘量已开始明显回升。

她认为,由于受到一系列的政策限制,购房者对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。她表示:“中国买家的巨大需求就像被大坝阻挡的水一样”,一旦澳洲针对海外投资者的购房限制有所松动,积累已久的需求就会迅速爆发。

投资英国房产,哪个城市更合算

海外房产投资要去英国,在英国买房要去伦敦,但是伦敦什么样类型的房产是值得投资的呢?

涌正投资归纳有以下三大类:

1、伦敦市中心公寓:增长稳定,回报可观

伦敦是世界公认的投资天堂,是世界上亿万富豪最多的城市,英国三分之二的富豪都在伦敦,世界各地的各种“壕”也视伦敦为最优质的资产避风港。因此伦敦也享有“全球富人保险箱”的美誉。

在过去的十年中,伦敦市中心(一区以内)的房产,不仅有着稳定的增长,还跑赢了其它各种投资理财产品。当前的伦敦房产市场已经从经济危机的阴霾当中走了出来,保持着强劲的上涨势头。房产的增值速度每年可以达到7%-10%,加上快速增长的房租收入每年4%-5%,每年平均的回报率已经稳定在10%,完胜股市、黄金、外汇和对冲基金。

历史数据表明,伦敦市中心(一区以内)的房产保值率高,受伦敦市中心不断外扩,和市中心可用土地不断减少的影响,伦敦市中心的房产保值率极高,而且真的是一旦错过就可能再拥有。

2、伦敦学区房,投资教育兼得

学区房不光在中国受欢迎,在伦敦也是一样。在伦敦,抢购学区房投资者大有人在。更伦敦市中心的房产一样,伦敦学区房的投资潜力和稳定性也有优势。相对比较低位的汇率、丰厚的租金回报等,即使不在当地居住,房产的出租率也值得期待。伦敦的学生房供给不足,同样是价值300万人民币的房子,在北京的月租金可能只有3,000人民币,但是在英国的租金却相当于15,000人民币,投资回报率达到4.5%至5%,而且这还没有算上房价每年的稳步上涨。

无数家长考虑移民很大一部分原因,就是考虑到子女的教育问题,学区房也是比较受华人投资者关注的房产投资类型。其中中小学教育出色的区域是首选。比如伦敦市中心各区、汉普斯特(Hampstead)周边、列治文区(Ri chmond)、温布尔登(Wimbledon)、哈罗(Harrow)等地区房产备受追捧。

3、Crossrail沿线和重点重建地区

伦敦横贯地铁Crossrail可以说是伦敦进些年来最受关注的项目,这个耗资巨大的铁路项目将大大提升伦敦城市的通勤效率。本就四通八达的伦敦地铁线路也将重新焕发活力。从2011年项目开始建造开始,到现在大约5年的时间,Crossrail沿线的房产已经增值超过50%,预计到2019年项目通车时,Crossrail沿线房价还有30%左右的上涨空间。不单单是房价的快速增长,因为通勤速度被加快的原因,Crossrail周边房租的增长也是水涨船高,房租收益十分可观。

从二战结束后,伦敦的城市发展脚步就一刻没有停止过。新金融城金丝雀码头的建立,就是伦敦市中心不断外扩的重要表现。为了能给更多的市民提供优质的居住场所,和开发商也把目光放到了一些地理位置优越,但在原来并不受关注的区域,比如近些年发展迅速的Canary Wharf,Hackney,Greenwi ch,Woolwi ch等等,都是翻新重建的重点区域。这些区域的房产价格相对市场的平均价格来说还比较低,随着区域的不断发展,这些房产的增值潜力无限,是非常适合投资的选择。

购买英国房产需要交哪些税费

选择投资一个城市的房产,肯定关注的是该城市的房产年租金回报率,以及房子的未来升值空间。但这两者其实跟城市的经济文化大环境密不可分,也就是核心的城市对于人口的吸引力的问题。

伦敦的城市实力,专业机构早就已经帮我们测算了,2019年CGPI全球城市实力指数,伦敦排在第一,而这个“第一”伦敦已经连续拿了8年。而评估依据是综合的,就是根据城市的经济、研究/开发、文化/交流、居住、环境以及交通/出入这几个方面来排名。

我们来逐一具体看伦敦的表现:

经济上,从体量上来看,伦敦是全世界最成功也是最国际化的城市之一,放在整个欧洲,经济体量比巴黎和马德里要大三分之一,比慕尼黑要大一倍。伦敦是全球金融和科技中心, 伦敦的办公时间和占到全球生产总值99%的国家和地区有重叠,根据德勤的调研统计,有40%的世界顶级企业把欧洲总部设在伦敦。多元文化的伦敦拥有全球 336个海外企业的欧洲总部,可用语言达233种。全球29家金融科技独角兽,其中9家在硅谷,7家在伦敦,伦敦最快今年就会成为第一。金融科技产业每年对英国经济贡献超70亿英镑。

经济增长方面,从2011年-2016年每年3.7%的增速,是任何一个欧洲或者北美城市无法相比的,这也反映在创造工作的速度上,每年新增3%的工作岗位,让伦敦位居欧洲之首。

人才储备方面,据德勤报告,伦敦是欧洲的高技术人才中心,也是全球人才的聚集地,有37%的劳动力是出身于海外的。总人口上,伦敦人口数为867万人,是整个欧洲人数最多的城市,其中有180万的租屋人。2029年伦敦人口预计会增长至1000万,即在未来的12年内会增加200万人口。

教育上:在世界排名前100的大学中,伦敦拥有5所世界最负盛名的高等学府。国际学生占到所有学生的26%。在欧洲排名前20的大学中,英国占了8所,伦敦占了4所,是全欧洲乃至全球顶尖教育最集中的城市。伦敦一共有40个高等教育机构和超过40万学生。

环境上,伦敦是世界上绿化程度最高的城市,8座大型的公园,城市有40%的绿化面积。

交通上,伦敦享有其他城市无可比拟的交通优势:有270个地铁站,366个火车站,每天伦敦地铁运载量达480万人次,2018年将落成新的地铁线总长136公里;4%的工作者以自行车作为通勤方式,每年有1.35亿的旅客来到伦敦机场。

因此,伦敦一直具备超强的投资吸引力,持续是投资入驻的焦点城市,2016年欧洲吸引外资的投资金额是亚洲的1.3倍,北美的1.8倍,而其中英国占欧洲的25%,伦敦又占到英国的37%,可见一斑。

伦敦历来作为全球富人最喜欢的城市,一直位列第一。而伦敦核心地段的房产买家有三分之一来自于海外。所以伦敦房产也是非常受海外买家青睐的一个城市,李嘉诚百亿英镑投伦敦,张松桥十亿英镑投伦敦等例子屡见不鲜。据统计,伦敦有一半以上的prime london property(黄金地段房产)都是由海外买家买下的,其中的中国买家更是大半天。

海外买家倾向伦敦房产也是因为英国的房产政策基本面有很多优势。比如永久产权、精装带家电且无公摊、无外国人房产税、利率低(最低可以到年利率1.69%,还可以只还本不还息),伦敦透明且成熟的房产交易体系也做着良好的背书。

由于伦敦的城市引力,伦敦的刚性住房一直处于供不应求的状态,在2018年6月-2019年6月,新建房产数量约为17.4万,依旧远低于设定的每年30万套新房的目标。需求大于供应,这也是为什么房价和租金每年也在上涨的原因。

英国蓝莎置业

购买英国房产需要交的税费:

印花税(SDLT & LBTT)

印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

海外投资者在英国购买房产,成交后必须缴纳印花税才能获得认可。这项税在苏格兰之外的地区被称为印花税(Stamp Duty Land Tax,SDLT),而在苏格兰被称为土地及建筑物交易税(Land and Building Transaction Tax,LBTT)。

SDLT和LBTT二者都是累进税制,也就是说不会以同样的税率对房价的全部征收费用,而是对超出每个区间的溢价征收的费用。这样,跨入另一个税率区间也不会让税费产生太大的波动。但二者的税率和区间都不同,而且SDLT对海外公司购买英国住宅的税率更高。

另外,以离岸公司(Enveloped Dwellings,即非英国的公司)购买的房产,如果房价在50万英镑以上,则需缴纳15%的印花税。由于这种方式持有的房产私密性较好且不涉及遗产税,因此有很多高净值人士用这种方式。

因用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。2016年4月,英国印花税新政实施。在英国购买房产,成交时必须向税务局缴纳印花税,买卖交易才能最终获认可。根据2016年4月英国财政部公布的最新税率,印花税的具体征收标准如下:

1. 购买价值低于12.5万英镑(含12.5万)的物业,不需要缴纳印花税,购房出租项目和第二套住房则需要缴纳3%的印花税;

2. 购买物业总价值在125,001-250,000英镑的,印花税税率为2%,购房出租项目和第二套住房则需要缴纳5%的印花税;

3. 购买总价值在250,001-925,000英镑之间的房产,印花税为5%,购房出租项目和第二套住房则需要缴纳8%的印花税;

4. 购买总价值在925,001英镑-1500万英英镑之间的房产,印花税为10%,购房出租项目和第二套住房则需要缴纳13%的印花税;

5. 购买物业总价值在1500万以上英镑的,印花税税率为12%,购房出租项目和第二套住房则需要缴纳15%的印花税。

从2016年4月开始,购房出租项目和第二套住房的购买者将会多缴纳3%的印花税。当前英国购房出租项目的平均房价为184,000英镑,按照这个价格,目前投资者需要缴纳的印花税为1,180英镑,但明年4月新政策实施后则需要缴纳5,500镑的印花税,整整增加了4,320镑!