投资海外房产市场_创新海外房产投资

1.我国房地产开发企业融资方式的研究

2.美国房产投资最受欢迎的5个地方

3.5万欧元移民意大利是低门槛还是陷阱

4.中国知名房地产企业有哪些

5.房地产值得长期投资吗？且听专家怎么说

6.爱尔兰移民最新政策

理由一:澳洲第三大城市，良好的自然与政人文环境

旅游胜地昆士兰州首府城市，亚热带气候，空气清新、安全稳定的社会环境，被评为世界级的宜居城市。整洁的城市，高水平的生活质量以及四季常青，冬暖如春的生活环境都吸引着大批海外人士。

理由二:世界一流的规划与设计

布里斯班是州指定发展新兴区域，城市规划和房屋建筑设计是世界公认的一流水平，道路与建筑整齐干净，特别是房屋的景观花园、环保新材料的应用方面有独到之处。

理由三:发达的经济地位

昆士兰州的矿业、进出口贸易极为发达，加上得天独厚的地理条件造就的旅游产业，使这里成为澳洲经济增长最快的区域。G20峰会的召开正展示着这里贸易大省的战略地位。预计2015年至2016年，昆士兰州经济增长将创纪录地达到6%， 自澳大利亚过去二十年中经济增长率创新高。统计显示，过去一年昆士兰州的经济增长超过4.1%，同比澳洲其他州的1.9%，其经济增长速度是澳大利亚其他地区的两倍。而其中布里斯本占昆州经济总量的50%以上。

理由四:飞速增长的人口

布里斯班以每年增加14万人口的速度成为澳大利亚人口增长最快速的城市之一。 昆士兰州预计，布里斯本的人口预计在2031年将达到四百六十万，是现在二百四十万人口的两倍，人口增加对住房有着极大需求。由于城市规模较大，再加上均衡健康的人口增长、持续坚挺的经济发展，正确有效的政策引导，布里斯班房地产市场整体是健康的，机会较多，作为长期投资的不二选择。

理由五:清晰可观的发展前景

布里斯班是澳大利亚的第三大城市，也是全国最大的海港。布里斯班港(Port Brisebane) 是一个拥有集装箱码头和散货码头的综合性深水港口，已经发展成为澳大利亚重要的海运交通中心。同时，作为拥有丰富矿产和农业的昆士兰州首府，布里斯班也是主要工商业中心，是亚太贸易的重点城市之一。

理由六:优惠的房产价格，极佳的可负担性

布里斯班房价的可负担性也保证了资本的流向与未来的增值空间。现阶段布里斯班的房价比墨尔本房价低20%，比悉尼高昂的房价低40%多，是房产投资回报的有力保障。

理由七:绝佳的租金收益率

布里斯班市中心区的平均租金收益率高达5.9%， 与墨尔本的4.7%和悉尼的4.3%相比遥遥领先， 而2.1%的超低空置率则更是全澳最低，充分说明了当地对投资物业的极大需求。

理由八:旅游业的蓬勃发展

旅游业一直是布里斯班经济增长的主力军，每年旅游业至少产生28亿的经济产值。周边具有一系列有旅游价值的卫星城，距离旅游胜地黄金海岸也只有40-50分钟车程。 两个新建的(Casino) 和庞大额基础设施建设，将成为布里斯班经济迅速发展的催化剂。布里斯班和中国的友好合作关系促进了经贸和投资的发展。近年来，中国成为昆士兰州最大的贸易伙伴。据悉仅2013年一年，中国游客就高达旅游热潮中的32%。 随之进行的经贸、科技、教育、人文等方面的交流也日益频繁。

理由九:最大规模基础设施建设投资

基础设施建设是经济增长推动的重要点，从地区发展规划来看，在过去十年中，昆州的基础设施建设投资高于其他州平均投资的75%。澳洲联邦近期将斥资1420亿澳元用于昆州未来直至2031年的基础设施建设。 而这是澳洲历史上最大规模额基础设施建设投资。

理由十:澳币对人民币汇率持续下降，达到7年内最低

澳币汇率近一月持续低迷，澳洲房产投资者再次迎来最佳投资时机。澳联储在之前一系列的降息,消费者购房信心增强，房地产销售市场再次发力。专家预计汇率走低，利率低，不断的为悉尼房地产市场带来新的生机，不断激起全球投资客的购房热情。

我国房地产开发企业融资方式的研究

为美国是世界经济的核心，所以美国衰了，也影响中国的经济。中国的工业不太发达，影响比较小，所以说是挑战。因为中国正处于发展阶段，需要种种机遇，所以说是机遇。 金融危机下，美元正在贬值，我们国家出口到美国的商品的成本提高了，所以我们的价钱要高于他本国或别的国家的商品，价格竞争相对失去优势，出口会下降。

在这种形势下，只有提高我们的产品的质量和品质的情况下才能有竞争力。所以既是机遇也是挑战。

这只是出口方面的，还有别的东西也一样。

金融危机除了影响我们的工业生产。还影响我们的金融业。因为我们国家的银行和美国国家的银行合作，加上一些贸易货币兑换，购买了美国国债或债卷或金融产品等。美国贬值的情况下，我们持有的美元和来自的美国债卷或基金等金融产品价值都下降，美国大量印钱应该相应地给持人美元的人相对比例的美元才合理。可是这是不可能的。我们手中的美元相对不值原来钱了。

搜狐财经12月13日讯 “2008中国银行家论坛”于2008年12月13日至14日在北京举办。搜狐财经作为网络战略合作伙伴为您现场直播，以下是文字报道：

女士们、先生们，各位嘉宾，各位银行家，大家早上好。

很高兴出席《银行家》杂志社2008年论坛，可谓高朋满座。这个杂志已经创办七年了，我有幸成为它的忠实读者，也是作者，只是写得太少了。在今天这样一个背景下，在中央经济工作会议刚刚闭幕，在国际金融危机正在日益演变成国际经济危机、实体经济受到极大冲击的严峻形势下，《银行家》杂志社积极贯彻中央经济工作会议精神。

总书记在这次会议上讲，要“问政于民、问需于民、问计于民”。所以，我想《银行家》杂志社办的这个论坛，正是这样一种集思广益，大家献计献策。让我们来共同战胜这场金融危机，共同捕捉和把握机遇，赢得我们更大的发展。我认为杂志社做了一件很好的利国利民的事。我也预祝本届论坛能够取得圆满成功！

刚才听了兆星同志的演讲，我也很受启发。他从金融发展和产业发展、金融监管与金融创新、金融发展与金融开放、调控与市场经济这样几个方面阐述了他的一些看法和认识。我觉得这些问题都是中央经济工作会议讨论和研究的内容，包括如何发挥“看得见的手”和“看不见的手”的作用，正确处理好这样一些关系。我建议各位有时间的话，认真地阅读《人民日报》12月11日关于中央经济工作会议发的通稿，通稿比12月10日晚上中央人民广播电台、中央电视台播的口播稿的内容多的多。口播稿大概只有两三千字，而《人民日报》的新华社通稿恐怕有六千字，希望各位认真研读。我看到国际媒体对这次中央经济工作会议的高度评价，认为是一部经典的经济学教科书，仅仅是公布出来的六千字的内容，也认为是比世界许多国家目前应对经济危机的方案都要完整、准确、切合国情，他们认为是一部经典的经济学教科书。我希望各位有时间一定找来看一看。那里面就是中央最新的精神，是十七届三中全会以来，中央关于国际金融危机和当前国际国内经济形势最基本的判断、最完整的判断，也是指导我们明年工作的一个总的部署。

我今天发言的题目是“国际金融危机：中国经济发展和改革的机遇与挑战”。如果各位仔细一点的话，能发现我的一个措词，我把机遇摆在挑战前面了。这个题目实在太大了，可能在给我的时间里，很难充分地阐述。我只能择其要点，拣大家感兴趣的话题，谈一谈我理解中央经济工作会议精神，结合自己的工作实际，结合国际经济的发展演变和趋势，结合我们应该取的对策，着重从机遇与挑战，来阐发我的一些看法。

当前这一轮国际金融危机，或者说世界经济面临急剧下滑的风险，或者说实体经济已经或者将面临更严重的冲击，它是怎么形成的？为什么如此之严重？为什么说它是百年不遇，确切地说是1929年至1933年大萧条以来世界范围最严重的一场金融危机，它是有深刻背景的。刚才松奇同志在开幕式的简短致辞里，已经把国际经济目前的状况扼要地做了勾画。今年世界经济由于还有像中国、印度、俄罗斯、巴西等新兴经济体的作用，世界经济还不至于跌得更大，它还有百分之三点几的增长。按照IMF11月6日的预计是增长3.7%，尽管一年来它是不断下调，可能现在3.7%也保不住了。为什么？因为它在判断增长3.7%的时候，还估计了美国有1.4%的增长，估计日本有0.5%的增长，估计欧元区的增长是1.2%。而现在比11月6号的情况更加严重，美国已经宣布从去年12月起陷入衰退，日本估计它只能增长0.1%，欧洲那些国家也只能增长百分之零点几，包括德国增长0.3%－0.4%，美国今年的增长恐怕到不了1.4%，可能在1%以下。因此，今年世界经济的增长率，IMF的预计可能是高估了。而中国的增长一定在9%以上，中国今年对世界GDP的贡献率恐怕要达到45%，这是一个了不起的数字。

去年，我们对世界经济的贡献率，对2007年新增的GDP那一部分，我们达到了25%，今年将达45%，明年恐怕要占到近70%。因为发达国家明年要全部进入衰退，都是负增长。负增长对世界经济GDP没有正的贡献，就全靠这些新兴经济国家，而中国明年仍然会保持一个比较稳定、健康、快速的发展。不管现在有一些国外对中国过于悲观的经济学家他怎么预测，我们有这样的信心。明年，全部发达国家进入负增长，IMF对明年世界GDP的增长率恐怕也是高估的，说它有2.2%，也是11月6号说的。世界银行说只能增长1%，联合国也说只能增长1%。在这1%里面中国的贡献率恐怕就是接近70%。我们今年的GDP将会大幅度的增长。去年中国在世界各国GDP总额的排序，和德国差不多，排在世界的第四位，它是3.29万亿美元，中国是3.28万亿美元，差一点。美国第一，13.81万亿美元，日本是4.38万亿美元。德国3.29万亿美元，中国是3.28万亿美元。而2008年，中国的GDP要超过4万亿美元。在这里有两个因素，因为发达国家的增长率急剧下滑，它们只有零点几的增长，不到1%，中国有9%以上的增长，这是可以预期的。我们1—3季度增长了9.9%，人民币兑美元汇率今年继续保持升值态势，今年只剩下17－18天了，人民币汇率到昨天收市的时候是6.845元人民币：1美元，到目前为止人民币升值了13%，这样一个变化使得中国的GDP按美元折算大幅度提高，超过4万亿美元。可以测算，今年中国的人均GDP可能达到3000美元了，去年是将近2500美元。这是什么概念呢？我们曾经在新世纪初规划，到2020年的增长目标是4万亿美元、人均3000美元，我们今年（2008年）实现了。明年（2009年）我们的发展步伐仍然是稳健的。所以，我想给各位通报的一点信息是什么呢？在这一轮全球金融危机、经济危机的背景下，中国的机遇大于挑战。

79年前发生的那一场经济大萧条给世人留下了惨痛的记忆。那个大萧条的前期，也就是在一次大战之后曾经有过一次短暂的衰退，然后从1921年以后，世界经济有一段较长时间的增长，到1929年10月24日爆发危机，美国华尔街股市大崩盘。1922年到1929年，美国的股市也像前两年美国的股市一样，这次道指涨到一万四千点，现在跌到八千多点。那时候，经济规模小得多了，股指从60－70点涨到360－370点，不到八九年的时间，每年平均增长18%以上，股市泡沫，整个社会弥漫着享乐。当然那十年里，经济也是增长的，在那段不到十年的时间里，美国也有一些技术创新。但是财富大量集中在少部分人手里，5%的人占据了社会财富的30%，存在着大量的工人失业。在那个20年代，美国的经济、世界的经济，包括当时苏联的经济，都有相当大的发展，人们的脑子比较热。1929年当时的胡佛，是一个迷信自由市场经济的总统，在29年爆发大危机之后，他取积极不干预的政策，任凭市场自身的调节，他认为这些市场缺陷用不着这个看得见的手加以调节，甚至他的一些调节措施还是反向的。29年到33年，大危机愈演愈烈，到1932年的下半年，美国的股指、道·琼斯指数，从最高峰的时候下跌了89%，平均跌了85%，它的失业率达到了25%，四分之一。熟悉经济学的同志可能都知道，失业率，按照西方教科书经典的说法，12%是极限，通常他们希望在6%以下，最好是在4%以下，那时候居然它达到了25%。成千上万的人失业，几千万人失业。GDP下降了25%，GNP下降了30%，国际贸易萎缩了三分之二，只剩下三分之一，萎缩了65%。几千万人失业，几千家银行倒闭，几十万家企业破产，这就是让人们一提起来，令人毛骨悚然的大萧条。

大萧条之后，经济危机必然产生政治危机。胡佛还想竞选连任，怎么可能呢？富兰克林·罗斯福上台了，他是民主党人，胡佛是共和党人。应该说，一位非常有名的政治家罗斯福和一位非常有名的经济学家凯恩斯，把大萧条作为实践凯恩斯主义的一个很好的实验场。1933年3月，罗斯福上台，他搞了两个“百日新政”，两个100天。今天没有时间讲了，我简单地说一下。1936年凯恩斯的《就业、利息与货币通论》出版了，这是一部很有名的经济学教科书，也就是由大萧条引发的，它里面很多的措施、主张都被战后许多国家的不断地实践、运用，也就是扩张性的财政政策，也就是干预经济的政策，也就是把经济周期的波动如何加以“熨平”的那些政策。实际上治理大箫条没有那么容易，直到1941年。经济危机带来的政治危机甚至还可以说到英国首相的换人、德国的上台等等。通常认为的大萧条，或者指29年－33年最严重的那个期间，真正所谓治愈要到1941年，美国的道指恢复到大萧条之前的水平，是在1954年。

所谓大萧条之后，在二战快结束的时候，在美国新罕布什尔州，一个叫布雷顿森林的地方，开了一个会，当时有44个国家的代表参加，共同研究战后世界经济的发展趋向。会议的结果，产生了三大世界经济组织，就是今天的国际货币基金组织、世界银行（当时叫国际复兴开发银行），以及世界贸易组织（当时叫关税及贸易总协定）。这前两家，是管金融的，后一家是管国际贸易的。从此，确定了国际经济、金融和贸易的基本游戏规则。当时实行的是，美元和黄金挂钩，35美元等于1盎司黄金，各国货币与美元挂钩,被称为“可调整的钉住汇率制度”。处理“大萧条”及至战后到70年代前期，美国的宏观经济管理几十年里用了凯恩斯主义，的财政政策和干预经济的能力较强，美国爬上了世界经济的霸主地位。战后至50年代，美国GDP几乎占世界的一半，美国强大的经济实力保持了美元与黄金的挂钩。但是，这个汇率体系到了60年代后期的时候，美国就感到受不了了，到10年、71年的时候，因为它没有那么多黄金来兑现。而且随着它打了几场战争，美国的国际收支赤字、财政赤字急剧增加，黄金储备急剧下降，爆发了两次美元危机。到了70年代初，整个国家黄金储备只有110-120亿美元，无法承受其他国家的汇兑。当时的尼克松，终于在11年8月黄金储备只剩102亿美元的时候，宣布废除美元兑黄金的义务，布雷顿森林体系正式解体。这个体系一解体，也就意味着美国可以不受制约地发行美元货币了。原来美国发行货币要受“35美元=1盎司黄金”的制约，那意味着没有黄金就发行不了货币。没有这个约束，美元成了可以自由印制的钞票了。美国利用钞票发行权，不断滥发货币，导致美元不断贬值。所以美元的泛滥从那时候就开始了。1985年到2000年，美国的实体经济只增长了50%，而它的货币发行增长了三倍，也就是说比实体经济多了六倍。

战后的美国，1948年还有一本著名的著作，萨缪尔逊的《经济学》诞生了。萨缪尔逊的《经济学》被称之为后凯恩斯主义，应该说是凯恩斯的忠实继承者，同时也发展了凯恩斯主义。战后凯恩斯经济学、凯恩斯国家干预经济的理论一直统治着西方，在西方经济学中占主流理论，或者叫占上风。但是这个经济理论，刚才王兆星同志也涉及了，到了70年代中后期的时候，它就受到了新自由主义经济理论的挑战。在11年布雷顿森林体系解体之后，世界经济也发生了一些重大的变化，随着监管的削弱、创新能力的增强，监管和创新的关系一定是这样的，监管多了，创新可能就少了；监管弱了，经济的活跃程度就增加了、创新可能也增加了。

在70年代中后期之后，新自由主义经济理论逐步地走到前台，货币主义的经济理论，包括一位很著名的代表人物弗里德曼，这样一些理论逐渐成为主导美国经济的理论。包括到危机爆发前的格林斯潘，他就是一个坚定的新自由主义经济理论的维护者、捍卫者，强调或者监管部门不要过多地干预经济本身、监管金融自身的运作。所以，如果说要找源头的话，刚才兆星同志发言的时候讲，这次国际金融危机爆发的原因，金融创新和金融监管的关系没处理好，这只是其中的一个原因。一点不错，它不是全部原因，只是其中的一个原因。找原因的话，我认为第一位的原因，是理论上先出了问题，理论上走得过于偏了。从后凯恩斯主义转变到新自由主义经济理论占了上风以后，社崇尚、所遵循的，包括所遵循的，都是新自由主义经济理论。大家都知道，格林斯潘从1987年8月做美联储，历经四任，换成伯南克（研究大萧条的专家，他有一本著名的专著《大萧条》）的时候，已是2006年初。在格林斯潘任内的18年半时间里，他一直奉行新自由主义经济理论。所以应当讲，今年9月15日之后，金融危机进入第二波，美国的一些报纸、杂志、评论家开始攻击，或者说把格林斯潘从天上摔到地下，那也是有一定原因的。当然，把所有的责任都放在他一个人身上也是不公平的，他要承担他自己的那一部分责任。这18年半，与他的货币政策、与他的监管当然是有关联的。

第二个原因，美国的生产和消费方式，也就是资本主义的生产和消费方式脱节。大家都知道，美国人从来是超前消费、借钱消费、过度消费，它到目前为止所谓国民储蓄率是负的，小布什上台的时候还有8%。它没有钱的时候就到世界各国去借，这种生产和消费方式、储蓄和消费完全背离，这是造成它这次金融危机的一个很重要的原因。大家都知道，80年代在美国，消费是非常严格管制的，我们中国留学生那时候刚刚迈出国门，到西方、到美国去留学，想申请一个是难上加难。你们是发展中国家，又是社会主义国家，普遍认为你们学生比较贫困，担心你们有没有偿还能力，有没有这种信用。四五年书读下来，一个办不下来，这从侧面反映金融监管还是比较强的。到了90年代初，在美国的中国学生再去办的时候，不是说办不下来，一张至少办一两年。90年代初我在香港工作，我办一张，那时候我是公务员，我在那儿工作，也得要花两个月，那是要审查你的信用。到了新世纪2000年、2001年以后，在美国办就没有那么麻烦了，中国学生一住进学校，马上大小银行的业务员、推销者都跑到你的宿舍，主动地。去了以后，不到一个礼拜给你办成了，鼓励你消费。到了危机爆发前的06年、07年，07年2月份金融危机已经露出马脚了，07年7、8月份掀起了第一波，在危机爆发之前，在美国的一些大城市、大机场，中国的旅行团一下飞机，这些银行的业务员、推销者们就围上去了，为我们的旅行团办。旅行团呆一二十天，回国了，你对他的信用就调查了、就了解了吗？如此之泛滥。所以美国的危机，我不希望它爆发，但是否能避免？这里，是为了说明它的过度消费，我举了一个例子而已。当然，我们中国的在这些年也有比较大的发展，最近我们也在加强这方面的工作，我相信银行界的朋友们比我了解得更清楚。

第三个原因，恐怕就是金融监管和金融创新的关系问题了。兆星同志说了不少，我就不细说了。那些次贷，被那些所谓的信用评级机构给它评级，那些信用评级机构，是让你花了钱才给评级的，你要评多少他就可能给你评多少级，3A级，最高级。我看这些信用评级机构是为虎作伥。美国证券交易委员会（SEC）今年5月26日表示，已开始调查标准普尔、穆迪和惠誉三大信用评级机构，要求它们提供评级方法，解释结构金融产品评级纠错的方法和程序，及其取的纠错措施。美国金融危机爆发以后，监管当局把他们找去。现在是“救火”，还顾不上惩治这些机构里的违法违规者。该怎么处罚是后话。包括那些投行、基金公司，现在五大投行要么破产倒闭，要么被接管，要么改换门脸，过去都是“驰骋”华尔街的。华尔街就500米长，几十万人在那儿折腾。所以，我讲金融创新、金融衍生产品搞过度了、过头了，里面掺着一些金融高管的私利。没有个人捞取的好处，他会去吹那样大的泡沫？成千上万种说不清、道不明的金融衍生产品，一层套一层，各种各样的包装，然后让那些不知情的各国投资者去买。所谓次贷，是住房次级抵押，实际上根本没有什么抵押，也不要什么首付，甚至就一个电话，都不用签合同，你就买到房子了，你自己住，还可以再倒卖，买房子一旦还不了，泡沫势必就要破裂。这些人甚至还有一套理论，叫民主资本主义，包括一些的高官也在鼓吹“居者有其屋”。没有购买能力的人买了房子，最后偿还不了，难道这些金融家、银行家心里没有数？格林斯潘在美国国会10月23日的听证会上，有限度地承认自己有一些缺失，他说他相信那些银行家们有自律的意识。在座的各位银行家，如果监管当局监管不到位的时候，要有自律意识啊。他还说危机的发生证明他某些经济观念有误，这一点让他“震惊”。他坦言对危机未来有这样大的程度缺乏估计等等，我觉得这未免有点浮皮潦草了。美国的金融监管当局监管不力是事实。全世界金融衍生产品的总值是多少呢？据不完全统计是550万亿美元，美国就上百万亿美元，美国GDP才13.81万亿美元，相比一下是什么概念？

第四个原因，是虚拟经济与实体经济的严重脱节。虚拟经济那么大的规模，美国的实体经济部门只占GDP的18%，这些年一直是在萎缩的。汽车三大巨头出问题，到现在也谈不下来救治方案。昨天140亿美元的救助方案，又被参议院给否决了，布什还在想其他的办法来救助，所以美国股市昨天略微收了一点红盘，增长了百分之零点几。前天美国股市大跌。应当讲，虚拟经济与实体经济应该是一个相互促进的关系，不能过度膨胀，泡沫不能吹得过大。当然我们和美国的情况完全不同，我们是虚拟经济或者说金融创新、金融改革才刚刚起步。我们是一个金融发展不足的问题，我们不是过度的问题，我们是应当如何在健全金融管理制度、加强金融监管、培养金融人才的同时，大力发展金融事业。就是在今天的论坛上，我们所讲的业务拓展与风险控制是重点。我们的证券，包括债券，我们各大商业银行的发展、服务中小企业的金融发展、以及农村金融的发展，我们很多的金融业务，都还没有充分展开。所以，我们的金融，在某种程度上还不能完全反映实体经济的需要，所以我们要吸取它的经验教训，处理好金融监管和金融创新的关系，加强金融创新、发展金融事业，这是毫无疑义的。金融危机动摇不了我们的信念，改革开放仍然是我们战胜金融危机的巨大动力。我们和美国的国情、和它的发展阶段是完全不同的，不要因噎废食，简单加以类比。

第五个原因，国际金融危机爆发的原因，是旧的国际金融秩序在里面起了作用，这是一个重要的原因。旧的国际金融秩序是从1944年7月布雷顿森林会议之后产生的。美元现在在全球的外汇储备里面仍然占64%，虽然这些年在下降。随着欧元1999年的问世，它的增长幅度很快，现在欧元已经占到26.5%。欧元占比上升，从过去的只占17%、18%，上升的幅度很快；日元占比下降，日元只占4%到5%；英镑占4%左右。所以美元占64%，仍然很高。怎么才能保持世界经济、金融的稳定？恐怕在国际金融组织里面，应当更多的增加一些发展中国家说话的地方、说话的份量，增加表达意志、发挥作用的程度。改革旧的国际金融体系的框架、运行模式，这已经提到议事日程。20国11月15日在华盛顿的峰会，这些问题已经多多少少地被列入了。欧盟是积极的，美国是不积极的。今天我也没有时间仔细地讲这个了。

应当讲，对这场国际金融危机，我们的信心源于哪儿呢？为什么我演讲的标题要说“机遇与挑战”呢？实际上，机遇与挑战并存，处理得好，一定是机遇大于挑战，我们面对着前所未有的挑战，我们也有前所未有的机遇。为什么这样讲？从18年十一届三中全会到现在，再过几天12月18日中央要召开纪念十一届三中全会、纪念改革开放30周年的隆重大会，这30年，中国的经济和社会发生了翻天覆地的变化，我们在座的很多人都是从中走过来的。我们现在有30年改革开放奠定的强大物质基础，还有着广阔的市场增长空间。刚才我说了我们的GDP增速，我们在这30年里有几个非常值得骄傲的数字。我们有连续超过两位数增长的两个五年，这是世界上史无前例的。曾经在六七十年代，有过日本、新加坡、香港、台湾这样一些地方，有一次连续五年超过两位数的增长。我们是两次，1992年到1996年，2003年到2007年，连续五年超过两位数的增长。改革开放以来，到去年是29年，年平均增长9.82%，今年是30年。达到30年高增长的，过去世界上只有一个国家——韩国。我想，中国在未来仍会继续保持比较高的增长，是会有希望超过它的。韩国30年、日本只有20年持续保持比较高的增长速度，而我们29年平均年增长9.82%的又是最高的，它们是百分之八点几，接近9％。

18年党的十一届三中全会，以同志为代表的第二代中国***人，敏锐地抓住了新一轮经济全球化的机遇，及时结束，拨乱反正，成功地走出了一条中国特色社会主义道路。我们伟大的政治家、战略家同志，高瞻远瞩，坚持四项基本原则，坚持改革开放，以经济建设为中心不动摇，及时打开了国门，改革开放，进行市场取向的经济体制改革。党的十四大确立了社会主义市场经济的改革目标。正是在这个时候，从70年代后期到80年代、90年代，一直延续到今天的第三轮经济全球化在全球兴起。由以美国为主导的发达国家，经济创新活力增强，到80年代中后期IT技术的突破、国际互联网90年代中期以后的广泛应用，再加上90年代世界上搞市场经济的国家增多，所以推动了第三轮经济全球化的发展势头。这里，我简单地讲一讲第一轮和第二轮的经济全球化。中国这些机遇都丧失了，也根本就不可能去把握。第一轮经济全球化，应当说始于1760年英国的工业革命，到马克思写《***宣言》的时候，也就是1840年英国对中国发动侵略战争、第一次战争的那个时候。马克思在《***宣言》里面已经写了很多经济全球化的情况。英国那时完成了工业化，而中国虽然在1820年到1830年的时候，GDP还是全球第一位，1820年占到全球的32%，1830年占到29%，但大而不强，在“康乾盛世”的落日余辉中沾沾自喜、闭关自守，根本没有先进的科学技术、没有先进的工业，是一个农业国家，而且政治腐败。所以英国人的“坚船利炮”打进来之后，这个看上去的“庞然大物”倒下了。第二轮的经济全球化，发生在19世纪末、20世纪初，资本主义由自由竞争向垄断过渡的期间，也就是列宁在第一次世界大战期间，写《帝国主义是资本主义的最高阶段》这部重要著作的那个时期。经济全球化在那个时期进一步扩展。如果把这个时间稍微往前再说一点，一般地讲产业革命第二个阶段是1870年以后，在那个时候，中国刚刚搞了一点洋务运动，还是以失败告终的。1894年的甲午战争，1895年的《马关条约》，1898年的变法失败，1900年的《辛丑条约》。1840年以后一部惨痛的中国近现代史，正如说的，落后就要挨打。由于外强的不断入侵，更拉大了与世界先进水平的差距。中国在那个时代要想抓住所谓全球化机遇是不可能的。

第二轮经济全球化由于第一次世界大战，1929年到1933年的大萧条，第二次世界大战，它也中断了。直到1949年10月1日成立了中华人民共和国，中国***人开始了带领全中国人民进行追赶世界、发展工业化、发展社会主义的伟大进程。

美国房产投资最受欢迎的5个地方

一、我国房地产融资渠道现状

1．银行

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押或购买房地产抵押证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.? 866亿元，平均每个房地产信托募集1.? 18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。

不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。 4．海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5．债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1．建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行的依赖。

2．加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发。我们国家的房地产信托实际上和银行基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3．完善房地产金融法律法规

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，用多种融资途径方法。

5万欧元移民意大利是低门槛还是陷阱

现在的美国房产市场比较火热，而现在的投资的一般也是中国投资者，其实这也是因为中国楼市比较低迷，那美国房产投资最受欢迎的5个地方是哪里?我也为各位整理了相关的信息，一起来看看吧!

通过对中国大陆120家房产中介进行深度访，Investorist公布了未来一年内中国买家将要投资的五个美国房地产市场，分别是洛杉矶(别墅)、迈阿密、纽约、旧金山和波士顿。

　中国买家为什么会倾向于这五个市场?原因是那里有完善的教育机构和很多不错的机会，其中优质的儿童教育是吸引他们投资最主要的因素。不过，每个城市也有他们各自的优势。

　洛杉矶作为第一大投资市场具有两大优势：一个是那里有多所全美最好的公立大学，教育完善;另一个是市场要按国际标准进行定价，较为稳定。

　作为第二大投资市场，迈阿密不仅拥有优美的的环境，不断增值的土地，还吸引了越来越多的中国学生到迈阿密大学留学。另外，北迈阿密也在打造唐人街文化艺术创新区，区内将建有大宝塔，成片绿地和屋顶花园，以吸引中国投资人。

　而纽约作为第三大投资市场，不仅是世界第一金融中心，也是世界顶尖高中和大学的聚集地，拥有卓越的教育。同时，纽约的土地正不断增值，皇后区和布鲁克林区等行政区也得到了巨大的发展。

　第四大市场是旧金山。那里拥有北美最古老的唐人街和亚洲之外最大的中国人聚集地，还有硅谷先进的科技，雄厚的经济实力和高投资回报率等优势。

　最后是波士顿，那里汇聚了多所精英大学，其市中心发展迅速，奢华公寓市场正在兴起。

　数据显示，2016年中国买家购置的海外房产数量高达10,540，比上一年同期增长了40%。以下图表就展示了美国哪些市场深受中国买家的喜爱以及他们投资的原因。

　在美国市场中，存在一个针对中国投资者设立的最优惠价格范围，而在最受欢迎的州内，其最优价格范围是30万到70万美元。如果房地产价格远低于这个范围，投资人就会认为该市场存在问题。

　Investorist美国地区的副总裁Josh Cunningham说道：“从前12个月的调查访中可以看到，中国投资人对美国市场的需求不断增长，特别是纽约州和佛罗里达州。”他还补充道：“最聪明的开发商会积极地在中国推广他们的项目，并提供所需的资金和人力，因为他们能够发现中国市场存在的巨大机会。”

　另外，Investorist报道称，在未来一年内，中国的房产中介对美国市场依然持非常乐观的态度，其中有70%的中介预测明年销量将有所增加。

中国知名房地产企业有哪些

　5万欧元移民意大利是低门槛还是陷阱？一些国家的移民法案甚至规定，投资移民项目必须要有风险。下面我就从三个方面解析意大利5万欧元移民，欢迎大家阅读。

　 一、政策依据

　据相关机构介绍，为进一步促进意大利经济发展，意大利加大了对“创新型初创企业”的扶持力度，并于2012年以法案形式确定了旨在促进初创企业创造和发展的具体举措，这是意大利首次针对该类公司的立法。

　以立法形式鼓励外资投入，说明本地资金投入不足。为什么资金投入不足？拿意大利房产举例，欧洲经济危机的影响致使当地居民消费能力下降，房地产行业供过于求，意大利才推出购房移民政策吸引外国人前来买房，而意大利作为旅游国家的房产投资潜力是外国投资人心甘情愿掏腰包的重要原因。

　那么“创新型初创企业”需要吸引外资的原因是什么？意大利本土商人为什么很少投资此类企业？此项项目运作以来，有多少人通过此种方式成功获得意大利永久居留身份？这些都不得而知。

　 二、投资移民风险性

　不同于购房移民的稳健投资属性，5万欧元投资移民意大利属于风险类投资，“创新型初创企业”的未来经营状况、能否存活待定，申请人通过此种方式移民意大利后，将面临完成投资后该企业倒闭、破产的可能性，届时申请人的移民身份如何保证完全未知。

　尤其是根据相关移民中介机构介绍，申请人所投资的初创企业需满足以下条件：1、设立时间不超过48个月；2、必须设立于意大利或在意大利缴税；3、无营业收入或营业收入未超过500万欧元等。风险系数加大。

　 三、移民需求

　申请人投资移民意大利，大多是因为移民意大利后，可以为子女接受意大利教育节省大笔费用，并且享受高质量的意大利教育（意大利公立教育免费）。既然要在意大利居住、生活、学习、工作，必然需要一个定居之所。有购房移民珠玉在前，既能满足移民需求，又能在移民后直接入住，何必通过另一种移民方式移民意大利后再购置房产？

　据相关财富报告数据显示，子女教育已经成为中国富豪家庭购置海外房产的主要原因。这些富豪在欧洲多地抢购房产，多是由于配置资产的需求和用于子女出国接受教育使用。

房地产值得长期投资吗？且听专家怎么说

万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服务。截至2015年底，公司物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，服务项目近千个，合同管理面积2.1亿平方米。

中国恒大集团

十大房地产开发商，中国精品地产的领先者，集商业物业/旅游综合体/体育及文化产业于一体的上市集团，享有“民生地产”的美誉

恒大集团是集民生住宅、文化旅游、健康及体育为一体的企业集团。总资产5400亿，员工8万人。2014年销售额1315亿，纳税171亿；2015年前三季度销售1287亿，全年销售目标1500亿，有望跻身世界500强。

拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。

大连万达集团股份有限公司

万达集团创立于1988年，形成万达商业、文化旅游、电子商务、连锁百货四大产业。截至2014年，企业资产5341亿元，年收入2424.8亿元。已在全国开业123座万达广场，78家酒店（其中68家五星级酒店），6600块**屏幕，99家百货店。万达集团2020年目标：企业资产1万亿元，收入6000亿元，净利润600亿元，成为世界一流跨国企业。

绿地控股集团有限公司

一家由上海市国有资产监督管理委员会监管的特大型混合所有制企业，创立于1992年7月18日，总部设立于中国上海。

成立23年来，绿地已在全球范围内形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展”的多元格局，坚定实施资本化、公众化、国际化发展战略，旗下企业及项目遍及北京、上海、广州等80多个中国城市以及美国、英国、德国、澳大利亚、加拿大、韩国、泰国、马来西亚等海外九国十二城，实现了国内A股整体上市（600606.SH）及部分资产香港H股上市（00337.HK 01365.HK），构筑起境内外整合的资本平台，位列2015年《财富》世界企业500强第258位。

保利房地产(集团)股份有限公司，

中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，国家一级房地产开发资质企业，连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。2013年，保利物业获评中国物业管理行业top200第二名、百强企业首选服务品牌第二名。截止至2014年底，公司总资产突破3600亿元，实现签约金额1366.76亿元，2015年实现签约金额1541.04亿元。

保利地产成立于1992年，经过十年扎实发展，2002年成功完成股份制改造，遂开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前，公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖57个城市的全国化战略布局，拥有292家控股子公司，业务拓展到房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

中国海外发展有限公司

始创于19年香港，全国性地产品牌，中国房地产行业知名品牌，以房地产开发和销售为主的上市公司

中国海外发展有限公司（以下简称“中国海外发展”或“本公司”）于一九七九年在香港注册成立，是中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的控股子公司。一九九二年八月，公司在香港联合上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。二零零七年十二月十日，中国海外(0688.HK)正式获纳入为香港恒生指数成份股。

碧桂园控股有限公司

成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。

迄今，碧桂园已在全国开发逾90个高品质地产项目，遍布广东、广西、天津、安徽、江苏、浙江、湖南、湖北、重庆、辽宁、黑龙江、内蒙古等区域，服务逾30万业主。

华润置地有限公司

世界500强企业华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，主营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。

1994年，华润置地于北京成立，1996年在香港联交所上市。2010年，香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，华润置地成为香港50家、蓝筹股之一。

龙湖地产有限公司

始于1994年，房地产-商业地产十大品牌，国内较早的购物中心开发商，香港联交所主板挂牌上市公司，集地产开发、商业运营和物业服务与一体的专业大型地产公司

龙湖地产1993年创建于重庆，发展于全国，是一家专注产品和服务品质的专业地产公司，业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大领域。2009年，龙湖地产有限公司（股份代码：960）于香港联交所主板上市。截至目前，集团拥有雇员14000余人，业务遍布中国长三角、西部、环渤海、华南和华中24个城市，累计已开发项目超过100个，已竣工建筑面积超过2982万平方米，待开发土地储备约3352万平方米，2014年销售额突破490.5 亿元人民币，经营规模和综合实力居中国房地产行业领先地位。

广州富力地产股份有限公司

成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力较强的房地产企业。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。

爱尔兰移民最新政策

2015年9月，第五届中国价值地产年会论坛上，地产界人士钱建蓉表示，在美元持续上涨态势下，人民币贬值促使房企在转型时，目光投向投资海外房地产，房地产领域依旧值得长期投资。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，利好政策刺激下，今年房地产全年成交量要好于去年。

海外投资浪潮凶猛，地产领域值得长期投资

据地产咨询公司预判，到2020年，中国房企年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。中锐控股集团董事长钱建蓉表示，房地产最近两年发生了翻天覆地的剧变，城市之间分化严重，投资房地产时，大家开始关注对投资地域的选择。

钱建蓉认为，土地供应会影响投资决策，土地供应掌握在地方手里，如果急功近利卖大量土地，容易造成开发商被套。而美元持续上涨，创新作为美国经济的动力，美国的招商大会带来制造业以及资金回流，在美元持续上升过程中，相信持有美元资产非常明智。何况，美国三四年前的一个项目，土地价格已翻一倍。不少开发商开始布局海外市场，平衡资产配置,不光是房地产行业的需求，也是基于市场变化。

钱建蓉还表示，在美元持续上涨态势下，人民币贬值促使房企在转型时，目光投向投资海外房地产，房地产领域依旧值得长期投资。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，利好政策刺激下，今年房地产全年成交量要好于去年。尽管房地产市场出现剧烈波动，但钱建蓉认为，全国房地产开发销售总量仍处在高位，中国仍是全球最大的房地产市场。这意味着，需求仍然存在，可以长期投资。

全国市场回暖，成交量好于去年

论坛上的话题除了谈到房地产投资以及海外市场，还关注到了国内的房地产回暖的态势。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，今年4月份以来，在一系列利好政策的推动下，全国的房地产市场呈现出了回暖的态势，特别是6月份，全国商品房的销售面积无论是环比还是同比都创历史新高，8月下旬以来，中央有关部门又出台了一些有利于房地产的政策，包括降准降息的政策、限购令的松绑政策。

朱中一认为，在这些利好政策影响下，房地产今年全年的成交量肯定会好于去年。从房价来说，除了一线城市，二线城市最近上涨也比较快，包括南京。朱中一称，南京8月份新房环比价格涨了1.2%，仅次于深圳、上海、北京，比广州还高。

他认为，南京的房价上涨主要跟供求关系，另外南京处于江苏的中心，南京跟安徽相隔也比较近，安徽也有不少人到南京来买房。就全年来说，稳定住房消费，稳定市场的目标是能够实现的。

对于“十三五”期间房地产发展的态势，朱中一认为，这是一个发展的机遇期，因为在2020年以前，我国要全面实现小康，这个对住房的需求是客观存在的。目前的城镇化率，2014年是54.77%，到2020年达到60%的目标，还有很大的需求量。

（以上回答发布于2015-09-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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1、爱尔兰投资移民

大多数申请人会选择的移民方式，要求申请人投资100万欧在爱尔兰得非上市公司最少3年，所投资企业可以是初创或者现有企业，但必须在爱尔兰注册，且企业总部要在爱尔兰投资必须支持创造或者维持就业，投资单个火多个爱尔兰企业都可。

对于购买公开交易的证券投资属于不合格投资，也不认可房地产租赁火出租给租户的商业房地产投资，可以选择对社会保障性住房和初级保健中心的投资，适合希望在爱尔兰开创新业务或投资现有业务的投资者，有助于投资者开创自己的海外商业事务。

2、爱尔兰捐款移民

捐赠移民属于适合普通人参与的慈善事业，符合要求的投资人及家人都可获得爱尔兰最高级别的居留许可，要求单人投资人捐款50万欧，若有五名或者更多投资人进行团体捐赠，那么每名投资人只需捐赠40万欧即可符合要求，同时要求申请人为年满18周岁的非欧盟公民，且身体健康，无任何犯罪记。

可以解释资金来源，提交申请获批后，可以获得两年永居，两年期满后可获得五年永居或者居住入籍，该移民项目被视为具有明确公益性的慈善捐赠，投资者不会获得经济回报或者本金补偿，绿卡永久有效，适合希望积极参与慈善事业，支持社会公众项目或者不希望占用太多流动资金的投资者。

3、爱尔兰合格基金

该项目要求申请人投资100万欧，保持3年，基金须在爱尔兰注册并得到爱尔兰中央银行的批准和监督，且基金必须投资于移民局规定领域，比如补贴房、学生公寓或者是医疗机构的开发建造等.

基金可做股权或者债权投资，到期后，投资人可以收回投资款，并保持爱尔兰绿卡身份不变，非常适合想要移民身份且注重投资收益的人。

4、爱尔兰房产基金

房产基金项目对资金要求高，申请人需投资200万欧在上市房产基金，保持三年，在第四年至少保留50%，第五年至少保留25%，五年后则无要求，此类基金通常投资于大型的商业房地产，且有稳定的租金收入。

为投资者提供了一个较低风险的房地产投资模式，一般房产基金都用多元化的投资方式来降低投资风险，适合于资金宽裕，且希望有一个固定收益的申请者。

扩展资料

爱尔兰人口中，80%以上是爱尔兰人，其余主要是英格兰人和苏格兰人等。20世纪90年代，随着爱尔兰经济崛起，部分华人从中国大陆、英国、东南亚等国涌入。

在爱尔兰华人华侨约5~6万人，主要集中在都柏林、科克等大中城市。在爱尔兰华人华侨主要从事餐饮业、中医中药及超市等服务性行业。另外，留学生毕业后，部分从事律师、医生、公司职员、高校教员等爱尔兰主流职业，逐步提升了华人华侨在爱尔兰的社会及经济地位。

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