海外房产中介盈利模式_海外房产中介盈利模式分析

1.我现在有5-7万员钱，我想做生意，我年纪又小，我不知道做什么好？

2.房地产融资的16种途径

3.分析一下招商地产是属于普通股还是蓝筹股，说明理由

海外房屋产权年限是否有期限

房产买卖最为重要的是二张证，土地使用证和房屋产权证。房屋工程建筑产权的所属期限，包含：民用住宅工程建筑，商业工程建筑，工业级工程建筑。按工程用种类各有不同，一般民用住宅工程建筑所有权期限为70年，商业房屋工程建筑所有权期限为40年。

《物权法》第一百四十九条的规定：住宅建设用地使用权限期内期满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期内期满后续签，根据法律法规申请办理。该土地上的房屋及其它房产的所属，有合同约定的，按约定;没有约定或是承诺不具体的，依照法律、行政法规的规定申请办理。

住宅建设用地使用权期内期满，自动续期，这使住房小区业主觉得放心。自动续期克服了土地使用权和房屋使用权在限期里的矛盾难题，规避了二手房购买者对土地使用权期限的负担，将推动二手房的运转，有益于提升房屋和土地的利用率。

尽管《物权法》并没有谈及续签后费用以及有关问题，对商业服务和综合土地怎样处理，能不能自动续期都没有明确的规定，但是，伴随着后面法律法规的健全，配套设施法律法规、政策法规并对《物权法》有关一部分进行补充。美国或许是并没有，英国房地产主要有两种一种是并没有年限另一种是99年。法国应该也是99年常常是有人买个岛99年使用权。

海外房屋产权年限是多少年

业主在租赁期或是使用期限内,有着房屋包含周边活动场地占用土地的使用权。现阶段最久的租赁期为999年,易患125年。需注意:低于60年租用使用权房子难以从银行得到借款或是质押!小区业主能够付费变为终生产权年限,在租赁期到期前须向土地使用者选购增加期限。

选购具备租用产权的物业管理,比如公寓楼,除了需要交纳和中国相似的每月的物业管理费用以外,还要交房租,一般的两室公寓楼1000-1500元/年不一,这一房租是有着这片热土的业主的超额个人收入。

部门也对共有产权住房的提供目标和运作模式作出架构性分配,具体运作模式由各城市住房协会依据所在地区特性灵便制订,包含基本建设、目标核查、住房再发售售卖等各个环节。住房协会归属于非营利机构,它也可以进行多元化经营,可是盈利要全部用以共有产权住房的建立。

共有产权住房由来包含新创建房屋和二手房。房屋的市场价格关键依据地理位置的房价水准来决定,一般情况下要稍低于同样地区的价钱。房屋的一切维修费都由购房人担负,无论购房人有着房屋多少的比例产权年限。在其中,房屋内部结构检修由购房人自身授权委托权威机构去进行,成本本人担负;公共性部分由住房协会来检修,花费也需要平摊给每个购房人家中。

这种房屋要转租房得话,也应遵守住房协会特殊的要求,同时事前要征求住房协会及其给予公司的允许。购房人在生活期内,能够对房屋进行装修,当被装修完的房屋再度售卖时,这一部分室内装修所取得的账款归原购房人全部。

正因如此海外房屋产权年限完全不同于中国,在成功取得国外美国移民签证或者到国外投资买房后,首样大事儿便是买房子了,而买房子或是二手房也成了很多人的选择。

业主在租赁期或是使用期限内,有着房屋包含周边活动场地占用土地的使用权。现阶段最久的租赁期为999年,易患125年。需注意:低于60年租用使用权房子难以从银行得到借款或是质押!小区业主能够付费变为终生产权年限,在租赁期到期前须向土地使用者选购增加期限。选购具备租用产权的物业管理,比如公寓楼,除了需要交纳和中国相似的每月的物业管理费用以外,还要交房租,一般的两室公寓楼1000-1500元/年不一,这一房租是有着这片热土的业主的超额个人收入。

而中国是共产主义国家，在我国宪法中，资产属于人们。尽管现在也承认一定的财产，但很多关键还是属于国家人民的。例如土地，中国分成最主要的为国有土地出让，集体用地以及其它的，并没有私有土地。绝大多数应用的便是国有土地出让，而如今所讲的买地全是买土地的使用权，毕竟是使用权就会有期限，因此就会有住房70年，办公厂房50年，商业服务40年要求。

部门也对共有产权住房的提供目标和运作模式作出架构性分配,具体运作模式由各城市住房协会依据所在地区特性灵便制订,包含基本建设、目标核查、住房再发售售卖等各个环节。住房协会归属于非营利机构,它也可以进行多元化经营,可是盈利要全部用以共有产权住房的建立。

共有产权住房由来包含新创建房屋和二手房。房屋的市场价格关键依据地理位置的房价水准来决定,一般情况下要稍低于同样地区的价钱。房屋的一切维修费都由购房人担负,无论购房人有着房屋多少的比例产权年限。在其中,房屋内部结构检修由购房人自身授权委托权威机构去进行,成本本人担负;公共性部分由住房协会来检修,花费也需要平摊给每个购房人家中。

这种房屋要转租房得话,也应遵守住房协会特殊的要求,同时事前要征求住房协会及其给予公司的允许。购房人在生活期内,能够对房屋进行装修,当被装修完的房屋再度售卖时,这一部分室内装修所取得的账款归原购房人全部。正因如此英国的房屋产权年限完全不同于中国,在成功取得英国美国移民签证或者到英国投资买房后,首样大事儿便是买房子了,而买房子或是二手房也成了很多人的选择。

我现在有5-7万员钱，我想做生意，我年纪又小，我不知道做什么好？

是很不错的。

悟空找房，成立于2015年初。是国内独特的MLS（Multiple Listing Service）房源共享体系和中介加盟市场。隶属于上海好居信息科技有限公司旗下。悟空找房瞄准中国数十万亿住房交易市场“小散乱差”的市场痛点。

主打以WP（即WukongPartner缩写）的合作方式，通过房源、品牌、系统、软件、运营、培训等全方位的支持，整合数以万计的线下精品中介，联手共创地产交易的生态大环境。

截止2018年1月，悟空找房覆盖全国110+城市。数千家家精品中介门店 。

APP概念

悟空找房打破房地产中介行业里双向收费的 “潜规则” 。悟空找房借助互联网优势，寻找一种轻成本结构的、让更加有效配比使用的方法，将中间无效的环节全部去掉，从而使价格透明化、并解决买房者的痛点。

“悟空找房”的定位不只是局限于“房屋买卖”而是“住的生态圈”，是将“房屋买卖”做为核心需求提供基于“住”的完整解决方案，一方面“悟空找房”会围绕“房屋买卖”打造一个透明、高效、完善的交易体系，另一方面，“悟空找房”会通过“住”的延展，打造一个开放、共享、丰富的生态圈。

以上资料参考：百度百科-悟空找房

房地产融资的16种途径

很多有抱负的年轻人都希望通过自己创业，获得人生事业的成功，但是创业成功者毕竟是少数，每年新创办企业中，至少有50%在半年之内倒闭，倒闭的主要原因是没有把握创业的基本法则。笔者从25岁在近十年创业经历中，有很多成败得失体会。我常想，如创业之初就能多学习一些前人创业成功之经验，我也许会有比今天更大的成就。我总结的一些创业经验，或许对更多的朋友们创业是一种较好的借鉴。

一、创业要有足够的。

很多人在初次创业的时候，都是十分欠缺的。不足，使企业创业成功的概率降低，但要有完全充分的也是不可能的。在具备上，一般来说，要符合两种条件：一是要有进入一个行业的起码的，另一方面是具备差异性。如果任何条件均不具备，创业成功的可能性很小。

创业条件主要包括几个方面：

业务：赚钱的模式是什么；

客户：谁来购买；

技术：凭什么赢取客户的信赖？

经营管理：经营能力如何；

财务：是否有足够的启动资金；

行业经验：对该行业资讯与常识的积累；

行业准入条件：某些行业受到一些政策保护与限制，需要进入资格条件；

人力条件：是否有合适的专业人才。

以上创业者也不需要100%的具备，但至少应具备其中一些重要条件，其他条件可以通过市场化方式来获取。创业者如有足够的财务，其他欠缺也可以弥补；如果有足够的客户，其他的欠缺也容易改变。

创业具备的条件是：足够的资本？行业经验？客户？技术创新？商业运作能力？与即将面对的竞争对手相比是否有明显的优势？

二、 创业前要慎思

创业前要认真思考、反复评估、考虑成熟再行动。除了要足够的准备外，心理准备最重要。以下几个方面问题，值得好好思考。

第一，我为什么要创业？是否有足够的决心，愿意承担风险吗？过去的利益是否舍得放弃？

第二，我是否具备创业者应有的能力与素质，是否能承受挫折，是否具有综合全面的素质，还是有专项技术特长？

第三，我创业成功的核心优势是什么？我具备的条件是：足够的资本？行业经验？客户？技术创新？商业运作能力？与即将面对的竞争对手相比是否有明显的优势？

第四，是否有足够的耐心与耐力度过创业期的消耗，估计通过多长时间走过创业瓶颈阶段，自己有多长时间的准备。

第五，创业最大的风险是什么，最坏的结果是什么，我是否能承受？不要只想到乐观的一方面，对风险一定要有充分的心理准备，否则，一碰到现实状况与想象不一样，一下会造成信心动摇。

回答清楚以上问题之后，再决定是否创业不迟。很多创业者的失败，都是与创业前心理准备不够，匆匆忙忙进行创业，最后失败得一塌糊涂，如准备不足，条件不具备，晚一点创业也不迟。

三 先有业务，再创业

进入该行业为别人打工，通过打工的经历来积累经验与。那么“学费”自然由别的老板给你付了。

很多人创业是迫于生存的压力，希望赚多点钱，过上较好的生活。因此，在创业之初，是无所谓事业的，创业选择极具盲目性，为创业而创业，在刚开始创之前，进入什么行业，以什么为盈利模式，都是一片茫然。很多创业者，先将公司注册好了，再考虑业务范畴。

创业者在创业之前，一定要有明确的创业方向，再决定创业。如，选择了某一个行业，创业前一定要积累一些该行业的经验，收集相关的资讯，如果有可能，可以先考虑进入该行业为别人打工，通过打工的经历来积累经验与。那么“学费”自然由别的老板给你付了，也就用不着自己创业时间交学费，行业知识、客户渠道，赢利模式都有了，再创业，成功就指日可待了。

四、经营能力最重要

经营赚钱的能力是最重要的，只要有非常出色的经营能力，自然会找到投资者，很多投资家天天都在找好项目投资。

很多年轻人在创业时，过多强调资金因素影响力，其实不然，创业条件中资金虽然很重要，但最最重要的是创业者个人的经营能力，特别是业务能力。如果资金是根本因素，那好，我给你投资1000万，你经营什么，你有什么可以确保赚钱吗？我想，很多人恐怕都无法保证，也不知道投资干什么，所以资金因素不是惟一的。

经营赚钱的能力是最重要的，只要有非常出色的经营能力，自然会找到投资者，很多投资家天天都在找好项目投资。

在创业初期，创业者个人的能力非常重要，事无巨细，都要自己亲自动手，创业不是一件很轻松的事情。在创业者的个人能力中业务能力，开发客户能力，综合应变能力十分重要。创业者其实很多时候就是一个业务经理,能够拿到订单什么都好办了。很多创业成功者，都是做业务出身。有了客户，有了订单，自然的事情都变得容易了。

笔者个人创业成功也是在近十年的专业积累基础上获得成功的，经营能力修炼到家，成功自然到来。

对于有志创业者而言，不断打造好自己的经营能力是至关重要的。从学做业务开始，是一个好办法，当能力有了，创业机会自然很多，特别是今天，进入靠能力赚钱的时代，经营能力更是重中之重。

五、 内部创业更容易

在创业者中，有几种成功的类型，自己从零开始独立创业成功者，有技术与他人合作成功者，在企业内部创业成功者。笔者认为第三种创业方式最容易成功。

一个创业者比较好的选择就是有与策略地进入一家成功公司，先取得老板的信任，再找准机会，建议老板从公司发展角度投资新项目，这样创业的机会就有了，作为项目的提出者，自然会被老板赋予重任。很多企业都会有发展新项目的需要，如果冒昧地找人投资，合作机会不会太多，关键是一个信任感的问题，萍水相逢，人家为什么要信任？国内企业管理控制乏力，企业用人时，对忠诚度的在意，甚至超过对能力的重视。

从企业内部创业，有很多有利条件：雄厚资本实力的支持、管理的指导、综合的共享、业务的利用、品牌形象借助等，如果创业公司的业务与母体公司的业务有延续性，或关联性，创业起来更容易成功。

笔者二十多岁出道创业时，没有资金，我就做好项目书。到处找投资合作伙伴，但是很难找到，后来，我改变策略，先进一个有实力公司去打工，赢得了老板的信任，找准机会支持。

分析一下招商地产是属于普通股还是蓝筹股，说明理由

房地产融资的16种途径

　房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

　房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构，下面是房地产融资的十六种途径：

　1.自有资金:

　开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性?门槛?。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

　2.预收房款：

　预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在?结构封顶?时才能取得商业银行的个人购房按揭，而中国目前绝大部分购房者都是买房，没有住房的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得?五证?，到?结构封顶?平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

　3.建设单位垫资:

　一种是由建筑商提供部分工程材料，即?甲供材?;一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

　4.银行:

　在我国，房地产项目的开发对银行具有高度的依赖性，一直以来银行都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

　5.房地产信托:

　现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行而言房地产信托的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:

　6.上市融资:

　上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

　7.房地产资产证券化

　房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域;:同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

　8.联合开发:

　联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

　9.开发商贴息:

　开发商贴息委托是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种?卖方信贷?。对商业银行来讲通过委托业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发。:同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭抵押给银行，:获得一定比例的现实，:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

　10.售后回买及回租:

　售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给机构，以获得大量现金，:用于再投资;同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给机构一笔不小的销售价差，以作利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

　11.海外融资:

　海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展;另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

　12.融资租赁:

　根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

　13.非上市增资扩股:

　私募股权融资，受美国次级引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

　14.夹层融资:

　夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求?:四证?齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的'确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。

　15.债券融资:

　由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

　16.项目融资：

　所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

房地产融资相关政策

　房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣?融资服务。

　(一)银行

　一直以来，银行一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房。

　(二)房地产信托

　信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。

　但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。

　(三)国内ipo

　(四)境外ipo

　(五)借壳上市

　(六)上市公司资产置换

　(七)房地产投资基金等

　综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。

　我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资

　1.内部融资方式包括：

　(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

　(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

　2.外部融资的主要渠道和融资工具有：

　(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司间接上市。

　(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。

　(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请，可分为土地和建筑。常见的开发有：短期透支、存款抵押和房地产抵押。

　(4)房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。

　(5)商业抵押担保证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产中的商用房产抵押汇集到一个组合抵押中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

　(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

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我认为招商地产属于地产股中介于一线和二线之间的蓝筹股，一线股是万科、保利等。

蓝筹股

蓝筹股是指稳定的现金股利政策对公司现金流管理有较高的要求，通常将那些经营业绩较好，具有稳定且较高的现金股利支付的公司股票称为“蓝筹股”。蓝筹股多指长期稳定增长的、大型的、传统工业股及金融股。“蓝筹”一词源于西方，在西方中，有三种颜色的筹码、其中蓝色筹码最为值钱。

1简述

在股票市场上，投资者把那些在其所属行业内占有重要支配性地位、业绩优良，成交活跃、红利优厚的大公司股票称为蓝筹股。

蓝筹股，经营管理良好，创利能力稳定、连年回报股东的公司股票。这类公司在行业景气和不景气时都有能力赚取利润，风险较小。

中国大陆的股票市场虽然历史较短，但发展十分迅速，也出现了一些蓝筹股。

“蓝筹”一词源于西方。在西方中，有三种颜色的筹码、其中蓝色筹码最为值钱，红色筹码次之，白色筹码最差，投资者把这些行话套用到股票。

2性质

有着优良的业绩、收益稳定、股本规模大、红利优厚、股价走势稳健、市场形象良好。

（1）萧条时期，公司能够制订出保证公司发展的与措施；

（2）繁荣时期，公司能发挥最大能力创造利润；

（3）通胀时期，公司实际盈余能力保持不变或有所增加。

蓝筹股并非一成不变。随着公司经营状况的改变及经济地位的升降、蓝筹股的排名也会变更。据美国著名的《福布斯》杂志统计，1917年(丁巳年)的100家最大公司中，到2010年只有43家公司股票仍在蓝筹股之列，而当初“最蓝”、行业最兴旺的铁路股票，如今完全丧失了入选蓝筹股的资格和实力。蓝筹股在大盘的权重较大。

3分类

蓝筹股有很多，可以分为：一线蓝筹股，二线蓝筹股，绩优蓝筹股，大盘蓝筹股；还有蓝筹股基金。

一线蓝筹股

一、二线，并没有明确的界定，而且有些人认为的一线蓝筹股，在另一些人眼中却属于二线。一般来讲，公认的一线蓝筹，是指业绩稳定，流股盘和总股本较大，也就是权重较大的个股，这类股一般来讲，价位不是太高，但群众基础好。这类股票可起到四两拨千斤的作用，牵一发而动全身，这类个股主要有：工商银行、中国石化、贵州茅台、民生银行、万科、深发展、五粮液、浦发银行、保利地产、山东黄金、大秦铁路等。

二线蓝筹股

A股市场中一般所说的二线蓝筹，是指在市值、行业地位上以及知名度上略逊于以上所指的一线蓝筹公司，是相对于几只一线蓝筹而言的。比如海螺水泥、烟台万华、三一重工、葛洲坝、广汇股份、中联重科、格力电器、青岛海尔、美的电器、苏宁电器、云南白药、张裕、中兴通讯等等，其实这公司也是行业内部响当当的龙头企业（如果单从行业内部来看，它又是各自行业的一线蓝筹）。

绩优蓝筹股

绩优蓝筹股是从蓝筹股中因对比而衍生出的词，是以往业内已经公认业绩优良、红利优厚、保持稳定增长的公司股票，而“绩优”是从业绩表现排行的角度，优中选优的个股。

大盘蓝筹股

蓝筹股是指股本和市值较大的上市公司,但又不是所有大盘股都能够被称为蓝筹股，因此要为蓝筹股定一个确切的标准比较困难。从各国的经验来看，那些市值较大、业绩稳定、在行业内居于龙头地位并能对所在证券市场起到相当大影响的公司——比如香港的长实、和黄；美国的IBM；英国的劳合社等，才能担当“蓝筹股”的美誉。市值大的就是蓝筹。中国大盘蓝筹也有一些，如：工商银行，中国石油，中国石化。

一、钢铁行业：业绩增长价值重估

宝钢股份为代表的中国钢铁股，理应获得市场合理定价。给予了过高的贴现率或风险溢价，主要钢铁上市的价值都被明显低估。作为一个产业链的上下游，不可能永远存在估值“洼地”，钢铁股达到15倍的市盈率才是国际水平。

低于20倍市盈率的重点钢铁股：宝钢股份、鞍钢股份、马钢股份。

二、港口业：投资主线：低估+资产注入

虽然板块估值已经到位，但是板块中个股估值差异较为明显，上海港、南京港、重庆港的估值较营口港、深赤湾、盐田港高出一倍以上，在板块估值已经到位的情况下，安全性是我们给出07年投资策略时需考虑的一个重要因素。同时在整体行业具有20%增长幅度的市场环境下，能够拥有更多的港口，在未来的市场竞争中将占据更主动的市场地位，因此存在资产收购可能的公司也是我们关注的对象。

低于20倍市盈率的重点港口股：盐田港、深赤湾、营口港。

三、煤炭行业：外延扩张带来机会

从投资标的的选择而言，建议优先投资具备核心竞争力的企业、更加注重“自下而上”的策略。逻辑主线为：价格维持高位——产能增量可充分释放——运输宽松——成本影响不大的企业最值得投资。预期资产价值注入、整体上市将是07~08年整个煤炭行业面临的重要投资主题及机会。

低于20倍市盈率的重点煤炭股：兰花科创、西山煤电、开滦股份、国阳新能、恒源煤电、金牛能源、兖州煤业、潞安环能、平煤天安、神火股份

四、公路行业：长期稳定增长关注价值重估

我国高速公路行业在07年乃至今后相当长时期内都将保持平稳增长的趋势。国民经济的持续稳定增长、路网建设的逐步完善所带来的网络化效应、油价回落和海外投资带来的车流量增长都为整个行业的的稳定发展营造了良好的外部环境和机遇。

低于20倍市盈率的重点公路股：赣粤高速、皖通高速、中原高速、现代投资。

4投资价值

由于量化投资需要具备极其复杂的模型演算和信息化支撑，因此基本面分析成为普通投资者分享股票市场成长的主要方法。

基本面分析通常分为成长投资和价值投资，成长投资的重点在于预测和发现未来5-10年能够实现爆发性成长的上市公司，并在企业成长初期进行投资，该模式投资风险高，收益大，时间成本和机会成本巨大，适合于专业投资者；而价值投资的重点在于跟踪业绩优良的行业龙头表现，在其股价低估的时候进行投资，分享公司业绩的稳健增长和分红收益，适合于广大投资者使用。其中，蓝筹股投资是价值投资方法的主要实现路径。

5中国

2012年5月证监会负责人表示：“倡导关注蓝筹股本质上是倡导理性投资、价值投资的理念。绩差股不确定性更强，只有经验较丰富的投资者才适合风险较大的投资选择。”中国蓝筹股是股市价值的真正所在，主要是综合以下几个方面的考虑：

第一，从蓝筹股自身特点来说，首先，蓝筹公司历史悠久，具有较高的知名度和良好的信用，产品竞争力强，普遍具有相对稳定的盈利能力，能较好地抵御周期波动，同时股利政策稳定，股息率较高;其次，蓝筹股代表了经济结构和产业结构变迁的方向，把握了时代发展的脉搏。如道琼斯工业指数成分股是全球股市历史最悠久的蓝筹股，其指数成分股的结构变化整体反映了美国经济结构的变迁;最后，蓝筹公司大市值与大流通盘的特点，使其股票交易相对不易被操控。

第二，从业绩情况来看，截至2012年4月末，全部938家沪市上市公司披露了2011年年报，其中，上证180指数成分股2011年末的总资产、净资产分别占沪市上市公司总和的93.3%和82%。2011年共实现营业收入133539.71亿元，净利润14650.08亿元，分别占全部上市公司总营业收入和净利润的74.9%和89.2%，营业收入和净利润分别比2010年度增长22.8%和15.0%，不仅其业绩表现高于沪市平均水平，且在2011年度整体经济增速放缓的大环境里，其业绩增速仍高于沪市整体水平。

第三，从分红情况来看，上证180指数成分股中，共有145家上市公司公布了利润分配预案，其中143家公司支付现金红利，拟派现总额达到4086.26亿元，占180家成分股2011年净利润总额的28%。其中，2011年派现金额超过100亿元的公司有6家，即工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、中国石油、中国石化，分别占其净利润的34%、35%、35%、35%、23%、40%。稳定的分红提供了类似债券的收益特性，能够为投资者提供较为稳定的现金流。

第四，从公司治理情况来看，以上证180指数成分股为例，多数上市公司在公司治理、规范运作方面的表现较好，而优秀诚信的管理团队，规范的公司运作，是实现公司持续稳定快速发展、实现股东价值最大化的基石。

题材股以题材为主，比如奥运时期跟奥运有关联的股票就会受到注意。题材股就是有重组，定向增发，整体上市等利好消息的股票。

6规律

根据研究，日本1980年代牛市各阶段行业轮动呈现如下规律：

1987年2月以前：价值重估的资产类行业，如电力和天然气、房地产、银行业、证券业；1987年2月到1988年12月：外需拉动的周期性行业，如造纸、钢铁、交运设备、机械等；1989年后：基于内需的消费服务行业，如掘、建筑、金属制品、信息服务、商业贸易、科技股等。

这一轮动的基本推力还是日元升值带来的贸易顺差降低、通胀、内需拉动等，其实质是经济结构的变化，也就是说上述流动性传导至实体经济。期间值得注意的是，实体经济和虚拟经济的交叉行业始终是反复走强，如房地产走势基本与日经225可重叠，我们研究发现，全球市场的房地产走势与股市走势有很强的正相关性，但不同步；房价走势相对股市而言波动相对要小。

资产重估也以三个序列来走，2006被重点挖掘并且行情热火朝天的是商业地产和性资产；目前已经得到挖掘行情也最为炫目的，是已上市或拟上市银行、保险、券商股权为主的金融类资产；未来还有一个规模效应更大，当前正在得到挖掘的交叉持股概念，这其中的一个分支就是创投概念当下的狂轰滥炸。

资产重估的第三步已经极大地放大了泡沫，并支撑一些“伪蓝筹”业绩增长，已经有观点指出2008年股权投资将影响上市公司30%增长，因此我们对股权投资性蓝筹最好抱以戒心。

资产重估后的蓝筹分化异常严重，蓝筹游戏将摆动到周期性行业。投资者对周期类公司持有很强的戒心，使得周期类公司的股价往往会大大低于其应有的价值。然而经济规律的作用却是不可阻挡的。长江证券(19.11,-0.04,-0.21%,吧)的一份报告说明，1987年后，大量资金流入实体经济，业绩蓝筹崛起，其中最让人吃惊的却是周期性行业在日本牛市中的表现：结论显示，钢铁、航空运输、机械、煤炭、证券等周期性行业在牛市后期获得明显的超额收益。美国股市统计也得出同样结论。1989年后，周期类股票业绩走软，而其他类的股票业绩依然可以维系，如科技股、消费类股，资金对股市推动的力量越来越小，资金开始转向一些小盘、成长股。

7如何选择

一般来讲，人们认为“蓝筹股”就是一流、最好的股票，其实也不尽然。美国证券网站对蓝筹股的定义是：所谓蓝筹股是指那些以其产品或服务的品质和超越经济景气好坏的盈利能力和盈利可靠性而赢得全国声誉的企业的股票。听起来好绕口，但能从中发现几个关键的字眼：知名的大公司、稳定的盈利记录、红利增长、管理素质和产品品质等。大致有个模糊的概念了吧，其实蓝筹股本来就没有惟一准确的定义，它存在于一些指数中，存在于证券分析师的报告中，也存在于一些消费者的心中。

大型公司的股票不一定是蓝筹股，蓝筹股却一定是大型公司的股票。

就市值论，2004年2月道指30成份股公司总市值3万多亿美元，平均市值超过1千亿美元，差不多相当于芬兰这类中等国家一年的国内生产总值；就资产论，花旗集团、JP摩根、GE、GM等公司都高达几千亿美元，花旗集团竟达1万多亿美元；就营业收入论，道指30公司2002年的销售收入约1.8万亿美元，超过同年中国国内生产总值1.25万亿美元。所以，说蓝筹股公司富可敌国一点也不夸张。

国民经济支柱行业里的公司股票不一定是蓝筹股，蓝筹股却一定不会诞生在边缘行业里。

对蓝筹股的认识可不能仅仅局限在“股”字上，它承载的是“产业与民生”甚至“国家的光荣与梦想”。所以但凡是蓝筹股一般都出现在国家的支柱产业中，蓝筹公司也都是行业龙头企业。

有些公司经营得很好，业绩也很优良，比如“小商品城”，但是从其所处的行业属性来看，绝对称不上蓝筹股。而像“宝钢股份”，“中国国航”这样的上市公司处在钢铁、航天这些国计民生的支柱产业中，就具备蓝筹公司的特质。特别的，中国还处在工业化的初级阶段，所以制造业更容易诞生蓝筹，而在零售业或餐饮服务业，在国外能看到沃尔玛、麦当劳等蓝筹公司，国内却很难发掘到。

蓝筹公司也一定担当着产业领袖的角色，是产业价值链和产业配套分工体系的主干和统摄力量。不仅在规模上，在技术水平、管理水平上都是这个行业的代表。比如宝钢，它在原材料铁矿石价格的谈判上，在行业里就有相当的分量。而其板材产品，也会成为这个行业的一个标准。

蓝筹公司，如美国Enron Corp.（安然公司）

8区分方法

小盘股不是蓝筹股

一般来讲，小盘股不是蓝筹股。因为小盘股往往会被少数部分投资者控制，即俗称的“庄家”，而蓝筹股由于流通盘、市值都很大，广大普通投资者也能积极参与，这使得市场上很难有“庄家”能操控这类股票，因此具备高流通性、非庄股性。

蓝筹股不是绩优股

经过1996、19年行情的投资者，最寒心的品种莫过于绩优股。湖北兴化倒下了，四川长虹的宝刀砍不动了，股价也随之腰斩了。不过，绩优股可不一定是蓝筹股，绩优，反映了历史；蓝筹不仅要回顾历史：业绩不能太差，中上水平（在下面的筛选中，限定为0．20元/股），更要展望未来。没有未来业绩的稳定增长，抬高股价就变成了在沙滩上建高楼，终有倒塌的一天。因此，成长不可忘。

大公司的股票就是蓝筹股么？

大型公司的股票不一定是蓝筹股，蓝筹股却一定是大型公司的股票。大的公司不一定是好的公司，但规模大却是成为蓝筹公司的必要条件。蓝筹公司在资本市场上受到大宗资本和主流资本的长期关注和青睐，以资产规模、营业收入和公司市值等指标来衡量，企业规模是巨大的。

蓝筹股不是资产重组股

资产重组，公司业绩大幅提升，这是一般规律。但此成长非彼成长。蓝筹股的成长性，体现于公司优势在优势管理的基础上产生的利润增长。

一个公司经过资产重组，我们就不得不将之认同为一个新的经济实体的诞生。它的成长性也就体现在新的实体建立后，而不是在新旧实体的转化之间。

蓝筹股不会是多元化经营的公司

多元化的公司，特别是大杂烩式的多元化，必然导致公司在每一领域都不能倾注全力，“全面发展等于全面平庸”。而蓝筹股反映了整个宏观经济的发展脉络，体现了各行各业的基本特征，因此必然具有较大的经营规模，并且在本行业的地位举足轻重，不管是在技术还是在定价方面具有领头导向作用。这样的公司注定是一种专业化经营，而不会是多元化经营，至少不是横向多元化经营。