海外房产客户资源不足_海外房产渠道销售怎么做

1.做保险如何找高端客户

2.在菲律宾的朋友们，工资待遇什么水平了

3.有钱人都把钱放到哪里了？

4.1998年至今，中国的房地产经历过多少次调整

5.想在英国买房投资，是买伦敦的好，还是买曼切斯

您好！

我国的房地产业的发展速度很快，国内的地产公司也越来越多，竞争越来越激烈。广大地产公司要想生存发展，就必须结合实际建立公司的发展战略并切实执行。本文以一地产公司为例，来探讨了发展战略的建立过程。

1 企业基本情况

某地产公司成立于上个世纪80年代，后经股份制改造成为公众上市公司。是国家房地产开发一级资质企业。目前已发展成为总资产50亿元，净资产14亿元，形成了集房地产开发、酒店经营、仓储物流于一体的大型综合性企业集团。

公司第一大股东为部门，第二大股东为某民营企业，其余为公众上市流通股。

公司主业：房地产开发是公司主导产业，公司已开发房地产逾两百万平方米，在房地产开发企业排名中多年来均列市前列。公司曾被评为中国房地产品牌企业20强之一。目前，公司已将开发项目拓展到异地多个城市，在房地产开发经营方面基本形成了可持续发展的格局。公司辅业：物业管理，物业经营，酒店。

公司近年总资产及净资产均在增长，但净利润、净资产收益率在逐年降低，2003年及2004年这两年，净资产收益率在5%左右，低于同期银行利率；资产负债率在逐年升高，2003年及2004年这两年，资产负债率超过70%。

2 SWOT分析

公司的优势包括：规划及建设大型社区环境的能力；建筑质量管理控制能力；业已建立的良好信誉；数年房地产开发，积累了项目运作经验；目前资金雄厚。

公司在以下方面存在不足：土地储备量；市场研究和产品定位能力；市场营销及销售能力；工程成本控制能力；融资能力。

公司面临的机会有：消费者越来越倾向于购买自然环境优美、文化氛围高尚的小区；市场的潜在需求；房地产业重新洗牌，为优势企业的快速发展提供了良好的平台。

公司面临的挑战包括：海外超大型地产商的进入，可能加快经济发达地区房产市场整合的速度，留给公司发展壮大的时间变短；国内一些有实力的大型地产商跨区发展，建设大规模环境优美的社区，成为公司在全国各地的强大竞争对手；房地产在现阶段利润率处于中高水平，且进入市场相对容易，大规模投资者有可能继续进入，而使竞争加剧；房地产开发属资金密集性行业，公司在融资能力相对单一的情况下，资金成为影响其房地产开发的瓶颈问题；其他房地产企业的快速发展，加速了房地产企业的“分化”运动。

3 企业发展战略的制定

根据目前我国房地产市场现状，结合公司自身实际情况，为公司制定的发展战略如下。

3.1企业定位

企业主业：以房地产为核心，将房地产开发做大做强。

企业辅业：酒店经营发挥酒店的品牌优势，进一步提升服务水平，扩大客户，在竞争激烈的酒店行业保持住优势地位，在综合效益上进一步挖潜，实现品牌效益双丰收；物业管理进一步提升客户服务水平，为提升产品的附加价值服务，为房地产开发服务；仓储物流进一步整合，提升服务档次，建设成为现代物流基地。

3.2赢利模式规划

就目前情况下，公司逐步走向全国，对本地项目而言，可以考虑组合投资，即房地产出售、租赁和自用后在出售几种方式相结合；对外地项目而言，根据发展定位，暂不考虑进入商业房地产，而是以住宅为主，只限销售，不考虑出租，这种情况下，首先要借鉴其他企业的标准化模式，将项目开发过程的管理流程化，最大限度的降低风险，并保证所开发项目的质量。其次要从项目的“附加值”入手，不同地区的项目，结合当地的实际情况，有重点的进行系统定位，创造出能被消费者感知的创新点，从而确定企业在行业中的位置、产品在市场中的位置、品牌在社会中的位置。

3.3公司五年战略发展目标

未来五年，以提升房地产业的综合竞争能力为核心，以拓展房地产业的市场空间为重点，将房地产业作大作强，以物业经营、酒店、物流为，发展成为国内知名的专业的房地产综合服务提供商。在总资产、净资产收益率、净利润等方面进入全国房地产开发企业前列。在多个城市区域开发，完成全国性战略布局。确保每年净资产收益率、净资产增长率在一个良好水平；根据公司的赢利制定土地储备及房地产开发。

4 发展战略实施措施与途径

4.1重点城市布局，土地储备增加，年开发量增加

形成多个重点城市开发格局，完成全国发展的战略布局；土地储备和年开发量逐年增加：公司要继续增加土地储备，确保每年土地储备量。

4.2设计策划领先

设计策划作为房地产公司的龙头，对公司而言，整体策划水平偏低，今后房地产开发项目应该以精品策划为目标。应该从以下几方面入手：一是前期调研流程化，前期调研要细、要精，为准确的市场定位服务；二是规划设计精品化，规划设计阶段，除对选择的设计单位进行严格挑选外，还应提交给设计院详尽的设计任务书，并对设计成果进行严格的评审，以精品来要求，避免出现重大设计变更；三是设计策划客户化，设计要充分考虑其实际生活需要，设计出合理的户型、小区环境等。

4.3成本控制最优化

成本控制作为企业的基本战略之一，核心思想就是企业必须拥有成本优势，而成本优势永远是企业追求的目标。成本控制，应着重考虑以下几个方面：成本预算；施工成本控制；购成本控制；管理成本控制；客户诉讼成本控制。

4.4营销管理水平提升

公司的营销管理水平是比较薄弱的，营销管理水平还有待提高：要建立一支高水平的专业营销策划队伍；强化内部管理，提升管理水平；维持和加强客户关系，增强客户的满意度、忠诚度。

4.5客户服务水平一流

房地产企业不仅提供客户一个住所，更应该是一种生活方式；服务是房地产业的本质。对公司来讲，应该加强以下几个方面来满足客户服务的需要：全员服务；全程和一站式服务，跨越房地产售前、售中及售后的每一环节都对客户进行细致而深入的一站式服务；加强客户关系管理；进行客户满意度调查。

4.6人力管理

以人为本，是人力管理的态度、责任和出发点。在人力方面，提出如下措施：合理储备人才；建立持续激励的人力管理制度；加强内部员工流动机制。

4.7财务战略管理

财务管理战略包括：适当集中财权，强化管理；健全内部机制，强化财务监管；实行目标管理，健全激励机制；开拓多方面融资渠道。

4.8业务流程高效

业务流程对于公司来讲，是提高业绩的最有力驱动因素，公司要实现发展目标，做到产品领先，就必须关注公司内部的关键业务流程和活动。在提高业务流程效率方面，主要做好以下几个方面：一是应落实矩阵式结构运作流程。二是探索产品标准化流程。

4.9战略联盟

通过战略联盟促使各企业在和能力、产品、市场基础之间构成的关联结构下进行多方位整合。公司在今后发展中，应重点考虑以下联盟：一是开发企业间联盟：公司应积极同各大品牌开发商合作，减少了因对抗性而产生的浪费，并能学习先进经验，提高自身的实力；二是公司同金融机构联盟：公司应探索同一到两家金融机构搭建互利伙伴关系，形成互利互惠的关系，既为公司资金提供保障，也为金融机构带来效益；三是公司同供应商联盟：公司应逐步完善供应商数据库，对供应商进行评价，选取优秀供应商形成战略联盟，减低成本，并能保证产品的质量。

4.10公司制度建设

公司管理制度化是现代管理的一个核心。加强公司的制度建设要做好的工作有：一是公司应以ISO9000质量管理体系为载体，从业务流程到管理制度纳入质量管理体系的文件中去；二是强化制度的执行能力，每年制定进行内审、外审和管理评审；三是根据公司发展速度和规模，适时制定切实可行的管理制度，确保规模、质量、效益及管理同步协调发展，做到管理有序可控。异地项目公司的管理要做到监控有力，管理有序，授权适度。

4.11企业文化建设

企业文化是企业管理的科学，是经济与文化的融合，是企业经济效益和社会效益的重要体现，是企业的发展之魂。企业文化要既有企业表现自己决心、观念、目标、宗旨、志向以及行动的企业精神，又有广大员工的群体心理。

本公司要继续贯彻“三个坚持”，以三个目标为指引，培育员工群体行为，加强企业文化制度建设，积极开展员工文体活动，努力把公司建设成为与市场经济相适应、技术领先、服务优良、管理科学、效益突出、客户满意的现代化企业。并以此造就具有优良企业文化建设体系，企业精神文化、行为文化、物质文化科学完善，适应企业持续发展要求，员工职业道德和企业精神风貌优良，企业形象与企业实力相匹配。

4.12品牌建设

对于房地产企业，得品牌者得天下。该公司地产品牌的创建，应该着力于以下几点：1）、以卓越品质打下品牌基础2）、以关系营销打造品牌形象3）、以项目定位支持品牌定位4）、以全员行为强化品牌意识5）、持续一致的品牌传播。

5 结束语

随着中国加入WTO，我国房地产业的竞争越来越激烈。各地产公司要想在激烈的竞争中生存和发展，就应该结合国内形势和公司实际情况，为公司建立长远的发展战略，以谋求公司的发展壮大和可持续发展。

望纳，谢谢

做保险如何找高端客户

　不经意间，一段时间的工作已经结束了，回顾这段时间的工作，一定有许多的艰难困苦，不妨坐下来好好写写工作总结吧！那么工作总结的格式，你掌握了吗？下面是我整理的资产运营部上半年工作总结（精选5篇），欢迎阅读与收藏。

资产运营部上半年工作总结1

　经过为期半年的资产运营，我部门基本顺利完成了企业下达的资产运营工作任务。通过半年的实际工作，使得我部门员工充分认识到了资产经营对于公司的长期发展具有的重要意义。

　在过去的半年时间里，我们能够积极取主动完成领导交办的工作和任务。在领导和同事的帮助下，我们工作中遇到的困难喝问题都得到了积极、有效的处理。

　现在总结企业资产运营部门工作如下:

　 第一，积极参与学习活动，提高业务能力。

　我企业资产运营部门在工作中努力学习业务知识，认真积累工作经验，熟练掌握工作方法。由于我企业资产运营部门属于公务部门，日常资产运作任务繁多，程序复杂，业务领域范围。我们在积极学习业务知识的同时，也努力提高工作能力。在办理各种手续问题的时候努力减少浪费，少走弯路，不仅节省了时间，也提高了工作效率。

　 第二，尽一切努力，完成资产经营的重点任务。

　这半年期间，企业重点资产运作是十处房地产的资本运营任务。我企业资产运营部门开展分支操作，多种经营模式相结合，根据实际情况运作资本，取得了良好的运作效果，也取得了相当出色的业绩。对于缓解公司资金紧张压力，发挥了积极作用。

　 第三，工作中出现的问题。

　因为我企业的性质与历史原因，一部分海外业务处理遇到较多的政策问题，一部分工作不能保证及时完成。

资产运营部上半年工作总结2

　转眼间半年已经过去了，回想部门半年来所走过的路，所经历的事，有失败，也有成功，有遗憾，也有欣慰，部门这半年中人员业务知识和能力有了很大提高，首先得感谢公司给我们提供了好的企业文化和工作条件，感谢董事长给我们不断地提供指导及支持，并带领我们前进，使我们与公司又共同努力度过了一个不平凡的春秋。半年来，运营部主要围绕以下几个方面开展工作：

　 一、开拓市场，建立分支机构

　1、为了更好的了解市场、开拓市场、提高市场占有额，本年度我们组织部门人员对等七个省内地级市和的招商市场进行了详细地摸底调查，掌握了当地的设计市场情况，拜访认识了很多同行朋友。这半年中，联系拜访客户家，有单项业务合作意愿的家，有全面业务合作意愿的家。

　2、成立分支机构：

　(1)分公司家

　(2)分所家

　 二、分支机构完成项目业绩

　分支机构签订合同个，合同总额xxxxxx万元，已到账xxxx万元，实际已收管理费xxxx万元。

　 三、运营部自营项目：

　运营部自营项目一个，合同总金额万元，已收xxxx万元。

　针对本年工作中关于管理与业务做如下总结：

　 一、坚持规范化管理

　1、建立健全各项规章制度，奠定工作有序进行的基础，明确部门和个人的责任、目标，对部门强化内控、防范风险起到了积极的`作用。

　2、对业务工作加强监督检查，制定详细操作细则，实行有效地管理措施，防范了经营风险。

　3、所有分支机构的项目严格按照公司程序运行，保证质量，重服务，做好部门运营工作。

　 二、保障业务工作稳健推进，挖掘新的业务增长点

　1、部门加强业务知识和能力的提升，规范管理、规范经营，挖掘新的业务增长点。

　2、开发新渠道、维护老渠道，发挥公司业务优势不断开拓客户市场，主动向客户宣传我公司的业务特点和优势。

　3、主动拜访各地级市同行、开发商、建设主管部门，建立人脉、提升品牌影响，加大合作几率。

　总的来看，还存在不足的地方，还存在一些亟待我们解决的问题，主要表现在以下几个方面：

　1、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路处理问题，表现出工作上的大胆创新不够。

　2、分支机构技术力量参差不齐，造成反复审图，耽误时间，今后要多规范管理，严格按照公司的技术要求执行，提高效率。

　3、对于分支机构项目回款后的结算，目前各分支机构均有意见，望控制在三到五个工作日内。

　回顾过去的半年，我们在繁杂而有困难的工作中，取得了较大成绩，也付出了艰辛和努力，更重要的是部门员工共同奋进，并在工作中丰富了自己的业务知识。虽然我们一直很努力，但工作成效并不理想，还需要在年工作中继续努力和拼搏。成绩只代表过去，年的工作任重而道远，在新的半年里我们将继续做好本职工作，使在新的半年有新的气象，来迎接新的挑战!

资产运营部上半年工作总结3

　关于营运支持部所做的所有工作及对公司各方面的影响，我一直就没有停止过思考，尤其是进入xxxx年以来，曾经一段时间，甚至每晚不自觉地在梦中努力寻找各种问题的合理解决途径，然而事与愿违，至少目前我并没有在现实中找到这套绝对完美可以应对各种问题的方法，倒是我的过于焦虑对自身的智力和体力都造成了一定程度的质疑，所以我决定下班后就暂时放下对其不自觉去思考的罗盘(绝对不想是不可能的)，毕竟管理的重点在实践和执行，而不是坐而论道，就像去年的教训：我不能通过不断延长工作时间去努力完成在指定工作时间内不能完成的工作，因为这只能证明：我不适合这份工作，因为我不会发挥团队合作精神，或者我个人工作效率太低。这是我不愿看到的结果。

　在xxxx年第一季度工作总结中我已经提及过，xxxx年以前还是由来总带领的营运支持部在xx伊始转手由我主要负责了，我首先做了以下几项工作：教会王薇做我以前做的工作、督促dcrc的工作，形成营运支持部的团队精神，其中最难的当然还是完成自身的思维、概念的蜕变。诸如：以前认为只要把自己工作范围内的事情做好就好了，现在三个人的工作都要兼顾。以前是来总给我布置任务，现在可能要我去给她们设置目标、分配任务了，有时候甚至觉得做个小领导还真不容易，无论从经验还是能力上，我还没有一下子具备领导该有的一些品质，比方说：敏锐的洞察力、宽广的心胸、绝对的执行力等。现在回想年初，在处理一些棘手的问题上，很感谢俞总和蒋总一直在给我默默地支持，包括来总，我非常清楚换个公司，别的领导不一定会对你给出无障碍成长空间，不一定会对你给出真诚的建议或者忠告，而我耿直的个性也不一定不会被严重打击，基于这点，我对公司及领导的感恩胜过在任何物质上奖励的感激，正因为如此在工作方面有了不同意见，甚至出现争执，我并没有想太多或者过于抱怨。

　下面对上半年度营运支持部工作按岗位做如下简要总结：

　 一、主管工作：

　由于来总的调任，上汽市场推广工作和人事管理工作转交由我主要负责，同时我以前做的所有信息员、购、内勤等工作逐步转交给王薇，上半年度市场推广和小结及大型车展申请、汇报工作均如期保质保量完成，"落实，讲究细节、拿出数据"，这是我对上汽领导新指示精神的领会;"养老保险三金"和正式员工协议均按照正规流程执行，包括"养老保险三金"的年审等;公司对内的销售、维修综合报表、工资考勤也按月按要求完成，协助销售做了大小车展28次，协助维修做了2次大型免费检测活动，在企业文化方面我们创办了4期斯巴鲁家园，并将继续努力做得更丰富。

　没有落实的工作有：

　1、关于职业病体检卫生局要求建的台帐还在做，体检结果还没有拿到，主要的测评工作蒋总正在托人。

　2、5s管理的流程规范及员工守则没有完全融入平时的监督管理中，绩效考核目前还是根据各个部门自己定的标准在扣除。鉴于此我认为部分考评标准包括制度应该明细化，统一化，另外一部分可以有各个部门的特色，让所有标准都经过高层领导仔细审核，中层统一学习，然后由管理中心和部门核实绩效考核，这里特别提到，一定要努力做到有罚也一定有奖。这是下半年我的工作重点之一。

　 二、dcrc工作：

　dcrc蔡舒菁从维修客户满意度、销售客户满意度两个大的角度做分门别类的深度回访工作，从整体上把握客户的情况，及时反馈给服务经理和销售主管，这样一方面及时发现并通过各种方式化解客户的问题，另一方面做csisib表格，作为维修员工和销售顾问绩效考核的参考标准之一。同时，蔡舒菁在续保工作方面每月也给自己设定目标，每天给自己定下打电话的数量，工作充实而有目的`性，在网络市场推广方面，她也做了不少工作。在保险专业知识和汽车维修理论、实践知识方面蔡舒菁自己也发现有许多不足之处，为客服与客户的进一步沟通，维护客户与公司的良好关系，体现公司优质的服务，还要加强学习。

　 三、信息员工作：

　王薇主要工作是制作与销售、客流、整车库存相关的所有日报表、周报表、月报表并仔细核对，按时发给上汽指定人员;其次是对食堂、保安、各区卫生状况的日常监督管理，佛堂卫生、花木更换、饮用水送领、物品购及领取、考勤管理等日常内勤事务。

　在自主性、独立性、灵活性三个方面，王薇自己也意识到有待提高，她的工作产生效益多，本身就是类工作，帮助各个部门达成他们的目标，在车展或者做活动方面，也是全力以赴去做。至于领导目前认为她做的还不够好，我有相当一大部分责任，她的工作我以前在做，所以基本上的标准也是我定的，我没有落实礼仪、服务意识等细节工作，所以这也是我下半年应该重视的一个环节。

　营运支持部每周五召开一次例会，总结一周的工作并布置下周的工作，检查实际工作中存在的问题，执行情况，完成质量等，除了讨论工作外，偶尔也会组织小规模的活动，以增进部门内部的沟通，提高协作能力。除此之外，我们也会召开保安、食堂、保洁每月一次例会。

　我想如果我连部门的两个人都带不好，是不应该被寄予希望成为全公司员工的后勤保障者和监督者的，我带不好自己部门的人，当我去管别的部门的人，岂不被别人嘲笑?更谈何让人信服?因此我更愿意一步一个脚印，让自己用品行和能力征服别人，而不是以势压人，或者在其位而不谋其职，所以有时候我并没有完全接受领导给我授予的权限，它们太大了，我都不知道怎么用，我心底清楚公司存在的一些问题或者说潜在问题，但是常常只是静观其变，我要求公司每个人做到前，我必须要求自己先做到，我们部门每个人也要先做到。俞总一直跟我讲：用心去对待工作上的每件事情，细节决定成败，杨董也一再强调：中层工作不要停留在表面，而要深入分析问题，我会努力做好一些事情，改变一些东西，xxxx年下半年的工作内容没有什么大变化，面对的同事也还是一样的人，但工作方式和对人、对事的态度经过这一番总结，我已经有了新的认识。

　下面是我对自己及部门半年工作的要求：

　第一、严以厉己。我要求自己在工作中比过去更加严格，俗话说："言传不如身教"，以德服人。深思而后言而后行，对下属也应该要严厉，否则于公司或者员工自己或者领导都是有百害而无益的。

　第二、提高部门执行力。有些工作不管是真的忘记还是无意疏忽还是做起来有困难所以拖延，都应该拿本子做好记录并定出完成时间，然后坚决地执行追踪下去，这样才能给员工树立良好的榜样，让大家都养成好的习惯，提高工作效率，戒除拖拉。

　第三、关注细节。做一个深刻的比喻，如果我是公交乘客，我只要关注我要下车的站点，如果我是司机，我就要保证车要安全到达的目的的。今天我已经由"乘客"变成了"司机"，角色的转变，导致我的缺点和优点都可能同步放大，因此应该重视细节，不放过自己或者公司看到的任何一个细节，深入分析就会找到很多答案。

　在xxxx年我想我会学会用心做事，学会用理性的思考实践想法，在边实践边总结中修正思路，让自己伴随公司更快更好地成长。

资产运营部上半年工作总结4

　20xx年已经过去一半了，回顾半年来的工作，在上级行的大力支持和行领导的正确领导下，本人能奋力拼搏，务实创新，围绕全行中心工作，认真学习贯彻中央精神，牢固树立和落实科学发展观，围绕争先进位的奋斗目标，执行稳健的货币信贷政策;积极开展维护金融债权和创建金融安全区活动，深化会计改革，狠抓基础建设，规范业务操作，强化监督职能，增强风险防范能力，特别是在存量个人账户身份信息真实核查这一块取得了不错的成绩。同时顺利的完成了银行的会计工作,xx支行的会计工作有了全面提高，受到上级行和支行的肯定，现将本人半年来的工作总结如下：

　 一、正确履行会计职责和行使权限

　认真学习国家财经政策、法令，熟悉财经制度。积极钻研会计业务，精通专业知识，掌握会计技术方法;热爱本职工作，忠于职守，廉洁奉公，严守职业道德;严守法纪，坚持原则，执行有关的会计法规。认真贯彻国家有关财经法规和建行各项财务会计规章制度及操作流程，正确组织会计核算，对重要会计事项进行审批、授权、签字，在全行员工的帮助和努力下，顺利完成了全年储蓄、会计、外币、、房信业务的核算工作。在xxxx计工作规范化检查评比标准中荣获xxxx名.按照上级规定的财务制度和开支标准，经常了解各部门的经费需要情况和使用情况，主动帮助各有关部门合理使用好各项资金。

　 二、以身作则，努力学习，提高工作效率

　20xx年本人在分管行长、会计主管的要求及指导下严格按照内控制度的要求，研究不同业务量、不同业务种类的岗位设置和劳动组合形式，重新制定细化了会计岗位职责，严格了操作流程，并根据不同的营业人员经办的业务权限，确定相应的职责。同时，根据上级行的要求和我行各网点的实际情况，上半年先后参与制定了钱箱现金管理办法、钱箱单证管理办法、证券业务管理办法及凭证装订管理办法、会计差错考核办法等一系列规章制度，进一步规范各网点帐务，使我行的核算手续更加严密，业务办理程序更加安全科学，做到了相互制约、职责分明。强化了内部控制，提高了工作效率。在日常工作中，通过主动观察和总结，发现问题和业务操作中不合理的地方，都能及时给主任和主管汇报，并能及时给柜员和网点提醒，起到了警示建议作用。

　 三、做到了存量个人账户身份信息真实核查

　我深深的知道：“个人银行存款账户是老百姓的"钱袋子"，现金存取和转账结算是否安全，关乎国计民生”，因此，我在会计工作中时刻注重存量个人账户身份信息真实核查。

　(一)对重点核查对象进行了核实

　主要针对20xx年6月30日(含)以前开立且尚未通过联网核查公民身份信息系统(以下简称联网核查系统)核查，或未向公安等件发证部门核实，或未经第二代居民阅读机具鉴别的个民币银行存款账户的存款人及其代理人的身份信息;同时在20xx年6月30日以后开立，且证明文件为非居民的个民币银行存款账户的存款人及其代理人的身份信息的重点核实。完成了对个民币银行存款账户包括目前尚未销户的个民币银行结算账户、个民币活期储蓄账户、个民币定期存款账户、个民币通知存款账户等各类人民币银行账户的核实。

　(二)抓结算账户清理工作

　积极配合人民银行做好账户管理系统推广工作，在银行人员非常紧张的情况下，及时录入客户经理集回来的客户资料报人行核准。到6月底止，共录入客户信息并经人行核准或报备的220户，其中基本账户150户，专用账户20户，临时账户3户，30户一般账户。并按时填报《人民币单位银行结算账户客户信息集、录入进度报告表》。对未经人行核准或报备的120户仍在使用的账户取了定的措施，其中60户在系统中执行“封存”。

　(三)信息的及时登记与更新

　在开展身份信息核查及疑义信息核实工作时，及时在行内业务系统中登记核实结果、疑义身份信息种类、无法核实原因等。对于核实过程中存款人证明文件、****等信息发生变更的，及时更新行内系统记录的信息。按照《个民币银行存款账户申报接口格式》规范进行工作，核实工作结束后，又重新开展了个民币银行存款账户信息向人民币银行结算账户管理系统的报备工作。

　(四)依法处理相关账户

　遇到未提交有效件原件进行核实的处理，对在银行通告时间结束后仍未提交有效件原件进行核实的存款人，根据其风险管理要求，关于身份不明及件过期的存款人，依据规定，中止为其提供服务。依法取处理措施，妥善保存了相应的账户处理、记录和资料。同时，按照账户管理等相关法规制度的要求，归档保存存款人开立账户的所有账户资料、身份资料和账户交易信息。

　在过去的工作中，虽然取得了一定的成绩，但还不够扎实，应该多认真研究和学习，在以后的工作中，加强其他方面的学习，拓展知识面，了解更多银行业的情况，特别是对其它银行的会计业，多做撑握，今后我将继续以争先进位为目标，不断提高履职能力，努力开创工作新局面。

资产运营部上半年工作总结5

　 一、展示中心和员工餐厅的招商工作

　1、员工餐厅：与东升博展餐饮管理有限公司进行多次协商洽谈，东升公司相关经营和技术人员来我项目多次进行实地考察，今年下半年东升餐饮公司已经提交员工餐厅经营方案，目前双方已经基本达成合作意向，具体对接工作正在加紧落实。

　2、餐饮企业：积极推进园区餐饮业态引进，对北京较为知名的餐饮企业进行了进行地毯式搜索和电话洽谈，共计与96家餐饮企业进行联系沟通。在园区初期条件不够成熟的情况下，与东升博展餐饮公司进行合作，在园区交付初期东升博展餐饮提供展示中心包间的餐饮服务。展示中心餐饮的整体规划和设计建议方案;

　3、泳池和健身项目：走访北安河环保局疗养基地实地考察，与负责人进行多次商洽，了解泳池等的经营思路和方案，寻求委托经营方案，建立了良好关系，一旦需要，可以借助其和管理经验启动展示中心的游泳项目。

　4、为展示中心整体运营寻找经营方。经多方搜索洽商，与颐泉山庄取得了联系，并对其多次走访、商洽、实地考察。经过多轮洽谈，颐泉山庄已经向我公司提交了展示中心进行整体经营思路、方案和合作条件，可作为展示中心整体运行的备选方案。

　5、小剧场，在小剧场运营方案暂时搁置的情况下，继续保持了与戏逍堂联系和接触，一旦园区条件成熟，即可启动合作谈判;

　园区初期入住率不明确、条件成熟需要时间，展示中心立足于园区配套，以功能实用为主，立足于服务本园和周边。待周边成熟后，该商业配套可整体转型，提升档次和品质，追求商业效益，进而完成商业使命的转换。

　 二、客户的拜访、接待洽谈和调研工作

　1、与海淀投促局、产业规划处、企业发展处、北部办等相关部门积极联系、紧密配合，参加海淀区组织的各项活动;

　2、接待北京市经信委相关领导、301医院领导、海淀区林抚生区长、杨志强副区长、产业规划处、投资促进局等相关领导来园区考察

　3、赴上海参加中国产业地产高峰论坛，拜访上海张江高科、苏州工业园、中关村生物医药园、环保园、东升科技园就科技园区的建设和招商进行深入考察;拜访北京生物技术和新医药产业促进中心张泽工副主任、中关村发展集团张严部长，并与中关村软件园招商人员座谈，借鉴园区招商和运营管理经验。

　4、与百汇医疗进行洽谈合作事宜，并根据公司的要求为其收集整理了集团和项目相关资料，以用于其项目评估。

　5、为海淀科委、北部办公室、高企协、百汇医疗等准备园区宣传介绍文件资料，根据最新情况不断对园区讲解PPT进行修改以形成良好的介绍效果，并以此基础上制作了园区初期的宣传彩页。

　6、调研新材料创业大厦、永丰科技园、联东U谷等项目了解同类产品相关信息。

　 三、拓展客户、做好招商工作

　1、投促局引荐的企业接待健能隆医药公司、宁夏伊品生物科技公司、华氏医药、赛尔网络等多家医药和高科技企业。

　2、高新技术企业协会组织落实与中关村高新技术企业协会合作的宣传推广活动，面向3000多家会员企业发送电子宣传资料，并组织几十家会员企业前来我园区实地考察。

　3、科技中介协会与科技中介协会进行多轮洽谈，双方达成签订战略合作的协议共识，并将在招商和园区服务上进行更加紧密的合作，一方面将面向其下属会员机构进行园区宣传，一方面在园区交付后，将为入驻企业 提供 专业化的注册登记、法律、税务、投融资等多项增值服务。

　4、北京浙江商会等知名商会与北京浙江商会积极联系，通过刊登商会会刊、参加会议等多种形式在商会会员中进行园区宣传推广。

5、 中国 国际住宅产业博览会组织在 中国 国际住宅产业博览会展会上的参展活动，搭建了12平米中关村翠湖科技园云中心标准展位，在展会上积极推荐园区产品，扩大影响。

　四、运营服务方面

　1、物业管理方面与中经物业公司联系洽谈，组织中景物业公司人员对测算物业收费标准、签订前期物业合同和物业管理规约等;安排青宇评估，按时完成物业评估报告的出具。

2、配合园区基金化工作 提供 园区规划前景资料、租金收益年度预测、并对基金成本收益情况进行反复测算和研讨。

　 五、起草向部门提交的相关文件文件

　草拟关于温泉镇工业用地项目建设和招商工作的请示;根据杨志强副区长考察的精神，草拟中关村温泉科技园命名申请稿;赴海淀投促局参加园区招商研讨会，根据会议精神草拟温泉工业用地项目产业定位和招商工作要求的请示等。

在菲律宾的朋友们，工资待遇什么水平了

对于积累客户，也就是需要了解客户的来源，一是来自缘故市场，二就是来自陌生市场，三就是来自客户的转介绍。实践中，积累客户的方法一般有：

1、缘故法,简单的说找你有保险需求并要购买能力的亲戚朋友买就是了。这个是最常见的，也是最有效的。

2、陌拜法，简单的说就是对陌生进行拜访，了解其保险需求而提供服务。应该说是最难最美效果的方法了。你要找机会得到他的****，比如所谓的客户联谊会带来的朋友；比如到街上去发放所谓的调查报告等等诸如此类的。这种方法在哪些保险业发达的地区早就摈弃了。

3、转介绍法：简单的说就是缘故法的一种延伸，是缘故法与陌生拜访的一种结合，就是通过已经拥有的关系结识新的关系，也比较常见。 其他就是：通过银行渠道的银行保险，通过电话销售，还有人开个人网站或者一些保险类网站设立个人主页让有需求的人找到自己。基本就这些吧。

保险怎么找准客户

只要做好以上客户来源工作，积累就不是问题了。对于销售相关工作,不管你在哪家保险公司做都基本是一样的，关键就是自己的业绩情况以及团队发展决定自己的出路。 就像大家所认为的那样，保险的确不好做，就是因为不好做所以市场空间就大。而且现在保险公司真的缺乏相关人才，因为在保险行业里面说过这么一句话“保险不是人做的，而是人才做的”，也许经过保险行业的磨炼，肯定会有收获的，以后也会在这个社会越来越值钱。

做好业务员难啊。你知道的，寿险公司的业务员主要做的事情就是做业务。

包括保险推销和增员,这个是他们的获得佣金的唯一出路.保险公司是不会和你签劳动合同的，只有代理合同的，那些个保障也没了。我是保险专业的，毕业后有做过一段时间的保险业务员，然后不做了。现在我同学一般做车险理赔什么的比较常见，做业务员的几乎没有（包括银行保险的都不多）年轻人一开始就做业务没前途的。

做业务肯定难，对于一个没有良好的社会关系，身上没多少钱的人从零开始肯定难的。做得好的的确有，一千个人可能只有一个。保险业务完全在于自己，关键是不是在用心工作即自己的态度决定，这跟自己的性格呀，呀，都是有很大关系的。

这个方法有很多复，我一开制始做新人时就是靠做市场调查来积累筛选客户，你以公司做活动的名义要求行人或者陌生人填个调查表以及他个人的信息。就有可能碰到正好对保险感兴趣的人，或者不拒绝的人，你就可以和他们联系！这是最常用的方法。

这个完全靠你自己了你入司没有？肯定要做到至少天访，时间久了你自己就见内到容成效了、 做这行就要爱这行专这行！久而久之就做成功了可以陌生拜访，缘故开拓，连锁介绍 要懂得利用个金刚圈把金钥匙 的原理 学会画图 会随机应变 日久见影 中国平安代理人康维周祝你成功

首先你要搜集名单，勤于拜访，坚持不懈，持之以恒，才能成功。祝你成功！"

扩展阅读：保险销售过程中被客户拒绝的7种情况

有钱人都把钱放到哪里了？

菲律宾的工资水平也分地区的，首都金融区的工资水平肯定会比偏僻的岛上高。以马尼拉的金融区Makati和BGC为例（都是大约值，特殊情况除外）：

菲佣，住家保姆：包吃包住7千比索没有，不住家：8千－1万P；

刚毕业的大学生，1万8千P至2万P起价（2800RMB左右），有三至五年工作经验，大学文凭。这个阶段差别就比较大了，有些程序员可以拿到5-7万P（8千RMB左右），但有些停留在3万P上下（4千RMB左右）；

高管／银行资深员工，拿1-2万RMB的也有，但是比较少高收入职业，比如做得比较好的房产中介，车行中介，一个月收入达到2-3万RMB的都有；

海外菲劳，经常有一些来菲律宾买房的客户说，菲律宾房价也不低，当地人怎么买得起，但是别忘了海外菲劳。菲律宾有庞大的海外劳动力，这些人源源不断的给国内家属寄钱。他们的收入水平拿到菲律宾来说还是很高的（海外菲劳不一定就是菲佣，至海外打工的菲律宾人也有很多是工程师，医生等）;

外国人，在菲律宾工作的外国人收入也比较高。2万以上的很普遍。

1998年至今，中国的房地产经历过多少次调整

或许你不相信，其实有钱人并没有钱。

大部分有钱人手上的现金，都是抵押资产融资，是借来的。

除了基础的生活成本以外，有钱人基本上没什么钱，即便是账上有个几千万甚至几个亿现金，但负债金额一般都远高于这个数。

有钱人的买卖，基本上都是不停的投资，尤其是买不动产和投资股权。

想要知道有钱人把钱都放哪儿了，就得明白有钱人是怎么来的，有钱人的钱都是从哪儿赚的。

从胡润财富榜的数据来看，中国最有钱的人，几乎清一色都是上市公司的创始人。

也就是说，这些人最大的财富，就是上市公司的股份。

决定他们财富究竟有多少的，是上市公司的股价。

他们有多少现金，取决于上市公司每年的分红有多少。

目前，中国的富人中，可统计资产超过20亿元的，共有2398位，都是企业家。

这说明，能创造财富的最主要方式，就是创业成功。

根本不是投资，不是炒股，更不是炒房。

而富人最主要的财富，或者说资产，就是企业的股权。

如果抛开股权不谈，那么有钱人把剩下的钱都放哪儿了？

第一、股权投资

没看错，有钱人投资最多的是股权。

他们不仅喜欢自己公司的股权，也钟爱投资别人的公司。

大部分有钱人会联合创立股权投资基金，或者成为部分风投创投公司背后的合伙人，通过风险投资的方式，去把钱投入市场。

当然，头部几位富豪，比如二马，他们直接用自己公司的资金去做风投即可。

经历过创业致富的他们，明白最大的创富方式就是创业，只不过自己不再创业了，而是投资别人的创业，分享资本的红利。

虽说创投并不是说百分百赚钱，阿里系和腾讯系偶尔也会折戟，但是他们投资出去成功的创业公司比例，远比正常公司创业成功率高的多得多。

所以，有钱人不仅持有自己家公司的股权，一般都还持有其他公司的股权。

第二、不动产

这里指的不动产，不单单指住宅和豪宅，还有写字楼、酒店、商铺等。

印象中富人有很多房，事实是富人名下会有几套豪宅、别墅，但其实没有那么多的房产，大部分都会选择持有在亲戚名下。

富人对于豪宅，那是身份的体现，但对于地产投资并没有那么青睐，毕竟房子多了打理起来麻烦，自己更是不可能把房子拿去出租。

所以会选择几个主要生活的地方都买一套豪宅，仅此而已。

不过豪宅的总价格可是不低的，一套可以折几十套普通的商品房。

富人对于酒店、商铺、写字楼，其实都是很感兴趣的。

只不过这些资产通常不会以个人名义直接持有，而是用自己创立的皮包公司去变相持有。

另外，一般富人都会有自己的运营团队，专门去运作这部分资产。

第三、海外资产以及黄金外汇

这部分可能在实际统计中很难统计，但事实是，富人拥有大量的海外资产，不仅是海外的房子、现金、投资基金、保险、黄金投资，甚至还有海外企业的股权。

富人家里，黄金和外汇都是必备的，而且都是现金和现货形式。

海外资产和现金资产，都是隐匿资产，对于富人来说，都有着特殊的意义。

第四、奢侈品和收藏品

奢侈品和收藏品，都是富人的最爱。

这两类资产不仅仅是身份的象征，更重要的是他们还相对保值。

奢侈品只要是限量的，基本都是保值的，而收藏品更不用说了，不仅保值还升值。

那些古玩、字画、艺术品等，随着富人越来越富，也是价格越来越贵。

发家致富是很多人的梦想，但盲目创业却导致了负债累累。

由于领导力和管理能力的不足，决定大部分人是不具备创业致富能力的。

踏踏实实的工作，从工作裂变开始做企业，是相对比较靠谱的途径。

当然，绝大多数的企业，即便开起来了，也盈利了，但是距离公司上市也很远。

要通过打工成为有钱人，其实是可以实现的，毕竟中国也有打工皇帝，打工女皇。

只不过想从一个有钱人，变成富豪，不仅需要努力，还需要时代的机遇。

中国顶级的富豪，大都是坐上了互联网的风口，一部分是抓住了房地产的机遇，还有一些则是踏踏实实的做制造业。

普通人，可能努力一辈子都无法成为富豪，但是通过努力一定可以实现财富自由，因为财富自由的标准并没有那么高。

在收入良好、现金流充足的时候，要多配置资产，同时还需要努力的学习，提升自己的能力，时刻保持自己的赚钱能力。

最后， 健康 的身体是每一个人最宝贵的财富，也是富人毕生的追求之一。

你可能没有富人那么有钱，但你可以比富人过的很开心，活的更久更 健康 。

高净值有钱人，相信所有的读者都十分感兴趣，毕竟日常不常见到。对于题主的问题，我讲几个有钱人理财的案例：

1、前几年在北京的时候，认识一位高净值客户，很具有代表性。她理财的观点也很特殊：保持相对资产高位。读者是不是一听到这个词语就蒙圈了？啥叫“保持相对资产高位”？

简单说就是：有钱就买房。在北京有钱就买房，可以算得上实打实的土豪了。但，这个理财的观点确实让她不管是身边高净值朋友还是认识的一些朋友，所表现出来的财富实力，确实能保持在朋友圈中的高位。

她将房地产当做一种 社会 、市场的资产。与她交流时候，也有所感悟。首先谈到了城市与乡村的区别，所谓城市包括了居民、街道、医院、学校、公共设施、写字楼、商场、广场、公元等，而乡村所具备与其相反，但达不到城市的便利程度，比如乡村虽然有路路通，但通往商场、写字楼的时间却不短，可在城市也许近在咫尺。城市与乡村，有很大的区别，并且城市逐渐化。

其次，城市的逐渐完善，一些成熟区域可以用“无房可售”形容。所有人看新闻、听消息都是一些房产负面信息，因为这让更多的人有共振，但实际一些城市的成熟区域，没有新盘开售，也是“无房可售”的状态。也就是说，城市的规划不是无节制规划，现在成熟的区域回想十年前也是不成熟，而现在一些新区，也是城市的。

再是，城市的有很大的区分。她并不认为现在城市的郊区有巨大的潜力，也不认为城市成熟区域还有着什么潜力，而是认为城市新区具有商圈且未来大概率人流量大的地区。可以理解为她对房产的选择是地段选择。

最后，如果是单纯房地产投资，也就是炒房，根本就讨不到好处，毕竟政策在那里。她选择的房产是城市优质地区且具有潜力的房产。当然，这些房产并不空置，而是选择出租。她当时意犹未尽的说过她最成功的房产投资，是在她老家城市的新区店铺。虽然当时投资的价格并不便宜，但现在单租金的回报率就高达15%！

她的理念就是把钱拿来购买房产，然后保持资产高位。我对此印象深刻在于，经历了这么多年，她的财富只增没减。所以“保持相对资产高位”是一种有钱人的选择。

2、我有一个同行，也是在北京认识的，我现在回到老家，时常也有联系。当然，他算是有钱人，我就不算了，呵~。因为所在工作的原因，他投资的理念也很突出：将资金投资股市核心！

他并不算是证券从业人员，所以能自己投资股票。什么叫“股市核心”呢？股市有3700家上市公司，市场中有千千万万家公司，到底哪家好，哪家不好呢？这就好比上述中讲到房产投资的那位理念是一样的，她选择城市的，而这同行选择的是股市。

股市就好比是一座城市，市中心就那么大的位置，而股市上市公司几千家，而中心资产也就只有那么多。简单讲就是：优质上市公司。当然了，他的这种投资方式虽然有资产的波动，但近些年来让他收益颇丰。

讲到股市，很多读者会云里雾里的，毕竟较接触房产股市的投资理念，还是少有人懂得。我觉得他把资金放到股市核心资产中，很具有代表性。股市是上市公司的股市，是数千家公司汇集在一起的股市，而这些上市公司哪些最质优，哪些能每年价值提升呢？这些核心资产，代表着优质竞争性。而在这种竞争下，往往优质的上市公司股价上涨会发挥的更强。

3、2018年的时候我去考察过一个养殖场，一位投资人的投资观点则是：商品！他仅仅投资养殖相关的企工厂、企业、公司，并且十分成功。讲到这一点，更多的读者会云里雾里，当时在交流的时候，我也云里雾里。

什么叫商品？养殖业的种类很多，包括了养鸡、养猪、养牛等，而最终鸡肉、鸡蛋、猪肉、牛肉就会成为商品，然后流通于市场。他只投资养殖业，并且以商品打通各个渠道。可不要小看这个行业，日常中的肉食品是必需品，每一座城市都有需求。他是将养殖的工厂作为了十分重要的商品投资，并且只要他养殖回笼的资金，在不影响他生产以及管理、技术人员配置齐全的基础上就会去各个地方建厂投资。而这种，在他眼里是市场不可或缺的。

4、前些年刚回到老家的时候，与朋友一起做过商贸生意，这个很多读者知晓。2016年的时候，武汉有位朋友来到我这里，也是做酒的。那个时候正逢白酒行业最不好的时候“塑化剂”风波的影响。而他从开始进入 社会 就做酒，算是老前辈，投资的理念则是：存酒。

可能有钱人把钱放在那里与行业有着极大的关系。那个时候我们在交流的过程中，贵州茅台酒市场消化并不理想，当时的出厂价大约在650元/瓶。然后就陆陆续续的存酒，因为他本身也做酒，那个时候销路还是有影响，但依旧存酒。而现在贵州茅台的市场价格约在2400元左右每瓶。

不同的行业，有着不同的选择，基本上都是选择投资在自己最为熟悉的行业中成功。当然，也有有钱人将资金放到不熟悉的行业，但大多都是失败的。

举两个身边的例子吧，他们不算特别有钱，但是几千万资产还是妥妥的。通过他们的案例，你可以看到如何“钱生钱”的！

第一个，小企业老板

10多年前，他不过是一个电脑城的软件销售人员，他所在的单位代理各类软件销售。后来单位不景气，他失业了，但却迎来了他的新生！

他当年在公司代理过一些财务软件、医疗软件，他摸清了门路，为什么不自己代理呢？

于是他开始了自己的“个体户”生涯，从软件代销，一步一步发展到招人开发专用的医疗软件，用于医院！

他一家一家地跑业务，他后来终于突破了。公司有了10多个人，赚了200多万，除了买了辆20多万的车外，他开始投资买房，他花钱买了半层办公楼（部分），当时值200多万，另外买了一套房，价值100多万。这是第一阶段的资产管理。

后来，公司继续盈利，过了三年，他原来买的房和办公楼，已经翻倍，于是他加大公司投入，于此同时，家里购买了一套别墅……

资金滚动之下，他的资产几年前都已经过2000万了！

第二个，个体户

另一个亲戚，家里是做蔬菜生意的，你别小看老百姓的菜篮子工程，需求量大，也挣钱！

一般的小摊位自然不挣钱，亲戚家最早也是小摊位做起，后来慢慢重点开发各大餐饮店，以大量配送为主；再后来，做蔬菜批发，兼给各大餐馆大量配货。

这是他们的主营业务，同样，有了钱之后的他们，开始投入房产，先后买了三套商品房，两套门面，当然，都是，他们说：不，简直就是傻子！

因为前10多年，重庆房价上涨较快，很多都是翻倍，甚至3倍的地段都有，所以，他们靠房产就妥妥地进入1000万级别。

前两年，他们又开了宾馆，在城市最核心的商圈，同时也是 旅游 步行街，目前此项目为他估计赚了上百万。

以上两位，因为都是做实业的，财产都是一点点积累的，所以，他们对股票很谨慎，几乎不涉及，偶尔有买理财。

他们原则上说，不算特别有钱的人，但是他们对于资产的管理却都有共同点：那就是充分结合当时的趋势，让钱“转起来”，而不是存银行！

想在英国买房投资，是买伦敦的好，还是买曼切斯

中国房地产行业发展经历了三大阶段：18年以前的国家主导的（建造、分配）模式阶段；18年-1998年的商品化开发试点阶

段；1998年至今的金融化开发阶段。在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动

了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋

势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。 ?

1949-18， 房地产还未成为行业

18年之前，在高度集中的经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”中也从未出现“房地产”的发展规划与。

彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工之一，并没有形成房地产市场。在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

18年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主

营房地产的或。由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤

不堪。

18年人均居住面积是12平方米。

18-1998，在 “市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展

18年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州

开始搞商品房开发的试点。1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方

案。房地产的市场化之路开始起步。

1993年，中央陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，在宏观经济过热的经济环境背景下，直接催生了连续两年的第一轮房地产泡沫。此轮

泡沫的特点是在带着鲜明时代特征——“特区”的局部市场（海南、北海、广州、深圳）供应过大、消费需求不足，金融体系不完善带来的土地炒作催化泡沫等。在

中央强制停止银行、清理土地等行政干预下，刺破了海南、北海、广州、深圳等局部市场的泡沫。

1993-1998年，中国的GDP总量在20万亿的基础上，以每年8%的速度递增。中国人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。因此，中

国的城市居民消费仍停留在吃、穿等日常生活层面，房地产市场由于消费能力的不足，市场规模有限。全国每年竣工面积仅有500万平米，针对8亿城市人口、

12平米的住房面积、较差的住房环境而言，存在巨大的潜在缺口。

这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发，数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资主导。比如北京华远、上海城开等。

1998-2003，房地产发展蓄力期：取消分房、按揭消费、土地收储、银根宽松

1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年6月份左右，在东南亚

金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央决心培育新的经济增长点。房地产市场进入了决策层的视

野，政策面开始发生变化。中央在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是取消分房、按揭买房政策，通过市场、个人信用来解决住

房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。

2003年，中国实行统一收储并出让的土地管理政策，再加上中国在1993年形成的地方财权与事权分开的财税管理体系，地方拥有有限的财权，却必须承担更

多的地方事权。这一体系下，地方无限制追求以土地出让为主的预算外财政收入，以填补地方事务的财政支出不足。另外，建立在房地产开发之上的城市建设、

招商、税收及GDP等恰恰是中国行政体制下的官员考核主要指标。这样房地产成为地方发展的主要或唯一发动机，在随后的十年里，“土地财政”愈演愈烈、地方

实业萎缩、房地产在地方的拥护下获得了空前的发展。

1998年东南亚金融危机之后，为了提振萎靡的经济，中国结束了稳健紧缩的货币政策并进入宽松轨道。在加入世贸组织后，为了刺激出口，货币宽松政策得以延

续。货币超发也成为推动房地产的重要力量。在宽松的货币政策环境下，大量的民营房地产开始焕发活力，房地产市场由国资统领的局面得到扭转。万

科、合生创展、顺驰等大量民营获得第一轮快速发展，房地产数量猛增到8万家左右。

当然，这一时期房地产发展离不开中国整体经济环境和消费能力的改变。2002年，中国加入世贸组织，中国参与到世界经济分工之中，大量的农业人口进入城镇

成为产业工人，大量的大学毕业生、海外生在城市就业，中国经济发展提速，GDP增速进入两位数时代。在经济快速发展的前提下，城市居民的消费结构发生

了改变，从日常的吃穿消费升级到大宗商品、情感需求的旅游等消费，汽车开始进入普通市民的家庭，住房改善普遍被提上家庭消费议程。

在此房地产市场启动阶段，市场的典型特征是经济向市场经济过渡，建立市场化发展的根本动力，以自主需求为主导的市场交易结构。其中，舆论导向中著名的段子就是中美两国老太太的住房消费理念的故事，深入人心，对刺激城市居民的消费愿望起到了间接的作用。

2004-2013，宏观调控中，房地产市场爆发式增长和衍生结构不良的行业局面

由于1998-2003年之间，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，中国房地产在之后的10年获得了空前速度的发展。巨大的需求、消费需求、政

府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展。中国的各大城市都成为“巨大的工地”。从2004年起。中国房地产连续保持20%的

同比增长率，价格涨幅200%，每年的竣工面积达到500万平米，是1998年之前总和的1.5倍，是美国房地产全年竣工面积的1.2倍。在此期间，房地

产为中国绝大多数的城市居民解决了住房问题，城市人均居住面积从12平米上升到32平米。房地产为中国城市的升级改造提供了机会和样板，城市数量从

1949年的50座增加到150座，大量的城市面貌获得显著改观，由市场主导的商业地产蓬勃发展，人均商业面积在2012年达到20平米。

在10年的发展周期中，中国逐渐形成了消费、和出口贸易这三大经济“马车”。其中，和出口构成了中国增长的核心，而房地产是中的重要力量。所

谓“中国模式”就是出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，转而将这些收入转化为

用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增

长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、和房地产是三大重要力量。房地产产业经济自2010年以来，占GDP25%强。而房地产带来

的各项收入普遍占到地方财政的70%以上，被当成支柱产业，这一系列即是所谓的房地产“中国经济”说。

虽然中国房地产伴随中国总体经济获得了空前的发展，也解决了积累的住房问题。但行业发展过程中也暴露了更多的问题。比如，消费主导的市场变成消费与并

重；城镇化率从18年的22%提高到2012年的51%，但是贡献绝大多数统计口径的进城农民没有获得产权住房；城市家庭因为购房导致的家庭负债过

高，一套房耗掉了三代人的积蓄且背负沉重的债务；以房地产为代表的社会财富再分配导致了阶层分裂，社会不公平；与房地产有关的社会问题诸如拆迁、纠纷、群

体愈演愈烈。社会中逐渐出现质疑中国房地产发展模式、抱怨房价过高、上涨幅度过快的声音，各种社会矛盾出现，房地产业成为社会关注的焦点。

2004-2013年，在一系列社会压力下，中央开始实施调控，主要手段是对于供给端的土地供应、房屋供应和需求端的挤压需求，及行政类的市场管

制。但由于未触动房地产发展的根本动力（前文已述），历次调控以失败告终。2008年，美国爆发金融危机，全球经济衰退，中国为了刺激经济发展推出更为宽

松的货币政策，更为直接推动了房地产价格的上涨。房地产市场反而由于行政对于市场的干涉，一次次地爆发式增长，价格快速上升。截止2012年，以国际通用

衡量房价水平的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市，二三线城市，大量房屋空置。因此，历次的房地产调控都是舍本逐末，由中央推动形成了一个畸形的房地产市场，给民众留下了房地产发展负面的印象。

此阶段，中国房地产市场的特征是发展不平衡。表现在沿海与内地市场的不平衡，市场主要聚焦于长三角地区（上海、浙江、江苏）、珠三角地区（广州、深圳及周

边城市群）、环渤海地区（京津冀辽鲁等），内地及中西部地区市场占比小；城市与农村的不平衡，房地产主要在城市中发展；客户群体的不平衡，客户主要是先富

起来的城市富裕阶层，占绝大多数的城市中低收入者没有获得住房；房地产产品品质的不平衡，普通住宅品质低下，高档住宅奢华。

中国房地产在此轮发展周期中，伴随市场规模的增大，数量极剧上升，但随着调控也进一步兼并整合，行业集中度快速提高。2005年，房地产前100

强仅占11%的市场份额，而截止2012年底，房地产行业前50强占据了21%的市场份额，竞争导致的优胜劣汰现象明显。

2013以来的趋势?

定方向、调结构、改革

2012年底，中国新一届确立了“城镇化”的发展思路。中国试图要改变以往以“土地”为核心的房地产发展模式，转变到以“人”为核心的发展模式。在旧

的模式下，依附于土地的城市居民并没有分享真正的经济发展成果，城市棚户区泛滥；农村居民的土地、住房等没有获得统筹发展的机会；户籍制度阻碍城市

化、劳动力自由流动；地方定位偏差等。在新的发展模式指导下，中央将开展一系列的变革，旨在促进房地产市场健康发展，而不是被动的“调控”。在未

来若干年，改革释放的房地产发展红利可能有以下几方面：

从培育世界级中心城市到与城市展并举带来的二三线城市、小城镇房地产发展需求。

2. ?

城市品质升级带来的将近100个城市的棚户区改造、旧城改造将带来数以万亿计的房地产发展机会；

3. ?

新一轮土地改革，城市用地模式、农村建设用地\宅基地产权确认等带来的城市与郊区统筹发展机遇；

4. ?

住宅地产的产品升级，伴随经济发展带来的商业地产、旅游地产、养老地产的发展潜力；

5. ?

旨在调节以房地产为主的财产税——房产税即将出台，调节房地产存量，挤压泡沫，促进社会公义；

6. ?

由于沿海产业内迁、城市自主产业发展带来的房地产市场发展重点从沿海到中西部城市；

7. ?

户籍制度、城乡二元管理体制终结带来的农民工在城市置业的大量需求，城镇化发挥真正的动力；

一系列的房地产发展趋势将引领房地产朝着更健康的方向发展，使房地产由以主导向以消费主导转变、由短期向中长期转变、由以土地为中心向以产品

为中心转变、由以增量市场为主向增量、存量并举发展转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。总之，房地产将成为中国“城镇

化”发展战略的引擎，是民生为主的产业模式，而不是家的乐园。

中国房地产市场发展的直接动因还有：人口因素（及家庭裂变）、交通因素、技术升级。由于60年代、80年代末的两轮人口婴儿潮带来的人口红利将大力推动中

国经济发展和房地产消费。可以预期的是，中国即将改革实行了30年的生育政策，马上面临新一轮人口生育高峰，将直接推动中国经济和房地产在未来

30年的发展。另外，由于当前人口结构的变化，老龄化速度加快，到2020年底，老龄人口将占总人口43%，人均GDP的升高和庞大规模的老龄人口将催生

旅游地产、养老地产的快速发展。中国高铁技术在2001年获得重大突破，并快速开始了全国的高铁路网建设。预计到2020年底，中国高铁将建成2000公

里，连接100个大中型城镇。中国高速路网也已基本建成，通车里程达到5000公里。高铁和高速公路将大大缩短城市间的距离，为房地产置业空间、消费升级

提供可能。未来，互联网技术、地碳生态建筑技术大量在房地产及物业管理中的应用，也使得房地产产品与服务的升级、居住环境的改善提供可能。这些都是中国房

地产发展在未来的巨大引擎。

因此，无论中央即将出台的改革措施及实施推动如何，中国房地产行业必将进一步的发展，只不过发展的结果是更良性还是更畸形的选择而已。房地产的发展质量将主要取决于中国是否具有举重若轻、审时度势的远见与智慧，改革的勇气与执行力。

当然是曼彻斯特比较好

优越的地理位置

曼彻斯特位于英格兰西北部，有着超过500万总人口10万在校大学生，是英国的第二人口大城。30英里半径的曼彻斯特，贡献整个西北部52%的经济总量。有金融时报评选出全球前100的企业有65家全球知名企业在之其中，随着经济的增长，现已超过了英国的其他地区，大曼彻斯特展示着其重要的区域经济比重。

热门留学区域，可以“以房养学”

曼彻斯特有许多知名大学，例如曼彻斯特理工大学（UMIST）、曼彻斯特大学（The University of Manchester ）、索尔福德大学（University of Salford ）等。作为海外留学的热门区域。曼彻斯特提供了巨大的留学生租房需求。

而像学生公寓这样深受曼彻斯特和谢菲尔德等地的中国留学生欢迎的项目是投资者也比较关注的选择。学生公寓关注特定目标用户（国际学生）的需求，而成为了市场上的领导者，学生公寓这对于决定“以房养学”的留学生父母来说，绝对是个不错的投资契机。

强大的经济基础

曼切斯特有着强大的商业竞争力，其经济涵盖众多领域，包括金融、制造业、工程业、医疗卫生、零售业以及创意产业。同时，曼切斯特也是大型公司新总部选址的最佳城市。英国富时指数前100的公司中有65家都选择在曼切斯特设立总部。

投资回报率高：是过去五年内英国房产租金收益率排名前十的地区

投资回报率当然是投资者非常关注的事情，目前英国住房自有率正处于30年以来的最低点。在过去10年中，个人租房市场增长迅猛、规模空前：每个月新增1.75万个租房需求，租户数量超过了2000万。

但随着租房需求的增加，英国的住宅供应却远低于其他国家。另外，据英国土地注册署(Land Registry)的数据，曼彻斯特是过去五年内英国房产租金收益率排名前十的地区，较高的租金回报自然会吸引不少的投资者购置这里的房产项目。

短缺的住房现状

根据相关机构的研究显示，曼彻斯特多年的供应不足已经导致这座城市每年缺少 5,100个房子居住，房屋的短缺将不断推高现有住宅的价格。同时，目前的房屋出租率为98%，租金收益率全英最高，平均每年7.8%，这使得曼切斯特成为投资的理想之地。

便捷的出行交通

曼彻斯特的交通十分发达，是英国的交通物流枢纽中心，乘坐火车去伦敦和伯明翰分别只要3个小时和一个半小时，去苏格兰首府爱丁堡也只要3个半小时。

曼彻斯特国际机场是英国的主要机场之一，每天有上百次的航班通往欧洲大陆和本土其它城市。曼彻斯特拥有各种现代化的交通、通讯工具，随时与世界各地保持着密切的联系。四通八达的公路、纵横交错的铁路为工商业的发展提供了良好的条件。每年有1250万多旅客从这里飞往世界165个目的地。

城市的独特优势

在曼彻斯特买房，不仅仅因为BBC搬迁到Salford这个生机勃勃的媒体城，并且曼城的电车轨道的服务数量会在2015年翻两倍，也使这一地区成为炙手可热的房地产投资区域之一。同时，WythenshawePark将有可能成为一个巨大的音乐圣地，为5万乐迷提供场地。

从曼城的Piccadilly到Tameside的电车轨道的延长线开通，贯通曼城市中心到东部郊区，连接包括Droylsden等地区，并最终到达Ashton-under-Lyne。

同时，曼彻斯特以平均房屋10.3万英镑的价格，平均每月租金为650英镑，税前投资回报率为7.6%，在2013年HSBC发布的一份英国最具潜力投资的Buy-to-Let榜单上排名第四。