海外房产投资展会信息披露_海外房产投资前景排名

1.在美国投资房产的租金收入，该如何报税?

2.STO证券类代币发行投资注册美国基金会怎么申请金融交易牌照？

3.论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析

Private Equity (简称“PE”)也就是私募股权投资，从投资方式角度看，是指通过私募形式对私有企业，即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。

私募股权投资分类

广义私债股权

广义的PE为涵盖企业首次公开发行前各阶段的权益投资,即对处于期、初创期、发展期、扩展期、成熟期和Pre-IPO各个时期企业所进行的投资，相关资本按照投资阶段可划分为创业投资(Venture Capital)、发展资本(development capital)、并购基金(buyout/buyin fund)、夹层资本(Mezzanine Capital)、重振资本(turnaround)，Pre-IPO资本(如bridge finance)，以及其他如上市后私募投资(private investment in public equity,即PIPE)、不良债权distressed de和不动产投资(real estate)等等。

狭义私债股权

狭义的PE主要指对已经形成一定规模的，并产生稳定现金流的成熟企业的私募股权投资部分，主要是指创业投资后期的私募股权投资部分，而这其中并购基金和夹层资本在资金规模上占最大的一部分。在中国PE主要是指这一类投资。

编辑本段私募股权投资特点

简要特点

1. 在资金募集上,主要通过非公开方式面向少数机构投资者或个人募集, 它的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行的。另外在投资方式上也是以私募形式进行，绝少涉及公开市场的操作,一般无需披露交易细节。　2. 多取权益型投资方式，绝少涉及债权投资。PE投资机构也因此对被投资企业的决策管理享有一定的表决权。反映在投资工具上，多用普通股或者可转让优先股，以及可转债的工具形式。　3. 一般投资于私有公司即非上市企业，绝少投资已公开发行公司，不会涉及到要约收购义务。　4. 比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业 ，这一点与VC有明显区别。　5. 投资期限较长，一般可达3至5年或更长，属于中长期投资。　6. 流动性差，没有现成的市场供非上市公司的股权出让方与购买方直接达成交易。　7. 资金来源广泛，如富有的个人、风险基金、杠杆并购基金、战略投资者、养老基金、保险公司等。　8. PE投资机构多取有限合伙制，这种企业组织形式有很好的投资管理效率，并避免了双重征税的弊端。　9. 投资退出渠道多样化，有IPO、售出（TRADE SALE） 、兼并收购（M&A）、标的公司管理层回购等等。

特点详细阐述

翻译的中文有私募股权投资、私募资本投资、产业投资基金、股权私募融资、直接股权投资等形式，这些翻译都或多或少地反映了私募股权投资的以下特点：　●对非上市公司的股权投资，因流动性差被视为长期投资，所以投资者会要求高于公开市场的回报　●没有上市交易，所以没有现成的市场供非上市公司的股权出让方与购买方直接达成交易。而持币待投的投资者和需要投资的企业必须依靠个人关系、行业协会或中介机构来寻找对方　●资金来源广泛，如富有的个人、风险基金、杠杆收购基金、战略投资者、养老基金、保险公司等　●投资回报方式主要有三种：公开发行上市、售出或购并、公司资本结构重组对引资企业来说，私募股权融资不仅有投资期长、增加资本金等好处，还可能给企业带来管理、技术、市场和其他需要的专业技能。如果投资者是大型知名企业或著名金融机构，他们的名望和在企业未来上市时还有利于提高上市的股价、改善二级市场的表现。其次，相对于波动大、难以预测的公开市场而言，股权投资资本市场是更稳定的融资来源。第三，在引进私募股权投资的过程中，可以对竞争者保密，因为信息披露仅限于投资者而不必像上市那样公之于众，这是非常重要的。　企业可以选择金融投资者或战略投资者进行合作，但企业应该了解金融投资者和战略投资者的特点和利弊，以及他们对投资对象的不同要求，并结合自身的情况来选择合适的投资者。　战略投资者 - 是引资企业的相同或相关行业的企业。如果引资企业希望在降低财务风险的同时，获得投资者在公司管理或技术的支持，通常会选择战略投资者。这有利于提高公司的资信度和行业地位，同时可以获得技术、产品、上下游业务或其他方面的互补，以提高公司的盈利和盈利增长能力。而且，企业未来有进一步的资金需求时，战略投资者有能力进一步提供资金。　战略投资者通常比金融投资者的投资期限更长，因为战略投资者进行的任何股权投资必须符合其整体发展战略，是出于对生产、成本、市场等方面的综合考虑，而不仅仅着眼于短期的财务回报。例如，众多跨国公司近年在中国进行的产业投资是因为他们看中了中国的市场、研究和廉价劳动力成本。因此，战略投资者对公司的控制和在董事会比例上的要求会更多，会较多的介入管理，这可能增加合作双方在管理和企业文化上磨合的难度。　引资企业要注意的一个风险是战略投资者可能成为潜在竞争者。如果一家跨国公司在中国参股数家企业，又出于总部的整体考虑来安排产品和市场或自建独资企业，就可能与引资企业的长期发展战略或目标相左。此外，战略投资者还可能在投资条款中设置公司出售时的“优先购买权”（即投资方有权按同等条件优先购买原股东拟转让的股权）和其他条款来保护其投资利益。因此，引资企业需要了解投资方的真实意图，并运用谈判技巧来争取长期发展的有利条件。　金融投资者 –指私募股权投资基金。基金未必不是行业专家，而且有些投资基金有行业倾向和丰富的行业经验与。金融投资者和战略投资者对所投资企业有以下三个方面的不同要求：　●对公司的控制权　●投资回报的重要性（相对于市场份额等其他长期战略的考虑）　●退出的要求（时间长短、方式）　多数金融投资者仅仅出资，除了在董事会层面上参与企业的重大战略决策外，一般不参与企业的日常管理和经营，也不太可能成为潜在的竞争者。一旦投资，金融投资者对自己的投资就很难控制，因此挑选出管理好、成长性高和拥有值得信赖的管理团队的投资对象就十分关键。在中国，很多外国投资基金往往要求自己选派合资公司的财务总监，以保障自己对企业真实财务状况的了解。　金融投资者关注投资的中期（通常3－5年）回报，以上市为主要退出机制。唯有如此，他们管理的资金才有流动性。所以在选择投资对象时，他们就会考查企业3至5年后的业绩能否达到上市要求，其股权结构适合在哪个市场上市，而他们在金融方面的经验和网络也有利于公司未来的上市。　私募股权投资基金的种类 - 在中国投资的私募股权投资基金有四种：一是专门的独立投资基金，拥有多元化的资金来源。二是大型的多元化金融机构下设的投资基金。这两种基金具有信托性质，他们的投资者包括养老基金、大学和机构、富有的个人、保险公司等。有趣的是，美国投资者偏好第一种独立投资基金，认为他们的投资决策更独立，而第二种基金可能受母公司的干扰；而欧洲投资者更喜欢第二种基金，认为这类基金因母公司的良好信誉和充足资本而更安全。三是关于中外合资产业投资基金的法规今年出台后，一些新成立的私募股权投资基金。四是大型企业的投资基金，这种基金的投资服务于其集团的发展战略和投资组合，资金来源于集团内部。　资金来源的不同会影响投资基金的结构和管理风格，这是因为不同的资金要求不同的投资目的和战略，对风险的承受能力也不同。

编辑本段投资运作流程

项目选择和可行性核查

由于私募股权投资期限长、流动性低，投资者为了控制风险通常对投资对象提出以下要求：　●优质的管理，对不参与企业管理的金融投资者来说尤其重要。　●至少有2至3 年的经营记录、有巨大的潜在市场和潜在的成长性、并有令人信服的发展战略。投资者关心盈利的“增长”。高增长才有高回报，因此对企业的发展特别关心。　●行业和企业规模（如销售额）的要求。投资者对行业和规模的侧重各有不同，金融投资者会从投资组合分散风险的角度来考察一项投资对其投资组合的意义。多数私募股权投资者不会投资房地产等高风险的行业和他们不了解的行业。　●估值和预期投资回报的要求。由于不像在公开市场那么容易退出，私募股权投资者对预期投资回报的要求比较高，至少高于投资于其同行业上市公司的回报率，而且期望对中国等新兴市场的投资有“中国风险溢价”。要求25－30％的投资回报率是很常见的。　●3-7年后上市的可能性，这是主要的退出机制。

法律调查

投资者还要进行法律方面的调查，了解企业是否涉及纠纷或诉讼、土地和房产的产权是否完整、商标专利权的期限等问题。很多引资企业是新兴企业，经常存在一些法律问题，双方在项目考查过程中会逐步清理并解决这些问题。

投资方案设计

投资方案设计包括估值定价、董事会席位、否决权和其他公司治理问题、退出策略、确定合同条款清单并提交投资委员会审批等步骤。由于投资方和引资方的出发点和利益不同、税收考虑不同，双方经常在估值和合同条款清单的谈判中产生分歧，解决这些分歧的技术要求高，所以不仅需要谈判技巧，还需要会计师和律师的协助。

退出策略

退出策略是投资者在开始筛选企业时就十分注意的因素，包括上市、出让、股票回购、卖出期权等方式，其中上市是投资回报最高的退出方式，上市的收益来源是企业的盈利和资本利得。由于国内股票市场规模较小、上市周期长、难度大，很多外资基金都会在海外注册一家公司来控股合资公司，以便将来以海外注册的公司作为主体在海外上市。

监管

统计显示，只有20％的私募股权投资项目能带给投资者丰厚的回报，其余的要么亏损、要么持平。所以投资者一般不会一次性注入所有投资，而是取的分期投入方式，每次投资以企业达到事先设定的目标为前提。实施积极有效的监管是降低投资风险的必要手段，但需要人力和财力的投入，会增加投资者的成本，因此不同的基金会决定恰当的监管程度，包括取有效的报告制度和监控制度、参与重大决策、进行战略指导等。投资者还会利用其网络和渠道帮助合资公司进入新市场、寻找战略伙伴以发挥协同效应、降低成本等方式来提高收益。另外，为满足引资企业未来公开发行或国际并购的要求，投资者会帮其建立合适的管理体系和法律构架。(华欧国际证券有限责任公司)

国外制度

在国外，金融投资者大多以优先股（或可转债）入股，通过事先约定的固定分红来保障最低的投资回报，并且在企业清算时有优先于普通股的分配权 (中国的《公司法》尚未明确优先股的地位，投资者无法以优先股入资)。另外，国外私募股权融资的常见条款还包括卖出选择权和转股条款等。卖出选择权要求引资企业如果未在约定的时间上市，必须以约定价格回购引资形成的那部分股权，否则投资者有权出售公司，这将迫使经营者为上市而努力。转股条款是指投资者可以在上市时将优先股按一定比率转换成普市的成果。

编辑本段私募股权投资主要组织形式

1、有限合伙制

有限合伙企业是美国私募基金的主要组织形式。　2007年6月1日，我国《合伙企业法》正式施行，青岛葳尔等一批有限合伙股权投资企业陆续组建，

2、信托制

通过信托，进行股权投资也是阳关私募股权投资的典型形式。

3、公司式

公司式私募基金有完整的公司架构，运作比较正式和规范。目前公司式私募基金（如"某某投资公司"）在中国能够比较方便地成立。半开放式私募基金也能够以某种变通的方式，比较方便地进行运作，不必接受严格的审批和监管，投资策略也就可以更加灵活。比如：　（1）设立某"投资公司"，该"投资公司"的业务范围包括有价证券投资；　（2）"投资公司"的股东数目不要多，出资额都要比较大，既保证私募性质，又要有较大的资金规模；　（3）"投资公司"的资金交由资金管理人管理，按国际惯例，管理人收取资金管理费与效益激励费，并打入"投资公司"的运营成本；　（4）"投资公司"的注册资本每年在某个特定的时点重新登记一次，进行名义上的增资扩股或减资缩股，如有需要，出资人每年可在某一特定的时点将其出资赎回一次，在其他时间投资者之间可以进行股权协议转让或上柜交易。该"投资公司"实质上就是一种随时扩募，但每年只赎回一次的公司式私募基金。　不过，公司式私募基金有一个缺点，即存在双重征税。克服缺点的方法有：　（1）将私募基金注册于避税的天堂，如开曼、百慕大等地；　（2）将公司式私募基金注册为高科技企业（可享受诸多优惠），并注册于税收比较优惠的地方；　（3）借壳，即在基金的设立运作中联合或收购一家可以享受税收优惠的企业（最好是非上市公司），并把它作为载体。　私募股权投资的好处是比公募更灵活，实现企业的资本增值，为企业上市打下了坚实的基础

编辑本段私募股权投资模式的选择

私募股权投资模式主要有以下 几种方式：　（1）增资扩股投资方式　增资扩股就是公司新发行一部分股份，将这部分新发行的股份出售给新股东或者原股东，这样的结果将导致公司股份总数的增加。　（2）股权转让投资方式　股权转让是指 公司股东将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事行为。[1]　（3）其他投资方式　除了上述两种投资模式外，还可以两者并用，与债券投资并用，实物和现金出资设立目标企业的模式。

在美国投资房产的租金收入，该如何报税?

（1）募集的对象不同。公募基金的募集对象是广大社会公众，即社会不特定的投资者。而私募基金募集的对象是少数特定的投资者，包括机构和个人。

（2）募集的方式不同。公募基金募集资金是通过公开发售的方式进行的，而私募基金则是通过非公开发售的方式募集，这是私募基金与公募基金最主要的区别。

（3）信息披露要求不同。公募基金对信息披露有非常严格的要求，其投资目标、投资组合等信息都要披露。而私募基金则对信息披露的要求很低，具有较强的保密性。

（4）投资限制不同。公募基金在投资品种、投资比例、投资与基金类型的匹配上有严格的限制，而私募基金的投资限制完全由协议约定。

（5）业绩报酬不同。公募基金不提取业绩报酬，只收取管理费。而私募基金则收取业绩报酬，一般不收管理费。对公募基金来说，业绩仅仅是排名时的荣誉，而对私募基金来说，业绩则是报酬的基础。

扩展资料：

由于私募管理资金规模有限，他们不大会像公募那样跟踪指数（持有大量权重蓝筹股），投资风格较为灵活，也就是说在做好风险管理后更多以挖掘个股（大牛股）为主，而且对市场出现的一些热点把握也更为敏感。

那些以前做的比较成功的公募基金经理，挖掘牛股能力都比较强，到私募后更能发挥其特长，不必像以前还要被迫大量持有一些表现一般的指数权重股，可以放开手脚去选股，甚至是可以做以前被公募基金视为有高风险的品种，比如ST和绩差股，但前提是经过研究今后其咸鱼翻身的可能性很大，而不只是传统的“做庄”或“操盘手”的玩法。

做私募的生活会比较滋润，从个人和团队角度来看，回报会很诱人。但如果你很有野心，希望规模不断做大，最后还是要转变为公募，挣固定的管理费，因为规模越大，超越市场表现的难度就越大。

参考资料来源百度百科--私募基金

STO证券类代币发行投资注册美国基金会怎么申请金融交易牌照？

在美国买房、出租、出售 报税不得不知的10件事，想看更多精品文章，欢迎关注我哦

第一件事：报税时间

1月底到4月中旬是美国税季，当事人需在这段时间内申报上一年的税表

第二件事：报税状态

外国人一般只能选择夫妻分开报税和单身报税

第三件事：税率

37%：单身应税收入超过510,300美元。

35%：单身应税收入超过204,100美元。

32%：单身应税收入超过160,725美元。

24%：单身应税收入超过84,200美元。

22%：单身应税收入超过39,475美元。

12%：单身应税收入超过9,700美元。

10%：单身应税收入低于9,700美元。

第四件事：是否报税就一定要交税呢

根据我的报税经验来看，外国人一般报税不需要交税，但报税这个动作是需要有的，很多外国人税表上显示是亏损的，自然就不需要交税了

第五件事：ITIN个人税号

美国国税局(Immigrants and Taxation Part II )发出的个人报税号码[ITIN]的全名为个人纳税识别卡[ITIN]，为与社会安全卡相同的九个数字的识别卡，供给没有社会安全卡而有意纳税的人都可申请，主要的功能是作为纳税或退税，及作为美国工作季的记录。

一般来说，ITIN申请需要当事人填写W-7表格，再附上税表，个人护照、签证原件，邮寄到国税局，12-15周后可以收到国税局批复的IRS信函。但是！！！一旦护照寄丢，材料缺失，申请理由不充分，很有可能竹篮打水一场空。 找CAA会方便快捷很多（美国国税局授权的护照认证代理机构就可以避免邮寄护照了）

第六件事：哪些费用可以抵税

相信很多投资人比较关注的是哪些费用可以抵税呢，一般为了出租房屋所发生的费用都可以抵税，如广告费、房产税、差旅费等

第七件事：房产税

很多投资人没有分清楚个人所得税和房产税，其中房产税是由于投资人在美国拥有房屋因此需要缴纳的税种（一定要按时缴纳，每个地方缴纳频率、时间不同），而个人所得税是投资人因为在美国有收益（包括租金收益）所以需要向国税局申报的税种，我们这里介绍的都是关于个人所得税的事项

第八件事：卖房报税

外国人出售美国房产，当出售价格到达一定门槛时，会被预扣15%的卖房价作为预扣税缴纳给国税局，需要在下一年度税季时通过报税的形式将其退回来（一般实际缴纳部分为出售利润的0-20%）

第九件事：逾期未报税有什么后果

有罚款以及高额利息，影响个人征信记录，严重时影响签证办理

第十件事：第十件事暂时还没想到，想到再补充~

论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析

区块链著名律师高素质蓝领

证券类代币和传统数字货币市场，两者的差别很大，重叠度不会超过10%，普通投资者可能不能参与这些投资风口。

首先，专用于ST的区块链平台，也就是专用于证券类代币的公有链。这些平台可能本身不会发币，参与进来的可能是传统的公司股权，这就和普通的散户没有太大关系。ST的区块链平台是整个ST行业里的基础性设施。

其次，有牌照的中心化。牌照的价值非常大，在美国拿的牌照非常难，尤其是证券类。我觉得，币安和火币拿到牌照的可能性都不大。而且证券类代币必须在有牌照的上市，如果某家在早期拿了牌照，它可能会垄断市场。

另外，去中心化可能在监管上套利。中心化需要牌照，去中心化则不需要。当一些ST无法在传统数字货币上线，它们可能会选择去中心化。在短期内，我比较看好基于以太坊的去中心化，大部分证券类代币还是会在以太坊平台上存放。

还有，区块链身份项目，这是必要的基础设施。证券类代币的前提是实名制，一种是中心化的方式实名制，由一个特殊的中心化机构来认证KYC，这种方式比较简单。还有一种是去中心化的方式，这不仅包含技术问题，还需要看团队的运营情况。任何一种去中心化的身份条件，得先通过监管机构的认可。

再次，存托服务机构（含钱包供应方）。代币不一定存储在链上，很多人喜欢把币存在off-chain的钱包，这也是基础设施。证券类代币投资者可能不是数字货币投资者，他们可能是大公司，因此会选择第三方托管，包括也会有这个需求。

最后，跨链交互协议。长远来看，以后每条链上可能都有证券类代币，STO将会存放在不同的链上，代币会在不同的链上进行交易，因此跨链也是基础设施，这还是比较长远的事，预计在三年之内发生变化。

注册美国基金会申请交易牌照，需要的资料有如下：

美国是一个联邦制国家，离岸注册需要根据州的不同来进行选择，较多人会选择加州和科罗拉多州，注册美国基金会，也叫做美国社团。

注册美国基金会的流程如下：

1、名称：XX FOUNTION；可以核名，建议不要选择敏感字眼。

2、性质：公众公司

3、注册时间：加州1个月左右，科罗拉多州2周

4、注册资料：+护照

5、年审：一周年一次。

论文关键词高房价 风险投资 现状对策 集团利益 房价走势 宏观策略

论文摘要房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域，房价过高已是不争的事实，集团利益决定着房价走势，高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制订和实施。房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是其最重要的一个环节，房地产风险识别就是及相关机构提前洞察和发现房地产发展过程中所面临的各种风险，对这些风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险的本质。本文主要探讨了房地产风险的识别过程、识别方法，并就此提出相应的防范房地产风险的措施。房地产市场的健康发展与社会的稳定以及百姓的安居有着极其密切的联系。这是因为对于投机行为，人们已了解其危害，但是对于投资行为的认识并不够。在论证房地产投资是此轮房价上涨的重要诱因之一，同时也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，本文结合国家近期推出的各项抑制房价过快增长的政策措施，提出针对控制房地产投资和促进楼市理性回归的对策性建议。本文侧重于研究房地产市场上的投资行为，通过分析我国风险投资发展现状，提出我国风险投资业发展中存在的问题，并对此提出相应的对策。

一、房地产风险的识别与评估

（一）、房地产风险的识别过程

房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。具体识别过程如下：

1、确定房地产风险识别的对象。风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。

2、收集并处理与风险有关的信息。

一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。

但是，一般来说，收集并处理房地产业发展过程中和风险有关的各种信息是很困难的，然而风险并不会孤立的出现，总会存在一些和它相关或有间接联系的信息，甚至于一些历史资料都可以作为有用信息。比如可以收集房地产开发的平均融资率、居民的平均收入及可支配收入、银行不良率等。

3、不确定性的分析与判断。结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。

4、选择风险识别技术与工具。针对不同的风险对象，取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要取不同技术与工具结合。

5、确定风险并分类。根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。

6、预测风险的发展过程及结果。在对风险进行分类后，就需要结合相关的实践经验对其进行推断和预测，判断引发风险发生的原因何时出现以及风险何时发生，风险以何种形式出现，出现后的发展过程及会造成的后果等。

7、风险识别报告。每完成一次房地产风险的识别，都需要在最后提交一份风险识别报告，报告的内容不仅包括房地产业现存的风险清单，还需要提供风险的具体分类、风险发生的原因说明和分析、风险后果及其价值量的表述，甚至于所有风险的控制的优先序列等。根据不同的风险报告需求，具体房地产风险报告的形式也可以多种多样。

（二）、房地产风险的识别方法

目前流行的风险识别的方法很多，大多是在传统的风险识别方法的基础之上有所发展，主要包括:幕景分析法、头脑风暴法、德尔斐法、筛选——监测——诊断技术、故障树分析法以及市场调查法。

1、幕景分析法。幕景分析法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。幕景分析法会像**镜头一样一幕幕展现当某种因素发生不同的变化时，对整个房地产市场会产生什么影响，影响程度及其严重后果，以供分析人员比较研究。

2、头脑风暴法。头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，激发创见性，以取得有新意的创意、观点和思想。

3、筛选——监测——诊断技术。筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择，监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断可能的起因，并对可疑因素进行仔细检查。由于房地产市场的复杂性和可变性，引起房地产市场风险的因素也是多种多样的，因此一次筛选——监测——诊断过程不能彻底解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，因此这个过程往往需要重复进行。

、4德尔菲法。德尔菲法又叫专家意见法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。针对一些原因较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有比较良好的效果。

5、故障树分析法。故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将房地产市场面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。

（三）、国际环境分析

1、大范围的金融危机。2008年全球性金融危机的大背景下欧洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已经纷纷宣布降息。受到国际大形势的影响，截止到2008年底，我国央行降息两次。全球金融危机带来的经济下滑，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良风险将大大提高。

2、对中国房地产的消极预期，加上普遍存在的流动性危机使许多海外金融机构开始从中国房市撤回资金回自家救火。这些海外投资机构自2003年开始进人中国的房地产市场，四处出手搜罗优质项目，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。他们在中国房地产市场赚得钵满盆满后，现在开始通过中介寻找买家，准备出售物业资产了。如曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利要抛售新天地等最顶尖的豪宅，花旗银行拟出售闪行漕河景苑两幢高层小户型公寓，美林名下的南京西路开发项目正在寻找买家，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售部分此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……这预示着外资机构已经着手准备撤出中国房地产市场，这将使严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”。

二、高房价下的房地产开发商利益分析

（一）、 房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。高房价为 开发商带来的好处主要在于:

1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的象掩盖下，人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。

2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房产价格连续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向，潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口象，这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲，而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。

3.转嫁风险，空头套利。2003年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。

4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。2004年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格(许经勇、马原，2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性

（二）、高房价下非金融相关产业利益分析

伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵祥，2005)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨，甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。

（ 三）、高房价下相关金融产业部门利益分析

银行不是房地产，房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。

房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖，致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题，这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则，但在有的市场经济条件下，国家宏观经济调控任务则显得更为重要。19年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的，特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上，上述现象中的“炒作套利”是默认的，后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向J胜要求。

（ 四）、高房价下相关部门的利益分析

机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方垄断的(即只有可以倒卖土地)，房地产税也是归支配的，因而地方对发展房地产的积极性很高，地方和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。但是的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。

（五）、高房价下消费者的利益分析

房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者，也是房地产市场各项费用的最终承担者，房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”，可能是实际利益也可能是名义利益，其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说，得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为，有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益，房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务，房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利，间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合，消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄，作为房地产市场中的弱势群体，在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例，力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小，甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求，自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的，但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下，消费需求表现较多的是购买力的最终决定，特别是当今现实状况，在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源，相关部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。部门为了政绩考核的需要，放弃百姓利益而与开发商的相互应和，共同抬高房价、虚涨房市价格的做法，是公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的，是一种对百姓利益不负责任的行为。

三、房价走势与对策

（一）从上述看，除去房屋潜在的购买者，再难找到其他的降价因素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背，很难将其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来，多次发布的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条件，房价的理性回落不太现实，其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足，银行买单”的情形下，房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飘升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持，房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险，并能得到较为高额的投资回报，利益集团的涨价行为便不会停止，消费者的利益就难以保障。但房价不可能无限地上涨，集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限，超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏观调控的过程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响，应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本导向应当是，限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少，通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。

（二）“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅，提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法，利息的调整不可能适用于一切情况。利息率的上调适用于借款还贷的人群，抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费，对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取，对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套利反而被套，是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例，特别是限制高价房、奢侈房产的比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够。

（三）、房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。

1、我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。

2、 传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。

（1），在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升

（3），近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据Economist House-price Indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。

（4），住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发

四、我国可以借鉴德国住房储蓄机构的多元化结构。德国个人住房融资渠道包括储蓄银行、信贷合作社、建房互助储蓄信贷社、住房协会和建筑协会等。从所有制性质来看，有公营、私营、民间合作三种情况。储蓄银行是由建立的国营机构，建房互助储蓄信贷社、住房协会和建筑协会都有私营和公营两类，而建房信贷合作社是民间合作互助机构。

（一） 防范房地产开发企业的金融风险

1、银行信贷风险防范。加强对房地产开发信贷资金的管理，这对房地产开发企业金融风险防范尤为重要。央行121号文件规定开发商只有自有资金达到30%，且取得四证的情况下才能向银行取得，这在一定程度上提高了开发商门槛，降低了银行金融风险。但是，由于信息不对称，银行业在贷给房地产开发企业资金后，很难得知资金流向和使用情况等信息，更难控制资金使用。而且，房地产开发企业资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构将发放给缺乏资质和信用的开发商则会承担巨大的违约风险。因此，有必要提高银行等金融机构的信贷监管力度，防止操作上的疏忽或玩忽职守等情况带来的银行信贷风险。我国银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要时时监控资金流向以避免不良资产的形成。

2、鼓励多元化融资模式。房地产行业银行信贷集中会给银行业带来很高的风险，同时，也会助长房地产泡沫膨胀，激发潜在的金融危机。因此，有必要改变房地产开发企业向银行这种单一的融资模式，发展多元化融资模式，这样做可以有效地分散银行业金融风险。房地产开发企业是资金的需求者，应当更加积极地开拓融资渠道。房地产开发企业要打破原有的信贷融资模式，根据自身情况努力寻找适合企业发展的融资模式。同时，通过加强企业自身对资金的管理来提高资金使用效率。

3、房地产投资信托风险防范。规避投资信托风险可以取以下办法：一、完善房地产信托相关法律规定。对房地产信托和其他信托各种操作都要做出明确的法律规范。另外，与房地产投资信托配套的税收、财会制度等也要做出相应的特殊调整，尽快出台工商登记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。二、加强信托公司实力和专业能力。信托产品的风险主要与信托公司抗风险能力和资金实力等有关，因此，专业的房地产投资信托公司能更有效地规避风险。同时，要鼓励信托公司建立科学的投资决策和风险控制制度。

4、健全我国房地产信用评级制度住房抵押证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押等都需要与信用评级制度配合实施。美国次贷危机爆发从一定程度上体现出美国现行信用评级制度的执行情况存在缺陷。我国房地产金融体系缺乏信用评级这一环节，我国金融机构对房地产信贷业务担负着比较大的金融风险。我国有必要完善现行的信用评级制度。

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