海外房产新动向_海外房产移民展现状

随着欧洲各国的移民政策越来越松，海外移民再也不止是富人和留学生的专利——北京五环外的一套两居室，就能换来欧洲的永久居留权和一套别墅；然而对于有些人来说，也换来了倾家荡产和一无所有。

欧洲目前开放的移民政策多为购房移民，也就是购买一定金额的房地产，即可办理欧洲的居留权，目前开放购房移民的国家包括葡萄牙、西班牙、希腊和塞浦路斯。据数据显示，从2012年底葡萄牙推出买五十万欧元房产送居留权的“黄金签证”至今，共有488位中国人通过这一方法进行移民。

但对于有着语言、文化和政策多重隔阂的中国人而言，“欧洲买房”并不是付款和收货这么简单，繁重的手续和政策可能成为操作中的陷阱。相对于新房，欧洲二手房的价格普遍偏低，更具有诱惑力；同时，欧洲许多二手房中介都是中国人，同胞之间的交流似乎也更便捷。

然而，中介的不规范、二手房的产权不清、质量没有保障等多个原因，大大加大了购买二手房进行移民的风险。一些贪图便宜的申请者，最终因购买了有问题的二手房，不仅房屋购买出现问题，移民也无奈落空。

一、卖家出售后反悔收回：20%定金变订金

“现在这部分钱都回不来了，全家办移民的时间都被耽误了。”在被骗后，移民的王先生显得十分沮丧，但他表示，还是希望移民，只是所有的程序又要重新来了过。

从2012年葡萄牙出台购房移民政策后，葡国吸引了大量的投资移民客户，尤其是众多中国客户。这在促进葡萄牙经济发展的同时，同样促进了房价的上扬。在欧洲，房价大幅上涨从来都是小概率，遇到难得的涨价，许多房产持有者不禁后悔之前卖价过低，从而产生了反悔。

王先生在考察葡萄牙房产时，因机场附近二手房中介宣传的房产价格低廉，便放弃了之前的一手房购买，转向了这套卡斯卡伊斯地区小区内的联排别墅。

“当时觉得价格低了15%，比较划算。”王先生说。

然而，在王先生交付20%的定金之后，当地房价又出现了大幅度上涨，卖家因此产生了悔意。他告诉王先生，因为之前售价过低，不具备公平交易条件，因此要求解除合同。

而在葡萄牙像这样的私人卖家违约的成本很低，几乎没有严厉的惩罚措施，王先生只得无奈接受。“明明交了定金，连双倍定金的违约金也没有，”他说，“因为人家说是订金，不是定金，退不了。”

对于资金充裕的王先生来说，在想要的房产价格上涨后，还有机会重新来过。而对于许多预算刚好的家庭，如果遇到这种情况，移民梦便再难以实现。

二、购买房屋产权不清：影响申请者居留资格

在购买了里斯本的一套二手房后，张先生就“沦陷”在了葡萄牙的法庭上——这套产权不清的公寓，不仅为张先生惹来各种麻烦，更是无限期得拖延了张先生全家办理移民的时间。

因为欧洲危机的影响，许多欧洲人身上都背负了债务，而他们借债的方式，正是抵押房产。2013年，张先生在葡萄牙考察期间，通过酒店中塞入门缝的小广告，联系当地中介购置了一套位于里斯本的二手房广告。

但张先生不知道的是，这套房子当时已被抵押出去，只是因为没有完成正式抵押手续，因此无法发觉产权问题。

张先生在支付40%购房定金后（一般正规开发商只要求5-10%定金），回国支付了其余尾款，并成功递交了移民申请。然而，与此同时，这套公寓的抵押手续也正在办理。

2014年，被葡萄牙法院传票通知的张先生才得知，他购买的这套公寓的一半产权，在一年前已经属于卖家之外的另一个人；而这位持有人在得知房屋被卖后，向葡法院提出了诉讼。

自此，张先生全家办理移民的期限被无限延长，并需要经常赴葡萄牙出庭。

根据葡萄牙相关法律，即使客户以有产权瑕疵的房产获得了黄金居留权，只要有相关利益的第三人提出诉讼，会随时影响客人黄金居留权的更新。

三、操作委托了黑中介：支付费用后集体“消失”

在丁先生决定购买当地中介网站上挂出的四套房产时，他并不知道这是一个。

许多国外中介制作类似房产汇总网站，以低价吸引购房者；然而，这些国外中介并不具备国内公安部办法的隐私出入境资质，因此无法给客户做出移民承诺。

但对于中国的移民申请者而言，很难分辨国外机构的资质，甚至在沟通上都需要翻译全程陪同。

丁先生找到的中介为他介绍了当地房产律师，并约定只收取5000欧元作为律师费，这包括了房产手续转移费、房产律师代理费、移民律师代理费。对于他而言，似乎是“捞到一个大便宜”，不仅找到了便宜的房屋，而且只支付了廉价的手续费。

然而，在丁先生支付了5000欧元后，这一中介便连带费用和丁先生的申请材料一起“消失”了。

据了解，正常情况下，房产律师的收费为房产价值的1%，同时需要对房屋产权情况做出调查；而移民律师的费用为5000欧元，为避免利益冲突，这两个律师不应选在同一个律所。

四、二手房质量存在隐患：可能年久失修

欧洲房产的优势，就是国内所缺失的“永久产权”，欧洲的房产可以永久使用，而且还会同时拥有房契和地契；但也正是这一原因，使得二手房产市场出现了一些年久失修的“老房子”。

在欧美国家，大多数二手房在出售之前，会对其进行整修和翻新，因此在看房的客户眼里，这种房子可达到9.5新的程度。

但实际上，在时间较短、经验不足的情况下，购房人很难核实房屋的质量情况。但如果房屋出现虫害（欧洲房子的特点）、质量问题、曾用于不良用途或邻里关系紧张，都会影响购房人将来的使用及交易。

?根据仲量联行的最新研究报告显示，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元。这个数字在2012年和2011年分别为33亿美元和29亿美元。也就是说，2013年国人海外置业的金额同比大幅增长了124%，翻了一倍有余。?

根据英国巴克莱(Barclays)银行的最新调查，中国的富人中想离开本土的人比例最高，达到47%。在47%想移民的中国富人中，30%回答准备移居中国香港，23%希望去加拿大，打算去美国的有21%。

在打算移民的中国富人中，占首位的考虑因素是子女教育和就业前景，占78%；排在第二位的原因是经济安全和理想的环境(75%)，其次为更好的医疗保健和社会服务(18%)。 ?胡润研究院与汇加顾问集团今年6月发布的《2014汇加顾问胡润中国投资移民白皮书》中，海外地产在中国高净值人群海外投资中占最大比重，达到43.4%；其次是固定收益和股票。海外置业七成为了自住，1/3为了投资，平均投入600万元。

今年北京秋季房展会共展出约600个海内外房产项目，其中海外参展项目360余个，分布在30余个国家和地区，创历年新高。海外地产开发商偏好来中国市场揽客，与中国富人热衷走出去投资海外地产分不开。 图为在居外指数( Juwai IQ) 上首次面世的华人购房者所在地全球分布“热图”的截屏。

居外网显示，相对于大陆华人，身处海外的华人为移民而在海外购置房产的比例更高，而较少是为了教育。居外对超过3万名消费者的调查显示，54%的海外华人为了移民购置海外房产，而以教育为目的的仅有9%。但是，39%的大陆华人将移民作为他们购买海外房产的目的，而23%的人是为了教育。　　近十年来，海内外华人消费者所拥有的雄厚资金使这个族群成为全球奢侈品、教育、旅游及房地产市场的领先消费群体。据预计，中国大陆以外华人资产为 2 万亿美元，中国大陆千万元级高净值人群更拥有高达约20.3万亿美元的资产财富。随着人民币加速国际化，大陆华人的全球资产在不久的将来将有望达到现有量的7倍。