海外房产观察分析_海外房产专题

1.做房地产销售工作怎么样

2.为什么海归越来越不值钱了？

3.未来已来丨抓不住的调控节奏，将迎来房地产行业怎样的未来？

4.5300亿债务期限逼近 房企海外融资再创新高

5.《每日观察》雷伊*达里奥

6.市场调研方法

在美国买房首先需要准备好资金和护照，首次购买的话，建议选择专业经纪人帮助。选好房源后可以向卖家递交出价函，如款购房需要同时准备好银行预批函。买卖双方达成一致后可以签购房合同，买家支付少部分房款作为定金。合同签好后，买家需聘请验屋师检查房屋，发现问题需及时与卖家沟通，如若没有问题买家需支付房款并完成房产交割。

一、在美国全款买房的流程是什么？

全款买房大致分为五步流程：准备买房、看房出价、签约定房、房屋检查以及房产交割。

1.准备买房

买房之前要做好三方面的准备：一是资金与护照，这是在美国买房的前提；二是选择房产经纪公司或经纪人；三是了解合适的购买区域及房产类型，初步确定房源。

出国买房找经纪人不是必选项，但经纪人掌握的房源信息更多，对当地房产市场动态及交易流程更清楚，对海外置业经验少的购房者来说很有必要。而且在美国，经纪人的佣金是由卖家支付的。

2.看房出价

选好房源后可以亲自出国看房，也可以委托经纪人或他人代为看房。除了看房屋内部设施也要观察周围的交通状况，甚至邻居的情况。经纪人也会查询房屋信息，包括上市历史、市场统计数据、估税价等。

确定房源后，由经纪人代替买家向卖家提交出价函（offer），通常出价函上呈现的价格比卖家挂牌的价格低，买卖双方会经过几次的讨价还价后确定交易价格。

美国房产交易出价函示意图

图为一空白出价函，房产信息、所出价格、拟定交易日期等信息都需要买家填写

3.签约定房

经纪人或律师会安排正式签约时间，在签约之前，经纪人或律师会为买家详细解释合同条款。签约注意事项由于在美国买房涉及房屋检查环节，所以在合同中可以将此环节可能面临的风险写进合同的附加条款，比如?如有重大硬件方面问题，买家有权解除合同，一般性问题可以要求卖家支付维修成本?等。买卖双方确定合同内容后可以签字，同时买家需要支付房款的10%作为定金。签购房合同需要注意的法律条款

4.房屋检查

美国的纽约、长岛等地区需要在签购房合同前做房屋检查，其他地区都是在签合同后。买家需要请有执照的验屋师来检查房子，检查费由买家支付。检查内容包括房屋基本结构、供电系统、冷暖设备等等，验屋师会提供详细的检查报告，并列出需要维修的地方一并交给买家。经纪人会代替买家与卖家沟通维修或付维修费，如果问题严重，买家有权解除合同。

美国房屋检查报告示意图

图为美国一两层别墅的房屋检查报告首页?，有客户和房产的相关信息

如果买的是新房，建筑商会提供一年保修期，所以在过户前可以不做房检。但建议在十个月时做个检查，出现问题可以联系保修公司修理。

5.房产交割

接下来买家可以支付房款了，在美国买房，资金都是支付到第三方监管账户中，不会直接支付给卖家，这充分保证了交易资金的安全。过户时买家有需要可以请过户律师协助，律师会核实房子的产权情况，包括房屋是否有遗留债务问题。如果没有问题，过户律师会协助买家签署过户文件，此时买家需要支付相应的过户费。文件签署后，过户手续完成，买家可以拿到钥匙，过户律师会到当地土地管理局为买家做房契登记。

二、买房与全款买房有什么区别？

在美国买房，需要在选房前拿到银行的预批函。待购房合同签署后，向银行正式申请。银行对房产的估价可能低于实际出售价格，为降低风险，可以在出价函上附着保护条款。美国购房流程

1.时间

（1）预审批

如果选择买房，在选房之前就需要提供收入证明、银行流水及资产证明这三类材料给银行做预审批。审批通过后买家会拿到预批函，有效期为30～60天。预批函日后需要与出价函一起提供给卖家作参考，因为预批函证明银行已经核实买家的信用状况达到要求，同时卖家也可以看到额度。

美国某银行抵押预批函示意图

预批函上有银行对申请人的预批金额上限，以及暂时锁定的利率标准?

（2）正式

签署购房合同后，买家需要将合同及银行要求的材料一并提交给银行，正式申请。银行审批时间通常为45～60天，如果审批通过银行会直接房款，买卖双方完成过户流程；如果银行拒贷，买家需要现金完成交易或根据合同约定处理。

美国某机构申请表示意图

申请表上需要写明人自身情况、目的等信息

2.银行估价

买家提交申请后，银行会请估价师给房屋估价。所以在出价函中，可以附上房屋估价和批准两项附加条款，条款的有效期一般为15天。如果日后房屋估价低于合同售价，买家可以在有效期内向卖家递交房屋估价通知书，并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买家在有效期内收到拒绝申请的书面通知，只要把通知寄给卖家，合同也可以取消。

三、在美国买房需要注意什么？

做购房预算时，除了房屋本身开销和经纪人、律师等相关人员的佣金外，还要考虑两项支出：一是过户费，二是保险费。美国看房注意事项

1.过户费

在过户的前一天，过户公司会提供一张精确的过户费清单，买家可以根据清单上的过户费，到银行开现金支票。过户费包括产权相关费用、过户税及产权登记税，如款买房，还包括相关费用、银行预收款及中间账户预扣款。如果是全现金购买，各种费用加起来是房价的1%到1.5%；如款购买，交易过户的费用总和约为房价的2%到4%，以实际交易为准。

2.保险费

在美国买房可能会涉及屋主保险，主要是保赔火灾对房屋造成的损失，还有许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失。保险费为600～1000美元一年。如果是在美国加州买房，加州法律规定买房时必须购买屋主保险；如果是购房，银行也有规定买家必须购买屋主保险。

美国还有一种房东火险，适用于非商业用房的买家。除火灾外，还保赔冰雪、风暴和霉菌带来的损失。买家可以自己酌情考虑。

美国购房制度完善，各个环节都可以聘请相关专业人士协助，降低甚至避免风险。此外，美国的第三方资金监管制度也很成熟，不必担心交易资金的安全。

做房地产销售工作怎么样

“要把手里的这套房子卖掉吗？”

全国拥有数套房的某财富管理机构总裁陆女士这样问。过去几年她买了好几套房子。因为工作忙，她没时间“倒腾”房产，几个月前本想出手杭州的房子，结果发现G20之后，杭州的房价又涨了；她在上海的房产也是，一不留神就涨了好几百万。

她应该为此高兴吗？要继续看着手里的房子升值吗——即使涨了这么多——如果有一天房价跌了呢？

如果把房子卖掉还能投资点啥呢？房产之外，陆女士拥有600-3000万元可投资资产。作为专业人士，她目测了一遍当下股市、基金、外汇、黄金等资产类别的收益表现，又把目光投回了房市。

但，心里还是不踏实，一些惶恐，一些不安。

这不是她一个人的感觉。不仅是这些私人银行眼中的高净值客户。即使是一般中等收入人群，对此也充满疑问。他们的可投资资产也许只有几万，或者10多万乃至上百万元。他们可能已经拥有一套仍在还贷的房产，或许还在为首付奋斗，他们身在北上广或者二线、三线城市，但困惑似乎是一样的：房子还能买吗？如果不买房子，手里的钱——不管是多是少，又该如何跑赢通胀，获得增值？

一种难言的焦虑感在不同市场、不同人群中蔓延。尤其是中产阶层，他（她）好像“病了”，得了财富焦虑症。

“资产荒”下三件事：房价、汇价、金价

“房价涨得邪，没房的绝望，有房的心慌；没想到的是，有些开发商同样如此。”市场唏嘘不已；流动性过多，市场太拥挤，机构与资本在抱怨优质“资产荒”。

房价还会涨么？在南京、杭州、在苏州，在济南，曾经久违的字眼又重新回到人们的视野中，限价、限购、严打捂盘……一些被认为恶意炒作房价上涨和虚信息的人被拘留，房价上涨已经引发新一轮的调控，而且正在波及更多的城市。

面对高房价，人民日报也出来喊话了，其微信公号发文《失去奋斗，房产再多也将无家可归》。明示：当努力奋斗还不如投机房产，就可能树立一种错误的导向和价值观。但“房产升值秒杀努力工作”之现象又让一些刚步入中产的人士顿生挫败感。

李先生是一名基建工程师，曾经在某国有企业的工程项目部负责安全工作。年过4旬的他在完成一定财富积累后，去年辞职开始自己做工程。刚买了新车且拥有五、六百万元存款，但焦虑感时时困扰着他。

据李先生介绍，目前其名下有一套房产用于自住，同时在北京郊区还有几百平米的宅基地。他说，在妻子眼中，自己并不是一个聪明的人。在北京房价不断上涨的过程中，不少朋友和同事都在2010年前后买了房，虽然也曾有这种打算，但最终因为各种原因搁浅，就此夫妻俩还曾生过气。

“也想过改善一下家里的住房条件，但是目前这房价太吓人了，不敢轻易入手。”考虑到还有郊区的宅基地，一路上涨的房价使得李先生最终放弃了换房的想法。

辞职后，李先生每年有近百万元的收入，但在经济不景气背景下，工程越来越难做，不但利润稀薄，三角债等信用风险更是不断打消着他的积极性。而仍未回本的股票投资使得他在今年不温不火的行情中保持着夹杂着悲观的理性。

“现在的确比较纠结，也比较沮丧，一直以来都觉得国内房价已经很高了，但是它仍然在涨，想想美国和日本的经历，很担心自己成为最后一个接棒者，也正因为此，自己错过了很多买房的时机。”李先生表示，自己手里的几百万存款并不算多，如何保值升值成了头疼的问题，“现在基本上是在买短期理财，收益年利息不到4%，真怕在房价不断上涨、人民币又出现贬值的过程中被稀释的不够生活，特别是看到跳广场舞的大妈坐拥几套房产时还会有一种挫败感。”

如果选择范围更宽泛一些，海外资产配置是一个好主意么？

不少高净值人士选择了海外买房，海外媒体将澳大利亚、加拿大等国家一些城市房价的上涨归结为中国人的购买力。即使没有买房实力的投资者，也选择将一部分存款转为美元，或者投资海外股市和固定收益产品。

汇率波动的风险无疑给正在升温的海外资产配置增加了几分热度。

波士顿咨询进行的一项调研发现，2015年“811”汇改后，人民币的波动引发了市场对未来贬值的预期，从而掀起了中国个人境外资产配置的热潮。包括客户基础下沉，在尚未展开境外投资的客户当中，有超过50%的普通私行客户表示未来3年内会考虑进行海外投资。

波士顿咨询全球合伙人张越说，调研还显示，在2015年股市剧烈波动下，70%的高净值人群还是实现了约10%的盈利。“中国高净值人群自己对财富管理的能力，或者借助机构，其投资能力在逐步改善。”

荷马金融创始人叶程坤的感觉是，这几年的确出现了海外资产升温的趋势。这是一家专注于帮助中国居民海外投资的公司。根据这几年的观察，叶程坤说，大部分的中产和高净值人群的海外配置主要是两类：基础配置，像去香港买保险；另外是基础之上的稳健型基金。

（以上回答发布于2016-11-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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为什么海归越来越不值钱了？

房地产销售目前看还是比较好做的。

入门门槛低，不需要太高的学历，只要你长得五官端正，口才好，擅长跟客户沟通，并且懂得销售技巧，及时参加公司的专业培训，那你做房地产销售应该是没有问题的。在销售房地产的时候，要跟顾客是面对面沟通的，要有诚意，要实事求是地介绍房子的具体情况。

不能欺骗顾客，要让顾客对你有信任感，为自己积累一些人脉，对你的销售工作是有好处的。很多朋友口才非常好，并且也非常擅长跟别人进行沟通，那么这种人就是做房地产销售的好苗子。但是你自己也要掌握销售技巧，同时也要对自家的楼盘有足够的了解。

未来已来丨抓不住的调控节奏，将迎来房地产行业怎样的未来？

小时候，故乡小城对于我们来说就是一座城市，在想象中从一端到另一端，就是一段极为漫长的跋涉。而如今，随着互联网的兴起，时代陡然加速，世界开始折叠压缩，对于我们来说，世界也如同记忆里的故乡那座小城一样，小的可以随时四处游荡。随着距离的缩小，身份、学历、模式的红利开始消失，海归不再值钱，只要你足够优秀，你就能在世界微缩成的舞台上成为主角。

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1992年，北京电视艺术中心做了一件石破天惊之举。

中心把大楼抵押给中国银行，只为能贷到150万美元。

当时，拍摄一集《渴望》，每集经费不过2万，整个中心全年制作费也只有180万。筹款150万美元，只拍一部电视剧，无疑是豪赌。

然而，即便押上了办公大楼，中国银行依然犹豫。北京电视艺术中心的美工冯小刚，给写了封信。

他的《编辑部的故事》刚播完，据说领导挺爱看。

终于批下来，电视剧开拍，名叫《北京人在纽约》。姜文男主角，冯小刚是导演之一。

这是中国剧组第一次到美国实景拍摄。剧组租用曼哈顿东村一个简陋地下室作为主场景。道具师从垃圾堆里捡来了冰箱、洗衣机、衣柜和一台40寸的彩电。

为了省钱，剧组在纽约四处游走，有时看到长街无人，马上驾机拍摄，拍完就跑，免得警察发现后要钱。

戏中故事和戏外一样窘迫。姜文饰演的大提琴家，一下飞机便迷失于英语丛林。

地下室内压抑的四壁，打工餐厅后厨如山的盘子，纽约生活如同冰冷的梦境。

厨房窗台上的洋葱，插着刀叉，从刀叉缝隙望去，是曼哈顿被锋利分割的天空。

1993年，电视剧首映，万人空巷。灰暗的铅壁被凿出孔洞，刘欢那句“千万里，我追寻着你”倾泻而下，如同大洋彼岸吹来的浩荡长风。

电视剧每集开场，都会打出那句话：如果你爱一个人，送他去纽约，因为那里是天堂；如果你恨一个人，送他去纽约，因为那里是地狱。

无论是天堂还是地狱，对于国人而言，都是别样人间。人们挤在电视机前，如同管窥一个遥远的平行世界。

那个世界陌生且充满诱惑，当时正值出国热潮，人们将出国视为改变命运的手段。

然而等待他们的，注定是一场艰辛的旅程。所有的过程都漫长且封闭，所有的起点都卑微且孤单。

《北京人在纽约》最后一幕，冯小刚出镜，扮演一个从北京来投靠姜文的新人。

姜文领他到曼哈顿那个地下室，借给他500美元后，扬长而去。

冯小刚呆望下地下室，返身跑回地面。纽约夜幕沉沉，世界孤单陌生，他在街头怒吼：我姥姥。

电视剧至此戛然而止，那句骂声，最终消散在时代的雾气中。

六年之后，冯小刚拍了**《不见不散》，依旧讲述北京人在美国的故事。

此时，他已经是当红贺岁片导演，**中的美国也不再阴冷，开始有了大片蓝天白云。

葛优饰演的主角，虽然初到美国时依然狼狈，但好歹有了笑容和调侃，并最终能调教美国警察，集体高喊“为人民服务”。

彼时，出国的主题，已是淘金和镀金。大洋两岸的信息不对称，造就着一个个财富。

千禧年后，互联网兴起，时代陡然加速，世界开始折叠压缩。

地质学上，板块间的重聚或许要等待亿万年，然而在网络层面，距离早已模糊。

的枪声，我们可以第一时间听闻；华尔街股市的震荡，我们可以第一时间得知。那些在海外读书的孩子，随时可以和家中微信，生活与生活之间，只隔了一层屏幕。

国庆时，在米兰和佛罗伦萨的中国游客，已熟稔地骑上了摩拜单车。

红色的车轮碾过古老的街巷，巷中的名店橱窗内，挂着支付宝标识。世界正在重叠之中。

很小时候，我以为故乡小城是一座极大的城市。从城市一端到另一端，在想象中是一段极为漫长的跋涉。

长大后，我发现世界也如同故乡那座小城。当时代把我们不断举高，世界已缩成一隅。

2

当世界被缩小之后，那些因距离产生的红利开始消失。

最先消失的是身份红利。

因为国人对优越生活的憧憬，早期海归总带有别样的光环。

唐骏1986年回国时，老家的亲戚朋友和同学，包了一辆大巴车从常州到上海虹桥机场接他。虽然他只是留学生，但欢迎场面如同迎接奥运健儿。

洪晃在美国读完中学和大学后，回国带着骄傲“从国外回来的人刚开始都有点优越感，走在王府井茫茫人海中，我们总觉得比别人高一截”。

然而，随着时代快速演进，海归不断增多，这种优越感很快消失。

海外经历令履历增色，但不足以让人仰视。

接下来消失的是模式红利。

当信息洪流还被大洋阻隔时，海外的先进技术和商业模式，搬回国内，便是财富。

杭州海博翻译社的翻译马云，在西雅图目瞪口呆地看着新鲜的互联网；深圳润迅工程师马化腾，深夜研究着以色列人发明的通讯软件ICQ。

对互联网一窍不通的张朝阳，决定把雅虎照搬到中国，起个仿名叫搜狐。雅虎域名是yahoo，搜狐早期的域名干脆叫sohoo。

搜狐的天使投资人尼葛洛庞帝，1998年访问中国。发布会现场，青年张朝阳向媒体介绍，这是我的天使。

现场记者一片哄笑，一个大老爷们怎么叫天使？大家对风投模式全然陌生。

而今，信息不对称鸿沟早被填平。硅谷任何风吹草动，都能纤毫毕现。很多时候，海外已开始山寨中国的互联网创意。

最后消失的是学历红利。

千禧年前后，第三波留洋浪潮开启，中产阶层开始将子女送往海外读书，风潮愈演愈烈，并绵延至今。

然而，当少年们学成归来，却开始遭遇就业困境。

除了顶级名校的学历依然坚挺，更多的海归毕业生，淹没于求职的人潮中。

《2017中国海归就业创业调查报告》显示，如今，44.8％的海归收入在6000元及以下，83.1%的海归认为专业与工作岗位不契合。

世界已被缩小，当你还用旧思维向世界索取，收获的只会是苦涩。

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当旧红利消失之后，新的时代红利开始诞生。

世界既然已被压缩，那么意味着我们离许多机会更近。

那些收拾好行囊，准备去印度创业的人们；那些研读财报，深夜搏击美股的人们；那些观察科技动态，开启新领域创业的人们；那些布局海外房产，规划未来移民的人们……

这个时代，你未必能留下全球性足迹，但势必要有全球化思维。

当你用世界化的视角，重新审视人生，命运或许悄然转弯。

热映**《天才》中，少年们用飞越时区作为的手段。故事的原型，其实是中国的学霸。

在这一代年轻人眼中，时区恍如郊区，地球不过村落。

这仅仅是个开始。

谷歌正用人工智能耳机，撕裂语言的藩篱；马斯克正用火箭旅行，缩短飞行的航程，5G时代已箭在弦上，AR外设正叠加虚拟和现实，未来的世界会更小，你需更新的思维适应。

事实上，转变早已发生。

我们依旧喜欢闯荡异乡，只是不再式地扎入陌生国度，而是谨慎地翻阅世界，寻找最适合自己的机会。

我们依旧推崇海外读书，只是不再纠结学历和文凭，而更看重思维体系和国际视野。

我们游历的身影遍布海外，但已不光排队在奢侈品店前，开始进入文化馆和博物馆，享受世界被压缩后，所带来的文明便利。

罗马机场二层候机厅，有一架公用钢琴，候机的乘客可以随意弹奏。

国庆期时，我在机场转机，有个中国中年男子，走到琴前，放下背包，安静坐下。

他微笑从容，数首曲目流淌而出，其中就有那首《千万次的问》。

五洲四洋的过客，围绕在钢琴周围，俨然如同微缩的世界。

他们或许不知曲中的倾诉和惘然，但依然在曲终时，为美好的音乐鼓掌。

世界已微缩成舞台，而每个优秀的个体，都会成为主角。

5300亿债务期限逼近 房企海外融资再创新高

未来已来(2019) | 预见行业抓不住的调控节奏，将迎来房地产行业怎样的未来？

引言

房地产行业高速增长的时代已经过去，整个行业环境在变，企业也在变，那么不变的是“规律”，变的是“打法”。倘若将这变化局势视作企业自己的“对手”，如何才能“以静制动”或者“以动制动”？

惊叹于碧桂园、万科、恒大取得稳居行业前三的卓越成绩的同时，我们看到企业间的分化也在不断加剧，有的企业在高速增长，有的企业相对稳健，有的企业表现却不尽如人意，甚至有的企业已完全退出……我们不禁会思考企业间的差距为何如此之大？

昨天的经历已成历史，今天和明天才更值得把握和期待。站在2019的始点，各企业对于行业和企业的未来都有怎样的展望和期许呢？为此，亿翰智库推出未来已来（2019）系列文章，全方位呈现企业对行业、对政策、对自身发展的一些展望和规划，主要内容包括预见行业、深谋战略、展望规模、前瞻营销、瞻望融资、统筹布局、探索多元七个方面，供业界参考。

本期摘要

房地产行业发展速度放缓，再像过去20年那种增长的黄金周期不复存在，行业由“增量时代”进入“存量时代”。在“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调指引下，行业进入平稳发展的新长周期。

调控常态化，市场不确定性增加，面对这样的行业环境，无论是市场，还是企业都呈现出明显的分化特征，总是有机可寻，适者生存。坚持看好行业的未来。

1、房地产行业未来仍可期

01

黄金周期不复返，市场不确定增加，是祸亦是福

中国的房地产市场本轮长周期的繁荣已经接近顶点，行业发展速度明显放缓，目前国家出台的一系列调控政策，是为了保障房地产行业的健康稳定发展，同时，也增加了市场不确定性。短期来看，这种“急刹车”给高歌猛进的房企带来巨大的挑战。长期来看，利好房地产行业，从而利好房企。一方面，只有房地产行业未来保持在稳定的发展轨迹上，才能为房企提供良性的发展环境，以避免房地产“泡沫”破裂的风险；另一方面，中国的房地产无论是在品质还是文化管理方面都存在很大的提升空间，未来还是可以大有所为。

▼中国恒大—房地产黄金周期不再

国家在房地产行业进行一种合理的管理和调整，也就是说房地产行业再像过去20年那种增长的黄金周期没有了。

▼中国海外发展—市场不确定性增加，行业周期缩短

市场不确定性增加，行业周期缩短。在现有政策环境下，将促进房地产行业的长期健康发展，下半年内地房地产市场将保持平稳发展。

▼阳光城—行业发展速度放缓，但还是大有可为

中国的房地产行业，无论在品质还是文化管理方面与先进国家存在着较大的差距，因此，房地产还是大有可为，但不会像过去那样能够高速发展。

▼绿城中国——短期看住，长期看稳

房地产确实比较受人关注，从绿城的情况看，还是短期看住，长期看稳。随着调控的深入，今年下半年或者明年，市场下行的压力还是很大，但是长期来看，还是稳定，毕竟房地产是支柱行业。

02市场并没有很冷，“分化”一词更贴切

房地产行业高速发展的势头虽受阻，但并不悲观。大到各能级城市，小到各城市群、各城市均表现出“分化”的态势。从不同城市能级来看，一线、核心二线和强三线城市保持一定的韧性，依然受房企的青睐，而且需求依然相对旺盛。三四线城市面临的压力要大一些，但就中国目前59.58%的城镇化率来看，与发达国家相比仍有很大提升空间，红利尚存。从不同城市来看，调控见底的城市，市场在缓慢复苏，市场过热的城市受调控影响会逐步降温。

▼碧桂园—三四线城市存在压力，但坚信行业明天会更好

碧桂园始终相信地产行业的明天会更好，虽然在三四线城市的发展中，碧桂园也面临着不少的压力，但是碧桂园有经验和能力，做到均匀布局，以分摊其潜在的风险。

▼旭辉控股集团—行业进入平稳发展的新长周期，各类城市市场表现非常分化

行业进入平稳发展的新长周期，精细化时代、品牌竞争时代应运而生。各类城市市场表现非常分化，城市周期主导市场。调控见底的城市，市场在缓慢复苏，市场过热的城市受调控影响逐步降温。

▼宝龙地产—市场并没有很冷，只是区域分化比较明显

整个房地产市场并没有变得很冷，可能某些北方区域不太好，比如天津项目去化还是很慢，但长三角还可以。

03谨慎看市场，提升综合竞争能力

在我们把握了谨慎对待市场，看好房地产行业未来的大势下， 企业如何修炼穿越周期的能力？面对变局规模可能不是评判一个企业的唯一标准，而是对融资、拿地、运营等提出全面的要求。

▼龙湖集团—穿越周期的能力就是非周期性的持续运营性收入

关于行业的未来，现在看到的行业集中度是非常明显的在向头部企业集中，但是下一步就不完全是头部企业集中的问题，就是规模在这时候不是一个绝对领先的一个重要指针，可能这时候全面的综合竞争能力是核心的，就是说投资、拿地、运营、交付的业绩和成果，以及可能在此基础上对客户的长期持续服务和投入是一个关键。还有公司有没有这种穿越周期的能力，其实对房地产来讲，穿越周期的能力就是非周期性的持续运营性收入。

▼世茂房地产—融资环境恶劣，市场不确定性加大

现在不确定性是在加大的，国家融资的环境是挺恶劣的，企业合作的机会会更多。

▼德信中国—行业短期面临一些新的不确定性，坚定看好行业的未来

近期中国国内的房地产调控确实在不断加码，但是相信的核心还是要房地产平稳发展，最终目的是为了房地产健康发展。所以短期内可能会存在一定的不确定性，但是中长期对中国房地产市场空间还是看好，那么于现有的政策条件下，还是会理性的对待市场，始终保持一种谨慎和乐观的态度。

2、调控以“稳”为导向，严宽有章

01“房住不炒”主基调不变

在“房住不炒”主基调不变，“三稳”作为房地产调控的主要目标不变，调控政策将持续展开，但对于房价、地价以及预期的影响不会造成大的波动。

▼万科A—行业调控预计仍将保持连续性和稳定性

下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7月底，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。

▼阳光城—行业形势充满不确定性，顺势而为，品质取胜

“房住不炒”主基调未变，“三稳”目标将长期存续；“分城施策”，各地调控方向不同，以及国际国内经济形势变化，使行业形势充满不确定性。应对之策是顺应大势，主动调整适应，保持对市场的敬畏之心，发挥精准灵活优势，做好底线管理。

▼旭辉控股集团—政策以稳为主

房地产行业定位为经济稳定器，政策以稳为主，稳地价、稳房价、稳预期、降杠杆、控总量。

▼中梁控股—房地产市场总体稳定，不会有太大的波动

中国政策对房地产的影响非常大，中央也是希望房价也好、地价也好、预期也好，还是稳定的，波动不会太大。

02严控“加杠杆”的态度坚决，但具有灵活性

国家所有的调控看似无章可循，实则思路清晰。首先，现在的调控不像以前那样不会出现任何松动的迹象，而是更加的科学、灵活，宽严并济，试图寻找某个平衡点。其次，在调控对象上，主要针对杠杆过高的房企，或者有些渠道加大了行业的杠杆，比如信托融资。

总的来说，房地产调控与“杠杆”有着密不可分的关系，资金大量流入房地产行业，在供给端，房企加杠杆投资，在需求端，居民的杠杆率抬升。国家政策调控还是看各主体的“自律性”。

▼龙湖集团—政策调控的强度部分取决于开发商的自律性

无论是还是开发商都在寻求属于自己的一个平衡点，这就需要开发商非常的自律，等待机会的出现。

▼龙光地产—政策调控具有针对性

目前整个地产的融资政策确实是在收紧，但仔细分析了一下，这个收紧主要针对两个方面，一是针对杠杠过高的，另一个是行业内的有些产品品类，有些渠道，它们的存在加大了行业的杠杆，比如说信托。所以这些政策是有针对性的。

▼宝龙地产—房地产调控决心可见

这次国家对房地产不能再加杠杠的态度已经非常坚决了，而且短时间内不会变。

▼深圳控股—下半年以来紧张的态势有所缓和

下半年以来，整个市场的调控的手法出现一些很微妙的变化，不像原来那样铁板一块，或者没有任何松动的迹象，无论是在调控层面、审批预售层面、消费者的情绪和银行的层面，他们或多或少的会比上半年相对比较紧张的态度有所缓和，有所变化，但并不是在政策层面出了一个明确的指引，或者窗口指导，说这块就不限购了或者不限售了，这个没有看到，只是观察到这样一些变化。

03融资收紧成共识，但优质企业相对优势凸显

4月份以来融资调控持续加码，包括信托、海外债、开发贷等融资渠道的收紧。作为资金密集型的行业，资金可谓是房企的“命门”，此次系列融资监管对于房企而言可谓“狠敲打”。最直接的影响是投资放缓，土地市场逐渐回归理性。在“不将房地产市场作为短期刺激经济的手段”的定调指引下，预计房地产银根仍会持续收紧。但是往往在“洗牌”的时候，优质企业相对优势更加明显，对于这类企业适应难度不大，而中小型企业面临更大的挑战。

▼万科A—房企融资将面临一定压力，优质企业适应难度不大

随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说，适应的难度没那么大。应对市场该“敬畏市场，顺势而为，应时而变。”

▼融创中国—谨慎对待此次颠覆性地融资调控

这次融资端的收紧是颠覆性的、史无前例的动作。这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。这种环境下，地价一定是下行的趋势，因为房价的压力比较大，销售压力比较大，一定要特别小心的对待这次的融资调整。

▼阳光城—融资监管至少持续1年时间

房地产融资监管政策越来越紧，预测这个趋势会延续1年多的时间。

▼中国奥园—房地产银根会持续收紧

在中国房地产行业“房住不炒”、“一城一策”的政策背景下，房地产银根仍会持续收紧。

▼禹洲地产—融资收紧成为行业共识

国家对整个房地产行业的融资是收紧的，尤其是今年下半年，这也是行业的一个共识。过往可能是从售价和限购方面去调控房地产业，所以现在更多是从融资方面去调。无论是前融、信托，甚至银行方面的可能都卡的比较紧。

04土地市场降温，年底或将迎来投资机会

毫无疑问，此轮调控使得土地市场降温、土地价格下行的可能性比较大，但身处资金面承压的困境，很多企业放缓拿地节奏，或停止拿地，对于资金相对充裕的房企而言，是绝佳的机会。此外，销售市场也面临一定的压力，压力最大的还是三到八线城市。

▼融创中国—土地市场下行，投资需谨慎

现在的土地市场在下行的通道慢慢往下走，最低点在年底，也可能在明年，所以投资上不用着急。

▼中国金茂—下半年有获取土地的机会

很多城市今年的供地很激进，但实际上只完成了40%左右，也就是说今年下半年全国各主要城市的推地力度会加大。

▼正荣地产—调控常态化，但有机可寻

下半年这一轮的调控肯定会对土地市场产生影响，土地市场一定是会往上提升。如果猜的不错的话，应该是九、十月份到年底，调控应该是比较正常，所以会利用这个机会。

▼龙光地产—土地市场会逐步降温，对优质企业是个机会

在整体政策收紧的情况下，预计未来的土地市场也会逐步降温，土地价格应该会下行，这对一些现金流非常健康，财务杠杠非常稳定的企业来说应该是个机会。

▼佳兆业集团—新房市场呈现先升后降的态势

中央和各地主管部门继续实施因城施策、分类调控的监管方式，全国大中城市新房市场交易呈现先升后降的态势。

▼融创中国—销售压力大，城市分化明显

融资难叠加销售也不行，下半年的销售压力会特别大，主要还是来自货币的压力和按揭的压力。从城市能级来看，一二线城市和强三四线城市是没有问题的，因为已经没有库存了，库存很小，而且这些城市受到限价的影响，大部分新房价格都倒挂了。压力大的还是三到八线城市，主要原因是它的房价不便宜了，购买预期会逐渐发生变化，这也是因为中央的这种态度决定的。

总 结

房地产行业黄金周期不复返，行业进入平稳发展的新长周期。调控常态化，市场不确定性增加，但最终目的是保证房地产行业健康稳定发展。自古福祸相依，调控政策的持续加码，虽然给房企带来比较的大挑战，但是变局中却存在很多的机会，如土地市场降温，将迎来绝佳的投资机会。此外，企业合作的机会也在增多。

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《每日观察》雷伊*达里奥

突如其来的疫情，重度依赖现金流的房地产行业融资链备受外界“忧心”。情况到底如何，近期有日渐明朗的趋势。?

全联房地产商会最近发布的《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》(以下简称“《建议》”)中指出，至少有46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元。?

而根究人民法院公告网的数据，截至2月25日，今年以来已经有75家开发商发布了破产公告。?

中小房企融资链再承压?

全联房地产商会原名全国工商联房地产商会。2012年7月23日，经院批准在民政部注册登记为国家一级社团法人，主管单位为全国工商联。?

全联房地产商会2月11日发布的这份《建议》表示，为防止疫情进一步扩散，房企暂停项目建设、项目开工、推迟复工、关闭售楼处、暂停客户接待等系列举措，会带来巨大的影响。?

据全联房地产商会调研，今年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。由于项目工程建设暂停，线下销售渠道关闭，企业销售回款大幅下降，叠加现有的房地产融资政策，房地产企业面临巨大的现金流压力，即使大型企业也难幸免。?

该机构调研的72家企业中，46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元；26家产业链企业，受停工停售影响的积压库存超40亿元，单月运营成本超20亿元，2020年上半年到期债务约55亿元。?

该机构还建议“因城施策、因企施策”，稳定行业预期，帮助行业顺利度过困难期，引导行业加速良性整合，保障整个国民经济的健康运行。?

其实在疫情爆发前，房地产领域的资金链也并不宽松。光大证券发布研报指出，截至2020年1月，不计入回购影响，2020年房企债券合计到期规模约8365亿元(2019年为6485亿元)，其中境内到期6021亿元，海外到期2345亿元。?

据统计，今年到期债务较高的房企有万科、恒大、万达、碧桂园、绿城等。?

“今年，特别像我们储备集中在三四线的城市的开发商是雪上加霜，原本期望的回乡置业这一波流量，现在是彻底没指望了。从目前来判断今年的营收减少至少在10%以上。”一家中小房企的市场总监接受21世纪经济报道记者访时表示。?

对于疫情解除后，房企是否可加大新开工力度以弥补前期损失，光大证券分析师何缅南认为，单月新开工面积的提升空间有限。自2019年以来，在销售下行预期和排行榜压力下，房企工程节点考核趋严，新开工向饱和备货靠拢，剔除春节因素和年中考核因素外，其余月份的单月新开工量基本稳定在2亿方左右，比前几年大幅收窄，单月新开工冲量的空间不大。?

何缅南表示乐观设，疫情在2020年一季度得到控制，4月撤销管控，务工人员陆续返工，房企恢复正常新开工，均衡设一季度新开工面积损失程度(-15%)。忽略后续月份的疫情影响，则预测2020全年房屋新开工面积增速为-9.4%左右，约为20.6亿方。悲观设下，疫情延续到5月底，6月份疫情解除，恢复正常经营，设1-5月份损失程度(-25%)，忽略其他影响，则预测2020全年新开工面积增速为-15%左右，约为19.3亿方。?

海外融资规模再创新高?

“今年房企债务到期压力较大，叠加疫情带来的销售回款骤减，资金压力进一步加剧。目前在房住不炒主基调下，大面积放水的可能性微乎其微，因此下一阶段企业除了加速去库存的自救之外，可能还需要其他融资手段，帮忙渡过目前的难关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示。?

为了加速资金回笼，房企的销售方式从线下转到线上。?

据克尔瑞平台统计，每天的直播卖房已经超过上百场。打响线上购房第一枪的房企是恒大集团，恒大副总裁刘雪飞此前对外表示，2月13日-2月18日，客户通过网上销售共认购68019套房屋。?

除了恒大之外，碧桂园、万科、世茂、龙湖、蓝光、京投发展等众多房企开启了线上售楼处，利用VR等技术快速搭建起线上立体化展示平台，通过线上+大力折扣导流客户。当然，业绩增减情况还有待观察。?

“VR看房已经不是稀奇事了，我们早就有类似的手段了，不过最终能否真正实现销售，目前还不好说，从过往的经验来看，这只能作为一种手段。一线城市一套房源的总价一般都在500万以上，二三线则是集中在两三百万，虽然有些房企为了提高购买热情，打出无理由退房之类的口号，但是是否最后会变成真实的销售业绩还打问号。”一家房企销售中介对21世纪经济报道记者表示。?

除了加大力度卖房回笼资金外，大额大范围融资也是房企自救方式之一。?

中原地产研究中心统计数据显示2019年全年，房企海外融资高达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨幅度高达52%。?

今年一月份，房企融资额高达120亿美元，刷新最近几年的高点。春节疫情爆发以来，境内外融资继续高位运行。2月来，房企发行的美元融资就超过百亿。不仅仅是海外融资加速，更在内地大量发布公募债等数百亿，多家房企还发行了过去很少见的短期债。?

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资继续高位运行。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，也会在年初加快储备资金。对于美元债来说，是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。而美元债的井喷对缓解部分企业融资则有很大好处。

市场调研方法

著名的桥水基金创始人雷伊 达里奥能每天坚持经济观察文章，他给公司每天会写一段简单《每日观察》短文来帮助公司和客户了解市场，他本人还出版了非常受欢迎《原则》一本书。

任何一个行业市场每天都在变化，作为领导者应该对经济市场的动向有所了解。而每天的观察并把感受写出来是一个非常有用的良好习惯。

我们都应该像达里奥学习，能每天坚持输出300-500字生活，学习，自己行业领域的观察。简简单单的几百字但日积月累很快会让你成为行业内里的专家。

因此，从今天开始我对自己要求每天写自己的《每日观察》，包括生活，个人成长，演讲和海外房产等等。每天坚持写300字以上，至少坚持输出一年。。。

还是我常说的那句话：每天进步一点点，坚持带来大改变。

《每日观察》Daily Observations?

s://.bridgewater/research-library/daily-observations/

根据调研的目的、调研的内容和讽研的对象的不同，在具1V凋饼辽程中可以选择不同的调研方法。通常来说，市场营销调研有现场观察法、试验法、询问调研法、问卷调研法以及文献调研法等：

现场观察法，是调研人员枉市场活动现场对调研对象观察、记录，并取得相关信息的方法。利用现场观察法进行调研时，调研人员不必与被调查对象直接接触，而是利用自身器官或某些设备，对调查对象的活动或现场事实做必要的考察记录，从而取得第一手资料的方法。现场观察法简单灵活，成本费用较低，受外界的干扰因素相对较小，被观察者又处于自然状态，因而取得的资料更具真实性。但是，在利用现场观察法进行调研时，观察的只能是表面现象，对其内在因素不能深入了解，比如说消费者的心理变化和市场变化的原因和动机等。

—般来说，现场观察法具有以下几种：

1.直接观察法。直接观察法是调研人员到场观察被调查者的行?6?1动来收集情报资料的一种方法。比如市场调研人员在商品展销会、订货会、博览会上，或是在工厂、商店等消费者集中的场所或其他场合，直接对市场活动进行观察，从而取得第一手资料。事实上，由于直接观察法简单易行，方便灵活，在市场调研中应用比较广泛。

2．现场计数法。现场计数法，是指在市场活动现场，通过一定时间的观察计数，从而得到定量的信息。一般来说，用现场计数法进行调研时，计数的工作量较大，工作内容也比较单调、枯燥，因此，在安排调研人员时，要尽量选择那些工作态度认真、责任心强的员工承担此项工作。

3．痕迹观察法。痕迹观察法并不是观察市场活动本身，而是通过观察市场上特定活动留下的痕迹来收集市场信息。有时被观察调查者活动的痕迹比观察活动本身更能取得准确的信息。如通过意见簿、回执单和优惠卡等，可以了解市场的反映，就可以收集到一些难以直接获取。

除此而外，还可以运用观察法了解消费者的爱好、兴趣、价值观，了解城市人员流量、客流量，借此判断市场发展的趋势，这是预测市场潜力的重要依据。在用这种方法进行观察时，最好在一个时期内只集中精力观察一种现象，避免干扰；在观察的同时，要对观察的结果进行及的记录和整理，调研人员互相之间要核实检查，要尽量减少误差；另外，在调研时要尽量不影响被调研者的活动，要让其保持自然状态，只有这样，调研的信息才能更真实有效。

实验法。实验法起源于自然科学中的实验求证，它是在给定的条件下，对市场经济现象中某些变量之间的因果关系及其发展变化的过程加以观察分析，从中获得第一手资料的一种调研方法。实验法主要是通过小规模的实验来了解情况，取得相关信息。实验法主要用于新产品的试销和新方案实施前的调研。常用的实验有两种形式，一种是实验室实验，一种是市场试销。实验室实验是市场调研入员人为地模拟一个场景，选择一二组消费者进行购买或回答有关问题，然后导入变量，让他们、再度购买或回答问题，根据收集到的资料数量确定实验处理结果。市场试销是指企业的产品进入某一特定市场进行实验销售，在市场试销时，产品只在有限的范围内和有代表性的测试单位内销售，并衡量销售结果。比如某新产品在大批量生产之前，先生产一小批，投入市场进行销售实验。其主要目的是：一是看该产品的质量、品种、花色、包装、价格、性能、规格、用途等是否受消费者欢迎；二是预测市场活动在应用于全部目标市场时的结果。

通常来说，用实验法进行调研，其优点主要表现在：由于预先在小、规模的市场环境中进行实际实验，可以提高工作的预见性，减少盲目性，、同时也有利于企业内部进行管理；同时，通过小规模的实验所取得的数据一般地说比较客观，可靠性比较强，可信度较高，排除了主观推论的偏差，比较科学合理。

但是，在看到实验法优点的同时，也应该看到它的不足。实验法的优点是相对的，事实上，在实践中影响调研的因素很多，也可能由于某些非实验因素不可控制，导致最终实验结果受一定影响。实验法的缺陷在于只适合于对当前市场变量的观察和分析，无法研究过去的情况，也无法收集到未来的市场变化信息，并且，用这种方法费用较高。

询问调研法。询问调研法是指通过询问的方式向被调查者了解时常情况的一种方法。询问类调研法，主要是通过询问的形式，了解市场：情况。用询问的方法进行调研时，询问的具体方式灵活多样，根据调研人员与被调研者接触方式的不同，大致可以分为以下几种：

1.面谈询问调研。面谈询问调研，是调研人员与被调研人员直接面谈，当面向被调研人员了解，并收集相关信息的一个过程。调研人员应该在调研之前准备好询问内容，在交谈过程中要做好记录，事后要认真进行整理分析。面谈调研，一般在调研目标较多而且比较繁杂时用。面谈调研具有直接性和灵活性的特点。当然，面谈调研的方法也有其缺性。面谈调研所需的费用较高，并且所需的调研时I时间相对较长。

2．电话调查。电话调查是指通过电话向被调查者询问有关调研内．容的一种调查方法。电话调查一般以电话簿为基础，进行随即抽样，然后进行调查。电话调查的好处是收集信息的速度快，节省时间，效率高；电话调查由于支出成本较少，因此所需费用也相对较少；电话调查的调查面非常广泛，容易收集到不同类的信息。但是，在使用电话调查之前，必须对谈话的内容进行充分准备，谈话内容要简明扼要，简单易懂。电话调查的弊端在于，电话调查的时间非常有限，所获取的的信息也相对有限，需要调查的内容不宜太太多；另外，用电话调查话调查时，容易引起被调查者的反感。

3．信函调查。信函调查也叫邮寄调查，是指用邮寄的方法将印制好的调查问卷寄给被选中的调查对象。由被调查对象认真填写后寄回。信函调查的优点在于，调查的空间范围广，不受地域限制，并且被调查者的受干扰因素小，不会因调研者的情绪或偏好而受到影响；用这中调：研方法的费用相对较低，由于被调查者有充分的准备和思考时间，得到：的信息也比较真实有效，全面可靠。但是，信函调查也有其不足之处，有：些被调研者由于对调研内容不感兴趣或嫌麻烦，往往对其不闻不问，导致大量向卷无法回收；另外，由于用的是信函的方式，大多数信函的回收时间很长，很有可能已经过了信息的有效期。

4.留置调查。留置调查是将调查问卷或调查提纲当面交给硕调查者，并详细说明调查目的和填写要求，并留下问卷，由被调查者自行填，写，再由调查人员约定日期收回问卷，然后进行汇总分析的一种市场调查方法。留置调查的优点在于回收率高，被调查者可以当面了解填写问卷的要求，澄清疑问，避免由于误解提问内容而产生误差；由于填写时间比较充裕，这样也有利于被调查者进行充分思考，能够使信息相对更有效。留置调查不足之处就在于调查的地域受到一定的限制，调查费用也，相对较高，也不利于对调研人员的监督管理。

问卷调查法。间卷调查法是最常用的一种调查方法。用问卷调查可以了解人们对产品的认识程度和喜好程度等。

用问卷调查有许多有利之处，主要表现在：有利于扩大调查区域，增加调查对象的数量，而且不受调查地域的限制；由于被调查者有比较充裕的时间作答，因而所收集的信息质量相对较高；由于问卷是由被调查者自由填写，这样就可以避免面谈调查中受调研人员态度、情绪影响的弊端，信息更客观，更真实，并可以消除调研人员的错误记录和偏见；调研费用相对较低。用问卷调查的方法不仅可以节省大量的费用，且还可以节省大量的人力。

用问卷调查的不足之处表现在：问卷调查一般费的时间较长，如果不能进行很好的控制，就很容易使资料失去效性；问卷的回收率较低。由于被调查者对调查的内容缺乏兴趣，或是被调查者嫌麻烦，不愿意填写，这样，很多间卷往往不能按期回收；容易产生差错。如果问卷的问题设置不够合理，就很容易引起被调查者的误解，另外，由于个人素质等因素的影响，不同的被调查者对调查项目的理解并不一致，这样也容易产生误解。

文献调研法。文献调研法又叫二手资料调研，它是指通过查询和阅滨有关资料掌握相关信息的过程。用文献法进行调研时，所获得的信息资料相对较多，资料的获取相对也比较容易，所花费的时间也较少，而且调研的费用也较低。但是，用文献法调研有一定的局限性，主要表现在：二手资料原本为其他目的而收集的，因此在收集时要判断资料的．有效性；二手资料大多都是不完整的，很多时候无法满足企业的实际需要。有些资料由于内容的缺失，已经丧失了资料的时效性和可信度；某些二手资料在印刷、翻印、转载、翻译的过程中，很容易出现谬误，在具体引用时需要进一步分析判断。