海外房产中介资质怎么办理_海外房产中介盈利模式

1.日租房哪个好？短租怎么盈利？

2.房地产行业如何进行融资？

3.新形势下地产代理企业如何生存

4.婚介所的盈利模式问题。

5.银行怎么用“秃鹫基金模式”化解不良资产

6.商业模式创新是什么

2008~2009年世界经济形势分析与展望

中国网 china.cn 时间： 2009-01-12 发表评论>>

张亚雄，国家信息中心经济预测部主任助理、副研究员，主要研究领域为宏观经济预测和数量经济模型方法、研制与应用。

摘要：受金融、房地产和就业三大市场的三重打击，世界经济发展进入低迷时期，各国和央行正在孤注一掷救助金融市场危机，然而信任和信贷危机并未就此结束。预计未来几年世界经济增长将可望保持在3.0%的水平。其中发达经济体将于2008年下半年和2009年初陷入或接近衰退，2009年的随后时间世界经济复苏将是一个渐进的过程。目前的救助无法支撑股市以及金融市场的根本稳定，因此无法解决世界经济的核心问题。世界经济需要在深层次上进行结构调整的同时，找到实现新一轮经济发展的增长点。金融危机和世界经济增长放缓，也将对我国金融市场、外贸出口和物价产生多方面影响。

关键词：世界经济预测金融危机经济形势分析

一、当前世界经济形势分析

1.各国联合行动，取多种措施积极应对金融危机

近期，金融危机迅速恶化并在全球蔓延，全球金融市场正在经历20世纪30年代大萧条以来最严重的危机。为了挽救金融市场、重整世界经济，目前各国和央行正在孤注一掷救助金融市场危机。继宣布对房利美和房地美（“两房”）救助并出资850亿美元接管美国国际集团（AIG）之后，美国启动了有史以来最大规模的一系列救市行动，救市资金总额超过1万亿美元。同时，欧洲各国救市的总注资额已接近了2万亿美元，日本、韩国、澳大利亚等亚太国家也纷纷取了向金融市场注资、对金融机构的存款提供担保，以及修改相关法规等措施，应对金融危机冲击。

另一方面，各国央行纷纷降息应对金融危机带来的流动性短缺和经济增长迅速滑坡，全球6家主要央行有史以来首次联手降息。美联储、欧洲央行、英国央行、瑞士央行、加拿大央行和瑞典央行10月8日联合宣布将基准利率均下调50个基点（见表1）。10月13日，为了对全球银行体系提供流动性，美联储宣布将无限制提供美元给英格兰银行、欧洲央行以及瑞士国家银行，从而可以让这些央行可以无限制借贷美元给银行。

各国的救助措施希望通过重建金融系统信心，使经济“回归增长和繁荣的正轨”。然而其效果目前还没有表现出来，信任和信贷危机并未就此结束，股票市场仍然震荡下行。同时房屋价格、盈利和销售状况等房地产业的主要指标持续恶化，房地产业的复苏难以期待。另一方面，无论是金融市场还是各国都没有一个可以系统地解决金融危机的方案。目前救助无法支撑股市以及金融市场的根本稳定，无法从根本上解决世界经济的核心问题。因此，救助政策能否重聚人气、恢复金融市场特别是房地产市场的信心，并改变实体经济所面对的困境有待观察与评估。

2.受金融危机影响，世界经济增长迅速放缓

（1）金融危机从以下两个层面或角度对实体经济产生传导影响。

首先，房地产市场低迷影响消费、投资增长。近年来全球范围内的流动性过剩并未首先表现在实体经济部门和推高消费者物价指数，而是主要流向资产市场和房地产业。在导致全球房价高企的同时，更是通过次贷这一最薄弱的环节导致金融危机并引起实体经济增长大幅下降。金融危机因房地产业泡沫破裂而产生，大量中低收入者无力偿还债务，因此许多人停止向银行还款并放弃住房，甚至低价变卖房产，导致房屋需求大幅下降，而房地产价格下跌又进一步加剧房地产泡沫破裂。因此从目前看，房地产市场危机不会很快结束。

房地产市场危机首先导致房地产投资大幅下降，并使得投资需求低迷。以美国为例，受房地产市场衰退影响，住房投资已经自2006年第一季度以来连续10个季度负增长，2007年第四季度的下降幅度达到27%，导致GDP增长减少1.33个百分点；另一方面，居民消费是美国经济增长的核心动力，而房价下跌使很多房主的抵押高于其房屋价值，导致居民财富大幅缩水甚至产生“负资产”现象。近年来，美国消费增长很大程度上来源于房地产和股票等资产价格上涨带来的财富效应，财富效应刺激了借贷消费，使借贷消费增长占到消费增长的65%，2007年美国家庭债务达到了可支配收入的133%。房产和股票价格双双下跌后，美国家庭财富缩水，消费必然受到影响，并导致经济增长放缓。财富效应是支撑美国居民消费能力的重要因素，因此房地产市场危机直接影响居民消费增长。

其次，金融危机加剧信心和信贷危机。数据显示，许多国家居民消费信心指数都出现下滑，表明消费者正在削减支出以应对未来的收入下降。另一方面，金融危机导致的信贷收缩已从金融机构向非金融的各类制造企业蔓延，导致实体经济活动收缩。例如全球汽车业正面对销售和收入下降，融资困难和面临重组，对整体经济的影响不可小视。

（2）受金融危机影响，世界经济增长迅速放缓。

受金融危机影响，美国经济增长迅速放缓。一方面，房地产业危机使居民财富大幅度缩水，打击消费者信心并抑制消费增长，同时固定资产投资特别是住房投资持续大幅下降。另一方面，由于全球经济普遍走软导致需求下降，美元贬值对出口的刺激作用也正在减小。个人消费开支和出口实际增幅低于预计，同时随着减税刺激作用的逐步消失，特别是金融、房地产市场的持续恶化，美国第三、四季度经济增长将会出现明显下滑。

欧洲经济受金融危机影响较大，形势也较为严峻。首先，欧洲的银行持有大量的美国次贷产品，同时冰岛、英国等国银行业过度扩张使其受到国际金融市场的冲击较大。其次，外部需求疲软和欧元的持续强势制约出口增长；同时部分国家房地产市场调整仍在继续，建筑投资和私人消费均持续低迷。再次，德、法两大欧元区经济体经济增长前景暗淡。德国经济濒临衰退边缘，法国第二季度GDP已呈现0.3%的负增长，预期第三季度法国经济将进入衰退期。

虽然相对于欧美各国，日本受金融危机的影响较小，但由于外需减少，近期日本经常项目盈余连续下滑，未来日本对外贸易形势不容乐观。同时，国内物价出现上升势头，私人可支配收入增长缓慢，消费增长缺乏动力。但是尽管如此，日本仍将是三大经济体中表现相对较好的。

发展中经济体在当前金融危机中所受影响相对弱于发达国家，但在世界经济一体化大前提下，所谓的“脱钩”现象不可能长期存在。在金融危机、世界经济低迷、初级产品价格高企以及国际贸易增长减速的背景下，发展中国家实体经济受到的冲击将会加大。油价和初级产品价格上升通过交通运输和制造业成本增加传递到各个经济部门。同时出口增长速度正在放缓，目前除了中国和日本以外，亚洲其他国家的贸易大都处于逆差状态。同时由于经济前景看淡，投资增长也在放慢。

2008年以来，输出国继续保持旺盛增长势头，俄罗斯、巴西等国经济增长高于上年同期。受益于出口高增长和私人消费活跃，俄罗斯经济保持强劲增长，但是投资和工业生产增长减缓，显示经济增长潜力不足。印度经济增长动力明显减弱，第二季度GDP同比仅上升7.9%，远低于上年同期水平（见表2），其中工业部门增长减速最为明显，6月份仅增长5.4%。马来西亚、中国香港、等经济体出口增长迅速滑坡，最新数据显示，中国香港8月出口增长只有1.9%，出口从8月的18.1%迅速转为9月下降1.6%。因此，亚洲新兴经济体增长速度将会继续下降。

二、世界经济发展趋势判断

1.受金融、房地产和就业三大市场的三重打击，世界经济发展进入低迷时期

21世纪初，在摆脱新经济泡沫破灭带来的衰退之后，世界经济进入新一轮增长周期，并连续5年保持4%（按照国际货币基金组织PPP方法核算）以上的增速（见图1），成为20世纪60年代以来没有过的高增长时期。2005年上半年，由于世界经济失衡和发达经济体增长下降，世界经济增长曾有所减慢，但是由于新兴市场和发展中经济体对世界经济的影响和贡献加大，世界经济逐渐恢复稳定。事实上，近几年来世界经济增长的可持续性与90年代初期相比显得模糊和脆弱，结构调整没有到位使得世界经济没有出现新技术创新带来的新投资热点和新增长点；其次，全球发展失衡加剧、通货膨胀压力加大、流动性过剩和金融危机不利于人们对经济长期增长前景的预期。从近期看，受金融、房地产和就业三大市场的三重打击，世界经济发展进入一段低迷时期，以下因素将会影响世界经济能否实现稳定。

（1）全球房地产市场危机。

房地产市场危机是经济发展失衡和金融市场过度膨胀的表现，同时也对实体经济发展产生重大影响。目前，房地产泡沫不仅出现在美国、英国、澳大利亚、西班牙和爱尔兰等发达国家，也波及中国、南非和印度等发展中国家。按照英国《经济学家》杂志对世界20个主要国家和地区房价变动定期跟踪监测的数据，近一年来，北美、西欧、日本、南非等国家住房价格涨幅普遍回落，不少国家的房价更出现下跌。目前看，全球房地产市场形势比预计更为严重。尽管各国取各种措施救助金融市场并纷纷降息，但是各国房地产市场目前仍然没有回稳迹象。2007年第三季度，法国、西班牙等国房价十年来首次出现下滑；英国房地产市场也从2007年底开始连续下跌。进入2008年，欧洲各国的房地产市场或增速大幅放缓，或陷入停滞甚至大幅萎缩。英国国家建筑协会的数据显示，英国2008年7月份房价环比下降1.7%，同比则大幅下降8.1%，不仅连续9个月出现下降，更创下16年以来的最高降幅。北爱尔兰地区曾经是欧洲房价上涨最快的地区，2008年第二季度，北爱尔兰的房价大幅下降19%。IMF认为澳大利亚是世界上房价被高估最严重的地区之一，目前也正面临房地产市场衰退，有机构预计到2010年，澳大利亚的房价将比现在下降30%。按照日本国土交通省的数据，6月日本新房屋开工数量同比下降16.7%，建筑订单同比下降11.7%。显示日本房地产市场也在萎缩。因此，全球房地产市场萎缩状况仍将持续一段时期，对实体经济和金融市场的冲击仍将继续。

（2）美、欧就业市场疲软。

就业市场状况是判断整体经济运行状态的一个重要指标。按照美林证券的研究，过去60年，美国经济从未出现失业率上升60基点而经济不陷入衰退的情况。2008年以来，美国就业市场一改几年来的良好局面，持续恶化。一是失业率持续上升。最新数据显示，9月失业率继续上升至6.1%，为2003年9月份以来的最高水平。二是就业下降。7月份非农就业人数继续减少51.9万人，是2003年7月以来减少幅度最大的月份，且波及范围较为广泛，包括制造业、建筑业及服务等行业的就业人数都有所下降。非农业部门就业岗位连续减少，这是过去近5年来从来没有过的。美国就业市场进入疲软状态，表明企业生产活动收缩，影响居民收入增长，同时也是影响投资者信心并造成金融市场剧烈动荡的内在原因之一。同时，受经济增长下滑和金融危机打击，欧洲国家企业为了削减成本，纷纷裁员，使欧元区失业率在连续两年下降后出现了上升的趋势。2008年7月，欧元区失业率由4月的7.2%升至7.5%。欧元区经济增长目前进一步放缓将危及劳动市场，失业率将会继续上升。

（3）世界经济格局正在发生调整。

近几年世界经济高速增长时期的一个显著特点就是世界经济格局正在发生调整，世界经济增长的差异明显扩大，发展中和转轨经济体的经济增长速度持续明显高于发达经济体。按照联合国贸发会议的数据，发展中国家人均国内生产总值在2003~2007年间增长了近30%。在美国经济增速放缓的大背景下，中、印等国成为促进世界经济增长的最大推动力。按照IMF计算，中国、印度和俄罗斯三个国家对世界经济增长的贡献率将达到50%。与此同时，世界经济取得了20世纪60年代末至70年代初以来最强劲的增长。而且全球经济不仅增长率高，增长的波动性也明显降低。

世界经济格局正在发生变化的另一表现是世界贸易增长持续高于世界经济的增长速度，贸易发展与经济增长的关联性进一步增强的同时，区域贸易增长使国际贸易格局正在发生变化。特别是发展中经济体，过去二十年的区域内贸易增长持续快于区域外贸易。东亚发展中国家的区域内贸易增长最为迅速，在中国、韩国以及台湾地区带动下的区域生产网络体系重新配置，使区内贸易已占该地区总贸易额的一半左右。

因此，发展中经济体正在成为世界经济稳定增长的重要支撑力量。在目前世界经济增长迅速放缓、金融危机加剧、发达经济体面对衰退的形势下，新兴经济体如果能够继续保持一定水平的增长，成为世界经济新的支点，将有助于世界经济平稳渡过难关。

（4）流动性过度宽松，存在通货膨胀隐忧。

美日欧等各国和央行孤注一掷救助金融市场危机是在国际市场产品价格和各国通胀居于高位，同时流动性并不缺乏这样的世界经济背景下展开的。在此之前，美联储已5个月停止降息，欧洲央行及其他很多国家央行也都由于顾及通胀而不愿意将货币政策转向。目前，各国的救助措施希望能够首先稳定金融市场，同时解决房屋市场泡沫破裂对实体经济增长造成的冲击。但是大规模向市场注入流动性和降息是以牺牲物价稳定这个经济长期健康目标为代价的。更为复杂的是，此次金融危机的发生正赶上国际油价和初级产品价格高企、全球通胀抬头。尽管目前全球通胀压力下行，但是由于经济增长下滑导致需求疲软和国际资本大量撤出市场所致。在市场信心恢复、渡过危机之后，过度的流动性将可能会进一步推高通胀。

根据当前世界经济形势，预计世界经济增长将从2007年的5.0%（按照PPP计算）迅速放缓，未来几年可望保持在3.0%的水平，略低于近30年来世界的平均增长水平。其中发达经济体将于2008年下半年和2009年初陷入或接近衰退，2009年的随后时间经济复苏将是一个渐进的过程。新兴市场和发展中经济体增长速度虽然也会显著放缓，但仍将是世界经济增长的重要支撑。全球大宗商品价格将会回落，但仍将保持在历史较高水平，需求减缓和稳定的初级产品价格会在一定时期遏制各国物价上涨，但是由于企业面临持续高成本压力，对非能源和食品等制成品和服务价格的传导仍将持续。

2.世界经济发展进入调整时期

近几年来世界经济高速增长的原因，一是新兴市场和发展中经济体增长速度提高；二是经济全球化水平提升带来的效率和收益提高；三是金融创新对实体经济的推动；四是全球房地产业兴旺对实体经济的拉动以及财富效应带来的过度消费增长。但是，世界经济在20世纪90年代末新经济泡沫破灭之后并没有进行应有的调整，而是在新的模式下，步入了这一轮高速增长阶段。因此，当前的金融危机和世界经济调整不仅仅是周期性的，更主要体现在全球经济版图正在发生变化，表现为虚拟经济与实体经济关系的调整以及金融市场结构与创新的调整。世界经济需要在深层次上进行结构调整的同时，找到实现新一轮经济发展的增长点。

（1）全球失衡应得到根本调整。

全球经济失衡的焦点是各经济体间经常账户差额迅速扩大和全球储蓄失衡提高。美国国际经济研究所的研究曾指出美国经济失衡将导致的三个严重后果：第一，贸易保护主义进一步升级；第二，美元暴跌，导致通胀压力激增、利率大幅度上升、股市暴跌，从而使经济增长大幅度下降甚至衰退；第三，导致世界经济硬着陆。目前看，世界经济并没有及时进行调整，这些预言正在成为现实。与此同时，发达国家金融类产品的过度供给和新兴市场国家初级产品的旺盛需求推高了国际市场产品价格，初级商品价格大幅上涨又导致全球失衡进一步扩大。

全球经济失衡的结果是投资不足。全球投资率呈下降趋势。投资迅速增长是支持20世纪90年代全球经济，特别是以美国为首的新经济快速发展的主要力量，2001年全球经济增长迅速下降的主要原因也是由于投资出现衰退。因此投资能否实现较快增长对世界经济发展将起决定性的作用。但是近几年来，全球投资始终不足，支持GDP增长的主要因素是消费需求增长。目前的政策安排仍将会继续鼓励金融资本流入美国，从而进一步深化不均衡状况。

（2）积极进行结构调整，找到实现新一轮经济发展的增长点。

世界经济在20世纪90年代长时间快速增长中积累了各种结构性矛盾，但近几年在各国宏观经济政策的调控下，世界经济并没有进行深度调整。与美国相比，欧元区、日本结构改革步伐更为缓慢，经济体制僵化、结构改革推进艰难成为欧元区经济发展的最主要制约因素。从长期看，经济结构调整和生产率提高将为全球经济增长、居民消费和水平提高提供持久的动力和空间。但是，仅靠货币政策调整和救市措施对于低迷的生产力无法产生刺激作用，而积极进行结构调整，找到实现新一轮经济发展的增长点才是摆在各国面前的真正难题。20世纪90年代，以信息技术为核心的新技术革命使以美国为代表的发达国家经济重新获得发展的动力，随着当前世界经济格局的变化，发展中经济体在世界经济发展中的作用将更加突出。因此，世界经济摆脱“危机”和“失衡”，实现新一轮可持续增长有赖于新兴经济体的引领和新技术革命的到来。

三、对中国经济的影响

从国际贸易规模、关税贸易保护程度、利用外资金额以及外资企业产值等多项指标衡量，我国都已经成为最开放的发展中经济体之一。金融危机和世界经济增长放缓，对我国经济发展将产生多方面影响。与此同时，我国投资和出口拉动型增长方式在短期内很难根本改变，人民币升值压力在一定时期内将继续存在。我国应主动化解不利影响，在调整依靠高出口带动经济增长模式的同时，尽可能扩大全球化收益，并注重经济政策的国际协调。

1.对我国金融市场产生多方面影响

由于金融危机仍在继续，对我国金融机构的直接损失难以全面估计，尽管总体规模不会很大，但对我国金融市场发展的整体影响将体现在以下几个方面。第一，影响投资者和市场信心，加剧资产价格及金融市场波动。第二，由于全用危机，造成流动性紧缩，同时国内经济增长减速、金融市场和房地产市场回报下降使国外短期资本存在抽逃的可能。第三，不利于我国FDI流入增长。受经济增长减慢和金融危机影响，全球海外直接投资增长迅速放缓，投资方式更趋稳健，对发展中国家投资将会相对减少，并购投资将会相对增加。第四，境外投资既有风险，也存在机遇。金融危机导致股票和公司债券价格暴跌，我国前期一些外汇储备投资和中资银行外汇资产运用带来损失，但是目前国际许多金融资产价格处在低位，对于我国推进对外并购、促进企业“走出去”、积极开拓海外合作和市场多元化也是机遇。

2.对我国出口的负面影响将逐步显现

受金融危机打击，世界经济增长放缓，特别是我国的主要出口市场美、日、欧经济陷入低迷，贸易保护主义加强，将使我国出口面对严峻局面，同时也不利于就业和经济增长。以实物量计算，2008年以来我国出口增长逐步减慢。另一方面，尽管美元仍将保持相对弱势，但是如果美元在目前的价位企稳或微升，将会使我国出口面对不同的汇率环境。应对金融危机和全球失衡的调整，我国需要通过扩大内需、尤其是通过扩大消费来减少高额储蓄，进而减轻对投资和出口的依赖。

3.全球通胀下降有利于我国产品价格改革

近几年，我国经济增长对能源、原材料和初级产品的依赖迅速提高，而一些初级产品价格的指数式上升更进一步推高了我国企业生产成本。随着需求适度降温和金融危机造成的流动性紧缩，国际市场产品价格上涨趋势将会得到控制，从而减轻我国密集型行业成本上升压力和通胀压力，有利于我国经济发展和产品价格改革。

参考文献

IMF：《世界经济展望》,2008年10月。

IMF：《全球金融稳定报告》,2008年10月。

张亚雄等：《美国次贷危机新进展及其对世界经济的影响》，《经济预测分析》2008年第7期，国家信息中心。

日租房哪个好？短租怎么盈利？

14年，麦当劳的创始人雷.克罗克，被邀请去奥斯汀为德克萨斯州立大学的MBA班作演讲，他问学生们他是做什么的？大家异口同声答道：“你是做汉堡包的”。雷哈哈大笑：“我料到你们会这么说。”

他止住笑声，并很快说：“其实并不是做汉堡包的，我真正的生意是房地产。”

01从卖烧烤到卖汉堡

20世纪30年代，世界经济危机爆发，美国因此处于经济大萧条时期。彼时，美国实施禁酒令已10年之久，正餐餐厅因此受到很大的冲击，基本无人问津。相反，快餐厅减少了服务流程，并且以低价格、出餐快、效率高的特点赢得了那些奔波在运输行业的工人们，汽车餐厅业态在美国南加州地区迅速兴起。

1937年，Maurice McDonald 和 Richard McDonald 两兄弟在加州的圣贝纳迪诺小镇（SanBernardino）创办了一家汽车餐厅（Drive-through），名为 Dick and Mac McDonald，主营烧烤（Bar-B-Que）。

1948 年，麦当劳兄弟发现烧烤店里汉堡最受顾客喜欢，其销售额占比也是最高的，于是便主打这款价格低、上餐快的汉堡，并且马上推出招牌式产品—15美分优质汉堡。

烧烤店正式转型为汉堡店。

02汉堡背后的地产商

1954 年，雷·克罗克（Ray Kroc）与麦当劳兄弟签署协议，加入麦当劳，负责麦当劳特许经营权的全美授予事项。

1955 年，麦当劳公司成立。

1956 年，麦当劳地产公司成立。

雷·克罗克将自有的房产、汽车抵押给财产所有人，财产所有人将土地租赁给麦当劳，麦当劳以土地租赁合同作为抵押向银行 ，以银行建立餐厅后，以餐厅作为抵押获得银行以支付土地租赁费用；出租餐厅，收取租金偿还银行。

核心逻辑即：加盟商支付的租金，偿还银行（用于餐厅建设）和土地租赁费用。由于土地（租赁合同）和房产（餐厅）均已抵押，现金流风险极高。

不过事实证明，这后来让麦当劳十分有利地控制了加盟商，包括供应链、营销、运营等方面的统一管理，也为麦当劳日后收取随着地价上涨的租金的盈利模式奠定了坚实的基础。

18年，美国的零售地产价格不断上涨。这促使了餐饮所在地段模式逐渐形成两级分化现象：坐落在繁华商圈的大多都是小面积门店，主推特色产品，占地面积较大的餐厅被迫移到城市的非中心区。

土地价格的疯狂上涨，证明了麦当劳引以为豪的地产模式非常得益于麦当劳在 利率低 位时就大举借债进入房地产市场。

1968年—12年，麦当劳门店开始疯狂扩张：这一时期麦当劳购入/长期租赁了超过 1400家门店的土地。

20 世纪 90 年代，麦当劳拥有美国69%的本土餐厅的土地所有权，海外的比例则为 35%。

2016年—2017 年，麦当劳承租的门店占总门店数比例为 40%和 33%，地产带来的租金收入分别为 61 亿、65 亿美元，占总收入比重分别为 25%、29%。

与专业地产投资和开发商相比，麦当劳地产的成功之处在于：

前者是在努力复制一批相同风格的商业地产项目，但纯粹靠地产形成自己强势品牌的，不管是在哪个国家也就那么几家，不多，也多不起来。

后者是已经在商业经营方面形成了相当强势的品牌，麦当劳一直在卖汉堡，并没有推出某个地产品牌，但它传统企业品牌与地产的结合，正使它的利润达到了长流之水的效果。

03进入中国

正当它的地产运营模式很大程度上为西方著名商业企业所共有时，麦当劳则把眼光放得更加长远。比如，漂洋过海，进入中国。

1990年10月，位于繁华深圳东门的麦当劳餐厅，是中国大陆第一家麦当劳餐厅。

1992年4月，北京王府井麦当劳餐厅开业，成为麦当劳在全世界面积最大的餐厅。店铺坐落于北 京东 单大街与长安街接口处的黄金地段，后来经历王府井改造，麦当劳因拆迁土地补偿狠赚了一笔，由此可见麦当劳投资房地产眼光之犀利。

麦当劳在一边做快餐的同时，一边做地产，从来没有停止过。它已经形成了一套自己的制造快餐程序、店面摆设规则、店铺选址秘诀。

2017年1月，中信集团旗下的中信股份、中信资本控股、凯雷投资集团和麦当劳联合宣布达成战略合作并成立新公司，后者将成为麦当劳未来20年在中国内地和香港的主特许经营商。本次交易完成后，麦当劳在中国内地和香港的1750多家直营餐厅转为特许经营。

2017年10月，据国家企业信用信息公示系统消息，麦当劳（中国）有限公司已正式更名为金拱门（中国）有限公司。（PS:在此暂且继续称它为麦当劳）

特许经营模式使麦当劳通过使用加盟商的资金杠杆迅速地扩张。

其主要业务是土地购买或者长期租赁，然后提前买下商圈的商铺，租给麦当劳某个分店的加盟商，同时自己赚取地产增值的 收益 。

目前，麦当劳遍布全球六大洲120多个国家，拥有约3万+间分店。

当麦当劳扩张到全球之后，已然成为了世界上最大的房地产商，它拥有美国以及世界其他地方的一些最值钱的街角和十字路口的黄金地段。

04地产盈利模式

麦当劳在房地产上的利润来源，简单来说即买卖热门的商铺，或从加盟店铺收高租金。

由于加盟者一般都没有足够的资金支付高额的土地费用和建筑费用（大约3-5万美元，随着时间的变化而变化），也通常无力争取。

麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源，这实质是麦当劳房地产公司用各加盟店的钱买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟店。

这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。

资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60%的房地产权属于麦当劳总部，另40%是由总部出面向当地房地产主承租的。由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90%。

此模式的天才之处在于使用了长期的固定的 费率 收购了地产，它将可变成本都转嫁到特许加盟商上。当销售价格不可避免地增长时，加盟费也随之增长，但公司的固定成本相对保持平稳，这个模式将麦当劳打造成了一个强劲的现金流公司，延续至今。

05黄金地段原则

商业地产到底有多赚钱？

几年前，肯德基进驻郑州国贸360广场，以1500万的价格拿下了当时的商铺位，后来LV看上了那个地方，出价3个亿，但是肯德基依然不为之动摇。仅仅几年时间，这个地价就翻了20倍。

其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳这一家。

中原房地产投资顾问公司商业策划部总监蔡宇翔表示：很多品牌零售企业都是商业用房的大房东，对商业用房的需求量非常大，所以通常能以较低的价格租到房子。他们对地段的商业前景也有自己一套非常专业的分析模式，由于自带强大的品牌效应，在他们入住一个地方后，往往自然而然地会跟着涌进来很多小租户，他们再以较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，这个租金差价就是这些企业的一个重要收入来源。

麦当劳首席财务官哈里.索恩本说过一句话：“本质上我们并不真的是在食品行业，我们是在房地产行业……我们出售十五美分汉堡包的唯一原因，是因为这是带来收入现金流的最佳产品，靠汉堡找租户能够向我们支付房租。”

麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：“麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。”

麦当劳的选址在公司内部是一件极为重大的事情，通常一个店的开与否要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点，纯住宅原则上也不设点。

麦当劳里的地产生意经：因为强大的品牌效应和专业地段的选择，带来强大的顾客流量，有人的地方才有江湖，才能转化成源源不断的利润。

地段，对商业用房的影响在此体现的淋漓尽致。地段不好的投资房都是耍流氓，尤其是商业用房。

房地产行业如何进行融资？

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日租房哪个好？

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短租怎么盈利？

一、短租分析，一般店家以15套 房源 分析主要成本：

1、 房屋租金 1200元／月＊15套＝18000元

2、水电150元／月＊15套＝2250元

3、人力成本1000元／月＊3人＝3000元

4、其他（被套物料消耗等）：100元／月＊15套＝1500元，总成本24750元＊12个月＝2000元

一般：一套房子平均按67％的出租率（每月20天出租，10天空余），120元／天计算，总：120＊20＊12＊15＝432000元。利润：432000?2000＝135000元 该分析不包含推广费用和一些其他不可预计的费用，每个城市租金和成本也差异。

在旅游市场日趋成熟，尤其是家庭游、休闲游等旅游方式日渐兴起的背景下，度短租模式几年前就从欧美等国家兴起。?应该说，短租房还是存在很大的市场，只要稍加规范，还是可以挖掘很大的经济效益。?

二、在线短租平台盈利模式：

1、国内：短租网站现阶段的盈利模式主要靠赚取销售，比例在5％到10％不等。例如，爱日租向房东收取成交金额的5％，同时在房东价格基础上溢价12％，而游天下，为了积累用户和房源量，甚至在2012年4月宣布免收交易，?短期内不打算盈利?。

途家网除交易外还有另外一个盈利点：托管的个人房源房价由其专门的定价人员根据季节、地理位置、房屋情况等因素综合确定， 业主 只需承担 物业费 ，其他一切管理成本由途家承担，获得收入双方五五分成。

2、海外：美国Homeaway是?广告＋交易＋增值服务?的多元化盈利模式：其营收的87％来自广告收入，同时向房东收取交易、向 房产 物业或房东提供付费信息展示服务，以及根据游客咨询次数和在线预订数量收费；

与第三方合作，收取旅游保险、房屋损坏保护等增值服务费也是其正在开发的新收费项目。Airbnb则向房东收取成交金额的3％，向房客收取8％左右的服务费。

现在是快节奏的时代，选择日租房的朋友也是越来越多了，日租房哪个好，什么软件都是为了服务大众，一切都以大众的需求为前提，有需要才能从这需要中寻找商机。这就是短租怎么盈利的诀窍，他会的程度去利用，把它给有帮助的人，然后从中抽成，所以大家就不要担心这些短租房不靠谱了，人家都是正经网站。

新形势下地产代理企业如何生存

有以下几种方式可供选择：

一、权益性融资。

可能通过增加注册资本，吸引新的投资者加入，不用支付利息，但会降低原股东的持股比例。

二、发行债券。

如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是：1．股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元，2．累计债券总额不超过净资产的40%，3．公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息，4．筹资的资金投向符合国家的产业政策，5．债券利息率不得超过院限定的利率水平，6．其他条件。

三、从银行或其他金融机构借款。

但在目前的大环境下，小的房地产开发企业从银行借款很难，大房企倒没问题。

四、从基金、信托、其他企业或个人融资。

但这样融资一般利率较高，会加重企业的负担。

希望我的回答对你有所帮助。

首先，我们先来了解下地产项目的整个操作流程，以及实际操作过程中需要的融资节点。

在实际操作中，其实房产商融资需求最旺盛的就是土地款的融资。目前由于国内地产市场经过多年上涨，导致了土地成本在整个项目中占比非常高，往往一块土地的价格都在10亿元以上，虽然可以分期付款，但是土地证需要在款项付清后才能办理。延迟支付土地款，会影响后续开发贷的办理及后续的项目开工。所以，一般来说房产公司会想尽办法将土地款尽快付清，这样的资金支付压力非常大。

在支付完土地款拿到土地证后，就可以开始申请银行的开发了，申请过程中办理其它的三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）及备案、环评等各项手续。一般来说，各项手续办理完成及拿到其他三证后，基本上银行也能完成审批。

银行放款后，通过合作的施工企业将开发套取出来，归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款，则根据前期进场施工谈好的由施工企业垫付。在项目达到可以预售的条件（正负00，或者结顶，具体看各地政策），就展开销售。销售回款和银行按揭会进入监管账户，可以用于支付工程款。如果项目有二期、三期，就这样滚动开发。

从拿地到预售基本控制在1年甚至更短，这就是目前大多数房企开发项目的操作模式，业内称呼为高周转模式，主要代表就是碧桂园。当然也会有个例，但是整体原理基本相同。

对于房企融资，也就两条路可以走，一条就是股权，另一条是债权。

一、股权类融资

通过吸引资金方入股，达到融入资金的目的，但是坏处就是需要按照其入股比例和对方分享收益。

1、直接模式

有实力的个人、企业直接入股，股权现实在项目公司股东的层面。

2、间接模式

个人、股东投资地产类基金或者成立有限合伙企业，然后再进入项目公司股权。

3、联合开发

也就是业内说的拼盘，一般小开发商用的比较多。小开发商一般在所在地有一定的，但是资金口碑等方面较弱，那么就会找些知名开发商共同开发楼盘。目前地产也整体下行，大开发商联合开发的情况也越来越多。

股权类融资模式在实际操作中，联合开发和基金类模式操作比较多，第一种其实相对比较少。因为后两种除资金外，能够带来一定的其他，第一中基本就是财务投资，需要分享利润，一般房企都不愿意。它们宁愿以债权的形式介入这笔款项。

二、债权类融资

1、发行债券

符合条件的企业可以申请发行债券，可以在国内，也可以在境外。目前国内房企发债（主要是公司债）审批极其严格，通过可能较少，为了融资有很多创新，比如购房尾款的ABS，与上下游的基于应收账款的ABS，甚至还有一个劳务公司做的工资的ABS。

境外发债目前大型房企用的比较多，最近一笔就在昨天，是华夏幸福发行的，中小房企这个渠道几乎没有机会。

2、银行

银行目前主要针对的是房地产开发，必要条件就是四证齐全。

原来可以操作夹层融资借道信托投放用于支付土地款，目前已被监管卡死。

另外在银行，房企还有借道融资的模式，用集团内其他的经营型企业（贸易公司）作为借款人，用第三方土地或者未售房产抵押借款，款项再集团调拨使用，一般会去支付土地款。

还有一种就是目前比较多的，用商业承兑汇票融资，直接开票给施工企业，施工企业找房产公司有授信额度的银行贴现，占用房企授信额度。商票的模式贴现渠道比较多，也不仅限于银行，因为银行的额度不好审批，目前还有其他的渠道，比如网络金融平台、票据类资管、票交所等等。

3、信托

信托公司目前基本只能操作开发，发放信托融资。可能有非主流小信托会有一定灵活性，但是主流监管意见是不能做土地前融。

4、 社会 资金

这个其实是目前房企操作最多的。主要资金来源就是个人、企业（目前主要出资金的是国企）、上市公司等等。

操作的模式主要是银行委托、股权基金（股真债模式）。

还有一种是房地产销售公司兜底，它会和房企签订一个协议，包销一定价值的房产，享受一定的折扣。房产公司先将整批房源打包给这个销售公司，做下网签，但是不过户。销售公司销售一套，更改一套网签并进行过户。对于销售公司能够以低价拿下一批房源慢慢销售，利润最大化，房产公司则在损失部分利润的前提下提前拿到房产的销售款。这个过程中也可以演变出按揭模式套取银行的按揭资金。

总结

整体来看，目前在土地款融资阶段，由于银行信托等渠道受限，主流的融资主要是以地产基金或者同行为主的真股权投资和 社会 资金为主的债权融资（含股真债），这阶段的融资成本比较高，目前主流大型前50强房企的融资成本在13%-15%间，各类头部房企无论民营还是国有均有这类融资。开发贷阶段主要为银行和信托融资，优质房企集中在银行，偏弱的主要在信托，银行的成本基本在6%-8%之间，信托主要在10%-12%。工程款主要是压榨施工企业，让对方垫资，在实现销售后再支付，甚至用商票支付。

房地产行业是比较典型的资金需求量很大的行业，资金成本也很好。可以说，房地产的核心竞争力就体现在资金实力上，有没有足够多的钱，能不能借来足够多的钱会关系到房地产企业的生死存亡。

一般企业能用到的融资方式，房地产企业自然也都会用，比如。股权融资，通过上市拿到资金。相比公司经营过程中的资金需求，上市融到的钱甚至可以说是杯水车薪，所以房地产最需要的反而是借助上市，增加公司的名气和行业地位，以便在融资方面更有优势。

还有债券融资。对房地产企业非常普遍，而且，房地产企业不仅在国内发债，还会在国外发债，甚至有分析师说，目前房地产在海外的融资总额已经非常非常大了。另一方面，为了降低融资成本，房地产企业还会用短期债券和长期债券组合的方式，1年期的短期融券滚动是用，结合3-5年的长期的债券，既能满足降低资金风险，也能减少资金成本。

除此之外，还有银行，房企的资金量大，也是银行的大客户，不过银行在房贷时，会评估房地产公司的信贷情况，会很看重销售总量、行业排名等一些指标，这也是很多房地产公司想要拼命做大的原因吧，做大了才能有更多的。不过，做大了很可能也会死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的“开门红”，打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看，世茂应该是占尽了优势，福晟会“一个愿挨”还是因为出现了资金危机，不得不用自己最有优势的加码来获得世茂支持。

总的来说，房地产行业是典型的资产负债率很高的行业，对公司来说是有很高的杠杆，对企业老板来说，则也意味着很大的财务风险。

针对房地产行业如何进行融资？这个问题，我的观点如下：

第一，这个问题提的相当好，我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段（往往是三个阶段：A，没拿到《国有土地使用权证》之前；B，拿到《国有土地使用权证》之后；C，拿到《商品房预售许可证》之时），实现不同的融资方式。

第二，如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段，没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式，通称“股权融资”。

第三，如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押，以实现融资的目的。

第四，地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷，实现融资的目的。

第五，如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》，就可以通过楼盘营销代理公司，通过内部认购，或者蓄客期，或者开盘，实现销售收益，实现地产项目一期和二期资金滚动开发，达到融资的目的。

第六，当然作为一家正规的房地产开发公司，在融资的时候必备核心资料：

A，项目介绍PPT。

B，项目《融资方案》。

C，项目《规划设计方案文本》。

房地产融资是所有行业（金融业除外）融资当中融资总金额最大，融资产品最多，创新速率最快的。房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上，房地产融资因风控的需要，形成两种类型：1、以公司为中心的融资；2、以项目为中心的融资。在此以外，股权投融资也是很正常投资房地产的方式，但股权没有保收益一说，更属于投资类，这边暂不讨论。另外，民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围，都不是正规路子。

以下是常见的一些融资品种：

按照分类一点点阐述，不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考，从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。

房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。

好，设我现在是一家公司，完成了初期的野蛮生长和初期累积，公司也规范化一些，银行愿意借我们一些钱。现在，手中有块土地，手续完备了，但是手中钱不够，项目资金链上需要一些杠杆，帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。

我们知道，开发贷的提供者是银行，但是，对于资质差一点的公司，银行会认为公司的承担能力不足，拒绝公司的申请。这个时候，公司也可以去找信托成立一个信托，或资管公司成立资管借钱。本质差不多，监管措施也差不多，但是价格会比银行贵很多，这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金，也可以找银行募集资金，各位在私人银行买到的信托产品，来源就是这种。

当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷，公司应在全国TOP500以内。

STE 2

本来这种融资很合理，但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊！如火如荼啊！地价越来越贵了啊！地价占了整个项目50%啊！付完了地价，要很长一段时间才能达到“432”的条件。同时，开发贷又只能用于工程开发建设，付给工程方，不能把前期投入。开发商的钱趴在里面出不来，产生了巨大的资金占用，老板们心理阴影面积越来越大。

怎么办？没有关系，有“拿地融资”，或“明股实债”。在2012年的时候，这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品，所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管拿，当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是，以投资的名义，绕过了“432”的合规要求，通常项目公司获得土地的90天内，直接塞给项目公司，而非直接支付给工程方。因此，这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了，比开发贷好用太多，金融机构也自然多收几个点费用。到了后期，招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业，拍地的钱没有给，没有太多沉默成本。拍到地以后，自己掏30%-40%，金融机构掏剩下的。如果快周转做项目，那么ROE回报真的高得不得了。

如果一家企业能够获得前端融资，那么恭喜你，你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。

土地获取的方式有很多。如果土地不是很干净，是拆迁留下来的，怎么办？银行可以提供拆迁，用途是支付拆迁补偿款，前提是这个项目是旧改项目有批文。这种在银行常常不占房地产限额，是支持的。拆迁之后，成为净地，四证齐全了，就可以拿开发贷了。再高级的做法，企业可以以拆迁贷为标的，做成“理财直融”，相当于把这个东西做成一个债券，在银行间交易商协会卖。

当开发商拿到了预售证，于是就开始使劲浑身解数，各种广告出击卖房子啦！这个时候银行会提供按揭，虽然不是直接给开发商，但是由于按揭投放了，开发商才能回款到账上，房子才算真正卖出去了，所以按揭事实上对开发商非常非常重要，整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。

如果这个开发商开发的是商业地产，那么就有“经营性物业抵押”。顾名思义，这个项目由于未来会有源源不断的现金流入，比如租金。银行评估其现金流情况以及市场价值情况，折个现，公司就可以从银行套出一笔钱。这种钱通常是长期的流动资金，没有太多限制，非常好用。在证券市场，开发商也可以发行ABS,CMBS等债券，把钱出来。

STE 3

多干几个项目之后，企业就上了一定的规模。这个时候，很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。如果企业登陆了资本市场，那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金，随企业用。同时，IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作，在资本市场上有了评级，公司可以比较顺利的以主体进行融资。（当然，IPO不是公司发债的必然条件，非上市公司做私募债也多，但终归不如上市公司容易）

IPO之后，企业要干两个事情，一是做银团，二是发债。对于银团，主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。在境外有平台后，可以找很多外资银行做银团，境外银团批额度不批产品种类，很好用的，唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内，当然大家各有各的手法。近期国家在扩流入，是鼓励公司借外债的。对于公司来说，借外债需要解决两个问题，一是钱怎么还，第二是当前人民币的贬值预期。

关于发债，境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的，用途很方便。境外的发债市场发展了很多年，非常成熟，但国内确实最近才发生的事情，转折点是2014年9月。在国内，境内发债的渠道有两个，银行间交易商协会，发出来的叫中票短融等；另一个是，发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道，曾经只有商业地产是可以发债的，不过商业地产的要求很高，住宅要在30%以下。当时有世茂股份等公司发过，价格挺高。公司债方面如同IPO，是审批制，发行也受一定的限制。在2014年9月，交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。一时间，开发商们是那个激动啊！要知道，发了中票后，就可以发永续债，就可以发短融，就可以发超短融，不停的旧债换新债，那可是源源不断的流动资金啊。于是市场上各个开发商风生水起，在12月底万科发了首单中票，价格4.7，保利发了个4.8，一下把价格江夏区了。在当时，银行基准利率可是6呢。随后，央行不断降息，市场资金泛滥，出现了资产荒，发债的价格进入了3字头。可以说，2016年房地产大市，和资金便宜有很大的关系。

另外，还有一个BUG类型的债种：永续债。这种债由于没有期限，依靠的是不断上升的利率逼企业还款，因此在HK会计准则算是全权益。这种可以让公司越借钱，账上的负债比率越低，这不，负债没增长，净资产增加了。不过这也是个定时，而且坊间看一个公司，算数评估风险的时候，还是会加回去的。这种永续债到了后期，又发展了很多类永续债的变种。

当企业完成了上市，完成了发债，银团等融资手段，这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。

STE 4

当企业发展更进一步，企业会有新的追求，比如我要让我的财务报表更好看，公司资金运营效率更高。比如，我要减少公司的有息负债率，使得公司的评级维持在较高的水准，发债就可以更便宜。于是，供应链就出现了！

供应链条中，开发商是核心企业，围绕着很多供应商。这个行业内，开发商拖着付工程款是常有的事情，如果企业的信用足够，开发商可以给供应商开个商票，名正言顺地晚付钱，让项目的现金流更好看点。这个融资，通过处理，是不会计入开发商的有息负债了，开发商也很开心。OK啦，这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现，企业就延迟了1年才付款。一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷，不过对于好的企业，不少银行愿意赚这份钱。

当银行愿意为你做供应链业务，你应该在TOP50水平左右了。

广阔天地，大有作为，人民的智慧是无穷的，只要企业有能力，有动力，那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。

STE 5

很多企业为了获取项目，往往用小股操盘的形式。因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。锅子很好，但米不够。因此，在招拍挂越来越贵的时候，如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要，小股操盘也成了主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说，这个生意也是划算的。一亩地在自己手中的价值可能没有多少，但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收钱。在这种市场状态下，卖品牌卖管理，加大杠杆，成立基金，收管理费等形态百花齐放。另外，虽然对于大地产商来说，一个项目只占小股，但在大口径数据宣传方面，这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的！

对于商业物业来说，终极的手段是发行房地产投资基金（REITs），直接上市，，不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利，所以这一块还需等待。

说到了这里，能够充分完成上面所有环节的，基本就是国内TOP30的开发商了。在往后走，房地产公司无非就是做大规模，搞生态，搞金融等出路。要么做产业结合，要么做金融集团，自己给自己输血。

上面的文章内容有一条重要设，就是房地产公司完成了原始积累，银行愿意给你。其实达到这一步，企业家们已经付出了非常多的工作和努力，已经很不容易了。另外一点，这个行业正在不断集中化，寡头化，在开发贷设的TOP500，很可能几年内，业内连500家公司都没有，目前的数据大概还有1万家（这个数据是有把大公司的子公司重复计算的）。

说到最后，不得不吐槽一句，咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑，最终坑的都是自己！

房地产公司一般通过银行的开发和组成信托进行融资

一、银行r1、影响商业银行的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理成本、优惠利率。r2、国内商业银行种类r(1)信用，信用指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用分一下五种类型： 普通限额、透支放款、备用承诺、消费者、票据贴现r(2)担保抵押分为两种：担保品、保证书担保;r二、民间借贷融资r1、特点： 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托的优点和缺陷r2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险 可行性强，为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得r3、缺点： 适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道r三、房地产典当融资r典当是一种以实物为抵押，取得临时性的融资方式。 特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。r四、商业信用融资r1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。r2、商业信用融资的具体方式： 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。r当前国家加大了对房地产企业的管控，在政策高压的大环境下，融资也变得越来越难，这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说，针对房企的融资也更加谨慎，毕竟高回报的同时也存在着高风险。

目前来看，随着通道业务的趋紧，以及资管新规的出台，房地产行业更加的依靠银行途径进行融资了。

一、房地产类融资都有哪些

第一个呢就是最主流的了， 房地产开发，不难理解的，就是开发商想开发某一块土地需要进行融资，从银行，这种就是房地产开发。

还有一种是经营性物业抵押，这种以商业地产项目所产生的物业相关费用进行抵押向银行的一种产品。

综上可以看出，不管哪种，都是以项目为核心的， 银行审理的时候以项目本身为基础进行分析，当然了也会分析借款人资质等方面的。

二、具体的流程

我以房地产开发为例子讲一下大体上的流程。

首先借款人成立一个项目公司，因为借款人集团一般开发的项目覆盖全国，所以若想申请等事宜， 需要在项目所在地新建立一个项目公司 ，然后以项目公司为主体进行融资。

然后，就是拍地，通过竞价方式，从手里拍地，然后是交钱并办理各种手续，如四证，当这些必要的基础资料齐全之后就可以联系银行了。

联系银行以后需要提供一系列资料，包括但不限于企业基础资料及证件，财务报表，可研报告等等一系列材料，银行通过审核股东背景、借款人项目经验及经营等情况最终决定同不同意。 这其中有一点十分关键，就是借款人需要有一定比例的自有资金，要不然不就是空手套白狼了嘛。

然后企业需要提供一定的担保措施，比如用土地及地上房产进行抵押，或者是集团总部进行担保，如果是抵押的话，还要配合银行落实抵押手续。

如果企业提供的材料齐全且没有什么瑕疵那么银行就会发放，通常房地产开发期限为5年，企业需要与银行沟通并尊重合理性的前提下，设置符合实际情况的还款，如第一年偿还多少钱、第二年偿还多少等等。

然后销售回款的资金需要进入银行的监管账户，出支付相应的税款等费用之外，不能随意对外支付，必须优先偿还银行。

综上就是房地产融资的基本流程。

三、总结一下

房地产企业先拿地，然后办理相关手续，并持有一定的自有资金，然后联系银行，审核无误之后进行，然后封闭管理账户资金，不得随意对外支取，这就是开发的流程。

希望对您有帮助。

您好，房地产行业融资，可以有以下几种方式：

一、向身边 人融资

如果您需要的资金比较少的话，可以向身边的人融资，比如亲友、同学同事，或者当地的有钱人、企业家、管理层等等。

二、银行融资

如果您有稳定的工作或者收入，或者有房产等，可以向银行申请或者抵押。

三、寻找投资人和投资公司

如果您需要的资金较多，可以寻找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号；投资公司一般有自己的官方网站，您可以直接投递商业书给他们。

四、专业的融资信息服务平台

专业的融资平台有很多资金方入驻，您可以投递项目给他们；或者参加平台定期举办的融资活动，和多位投资人面对面交流。

婚介所的盈利模式问题。

朱大鸣在国家从紧货币政策持续影响下，房地产开发企业的资金链也日益紧张，作为房地产敷生企业的代理策划企业，也伴随着房地产市场竞争的日益激烈、房地产开发规模的减少，房地产品牌企业的不断成熟，以及社会分工的进一步细化，房地产代理企业的日子也越来越不好过。 代理企业正在观望与徘徊，代理企业是否是夕阳产业，今后的生存空间有多大？笔者认为随着开发商的长期洗牌，房地产代理企业的业务影响可定是存在的，但关键是看如何来面对目前的市场，以及用何种战略应对未来市场。今后的市场正在呼唤新型的策划代理商。如果营销代理商还局限于目前的操作层面来运作，不是及时、迅速转型，以及时满足市场对策划代理需要，就将被市场所淘汰。同时，如果代理商不能够很好的解决阻碍行业和企业发展的关键问题，那么其功能将为开发商自身所替代,或被海外的营销代理商所取代。 第一, 代理企业应成为塑造“地产品牌专家”策划并力求塑造房地产企业品牌、树立楼盘品牌形象是营销策划的至高境界。任何商品的生产、销售和服务，都蕴含着品牌发展和形成的过程，楼盘也是如此。随着房地产市场的发展和完善，新一轮的竞争是品牌的竞争。消费者选购住房时，必须考虑资金投入的安全性，自然就会选择信誉好、品牌佳的企业。品牌楼盘带来的高附加值已逐渐为卖家认识，它为开发商带来开发楼盘各环节中的良性循环机制所产生的收益也愈加显著。从发展形势看，物业是基础，市场是关键，品牌是动力，跟着品牌买房，房地产进入品牌消费时代是一种必然。营销策划就要实实在在地在物业中构筑品牌基础，堆积无形资产。 楼盘品牌的创立，不是营销策划方案的简单虚拟，而是在营销每一环节中追求品牌意识的综合体现。品牌的实现，不是一朝一夕之事。像万科、绿地等开发商树立了自身过硬的品牌，他们所拥有品牌旗下的楼盘一再旺销，就是品牌发展的必然，是与相关公司对品牌孜孜以求的努力分不开的。当然，广大开发商、营销商还需高瞻远瞩，在营销策划中把对楼盘品牌形象的塑造，把利用楼盘品牌的影响、示范效应当作一种主动、自觉、精心的行为。 营销代理公司应该努力成为专业的“地产品牌专家”，成为开发商不可缺少的“品牌利润创造者”。所以在项目的营销过程中，代理公司要综合考虑发展商短期和长期的利益。而这些都要求营销代理商要走向全程策划和代理，而不能够只进行销售的策划和代理。 第二，营销代理企业之间的竞争应该上升为品牌竞争(1) 营销策划需要考虑开发商品牌竞争的需要。中国房地产经过近二十年的发展，房地产企业之间的竞争，已从早期的价格竞争、规模竞争、质量竞争、功能竞争，发展到今天的品牌竞争。房地产品牌对消费者和房地产企业意义重大：一方面，消费者要提高生活质量、满足受到尊重的需求及自我实现的需求，需要通过品牌住宅来显示个人财富、身份地位、成就以及风度和个性，从而赢得别人的尊重；另一方面，房地产企业需要通过创造品牌来提高开发产品的竞争力、增加市场占有率和利润率，以吸引更多的消费者，达到进一步扩张的目的。与此相适应，代理业策划的出发点和立足点也不能再局限于销售本身，而要与房地产开发企业品牌经营相协调。 (2) 代理企业本身之间的竞争也需要上升到品牌竞争的层次。无论是在台湾模式还是香港模式下，代理业都实现了几大品牌公司在行业中的相对强势地位。这是代理行业从早期低层次的价格竞争发展到品牌竞争的结果。品牌竞争促使代理商进行战略考虑，更加明确的权衡长期利益和短期利益，着力进行企业核心竞争力的培育，进而提升了行业整体的竞争力，有利于房地产营销代理市场的更加规范。房地产营销代理企业实施品牌战略，抢占市场份额，已成为我国房地产营销代理业今后发展的必然趋势。 （3）随着房地产行业的不断发展，房地产市场供应日趋减少，将来营销代理企业不可能，也没有这么多市场容量按照目前的操作模式进行个案代理销售。代理营销企业或发展为成房地产企业的专业顾问公司，其形象应是行业内的管理咨询公司，这就要求此类公司因云集各类人才高地，集高级经营管理师、资深市场研究、房地产评估、建筑规划、建筑设计、园林师、工程管理咨询、投融资顾问、法律顾问、策划师，公共关系等人才的全方位专业顾问公司，正真成为行业内的“麦肯锡”；或向房地产市场发展。 综合前文对房地产营销代理行业存在问题的分析和探讨，对行业内的主要参与者，即监管者、行业协会和营销代理商提出如下对策和建议： 1、 监管者应当完善相应的同业规章制度，并使之切实得到执行房地产营销代理法规制度缺乏对营销策划等知识和经验等智力成果的承认和保护，大大挫伤在营销策划方面投入大量人力物力等企业的积极性，增加其成本，不利于形成营销策划再次投入的良性循环，进而不利于保护和促进房地产营销代理业向深层次发展。监管者应当完善相应的同业管理制度，将营销代理同中介代理区分开来进行管理。 2、行业协会应当制定统一的自律性和监督性的市场行为规则(1)加强行业管理，提高专业素质。行业管理由行业协会执行，这是市场专业化发展的需要。行业协会通过行业统一的自律性和监督性的市场行为规则来实现内部自我管理。房地产营销代理协会以公开、公正、公平的专业管理来约束行业协会成员，创造公平的企业竞争环境。房地产营销代理业可以加强对行业内各种行为的自律和监管。房地产营销代理有不少专业行为，如技术规程、洽谈程序、咨询守则、职业操守、保密原则、收费标准等，这些专业行为如果没有一个强有力的专业机构来组织、规范是很难统一的。因此，很有必要强化行业协会在这方面的职能来规范房地产营销代理的各种行为。这有利于行业的长期发展。 (2)加强职业道德与服务意识要培育房地产营销代理市场，减少非市场行为，发挥市场配置和供需调节的作用。行业协会可以取以下措施：①加强对职业道德的立法、检查，在从业人员的执照暂停与吊销的规定中加进职业道德的内容，并设立调查机构随机检查；②加强媒体的监督，对违规运作者予以媒体曝光；或在行业专业通讯刊物上，建立黑名单暴光制度，对那些不良行为及时给予披露；③加强行业协会对职业道德的管理，对职业道德有明确、实效的内容规定及管理。 (3) 营销代理行业协会应强化对代理商策划营销方案知识产权的保障作用。由于在交易中单个代理商相对于开发商处于弱势地位，在代理商知识产权遭侵害时，其无力与开发商相抗衡，这是就特别需要行业协会也整体的力量来保护代理商的合理利益。比如，在现阶段可以组织建立开发商侵权黑名单，在行业内加以公布，对这些开发商，代理商应联合予以抵制，不与之进行交易或不提供优秀策划方案。 3、房地产营销代理商应完善企业运营机制，努力培育自身的核心竞争力(1)实施战略管理是房地产营销代理企业面临的紧迫的任务。首先，实施战略管理是市场经济对营销代理企业的客观要求。其次，实施战略管理是房地产营销代理行业需求结构变化和竞争压力增加对企业的要求。第三，实施战略管理是避免行业无序竞争的需要。最后，实施战略管理是营销代理企业保持旺盛生命力，从而实现长远发展的内在要求。 (2) 应该加强和完善企业的知识管理职能。加强知识管理，实现系统学习，提高营销代理企业的竞争力特别重要。同时，只有加强和完善知识管理，真正将营销代理企业经营的核心资产——策划知识和理念进行有效的管理和控制，才能保证企业经营不会随着员工的流动产生波动，保持平稳运行，为企业的未来发展解决后顾之忧。 (3) 营销代理企业也必须尽力改善和加强人力管理水平，留住和吸引人才。首先，建立风险和贡献相匹配的激励与约束机制。建议营销代理企业的激励与约束机制应当向低薪酬加适当股权的方式转变，当然，为保证决策的集中和有效，应遵循高层管理者控股的前提。其次，营销代理企业应尝试建立有效的人才培训机制。 目前营销代理业竞争态势分析1“劣币驱逐良币”2001年诺贝尔经济学奖获得者之一阿克尔洛夫专门研究了买方和卖方在信息不对称情况下的市场运行。他给出了信息经济学方面的一个经典案例，就是“旧车市场”。通过这个例子，我们可以很好的理解信息不对称下的市场运行规律。卖方往往比买方更清楚车子的质量。如买方无法通过其它办法检查旧车的质量，那么市场的运行就会出现如下问题。设想有两种车：好车和次车，卖主知其质量而买主只知市场上有一定比例的好车和次车。好车车主只愿意以较高价成交，而次车车主却愿意以较低价出手。买主知道有一定的概率会买到次车，因此愿意出的价格就要打折扣。如果市场上的次车比例大到一定程度，这种折扣就足够大，使得好车车主不再愿意把车投入市场。结果，市场上只剩下了次车。 这一简单模型揭示了两层道理。第一，在信息不对称的情况下，市场的运行可能是无效率的，因为在上述模型中，有买主愿出高价购买好车，但市场这一“看不见的手”并没有把好车从卖主手里转移到买主手中。而按照传统经济学的理论，市场调节下供给和需求是总能在一定价位上满足买卖双方的意愿的。第二，这种“市场失灵”具有“不利选择”或“逆向选择”（adverse selection）的特征，即市场上只剩下次品，这也就是出现了“劣币驱良币”的结果。这一结果的根源是信息不对称。可见，引入信息不对称会深刻地改变了我们分析问题的角度并改变很多“常识性”的结论。由于信息不对称在市场中是普遍存在的，阿克尔洛夫的以上分析具有普遍意义。这种与市场竞争机制相背，看似反常的现象，经济学上就称之为“劣币驱逐良币”。 2 营销代理业的竞争表现为典型的“劣币驱逐良币”现象再来看的营销代理行业。在这一市场中，产品是“营销代理”，买方是房地产开发商，卖方是营销代理商。良币和劣币则可以分别代表水平高低的两类策划代理（定只有这两种极端情况，不影响我们对问题的分析）。 首先，不可否认的是在代理市场中存在着相当数量的“劣币”——不能到位的策划和代理。这一方面是由于对代理商资格没有严格界定，行业进入成本较低，企业水平参差不齐。另一方面行业内也没有对提供“劣币”者存在相应的惩罚机制，相对而言其成本较低，却可以获得“良币”的价格。 其次，作为买方房地产开发商在作出交易的当时很难判别出其购买的营销代理是“良币”还是“劣币”，摆在他们面前的可能都是千篇一律的“策划书”，良币没有明显的区别于劣币的“质量”信号。开发商明确感受到的只是价格——代理佣金的高低和承诺的多少。在这种情况下，我们就不难理解开发商的决策了，要么在排除掉明显质量低下的“次品”后，选择低代理佣金和多承诺的代理商，并要求代理商承担相应的风险；要么自己投资设立代理企业，尽管不一定能做到最好的营销代理，但这种产品的“优”和“劣”毕竟是掌握在自己手里的。 开发商的决策引导着市场竞争的方向。在较低的代理佣金的情况下，实力较差的代理商，无力雇佣较高层次人才，只能投入较低的成本，虽然不能够为开发商提出较好的策划，但由于目前市场的景气，房地产销售短期效果不算差，其仍然能够获取盈利，在市场中得以平安的生存。与此形成鲜明对照的是，实力较强的代理商，拥有一批高层次人才，投入的营运成本较高，在较低的代理佣金的情况下，无法盈利，在竞争中处于不利地位，被迫通过裁员等手段降低成本，与低层次的代理商沦为同路。市场竞争的机制应当是“优胜劣汰”，但现在房地产营销代理市场竞争的结果却是“劣胜优汰”，可以说是明显的“劣币”驱逐“良币”。 劣币驱逐良币现象最终会导致配置失当和社会效率低下。相当多的代理商急功近利，不愿意做大量的非常深入的市场准备(市场调研、市场定位、产品定位、客户定位)，往往凭以往的经验，不思索的COPY，因为前期的市场准备阶段时间战线较长，成本较高。这样就使得行业的竞争停滞在低层次的价格竞争上，而没有及时实现竞争层次的提升，难以集聚人才和资本，阻碍了行业整体发展。 3 营销代理业的竞争状况的深刻原因“劣币”能够驱逐“良币”的真正原因在于信息的不对称，买方掌握了全部的信息和主动权，卖方不能够区分“劣币”和“良币”。具体至上海营销代理业的竞争状况，其深刻原因在于：（1）行业进出的壁垒过于宽松，使得不符合条件的代理商大量存在，这就为“劣币”的存在和出现提供了客观条件。（2）代理行业内缺少对“劣币”和“良币”的评估机构和体制，使开发商难以区分“劣币”和“良币”，而单个开发商对代理效果进行评估的代价和成本相对较大，是造成“劣币”和“良币”混淆的外部条件。（3）代理企业本身没有真正树立起“品牌经营”的战略思想，不能够通过自身的品牌和信誉发出“良币”信号，这是导致“劣币”和“良币”混淆的内部条件。(三) 改善房地产营销代理业竞争状况对策探讨 基于以上总结和分析，要改善房地产营销代理业的竞争状况，必须消除或者弱化影响房地产营销代理业竞争状况恶化的深层次原因。 1、房地产营销代理业需要建立完善的资格准入制度，减少“劣币”的存在。当前，从事房地产营销代理的人员来自各行各业，专业素质参差不齐，职业道德难以恪守，进而影响了行业声誉。对此，建立完善的资格准入制度已迫在眉睫。建立完善的资格准入制度，规范从业人员的专业素质和职业道德，将对房地产营销代理业的健康发展起积极的推动作用。 一方面，主管部门制定和取一些“市场准入”政策。例如经过法定机构评定的行业企业代理资质，根据评定的资质规定承接相应的代理业务，并规定代理佣金的最低比例。同时，通过设定相应的专业技术资格考试，来引导提高从业人员的素质。 另一方面，房地产营销代理业可以强化行业协会的职能，加强对行业内各种行为的自律和监管。房地产营销代理有不少专业行为，如技术规程、洽谈程序、咨询守则、职业操守、保密原则、收费标准等，这些专业行为如果没有一个强有力的专业机构来组织、规范是很难统一的。因此，很有必要强化行业协会在这方面的职能来规范房地产营销代理的各种行为。这有利于行业的长期发展。 2、房地产营销代理业需要建立独立、客观、公正、权威的中介评估机构，对代理商或其代理的效果进行评估，消除“劣币”能够伪装成“良币”的外部原因。 市场经济是一种信息经济，信息的透明度与真实性直接决定着市场的运行效率。信息的不对称必将导致市场的无效率。营销代理市场同样需要对称的完整信息。这就需要能够独立客观的对代理商或其代理效果进行评估，代理商和开发商就可以根据评估结果进行交易。这种如果中介机构在信息的真实性方面不但不起促进作用反而起促退作用，那么即使这种信息的传递是十分及时并且是非常透明的，那也只能起劣化配置而不是优化配置的作用。 市场经济是一种秩序经济，作为整个社会经济秩序的建设者和维护者，中介机构的中介行为既是市场监管与社会监管体系中的重要链条，也是监管决策的出发点和基本依据。如果中介行为不公正，甚至参与和护短，那就不但会扭曲整个社会的监管体系，而且还会造成市场监管与社会监管在起始点上处于真空状态和扭曲状态，这就不可避免地会引致市场投资的逆效应和社会的逆流动，进而使市场失去本应具有的运行秩序。 中介机构如果没有形成独立的财产，进而没有形成独立的人格，使得他们不得不在一定程度上依附于其他部门、依附于服务对象甚至依附于特定的利益集团，必将不能把对社会负责、对市场负责、对服务对象负责和对自己负责有机地结合起来和协调起来。中介机构在中介活动中不能处于中立地位，就无法使中介行为符合法律规范、道德理念和公信准则，也就无法避免中介机构的短期行为和失信行为。中介机构在独立、中立和自立上的制度缺失就必然导致市场的混乱和无序，其结果，就必然是“劣币驱逐良币”。 建议在行业内成立独立机构，建立用户满意度测评体系（CSI），对代理企业和代理项目进行用户满意测评。 用户满意是用户对产品或服务的感受及评价，也是供方企业的努力结果。用户满意度即是对用户满意作出的程度描述，可以用来评价用户满意这种结果、衡量用户的感受的水平。因此可以说用户满意度一方面体现了用户满意的程度，另一方面也反映了企业所提供的产品或服务满足用户需求的成效。 用户满意度的基本内涵可以从个人层面、企业层面、社会层面来理解。从个人层面上讲，用户满意度是用户对某项产品或服务的消费经验的情感反映状态。这种满意不仅仅体现在对一件产品、一项服务、一种思想、一次机会之上，还体现为对一种系统、一种体系的满意。在整个消费过程中，用户不仅追求对经济收益的满意，而且追求对社会性和精神性的满足。从企业层面讲，用户满意度是企业用以评价和增强企业业绩，以用户为导向的一整套指标，它代表了企业在其所服务的市场中的所有购买和消费经验的实际和预期的总体评价，它是企业经营“质量”的衡量方式。从社会层面讲，用户满意度是一种新型的，基于市场业绩的测量尺度，用于测量行业、产业、经济部门和全社会经济的运营状况。

银行怎么用“秃鹫基金模式”化解不良资产

将一次性收费拆分为逐步收费：

登记费用：指客户提出需求后，店内进行登记，纳入池，由介绍所帮其匹配符合条件的对象。此步可象征性的收取费用，一般在10元范畴即可，门槛低也是店内扩充的有利保证；这是小钱，真正有需求的客户也愿意交纳。

服务费用：一旦出现符合条件的对象，介绍所负责通知到双方，并安排双方见面会，会上的开场以及相互初步介绍为介绍所服务范畴；此步为收费关键点，可收取50-90元等（双方收取），此收费可根据客户需求的难易程度进行收费。

除此之外，不要后续的费用就不用设置了，也收不到，即使有协议也有漏洞可钻。

商业模式创新是什么

鹫基金是泛指那些买卖破产倒闭公司股权、债权、资产而获利的私募基金。秃鹫投资者买进陷入财务困境或经营有待改善企业的债务，通过直接或间接对公司施加影响，在改善公司质量后卖出，从中获取高额回报的投资者。自从20世纪70年代美国铁路公司破产创造了现代第一批秃鹫投资者，秃鹫投资领域主要是铁路、房地产、能源、钢铁、公共事业等走下坡路的行业。

无论在投资对象、投资工具或是退出机制等方面，秃鹫投资与风险投资、收购基金以及夹层投资基金均有不同，但也是收益最高、风险也最高的一种，各基金模式比较见表1所示。

从海内外秃鹫基金的运作模式来看，秃鹫基金的投资一般由五个步骤组成。

（1）跟踪分析目标行业及重点企业。

（2）当目标企业生产经营恶化、亏损到一定程度时，预估可能取的重组，评估其价值，在合适时点开始向其债权人收购债权资产，并主导重组。当秃鹫基金控制目标企业足够份额的债务时，秃鹫基金在目标企业重组中便掌控了相当大的控制权，以使目标企业重组朝着基金所期望的方向发展。具体债务投资规模及份额，视时机、形势及基金的重组目标而定。

（3）对困境企业业务体系和管理架构进行重组和重构，综合解决资金、人才、产业、上下游产业链衔接、社会配给等问题。

（4）对其进行“输血”和“补给”，引导投资人投入资金，同时邀请合适的财务投资人和战略投资人加盟进行后续投资。

（5）使企业产生脱胎换骨的变化并进行处置变现，获取高额回报。

从国际秃鹫投资商的成功经验来看，对困境企业的估值能力与时间安排能力尤为重要。

一是低价买进不良债权，聘请律所等中介机构维护债权人利益，与企业商议债转股等。

二是进入债权人委员会，主导重组，进行多方谈判，平衡各方利益关系，促使目标企业重组朝着基金所期望的方向发展，保障在重组方案中自身债权可获得的偿付程度；在为自身利益活动时，努力把困境企业变为盈利企业。

一般而言，秃鹫投资者也是预先破产的推动者，推动企业债权人在公司正式宣告破产之前就重组达成一致。这要求秃鹫投资者一要有足够的债权份额，在重组过程中确保话语权；二要有具备影响力的专业经验与实力，影响和引导重组进程。

银行应用秃鹫基金模式的具体措施

目前，通过秃鹫基金模式化解特定不良资产，在国内银行业中还鲜有尝试，一旦取得突破还可将投资对象延伸至整个银行体系中的不良资产，将成为银行不良资产处置与投行业务的新战场。

应用条件

从秃鹫基金投资的特点及所适用对象来看，商业银行投行业务已经具备通过开展秃鹫投资型PE来化解不良资产的条件。

（1）商业银行为数不少的存量及潜在不良资产为秃鹫投资提供了最优先和直接的选择，是化解风险、开拓新盈利空间的新途径。

（2）商业银行在不良资产及专业风险人员方面储备丰富。专业人员对不良资产全周期的跟踪，使商业银行对其不良资产的了解程度以及价值判断准确程度都远高于其他投资人，银行可充分发挥自身熟悉不良资产所在行业、客户这一优势，发现不良资产中价值被低估的公司，并对其进行重整继而实施处置，以减少不良资产损失，甚至获取超额利润。

所需配套措施

建立联动机制。

一是跨条线部门联动。在以秃鹫基金化解不良资产的业务模式中，业务落地机构及责任人是基础，资产监控、资产保全是核心信息提供方与协调方，投行业务部门是方案设计与实施方，同时也需要授信评审、资金财务在风险把控、定价考核等方面提供支持。

二是跨分行联动。秃鹫投资化解不良资产的核心要点是发现问题资产、困境企业甚至行业的潜在价值，通过整合业务内提升目标企业（企业群）的价值。首先，要对问题资产进行整合，或在需要的情况下对银行客户相关企业进行整合。这都要求银行总分行间有效联动配合。设定秃鹫基金的重点投资行业、困境企业。总分行共同分析、选定秃鹫投资目标行业，确定不良资产收购、整合、退出等整体方向，再由特定分行相关部门推荐资产，设计实施方案并推动执行。

成立专业化团队。

利用秃鹫投资化解不良资产虽有回收率较高，可获取超额收益的可能性。但投资困境企业有很高的门槛，投资方需要很强的团队作战能力。优秀的秃鹫基金背后需要一个强大的专业投资后备团队，具备以下能力：

一是企业价值评估能力。不良资产本身属于银行，但更重要的是预判困境企业的未来整合及价值提升空间，挑选出值得拯救的企业。

二是商业谈判与议价技巧。对银行不良资产处置而言，更重要的谈判技巧是在重组制订与实施中，与重整公司及其他债权人进行谈判协商，推动重组向有利于秃鹫投资的方向发展。

三是识别危困企业风险能力。充分了解投资于危困企业的风险，尤其是重整过程中的风险，对风险进行识别并加以控制。

四是企业整合能力。发挥提高管理服务的作用，提升困境企业价值，实现增值退出。

建立配套激励机制。

随着不良资产上升，仅靠资产监控、资产保全人员已难以对问题资产进行有效保全，应引导不良资产内部市场化，处置不良资产向秃鹫基金的剥离，也有利于经营机构轻装上阵。

秃鹫基金一方面作为主动型不良资产处置手段，另一方面也将是银行投行业务新的盈利点，需要建立配套激励机制，鼓励投行部门根据不良资产投资潜力、整合空间，进行内部商业谈判转让，并积极整合，从不良资产价值提升中寻找创利机会。

当前，国内银行运用秃鹫基金投资模式可关注的行业包括钢铁、水泥、平板玻璃、电解铝、煤炭、造纸、光伏等。这些行业本身也是银行传统存量业务的组成部分，是涉及不良资产较多的行业。

秃鹫基金模式的介入，可为银行提供处置这些行业不良资产的新方式，可以提高银行化解不良资产的效益，帮助银行“变废为宝”进而实现保全资产、运营资产，化解风险，提高综合经营效益的目的。

　什么是 商业模式 创新?商业模式的创新有哪些特点?我把整理好的商业模式创新分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!

　什么是商业模式创新

　泰莫斯定义商业模式是指一个完整的产品、服务和信息流体系，包括每一个参与者和其在其中起到的作用，以及每一个参与者的潜在利益和相应的收益来源和方式。

　商业模式创新作为一种新的创新形态，其重要性已经不亚于技术创新等。近几年，商业模式创新在我国商业界也成为流行词汇。

　商业模式创新是指企业价值创造提供基本逻辑的创新变化，它既可能包括多个商业模式构成要素的变化，也可能包括要素间关系或者动力机制的变化。通俗地说，商业模式创新就是指企业以新的有效方式赚钱。

　商业模式创新的特点

　创新概念可追溯到熊彼特，他提出创新是指把一种新的生产要素和生产条件的?新结合?引入生产体系。具体有5种形态：开发出新产品、推出新的生产 方法 、开辟新市场、获得新原料来源、用新的产业组织形态。相对于这些传统的创新类型，商业模式创新有几个明显的特点：

　1、商业模式创新更注重从客户的角度，从根本上思考设计企业的行为，视角更为外向和开放，更多注重和涉及企业经济方面的因素。商业模式创新的出发点，是如何从根本上为客户创造增加的价值。因此，它逻辑思考的起点是客户的需求，根据客户需求考虑如何有效满足它，这点明显不同于许多技术创新。用一种技术可能有多种用途，技术创新的视角，常是从技术特性与功能出发，看它能用来干什么，去找它潜在的市场用途。商业模式创新即使涉及技术，也多是和技术的经济方面因素，与技术所蕴涵的经济价值及经济可行性有关，而不是纯粹的技术特性。

　2、商业模式创新表现的更为系统和根本，它不是单一因素的变化。它常常涉及商业模式多个要素同时大的变化，需要企业组织的较大战略调整，是一种集成创新。商业模式创新往往伴随产品、工艺或者组织的创新，反之，则未必足以构成商业模式创新。如开发出新产品或者新的生产工艺，就是通常认为的技术创新。技术创新，通常是对有形实物产品的生产来说的。但如今是服务为主导的时代，如美国2006年服务业比重高达68.1%，对传统制造企业来说，服务也远比以前重要。因此，商业模式创新也常体现为服务创新，表现为服务内容及方式，及组织形态等多方面的创新变化。

　3、从绩效表现看，商业模式创新如果提供全新的产品或服务，那么它可能开创了一个全新的可赢利产业领域，即便提供已有的产品或服务，也更能给企业带来更持久的赢利能力与更大的竞争优势。传统的创新形态，能带来企业局部内部效率的提高、成本降低，而且它容易被其他企业在较短期时期模仿。商业模式创新，虽然也表现为企业效率提高、成本降低，由于它更为系统和根本，涉及多个要素的同时变化，因此，它也更难以被竞争者模仿，常给企业带来战略性的竞争优势，而且优势常可以持续数年。

　商业模式的三大经典案例

　(一)百丽鞋业，中国零售市值之王

　1.中国鞋业之王

　百丽鞋业是中国鞋业之王。在中国女鞋品牌当中，前十名中有四个属于百丽公司旗下品牌，即：Belle(百丽)、Teenmix(天美意)、Tata(他她)、Staccato(思加图)。公司代理的鞋类品牌28个，包括：Bata、ELLE、BCBG、Mephisto、Geox、Clarks、Merrell等。百丽亦是中国体育用品最大零售商之一，代理运动服饰品牌产品包括：Nike、Adidas、LiNing;亦代理休闲牛仔名牌Levis。

　百丽鞋就是美人鞋。不仅女同志逃不出百丽，男同志很快也逃不出百丽了，因为百丽收购了中国著名的男鞋品牌江苏森达。百丽公司在百货商场进行控盘以后，顾客在商场里选来选去，最终选的都是百丽公司的产品。百丽公司鞋业的综合毛利达到62%。很多高科技企业家听说百丽的毛利率达到62%以后都非常吃惊，因为很多企业的毛利率是非常低的。

　2.百丽怎样实现突破

　为什么百丽公司能够实现这样的突破?源自于它在零售终端实现了控盘。中国品牌女鞋的71%来自于百货商场，而百丽通过四个自有品牌控制了百货商场这个零售终端。在每一个百货商场，不同品牌专柜的背后，很多都是百丽公司。很多的女性顾客讲：?我不喜欢百丽，我喜欢思加图。?其实选来选去，选的还是百丽公司的产品。百丽名字取自法语Belle(美人)，上市行动代号为? Cinderella?(灰姑娘)，它借助资本的力量实现企业跨越的憧憬之情跃然而现。

　3.百丽商业模式的核心

　百丽公司不是靠某个单一的产品获得利润，它靠的是商业模式，正如管理学大师彼得?德鲁克所讲的，21世纪企业的竞争，不再是产品、价格与服务之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。百丽就是非常经典地体现了这样一个价值观念。

　?牢牢地控制终端

　百丽的 广告 很少，不像奥康、红蜻蜓广告满天飞，但是这样的企业看似默默无闻，其实它却牢牢地控制了零售终端。有的公司打广告、抓生产，其实是在造坦克、大炮，而百丽公司在造核武器，造，它默默无闻，但是却牢牢地控制了终端。

　很多百货商场的女鞋专柜，少则三分之一，多则三分之二，通常一半都是归属百丽公司的。它这样控制了终端，就牢牢地控制住客户，可以获得62%的毛利。

　百丽公司的利润是传统卖鞋公司的10倍，它是可以持续发展10年的一个模式，因为它牢牢地控制了终端，这个终端不仅做鞋业的人拿不到，甚至做 其它 产品的公司也很难。比如保健品利润也很高，而且信用也很好，但要想进百货商场的一楼，对不起，没机会。因为百丽不会把这位置让给你。

　?做成内房地产企业

　为什么风险投资看见连锁就很关注，风险投资就叫风投，即看见好项目就疯。能让风投疯的一种项目就是连锁。连锁业的本质就是房地产。当百丽把百货商场零售柜台牢牢占据之后，后来者就没机会了。不仅鞋业领域的后来者没机会，任何其它领域的后来者都没机会。当它有了房地产独特的稀缺性、控制力以后，它就有了定价权，所以它可以获得62%的毛利率，而且它可以10年甚至长期控制这个平台。

　中国的房地产公司看着赚了钱，其实赚的还不算大钱，因为房地产公司很难上资本市场去发展。为什么中国房地产公司很难上资本市场发展，因为中国的房地产公司的商业模式是简单而粗暴的，中国的房地产公司的模式就是拿地、盖楼、卖楼、结束，每个项目重新来过一遍，这样的模式在资本市场是不受欢迎的。反过来说，全世界超过40%的项目最终的利润来源恰恰又是房地产，或者说它的利润来源当中的一个核心的支撑点是来自于房地产。

　百丽就是典型的例子，它是个内房地产企业。麦当劳公司的利润来源主要也是房地产，这两个是相辅相成的。这就是我们在设计未来商业模式的时候要思考的地方。我们的商业模式里面有没有能够把房地产当做一个支撑点的要素，而连锁业的本质就是房地产，就是内房地产，所以它已经找到了这个支撑点，而我们其它的产业领域能不能也找到这样一个支撑点，这是百丽这个案例给我们的启发。

　?通过资本运作扩大终端优势

　百丽不仅通过牢牢地控制了百货商场这个终端，同时百丽也非常善于通过资本运作来扩大它终端的优势，所以百丽在融得了摩根?斯坦利和鼎辉基金的投资以后，2007年5月23号在香港上市，上市当天募集资金100亿人民币，股票的市值达到将近800亿人民币，当天国美的市值才360个亿，它因此被称之鞋业国美。

　截止到2008年，百丽的销售额已经突破178个亿，它的净利润、规范化的净利润已经突破22个亿，也就是它的税后净利润率大概在12%左右这个水平。这么一个庞然大物在过去的两年里面，依然每年保持高速发展，这就源自于它的并购战略，百丽在上市以后，3.8亿收购了斐乐，6亿收购了妙丽，16亿收购了江苏森达，15亿收购了香港上市公司美丽宝，而美丽宝本身具有多品牌的鞋业的零售权，这就进一步扩充了百丽的零售连锁能力。所以这家公司依然还在快速地增长，虽然它已经是一个将近200亿的公司，这样的增长就源自于百丽公司牢牢地控制了百货商场。

　4.百丽的非凡业绩

　现在百丽的鞋业已经有将近7000～8000家零售的终端，它的服装已经有将近3000家的零售终端，中国品牌女鞋的71%销售来自百货商场，百丽多品牌在百货商场控制了1/3～1/2的柜台，百丽的超级连锁柜台?非连锁的本地化百货商场。中国?鞋王?百丽(01880.HK)发布年报，2008年营业收入与利润猛增，分别达到178.55亿元和22.79亿元，分别增长53.0%和29.9%，除代工环节外，各个业务板块均实现大幅盈利。调研表明，购买女鞋的原因：44%款式，22%质量，14%品牌。(广告语)只要女人路过的地方，就要有百丽!只要女人经常光顾的地方，百丽就要控制!百丽已经是一家拥有超过1万家店的零售连锁企业，与其说它是一个卖鞋的，不如更准确地讲，它是个零售的连锁企业。

　(二)中国动向(Ka)，净利率40%的成长奇迹

　中国动向这个公司的名称，可能很多人都非常陌生，但是中国动向所拥有的品牌却是很多人非常熟悉的，比如Ka背靠背这个品牌的发展就是一个奇迹。

　1.成长奇迹

　中国动向2002年进入中国市场，它是个意大利品牌。当时李宁公司作为它的中国区的总代理，2008年中国动向的销售额是33亿人民币，它的规模不算特别大，李宁公司现在是67亿的销售规模，但中国动向公司的利润率极为惊人，毛利率是62%。它的62%的毛利率和百丽公司截然不同，因为百丽公司是一个纵向一体化的企业，从生产环节到零售环节它都做，所以它的62%的毛利率里面包含生产环节的利润和零售环节的利润。

　2.利润来源

　中国动向生产全部用外包制，所以它的生产环节没有利润，同时它的零售环节也全部是外包的，它通过经销商去开展它的零售业务。它的62%的利润源自于它的品牌和研发设计能力。所以它的62%的毛利率比百丽公司含金量还要高。这家公司的税后净利润率是40%，跟抢钱没什么区别，这个公司人数很少，在收购日本公司之前，中国公司只有五六百人，每年却能够创造13亿的净利润。这些财务数据，都远远地超过了李宁公司。

　3.?中国动向?公司的由来

　中国动向曾经是李宁公司投资的一个业务，但李宁公司后来把这块业务分拆出来，分拆的价格是1000万人民币，而这个公司在2008年在香港股票市值达到300亿， 2004年、 2005年才1000万人民币，短短的两三年就增长了3000倍。

　?李宁公司剥离原因

　李宁公司之所以把这块业务以如此低的价格出手，这里面有多种原因，其中两个主要的原因，第一个原因是当时中国动向Ka的业务并没有看到非常巨大的起色，因为它跟其它的公司一样卖传统的运动服装，当时这个业务是亏损的。

　第二个原因是Ka的品牌所有权属于意大利，这对于上市公司来讲，是个巨大的安全隐患。

　?奶妈型业务的苦恼

　过去我一直在上市公司清华紫光工作，我们把这种业务称之为奶妈型的业务，奶妈型的业务风险比较大。它的风险不在于启动的运转，而在于控制性，控制权拱手让给了品牌拥有者，这个孩子养得不好，大家没人说话，脏活累活都你干，孩子一旦养好，这闺女养得具有沉鱼落雁之美，儿子到哈佛大学读了法学，这时亲妈就出来了，说：?孩子养得这么好，真是感谢奶妈这么多年的含辛茹苦，但是对不起，孩子我得带走。?奶妈只能躲在阴暗的角落里哭泣、伤心。

　在生活当中，我们只会说这个人真可怜，但对于上市公司来讲，这种风险它是无法承受的，因为如果它的品牌拥有公司要把这块业务拿走，对于上市公司来讲，它的业绩就会出现大幅度的下降，这是上市公司无法承受的。所以这种奶妈型的业务，对于上市公司来讲，安全隐患很大，除非只有一种方法，就是像国美那样，领养几十个孩子、上百个孩子，也不怕你把哪个孩子带走，它把奶妈变成一种专业，变成一种商业模式，否则就会非常被动。当时的李宁公司只有一个Ka的品牌代理，所以就决定忍痛割爱，甚至当时还不觉得是个爱，因为那时候它做运动服装没什么特别之处。把这个业务割舍以后，中国动向公司就成立了。

　4.成立后的重大转变

　中国动向公司成立后做了两件事情，使得它从一个乌鸡变成了凤凰，鲤鱼跳进了龙门。

　?开创体育用品时尚化的创新商业模式

　第一件事情是对产品做出重大改变。Ka作为一个意大利品牌，过去只有两条产品线，一条就是传统的运动装;另外一条就是今天的Ka产品，叫运动时尚化产品，这种产品在非运动场合穿着的人和时间远远大于在运动场合穿的人和时间。

　①独特的客户定位与价值诉求

　Ka这个运动时尚产品的四个主题词是：运动、时尚、、品味。这种定位很难把它跟传统的运动装联想在一起。传统的运动装都是宽宽松松的，透气好就够了，没有什么款式，也不时尚，但是Ka不一样，Ka在中国新的定位就是运动服装时尚化。它定位的人群是穿着Ka运动装的人，是那些宣称要运动但却从不运动的人，是那些想有运动的感觉，但不想出汗的人。

　比如一些企业界人士就是它典型的目标顾客群，这些人士有应酬，工作生活不规律，都有三高，都有脂肪肝，应该多运动，但是基本上有各种理由从不做运动。做企业要有热情，有带领企业发展，所以需要有一种的感觉、运动的感觉，但却不想出汗，这就是这些人群独特的客户价值。Ka背靠背就找到了这些客户群的需求，然后去纵深发展，就取得了快速地成长，甚至远远超出了它们原来设想的增长。

　为了实现这种变化，整个公司都从一个运动服装企业转到时尚品类 文化 ，比方他们开会，不是在办公室开，而是到三里屯酒吧开会，这样才能让他们找到时尚的感觉。

　②将赊销改为代销

　中国动向公司是通过经销商来进行销售的，所以当它把运动款改成时尚款以后，它的经销商都急了，都求他们不要这样改。这时候中国动向就做了非常重大的一个决定，过去的运动服都是赊销，先拿过货，再收钱，如果卖不掉，责任是经销商。Ka新的时尚款服装改成了代销，它给他们供货，卖不掉把货退回，风险不由经销商来承担，全部是由中国动向来承担。

　经过这种重大的决定，中国动向的产品开始卖火，今天满大街都是穿背靠背服装的人。这就是运动产品的时尚化。很多人穿着Ka运动服在街上招摇过市，大家觉得很时尚，而如果见到别人穿着李宁运动服在大街上逛悠，大家会觉得好像有点土。这就是它的独特性。

　?融资

　Ka做的第二件事情是非常有见地的，也是商业模式里讲的第五式的重点内容。Ka向摩根?士坦利融资了3800万美元，向意大利公司购买了Ka中国品牌的永久使用权。李宁公司曾经想获得永久使用权，但是Ka不给。后来因为金融危机后，Ka公司的母公司缺钱，要卖掉一个子公司，开价8500万美元，而当时中国动向账上的现金是1000万人民币。买还是不买?不买业务没得做;去买，兜里没钱。最后中国动向公司向摩根?斯坦利融资3800万美元，其中的3500万美元给了意大利Ka，用于收购Ka品牌中国所有权和全球优先购买权!

　5. 商业模式的关键：控制力

　中国动向融了这么多钱，自己兜里还没放热乎，98%的钱就去了别人那里，自己啥也没用上，这样的事情很多企业家就想不明白。其实中国动向管理层非常专业、非常高明，它的股票值300亿元，在别人那里是个奶妈型业务，在它这里能值300亿，因为这是个好的商业模式。跟它购买意大利品牌的中国永久使用权有着核心的关系，因为它这样就拥有了控制力，它的小命不再攥在别人手里了，而攥在自己手里。这样它的业务可以长期几十年的发展，同时它的资本市场的价值才能够打开，它才能够从一个李宁公司不要的业务、担心的业务，变成一个现在价值300亿的业务，这源自于它身份的改变，这就是控制力。

　在商业模式里，控制力非常重要，有没有控制力，两者天壤之别，企业五年以后会怎么样，有控制力和没控制力是完完全全不同的，资本市场就是要考虑企业五年以后的状况，投资的是未来。所以一个有控制力的利润和一个没有控制力的利润是天壤之别，完全不可同日而语的。这是Ka中国动向做得很成功的第二个关键所在。

　6.未来走向

　中国动向的未来走向就是Ka品牌的全球化和中国市场的多元化品牌。Ka已经收购了日本的一家公司，而这家公司拥有日本Ka的经销权。中国动向公司不仅把中国的品牌永久使用权买下来了，同时买了Ka品牌全球的优先购买权。一旦哪天中国动向希望购买Ka这个全球品牌的时候，Ka这个品牌将从意大利转归中国人所有。有没有这样的可能?关键看中国动向愿意不愿意，因为今天Ka的全球的股票的市值不超过1亿欧元，而中国动向账上的现金就超过5亿欧元，中国动向购买Ka的全球品牌易如反掌，关键是愿意不愿意的问题。就像联想买了IBM，就觉得IBM的PC不是那么好了。

　Ka能有62%的毛利率，不包括生产和经销环节的，跟它这个国际品牌的定位是有相当的关系的，我把它称之为叫国际品牌溢价，中国动向未来到底会怎么走，我相信它有它的规划，但是主动权、控制力，已经转移在了中国动向手里。

　7.中国动向给中国企业的启示

　金融危机以后，带来一个全新的趋势和全新的机会，中国企业加速国际化。金融危机一来，欧美很多的实体企业遇到了周转、资金及盈利的问题。这时候们中国企业就可以去收购或者去参股海外的欧美实体企业。大家可能会觉得自己实力还小，蛇吞象会消化不良。我们不要去轻易的蛇吞象，但是我们完全可以蛇骑象、蛇引象，我们通过去掌握海外实体公司的某一样或者某几样核心的要素，比方品牌、技术、研发的系统、客户关系、 渠道 网络、专家，我们通过参股或、合资或购买的方法，未必要去蛇吞象，就可以掌控到我们很多的。正如《中国流》一书里所讲的一样：中国企业通过这种方式，可以低成本、低风险走向国际化。中国动向这个案例，无疑是个经典的案例。

　我认为，到目前为止，制造业是最误人子弟、最误将企业走入歧途的一个名词，它使得我们很多企业把专注点、兴奋点放在制造这件事情上，其实做企业从前期的研发，零部件的组装、批发、营销、零售、服务都是一套系统。中国企业过去只干了组装这个环节。这是对制造业的狭义理解，真正的制造业或真正的企业应该是一个长价值链的管理。这么多长价值链，中国企业可能就很难把握。只有通过全球化去配制这些核心要素，缺品牌就买，缺技术就合作，缺营销能力就合资。这就是我们在全球化时代重新去设计我们商业模式的一个新的思考点，这也是中国动向给我们的一个启发。

　(三)vancl(凡客诚品)

　1.惊人的成长速度

　Vancl(凡客诚品公司)于2007年7月份成立，它是一个通过互联网和目录式来销售服装的企业，早年是卖男装的，今天它既卖男装还卖童装，2009年夏天强势进入女装领域，2008年一年，也就是vancl公司开业的第一年，它的销售额就达到了3亿。第二年，也就是2009年，要达到5亿～7亿。这样一家公司，它的成长的速度超过了中国动向早期的、同期的成长速度。它现在每天的订单已经超过1万件，每天的营业额已经超过了200万。对一个电子商务企业来讲，这样的成长速度是非常惊人的，而在2008年它成立的第一年里面，它已经完成了三轮的融资，融资规模达到3000万美元。

　2.把握精准的目标顾客群

　vancl为什么能够在电子商务领域异军突起，超越了之前的PPG，原因就是它在商业模式上想得更明白，在系统性的建立上更加专业。PPG打了大量的广告，没有转化为实际的销售，而vancl公司在这方面做得更好，vancl公司对服装进行了重新定义，它找到了一个精准的目标顾客群，这个精准的目标顾客群就是懒男人。

　懒男人这个词不是贬义词，它是指过去很多男同志懒得逛街，很多男同志一进百货商场就头皮发麻，恨不得抓件衣服就仓惶逃跑。所以vancl在互联网上销售男士服装，针对这些怕逛街的懒男人们。只要一个电话，衣服就送上门。男同志的服装款式一般变化不大，很多经典款就可以满足需求，同时尺码上差别也不大，多小区别不大，不像女同志增一分则长，减一分则短。

　这样的切入男性市场使它取得初步的成功，当然它也切入女性市场。2009年夏天，它强势的推动女性，网上它推出了一种革命性的产品，叫内衣外衣一体化，即穿一件衣服，内衣外衣都解决了，而且只要59块钱。在夏天的时候，女同志是愿意接受的，女同志不太讲究穿衣的长短，只有一个时间点，就是夏天。通过这个夏天强势地切入女装，我相信该公司很快会再培育出一批女性网络顾客群。这对推动vancl公司长期发展将有重要意义。

　3.改变服装消费模式

　对客户群的准确把握，还使vancl公司改变了服装消费的模式。过去我们买一件衬衣，往往要穿两年，甚至更长时间。但是vancl主张衣服是快速消费品，这样定位以后，我们的衣服就不是一次买一件了，最好是一次买上五件，每天换一件，衬衣和体恤衫也不是两三年换一次，快则一个季度，慢则两个季度，半年应该换一次。这种快速消费品定位以后，虽然单件的衣服价格比较低，但是实现了一个非常重要的收入模式，就是重复购买。当客户重复购买之后，虽然单价很低，但总销量未必会小。

　4.建立竞争门槛

　凡客诚品卖衬衣、体恤、裤子、皮鞋、裙子等等这些，都能让消费者不断实现重复购买。

　?客户体验：货到试穿

　不仅在产品上，它重新定义了客户的购买习惯，同时在客户体验上，也进行了非常重大的突破，正是因为它在客户体验上的突破，使得它的网络销售得以成功，同时也使得它树立了巨大的竞争门槛。比如它率先推出了货到试穿的服务，衣服不是在网上买了就付钱，没法试穿。很多人觉得这样不踏实，我们在商场买衣服基本上都会试，但在网上买衣服却试不了，这很让人讨厌。所以当它推出货到试穿服务以后，可以想像，消费者非常满意，觉得真是为他们考虑。

　当然，这样会带来物流公司对它自身管理的难度，同时也会在一定程度上增加它的成本，但是这样的一个服务是非常有创造性的，也树立了竞争门槛，让后来者如果不去跟进，客户就不认可;但如果跟进，可能就会把后来者拖垮。货到试穿，可以说这是它的一个杀手锏。它让客户满意了，同时树立了竞争门槛，同时引领了物流行业的发展方向。

　?品质控制：线头

　任何伟大而美妙的梦想，最后都会归于现实繁琐的步步为营。于是，细节与执行力的微小元素往往成为成败分水岭的关键点。比如影响服装品质感的线头问题，传统服装在店面销售时就处理了，而电子商务必须在送货前进行检查。vancl公司老板陈年是一个很细心的人。低调、简单、关注细节，这种源自陈年性格中的个人特质，如今已经被贯彻到了VANCL品牌的每一个执行环节中去。他对细节的关注甚至到了苛刻的地步。比如，他说自己不喜欢有线头的衣服，总觉得那是次品，因此会要求一批员工在发货之前仔细检查，剪掉线头，并用玻璃纸包装好。陈年说：?我就希望这个衣服，如说有挑刺的用户，特别较真的用户，他真的拿到权威机构去检验的时候，发现原来真的是高士线，最好的线。?

　vancl公司就是不断地通过超越客户体验来塑造了它的价值，所以它的成长速度甚至超过了中国动向早期的成长速度。今天在美国，最热门的公司不是谷歌，而是亚马逊，一个电子商务的B2C的公司。

　以上三个案例中，百丽零售连锁从生产到零售端纵向一体化;中国动向专注在产品研发，开创了独创性的运动产品的时尚化，通过把生产环节和经销环节全部外包，实现了快速发展;而vancl公司通过电子商务这个新兴的销售手段、商业模式，实现了更加迅猛、更加快速的发展。通过这三个案例，我们可以看到，其实每一家快企业的商业模式都不一样，但是每家企业最终都获得了巨大的成功，在未来的5年、10年中，也是可以看得见、摸得着的成功。这就告诉我们：商业模式是大有可为的，我们每家企业应深入理解、深入掌握、不断把握商业模式的精髓和内核。

　以上就是我为大家提供的商业模式创新，希望能对大家有所帮助

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