1.房地产经营开发专业毕业,曾就职外贸公司,销售公司。有意向做海外房地产销售

2.在海外做代购需要房产证么

海外房产销售代理怎么做_海外房产渠道销售怎么做

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仅2015年,国人投资美国房产1100亿美元。在海外房产投资热潮中,哪些是需要注意的?有哪些实际发生的案例?重建、开发、住宅都有哪些经验教训?做海外房产6年了,从做好学区别墅,到土地开发、奢华酒店、顶级大楼出售,一路走来,感慨良多。见识过很多海外开发商、中介、大陆中介,标题党、等见过很多。真正静下心来,为客户着想的,凤毛麟角。都想一次性赚一把大钱。

经历很多之后,感觉还是做海外好房子,重新回归到地段这个老话题。这篇经验文章一出,肯定会得罪一些中介。但我们如果不说,对不起海外房产投资客。

一、海外二手房投资注意事项

1、以美国房产为例。美国房产正常的二手房,卖家给售价5~6%佣金,给卖方经纪公司、卖方经纪人、买方经纪人、买方经纪公司。大陆人买房,基本通过买方经纪人。买方经纪人,纳税后,一般得到1.5~2%的佣金。比如35万美元的房子,纳税后,买房经纪人得到5000美元佣金。但是很多大陆中介和少数美国经纪人,本来是35万美元可以买到,要客户39万美元买,赚4.5万美元。其中4万美元,一般卖家要求买方经纪人自己纳税。过户文件、网站显示购买价格是39万美元,不露痕迹,你还真的以为是39万美元买的。

2、这部分就缺少对当地行情了解、缺少估价环节。当然,有的地方是需要加价的,比如2015年、2016年旧金山好学区Palo Alto一些别墅。2012年洛杉矶好学区Arcadia确实需要加价。

3、文件规范、信息齐全。一些中介给的买家文件很不清楚,非常模糊,这绝对有问题。海外所有买房购买文件,包括报价文件,字体就像课本一样清晰,并且都是标准化的。这种骗人伎俩现在很少了。另外,购买文件上,没有卖家信息、过户公司、律师信息,就不要买了。违反常理必有妖。

4、解决办法:和卖家直接沟通、进行评估。但有的买家不去海外实地考察,没时间或者其他原因,没去成,怎么办?其实很简单,在购买时,经纪人或中介,在购买文件上,写清楚卖家的****,包括邮箱、电话号码、地址等基本信息,还有过户公司或过户律师信息。因为一般买房都有反悔期,一般7~10天,买家可自己选择。这样买家有时间去无条件反悔。在这个期间内,买家即使交了定金,也可以和卖家沟通后反悔。另外也需要进行评估。靠自己和一些专业人士,比如房产中介公司和良好声誉经纪人。

二、海外新盘投资注意事项

1、海外新房最具欺骗性。开发商的新房,资料很漂亮,房子也漂亮。价格也不菲。不是说不好,一些中介在价格上做了手脚。开发商为了逢迎大陆人口味,3、4门号都消失,很多带8,为了卖掉房子,也是拼了。中介只要卖掉房子,开发商不管你卖多少,他们只想得到他们的价格就行。

2、独家代理。要是我们买,我们绝不买独家代理的楼盘。独家代理=独家价格。独家代理一般和开发商谈好,给一些楼盘,让中介卖掉。开发商只保证他们的最低价,额外多卖的价格,中介拿走。这个钱赚的最舒服。做做广告、宣讲会、讲座等,开发商有资料样本,很漂亮,好忽悠。国人最喜欢新房。新房只要位置好,确实不错。独家代理一般都和开发商混熟了,什么都可以谈,穿一条裤子。有些开发商还过来参加宣讲会。还有的可以为中介在网上改价格,甚至有的在出售前就和中介谈好,真实价格和挂价。不露痕迹,很高明的手法。而且开发商也说这是他们的挂价。服气了吧?

3、真正价格。现在哪有好好静下心来赚佣金?80万美元的房子,卖给你85万美元,你看不出来。20套就赚100万美元,这在海外算小富翁了。20套80万美元的房子,再加上80万美元佣金,180万美元,平均每套赚9万美元,反正买家不懂,过几年就中介就可以跑路了。

4、解决办法:估价。万变不离其宗:估价。开发商的价格和当地已经售出房价相比,是否差距很大。包括房型、售出时间、价格等,一定要看大多数,而且要看当地人买的价格。

三、国内开发商的海外房产项目注意事项

1、长时间在国内做推广。很多国内开发商海外开发的楼盘,在国内卖了几年,目前还在卖!真要是好房子,早被当地人买光了。不管有多少套。真正好房子,是不需要在国内大肆做广告的。在2、3个月内全部卖掉的,是不错的。但不是全部卖给大陆人,那不算。当地鬼佬觉得好,才是真的好。那种给下属们购买,带指标任务卖掉的不算,这不是市场经济做法。

2、卖了几年还在卖的,一般有以下问题:

A、价格虚高。很多卖了几年还在卖,真要是好房产,国外当地人早就买光了。哪用忽悠国人好几年。当地人迟迟不买的,肯定有问题。

B、地段不好。很多国内开发商,因为坏在职业经理人手里,地段越不好,职业经理人越搞到钱,因为地价不菲,吃亏的是老板。

C、质量不好。关键是材料和当地开发商有差别。材料在外形上面看不出来。很多东西看着漂亮,中看不中用。这种小聪明实际上是傻子。一旦缺乏信任,以后的路很难走。

四、买房移民注意事项

1、美国买房移民:买房和移民没关系。美国买房和移民没半毛钱关系。真的买房可以移民,美国那么多的开发商房子早卖光了!还用到中国做广告?纽约曼哈顿房产均价160万美元,难道买房子就送移民身份?正常的区域中心就是50万美元办理移民。实际上区域中心拿到的是40万美元,10万美元被大陆中介截留了。所以美国50万美元EB5移民,不可能全部归还50万美元的。有移民中介和我们说,介绍客户卖掉,给我们1万美元,有的说给5万美元。

2、美国买房移民2:中介说法。买房移民中介说法是,客户50万美元的房子,开发商先作为EB5移民资金用途,移民后50万美元不是要退还给客户吗?那么不退还,直接买开发商的房子,这样移民、买房两得。但这个经不起推敲。

3、美国买房移民3:条件不成立。首先50万美元变为40万美元,移民中介拿10万美元。其次EB5移民有风险,买房移民是建立在100%成功基础上。万一不成功呢?第三最主要的,开发商的买房移民,有那么多移民名额吗?建商工人不算解决就业的。100个名额,就是解决1000个就业机会。1000人啊1000人,见过美国哪个小区建后用1000个员工?一般用5、6个,10个算超级大的了。才1个名额。他们又说间接的也算。间接的总超不过直接的吧?说白了就是变相卖房,而且不是真正价格,先被中介赚了10万美元。

4、买房可以移民国家。以西班牙为例。 有北京投资客在西班牙买的50万欧元的房子,后来发现只有30万欧元,北京中介赚了20万欧元,10套房子就净赚200万欧元,折合人民币1400万,轻松成为百万富翁。有这样巨大的利益,谁还去赚那个可怜的佣金?

五、美国NNN商业地产注意事项

1、NNN商业地产。NNN商业地产意思是房产税、物业费、保险全部由租客缴纳。刚开始星条置业在国内推美国NNN商业地产的时候,信的人极少,只有长期在美国的华人知道这种地产形式。N就是No的缩写。就是房主不要缴纳房产税、不要缴纳物业费、不要缴纳保险的意思。

2、绝对NNN美国商业地产。NNN商业地产不一定房主零责。有的房主需要负责屋顶或结构,有的是房主全部负责的NNN商业地产。房主零责的都是绝对NNN商业地产。所以一般买零责的较好。因为屋顶和结构维修起来花费很大,而且是很大的责任。一旦出事,就是大事情。

3、总公司担保。有总公司担保的不一定是好的商业地产。绝对很好的商业地产,不需要总公司担保。只有房主不放心租金,要求总公司担保租约履行。商业地产最主要还是地段。地段很好,才是真正意义上的担保。地段、地段、地段,绝对的真理。国人在这方面误区最大。认为总公司担保的才是好的。其实还是地段是最重要的。

4、高回报。一些国内中介用高回报来吸引客户。商业地产还有其他因素。人口密度、收入高低、租约长短、租约形式、地理位置等。租约短的,比如剩余租约1、2年的,9%净回报比比皆是。租约越长,净回报越低。一般10年NNN租约商业地产,租金净回报6%.一般来说,美国东西海岸商业地产租金净回报很低,5%正常,6%算很高的,因为东西海岸房价高。

5、高回报风险计算。很多国人喜欢高回报的商业地产。一般情况下,租约短租金净回报高。如剩余租约2年,净回报9%,售价100万美元。那么租金每年9万美元。如果是好的地段,租客经营很好,应该2年后到期会续租。续租一般会增加租金。比如增加10%,算正常的租金增长,2年后年租金是9.9万美元,租约是新的10年。到那时,按照6%卖掉,售价将会是165万美元!2年后65万美元为什么不赚?肯定有问题。卖家缺钱那是不可能的。我们做6年了,也从来没听说卖家因为缺钱卖掉商业地产。高回报绝对的高风险。

六、海外房产开发注意事项

1、地段为王,品质第一。有一些卖了几年的,还在国内推广的,地段不怎样。海外房价这几年正上涨,地段好,价格高一点也会卖掉。但是有一些地段确实不怎样。钱花的也不少。问题来了,到底谁赚钱了?家家有本难念的经,里面的水很深哪。但不管怎样,地段、品质最主要的。否则就会坏了自己名声。出师不利,开始就失败了,以后还怎么玩?刚开始就开始想着歪点子,世人都在盯着呢。有的是国企在海外开发,企业员工都在盯着呢。高处不胜寒哪,再不小心翼翼,将步入深渊。如果想赚一笔跑路,跑的了吗?如果品质不好,那名声完了。只能忽悠国内客户了。老外一般很仔细的。海外房产开发,到底还是长期工程,和国内卖毛培房不一样。

2、资金快速回笼。卖了几年还在国内做广告的,其实浪费几年时间。一般开发到售完,2~2.5年完成。花了4、5年还在卖的,如果选优良地段,价格适中,快速卖掉,又可以再开发一次了。出售时间长,对老板、经理也是一个精神压力。其他人也会谣言四起。如在国企,政绩变为败绩。如果有人举报,被纪委请去喝咖啡,那真是干活不如不干。

3、不一定非得和著名开发商合作。其实这是为了在国内增加人气。是给国人看。一般情况,要和当地建商合作开发倒是有必要。因为不和当地建商合作,可能当地会派人来找茬。和著名开发商合作,虽然他们的价格不菲,但是名企效应,会增加售价,也增加自己的名气。老外建商现在见到国内开发商就笑,找上门来的,不宰白不宰。有海外建商和我们说,他们最爱大陆开发商。但海外房产最重要的是地段,而不是谁开发。

4、当地充分调研,法律手续齐全。万达西班牙大厦项目是典型代表。后任不买前任的帐。当地也有反对声。不能把国内的做法惯性思维用到海外。老外可不买账。在开发前,最好先调研。老外最好是对华友好的国家,至少是中立的。

5、时间段选择。最好是在地价最低时买进,房价最高时售出。因为买进到出售,一般需要1~2年时间预售。所以预计2年后房价下跌的城市,最好目前不要买地进行开发。但不是说一定不能买,只是少赚而已。只要地段好,还是可以开发。

七、海外旧房重建注意事项

1、时间段选择。以洛杉矶为例。2012年进行旧房翻新是最佳时间段。那时候房价低,旧房很便宜,2014年出售是很好的。现在洛杉矶价格已经很高。而且基本靠华人拉动房价。2012年洛杉矶买房很火爆啊。但是洛杉矶现在推到重建没有以前赚的多。2012年在洛杉矶Arcadia阿卡迪亚买旧房重建,2014年售出,确实赚了很多钱。300万美元买旧房,90万美元建设,700万美元售出很正常。现在房价高昂,地价也高昂,房价有下跌趋势。因为洛杉矶和温哥华一样,完全是靠华人买房。华人现在冷下来,买的人少了,另外现在外汇管制,人民币出不去,造成海外豪宅价格下跌首当其冲。所以前几年很好的市场,现在到不一定是很好市场。悉尼也是这种情况。当地媒体预计悉尼房价将腰斩。我们认为这到不至于,但是下跌是肯定的。

2、地段:CBD、最好学区。比如纽约,翻新、重建最好在曼哈顿,旧金山最好在Palo Alto学区。这样就是房东市场,买的人多,无形中售价也增高,买家相互去抬价。旧金山Palo Alto为例,现在建好出售,一般有7个买家竞争。在最优地段主要是为了不愁卖。即使房价下跌也是如此。房价再下跌,优质房产房子还是有人买。不是优质的就难说了。这也是一种预期保证。

3、资金准备。前提是有资金准备。中型城市50万美元,大城市300万甚至更多资金。比如亚特兰大,40万美元可以重建一套。资金需要在海外银行账户。最好早早出去,为申请做准备。当然,不也可以。

4、找当地规划师、建商。当地规划师熟悉当地规则,和当地长期打交道,人际关系较熟悉。熟悉当地法规和热卖房型,熟悉当地居民情况。最好找当地建商,他们和当地居民熟悉。居民万一有意见,他们也能摆平。

5、重建与卖房。旧房重建和买房差别很大。中介卖房子很容易,随便忽悠即可,反正不是自己买,花别人的钱心不疼,也没感觉。旧房重建不一样,那真是要赚钱的。卖房不一样,房价即使下跌,租金还在。重建、开发就怕高价买进,房价大跌时售出。所以重建比卖房子专业性要高多了。没做过,不懂人士就不要吃这碗饭。

6、海外旧房重建核心。海外旧房重建核心,和海外房产投资是一个道理。除了华人炒作、买房,还有地理因素、人口增长、学区、气候、经济发展等因素。现在,华人该炒的已经炒了,一窝风已经过去了。温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦都已经炒过了。房价都炒的下跌了。那么现在重建核心看什么呢?房价看经济,经济看公司,公司看技术,技术看未来趋势。所以主要还是看城市核心竞争力。按照这个理论,硅谷在5~10年内是可以做的。世界从互联网到移动互联网,下一个是什么?有2个,一个是虚拟现实技术,另外一个是AI人工智能。这2个都在硅谷公司手里。科技对一个城市竞争力越来越重要。注意事项估价是必须程序,自己不会,可以请人。最好和卖家直接谈,不要绕过很多中介,每个中介都要扒一层皮。未来趋势最重要。

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房地产经营开发专业毕业,曾就职外贸公司,销售公司。有意向做海外房地产销售

虽然说国内发展越来越好了,但是仍旧有很多人想要到国外去购买房产,在国外进行发展,那么在国外买房子和国内就不一样了,应该要先了解他们的当地政策,才能够去进行买房,那么如何在海外购置房产呢,一定要掌握相关的方法和流程才行,另外对于海外房产投资哪个国家好也要知道一下,毕竟既然投资了就应该要找到一个有前景的国家。

如何在海外购置房产

海外购房的交易流程是:

1、买家通过境内代理机构确定待购房屋,并与境内代理机构签订预约合同,缴纳一定的意向金,

2、美国房地产出售方确认是否出售待购房屋。如否,境内代理机构将会如数退还买家有关意向金,

3、美国房地产出售方与买家签订购房合同。同时,买家支付约占房款10%的首期房款,存入美国房地产出售方的律师信托帐户,

4、买家向合格的银行接洽申请放贷(通过境内代理机构或其他途径选择银行),

5、在指定银行开立托管帐户,并在签订托管指令、提交文件及其他文件后,买家将尾款,存入美国房地产出售方的律师信托户口,结束第三方托管,同时发生产权变更,购房完成,

6、由于买家多数不在美国居住,多数会向美国房地产出售方所属的资产管理公司签订《资产管理合同》,进行资产运营的托管,如出租、租金收取、房屋转卖等。

海外房产投资哪个国家好

1、美国

美国作为世界头号强国自然是中国投资客的首选。从早期的热门电视剧《北京人在纽约》就体现出国人对于美国梦的热忱,而美国作为资本主义世界超级大国,其政治、经济、军事、文化、创新等实力领衔全球。

2、加拿大

加拿大西抵太平洋,东迄大西洋,北至北冰洋,南方与美国本土接壤,领土面积位居世界第二。加拿大得益于丰富的自然和高度发达的科技,同时也是世界上拥有高生活品质的国家之一,是全球最富裕、经济最发达的国家之一。它在教育、的透明度、自由度、生活品质及经济自由的国际排名都名列前茅。

3、澳大利亚

澳大利亚四面环海,是世界上唯一一个国土覆盖整个大陆的国家,拥有很多自己特有的动植物和自然景观。此外,澳大利亚全国多个城市曾被评为世界上最适宜居住的地方之一,比如其第二大城市墨尔本。

有关如何在海外购置房产和海外房产投资哪个国家好,看过上面的介绍之后,人们都是应该已经知道了吧,海外购置房产也需要拥有一定的经济条件,并且以及相应的能力才可以的,不然也根本就不能够符合国外买房的相关条件,另外对于海外国家的投资,大家应该已经认识了吧。

在海外做代购需要房产证么

我之前有回答过

1、跟国内的差别

一般国内目前做海外房产的基本都是中介代理,所属开发商或者建筑商的很少,所以呢,你如果去做海外房产,跟国内做一手楼盘的区别就在于此,一个是中介,一个是开发商。如果你在国内是做中介的,那其实区别不太大,国内中介的话一般需要去踩点看盘,带人看房,国外的不太现实,一般就隔段时间组织个看房团去,还有个嘛就是,海外房产价格相对透明,国内外价格基本一样,公司主要以收取开发商或者建筑商的佣金为主。

2、建议吧

如果真想去,第一要有思想准备,如果你不熟悉国外法律,房产知识等,起码要准备1-3个月的学习期,而且成交比较困难,跟踪时间较长;第二,这个行业目前还算是新兴行业,个人认为前景不错,可以值得入行,但是需要坚持,毕竟需要有客户的储备,第三,如果需要选择公司,一定要选择一家相对较大,且集团化的公司,不要选择小体量的地方企业,很多前身都是做移民出身的本地企业,慎重考虑

需要。根据查询做海外做代购的资质显示,在海外做代购需要房产证,海外代购需符合相关规定,需要提供代购资质,常见的代购资质包括海外居住证(正反两面)、港澳台通行证(正反两面,老版纸质通行证需提供签章页)、护照(个人信息页、签证页、出入境签章页,否则是违法行为。