海外房产中介盈利模式是什么_海外房产中介盈利模式是什么意思

1.房地产融资的16种途径

2.悟空找房怎么样

3.我现在有5-7万员钱，我想做生意，我年纪又小，我不知道做什么好？

4.为什么大公司都有负债,有钱也要借银行的.

5.正在发展的康养中心事业是如何实现盈利的？未来将如何发展？

近日，首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。大量的房东因还不起钱，紧急出逃。留下的房客走投无路，甚至选择轻生。

韩国房价暴跌是什么原因？

这就不得不先说说这个韩国奇葩的房地产市场。

首尔就是全球炒房最凶的城市，其炒房的程度远远超过当年的温州。韩国房价最贵的地区就是首尔的江南区，这里面目前平均房价折合人民币在一平米15万左右，最疯狂的时候，首尔江南区一夜之间暴涨了30%。

那韩国人为什么热衷于炒房呢？因为韩国近年来盛行一种全租房的模式，简单的说，这是一种只交押金不交房租的模式，几乎就是白租，广受韩国广大青年们的喜爱。但是，这个押金交的有点多，是房价的50%-80%年轻人没有这么多钱交押金，这时候就出了一种押金贷的来助力房主收了押金去交首付。在贷尾款去炒房，基本就是全额炒房，所以韩国的房价上涨的非常疯狂，可以说是一夜暴富。

咱再来说说这次暴跌的原因哈。

自2022年3月16号美联储开始加息，全国的资本市场开始收缩，这时候就有资金开始抽离韩国的市场了，紧接着韩国也开始了加息，导致这个借贷成本迅速的拉升，租客支付的银行利息已经超过了正常的房租的租金，于是开始有大规模的拒绝续租。房子大家都不租了，纷纷要求退押金，这个房东就急了，开始抛售房子，这才有了现在楼市暴跌，低价踩踏的效益。这一年以来，韩国的房价是跌跌不休，最高的房价跌去了70%，至今没有止跌的迹象，给韩国的经济造成了重创。

有专业人士评估。韩国此次的房地产崩盘，有可能让韩国的经济倒退20年，危害性远超当年的日本楼市崩盘。

韩国房价跌穿会对我们的房地产市场有影响吗？

我们还没有高到世界第二的房价

我国也没有实行全租房的政策来推动房地产市场的繁荣

即使在当下经济压力加大的情况之下，我国也没有放宽房地产的政策来促进市场经济的发展。

那由此我们可以看出，中国的房地产市场是在慢慢的挤泡沫，并不会像韩国一样出现泡沫破裂，

韩国的房地产危机发生，那么我们要怎样引以为戒呢？

我国的房地产市场前几年也和韩国类似，由于我国及时的政策调控，房价没有大起大落，因为房价涨得太快或者跌得太快，对国民经济啊都会造成不可估量的损失。我国现在处于老龄化加速，出生率连创新低，再加上房子供搭于求，目前房价仍然在走下跌趋势，只要我们坚持房租不炒，加大力度建设公租房、廉租房，给广大的年轻人提供保障性住房的同时，加快发展经济，提高大家的收入水平。中国的房地产一定会平稳的着陆。

房地产融资的16种途径

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。

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悟空找房怎么样

房地产融资的16种途径

　房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

　房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构，下面是房地产融资的十六种途径：

　1.自有资金:

　开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性?门槛?。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

　2.预收房款：

　预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在?结构封顶?时才能取得商业银行的个人购房按揭，而中国目前绝大部分购房者都是买房，没有住房的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得?五证?，到?结构封顶?平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

　3.建设单位垫资:

　一种是由建筑商提供部分工程材料，即?甲供材?;一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

　4.银行:

　在我国，房地产项目的开发对银行具有高度的依赖性，一直以来银行都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

　5.房地产信托:

　现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行而言房地产信托的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:

　6.上市融资:

　上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

　7.房地产资产证券化

　房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域;:同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

　8.联合开发:

　联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

　9.开发商贴息:

　开发商贴息委托是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种?卖方信贷?。对商业银行来讲通过委托业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发。:同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭抵押给银行，:获得一定比例的现实，:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

　10.售后回买及回租:

　售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给机构，以获得大量现金，:用于再投资;同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给机构一笔不小的销售价差，以作利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

　11.海外融资:

　海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展;另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

　12.融资租赁:

　根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

　13.非上市增资扩股:

　私募股权融资，受美国次级引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

　14.夹层融资:

　夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求?:四证?齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的'确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。

　15.债券融资:

　由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

　16.项目融资：

　所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

房地产融资相关政策

　房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣?融资服务。

　(一)银行

　一直以来，银行一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房。

　(二)房地产信托

　信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。

　但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。

　(三)国内ipo

　(四)境外ipo

　(五)借壳上市

　(六)上市公司资产置换

　(七)房地产投资基金等

　综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。

　我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资

　1.内部融资方式包括：

　(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

　(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

　2.外部融资的主要渠道和融资工具有：

　(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司间接上市。

　(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。

　(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请，可分为土地和建筑。常见的开发有：短期透支、存款抵押和房地产抵押。

　(4)房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。

　(5)商业抵押担保证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产中的商用房产抵押汇集到一个组合抵押中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

　(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

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我现在有5-7万员钱，我想做生意，我年纪又小，我不知道做什么好？

是很不错的。

悟空找房，成立于2015年初。是国内独特的MLS（Multiple Listing Service）房源共享体系和中介加盟市场。隶属于上海好居信息科技有限公司旗下。悟空找房瞄准中国数十万亿住房交易市场“小散乱差”的市场痛点。

主打以WP（即WukongPartner缩写）的合作方式，通过房源、品牌、系统、软件、运营、培训等全方位的支持，整合数以万计的线下精品中介，联手共创地产交易的生态大环境。

截止2018年1月，悟空找房覆盖全国110+城市。数千家家精品中介门店 。

APP概念

悟空找房打破房地产中介行业里双向收费的 “潜规则” 。悟空找房借助互联网优势，寻找一种轻成本结构的、让更加有效配比使用的方法，将中间无效的环节全部去掉，从而使价格透明化、并解决买房者的痛点。

“悟空找房”的定位不只是局限于“房屋买卖”而是“住的生态圈”，是将“房屋买卖”做为核心需求提供基于“住”的完整解决方案，一方面“悟空找房”会围绕“房屋买卖”打造一个透明、高效、完善的交易体系，另一方面，“悟空找房”会通过“住”的延展，打造一个开放、共享、丰富的生态圈。

以上资料参考：百度百科-悟空找房

为什么大公司都有负债,有钱也要借银行的.

很多有抱负的年轻人都希望通过自己创业，获得人生事业的成功，但是创业成功者毕竟是少数，每年新创办企业中，至少有50%在半年之内倒闭，倒闭的主要原因是没有把握创业的基本法则。笔者从25岁在近十年创业经历中，有很多成败得失体会。我常想，如创业之初就能多学习一些前人创业成功之经验，我也许会有比今天更大的成就。我总结的一些创业经验，或许对更多的朋友们创业是一种较好的借鉴。

一、创业要有足够的。

很多人在初次创业的时候，都是十分欠缺的。不足，使企业创业成功的概率降低，但要有完全充分的也是不可能的。在具备上，一般来说，要符合两种条件：一是要有进入一个行业的起码的，另一方面是具备差异性。如果任何条件均不具备，创业成功的可能性很小。

创业条件主要包括几个方面：

业务：赚钱的模式是什么；

客户：谁来购买；

技术：凭什么赢取客户的信赖？

经营管理：经营能力如何；

财务：是否有足够的启动资金；

行业经验：对该行业资讯与常识的积累；

行业准入条件：某些行业受到一些政策保护与限制，需要进入资格条件；

人力条件：是否有合适的专业人才。

以上创业者也不需要100%的具备，但至少应具备其中一些重要条件，其他条件可以通过市场化方式来获取。创业者如有足够的财务，其他欠缺也可以弥补；如果有足够的客户，其他的欠缺也容易改变。

创业具备的条件是：足够的资本？行业经验？客户？技术创新？商业运作能力？与即将面对的竞争对手相比是否有明显的优势？

二、 创业前要慎思

创业前要认真思考、反复评估、考虑成熟再行动。除了要足够的准备外，心理准备最重要。以下几个方面问题，值得好好思考。

第一，我为什么要创业？是否有足够的决心，愿意承担风险吗？过去的利益是否舍得放弃？

第二，我是否具备创业者应有的能力与素质，是否能承受挫折，是否具有综合全面的素质，还是有专项技术特长？

第三，我创业成功的核心优势是什么？我具备的条件是：足够的资本？行业经验？客户？技术创新？商业运作能力？与即将面对的竞争对手相比是否有明显的优势？

第四，是否有足够的耐心与耐力度过创业期的消耗，估计通过多长时间走过创业瓶颈阶段，自己有多长时间的准备。

第五，创业最大的风险是什么，最坏的结果是什么，我是否能承受？不要只想到乐观的一方面，对风险一定要有充分的心理准备，否则，一碰到现实状况与想象不一样，一下会造成信心动摇。

回答清楚以上问题之后，再决定是否创业不迟。很多创业者的失败，都是与创业前心理准备不够，匆匆忙忙进行创业，最后失败得一塌糊涂，如准备不足，条件不具备，晚一点创业也不迟。

三 先有业务，再创业

进入该行业为别人打工，通过打工的经历来积累经验与。那么“学费”自然由别的老板给你付了。

很多人创业是迫于生存的压力，希望赚多点钱，过上较好的生活。因此，在创业之初，是无所谓事业的，创业选择极具盲目性，为创业而创业，在刚开始创之前，进入什么行业，以什么为盈利模式，都是一片茫然。很多创业者，先将公司注册好了，再考虑业务范畴。

创业者在创业之前，一定要有明确的创业方向，再决定创业。如，选择了某一个行业，创业前一定要积累一些该行业的经验，收集相关的资讯，如果有可能，可以先考虑进入该行业为别人打工，通过打工的经历来积累经验与。那么“学费”自然由别的老板给你付了，也就用不着自己创业时间交学费，行业知识、客户渠道，赢利模式都有了，再创业，成功就指日可待了。

四、经营能力最重要

经营赚钱的能力是最重要的，只要有非常出色的经营能力，自然会找到投资者，很多投资家天天都在找好项目投资。

很多年轻人在创业时，过多强调资金因素影响力，其实不然，创业条件中资金虽然很重要，但最最重要的是创业者个人的经营能力，特别是业务能力。如果资金是根本因素，那好，我给你投资1000万，你经营什么，你有什么可以确保赚钱吗？我想，很多人恐怕都无法保证，也不知道投资干什么，所以资金因素不是惟一的。

经营赚钱的能力是最重要的，只要有非常出色的经营能力，自然会找到投资者，很多投资家天天都在找好项目投资。

在创业初期，创业者个人的能力非常重要，事无巨细，都要自己亲自动手，创业不是一件很轻松的事情。在创业者的个人能力中业务能力，开发客户能力，综合应变能力十分重要。创业者其实很多时候就是一个业务经理,能够拿到订单什么都好办了。很多创业成功者，都是做业务出身。有了客户，有了订单，自然的事情都变得容易了。

笔者个人创业成功也是在近十年的专业积累基础上获得成功的，经营能力修炼到家，成功自然到来。

对于有志创业者而言，不断打造好自己的经营能力是至关重要的。从学做业务开始，是一个好办法，当能力有了，创业机会自然很多，特别是今天，进入靠能力赚钱的时代，经营能力更是重中之重。

五、 内部创业更容易

在创业者中，有几种成功的类型，自己从零开始独立创业成功者，有技术与他人合作成功者，在企业内部创业成功者。笔者认为第三种创业方式最容易成功。

一个创业者比较好的选择就是有与策略地进入一家成功公司，先取得老板的信任，再找准机会，建议老板从公司发展角度投资新项目，这样创业的机会就有了，作为项目的提出者，自然会被老板赋予重任。很多企业都会有发展新项目的需要，如果冒昧地找人投资，合作机会不会太多，关键是一个信任感的问题，萍水相逢，人家为什么要信任？国内企业管理控制乏力，企业用人时，对忠诚度的在意，甚至超过对能力的重视。

从企业内部创业，有很多有利条件：雄厚资本实力的支持、管理的指导、综合的共享、业务的利用、品牌形象借助等，如果创业公司的业务与母体公司的业务有延续性，或关联性，创业起来更容易成功。

笔者二十多岁出道创业时，没有资金，我就做好项目书。到处找投资合作伙伴，但是很难找到，后来，我改变策略，先进一个有实力公司去打工，赢得了老板的信任，找准机会支持。

正在发展的康养中心事业是如何实现盈利的？未来将如何发展？

一、为什么大公司都有负债,有钱也要借银行的.

除了个别公司，如阿里巴巴、苹果不缺钱，其他公司在应收账款没收回以前一般是缺流动性资金的。而且大公司的利率比较低，这点资金成本对他来说不算什么，买个理财产品就可以覆盖了，相反他可以通过融洽与和金融业的关系，带来很多政治利益和个人利益。

二、为什么大公司都有负债，有钱也要借银行的。

除了个别公司，如阿里巴巴、苹果不缺钱，其他公司在应收账款没收回以前一般是缺流动性资金的。而且大公司的利率比较低，这点资金成本对他来说不算什么，买个理财产品就可以覆盖了，相反他可以通过融洽与和金融业的关系，带来很多政治利益和个人利益。

三、上市的企业都有负债，这是为什么呢？

因为有收入就会有负债，只要投入资本，就会有一定的负债，而且上市公司的资本并非是自有资本，也并不是所有者投资而获得的资产，也会有向他人借款向金融机构借款，这种负债在上市公司是非常常见的。

四、一个大企业为什么有负债？

（原创文章/益辉时评）以恒大、绿地、万达等著名多企业巨额负债的实际事例，回答大企业为什么要负债？负债原来有这么多好处！

“借钱”和负债，听起来多么让人可怕的词语！但如让负债可以人生提速，让企业腾飞，很多时候借钱却是最好的选择。

很多人都不敢借钱，也不会借钱。认为借钱是一件很丢脸的事，认为借钱就是借，怕自己承受不了如此巨大的还款压力，不仅不借钱，还拼命的存钱。负利率时代下，10万块存银行，一年要亏537元。没有出门捡钱的技能，都不好意思说自己有10万块的存款。这样只会越存越穷并不能守住财富。相反，借钱可以让很多人变得更富有，所以越有钱的人越喜欢借钱，因为借钱有许多好处适当负债可大大缩减人摸索时间成本。

举个例子：一个销售经理，穿着38块的衬衣坐了两小时的公交车，到客户公司推销价值10万元的产品。同样一个销售经理，衣服得体开着体面的小车（买的），到同一个客户公司卖价值10万元同一款产品。如果在销售员的销售技能没太大差别情况下，我们可以想象后者成功的机会大很多，因为成功吸引成功，财富聚集财富，尽早让自己拥有财富会加快财富积累速度。

不懂投资和理财，有机会用好我们的信用，借钱生钱，那会是我们财富自由的快车道。人们常常关心个人的有形资产，很容易忽视更有价值的无形资产信用。银行的钱借的次数越多，信用评分越高，未来借款额度越高，利息越低，这就是信用的资产。比如，用的越多越久，额度就越高，越借钱信用价值越高，前提是按期还款。印象中朋友借钱往往是破坏感情最有效手段，都说谈钱伤感情，谈感情伤钱。前提是借钱不还的情况。如果准时还款而且支付相应可观的利息呢？相信感情会一次比一次更好的吧。

企业融资要在企业经营得好的时候去融，这个时候是强化信用，加强企业实力最好的时候，等企业碰到困难了再融就很难了。中国最有钱的人群被称为“中国大妈”，这些人之所以有钱，是因为存了一辈子钱，当人老了消费已经是一种奢求。中国人穷了很多年，刚刚富裕一点，财富的思维观念还没形成可以理解。人其实越老越值钱，经验、知识、能力都在随着年龄提升，收入也在同步提升，可是人最需要钱的时候是年轻的时候，需要成长，需要机会，需要人脉，样样都需要钱，省，意味着时间成本的消耗。

在现在的金融体系中，我们经常会听到“表内”、“表外”两个名词，而这里的“表”指的就是“资产负债表”，所谓的“表内”就是指这项经济活动反映在资产负债表之内的；“表外”就是指这项经济活动不反映在资产负债表之内。故而，“表外融资”就是不计入到资产负债表之内的“融资”。这个时候可能很多人比较疑惑的是，按照我国会计核算制度，企业发生的涉及资产负债的经济活动不是都必须要计入资产负债表吗？为什么还会有“表外融资”？

大家知道，绿地控股是一个著名的大企业，该企业净负债率超200%，负债总额近9000亿。8月26日，绿地控股（600606.SH）发布2019年半年度报告。数据显示，该公司报告期内实现营业收入2014.46亿元，同比增长27.59%；归母净利润为89.87亿元，同比增长48.40%；净资产收益率达12.04%，较去年同期上升2.81个百分点；资产负债率为88.3%，较上年度末减少1.19个百分点；总资产规模同比小幅下滑3.35个百分点至10018.06亿元。对于业绩增长的原因，绿地控股在半年度报告中解释称，报告期内公司房地产主业保持稳步发展势头，共实现营业收入900.91亿元，同比增长25.58%；大基建产业保持快速增长态势，共实现营业收入1077.46亿元，同比增长39.47%。这些企业为什么要负债呢？

举个简单的例子。众所周知，银行是典型的高负债企业，我们如一家银行总资产为100亿，其中负债90亿，其资产负债率为90%。然后现在这家银行看中一个很好的投资项目，但是这个项目总价值是900亿，也就是说如果银行自己一力承担的话，就会在资产负债表中增加900亿的融资负债，这样一来银行的资产负债率就会变成990/1000100%=99%，这对于一家金融机构而言已经很高了，不符合监管的要求，也不利于之后经营融资。

这个时候就会出来一个第三方，成立一个特殊目的公司（SPV），由SPV融资购入这个资项目资产，银行作为中介机构，将项目资产“证券化”，由这家银行出头寻找投资者，投资者直接投资这个项目，银行从中收取代理费，当然了，银行自身也可以用其资产投资该项目获取投资收益，这样一来银行不但完成了这笔投资，而且还获得了一笔代理费，而且这900亿的负债不会被体现到银行的资产负债表中。这就是所谓的“表外融资”。事实上，严格来讲，表外融资也是财务操纵的一种，只不过目前是“合法的”、“有限制的”操纵而已。目前来讲，“表外融资”从传统的银票、信用函证之类的融资行为逐渐扩大到现在我们常见的银行代理理财等理财融资，甚至ABS等融资行为也逐渐被划归到“表外融资”中。只不过投资者需要注意的是，“表外融资”相对于“表内”而言，其透明度不足，投资的风险也较大，当然了在收益上相对也高一点。可以说，“表外融资”是目前融资产业链衍生出来的被承认了的“灰色地带”。

恒大和万达同样是巨额负债，为何大众感受却完全不同？首先说万达的核心问题不在于负债，钱万达还是还的起的，但资本市场恐慌万达是干预不了的。投资者对万达股票的严重不信任，造成了近三个月的三次股价暴跌，对比同期其他地产巨头们股价变化，这个差别就更明显了。

恒大，恒大的负债确实非常高，但很多人没有注意到，其土地储备总面积高达2.78亿平方米，居行业首位。恒大资产万亿的神秘面纱：负债八千亿，每天还利息七千万。16年不论是资本市场还是房地产市场，最耀眼的一颗明星恒大可谓是当之无愧。

恒大用39.39亿元购入险企新大东方50%股权，成立恒大人寿。新收购的险企，让恒大在今年的资本市场得以叱咤风云，疯狂买买买，卖卖卖！实力雄厚企业万亿资产背后重要支撑又是什么？恒大前十个月的销售额已达3167.1亿元，同比增长104.9%，提前超额完成全年3000亿元的销售目标。恒大已超越万科成为中国乃至全球第一大房企。万科连续8年销售冠军宝座在今年被恒大取代之。恒大年报显示，14年恒大总资产为4740亿元，现金为595亿元。15年年底，恒大总资产达到7570.4亿元，而手头的现金上升了175.7%，达到1640.2亿元，较14年增加超过1000亿元。2016年年中恒大总资产已飙升9999.15亿元，不到两年的时间就实现资产翻番。恒大已成为房地产界航母级的公司。地产公司的基本模式就是：借款—拿地—买房—还贷，通过这样来实现现金流的循环，所以土地储备越多的公司，其负债率往往越高。

资本市场反应和万达相比也完全不同，恒大交出了上市以来最好的半年报，股价累计涨幅高达350%以上。即使身处高位境外机构和投资人，

对恒大的股价依旧保持相当的乐观，长期呈看好的态势。许家印首谈海外投资：恒大未来几年没有境外拍地。万达实际控股人在某校演讲时口无遮拦，并扬言“自己辛苦赚的钱，爱往哪投就往哪儿投！”后者在把恒大打造得很红的情况下，许家印说，恒大一切都是党和国家以及社会给的。

“资产荒”带来“负债荒”，核心矛盾引领未来债市走势。银行资金是债券市场的主要配置力量，而配债作为银行主要的流动性管理方式，起到了债市稳定器的作用。从2017年2019年的严监管态势下，银行主动负债与被动负债能力都受到很大限制，去杠杆、限同业、控表外背景下，“负债荒”制约银行配债力量。而对银行来说，资产和负债是硬币两面，负债的渠道受限于高成本，对银行的资产端有那些影响？银行“资产荒”的逻辑是否成立？负债荒与资产荒共存的逻辑：高成本与高收益的互相强化。

从配置资金的角度来讲，资产荒的主要产生逻辑在于：资金多而配置途径少造成的过多，资金无处可分配，流动性充裕可投资产匮乏，进而导致充裕的流动性追逐高风险资产，造成的风险偏好上行和资产泡沫；高成本负债渠道导致需要高收益资产配置，而相应的资产匮乏引起的资产荒，流动性紧平衡高收益资产匮乏。2015年是典型的流动性充裕，而可配资产少造成的资产荒。无论从政策取向上法定存款准备金率来看从银行体系内可配置资金M2银行理财来看，整体流动性状况都较为充裕。

央行在2015年连续三次降息，释放大量流动性进入银行体系，M2银行理财同比增速达历史新高18.09%，带动社会融资规模增速达到69.42%。但大量资金配置压力带动的社融规模放量，并非实体融资需求的表现，从A股全部上市公司的盈利状况来看，2016年全行业平均ROA仅有7.23%，连续4年下跌。信贷量涨价缩，传统信贷在银行的配置压力下，利率不断走低。2017年开始的金融强监管，去杠杆对资金配置逻辑产生了根本性转变。货币政策中性宏观审慎监管框架下，流动性充裕的状况不再。银监会“4号文”、“6号文”、“7号文”、“46号文”和“53号文”要求银行去嵌套，限制银行被动负债，减少银行存款派生道；MPA考核与银监会“6号文”，限制银行同业业务也表外理财，限制银行主动负债能力。银行系的负债难和负债贵是一个问题两面，货币政策“削峰填谷”下流动性紧平衡，不断推升短端负债成本，强监管和金融业去杠杆下，银行负债回表而滚动发行的压力下，中长端负债成本也在不断抬升。

未来“资产荒”的逻辑，不再是资金多而配置少的矛盾，负债端成本高和高收益资产配置量不足矛盾。从银行的负债端成本来看，除了传统的居民存款和企业存款外，其他可支配负债如同业存款，同业存单，理财产品的利率水平，在2017年下半年严监管“负债荒”快速上行。而当负债端成本倒逼银行追逐高收益资产时，资产的稀缺性就会出现，资产荒也就难以避免。

杠杆一词，我个人理解来自于“财务杠杆”概念。当企业负债经营时，用较小的权益资产支持起了比较大的经营规模，由此产生“杠杆效应”。按这个逻辑，我理解的“去杠杆”就是指企业或经营主体主动降低资产负债率。如果这个理解从根本上就错了，请用力拍砖。

去杠杆主要有三个层次，一是去杠杆，二是金融去杠杆，三是企业去杠杆。去杠杆去杠杆，就是削减债务，对中国而言重点是地方债务。其实中国整体债务占GDP比重与美国、日本以及一些欧洲国家相比，还不算高，去杠杆的需求不是太迫切。主要问题是不透明，让、银行心里没底。所以我觉得与其说去杠杆，不如说是调结构更合适，当然债务重组最好的办法不是像早先那样，再剥离几家不良资产管理公司，这样等于全国人民集体买单，效率不高且不公平。而是对银行的地方融资平台、相关不良进行信贷资产证券化（CLO），吸引投资者来买。悲观的投资者可以买优先级，低风险低收益。乐观的投资者可以买劣后级，高风险高收益。这样就把地方债务风险从银行体系转移到了广泛的投资人身上，也就盘活了债务存量。

关于第二个问题，最根本的解决方法明确定位，有所为有所不为，建立规范的地方债、资产支持证券（注意，这里指狭义ABS！不是CLO）发行机制，让真正用钱的和投钱的直接见面，是为用好增量。这一点对承销商，如银行、券商们，是利好。具体到银行，去杠杆不可能是减少存款，现在看来也只能压缩同业业务、表外业务了。银行是整个社会最大的资金来源，同业不让做，表外业务受限于资本压力短期内不可能全回到表内，这样看来全社会资金成本会上升。对银行而言利好利空很难判定，因为我不清楚同业、表外业务给银行带来的收益大还是风险大，请大家指教。但对依赖理财产品、同业业务等筹集资金的企业，短期内则是大利空。

有人认为信贷资产证券化是为了金融去杠杆，个人认为理解有误，应该是转移银行信用风险的举措。信贷资产属于银行资产，而卖资产无论如何不会降低银行的杠杆水平的。因为它和银行负债端的资金来源根本就是两回事。不过，如果CLO能够常规化、可盈利，债务风险就能有效转移，那长期来看对银行业确实是一个利好。需要说明的是，CLO的开展，给银行带来信贷额度，如果不对这部分信贷流向进行指导控制，很可能资金又会流向融资平台。这样的话，反而不利于去杠杆了。

现阶段康养中心关键有四种商业运营模式和十八层运营模式：

四大商业运营模式：1、售卖所有权、产权年限盈利；2、拥有物业管理的运营管理盈利；3、拥有物业管理的财产升值盈利；4、金融市场证券化盈利十八层赢利管理体系：床餐护、医康心；物家旅，娱超学；研培输，理睬他。与此同时，海外的一些方式也能够参考参照！1、英国方式投资人：REITS:做为上市企业、中长线拥有、盈利平稳；私募投资基金：关键朝向组织投资者，更关心财产升值的盈利，注重财产的高抛低吸；非营利性组织：关键应用捐助资产和国家补贴为中低收入人群给予社区养老服务；房地产商：根据迅速市场销售获得开发设计盈利、毛利率低但回笼资金快；营运商：特性：分工协作、高效率运行、风险性共担2、日本方式多养老政策照护社会保险制度做为民主制度，是集诊疗、医护、家政保洁为一体，为65岁之上老龄化者、40岁之上人体功能问题者给予社会项目的一项非营利社会保险制度。花费90%我国付款，10%本人担负；低资金成本日本金融机构针对老年产业的股权融资适用幅度大，养老产业新项目享有期限达到15～20年的低费率贷；微型化、拥有化、特色化开发方式；3、澳大利亚方式运行模式：银行修敬老院小区；修完之后逐渐卖居留权。价钱一般是买永久性产权房屋的一个占比，随后居民每一年扣减2.5%的服务费，直到居民离开的情况下把剩余的钱归还另一方。

康养产业也分纯私营或是公与私联合经营，一般来说纯私营企业的康养产业现阶段在中国不太完善，挑_和机会非常大，就必须靠用户评价和服务项目制胜，客户不稳定，盈利点不容易很高。

若是公私合营，能够获得政策上的一些适用，客户也可以确保平稳的状况下，扩展一些与其说有关的附近产业链配着挣钱，盈利能够多元化和无穷，因此重要需看方式，一开始的精准定位很重要。

康复医院。我认为将来一定是和养老产业紧密结合的。运营模式是产权年限是卖的。相近地产销售。随后融合医院门诊设定来做每一年扣除昂贵的附加费方式。