海外房产开发_海外房产开发商排名

1.如何查海外房产海外房产如何代理

2.海外房产投资哪个国家最便宜

3.投资海外房产需要考虑了解的几个问题

4.黑龙江海外集团的下属企业

5.有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

随着国家日渐的开放,国民对海外市场的需求的日益壮大,有些国民对海外的房产产生了浓厚的兴趣。那大家真的了解海外房产销售的套路吗?在购买之前我们先来了解一下有关海外房产的销售流程。

销售流程

1、寻找客户

首先要寻找到有效的客户,大多数的客户是通过开发商在报纸、电视网络上等做的宣传所打来电话,或是在房展会上、宣传活动中得到项目的资料,如果感觉符合自己的条件和要求,便会抽出时间亲自到现场售楼处参观。

2、介绍项目

礼貌的寒喧之后,可做简单的项目讲解,按照销售现场事先规划好的销售动线,灯箱、模型、样板间等有利于销售的实体道具,自然大方并且又有重点地介绍产品,使客户对产品有印象。在售楼处作完基本介绍,并参观样板间后,应带领客户参观项目现场。

3、谈判

样板间及现场参观完毕后,可引导客户到谈判区进行初步洽谈。将销售海报等资料备齐一份给客户,让其仔细考虑。

4、签约

当客户决定购买并下定金时,利用销控对答来告诉现场经理。感谢客户选择我们开发的房屋。验对客户的原件,审核其购房资格。与客户商讨并确定内容,在职权范围内作适当让步。签约成交,并按合同规定收取首期房款,确认客户是否有足够资金购买房屋,如果客户有按揭需要,我们将帮助客户向合作银行申请房屋。在缴纳定金后的21天之内,买方需缴纳房屋总价款的10%作为房屋首付款支付给买方律师,登记备案且办好银行后,合同的一份应交给客户。

5、产权过户:合同完成之后,卖方将向买方律师移交产权证书。在缴纳印花税之后,为客户申请土地权登记。这一过程需要几个月的时间,完成登记之后,土地登记部门出具土地证书,确认买方现为房产人。

6、退户

分析退户原因,明确是否可以退户,确认退户之后结清相关款项。

7、入住

客户办理入住需要提交相关的有效资料，进行审核，审核通过之后客户便可以成功入住。

看了这些有关海外房产的销售流程，不知道有没有引起大家对海外房产购买的欲望和兴趣，希望这些能对想要购买的人提供到一些帮助。

如何查海外房产海外房产如何代理

靠不靠谱是相对而言的，看自己的选择而定。

相比国内市场，国际市场的投资空间更大，机会更多。在国际投资市场中，不动产投资，也就是海外地产是最为可靠收益最为稳健的投资形式。

海外房产投资需谨慎，需要找专业公司来了解。大中华区是全球物业市场中最多元及富有挑战性的市场之一，不论客户是投资者、开发商、金融机构、机构或物业住户，莱坊在区内的丰厚经验和远见卓识能为客户提供最可靠的服务。公司提供全方位物业服务，以满足客户需求。

更多问题请咨询莱坊客服！

海外房产投资哪个国家最便宜

如今有很多人们不仅仅在国内买了房子，更是在国外也拥有自己的房产，很多人对于在国内买房如何去进行查询的问题已经了解的差不多了，但是对于在国外房产的查询，也许还比较陌生吧。那么对于如何查海外房产以及海外房产如何代理的问题，就看看相关的文字介绍吧，希望能够给您带来帮助。

如何查海外房产

那么你就要在国内找一个比较权威的海外房产网站，这样才能够更加明确的保证给你提供准确的房源房产信息。目前国内海外房产网站做得最好的莫过于居外网。该网站所覆盖的面积非常广泛，除了美国以外，还有其他相关的国家，美国的房产信息以及房源的信息都是非常及时有效的，而且数据也是比较权威的。

海外房产如何代理

1、寻找客户首先要寻找到有效的客户，大多数的客户是通过开发商在报纸、电视网络上等做的宣传所打来电话，或是在房展会上、宣传活动中得到项目的资料，如果感觉符合自己的条件和要求，便会抽出时间亲自到现场售楼处参观。

2、介绍项目礼貌的寒喧之后，可做简单的项目讲解，按照销售现场事先规划好的销售动线，配合灯箱、模型、样板间等有利于销售的实体道具，自然大方并且又有着重点地介绍产品，是客户对产品有印象。并且在售楼处作完基本介绍，并参观样板间后，应带领客户参观项目现场。

3、谈判样板间及现场参观完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈。将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑

4、签约当客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场经理。感谢客户选择我们开发的房屋。验对客户的原件，审核其购房资格。与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。签约成交，并按合同规定收取首期房款，确认客户是否有足够资金购买房屋，如果客户有按揭需要，我们将帮助客户向合作银行申请房屋。

看过上面的文字内容之后，对于如何查海外房产以及海外房产如何代理的问题，看过之后是不是已经知道了呢。查询海外房产其实和查询国内房产也有着异曲同工之处，只要是找到了相关的部门或者是找到了相关的中介公司，都是能够进行查询的，有关海外房产的代理是需要了解到海外的购房政策以及房源信息。

投资海外房产需要考虑了解的几个问题

海外房产买希腊、德国、瑞典、英国等国家是性价比比较高的。例如英国伦敦地铁沿线的房产，30万英镑左右可以有机会购买到。

如果想了解更多优质的房源信息，可以咨询莱坊国际，莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。

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黑龙江海外集团的下属企业

投资海外房产需要注意的有：

1、所在国家是否有投资前景

2、需要关注政局是否稳定，经济是否繁荣？

3、哪个国家经常参加经济论坛峰会，国家***经常访华，基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会，证明这个国家努力促进国际合作吸引外资，有经济发展潜力。

4、如果当地房产买卖非常活跃，证明这个房产市场的需求是稳定的，这样的话未来最起码是不愁出手的。

5、如果当地房产买卖市场疲软，要么就是房量供给出现了问题，或者国家经济出现了问题。

对于海外房产投资，如果还有哪些问题，可以咨询莱坊国际，莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。

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有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

黑龙江海外房地产开发集团有限公司

黑龙江海外房地产开发集团有限公司成立于1996年，是黑龙江省综合实力较强、规模较大的房地产开发企业之一。

公司自成立以来，本着“立足龙江、向外拓展”的战略布局和“打造精品社区、引领住宅潮流”的市场定位，先后开发或参建了哈尔滨市民安、共乐、达江、通站、康安、等十几个商品住宅小区建设工程；公司还走出国门、积极向外拓展业务，2005年起开发建设了俄罗斯海参崴市十几万平方米的商业地产项目，受到国内外用户的好评。2008年公司开发的“海外嘉园”项目，以其优美的小区环境、完备的配套设施、上乘的物业管理成为高品质社区的典范。作为房地产开发的样板工程，省、哈尔滨市有关部门领导多次来参观视察，均给予很高评价。十几年来，公司所开发的项目多次被评为省、市优质工程；2009年公司还被评为黑龙江省非公有企业纳税百强。

公司始终秉承“品质第一，诚信经营”的开发宗旨，坚持“以人为本、人与自然和谐共生”的开发理念，把“建一个工程，创一个精品，树一个丰碑”作为公司永远不懈的追求。正因如此，我们才敢于站立在竞争激烈、风起云涌、变化莫测的房地产市场的风口浪尖之上，站稳行业席位，不断扩大行业份额。我们的目标是为老百姓建造更多、更美、更舒适、更优雅的花园式居住小区，为提高城镇居民的生活品质、改善居民的居住条件做出我们应尽的努力。我们坚信，只要我们以开拓创新精神寻求发展，以诚实守信立足市场，以品质风格赢得客户，就一定能够发展成为国内一流的、最具竞争力的房地产企业之一。

黑龙江海外进出口有限责任公司

黑龙江海外进出口有限责任公司成立于1992年，是集团组建前成立的一家公司，早在公司成立初期，公司就以敢为天下先的精神，打破地方性传统易货贸易模式，1992年做成对前苏联第一笔现汇贸易，成为我国易货贸易转为现汇贸易的开拓者而响誉华夏商界，受到国家及黑龙江省有关领导的高度评价。

经过多年发展，公司现已成为集进出口贸易、经济技术合作为一体的，以经营化工、机械、轻工、农副产品和建材进出口为核心业务的综合性企业。公司拥有一支经验足、专业强、业务精的高素质员工队伍。

长期以来，公司积极开展对外业务交流与合作，曾相继在俄罗斯、欧美、南非等国家和地区开展了多种项目开发合作与商品贸易活动，并以良好的信誉和完善的服务，赢得了国内外广大客户的赞誉和信赖。特别是近几年来，公司充分发挥对俄等市场的运作优势，进一步向纵深发展，形成了开发、市场营销和进出口贸易优势互补的经营发展格局，推动了公司规模不断发展壮大，使进出口贸易额节节攀升。目前，公司是国内唯一一家获得原国防科工委授予的硝酸铵进口资格的企业。

公司将继续秉承互利互惠、竭诚合作、增进友谊、共谋发展的宗旨，遵循重质量、守信誉的原则，愿与国内外各界人士携手并进，共创美好未来。

七台河海外化工有限公司

七台河海外化工有限公司是经国家工信部批准的民爆器材定点生产企业，位于黑龙江省七台河市，其占地面积为30多万平方米，主导产品为各种型号和用途的工业用乳化、膨化。公司前身是一家国有企业，因经营不善濒临倒闭。2001年,应七台河市委、市的邀请，海外集团对该企业进行改制重组，成立了七台河市海外化工有限公司，2006年末更名为黑龙江海外民爆化工有限公司（简称七台河海外化工），并在木兰和依兰分别设有分公司。

改制后的公司在集团的正确领导下取得了长足发展。目前，拥有3条先进民爆器材生产线，主营业务为研制、生产民用爆破器材，年生产各类工业27000吨。近年来，产品在省内民爆市场上的份额不断加大，产品销售辐射全省各地，其产销量、纳税和利润总额一直雄居黑龙江省同行业前列。

集团不断加大对企业的技改投入，2006年投入巨资在木兰县新建了一条10000吨膨化硝铵生产线；2007年在依兰县新建了一座年产5000吨的乳化生产地面制备站；2008年新建了年产12000吨胶状乳化生产线，并在七台河、木兰新建了两座高标准的储备库，使企业产能和本质安全水平都有明显提高。目前，公司已发展成为省内同行业劳动生产率较高、生产安全、质量上乘、管理规范、环境优美的花园式企业，成为改制重组的典型示范单位。仅去年就有20多位国家及省、市、区有关部门领导前来视察，受到各级领导的好评。

几年来，公司曾先后获得省国防工办安全工作标兵单位、省治安保卫工作先进集体、七台河市非公有制十强企业、市突出贡献企业、市纳税功勋企业、市A级信用单位、市先进基层党组织、市先进职工之家、市工人先锋号、所在区最佳民营企业等几十项荣誉，2010年又被授予全省“五一”劳动奖状单位荣誉称号。

哈尔滨木兰海外化工有限公司

哈尔滨木兰海外化工有限公司位于哈尔滨市木兰县，是哈市所辖8区10县中唯一一家民爆器材生产企业。公司占地面积45万平方米，主要生产各种型号的膨化硝铵和乳化，并在依兰县建有年产量5000吨的现场混装车地面站。

公司的前身是一家有近40年历史的老国企。2004年，受木兰县委、县之邀，由海外集团投资对其进行了整体改制。经过多年的潜心经营，使该厂焕发出勃勃生机，将原来濒临破产的小型化工厂发展成为一家大型化工企业，并成为全省民爆行业的骨干企业之一。几年来产值、效益、员工收入逐年大幅增长，并连续三年成为木兰县纳税之首。

改制后，集团不但把先进的管理模式和理念注入该厂，还对厂容厂貌等进行了改造，使其变成了厂房错落有致、绿树成荫、碧草成矩的花园式企业。2006年，投入巨资新建了一条年产10000吨膨化硝铵生产线。

经过几年的发展，公司现已成为全国民爆行业的知名企业，国家有关部委及省市等多位领导莅临视察，均给予充分肯定。公司先后被授予省民爆行业安全管理工作先进单位、省中小企业信用等级评价A+级企业、市环境保护先进单位、市工人先锋号等荣誉称号。

在新的历史时期，公司将继续秉承团结、敬业、和谐、进取的企业精神，为地方经济发展做出新的贡献。

七台河海外民用爆破器材专卖有限公司

七台河海外民用爆破器材专卖有限公司坐落在我省四大煤城之一的七台河市，是全省最大的民爆器材流通企业。主要经营业务为民用爆破器材的销售、存储及各项技术服务等。

公司前身七台河市民用爆破器材专卖公司，是一家国有企业。由于体制原因，加之经营管理不善，企业早已濒临破产边缘。2001年，海外集团投巨资对该企业进行改制重组。经过近十年的发展，公司的销售业绩、纳税额、员工的生活水平及精神面貌都发生了巨大变化，各项经济指标在同行业企业中名列前茅。改制后，集团一方面投巨资对其民爆器材储备库进行改造，从而在根本上改善了原有落后的仓储条件；另一方面购置十几台配置先进、安全性能高的运输车，提高了企业的本质安全水平。经过几年的发展，公司现已成为省内规模最大、仓储条件最好的民爆器材储存基地，企业的客户也由改制前的几家扩大到几十家，销售额较改制前增长了10倍，经销的产品已辐射全省各地。

公司始终坚持“安全第一，预防为主”的安全生产方针，制订了健全的安全管理制度和岗位责任制，将安全生产视为整个工作的中心，实现了安全无事故的良好业绩，为创造平安煤城作出了自己应尽的努力。

公司秉承以人为本、诚信经营、质量第一、用户至上的宗旨，以优质的产品、满意的服务回报广大客户，受到用户及社会各界的好评，曾先后被评为省安全工作先进单位、七台河市“先进职工之家”，被七台河市国税局授予A级信用单位。在国防科工委组织的民爆安全大检查中，公司多次荣获民爆流通企业全省第一名。

公司将继续发挥自身优势，抓住有利时机和发展机遇，充分利用现有的发展平台，引进、消化、吸收先进技术，提高核心竞争力，努力打造民爆行业品牌企业，继续把企业做大作强，为地方经济发展做出新的贡献。

勃利海外民用爆破器材专卖有限公司

勃利海外民用爆破器材专卖有限公司位于黑龙江省勃利县，是国家民用爆破器材定点经销企业。2007年，海外集团对其兼并重组，重组后的3年里，在县委、县的关怀下，企业得以迅猛发展，企业产品销量逐年增长、员工收入大幅提高，纳税额三年间翻了5倍，为地方经济发展做出了应有的贡献。

公司经营的民用爆破器材品种齐、规格全，与省内多家民爆器材定点生产企业保持良好的交流合作关系与业务往来，能够满足勘探、石、煤矿开等单位需要的各种民爆器材的供应，并能根据用户需求提供各种特殊规格、型号的民用爆破器材。

公司严格贯彻执行《国家民爆物品安全管理条例》、《安全生产法》等有关法律、法规，坚持安全第一、依法经营、服务用户的企业宗旨。实行规范化管理，建立健全了产品质量保证、安全储存、专业押运、售后服务等管理体系和安全防护措施，确保为用户提供优质的产品和优良的服务。

公司坚持以诚信为本、优质服务、质量第一、用户至上为宗旨，竭诚为广大用户服务。

方正海外民爆器材专卖有限公司

方正海外民爆器材专卖有限公司位于黑龙江省方正县，是国家民用爆破器材定点经销企业，主要经营销售各类民爆器材，产品辐射通河、巴彦、依兰、尚志等周边区县。

2006年，海外集团一次性注入资金兼并了该公司，并引入灵活的经营管理机制。公司在集团的指导和支持下，积极开发市场、拓宽销售渠道、强化服务意识，销售额激增，扭转了被动局面，使公司的各项工作步入了良性发展的轨道。

通过一系列的改革措施，公司的经营管理水平显著增强，市场营销范围逐步扩大，产品销售量不断增加，市场占有率有了较大幅度提高，取得了极为显著的经济效益。现今，公司已全面进入到发展上升阶段，正以全新的经营管理理念开创企业发展的美好未来。

公司坚持以诚信为本、优质服务、质量第一、用户至上为宗旨，竭诚为广大用户服务。

公司地址：哈尔滨市方正县中央大街16号

黑龙江海外民爆化工公司依兰分公司

黑龙江海外民爆化工公司依兰分公司座落在美丽富饶的依兰县达连河镇，是经国家工信部批准，专门从事乳化现场混装作业，其中5000吨地面工作站专门为中煤集团位于依兰县的大型煤田配套而建，它的建成为我省煤矿开增添了一项成本低、安全性好、效率高的爆破服务方式。

地面制备站与混装车配套使用，适用于露天矿山和石场等大规模的爆破作业，提高了爆破的机械化和自动化水平。其特点是灵活快捷，安装迅速，减少用地，转移方便，达到了一次性投入，随施工项目转移而多次使用，特别适用于工程地点分散、工期较短的工程项目爆破施工。

目前，地面制备站乳胶基质性能良好，质量稳定，生产设备、自动控制系统、计量系统等运转良好，装药车的装药效率、性能和爆破效果等均较高，显示出较强的适应能力，能够完全适应不同地区的气候和环境条件，具有广泛的应用前景。

公司地址：哈尔滨市依兰县达连河镇

黑龙江海外山庄旅游度有限公司

黑龙江海外山庄旅游度有限公司是集旅游、餐饮、休闲度为一体的综合服务性企业，位于阿城区东南部金帝国家森林公园内，濒临西泉眼水库，从哈市驱车仅用一个多小时即可到达。

山庄依山傍水而建，占地面积1500亩，由综合楼、南山、西山和两栋欧式别墅组成，其风景别致、环境幽雅、景色宜人，曾多次接待过国家有关部委及省内领导和国内外大批游客。近年来，随着集团经济效益的不断提高，又投入巨资对山庄进行了重新修建。改造后的山庄内设有人工湖、休闲广场，可进行登山、划船、游泳、垂钓、举办篝火晚会等活动；还有室内舞厅、台球、乒乓球、、卡拉0K等项目任你选择。

餐饮方面以农家菜为主，山野菜品种颇丰，并有特色全鱼宴和烤全羊……质优味美、价格低廉，令人赞不绝口，回味无穷。

“此景只应天上有，人间能得几回游”。海外山庄坚持以人为本，游客至上的经营理念，为广大游客提供满意、周到、热情的服务。山庄将作为海外集团连接社会各界友人的桥梁和纽带，恭迎您的到来！

山庄地址：哈尔滨市阿城区哈阿高速小岭收费站出口右转15公里处

黑龙江海外物业管理有限公司

黑龙江海外物业管理有限公司成立于2009年，是随着集团房地产公司的发展而建立的企业。经过不断的探索和实践，凭借超前的管理理念、创造性的思维、精诚的服务精神在社会上赢得了良好的口碑。

公司以“服务业主，追求完美，锐意创新，管理规范”为目标，坚持“务实、求精、效益、创新”的质量管理方针，以人为本，奉行“以业主、住户为关注焦点”的服务宗旨，不断加强公司管理层和员工队伍建设。秉承万科的物业管理模式，以精益的服务质量、尊重环境和以人为本的管理理念，取物业公司专业管理和业主参与、业主自治相结合的共管模式，使管辖的海外嘉园成为当地物业管理优秀示范住宅小区，为业主、住户创造一个安全、舒适、宁静、优美的居住环境。

海外物业深信高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才团队基础之上，团队之和谐合作则是企业立足之本。全体海外物业人将以精英团队的姿态和百倍高昂的士气努力把握企业发展契机，向社会展示企业风，传播企业文化，竭诚为每一位客户提供卓越服务。

公司地址：哈尔滨市方正县中央大街16号

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仅2015年，国人投资美国房产1100亿美元。在海外房产投资热潮中，哪些是需要注意的？有哪些实际发生的案例？重建、开发、住宅都有哪些经验教训？做海外房产6年了，从做好学区别墅，到土地开发、奢华酒店、顶级大楼出售，一路走来，感慨良多。见识过很多海外开发商、中介、大陆中介，标题党、等见过很多。真正静下心来，为客户着想的，凤毛麟角。都想一次性赚一把大钱。

经历很多之后，感觉还是做海外好房子，重新回归到地段这个老话题。这篇经验文章一出，肯定会得罪一些中介。但我们如果不说，对不起海外房产投资客。

一、海外二手房投资注意事项

1、以美国房产为例。美国房产正常的二手房，卖家给售价5~6%佣金，给卖方经纪公司、卖方经纪人、买方经纪人、买方经纪公司。大陆人买房，基本通过买方经纪人。买方经纪人，纳税后，一般得到1.5~2%的佣金。比如35万美元的房子，纳税后，买房经纪人得到5000美元佣金。但是很多大陆中介和少数美国经纪人，本来是35万美元可以买到，要客户39万美元买，赚4.5万美元。其中4万美元，一般卖家要求买方经纪人自己纳税。过户文件、网站显示购买价格是39万美元，不露痕迹，你还真的以为是39万美元买的。

2、这部分就缺少对当地行情了解、缺少估价环节。当然，有的地方是需要加价的，比如2015年、2016年旧金山好学区Palo Alto一些别墅。2012年洛杉矶好学区Arcadia确实需要加价。

3、文件规范、信息齐全。一些中介给的买家文件很不清楚，非常模糊，这绝对有问题。海外所有买房购买文件，包括报价文件，字体就像课本一样清晰，并且都是标准化的。这种骗人伎俩现在很少了。另外，购买文件上，没有卖家信息、过户公司、律师信息，就不要买了。违反常理必有妖。

4、解决办法：和卖家直接沟通、进行评估。但有的买家不去海外实地考察，没时间或者其他原因，没去成，怎么办？其实很简单，在购买时，经纪人或中介，在购买文件上，写清楚卖家的****，包括邮箱、电话号码、地址等基本信息，还有过户公司或过户律师信息。因为一般买房都有反悔期，一般7~10天，买家可自己选择。这样买家有时间去无条件反悔。在这个期间内，买家即使交了定金，也可以和卖家沟通后反悔。另外也需要进行评估。靠自己和一些专业人士，比如房产中介公司和良好声誉经纪人。

二、海外新盘投资注意事项

1、海外新房最具欺骗性。开发商的新房，资料很漂亮，房子也漂亮。价格也不菲。不是说不好，一些中介在价格上做了手脚。开发商为了逢迎大陆人口味，3、4门号都消失，很多带8，为了卖掉房子，也是拼了。中介只要卖掉房子，开发商不管你卖多少，他们只想得到他们的价格就行。

2、独家代理。要是我们买，我们绝不买独家代理的楼盘。独家代理=独家价格。独家代理一般和开发商谈好，给一些楼盘，让中介卖掉。开发商只保证他们的最低价，额外多卖的价格，中介拿走。这个钱赚的最舒服。做做广告、宣讲会、讲座等，开发商有资料样本，很漂亮，好忽悠。国人最喜欢新房。新房只要位置好，确实不错。独家代理一般都和开发商混熟了，什么都可以谈，穿一条裤子。有些开发商还过来参加宣讲会。还有的可以为中介在网上改价格，甚至有的在出售前就和中介谈好，真实价格和挂价。不露痕迹，很高明的手法。而且开发商也说这是他们的挂价。服气了吧？

3、真正价格。现在哪有好好静下心来赚佣金？80万美元的房子，卖给你85万美元，你看不出来。20套就赚100万美元，这在海外算小富翁了。20套80万美元的房子，再加上80万美元佣金，180万美元，平均每套赚9万美元，反正买家不懂，过几年就中介就可以跑路了。

4、解决办法：估价。万变不离其宗：估价。开发商的价格和当地已经售出房价相比，是否差距很大。包括房型、售出时间、价格等，一定要看大多数，而且要看当地人买的价格。

三、国内开发商的海外房产项目注意事项

1、长时间在国内做推广。很多国内开发商海外开发的楼盘，在国内卖了几年，目前还在卖！真要是好房子，早被当地人买光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在国内大肆做广告的。在2、3个月内全部卖掉的，是不错的。但不是全部卖给大陆人，那不算。当地鬼佬觉得好，才是真的好。那种给下属们购买，带指标任务卖掉的不算，这不是市场经济做法。

2、卖了几年还在卖的，一般有以下问题：

A、价格虚高。很多卖了几年还在卖，真要是好房产，国外当地人早就买光了。哪用忽悠国人好几年。当地人迟迟不买的，肯定有问题。

B、地段不好。很多国内开发商，因为坏在职业经理人手里，地段越不好，职业经理人越搞到钱，因为地价不菲，吃亏的是老板。

C、质量不好。关键是材料和当地开发商有差别。材料在外形上面看不出来。很多东西看着漂亮，中看不中用。这种小聪明实际上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很难走。

四、买房移民注意事项

1、美国买房移民：买房和移民没关系。美国买房和移民没半毛钱关系。真的买房可以移民，美国那么多的开发商房子早卖光了！还用到中国做广告？纽约曼哈顿房产均价160万美元，难道买房子就送移民身份？正常的区域中心就是50万美元办理移民。实际上区域中心拿到的是40万美元，10万美元被大陆中介截留了。所以美国50万美元EB5移民，不可能全部归还50万美元的。有移民中介和我们说，介绍客户卖掉，给我们1万美元，有的说给5万美元。

2、美国买房移民2：中介说法。买房移民中介说法是，客户50万美元的房子，开发商先作为EB5移民资金用途，移民后50万美元不是要退还给客户吗？那么不退还，直接买开发商的房子，这样移民、买房两得。但这个经不起推敲。

3、美国买房移民3：条件不成立。首先50万美元变为40万美元，移民中介拿10万美元。其次EB5移民有风险，买房移民是建立在100%成功基础上。万一不成功呢？第三最主要的，开发商的买房移民，有那么多移民名额吗？建商工人不算解决就业的。100个名额，就是解决1000个就业机会。1000人啊1000人，见过美国哪个小区建后用1000个员工？一般用5、6个，10个算超级大的了。才1个名额。他们又说间接的也算。间接的总超不过直接的吧？说白了就是变相卖房，而且不是真正价格，先被中介赚了10万美元。

4、买房可以移民国家。以西班牙为例。 有北京投资客在西班牙买的50万欧元的房子，后来发现只有30万欧元，北京中介赚了20万欧元，10套房子就净赚200万欧元，折合人民币1400万，轻松成为百万富翁。有这样巨大的利益，谁还去赚那个可怜的佣金？

五、美国NNN商业地产注意事项

1、NNN商业地产。NNN商业地产意思是房产税、物业费、保险全部由租客缴纳。刚开始星条置业在国内推美国NNN商业地产的时候，信的人极少，只有长期在美国的华人知道这种地产形式。N就是No的缩写。就是房主不要缴纳房产税、不要缴纳物业费、不要缴纳保险的意思。

2、绝对NNN美国商业地产。NNN商业地产不一定房主零责。有的房主需要负责屋顶或结构，有的是房主全部负责的NNN商业地产。房主零责的都是绝对NNN商业地产。所以一般买零责的较好。因为屋顶和结构维修起来花费很大，而且是很大的责任。一旦出事，就是大事情。

3、总公司担保。有总公司担保的不一定是好的商业地产。绝对很好的商业地产，不需要总公司担保。只有房主不放心租金，要求总公司担保租约履行。商业地产最主要还是地段。地段很好，才是真正意义上的担保。地段、地段、地段，绝对的真理。国人在这方面误区最大。认为总公司担保的才是好的。其实还是地段是最重要的。

4、高回报。一些国内中介用高回报来吸引客户。商业地产还有其他因素。人口密度、收入高低、租约长短、租约形式、地理位置等。租约短的，比如剩余租约1、2年的，9%净回报比比皆是。租约越长，净回报越低。一般10年NNN租约商业地产，租金净回报6%.一般来说，美国东西海岸商业地产租金净回报很低，5%正常，6%算很高的，因为东西海岸房价高。

5、高回报风险计算。很多国人喜欢高回报的商业地产。一般情况下，租约短租金净回报高。如剩余租约2年，净回报9%，售价100万美元。那么租金每年9万美元。如果是好的地段，租客经营很好，应该2年后到期会续租。续租一般会增加租金。比如增加10%，算正常的租金增长，2年后年租金是9.9万美元，租约是新的10年。到那时，按照6%卖掉，售价将会是165万美元！2年后65万美元为什么不赚？肯定有问题。卖家缺钱那是不可能的。我们做6年了，也从来没听说卖家因为缺钱卖掉商业地产。高回报绝对的高风险。

六、海外房产开发注意事项

1、地段为王，品质第一。有一些卖了几年的，还在国内推广的，地段不怎样。海外房价这几年正上涨，地段好，价格高一点也会卖掉。但是有一些地段确实不怎样。钱花的也不少。问题来了，到底谁赚钱了？家家有本难念的经，里面的水很深哪。但不管怎样，地段、品质最主要的。否则就会坏了自己名声。出师不利，开始就失败了，以后还怎么玩？刚开始就开始想着歪点子，世人都在盯着呢。有的是国企在海外开发，企业员工都在盯着呢。高处不胜寒哪，再不小心翼翼，将步入深渊。如果想赚一笔跑路，跑的了吗？如果品质不好，那名声完了。只能忽悠国内客户了。老外一般很仔细的。海外房产开发，到底还是长期工程，和国内卖毛培房不一样。

2、资金快速回笼。卖了几年还在国内做广告的，其实浪费几年时间。一般开发到售完，2~2.5年完成。花了4、5年还在卖的，如果选优良地段，价格适中，快速卖掉，又可以再开发一次了。出售时间长，对老板、经理也是一个精神压力。其他人也会谣言四起。如在国企，政绩变为败绩。如果有人举报，被纪委请去喝咖啡，那真是干活不如不干。

3、不一定非得和著名开发商合作。其实这是为了在国内增加人气。是给国人看。一般情况，要和当地建商合作开发倒是有必要。因为不和当地建商合作，可能当地会派人来找茬。和著名开发商合作，虽然他们的价格不菲，但是名企效应，会增加售价，也增加自己的名气。老外建商现在见到国内开发商就笑，找上门来的，不宰白不宰。有海外建商和我们说，他们最爱大陆开发商。但海外房产最重要的是地段，而不是谁开发。

4、当地充分调研，法律手续齐全。万达西班牙大厦项目是典型代表。后任不买前任的帐。当地也有反对声。不能把国内的做法惯性思维用到海外。老外可不买账。在开发前，最好先调研。老外最好是对华友好的国家，至少是中立的。

5、时间段选择。最好是在地价最低时买进，房价最高时售出。因为买进到出售，一般需要1~2年时间预售。所以预计2年后房价下跌的城市，最好目前不要买地进行开发。但不是说一定不能买，只是少赚而已。只要地段好，还是可以开发。

七、海外旧房重建注意事项

1、时间段选择。以洛杉矶为例。2012年进行旧房翻新是最佳时间段。那时候房价低，旧房很便宜，2014年出售是很好的。现在洛杉矶价格已经很高。而且基本靠华人拉动房价。2012年洛杉矶买房很火爆啊。但是洛杉矶现在推到重建没有以前赚的多。2012年在洛杉矶Arcadia阿卡迪亚买旧房重建，2014年售出，确实赚了很多钱。300万美元买旧房，90万美元建设，700万美元售出很正常。现在房价高昂，地价也高昂，房价有下跌趋势。因为洛杉矶和温哥华一样，完全是靠华人买房。华人现在冷下来，买的人少了，另外现在外汇管制，人民币出不去，造成海外豪宅价格下跌首当其冲。所以前几年很好的市场，现在到不一定是很好市场。悉尼也是这种情况。当地媒体预计悉尼房价将腰斩。我们认为这到不至于，但是下跌是肯定的。

2、地段：CBD、最好学区。比如纽约，翻新、重建最好在曼哈顿，旧金山最好在Palo Alto学区。这样就是房东市场，买的人多，无形中售价也增高，买家相互去抬价。旧金山Palo Alto为例，现在建好出售，一般有7个买家竞争。在最优地段主要是为了不愁卖。即使房价下跌也是如此。房价再下跌，优质房产房子还是有人买。不是优质的就难说了。这也是一种预期保证。

3、资金准备。前提是有资金准备。中型城市50万美元，大城市300万甚至更多资金。比如亚特兰大，40万美元可以重建一套。资金需要在海外银行账户。最好早早出去，为申请做准备。当然，不也可以。

4、找当地规划师、建商。当地规划师熟悉当地规则，和当地长期打交道，人际关系较熟悉。熟悉当地法规和热卖房型，熟悉当地居民情况。最好找当地建商，他们和当地居民熟悉。居民万一有意见，他们也能摆平。

5、重建与卖房。旧房重建和买房差别很大。中介卖房子很容易，随便忽悠即可，反正不是自己买，花别人的钱心不疼，也没感觉。旧房重建不一样，那真是要赚钱的。卖房不一样，房价即使下跌，租金还在。重建、开发就怕高价买进，房价大跌时售出。所以重建比卖房子专业性要高多了。没做过，不懂人士就不要吃这碗饭。

6、海外旧房重建核心。海外旧房重建核心，和海外房产投资是一个道理。除了华人炒作、买房，还有地理因素、人口增长、学区、气候、经济发展等因素。现在，华人该炒的已经炒了，一窝风已经过去了。温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦都已经炒过了。房价都炒的下跌了。那么现在重建核心看什么呢？房价看经济，经济看公司，公司看技术，技术看未来趋势。所以主要还是看城市核心竞争力。按照这个理论，硅谷在5~10年内是可以做的。世界从互联网到移动互联网，下一个是什么？有2个，一个是虚拟现实技术，另外一个是AI人工智能。这2个都在硅谷公司手里。科技对一个城市竞争力越来越重要。注意事项估价是必须程序，自己不会，可以请人。最好和卖家直接谈，不要绕过很多中介，每个中介都要扒一层皮。未来趋势最重要。

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