海外房产如何避税_海外房产新政策

2024-09-29 19:32:57

1.请问澳洲公民长期居住在中国，没有收入和房产，需要每年向澳洲税局报税吗？

2.会计高手指点，怎样才能合理避税？

3.国外的企业税收筹划的方法？具体点，写论文的材料，多多亦善

4.[转载]房地产企业如何“合理避税”

5.在美国买房要注意什么？

6.到底澳洲房产投资的收益要交多少税

7.海外资产配置的几种方法，香港保险最安全

海外房产如何避税_海外房产新政策

首先告诉您一条最新的消息，开曼群岛只是曾经的避税天堂，现在已经彻底“坍塌”了。2019年7月1日之后，开曼群岛正式出台了经济实质法“实施细则”，按照这个要求，那些开设再开曼，实体却在异国他乡的“壳公司”，必须满足经济实质要求（2019年1月1日成立的应在1年内满足），不满足的将被处理罚款，强制注销，或者将信息直接交给中国税务机关。虚申报或者误导陈述的，将被处以罚款或者五年刑责，或者两者兼施。

其实您问的这个问题很复杂，涉及到离岸公司，CRS，涉及到全球税务规划，这一两句话说不清。税务低的国家非常多，比如马耳他，欧洲避税天堂，南欧瑞士，它既是非全球征税国家，还享有4项税收优惠政策：免征不动产税、净财富税、遗产税与赠予税。对于在马耳他创立公司的人而言，马耳他不仅有利好的税收政策作为支持，可以保证税收减免，另外还可以享受欧盟关税补贴，堪称是世界级的“低税”天堂。我们集团austar 南京公司做这个非常多，很多客户不光是看中马耳他的四代移民和四位一体的申根绿卡，还看中了他的低税率。

如果您要问的是离岸公司，离岸公司，那其实最多的是香港公司，其次是新加坡，英国，美国，还有群岛公司像开曼，BVI，马绍尔等都是比较热门的离岸公司注册地。

而中国的CRS就是主要针对离岸公司的。那什么是CRS呢？

CRS即，Common Report Standard，共同申报标准，它的提出者是经济合作与发展组织，也就是OECD（经合组织），旨在通过加强全球税收合作提高税收透明度，打击利用跨境金融账户逃避税行为。举个简单例子，比如说我们中国人有一天去了英国，存了一笔钱，而且很可观，那么英国的银行就有义务把中国人存款的信息金额披露给中国税务总局，这就是信息交换。其实最早做信息交换的国家是美国，美国在2010年就开始推行信息交换原则，就是他的《海外账户纳税法案》（FATCA），俗称肥猫或肥咖法案。美国推得很辛苦，但是很有成效，比如说美国一开始找到瑞士，瑞士就把所有的美国人的存款信息都披露给美国，帮助美国征得了大量的税款，于是美国就要求所有市面上的国家都跟他签订信息交换规则。后来OECD成员国也开始效仿。2018年1月1日中国执行CRS与全球进行税务交换，现在已经是第二个年头，第一批信息已经交换，上次交换的标准是境外个人账户余额100万美金以上（不包含房产）。

那CRS的也不仅仅对对您的离岸公司有影响，应该来说还是关乎您的总体全球资产配置，所以这个需要专业的会计师和律师以及最最专业的移民顾问给您分析。否则啊，给那么没经验的人操作了，您还不知道到时候花了什么冤枉钱。最后给您附录一下CRS影响人群。最关键的是，有全球资产配置的需求，记得找我们austar南京公司。我们会根绝您的情况，为您量身打造最合适最合理的全球资产配置方案

CRS会对哪些人群带来风险：

1.在境外藏有巨额财产并未合法缴纳税款的客户

2.已经移民国外或已经获得外国国籍的高净值人群

3.在境外隐藏资产的高官或家属

4.想要绕过外汇管制转移资金的客户

5.海外贸易公司老板

6.金融机构从业人员

7.配置了海外家族信托的客户

8.在境外配置了保单的客户

9.正在办理移民的客户

请问澳洲公民长期居住在中国，没有收入和房产，需要每年向澳洲税局报税吗？

对于考虑在澳洲买房的中国居民，你是否知道你买一套澳洲房产需要交纳哪些税费，在整个购买流程中，很多地方会涉及税费，至于都有哪些，如果你还不了解，下面我们就来告诉你买一套澳洲房产需要交纳哪些税费。

买一套澳洲房产需要交纳哪些税费

在澳洲买房产交税也是必不可少的事情，从买房、养房到卖房，每一个过程中都会与交税有关，具体每个环节会有哪些税费是需要缴纳的，下面我们一个个为大家讲解。

首先是购房时需要缴纳的税费

买房子的时候需要一次性缴纳的税费包括印花税、律师费、FIRB申请费、申请费等。费用方面大致如下：印花税不同地区会不同，例如悉尼4%、维州3.5%、布里斯班3.2%。律师费方面也不是完全一样的，大约是1350-1650澳币左右，FIRB申请费，房价≤100万澳币时，申请费5000澳币；100万澳币＜房价≤200万澳币时，申请费10000澳币；房价＞200万澳币时，每上升一个百万价格区间，申请费上升1万。申请费600-900澳币。

其次是养房过程中需要缴纳的税费

在养房过程中涉及到的税费包括：市政税、物业费、排污费、租管费、房屋保险费，这些税费基本也年为单位，每年进行缴费。具体费用大致如下：市政税1000澳币每年、物业费1000-2000澳币、排污费900澳币每年、租管费房租的5%-6%每年、房屋保险300-700澳币每年。

最后是卖房时需要缴纳的税费

如果你是卖家，那么你在卖房子的时候也需要缴纳一些税费，其中主要是增值税，所谓房产增值税是指对房产卖出价和成本价的差额计收的税收。一年内，增值部分的50%，一年之后，增值部分的30%，但是会有各种抵税政策，所以增值税就会降到增值部分的10%-15%，增值额2.5万澳币以下不用交纳。

买一套澳洲房产需要缴纳哪些税费，现在大家应该了解了，如果大家还有什么疑问，可以通过在线咨询进行了解，对于澳洲买房交税问题以及购房过程中涉及的一系列问题都将有专业的顾问为你解答。

会计高手指点，怎样才能合理避税？

澳洲房产之所以成为香饽饽，这与很多因素有关，对于投资者来说，看中的肯定是价值，购买房产很多人担心交税的问题，除了购房时需要交税，在澳洲买房后每年还要交税吗，对于这笔开支需要多少，在很多人看来还是比较关心的。

在澳洲买房时需要交哪些税费

在购买澳洲房产的过程中就会涉及到需要交钱的地方，包括律师费、FIRB申请费、费，除了这些费用以外，在交税环节，还需要缴纳澳洲购房税中关键的印花税在所有附加费用中，印花税占的比例最大。各个州印花税的计算方法不同，一般都在房价的4%–5%之间。

在澳洲买房后每年还要交税吗

除了购房时需要缴纳的费用和税以外，在澳洲买房后每年也需要缴纳一些税，它门分别是市政税、土地税、资产增值税。此外还有物业管理费、排污费、房屋保险费等各项开支需要每年进行缴纳，这些费用都是购房者需要知晓的，而费用不同地区费用都不同。

对于投资者来说，还有一个税种务必知晓，那就是空置税，在澳洲购买的房产来说，在12个月内空置了半年以上，如果一直放置没人居住的话，那么就需要缴纳空置税，每年缴纳的空置税大约5500澳币。详情见《澳洲房产空置税什么情况需要缴纳》

对于投资者来说，这笔钱一定是不想缴纳的，所以如何规避缴纳空置税需要了解，其实说起来也很简单，因为空置税是为了避免房屋空置而造成的浪费，所以在澳洲，只需要将房屋出租出去就不需要缴纳空置税了，相信很多投资者买房后也不会白白的空置着，比较租金也是一笔不小的收入，对于投资者来说除了看中房产增值空间，房屋租金本身就是投资回报的一种。

虽然我们现在知道了在澳洲买房后每年都需要缴纳一定的税费，有一些是可以规避的，而有的则不能，但这些税费与澳洲房产投资前景相比，当然还是不值一提的，相信对于大部分的投资者来说，并不会很在意，毕竟费用并不算多。

以上就是有关在澳洲买房后每年还要交税吗的介绍，在购房交税问题上，如果大家想要了解如何避税，或者降低税费，可以直接咨询我们，我们将有专业的澳洲购房顾问为你服务。

国外的企业税收筹划的方法？具体点，写论文的材料，多多亦善

合理避税的主要方法：

1、利用税收的差异性避税。

利用国与国之间、地区与地区之间税负差异避税，如经济特区，经济技术开发区等等；利用行业税负差异避税，如生产性企业，商贸企业，外贸出口企业；利用不同纳税主体税负差异避税，如内外资企业、民政企业等；

利用不同投资方向进行避税，如高新技术企业；利用组织形式的改变，如分设、合并、新办；改变自身现有条件，享受低税收政策，如改变企业性质，改变产品构成，改变从业人员身份构成等。利用特殊税收政策，如三来一补、出口退税。

2、利用税法本身存在的漏洞。

利用税法中的选择性条文如增值税购进扣税的环节不同，房产税的计税方法（从租从价）不同；利用税法条文的不一致、不严密，如对起征点、免征额等；还有利用一些优惠政策没有规定明确期限的，如投资能源、交通以及老少边穷地区再投资退税等，无时间限制。

3、转让定价避税。

关联企业高进低出，或者低进高出，转移利润，涉及企业所得税，营业税或增值税等；改变利息、总机构管理费的支付，影响利润；改变出资情况，抽逃资本金等，逃避税收。

4、资产租赁避税。

如关联企业中，效益好的向效益差的高价租赁设备，调节应纳税所得，求得效益好的企业集团税收负担最小化；关联企业之间资产相互租赁，以低税负逃避高税负，如以缴纳营业税逃避缴纳所得税。

5、避税地避税。

纳税人利用国与国之间、地区与地区之间特区、开发区、保税区的税收优惠政策，在这些低税负地区虚设常设机构营业、虚设中转销售公司或者设置信托投资公司，转移利润从而减少纳税。

6、让利销售避税。

让利销售减少销项税额，大幅降低销售价格，以换取价格优势，增强产品市场竞争力，但国家税收（如增值税、企业所得税等）受到影响，对企业有益而对税收不利。

7、运用电子商务避税

电子商务是指交易双方利用国际互联网、局域网等进行商品和劳务交易。电子商务活动具有交易无国籍无地域性、交易人员隐蔽性、交易场所虚拟化、交易信息载体数字化、交易商品来源模糊性等特征。电子商务给避税提供了更安全隐蔽的环境。

企业利用电子商务的隐蔽性，避免成为常设机构和居民法人，逃避所得税；利用电子商务快速的流动性，虚拟避税地营业，逃避所得税、增值税和消费税；利用电子商务对税基的侵蚀性，隐蔽进出口货物交易和劳务数量，逃避关税。

因而电子商务的迅速发展既推动世界经济和贸易的发展，同时也给我国在内的各国税收制度提出了国际反避税的新课题。

扩展资料

合理避税的技巧：

1、管理费用

企业可提高坏账准备的提取比率，坏账准备金是要进管理费用的，这样就减少了当年的利润，就可以少交所得税。

企业可以尽量缩短折旧年限，这样折旧金额增加，利润减少，所得税少交。另外，用的折旧方法不同，计提的折旧额相差很大，最终也会影响到所得税额。

2、用而不费

中小企业私营业主应考虑到如何对经营中所耗水、电、燃料费等进行分摊，家人生活费用、交通费用及各类杂支是否列入产品成本。

当今的企业界，这一项被频繁运用。他们将自己买房子、车子的支出，甚至子女入托上学的费用都列支在公司经营项目。这样处理并不为国家政策所允许，虽然此方法在时下的企业界并不鲜见，但我们在此并不提倡。

3、职工

中小企业私营业主在生产经营过程中，可考虑在不超过计税工资的范畴内适当提高员工工资，为员工办理医疗保险，建立职工养老基金、失业保险基金和职工教育基金等统筹基金，进行企业财产保险和运输保险等等。

这些费用可以在成本中列支，同时也能够帮助私营业主调动员工积极性，减少税负，降低经营风险和负担。企业能以较低的成本支出赢得良好的综合效益。

4、销售结算

选择不同的销售结算方式，推迟收入确认的时间。企业应当根据自己的实际情况，尽可能延迟收入确认的时间。延迟纳税会给企业带来意想不到的节税的效果。

常用的避税方法有很多，但一般不外乎：利用国家税收优惠政策、转移定价法、成本计算法、融资法和租赁法。

5、优惠政策

新税法的颁布实施将减免税的权力收归院，避免了减免税过多过乱的现象。同时，税法又以法律的形式规定了各种税收优惠政策，

百度百科--避税

百度百科--合理避税

[转载]房地产企业如何“合理避税”

税务筹划的方法是建立在一国税法基础之上的，各国的税法不同，纳税人从事税务筹划的方法自然也就不同。不过，常言道：

“它山之石。可以攻玉”。也就是说，如果国内企业对国外企业税务筹划的方法有所了解，则对于其探索本企业税务筹划之路必然会有一定的帮助。

国外企业什么税需要筹划

在欧美国家，一提起税务筹划，主要是指对所得税的筹划。国外的税务筹划一般不涉及商品课税，除了增值税、消费税等商品课税的税款要加到消费者价格中去由消费者负担因而筹划的必要性较小以外，商品课税的筹划空间不大也是一个重要原因。

国外实行增值税的国家一般对商品和劳务一律开征增值税，而且增值税的课征往往只对商品（人民生活必需品）通过零税率或低税率实行优惠，而不对特定的企业实行优惠，这样，企业从事同一种生产和经营活动所面临的增值税待遇是相同的。另外，有的国家（如美国）商品课税实行在零售环节课征的销售税模式，生产和批发企业从事经营活动无需缴纳销售税，因而也谈不上税务筹划；零售企业从事经营一律要按本州统一的税率就其销售额纳税，所以基本上没有什么筹划的空间。我国的情况则与国外有很大差异。第一，增值税在我国是一个主要的税种，我国现行的增值税制度存在大量的企业优惠（即对特定企业如企业实行增值税先征后退或即征即退办法），这样，生产或销售同一产品的企业相互之间增值税税负就可能不同，这种税收优惠制度必然会驱使税负重的企业进行增值税的纳税筹划，否则它们将无法与享受增值税优惠的企业进行公平竞争。第二，我国目前实行增值税与营业税并行的商品课税制度，因而存在混合销售和兼营的问题，加之增值税和营业税的税负不同，这样就给企业进行商品课税的筹划提供了空间。正是由于上述原因，我国企业也非常重视商品课税的筹划。

所得税需要纳税筹划主要是因为它不容易转嫁，纳税人一般要最终负担自己缴纳的税款。这样，所得税就成为企业从事经营活动的一种成本，企业缴纳的所得税越多，其税后实际收益就越少。如果企业能够进行所得税的税务筹划，则可以降低税收成本，提高投资的边际税后收益率。另外，由于所得税税款不能在税前扣除，所以企业进行所得税筹划减少的应纳税额，不会相应增加其应税所得额。换句话说，所得税税务筹划带来的利益是免税的。当然，在国外，所得税的筹划较为普遍，不仅是因为它具有筹划的必要性，而且还在于所得税具有较大的筹划空间，这种筹划空间主要来源于各国税法中的税收漏洞以及林林总总的税收优惠措施。

国外企业所得税筹划的基本方法

1.避免应税所得的实现

用这一方法进行税务筹划并不是说要让企业避免取得实际的经济所得，而是要让企业尽量取得不被税法认定为是应税所得的经济收入。例如，各国税法都规定，所得一般是要通过市场交易来实现的，只有经过交易实现了的所得才需要纳税。资产不交换不变现就不对其增值所得课税，这是各国所得税法中的一个理论漏洞。为了利用这个理论漏洞进行税务筹划，国外企业往往要购买具有增值潜力的实物资产。其具体做法通常是用银行购买土地等不动产，不动产增值后并不急于出售，因为只要不出售这一增了值的不动产，企业就不必缴纳资本利得税，而且企业还可以享受银行利息可以在税前扣除所带来的税收利益。

利用借贷也可以达到避免应税所得实现的目的。例如，某企业拥有1000万元的房产。现在该企业急需200万元资金。当然企业可以出售一部分房产取得收入，但这样企业就必须就这笔财产转让所得缴纳所得税。出于税务筹划的目的，企业可以用房产作抵押借入资金200万元。当然借债要支付利息，但只要利息额小于出售房产需缴纳的税款，借款筹资就是可取的。

2.推迟应税所得的实现

纳税人如果能推迟应税所得的实现，则可以推迟纳税。推迟纳税对纳税人来说有两个好处：一是可以继续享用这笔资金，并从中获利；二是用利息率进行贴现后，未来应纳税款的现值会有所减少。例如，定纳税人将推迟纳税而节省下来的钱用于投资，投资的收益率为10％，所得税税率为30％，那么纳税人投资的税后收益率为7％。

在这种情况下，如果该纳税人将1000元应纳税款推迟到十年后缴纳，则这1000元税款的现值仅为508元。如果纳税人当年就用这508元进行投资，则下一年的本金和税后利息之和为544元。纳税人如果每年都将本金和利息用于投资，则十年后508元则会增值到1000元。如果纳税被推迟的时间较长，市场利息率更高，则推迟纳税给纳税人带来的经济利益就更大。

在许多国家，推迟应税所得的实现可以用加速折旧或快速折旧的方法。实行这两种折旧法，企业应缴纳的所得税总额不会减少，但由于企业前期计入成本费用的折旧额较大，应税所得额较小，税款主要被推迟到后期缴纳，这样各年缴纳税款之和的现值会有所降低。国外企业往往还通过选择有利的存货成本的计价方法来推迟应税所得的实现。例如，当物价存在上涨趋势时，企业可以选择后进先出法计算原材料的实际成本。因为在价格不断上涨的情况下，后购进的原材料价格会比先购进的原材料价格高，企业优先用较高的价格计算原材料的成本，无疑会把一部分利润推迟到后期去实现，这样就可以达到推迟纳税的目的。英美国家的“推迟课税”规定也给许多企业提供了推迟应税所得实现的机会。英美国家根据居民管辖权，一般都要对本国公司的海外利润征税，但为了鼓励跨国公司在海外的经营和发展，所以规定跨国公司来源于国外的所得在汇回本国前不对其课税，只有这笔境外所得被汇回时再对其征税。由于有这种规定，英美国家的跨国公司出于税务筹划的考虑，往往要将自己的海外利润滞留在国外，使这笔利润不符合应税所得的条件。

3.在关联企业之间分配利润

关联企业之间由于在资金和管理上具有特殊的关系，所以它们之间进行交易并不一定完全用市场价格，因而关联企业之间可以通过转让定价来转移利润。尤其是当关联企业适用的所得税税率存在差异时，利用转让定价向适用税率低的关联企业转移利润就成为企业税务筹划的一个重要的方法。

向关联企业进行零利率也是关联企业之间分配利润的一种重要方法。定市场借贷利率均为10％，A企业贷给B企业15万元，A企业可以取得1.5万元的利息，B企业用这15万元的资金进行投资也可以取得1.5万元的投资所得；这时A、B之间无收入转移。但如果A企业向B企业进行15万元的零利率，A企业没有因此从B企业取得任何收入，但B企业却可以用这笔取得1.5万元的投资所得，可见这种无息使一笔收入从A企业转到了B企业。如果A、B企业是关联的，而且B企业适用较低的税率，A就可以用这种手段向B企业转移利润，从而达到减轻企业集团总税负的目的。

4.控制企业的资本结构

企业对外筹资可以有两种方式：一是股本筹资；二是负债筹资。即使这两种筹资方法都可以使企业筹集到所需的资金，但由于这两种筹资方式税收处理上不尽相同，所以企业在进行税务筹划时就应当对筹资方式加以慎重考虑。因为企业无论是发行股票筹集资金还是举债筹集资金，都要给出资者一定的回报。但根据各国的税法规定，企业支付的股息红利不能打入成本，而支付的利息则可以计入企业成本。所以，从税收的角度看，借债筹资比股本筹资更为有利。

国外企业进行跨国税务筹划的基本方法

跨国税务筹划又称国际避税，是指跨国公司利用国与国之间的税法差异，钻本国涉外税法或国际税法的漏洞而进行的避税活动。这种税务筹划需要纳税人从事一些跨越本国国境的活动，或者纳税人跨越本国国境进行自身的流动，或者纳税人将自己的资金或财产转移出本国使其在国际间进行流动。跨国税务筹划所要规避的纳税义务不仅限于纳税人的居住国，而且还包括所得的来源国；纳税人进行跨国税务筹划的目的往往不是减轻其在某一国的税收负担，而是减轻其全球总税负。国外的跨国公司进行跨国税务筹划通常用的方法包括：

1.利用转让定价向低税国关联企业转移利润

利用转让定价手段在公司集团内部转移利润，使公司集团的利润尽可能多地在低税国（或避税地）关联企业中实现，这是跨国公司最常用的一种国际避税手段。跨国公司利用转让定价在低税国（避税地）关联企业账上人为地表现出来的利润有时又被称为“诡设利润”。跨国公司把集团内部的利润通过转让定价从高税国关联企业转移到低税国的关联企业，从低税国关联企业的税负看是比以前有所增加，但与此同时，高税国关联企业的利润以及税负都下降了，高税国企业税负的降低幅度必然会大于低税国企业税负的增长幅度，其最终结果将会导致跨国公司集团整体税负的下降。

2.滥用国际税收协定

所谓滥用国际税收协定，是指一个第三国居民利用其他两个国家之间签订的国际税收协定获取其本不应得到的税收利益。跨国公司通过滥用国际税收协定，往往可以达到避税的目的。国与国之间签订的国际税收协定（避免所得双重征税协定）中一般都有互相向对方国家的居民提供所得税尤其是预提所得税的优惠条款。比如，各国对本国居民向非居民支付的股息、红利一般要征25％～35％的预提所得税，但根据国际税收协定，这种股息预提税的税率可以降到15％以下，有的甚至降为零。甲、乙两国间签订的税收协定本应使甲、乙两国的居民受益，第三国居民本不应从中渔利，然而第三国居民往往可以通过一定手段设法从甲、乙两国签订的税收协定中得到好处。其手段主要是在甲、乙其中一国设立子公司，并使其成为当地的居民公司，该子公司完全由第三国居民所控制。这样，甲、乙两国签订的税收协定中的优惠待遇该子公司就可以享受，然后该子公司再通过其与第三国居民之间的关联关系把受益传递给该第三国居民，从而使该第三国居民间接地得到甲、乙两国间税收协定的好处。根据第三国居民滥用甲、乙两国间税收协定的目的不同，其在甲或乙国设立的子公司可以是控股公司、金融公司、专利许可公司等。

3.利用信托方式转移财产

信托又称信任委托，是指财产所有人将财产委托给自己信任的人或机构代为管理的-种法律行为。尽管信托目前在世界上已十分普遍，但各国对于信托的认识和规定不尽相同。普通法系的国家一般把信托关系视为一种法律关系，委托人把自己的财产委托给信托机构（受托人）管理，这时信托就在法律上切断了委托人与其财产之间的所有权链条。普通法系国家从信托可以割断委托人与其财产之间所有权关系链条的基本认识出发，一般对财产所有人委托给受托人的财产所得不再征税。而且普通法系国家多实行全权信托，信托的受益人（即使是委托人本身）对信托财产也不享有所有权，所以只要受益人不从信托机构得到分配的利益，受益人也不用就信托财产缴纳任何税收。

不难看出，普通法系国家对信托的税收处理办法可以给纳税人提供一定的国际避税机会。因为，如果一个国家的所得税税率较高，该国的居民就可以将自己的财产转移到境外，并以全权信托的方式把这笔财产委托给设在避税地的信托机构代为管理，信托财产的收益全部积累在避税地，通过创立这种国外信托，财产所有人以及信托的受益人就可以彻底摆脱就这笔财产所得向本国纳税的义务；同时，由于其财产是由避税地信托机构（受托人）管理的，当地对这笔信托财产获取的所得也不征收或征收很少的所得税。

4.组建内部保险公司

所谓内部保险公司是指由一个公司集团或从事相同业务的公司协会投资建立的、专门用于向其母公司或姊妹公司提供保险服务以替代外部保险市场的一种保险公司。

它的建立主要出于商业原因，但跨国公司利用内部保险公司也可以进行跨国税务筹划。

其具体做法是，在一个无税或低税的国家（避税地）建立内部保险公司，然后母公司和子公司以支付保险费的方式把利润大量转出居住国，使公司集团的一部分利润长期滞留在避税地的内部保险公司账上。内部保险公司在当地不用就这笔利润缴纳很高的税收；而这笔利润不汇回母公司居住国也不对其课税。

5.选择有利的公司组织形式

当一国企业对外投资时，可以选择不同的组织形式，或是在东道国建立子公司，或是建立分公司。由于子公司是一个独立的纳税实体，它的亏损不能记在母公司的账上；而分公司与总公司是同一个法人实体，公司统一计算盈亏，因而分公司的经营亏损可以冲销总公司的盈利。由于欧美国家税法一般允许总公司与海外分公司合并纳税，所以跨国公司到国外投资办厂，由于各种主观与客观的因素，在生产初期往往亏损较大，这样，跨国公司可以先在东道国设立一个分公司，使其开业的亏损能在汇总纳税时冲抵总公司利润，以减少跨国公司的税收总负担。但当海外机构进入正常盈利阶段，则将其改组为子公司更为有利，因为子公司与母公司各自纳税，子公司在东道国可能适用较低的税率纳税；如果总公司的居住目用累进税率，则分开纳税还可以避免总公司因总利润增加从而边际税率提高而引发的实际税负增加。

在美国买房要注意什么？

编著：湖北春园律师事务所实习律师：赵传先一、总论一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多用虚成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费２０００万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。２００４年，国家税务总局公布的“２００３年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“２００３年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。二、避税具体方法一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍用的一种手段。

二)是预收房款开具收据,不开具,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。

三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。

五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。

七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。

八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。

十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。

一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台帐，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。与开发建设主管部门加强联系，定期取得建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时，实行"先税后证"，防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查。要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。

二）把好征收方式认定关，管好两个所得税。房地产开发经营的特点是投入资金多，开发经营时间长，按税收的法理原则来说，所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择，也符合税收公平原则，因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证，并按实申报缴税的征管措施，这是加强税收征管的总体方向和目标。但从调查结果看，房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象。鉴于这种情况，当前在税收征管中一方面要取措施积极推进房地产企业规范账证，财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人账、报数、少缴税。要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，对纳税人实行最低负担率预征后，若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的，要按规定的纳税期限及时向税务机关申报，并按实补税。

三）加强房地产营业税征管。对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务。对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，取核定计税价格征收建安营业税。要根据本地建安造价水平，制定最低计税价格。加强市区房地产建安工程税收控管，统一房地产税收和建安工程税收管辖权，将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关。加快房地产业税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》，要加大对不动产转让（销售）专用的审核和管理力度，对纳税信誉较差、欠税的房地产企业，不宜售给《不动产转让（销售）专用》，需开具的一律到税务征收窗口开具，并认真做好开发项目税收的预结算，做到税票两清，真正做到以票控税。

到底澳洲房产投资的收益要交多少税

一现金买房要注意的点：

海外房产一直是近年来比较热的一个话题，作为一个成熟的市场经济国家，在美买房的程序要比其他很多国家都简单。如果是用现金购买，过去也也几乎没有任何限制。所以现金成为了许多中国人青睐的购买不动产的方式。

但是以后，中国土豪们要是再想用现金买房可要小心了。美国联邦财政部上周表示，将加大外国人用美国房产洗钱的调查力度，主要严查现金购房，特别是大额豪宅的交易。

从去年1月开始，联邦财政部就要求所有的房产所有权保险公司（title insurance companies）在两个实验地区纽约曼哈顿和佛罗里达迈阿密进行防洗钱策略，确认高端房地产现金买家，特别是外国买家的真实身份。

这意味着，即使现金买家是通过空壳公司做的交易，受益人的真实身份也能被查出来。

而过去，在美国的很多州，现金买房是可以隐藏真实身份的。但是这种保密性被很多不法分子用来掩藏和变相转移非法所得，阻挠执法部门的调查，利用空壳公司进行洗钱和避税，更是用漂白资金进行，和贩卖人口等非法行为。

只要是非购买的高端房产，都设置了一个价格门槛。这个门槛根据市场变化和各地的价格差异略有不同，但一般来说，只要在该地区市场前10%的房子都在被监控范围内。

例如，旧金山地区的门槛金额是200万美元，只要是超过这个金额，房产保险公司就必须取得买家的驾照，护照或者类似的身份文件信息报告给联邦财政部备案调查。如果保险公司不这么做或者提供虚信息，将面临刑事处罚。

结果财政部发现，超过30%的他们经手调查的现金购高端房产的交易都涉及到可疑的金融活动。由于此政策打击洗钱非常有效，财政部把其适用范围扩大到了包括纽约，洛杉矶，旧金山的其他一些地区。

按照原本的规定，此调查到本月为止就结束了。但财政部上周宣布，将这个临时法令从2017年2月24日开始，再延长180天，以揪出更多可能用现金购房方式洗钱的幕后买家。

财政部也披露，他们手上目前在调查一个通过空壳皮包公司参与房产洗钱的大案子，几个买家都是涉嫌在亚洲和南美参与腐败的嫌疑人。

二买房要注意的点：

许多华人想在美国置产买房，在环节有哪些需要注意的事项？

许多新移民会苦恼，想买房但自己的信用分数不高怎么办？

“新移民开启两张，在准时还钱七、八个月后的情况下，他们的信用分数会涨得挺快的，大概有七百分以上了。”拥有后，持卡人要注意刷卡额度。

“公司给你一千美元额度，你尽量刷到50%的信用额就好了，不要太高，太高会影响信用分数。”

购屋时即使有足够现金，他建议有条件者还是可以考虑申请房屋，除了按时付款可提升信用分数，利息和费用也可以抵扣个人所得税，剩余资金还可用作其它投资，避免将鸡蛋放在同一篮子里。

2017年银行机构对消费者的信心已经回升，今年“房屋的上限额度从41.7万上升到42.7万”，这是自2006年以来首次将基准点提升。

他并提醒想买房子的华人，要能顺利取得，一定要先准备好报税记录。

他说，许多人贷不出款主要是卡在之前报税报太少了。此外，近期房贷利率提升，他建议有意购屋者动作要快，避免每月负担变大。他表示：“接下来二年利息可能会涨得很快，要买房子的人要快入手。”

建议大家，申请房贷前要避免存入超过千元以上现金，在期间也避免申请其它和。如果资金来自国外，必须提供资金正确来源，包括汇款者银行资料。

一般常见的美国买房分为30年、15年、5年的分期方式。固定利息 (Fixed-rate mortgage）有10年、15年、20年方式，最普遍的是30年，利率不变，依照金额，每个月偿还一样的本金加利息。专家建议保守型买家选择30年，不用烦恼利息浮动。

另一种浮动利息 (Adjustable-rate mortgage)是前几年的利率很低，但之后会每年调整利率。

例如5/1 ARMs，表示前五年的利率维持不变，第六年后开始每年调整利率，调整后的利率有可能比固定利息还高。建议如果买家五年内能将房贷付清或五年内要卖房子适合此利率。

对于想节省利息开支的民众，提前偿还本金和重新都不失为好方法。

三其他要注意的点：

1）查看挂牌销售的说法及用词。部分房屋挂牌销售时就称“现状出售”（“as is”），买主就必须查清是否为卖方绝对不愿意解决重大安全隐患问题。如果卖主没有钱或者不愿意出钱修理，最好准备找别的房子。

2）知道银行的要求。有些抵押机构要求某些安全因素，比如房顶腐烂或危险的结构缺陷，必须解决之后才能提供。

3）在网上查找相关房产和卖主信息。如果发现一所房子最近经过装修，检查有关县的纪录，看是否得到建筑许可证。买主应当肯定重大装修符合相关法规。

4）检查房屋。买房子时，即使是新房子，也要聘请检验师彻底检查，一般收费为300-500美元。也许检验师不能发现所有问题，尤其是卖方刻意隐瞒的问题，但买主不应当跳过这一步，随后出现问题可能花大钱。

卖方避免麻烦要点：如果出售房子，卖主在挂牌出售之前，有法律和道义责任披露任何不明显的缺陷。它们包括：

--房顶、底层地板或墙体受损；

--过时的电力或管道系统；

--洪水、火灾、狂风和水土流失造成的结构性破坏；

--有故障的电器；

--住房系统中的问题（空调暖气、炉灶、热水器）。

--结构或地基裂缝。

美房吧致力于为华人在美国投资置业提供包括买房中介，卖房中介，法拍屋，安家和出租管理等服务。我们的中介专业人士为您提供全面体贴的服务，美房吧还拥有全面的市场调查研究，投资评估分析，买卖谈判的专业人才。

海外资产配置的几种方法，香港保险最安全

对于为什么要投资澳洲房产，可能每个人都有自己的小算盘，但是都绕不过赚钱的需求，作为投资，如果不赚钱可能很多人都不会选择，之所以越来越多人去澳洲买房投资，根本原因就是能赚钱，那么澳洲房产投资收益如何，能赚钱不？

为什么投资澳洲房产？

说起投资澳洲房产的原因，如果不是为了赚钱，那么多数是自住使用，例如移民需求、工作需要或者是留学使用等，除此以外，差不多都是为了获取房产增值收益以及租金收益而投资的，而事实也证明了，投资澳洲房产确实有不少的收益，当然前提是要投资的好。

投资澳洲房产收益如何

对于投资澳洲房产的收益来说，房产增值收益不可小视，从澳洲房产过去二十年的整体房价增长中我们就可以发现，如果你在二十年前投资了澳洲房产，那么到现在必然是赚的盆满钵满的，过去二十年，澳洲整体房价上涨231%，首府城市和非首府城市地区房价则分别上涨了252%和167%，其中涨幅最大的城市为悉尼（239%）和墨尔本（335%）。

虽然澳洲房价的涨幅有所放缓，但是对于总体上涨的趋势依然存在，以2018年的墨尔本为例，据统计分析，截止到2018年末，墨尔本有70个区房价年涨幅超过10%。在房价涨幅超过10%的70个区中，57个位于墨尔本外城区（距离CBD20公里以上），而从交易数量来看，大部分独立屋买家将目光锁定在可负担性较强的区，而公寓买家则继续选择市中心区域。

所以说投资的潜力依然是非常可观的，这方面我们可以从决定房产投资潜力的几个因素去分析。

1。人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。

2。区域开发潜力

房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。

3。教育出口潜力

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。

4。价格增长潜力

澳大利亚房产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲房价均价为8千澳元，2010年澳洲房价均价为56万澳元），基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。

澳洲房产租金收益如何

除了房价的增值，投资澳洲房产用于出租所获取的租金收益也很可观，是一笔不小的收入来源，也是看重了澳洲租金收益，很多人也要买房，在澳洲以租抵贷的情况并非不存在，在澳洲房屋空置率低，租金收益稳定，以墨尔本为例，去年12月墨尔本剩余可供出租的房产只有2。1%。在一年时间里，每周独栋别墅租金上涨4。6%，至522。30澳元，公寓周租金上涨5。5%，至396。70澳元，租金稳步上扬，而除了墨尔本，澳洲还有很多城市的租金收益都是非常可观的。

从以上投资澳洲房产的收益表现不难看出，为什么值得投资澳洲房产，至于应该如何投资，买哪里的房产好，这些投资买房的相关问题，大家需要专业澳洲购房顾问的帮助，需要最新房源房价及信息，可以直接通过在线咨询获取资料。

现在向海外配置资产的方式，按照风险高低主要有如下几种：

1、安全型海外资产：香港保险

比较常见的香港分红储蓄险有5%左右的年化收益率，一些热销产品进入第15个投资年度之后，年化收益高达7%左右。这类保险风险低，一般人有几千美元就可以投资，很受欢迎。现在人民币处于贬值通道中，5%左右的分红收益是不错的选择。

另外，香港保险可在全球范围进行投资，相当于保险公司替你在全球配置资产，这也是保证这类保险高收益的一个原因。

只是大部分储蓄险所涉年限长，流动性欠佳；未来较长期的汇率变动也不容易预测。对于高净值人群用来分散风险是一种理性的选择。

2、中高风险海外资产：美元基金

来自美国的市场研究表明，1998-1999年排名前20的基金，到2000年排名都在一千名以外。对于美元基金来说，其投资回报是一场事关全球局势变化的巨大博弈，因此波动性和风险都偏高。

QDII基金以人民币直接投资美元资产，入门不高，但受海外市场政策和趋势影响，存在一些由信息不对称或水土不服带来的风险。因此推荐被动型指数基金，尽可能降低人为因素的外部影响。

至于海外私募基金这种门槛较高的产品，若非有一定积淀的专业经验和较为雄厚的资产，建议慎重。

3、高风险海外资产：海外股票

现在很多人对美股、港股感兴趣，美国股市造就了巴菲特，中国股神的去处不可说。因此，很多人都向往到海外股市试水理想中的价值投资。