买海外房产关键_海外房产购买怎么样

1.如何购买海外房产及注意事项，出国买房子哪个国家好

2.投资美国房产，需要关注哪些因素？

3.我想在国外投资房产，有什么风险吗？

4.现在投资海外房产前景怎么样？

近年来越来越多的中国人喜欢在海外置业，“在国外拥有一套房子”——这本来是有钱人的专利，但现在也渐渐也走入普通人家。人们购置这些海外房产，不外乎是两件事情：投资或移民。但海外置业并非适合所有人，以下这些风险你必须了解。

中国人青睐海外置业 这些风险你必须了解

什么是海外置业？

海外置业是对于购置非本国土地、房屋，进行非本国房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。

比如，中国首富王健林以8000万英镑（约合7.7亿元人民币）的价格买下了伦敦一座豪宅，这一行为被称为海外置业。

为什么要进行海外置业？

嘉丰瑞德海外投资部总监Frank表示，一方面，人民币持续贬值已经被很多人理解为一种新的投资机会，越来越多的人懂得要全球配置资产以对冲汇率风险。另一方面，由于国内住宅限购政策对投资性需求抑制，高净值人群希望能在海外市场寻求更多的投资机会。

事实上，根据媒体公布的数据，倾向于海外房产投资的购房人超过四成，投资者更注重于投资的保值性，而不苛求海外项目能带来多大的收益。

哪些人适合海外置业？

嘉丰瑞德资深理财师Stephen认为，海外置业需要慎重考虑，并非适合任何人。目前而言，有财产保值、增值需求的高净值人群，与就业、生活息息相关的留学生、移民家庭，以及有度需求的人群较适合海外置业。

海外置业需注意哪些风险？

最大的风险是外汇风险。比如在加拿大购房纯做投资，如果加币汇率走低，就产生风险。购买一套当地房屋，现在用600万元人民币去兑付，如果汇率走低的话，只能拿到500万元人民币回来。这对于在海外购置房产的人而言是个考验。所以选择一个相对稳定，又存在走强空间的国家汇率，比如美元，是个不错的选择。

此外，第二个风险源自买家自身。

购房者首先要明确自己的置业目的，并弄清相应的法规政策和房屋产权年限，这些都是海外买房的重要基础。所以，寻找一个信誉良好、以及拥有一支强大的房地产经纪人的专业团队，比如嘉丰瑞德海外地产项目置业顾问团队，可较大程度地规避风险。

另外，就是要弄清楚购房目的。比如以投资移民为主要目的购房者，就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化，以确保自己这些年的最终能够达成投资移民的目标。嘉丰瑞德所推介的海外地产项目长期与本土置业顾问合作，也可以根据个人海外置业的需求，量身定制海外投资。

其次，需要了解海外房产的产权问题。与国内70年房屋使用权不同的是，国外产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同则需要承担的义务和责任也有相应的差异。

再次，和税费的问题往往是最让购房者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多，大大小小各种名目的收费项目繁多，购房者需要花费大力认真核查。嘉丰瑞德海外地产置业顾问，对操作流程的熟悉度和法律风险规避意识，可以增强交易的安全性。

最后，对于要对所购海外房产进行长期持有的投资者来说，最好还需要制订较为长期、合理的规划，内容涉及持有成本、转卖或继承成本、日常打理、资产安全等。

（以上回答发布于2016-05-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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如何购买海外房产及注意事项，出国买房子哪个国家好

可以找海外房产投资机构，与其进行咨询。海外房产投资常识有：1、国家选择的问题。2、了解当地的风土文化。3、了解当地的房屋政策、产权问题。4、了解当地买房的和税收的问题。海外投资房产需要综合考虑，需要找专业的公司进行咨询。莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。更多问题请咨询莱坊客服！

第一、投资型海外房产

以投资为主要目的的投资人占有较大比重，一是由于国内投资渠道比较有限，二是越来越多的中国人走出国门了解到外国的投资机会，不动产又是投资实物类型，更易于接受。投资型海外房产在购房前需对投资收益有一个清晰的核算，购房的成本是哪些，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项如何；投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

第二、教育型海外房产

教育型海外房产在近几年突显，主要为了子女的当前或是未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办，其中也包含很多投资的因素在内，不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是更相对坚挺，而且近年来上涨幅度相对更大。教育型的海外房产多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素。

第三、养老型海外房产

正是由于国人对生活品质的不断追求，以及对环境、食品等安全的要求，也催生出了这一种对退休后生活享受闲适自在的房产投资需求。此类房产对环境要求较高，即有自然风光，也有人文关怀，并且对当地的医疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间会相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。

第四、度型海外房产

与养老型海外房产有一定的相似度，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度型房产居住的时间段较短，以期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到此类房产的要求中，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

第五、移居型海外房产

此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩，满足一定金额和条件即可获取居留权。移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度，比如对房产类型的限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及移民类型。移民型海外房产的最终目的为移民，房产作为投资和取得签证的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。

法则1：首选还是地理位置

由于语言不通以及人生地不熟，再加上房子总价不高，风景宜人，中国买家往往由中介一带到当地就迫不及待地看房下定，对于这些房子到底值不值这个价、以后的保值或升值能力如何却无暇顾及。其实，“地段、地段、还是地段”乃是全球通行的购房黄金法则，哪怕购房只是为了移民，也最好买好地段的房产比较有“揸拿”。

法则2：必须货比三家

在国外做中国人买房生意的，绝大部分是中国人开的或者有中国合伙人的中介公司，这些中介公司在提供“”服务的便利之余，也不排除有猫腻的行为，例如随意抬高房价，导致中国买家成为“冤大头”。提醒投资者最好在当地货比三家，多找两家中介，多看几个项目，出发之前尽可能通过网站了解当地的购房行情，保障自身权益。选择有口碑有实力的移民中介公司也是少走弯路的好办法。

法则3：居留入籍

“购房移民拿居留”和“入籍”其实是不同的概念，虽然有的国家政策显示获得永居权后若干年可以申请入籍，但有的国家在购房后，实际上只会给出可长期自由往来的签证，要想继续申请到永久居留权也未必可以一步到位。而短期居留权、长期居留权以及入籍所获得的也会有很大区别。关于这点，需向正规的移民公司详细了解清楚。

投资海外房产具体要怎么做啊? - ： 在投资海外房产前,一定要对即将选择投资地区的经济、房地产发展周期作深入了解,尽量选择经济蓬勃、房地产上升前期购买; 二、要依靠专业人士.投资海外房产时,要挑选有经验的律师全程陪同,并在他的协助下完成整...

怎么投资海外房产? ： 投资海外 房产,首先是对海外房产进行考察,选择适合自己的房产,或投资,或居住. 其次,根据适合你的房产进行分析,投资看发展升值空间,居住看环境. 一、投资型购房: 如果是为了进一步拓展自己的投资渠道,那么做购置海外房产时就应该做一个清晰的核算,不同的国家有不同的政策,在海外市场,买房并不是一个一次性的支出,后续费用和政策就要了解清楚了.比如,装修费用、税费是一次性缴纳还是每年缴纳?租赁回报如何?如何管理物业?租房所得收益又该如何上税? 这些都应该了解周全.除此之外

如何投资海外房产? - ： 1、选择配套齐全的房子2、选择热门的旅游景区3、选择品牌或者有良好物业管理的房子4、选择有物业托管的房子

怎么投资海外房产呢? ： 投资海外教育型房产. 在投资教育型房产是最近几年热门的投资项目,主要是为了子女当前或未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办的,也有很多投资因素在其中,...

请教如何投资海外房产 - ： 要问如何投资海外房产,国外习惯将专业的事交给专业的人,所以在类似美国、英国这样的发达国家,买房基本上都是全权托付给第三方代理机构,如JLL仲量联行.对于国内投资客而言,海外买房过程中,不仅存在语言文化差异,还要面临各国各地区差异化的流程,选择一个好点的中介,不及能省时省力,事半功倍;还能避免海外购房陷阱及日后遇到的烦恼.

如何在国外买房子华人必看购房投资流程 - ： 中国人要在国外购房,要办理移民,才可以在国外购房;中国居民不可以到海外买房.在海外买房被外汇局界定为境外投资,而不是消费;境外投资属于项下,在中国,非常严格.根据外汇局的政策,境内企业可以在境外投资,如设厂、并购、参股、设子公司等;这些业务的流程、操作都有明确的规定;但境内居民个人在境外投资,除了与特殊目的公司有关的政策,就没有其余的政策了;境内居民个人可以通过外汇局办理的外汇业务,只有移民转移、继承转下的业务,还有最新推出的参与境外上市公司等,并没有对在境外投资、买房做出过什么规定.

海外房产需要怎么投资? ： 第一,产业价值链有助于商业地产开发具备正确的理念. 房地产是一个资本密集型和知识密集型的行业,具有高风险,高收益的理念,商业地产尤其如此,其成功虽然靠智...

怎么投资海外房产?： 投资海外房产一般有两种,一种是达到一定投资规模当地政策上可以让你办理移民.另外一种就是商业酒店项目那种了, 不过我建议您如果不是追求短期盈利的话,可以考虑用黄金投资来保值 . 黄金的全球变通性是无房可比的.

怎么投资海外房产?什么人可以去投资海外房产呢? - ： 联系好海外的房地产经纪人,让他帮忙购买房产.

如何在海外买房以及注意事项 - ： 如何在海外买房?海外买房和国内买房的另一个不同点是,购房后还得学管理房产,这是一件很繁复的工作.除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭等,屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责,如果做得不好,会受到了...

投资美国房产，需要关注哪些因素？

海外买房和国内买房的另一个不同点是，购房后还得学管理房产，这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭等，屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责，如果做得不好，会受到了市政部门的警告、甚至罚款。

市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。

海外买房注意事项：

四大风险：政治、政策风险 汇率、信息不对称

律师提醒，一些中介公司喜欢夸大其词，投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如，第一步选择国家和地区，就应着重考虑该国政策的稳定程度，是否存在情绪。各国的购房政策不断变化，因此，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做，既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者做特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%，才准境外人士购房；在东南亚国家如泰国，不允许海外投资人拥有土地，即不能购买别墅，只能购买公寓楼，新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序，聘请当地经纪师、律师前，就了解和思考清楚。

选定有购买意向的和地区后，开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司，他们熟悉该国法规、风俗和市场，有较多交易经验，有些甚至是一些楼盘的一级代理商，在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。

跟本国买房一样，项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素，涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低，经济发展快或复苏前景明确，房价上涨趋势明显的国家应作为首选。

相比于国内购房，汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产，如果澳元汇率跌30%，这就相当于同一套房子，即使房价不跌，现在买相比汇率跌之前，价格打了7折。

受买房赠送户口的国内做法的影响，有人对境外买房存在一个误解，以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目，一般并不与移民挂钩，不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如，美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房，但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司，他们的美加移民顾问金洁介绍说，“美国的投资移民，要求至少拿出50万美元进行特定项目投资，此项目由美国选择。各州情况有不同，以加州为例，申请投资移民的人士需要投资至少100万美元，并雇佣3——5名当地公民工作，而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件。”

我想在国外投资房产，有什么风险吗？

1、人口增长与净流入

首先，买房是人在买，所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何，是否有人口净流入，有无持续、高质量的外地、外国移民进入，都值得关注。

若某地的人口持续迁出，没有外来人口愿意进入，那么当地的房产投资价值一定大打折扣。

以美国汽车城底特律来说，当地人口从15年开始，多年持续下跌。世界人口观察网预计，当地人口下降的趋势将持续到2020年。

底特律都市圈人口（数据来源：worldpopulationreview）

相反，在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市，房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人，抵达之后第一件事就是找住处，因此房价上涨、房价高是必然的。

这一标准在国内也适用。目前，许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市，使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产，要谨慎了。

2、失业率

有了足够的人，就要有相应的工作机会，否则不能养活自己，就更没钱买房。失业率低，也就成为房产投资的一个有利因素。

下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价，红线是失业率。而开头提到，目前美国失业率为4.3%，为近年来最低点，几乎实现充分就业。

美国房价与失业率呈反向相关（来源：MarketOracle）

可以看出，美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系，此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定，并逐步上升。

除了全国失业率，还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率，如下表的例子，纽约皇后区失业率更低，因此可以找当地较好街区，选择物业进行购买。

考察失业率未来变化趋势，能在一定程度上提前预知房价走势。

3、汇率变动

前面也曾提到，今年美元走出了一轮弱势行情，这与美联储加息幅度不大有关，也与特朗普的“弱美元”期望有关，他希望促进美国的出口贸易。

今年以来，美元对人民币已下跌6.5%，现在已经跌至6.48左右。在美元汇率较低点买入资产，也算是汇率帮我们打了个折。同样情况的还有英镑，目前英镑也处于历史难得的低位。?

4、年租金回报率

年租金回报率，由每年租金净收入除以总房价（或总购房成本）得到。国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右，因为还可能要减去2%左右的持有成本。

投资海外地产时，仅有少数投资者用来自住。即使自住，有些也要等到小孩长大，到读中学、大学的时候，才会入住。因此，出租成必然选择。

许多西方人喜欢租房，而不一定要买房，使国外许多房产能租出较高的价格。

一般而言，租金回报率能达到5%，收益就算比较合理了，最好不要低于4%。当然，多多益善。

5、治安与犯罪率

在美国买房，不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市，都可能有治安不太好的区域，这些地方应该要尽量避免。

美国有许多类似网站，如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等，可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。

用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例，地址是81-15WarehamPLJamaicaEstates,NY11432。下图就是Trulia网站上该地址的治安状况，绿色表示安全，红色表示治安堪忧。

选择治安较好的区域购房，也能为所购房产增值提供保障。?

6、学区

华人最关心房屋所在学区好坏，也很在乎社区的综合情况之优劣。美国房产的学区信息很清楚，有专门的网站（如GreatSchools）可供查询，可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。

继续以上面纽约的别墅为例，其所在的学区很优质，分配的小学和初中都是10分（满分），生源主要以亚裔和拉丁裔为主。

学区内的小学Ps131AbigailAdams，评分为满分10，在全美分数测评中，遥遥领先于全国平均分。

而小学内的学生构成，以亚裔和拉丁裔居多。有亚洲人的学校，肯定考试分数高，成绩好。

7、社区

美国的社区是重要的存在，社区文化盛行。因此，社区的人口、阶级、环境等状况如何，直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。

上面那处纽约皇后区的别墅，是典型的中产以上社区，区内居民种族多元，大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平，业主比例高，居住环境属于优等。?

稍微总结一下，有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了，再找准汇率的相对低点入手，就基本能避免非理性的海外置业了。

现在投资海外房产前景怎么样？

在海外买房一般会面临4个方面的风险，包括交易流程中的、硬件设施方面的、政策方面的，以及汇率和利率方面的风险。

1.交易流程中的风险

投资人如果没有选择经纪人代理，自行联系卖家，交易中存在的诸多风险将会增加，体现在对房屋产权的调查、买卖合同的条款、违约的约束与惩罚等等方面。因此，选择富有经验的优秀经纪人，可以很大程度上规避交易流程中的风险。

2.硬件设施的风险

在海外不动产交易的过程中，硬件设备的状况非常重要。在海外交易过程中有一个关键步骤就是验房，验房可以极大程度的规避硬件方面的风险。专业的验房机构会为买家提供一份图文并茂的书面房屋检查报告，详细说明房间各个地方存在的问题，并提出维修建议。

3.政策方面的风险

目前主要的海外房产投资国家对投资人均没有进行限制，除了澳大利亚规定海外投资人只能购买新房。但没有限制不代表不会受到各国政策方面的影响。例如，2016年的美国美联储的加息，就是属于整体政策调整对房产市场产生影响。此时的利率（4-4.35%）已经高于之前大约0.5%甚至更多。

4.汇率、利率方面的风险

汇率和利率一定意义上也属于国家的政策方面，但其风险不容忽视。

风险始终伴随投资行为，因此，提前了解可能的风险，对海外买房具有重大意义。涉足海外市场时，建议投资人寻求专业房产经纪公司帮助。

海外房产投资一直都前景很好，只要你足够了解当地市场，会挑好项目、好区位，那就很值得投资。每个地区的政策不一样，购房存在区别，具体情况还需自己认真对待。

那么投资海外房产需要注意的地方有哪些呢？

1、清楚该国买房的优惠政策。像塞浦路斯，规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇;还有希腊、西班牙等国也有类似的政策。

2、专业人士表示，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。

3、该国的土地使用年限。

4、弄明白需缴哪些税费；

5、了解该国整体投资环境

直观来讲，一个城市的房产是否值得投资，很重要的评判指标是，这个城市的国际化程度是否高，是不是移民或留学的热门城市。一般来说，交通地理位置方便、经济产业结构多元化、各大高校教育集中的城市，一般国际化的程度就比较高，其房价的流动性也越好。

不少海外国家的地皮和房产都是永远属于房主的，而且不受国家政策影响，因此外国买房人不需要为产权过多的担心。只要不是自己将房子卖掉，便可给自己的子女永久传承下去，成为一笔真正意义上的“不动产”。

对于国人来说，不管是老牌海外房产还是新兴东南亚市场，都各有特色，关键还是适合自身情况，才最重要！