海外房产观察_海外房产考察

1.投资美国房产，需要关注哪些因素？

2.出国移民中介乱象，如何识别潜在陷阱

3.英国什么地方买房最好

4.为什么国外房屋很少装防盗窗？

5.如何投资英国学生公寓

亲身体验说说拉脱维亚的移民中介如何设陷阱和忽悠的

去年11月初因为朋友的介绍说拉脱维亚购房移民很值得，说是买房还可以获得一个居留的身份。。于是在她的鼓动下找了一个收费价格很低中介，基础的收费只要5万元人民币，嗯，比起其它的中介确实便宜，但是就是因为贪图便宜。后面弄得很狼狈。（名字就不说了，以免给他们做广告）。谈好价格和条件，签了合同，预订机票和各种签证的准备。在12月的寒冬中飞往东欧拉脱维亚的首都里加。中间在莫斯科转机。细节就不描述，就是一路睡着，然后几个小时的转机等待。终于到了里加。一下飞机，下雪了。等了很长时间。终于看到一个人过来接机的，说是有事情耽搁了，这算什么服务啊，我心里骂到。不过一路车倒不多，我们很快到住的酒店。酒店条件还行。

先说明一下：拉脱维亚购房移民分两个标准。一个是大城市购房，需要120万人民币吧，一个就是除了大城市之外的，需要60万人民币。我们的目的是为了拿到居留，所以首选是买60万的，至少资金压力少。风险也小一点。

我们是傍晚的飞机到里加的，于是剩余时间就是在酒店休息，不过倒时差，也没休息好。第二天，酒店有早餐，第一天说好早上先去里加转转。等他们来开车带我们参观一下，结果等了快10点多了，才来人带我们去转。这个人就是接飞机的（之后才知道所以的事情都是这一个人服务，几个人服务没有关系，毕竟收的钱少，全部才5万人民币，确实比那些20万的便宜很多，但是但是你不能中间来一个客户，把我们就撂倒一边不管了。这个是后话。于是此人开了车不到5分钟，就把我们放在老城区，说有事情要去房产公司。让我们自己玩，说打电话给他，他会来接我们。有事情我们理解，我们几个英语也不好，拉脱维亚语更是从小就没见过。自己在里加溜达，有点无聊。快到中午了，我们打电话，国际长途漫游有木有，结果打了至少6个电话，那边没人接。于是我们只好在一个快餐店自己点了吃的，中午很快就过了，有打了几个电话，终于接通了，说是车有些毛病，在修理。等了点了，天也快黑了，尼玛，这个是啥情况，天黑的也太早了吧。终于来车了。问：玩的如何。尼玛每天收不少钱，就这个服务？不过我们都没有说出来，毕竟在外。有的不可能很顺意的。于是我们又回到酒店了，天已经黑了，吃了晚饭，一天就没了。这个就是考察

第二天问我们要不要去银行办理，我们的意思说先看房子，房子是这次的主要目的。于是此人就说好带你们去看房吧，我们要的是5万的房源，于是我们先到一个房产公司，因为之前他们给了一些房源，我们在国内已经挑选好了，结果我们挑选的5套房子，房产公司帮我们查了也和房子的所有人打电话，房产公司一个高个老头摇头说，有2套已经卖了，2套已经和别人订合同了。只有一套还在。

我们有点着急了，一套哪有选择余地，于是求助陪同的那个人，没想到那个人好像表情很轻松，感觉是早知道是这个结果。于是他说拉脱维亚的房子每天都在变化，所以我们之前看好的房子现在没有了，我感觉到他好像是拿好的房子诱惑我们来拉脱维亚了。其实这个房子根本就已经卖掉了。于是这个时候中介公司开始给我们推荐其它的房源，尼玛，不是价格高就是位置差，要不就是破房子。

于是此人又说，那我们在这里干看也没啥用，先去看看实际的房子吧。于是不管我们是不是乐意，开了估计半个小时，到了一个乡村，去看那个剩下的房子，不过确实承认，房子的院子很大很大。房子也还行，但是里面需要装修。布局比较差，怪不得这个房子一直没有人买。我们也不想当冤大头。也不清楚他们是否已经说好房价了。坑我们的事情我能看出来。特别是和他一起来的那个房产中介，满脸的坏笑。

　后来又在这个地方附近看了一下，有个竟然房东没有说好，去了关门了。这算什么专业中介？你们的时间不值钱，我们9天后就要回去的。看来2天就快要泡汤了。中午就在一个小西餐店里吃了点面包，就算是午餐吧。付费就是AA制。不过我仔细观察了，房产中介给此人付了饭钱。看来他们之间有“隐情”。好处肯定是有的。不过想想给中介介绍了业务，请吃个便餐也是正常的哦。下午接着又看了几套，没有合适的，我们还都以为确实没有好房源，其实第三天下午我们就知道为何他们没有特别合适的房源。原因是他们想让我们买他们自己设计的产品：入股公司和生意！所以现在才明白，他收取这么低的价格。其实不是真想帮你买房子，因为那个买房他除了赚钱5万中介费和一些房子中介佣金外，没有其它的大额收入。所以入股他们的产品是重头戏。比如有个30万人民币入股一个超市，就可以获得5年居留身份。一开始说的我们有点心动，30万比买房还便宜，还有股份。但是这么好的事情让我想起骗子的伎俩，就是让你觉的得到一个天大的便宜：细节就是你花30万入股一个超市，（超市我们去看了，本来还以为是个大的股份制超市，结果是个中国人开的小卖部，还以为是大企业。其是就相当是个体户）。说的天花乱坠，说是30万人民币投入5年，每年5%的分红。5年后你可以获得永居，同时可以拿到本金和每年5%的鸿利。尼玛。这么好的事情谁不愿意干啊。太值得了。但是我们回来后分析了一番，总是觉得不对头。于是问了本地一个律所，这个律所也是之前找中介的时候有联系的（题外话：没选他们是收费高了，我们的钱也不是天下掉的）。

律师说了没有这么好的事情。有很多条件。总结的结果是这样的：一，这种入股的企业每年要缴税至少23万人民币吧（我看那个小超市一年能赚这么多就很不错了，纳税是不可能达到的）。二，这种拿永居的公司最多只能申请两个人移民（我们算了，如果我们两家入股，他们收到我们60万，但是缴税每年23万，5年120万没有了，他们还要给我们本利返回75万，我看他们这种小超市肯定做不到。5年后恐怕本金都没有了。我们后来又问了这个情况，为了打消我们的疑虑，他们又说中国有公司做担保，在上海。公司第四年注销了或者更换了法人代表，我们找谁去啊，我们可不是吃素的，明白其中的道理呢。

我们后来又和他们算了一笔钱，说这个超市这么一个冷清的生意。恐怕利息都赚不到，没想到他说这个钱其实要用在房地产开发的，妈呀，原来是融资圈钱了，当我们是傻子，立马说不考虑这个项目，太不靠谱了。

看我们这个没有兴趣，他又开始鼓动让我们投资什么厂房商业地产，说是钱20年不能动，20年后大家还在不在世界是个问号呢。我~~我脑子进水了，哎呀，图便宜找到这么一个为了弄笔大钱的人愚蠢的人啊，还以为大家和他一样愚蠢。但是钱都交了一些了，幸好是只收5000元。他看我们不吃他们自己设计的移民产品。有点不太高兴，但是我了赚我们5万的钱，他还是说陪我们继续看房，不过看动力和兴致是没有以前好了，因为干这个他赚不了多少钱。后来几天就是到处坐车来回看，都是不入流的房子。只有两套看起来不错的。

就在我们第7天的时候，又来了可怜三家被忽悠来的同胞，估计也是看上他满嘴的承诺和便宜的中介费，他竟然把我们放在一边，一天都没有搭理，让我们自己合计看过的房子哪个好，去忙那边三家去，估计也是跟他们来那一套。我们后来也没啥兴趣，走了几个地方，也没有什么地方可玩的。后来房子到时看中了一套，说是等回国再说。不过也好他们只收取了5000元。算是意外惊喜吧。加上机票等等，尼玛花了我快2万大洋。

回来后，被闺密笑了一通，和你说那个国家经济一般，你不信，你一个女的去那里干嘛啊。这两万元不如给我马尔代夫玩。还有贪小便宜的习惯一直改不了，真是DOG改不了吃#*&。

经过这一次，我知道一个道理，一个特别诚恳的心（好像不是做生意，是真心真意帮你那种）、一个什么服务都能做但是是全世界全便宜的、一个可以把办理过的客户的电话全部给你让你去打电话的（暂不说这个电话有多少托不说，光是不注意客户隐私的做法那~~那，不过当时自私呗，觉得也是中介诚恳的姿态，没想过如果自己的电话有一天也会在那个名单里，然后有人不断骚扰）。那么他可能80%是要骗你入圈圈。

因为他给低价给承诺给别人给不了你的他能给你，让你觉得一切很美好。说明他要不爱上你，要不爱上你的口袋了。你认为是哪一种？

加一句，他说有几十家客户，后来我们一问知情人说也就是开张不到2-3个月，那些客户电话估计的多，托？估计价格低是继续拉客户充门脸吧。还有一个可气的事情，他对于办理的一些细节很不熟悉，比如我们说体检费是多少，他说要25拉特，结果去问了才几拉特。银行他说十几欧元，结果要100多欧元。我们怀疑我们是他的第一个实验品吧。所以后来没有找他往下做，就是怕后面买了房子，不清楚办理细节，移民不了就事情弄大了。所以现在还是在观察中，可怜我的2万大洋啊。哭~~~

投资美国房产，需要关注哪些因素？

1985年宣布的《广岛协议》可以说是无数日本人民心中的痛，刚开始的时候大家以为这是天上掉馅饼的好事，后来在房价暴跌引起的一系列发生后，他们才领悟到这不是馅饼，而是一颗定时。今天我带大家从四个角度来观察房价暴跌后日本普通人的生活的改变。

1、急于抛售房子

自从日本宣布《广岛协议》之后，日币持续升值，渐渐升到了比之前高很多的地步。日币升值之后，普通人一下子变得有钱，有钱人变得更加有钱。随之而来的就是物价的上涨，日本房地产价格的持续上涨，看到房子价格越来越高的时候，无数富豪和白领选择购买大批房屋和土地，他们想要从中谋取更多利益。但是随之而来的不是数之不尽的利益，而是这种泡沫经济的迅速崩塌以及房价的迅速暴跌。面对这种情况，背负着大批的人迅速抛售房子，抛售之后贫穷的人还是买不起，产生了供不应求的结果。这种局面提高了抛售房子的人的数量以及使得房价的持续降低。

2、离婚率显著提高 在日元升值，房价增高的时候，很多普通人为了赚钱，购买了很多房产。在泡沫经济崩塌，房价疯了一般降低之后，大家背负不变，但是手里的房产却贬值了，直造成了无数普通人一下子从?正资产?变成?负资产?，钱都被套在房子上了，自己却要面对大额的。在这种情况下，很多人为了不连累自己的老婆或者(老公)和自己一起背负而选择了离婚，那两年里离婚率比起之前有了显著的提升。

3、自杀率显著提高 日元刚开始升值的时候，很多人还不敢做什么，等到看到一批人买下了美国很多大公司之后，看到东京房价的疯涨之后，无数人把钱放在了房地产以及股市上，他们坚定的以为自己可以赚钱。然而等到房价暴跌之后，很多人因为不敢面对自己的损失或者是不想面对自己的破产而自杀。房价暴跌那一年，无数投资者选择跳楼自杀，那一年的自杀率也是数年来最高的。

4、失业人口暴增 房价暴跌之后，随之而来的就是各大房产公司的倒闭以及房产生意的衰败。当时房地产是日本发展最好行业，无数人从事这一职业，房地产行业无数公司倒闭之后，社会上的失业人口暴增，很多人都找不到工作。

以上四条就是日本当年房价暴跌之后普通人受到的影响，很多日本人在前几年的时候才开始慢慢从那场风波中缓和过来。综合来说，泡沫经济带来的危害是巨大的，当年房价暴跌给普通人带来的影响是不可磨灭的。

出国移民中介乱象，如何识别潜在陷阱

1、人口增长与净流入

首先，买房是人在买，所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何，是否有人口净流入，有无持续、高质量的外地、外国移民进入，都值得关注。

若某地的人口持续迁出，没有外来人口愿意进入，那么当地的房产投资价值一定大打折扣。

以美国汽车城底特律来说，当地人口从15年开始，多年持续下跌。世界人口观察网预计，当地人口下降的趋势将持续到2020年。

底特律都市圈人口（数据来源：worldpopulationreview）

相反，在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市，房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人，抵达之后第一件事就是找住处，因此房价上涨、房价高是必然的。

这一标准在国内也适用。目前，许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市，使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产，要谨慎了。

2、失业率

有了足够的人，就要有相应的工作机会，否则不能养活自己，就更没钱买房。失业率低，也就成为房产投资的一个有利因素。

下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价，红线是失业率。而开头提到，目前美国失业率为4.3%，为近年来最低点，几乎实现充分就业。

美国房价与失业率呈反向相关（来源：MarketOracle）

可以看出，美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系，此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定，并逐步上升。

除了全国失业率，还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率，如下表的例子，纽约皇后区失业率更低，因此可以找当地较好街区，选择物业进行购买。

考察失业率未来变化趋势，能在一定程度上提前预知房价走势。

3、汇率变动

前面也曾提到，今年美元走出了一轮弱势行情，这与美联储加息幅度不大有关，也与特朗普的“弱美元”期望有关，他希望促进美国的出口贸易。

今年以来，美元对人民币已下跌6.5%，现在已经跌至6.48左右。在美元汇率较低点买入资产，也算是汇率帮我们打了个折。同样情况的还有英镑，目前英镑也处于历史难得的低位。?

4、年租金回报率

年租金回报率，由每年租金净收入除以总房价（或总购房成本）得到。国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右，因为还可能要减去2%左右的持有成本。

投资海外地产时，仅有少数投资者用来自住。即使自住，有些也要等到小孩长大，到读中学、大学的时候，才会入住。因此，出租成必然选择。

许多西方人喜欢租房，而不一定要买房，使国外许多房产能租出较高的价格。

一般而言，租金回报率能达到5%，收益就算比较合理了，最好不要低于4%。当然，多多益善。

5、治安与犯罪率

在美国买房，不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市，都可能有治安不太好的区域，这些地方应该要尽量避免。

美国有许多类似网站，如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等，可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。

用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例，地址是81-15WarehamPLJamaicaEstates,NY11432。下图就是Trulia网站上该地址的治安状况，绿色表示安全，红色表示治安堪忧。

选择治安较好的区域购房，也能为所购房产增值提供保障。?

6、学区

华人最关心房屋所在学区好坏，也很在乎社区的综合情况之优劣。美国房产的学区信息很清楚，有专门的网站（如GreatSchools）可供查询，可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。

继续以上面纽约的别墅为例，其所在的学区很优质，分配的小学和初中都是10分（满分），生源主要以亚裔和拉丁裔为主。

学区内的小学Ps131AbigailAdams，评分为满分10，在全美分数测评中，遥遥领先于全国平均分。

而小学内的学生构成，以亚裔和拉丁裔居多。有亚洲人的学校，肯定考试分数高，成绩好。

7、社区

美国的社区是重要的存在，社区文化盛行。因此，社区的人口、阶级、环境等状况如何，直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。

上面那处纽约皇后区的别墅，是典型的中产以上社区，区内居民种族多元，大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平，业主比例高，居住环境属于优等。?

稍微总结一下，有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了，再找准汇率的相对低点入手，就基本能避免非理性的海外置业了。

英国什么地方买房最好

您好，该路集团为您回答。

在不少投资人选择移民的过程中，很多人都可能在移民前期为选择一个过硬的移民机构感到头疼。因为在去年的移民行业调查中发现，因不少专业问题而导致的投诉占60%，这些遭遇过陷阱的投资人不得不进行二次办理，浪费了不少的时间、精力和金钱，也对自己的二次申请有了不良的影响。申请人在办理的过程中，要去怎样选择移民中介公司呢？

一、首先选定几个想要投资移民的国家，具体分析其政策

就拿葡萄牙来说，首先可以了解一下其“黄金居留签证”的申请条件和相关的政策，然后适当地考察选中的移民机构，这样做到胸中有丘壑，自然不会被随便忽悠。

二、一定要实地考察

很多移民人士在进行房产投资的时候，被不少移民中介使用了“法”，在对方甜言蜜语地吹捧下看看PPT，就直接定下了项目，签了合同，等实地考察的时候，才恍然大悟。所以移民中介机构能组织进行私人商务考察最好，花上一个星期的时间去相关国家的相关房产亲自勘察是最好不过了。

三、房产类型很重要，现房最好

在这里要提醒一下投资人，在签订购房合同之前，一定要选择现房，最好不要选择期房。因为在开发中的期房，开发商面临着诸多因素的影响，政治、经济、自身资金等等，其中只要一个环节出现纰漏，开发商都可能面临破产或者房屋交付延期，这都会影响你的移民进程，所以投资人在选择移民中介时，要留心这些陷阱。

四、最好选择国内的移民机构

为什么要这样建议呢？因为现在中国的不少移民公司，都具有处理各种案件的能力，而且他们在海外也具有相当一部分接待中心。国内的中介其实际的运营情况，投资人都可以实际的考察。但是国外的移民机构，因为你无法全方位观察，加上语言上面的隔阂，所以很容易被不良中介设下陷阱。

五、不要被移民中介机构抛出的 “官方背景和0风险”所欺骗

任何商业行为都具有一定的风险，买股票，交易15分钟直接熔断，开一家小店，可能生意不好……所以一些移民中介打出“0风险”旗号的，大家就要留个心眼了。当然还有大家提到的“官方背景”。据了解，在移民者申请移民的过程中，接收国会要求申请者提供不少的证明文件和资料，想要，就面临着被拒签的可能。即使总统来办理，也需要提交相关的文件，所以根本不存在“官方背景”这样的说法。

就拿加拿大项目来说，在申请的过程中，证明文件有可能是申请者20多年前第一桶金的资料，而且后续还会让申请者去面试，这些过程只要出现一点纰漏，就可能被拒签。所以所谓的“官方背景”根本就是不良中介的噱头罢了。

希望我的回答能够帮助到您。

为什么国外房屋很少装防盗窗？

首选伦敦！！！！！

伦敦一直具备超强的投资吸引力，持续是投资入驻的焦点城市，2016年欧洲吸引外资的投资金额是亚洲的1.3倍，北美的1.8倍，而其中英国占欧洲的25%，伦敦又占到英国的37%，可见一斑。

伦敦历来作为全球富人最喜欢的城市，一直位列第一。而伦敦核心地段的房产买家有三分之一来自于海外。所以伦敦房产也是非常受海外买家青睐的一个城市，李嘉诚百亿英镑投伦敦，张松桥十亿英镑投伦敦等例子屡见不鲜。据Sills 统计，伦敦有一半以上的prime london property（黄金地段房产）都是由海外买家买下的，其中的中国买家更是大半天。

海外买家倾向伦敦房产也是因为英国的房产政策基本面有很多优势。比如永久产权、精装带家电且无公摊、无外国人房产税、利率低（最低可以到年利率1.69%，还可以只还本不还息），伦敦透明且成熟的房产交易体系也做着良好的背书。

由于伦敦的城市引力，伦敦的刚性住房一直处于供不应求的状态，在2018年6月-2019年6月，新建房产数量约为17.4万，依旧远低于设定的每年30万套新房的目标。需求大于供应，这也是为什么房价和租金每年也在上涨的原因。

伯明翰离伦敦更近一点，乘火车到伦敦需1小时20分钟。而最新开工的英国高铁2号线，路程包括三部分，分别是伦敦-伯明翰段；伯明翰-曼彻斯特段；伯明翰-利兹段。

届时全部开通，从伯明翰，曼彻斯特到伦敦所花费的时间就大大减少了。

伯明翰有五所大学，其中伯明翰大学和阿斯顿大学都排名QS世界大学排名前400名。这里也是英国除伦敦外规模最大的“大学城”。高品质院校聚集带来了大量的年轻人口，为城市注入源源不断的新鲜血液。其中伯明翰大学培养了了11位诺贝尔奖获得者。除了交通和教育，这两个城市也在不断吸引大公司入驻。

在曼彻斯特，有斥资6.5亿英镑打造的媒体城聚集了200多家大型传媒、创意公司，其中包括BBC总部。电子商务巨头亚马逊（Amazon）将在今年晚些时候开设其在曼彻斯特的首家酒店。富时100指数的公司中，有80家已进驻曼切斯特，1998-2015年就业增长率高达84%，2002年-2015年市中心人口增长149%。

伯明翰，被HS2高铁站，世界五百强企业，大型国际机场，高等名校所环绕，同时也吸引了4.5万家公司入驻，比如普华永道，汇丰银行和英国税务及海关总署（HMRC）都将大量转移到该地区。此外，它还拥有欧洲最大的法律服务群落、伦敦外最大的会计服务群落和世界高端制造商如捷豹路虎、劳斯莱斯、阿斯顿马丁等等。

在过去的五年里，伯明翰的房价增长高达30%，去年一年伯明翰的房价上涨超过了英国其他地区，年增长率为8.6%。

企业的入驻不仅有利于当地经济，也带来了人才和住房需求。当英国高铁2号线项目完成后，这两个地区都将受益于缩短到伦敦的旅程时间，这将吸引更多的通勤者。

曼切斯特、伯明翰和雷丁的租赁需求都非常旺盛，房价相比伦敦低了不少，是以房养学、购房投资的宝地。

以曼切斯特为例，目前平均房价为24万英镑（伦敦平均房价为91.8万），月租金达到1154英镑。因此曼切斯特的租金收益率普遍较高，为5%。

英国蓝莎置业

如何投资英国学生公寓

　不知道大家有没有发现，很多美剧和英剧中的房屋都没有安装防盗窗，这是为什么呢?出国移民网就来和大家分享这个原因吧!

　在美剧中，如果细心的观察，我们会发现老外很少有安装防盗门、防盗窗此类防护措施。有数据显示，百分之九十五的美国家庭不安装防盗门。

　我们知道，泛滥已成美国社会难除的毒瘤，难道美国家庭就不担心有持枪匪徒闯进来么?又或者有何防盗“神器”?

　 为何外国少有安装防盗门、防盗窗?

　对外国人来说，“用不用防盗设备”这个问题很大部分取决于地域和社区的安全情况，如果你住在犯罪率高的地区，那么防盗设备是必备的，除非你家里一贫如洗，小偷入室抢劫的哥们对你家毫无兴趣。如果你是住在民风淳朴的小镇或者远离市中心的富人区，那么必要性大大降低，防盗门、防盗窗常见的不会安装的，晚上回家门窗都不用反锁。除了警车偶尔会巡逻经过，基本晚上十分宁静的。

　一旦有防盗需求，市场上的防盗设备选择有很多。最常见的有红外报警设备，窗户警报设备，像国内那种又大又厚的防盗门倒是在外国比较少见的。

　海外房产网了解到，红外报警设备跟手机差不多大，自带多个探测头，可以装在所有门窗入口，预设密码，人不在家时激活。一旦有人进入，会有15秒到1分钟左右时间输入密码，如果在预定时间内未输入或输入错误，警报大起，系统将自动通知911报警，警察一般会在接警后5-7分钟到达。所以在美剧、英剧里即使有，你也可能看不到或者不注意，一般设备输入器在大门旁边。

　 国外防盗门少见的原因：

　 一、公寓楼的使用率低。

　超厚、多栓的防盗门最好的去处是公寓楼，一般公寓楼都是高层住宅，除了头三层，从窗户入窃的技术风险和成本太高，一般小偷不愿意冒这个风险。

　另外，拿美国为例，除了各州大城市常见公寓楼，其他城市更多的是一到二层的Townhouse(注：一种3层左右、独门独户、前后有私家花园及车库(车位)的联排式住宅)或者独栋的房子，都有数扇窗户，也就大大降低了防盗门的作用，效果上远不及红外报警系统了。

　 二、其他更有效技术和设备的出现。

　海外购房网了解到，例子很多，比如Comcast(注：美国最大的有线电视传输和宽带通信公司)就提供防盗系统，并可以和电脑、iPhone对接，iPhone上直接可以调控电灯开关、警报系统和监视器。

　 三、标配。

　在美国，现在即使是公寓楼，好一点的租赁公司给公寓都是标准配置，全地毯央空调加报警系统，租户要做的只是打电话给报警系统公司开通服务，系统会和家庭电话连接，有警报直接拨911。租户免去安装费用，只需每月支付服务费即可。

　 四、成本。

　除了上面说的标配免去安装费用，现在防盗系统市场竞争激烈，厂家很多免一半或全面安装费，签两年合约服务费打5、6折，还有可以免费试用3个月或半年的，更有甚者还能分期付款。相比之下防盗门的成本优势基本消失殆尽。

数据统计，伦敦房产的平均售卖周期是22天。也就是从房子挂出来，到最终卖出去，只需要不到一个月的时间。

那么学生公寓和普通住宅相比，是属于投资性房产。也就是说他的接盘下家大概率为投资客。所以对于普通的刚需住宅，英国学生公寓的出售周期可能略长。但是至于容不容易卖，肯定是看该公寓的回报测算，其中很大程度上又取决于学生公寓所在的地段。

据蓝莎和英国房产行业内观察，prime location（好的位置）的学生公寓，转手是非常快速的。黄金地段，附近设施便利，学生人数众多，那么对学生住宿的需求将一直存在，投资者都会继续在该领域寻找可以下手的投资机会，转手很容易。事实上，如果收益率很高，也没有现金回流的压力，那么你基本上没有达到要出售财产的地步。

当投资稳健、蒸蒸日上时，为什么要选择出售呢？

所以与其着重看转售的情况，不如去看学生公寓核心的回报率问题。

学生公寓7 – 9％的持续净收益率是常态，而且不少开发商还会有前几年包租，后面多少溢价回收这样的政策。一直以来由于英国学生量的增加和房产市场的稳定，学生公寓投资一直很稳。

EGI发布，2018年英国学生公寓的资产价值比上一年增长了6.5%，租金也同步上涨了3.4%，平均的年度总回报率达到了12.3%。

复习一下主要学生公寓主要的优点：

当然，建议大家比对住宅和学生公寓的投资价值，并且选择性价比高，潜力大的区域买入。

英国蓝莎置业