海外房产投资如何衡量_海外房产项目投资

1.海外要如何购房？需要考虑哪些问题？

为什么投资海外房产：随着人民币估值的起伏波动，人们开始认识到单一市场的局限。相比较于国内“如火如荼”的房地产市场，据胡润百富研究院调查发现，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产作为主要目标，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。

海外市场已经为大家所熟悉，越来越多的人开始走出国门，去海外房产市场寻找新的财富增长点。其中，澳洲房产市场近几年尤其受国内消费者欢迎，就连房产大咖也将目光投向了澳洲。去年，在国内大范围扩展文旅版图的王健林，就在澳洲黄金海岸打造一个能比肩迪斯尼乐园和环球影城的大型主题公园，据称该项目造价将超10亿元。除此之外，保利地产、中国平安、恒大地产、碧桂园、绿地等都早就布局澳洲房地产……

说到具体，那就是不要根据个人喜好，不要仅仅看中生活环境、社会等边缘因素。决定一个市场是否值得介入，关键要看经济发展指标。澳洲过去连续21年GDP正增长，这为房地产市场持续稳定发展奠定了坚实的经济基础。即使是金融危机和次贷危机对全球市场都造成了巨大冲击的时候，澳洲本土市场受到的影响也是非常小的。

因此，其房地产市场的发展一直处于稳步上升的态势。为什么澳洲房产市场可以具有如此良好的发展势头和抗击市场下行压力的能力呢？我们可以从以下三个方面进行分析：对于就业机会而言，让人首先想到的是人口过百万的著名的两个首府城市——悉尼和墨尔本。悉尼是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心，有数一数二的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了全球和国内其他城市的移民，截至2015年底，悉尼市人口已经达到480多万人。墨尔本有440多万居民，澳洲本地人口增长率已经是全球20强国之首；随着人口的增加，住房的强劲需求，带动了住宅市场价格的攀升。

对于房产交易活跃程度而言，一方面是本土需求强劲；另一方面，移民的不断涌入，极大地增大了住房需求。由于新房的年供应有限，且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长，上述缺口呈现不断扩大之势，长期的住宅供应不足，造成房市交易非常活跃；同时，的住宅政策非常鼓励人们投资和提前消费，房价上涨自然在情理之中。对于资金杠杆而言，银行利率创新低，让投资者的可负担能力大大提升。澳洲各个金融机构和银行的利率已经创下澳洲过去历史60年的新低，有些银行推出的2年期固定的超低按揭利率，极大地刺激了购房者的入市热情。

综合以上三个方面来看，澳洲房产市场能在目前全球市场低迷的情况下依旧保持一个比较合理的价值区间，也是情理之中的事情了。此外，从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显成为高净值人群喜欢的海外房产类型。而商业型地产因受投资门槛、政策风险、回报波动大以及买家对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。可见，住宅型地产以其稳定性，更受高净值人群的青睐。

海外要如何购房？需要考虑哪些问题？

据统计，当前全球开发地产总资产已超过217万亿美元，大约相当于全球生产总值的2.7倍，约占主流资产总值的60%，连身为硬通货的黄金与之相比都不免汗颜。房地产受全球货币环境和投资活动影响最大，也是对国内和国际经济最有影响力的投资工具。

随着经济的发展，我国高净值人群数量不断攀升。目前，国内的高净值人群越来越关注资产配置，海外房产投资，尤其是住宅型房产投资受到了许多人的青睐。但是如何投资海外房产还是需要一定的技巧的，以下是给海外房产投资的几点建议：

深入了解将要投资的地区

在投资海外房产前，一定要对即将选择投资地区的经济、房地产发展周期作深入了解，建议选择经济蓬勃、房地产上升前期购买。

详细研究各国的房地产税收情况

投资者要对房产交易时产生的税费也要清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。

切勿经验主义

海外房产投资，不能够照搬国内的经验，这种经验主义或许会让你的投资打水漂。比如有些人听说国外有些区域有新的规划发展，在对开发商不做了解的情况下就急忙跟风买房，要知道国外的开发周期通常都比国内长，万一碰到开发商资金链紧张，跨国维权可是件费神的事儿。

关注国际变化

与其他风险不同，政治风险事发突然，原因复杂，影响深远，仅凭自身的力量，一是难以事先研判，二是难以事后处理，所以在海外房产投资之前，投资者一定要做足功课。

关注汇率变化

汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。因为房产期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，人会面临还贷金额的不确定性。

选择优质的开发商

国人在海外买房的时候，往往忽略开发商，只知道挑选位置、价格、户型、朝向、小区环境，认为“大环境”与自家无关。殊不知好的开发商是房屋质量、后期维护等的首要保障。

投资者熟悉这些事项就能让自己的投资变得更简单。

海外购房需要考虑哪些问题？是应该考虑海外的房子多少钱，还是考虑海外的房子哪里的比较好呢？其实你需要考虑的问题有四个，接下来就让小编为大家讲讲吧。

一、买还是不买？

“买还是不买”对于很多人来说都是个难题，因为很多人都会遇见这样的状况，看上了一套房子但是没钱买，在自己承受范围内的房子又总是不如意，因此就只能不断地纠结。实际上，海外购房需要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。

租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率都是需要考虑的关键问题，此外，还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。

二、怎么买？

在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭利率等。比如某区域的房产租金回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，利率6%，据此数据可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金收益高于存款利息，这将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率，投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格。

所以，如果你购房是拿来投资的，并且不希望它在不久后贬值，那就最好从通胀率、银行存款利率和按揭利率等不同的方面进行综合比较后，再决定如何购房，对于前景不明的区域，就算价格优惠也不要轻易购买。

三、买什么？

在海外购房时，千万别忽略土地的价值，国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。在海外投资房地产时，要充分评估土地价值，这不仅是地段那么简单，还要通过土地价值和建筑价值的比例进行判断。

比如在墨尔本买房，同样是50万澳元，一种选择是公寓，另一种是独栋别墅。购买公寓需缴纳5000澳元印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，购买别墅需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断，土地价值更高的别墅更适合购买。

四、在哪里买？

无论是自住还是投资，首先要明确目标城市的购房区域和周围的居住人群，一般来说，本地人或白人聚居区域都是首选，此外也可以选择中国移民聚集地。因为选择本地人居住较多的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长，关键是的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。

以上是小编为大家整理的海外购房需要考虑的四个问题，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-10-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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