2020海外房产销售前景如何_海外房产销售精英

1.如何在澳洲买房子？

2.在泰国买房需要满足什么条件吗？

3.澳洲移民中介哪家好？

4.丁威的经历亮点

5.美乐家是一家什么样的公司？

6.温哥华买房是投资还是选择生活品质

7.保险销售和房地产销售哪个好做

　很多人士会选择澳洲房产投资移民，那么选择房产投资移民有哪些风险呢?这是很多移民人士比较关心的问题。和出国移民网一起来看看吧!下面是我整理的相关资讯，欢迎阅读。

　澳洲房产投资有哪些风险

　风险一、期房投资不适合海外人士

　高层公寓类的期房，适合在投资国本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得退税;在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资(Negative Gearing);而海外投资人在没有登陆澳洲之前，子女没有就业之前，都还没有收入，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税;而高折旧本身就意味着较高的税务损失。

　风险二、二次销售时间相对较长

　不同于别墅类别，公寓房在二手交易市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的20%左右);特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等;为什么和我们广大的购房及投资者想象的完全不一样呢?答案是：相对于经历了多个涨跌市场周期的海外成熟房地产市场而言，值得我们国人投资的物业恰恰是他们本地人可以当作“家”的产品;试问一下自己：没有生育限制的西方发达经济体家庭中，以澳洲家庭作为参照，平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢?

　风险三、 公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别

　因此，银行对其的价值和抵押价值也相对较低;特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所;以澳洲第二大城市拥有420万人口的墨尔本举例：在九横九纵CBD生活的澳洲本地人(持澳洲护照和永久居留权的人)仅有1.4万人而已，而在CBD居住的总计30万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”;中国才刚刚开始的城镇化，墨尔本在80年代就开始了;市中心仅仅是商业中心而已，而非主流生活社区，如果连澳洲本地的绝大多数人都不去居住的市中心，我们国人投资的市中心高层公寓打算未来出售给谁呢?

　风险四、 银行估值和风险较大

　银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭，及对应的比例、利率等都是未知数;无形中，长期交割的期房把海外投资者的审批风险推后了，且时间越长，潜在风险越大。

　风险五、交割风险

　一切在销售时可能产生的风险都统称为“销售风险(Settlement Risk)”。这些风险不仅影响着买房者一方，而是买家、发展商和中介一损俱损，一荣俱荣。尽管澳大利亚审慎监管委员会(Australian Prudential Regulation Authority， APRA)试图通过收紧投资让澳大利亚不断上涨的房地产价格降温，这个举措也也同样也增加了澳洲房产市场的交割风险。这一系列收紧投资的政策，降低了房地产市场的增长势头，但也增加了经济衰退的风险。

　澳洲房产投资如何规避风险

　纵观澳洲地产历史，不难发现这样一个普遍现象：曾经各方面都非常相似的两个地区，经过十年或者二十年的时间，整个地区的市容市貌和房屋价格差距越来越大。

　造成这种现象发生的主要原因就是就业机会，有大量就业机会的地区往往有大型的商业中心，会有相当一部分高薪白领们愿意选择就近而居，从而对当地房屋市场尤其是高档房屋产生大量的需求。

　这样一来就会吸引到一部分有眼光的高端开发商到当地进行开发，建设出一批批质量优良、外观精美的高档楼盘，整个地区发展趋势越来越好，房租和房价节节高升。

　人口增长和房屋供给是决定房价走势的最直接因素，当人口增长远远大于房屋供给的时候，房租和房价想不增长都难。

　相反，如果一个地区的房屋供给数量较大，而并无因素显示当地人口会有大幅增长的趋势，这时候我们在做投资的时候就要分外小心三思而后行。值得一提的是，如果是诸多规划即将开工和建设的地区，其投资价值最大、位置的投资优势最强。

　首先呢,思想观念最重要。我们应摆正我们的思想观点，我们投资的是澳洲市场，而不是国内市场，所以请投资澳洲市场的人，不要戴着国内市场的眼镜去看待澳洲市场。

　第2，找准专业人士。术业有专攻，拔牙我们肯定是找牙医，剪头发我们肯定是去理发店，投资澳洲房产，我们则应该找这方面的专家。成功人士都拥有自己的理财团队，其中包含各行业的精英，可以准确的判断出投资那些项目是有利的，可以获得收益。

　第三，我们需要综合考虑。选房标准，我们要从区域、中位销售价、升值空间、性价比、租金回报率、空置率、及将来转手等因素去考虑，而不是随随便便的看着喜欢就可以。

　第四，购买保险。保险很重要，澳洲的主要城市都是沿海的，虽然澳洲灾害性天气较少，但是我们还是要防患于未然，而且澳洲的保险行业很完善，对付这类风险较好的办法就是买保险。

　第五，找好律师。律师，在购房时不要小看律师的职责，客户在购房时每一笔钱都是放到律师的信托账户中的，而不是直接给开发商的，只有每期完工时，律师才会把您的钱付给开发商，如果中途开发商弃房，那么他不会拿到您的一分钱。

　第六，记得验房。验房，在交房后7天之内，客户是可以验房的，如果任何质量问题，是可以提出来的，开发商会去完善，如果您没有时间去验房，那么您可以聘请专业的验房机构带您验房，确保您的房子无误。通过以上几点的干预，可以减少在海外投资的风险，使您的投资真正做到“心里有底。

　中国澳洲房产投资对比

　1、产权拥有期

　中国：在中国，一般民用住宅建筑的房屋产权为七十年的使用权，并不包括所有权(具体参见中国土地管理法)。

　澳洲：澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权。“永久产权”就是指业主可以永远享有该土地的所有权。

　2、期房首付款条例以及资金风险

　中国：在中国，一般在签署购房合同的时候需要支付房款的30%，并且首付是直接付给开发商，一旦开发商出现问题，买家的资金就很难保证。

　澳洲：澳洲的业主在签合同的时候只需支付房款的10%，且首付是经由律师托管到第三方的信托公司账户，利息归买家或买家和开发商共有。一旦开发商出现问题，资金会被信托公司退还。

　3、房屋

　中国：中国房产买家是在签署购买合同之后马上开始连本带息还款，购房者还款压力较大，现金流压力紧张;很多时候，买家在还没有拿到现房前要白付利息给银行。

　澳洲：澳洲买家在签订购房合同后，通常只需要支付10%的定金。现房交割后才开始还款，并且在一定期期限内(30年)可只还利息不还本金，还贷压力较小，投资客可选择只还利息(租客租金来还利息)。除此之外，购房者还可以向银行申请一个对冲账户。业主可以将房款存入到对冲账户中，银行会定期从对冲账户中转账。而且业主也可以随时从对冲账户中取钱出来。

　4、法律保障

　中国：在中国，买房一般去房产办理，是没有专业律师参与其中的。如果投资者对合同细节不予了解，在日后陷入陷阱和纠纷之中的事情时常发生。

　澳洲：对比而言，在澳洲，买卖双方都必须要聘请专业过户师或律师处理相关的法律事务。通过专业人士的把关，投资者的利益更能被保护，投资风险也随之被降低。投资者在澳洲买的不只是房子，更是放心与安心。

　5、税务优惠

　中国：通过投资房退税额度很低。

　澳洲：可通过折旧或其他无形及有形支出扣减部分收入所得税(购买澳洲房产所得的税收抵扣 )。

　6、买房优惠

　中国：首次买房无优惠，豪宅加倍征收契税，物业两年内出售全额征收营业税。

　澳洲：澳大利亚本土居民或永久居民首次置业补贴10000澳元(房价低于75万澳元即可申请)，豁免6折购房印花税及部分印花税。

　7、房产面积算法不同

　中国：房产面积包括楼梯等公共区域部分的公摊面积，而不是房产内的有效物理面积。

　澳洲：澳洲房产的内部面积是物理上的实际面积，没有公摊面积。所以澳洲的房子的面积事实上比中国房产的同等面积要大。另外，澳洲房产只有整体售价，中国房产是按照每平方米售价来卖。

　8、空置率

　中国：2014年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。 如今可能更高。

　澳洲：根据澳洲房产信息网站Domain集团2017年1月的统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%，悉尼房屋的平均空置率在2%左右。

　按照国际惯例，空置率在5%-10%之间的为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展; 10%-20%之为空置危险区，有必要取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区，投资者需要谨慎考虑。

如何在澳洲买房子？

说实话，中财走出去的优秀校友真的是数不胜数呀！不过作为15届即将毕业的学姐，我还是跟大家介绍几个我比较了解的杰出校友吧~

1:张富珍

一生财税人，两袖清风官。张富珍前辈在1949年6月毕业于华北财经学院（中央财经大学前身）税务系。他也曾经担任北京市税务局副局长、党组副书记，中国财政学会理事、中国税务学会常务理事等诸多职位。张富珍前辈可真的是我们学校的‘国宝’呀！

他把自己的青春年华奉献给共和国的财税事业，从一个刚走出校门、初出茅庐的学生逐渐成长为部门的管理者和财务领域的专家，同时他也印证了新中国财税事业的快速发展。张富珍是诸多税务政策的参与者和实施者，对政策问题思考尤为深入。这一点，从他学术方面的刊物便能知晓~张富珍前辈真的十分令人敬佩、敬仰！

2：王志泰

在一次校友会的时候，我有幸得见王志泰前辈，真的感慨良多。王志泰前辈于1962年考入中央财政金融学院（现中央财经大学）会计系，1966年毕业。他曾历任财政部商业外贸金融财务司副处长、处长等重要职位。

从他的谈吐中，我分明看到了一位从风雨磨练中走出的可亲可敬的好校友。听了他的经历，不由感叹他苦难时不抱怨生不逢时，却深深牢记了党的恩情，闻达时不贪图享乐，克己节约，兼济天下，回馈社会。实在令人敬仰啊~

以上就是我全部的回答了。

在泰国买房需要满足什么条件吗？

根据澳洲《15 年外国收购与兼并法》该法案第五条定义限制，外籍人士在澳洲只可以买全新住宅。

1、外籍人士的定义

澳洲对于“外籍人士”理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

澳洲《15 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益，该法案第五条定义“外籍人士”为：非澳洲常住居民的自然人。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司，由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人。

或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅

非常住外籍人士在获得FIRB批准后，只可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定义：全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。

澳洲买房流程如下：

1、选定房产

在选定了信任的房产中介之后，买家根据喜欢的户型、朝向、窗外景观等选定心仪的房产，将“小定”订金支付给开发商的信托账户，申请保留该房产。

“小定”订金一般是5000澳元左右。由于澳洲的公寓户型众多，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。

2、冷静期

在支付“小定”之后，买家可以得到非常人性化的一周冷静期，认真思考是否真的决定购买该套房产。如果买家在思考之后决定放弃购买，开发商则需要无条件退还小定订金；如果买家决定继续购买，则进行到购买流程的第三步，签订合同。

同时，澳洲规定买卖双方均有代表律师，买家在此时需要选定购房律师，买卖双方将各自承担己方律师费。

3、海外买家购房申请

由于买家并非澳洲公民或永久居民，买家需要向FIRB提交购房申请。FIRB全称Foreign Investment Review Board，中文译名为外国投资审批委员会，FIRB的审核一般由律师陪同完成。

4、签订合同

开发商在收到“小定”之后会准备购房合同，交给开发商的代表律师审核，审核过的合同将交到买方代表律师手中，由买方律师为买家逐条解释，买家完全理解合同条款并且无异议后签订合同。如果买家在海外，则买家签字后的合同原件需发回澳大利亚（买家可保留合同副本），开发商在合同上签字后发还给客户。

5、支付首付

在签订好合同之后，买家需要在合同规定期限内（一般是两周）支付购房全款的10%作为首付，首付款将转到开发商代表律师的银行信托账户，受到澳洲监管。

这笔钱将安全地储蓄在该账户中，可以获得利息，直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前“小定”的款项会返还给买家或者抵扣首付款。

6、缴纳印花税

各州的印花税税率各不相同，具体数额由律师核算。

新州法律规定，对于海外买家来说，房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付，如果交割日期在三个月之内，则印花税需在交割之前完成缴付。

与当地买家相比，海外买家在澳洲买房时，在印花税这块还需缴纳的额外的税费，具体数额各州都有不同的标准，例如在新南威尔士州，自2016年7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%。

为此，海外买家在维多利亚州买房时需支付的印花税最高可达12.5%（7+5.5）。?具体各州的缴纳标准，如需详情可以向居外网进行单独提问。

7、房屋施工

如果买家购买的是楼花，在开发商建造期间，买家不需要支付任何费用。

8、办理

在房屋交割前的三个月，买家律师会通知买家房屋即将竣工，如果需要，买家需要联系经纪人，准备材料，申请。如果买家购买的是现房，建议咨询律师，提前准备。

9、交割前验房

在房屋建造完成后，开发商会邀请楼花买家或代表前去验房，买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求，保障自己的权益。

10、交割

在房屋交割前，买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天，买家拿到新房钥匙，支付购房尾款的全额，尾款将转入开发商代表律师的信托账户，然后转交给开发商，完成交割。如果买家有的话，买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。

扩展资料：

第一、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资

一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。

而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对 于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。

第二、澳大利亚自然环境的安全性

2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损 失。

与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾 (Phillip Bay)，所以不会有海啸威胁之虞。

第三、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势

从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气;美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。

根据国际货币基金组织(IMF)的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。

而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。性大国的特点是其中最重要的一点。

尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。

其中有三个国家都在亚洲，而且都是进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。

第四、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定

比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。

大家想必都知道2011年初利比亚加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。

第五、澳大利亚有着得天独厚的生活环境

目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。

而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。

人民网-澳洲有什么好，中国人都去那买房？

澳洲移民中介哪家好？

外国人在泰国买房需要这些条件：

1、 外国人不能购买泰国土地，就是说外国人不能购买永久产权的房屋，其中以别墅为主。

2、 外国人在泰国购买公寓不限购，并且是永久产权，不过整栋公寓大楼产权的51%在泰国公民手中，外国人最多只能购买49%的公寓。

3、外国人想要在泰国购买永久产权的别墅或者土地，需要在泰国本地注册公司。在泰国注册公司只需要7天，而且费用便宜。

4、外国人在泰国买房子可以，首付是根据房价或者价值核算的，一般首付比例是30%，不过利率会比较高，在5%左右。

5、外籍人士也可以在泰国购买别墅或土地，并拥有永久产权，但要通过注册泰国公司的形式。在泰国注册公司仅需7天，费用低廉，一般不需要你去实际经营，每年仅需支付一点低廉的公司报帐费用。

6、外国人在泰国买房可，首付根据房价或估值核算，一般是30%。但利率较高，在5%左右。

丁威的经历亮点

移民中介推荐金顶移民，在海外移民领域，金顶从置业到移民，了解海外购房移民的闭环，秉承为精英阶层开启理想的海外生活服务的价值理念，深耕于投资置业全球化发展、子女海外教育的移民发展方向。

金顶移民，源系澳大利亚，在墨尔本设立海外总部，国内总部位于中国上海，分公司遍布北京、广州、深圳、青岛、厦门、福州、重庆、成都、武汉、杭州、南京、苏州、济南、悉尼、布里斯班、黄金海岸全球18个中心城市。作为海外购房移民领域的领军品牌，从置业到移民，金顶更了解海外购房移民的闭环。依靠强大的优质整合平台、专业的数据信息分析，金顶严选澳洲、美国、加拿大、英国、日本等六十余个热门国家上百个移民项目，累计为近十万客户成功搭建出国移民与海外投资置业的桥梁。

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美乐家是一家什么样的公司？

19年，丁威加入美国A.O.史密斯公司，参与筹建中国分公司的工作，并在当年3月被派到中国区总部南京担任A.O.史密斯的材料总监，后于1998年7月被提升为生产副总经理。

“从硕士毕业到1998年底，我一直都在从事工程技术工作，自从1999年担任A.O.史密斯总经理之后,我就成为了一个所谓的领导者。”刚开始成为一个公司的领导者时，丁威有些不适应，“‘自以为是’、‘听不进别人的意见’等工程技术人员的通病，我也同样具备。”

这时，美国A.O.史密斯公司总部也认为丁威的“团队合作精神”不够。有一天，丁威的海外上司告诉他：“你的行为有问题。”之后丁威就被强迫去参加一个“封闭式培训”。在此次培训中，丁威最大的收获就是“明白了集体决策比个人决策的风险性要小很多”。例如，在一次讨论活动中，参加培训的24人，被分为6组，每组4个人。放在他们面前的是一盒火柴、一包面包、一把刀具等野外求生工具，然后每组要将这些求生工具按重要性排序。 “我固执地认为火柴一定要放在首位，为此与同组其他成员进行了激烈争论。”丁威说。后来公布的野外求生专家的权威答案表明，火柴并不是第一位，而是靠后的位置。“通过一系列的类似活动，我了解了从事管理工作中暴露出的那些性格缺陷。”回到中国总部南京的丁威，变得谦虚很多，作决策时也会尊重上级意见和参考下属反馈。

强迫下属去“洗脑”

美国A.O.史密斯公司的企业文化中，并不迷信“空降兵”，而是更趋向于从公司内部提拔人才。不过，这些个人能力出色的精英，走上领导者岗位之后，过去优异的个人业绩所带来的自负情绪，会在管理工作中形成一种障碍。

已经尝到“洗脑”甜头的丁威，数年来，不断地让A.O.史密斯的中高层管理人员去参加海外类似的培训，从而使他们实现卓越管理。 自从1998年A.O.史密斯南京工厂投产后，A.O.史密斯在进入中国热水器市场的头两三年中，在设计生产、营销渠道等各个环节上都遭遇了严重的“水土不服”，公司严重亏损。例如，从生产设计上来说，美国消费者家庭别墅面积较大，热水器可以做到数百升甚至更大的容积，但中国消费者通常只需要数十升至100升左右容量的热水器产品。刚开始，A.O.史密斯把按照美国产品原型设计的大热水器投放到中国市场，自然没有销路。同时在美国本土，A.O.史密斯的热水器，95%以上是由大批发商通过新建房产市场配套销售出去的。但中国的热水器市场完全是个零售市场，具有地区经销商、大型家电连锁卖场、超市大卖场等各种错综复杂的销售渠道。

A.O.史密斯工厂中不少外籍管理人员，并不太了解中国具体的消费市场现状，但往往又固执己见。丁威派遣生产、研发、销售等各部门的高管人员去海外参加洗脑式培训之后，他们开始能够心平气和地坐在一起共同讨论解决方案。在各个部门齐心协力讨论出一整套设计、生产、营销推广方案之后，2000年，A.O.史密斯大力推出专门为中国市场开发的“自动节能型热水器”，再加上对营销渠道的正确建设，市场份额从此节节攀升。目前，A.O.史密斯已经在中国热水器市场取得第二名的份额排名。丁威踌躇满志地表示，年内（2007年），美国A.O.史密斯公司在南京投资3780万美元建成的二期工厂将竣工投产，可以使A.O.史密斯热水器年产量翻一番。

推动价值观建设

“企业文化价值仅停留在口号上不够，还需要系列制度作保障，这样才能真正转化为行动。”丁威表示。现公司每年用在企业文化建设上的费用近400万元/年，从公司招人、留人和培养人都有系列体系作保证：凡招聘的新员工，每人都会收到两本册子：《通过研究寻找一种更好的方式——A.O.史密斯公司历史》和《A.O.史密斯公司指导原则》手册。“我们委托第三方监督，员工发现任何违背指导原则的事情都可拨打‘诚信帮助热线’。出现有违背企业价值观事情发生，公司可及时解决问题。”不管是哪届管理培训生，前3个月都要了解公司的历史故事、指导原则，6个月后需要结合自己所在工作岗位的案例和实践介绍自己的感悟；两年实践工作后，很多人可直接进入中层管理岗位。自2004年以来，“价值观推动”成为A.O.史密斯公司内最具影响力和最受欢迎的活动。

温哥华买房是投资还是选择生活品质

? 美乐家公司（Melaleuca Inc.）是一家全球性的公司，也是美国发展最快速的日用品公司之一。 创立于1985年的美国爱达荷州爱达荷市（idaho Falls,Idaho），是世界首位将珍贵的茶树精油（Melaleuca Oil）精纯提炼、研发运用于各项日用品的公司，公司因此命名为Melaleuca。

自成立以来，美乐家一直以提升您及您的家人的幸福及丰盛的人生为努力方向！不论是『品质超群，价格合理』（Exceptional Products at Reasonable Prices）的产品研发方针，或首创人性化的『消费者直效行销』）（Consumer Direct Marketing）制度，二十年来，我们丰盛人生的理念已成功行销世界各地，版图扩及全球，为超过百万的家庭带来优质而幸福的生活！

美乐家公司于1985年由总裁即执行长范德士（ Frank L. VanderSloot ）先生所创立。自成立以来，先后在加拿大、台湾、日本、香港、澳洲、韩国、纽西兰、英国、中国等17个国家和地区成立分公司。

美乐家公司的优质产品有：茶树精油系列；家用清洁系列；营养食品系列；个人清洁保养系列。美乐家公司的使命是——助人达成目标 共创美好未来。

美乐家—富足之家！以先进科技结合天然、环保的理念，研发一系列独特的消费性产品，提供优惠顾客多元而丰富的选择，其特性为：提供健康均衡与防护性的产品；维护家庭与居家环境的安全和洁净；用最天然成份与先进科技制造；落实产品的环保诉求；独特的产品优点和制度；经济划算的合理价格；产品百分之百的满意保证。

数据中心：200个服务器每个服务器250个T的容量，还有另一个机房是备份机房，在不同地址。

自动化配送中心：美乐家美国有2个大型配送中心，一个在爱达荷州，一个在田纳西州，纳西州的配送中心比爱达荷州大2倍，还有一个比较小的配送中心在夏威夷。一个包裹从开始装箱到快递公司手中仅用12分钟。配送中心的产品量只够3个星期，也就是说，美乐家没有仓库存产品。

人们都在追求健康、均衡与财务无误的人生，美乐家的富足定义（身体的富足、环境的富足、个人 / 家庭的富足、财务的富足）就在于提供人们优质的产品，使生活获得全方面的良好照顾，并藉由分享产品，开创自已的一份事业，达成全方位的富足人生。

美乐家公司非凡卓越的发展历程

1985年，首席执行官范德士 (Frank L. VanderSloot)先生在美国爱达荷州爱达荷市创立美乐家。公司以世界领先科技，将自然界珍贵的茶树精油(Melaleuca Oil)广泛运用于各项产品之中，公司因此命名“Melaleuca ”。

1990年，美乐家首次列名美国企业杂志Inc.500成长最快速企业之一。

并在接下来的4年连续列名美国企业杂志Inc.500 成长最快速企业。（为什么要到1990年才入选？因为欧美那边评选都是看企业能否过了前5年风险期和夭折期后才能评选的，所以美乐家刚达到时间立即评选，连续5年！1995年后就没有评选了，因为已经成为大公司了，就不属于中小企业了。）

1991年，业绩突破1亿美元，赢得美国企业蓝筹奖。

1993年，营养食品上市。

1994年，第一家海外公司在加拿大成立。

19年10月，台湾分公司成立。

1998年1月，日本分公司成立。

2000年入选INC美国500强.

2002年美国商会u.s.chamber of commerce百年特辑(america&the spirit of enterprise)之全球最佳企业,被评选为21世纪最具发展潜力的公司。（意味着会和美国一起百年以上，所以很多人质疑美乐家传承这块，源自于它真的可以做成百年企业）。

2002年，美乐家列名美国商会特辑21世纪最具潜力公司；9月韩国分公司成立；年度业绩4.5亿美元。

2003年，美乐家荣获爱达荷州杰出环保奖；年度业绩5.4亿美元。入驻中国。

2004年，美国心理协会授予美乐家“健康工作环境奖”殊荣。

2005年，直销协会授予美乐家“生活教育奖”；同年，为了感谢美乐家对于明尼苏达州居民的守护，国防部授予美乐家“卓越支持奖”。

2006年，明尼苏达州圣保罗市宣布2006年6月30日为“美乐家日”。

2007年，范德士先生录入爱达荷州名人堂。

2008年，美国红十字协会授予美乐家人道主义奖，以表彰美乐家在卡特里娜飓风灾难中的人道主义救援。

2015年，霍雷肖·阿尔杰协会授予范德士先生霍雷肖·阿尔杰奖，表彰他在逆境中取得成功的企业家精神。

还有一个要讲的就是美乐家获得 BBB“火炬奖”北美商业改进局(BBB)是一家1912年成立的机构，至今已经一百多年。BBB“火炬奖”是极难得的奖项，而我们合作的mela环保超市以30多年来零投诉记录，近500种产品未出任何安全质量问题而获此殊荣……据说麦当劳曾因一老太太投诉喝咖啡?被烫了嘴而痛失该奖项!

美乐家自从进入中国，一直高速增长

美乐家以超过91%的顾客续订率，持续正成长，发展至今，全球每个月有超过300万户家庭在美乐家消费。

5分钟简单介绍，美乐家到底是什么？

经常有朋友问我，美乐家到底是什么？

简单来说，美乐家是一家环保会员邮购超市，在海外已经有26年历史，17个国家和地区开展业务。美乐家在海外比较知名，特别是台湾地区，内地知道的人非常少，因为才进来两三年，美乐家在全球已经积累有数百万的忠诚会员。

美乐家所生产的产品，都是家庭最常见的日用消耗品，比方说我们去沃尔玛、屈臣氏、家乐福、7-11这些地方会购买的，洗碗精，洗发水，沐浴液，洗衣精，牙膏这些，还有一些营养食品。所有产品都来自它的环保工厂，从原材料环节控制，自产自销。

那么美乐家的产品有什么不同呢？

因为一般我们从传统商场、超市买到的东西，比如一瓶50块的洗发水，其中约有70%的钱都被二分销商、广告商、明星代言，以及柜台费、进场费赚走了，消费者购买的产品实际约在15-20%左右。

传统渠道的价格竞争很激烈，如果宝洁的产品降价5毛钱，联合利华必然会在一周内作出反应。企业为了生存只能打价格战，在通路成本无法降低的情况下，只能降低产品原材料品质，许多家用清洁品因而会使用低成本的化学刺激材料，例如含氯漂白剂、荧光剂、常见的发泡剂等。

这些低价品的原材料多是石油化工副产品，也就是所谓石化类产品。短期使用不会有明显的害处，但持续使用一段时间，就会对人体有隐性的伤害。长期积累下来，就会造成罹患癌症的增高，给家庭成员带来风险。现在市面上凡是爆出安全隐患的产品，例如霸王洗发水，SKII化妆品致癌等，都是石化配方所致。

相比之下，美乐家因为取了传统不同的渠道，美乐家的产品都是由环保工厂直接送到消费者手上，其中没有任何经销商和直销商，所以被称为“消费者直购系统”，这是一套消费者自助购物的体系。美乐家有效的避免了价格战和与其它产品的竞争，能节省70%的中间通路成本，因而更有竞争力。具体来说就是美乐家把这70%的钱省下来，一部分用来提高产品的原材料品质，一部分分给帮它做消费口碑的消费者。

因为节省了70%的中间费用，美乐家得以提高生化配方的产品来取代市面上产品通用的石化配方，美乐家产品的独特优势是“绝对安全”，26年来美乐家全球产品均未爆出任何一例安全，每一次市面上产品出问题，就是我们“兴风作浪”的时机，例如台湾塑化剂、二恶烷洗发水。

因为一般我们每个家庭每月都会去沃尔玛、家乐福、7-11、屈臣氏这些商场和超市购买日用品，而且买到的都是不安全的石化类风险产品，美乐家就特别邀请有这方面需求的家庭和个人，把他们每个月这方面的日常开销，换一个地方，换一个品牌换到美乐家环保超市来，美乐家提供更优质的生化类产品以及更好的会员。

独一无二的消费者直购系统

美乐家在进入中国时做了一个商业调查，它发现一般中国二三线城市的家庭或有消费能力的个人，每月在日用品、保养品这方面的开支平均是300-400块左右，于是它给会员制定了最低消费要求，每月最低340元，最高消费不能超过1500元，超过上限帐号会被封掉，公司不让你继续购物。因为它觉得一个正常消费者，每月消费1500元是足够的，这和一般公司的理念和思维是非常不同的。

具体来说，新会员进入美乐家就能直接享受6-7折的价格，每月还有5-10%的积分，每1分等于1块钱，新人入会前六个月还有尊荣迎宾礼，第一个月是50元的茶树精油的护手霜，第二个月是三合一清洁剂，79元，第三个月...到第六个月送的是价值257元的安恬营养蛋，消费者愿意拿赠品、积分，愿意享受30天无条件退货的100%满意保证，会员会刊，网店，电话宅配等这些服务，就会持续消费，进而产生消费惯性。

因为独特的商业模型，美乐家在全球创造了一个奇迹般的数字，95%的超高续订率，也就是说这个月在这家超市购买的顾客，每100个中，有95个下个月还会持续回头来购买。中国大陆目前还没有达到全球市场95%的平均值，因为条件还不成熟，但大概也有90%左右。也就是说如我现在市场内有500名顾客，有50个下月将因为各种原因暂时停止消费或流失掉，有450位会留下来继续购买，与此同时因为市场在膨胀，每月大概会有80-90名新顾客加入。

因为拥有健全的留住顾客系统，美乐家的超高续订率也造就了另一个奇迹，那就是它为创业者提供了一个良好的兼职平台，这一平台能够提供持续性的收入。所谓持续收入是相对暂时收入来说，我们一般人拥有的收入都叫暂时性收入，是做才有的，不做就没有的收入。而持续收入是做的时候有，不做的时候也有的收入。持续收入是穷人和富裕阶层的关键区别所在。

关于持续收入和暂时收入

我们会观察到周围有两类朋友特别明显，一类是成天加班，非常忙碌，可能在顶级写字楼上班，拥有非常令人羡慕的高收入，但每月累死累活，减去各项开支，剩下的钱只有一点点，并且没有时间自由。另一类人则是成天游手好闲，到处吃喝玩乐，但他拥有一笔持续收入，例如名下拥有几套房产出租给别人，每月收取的租金减去各项开支，剩下来的钱可能还比之前那个上班族高，这就是持续收入比暂时收入的优势。

80%的人拥有的都是暂时收入，人群中真正懂得持续收入的不到20%，而真正能拥有持续收入的不超过4%。持续收入只存在于三个领域，不动产，例如你有房子或商铺，出租给别人收取佣金，其次是知识产权，你拥有版税、专利分红、设计师作品所带来的持续收入，但不动产和知识产权能拥有的都是少数。

持续收入存在的第三个领域是可自动运转的业务，也就是大多数人要创业的原因。但是个人独立开办企业或者开店实在太难了，据统计每年新开的每5家公司中，有4家会在第二年倒闭，剩余的每5家中，又有4家会在接下来的五年中倒闭。个人独立搭建公司或店面的难点在于，没有时间、没有资金、没有经验或没有社会背景关系。

特许经营是一种比较好创业方式，因为是一种依附式创业，好的特许经营有现成的平台能保证你成功，你只需要复制它的系统就好，但是门槛太高，麦当劳的加盟费是800万，也远非一般人能够承受得起。一般的特许经营没有经过十年的检验，都存在倒闭的可能，也有许多利用加盟来赚钱的特许经营欺诈。

那么今天我们和美乐家公司合作，相对来说就是一种“个人的特许经营”。简单来说，美乐家是一家环保超市，它负责所有的产品研发、物流、店铺开设、聘请和培训员工、法律、财务、公关，唯一的就是它把市场，也就是广告和口碑营销这一部分的这一部分外包给我们，我们只需要替它做一些口碑宣传，把顾客介绍进来就可以。我们就像小鸟，飞到外面把顾客衔进来，带他们逛超市办入会，顾客能累积在这里持续循环消费，这样积攒到一定程度我们就有持续收入。

为什么美乐家不是直销？

和一般安利、雅芳之类的公司不同，美乐家并不是传统意义上的直销公司，而是“消费者直购系统”，大家可以参见维基百科中的介绍，类似取消费者直购模式的公司还有戴尔、亚马逊。它是一个改良版的模型，美乐家把直销的优点保留，比如口碑营销，低成本创业，但把直销坏的弊端都去掉，例如囤货、销售和打鸡血式的培训。在美乐家兼职创业我们并不需要销售，我自己经营美乐家两年，从来没有卖过东西，只需要把顾客带进来逛超市，愿意办卡的就办，暂无需要的也不受影响。这样你的人脉就没有风险！

为什么要取消“销售”呢？因为直销的销售存在很大弊端，有销售就会产生进货、囤货、卖货、赚朋友差价、收账、送货等一系列问题，并且中国人面子是比较薄的，据统计%的人天生不适合干卖东西的工作，人群中只有3%的人是天生喜欢卖东西的，而100%的人是反感被推销的。在美乐家，我们不需要卖东西，只需要购买自己喜欢用的，把这些产品的真实优点告诉周围的亲朋好友，让他们换一个品牌，带他们逛超市，办会员卡，即可获得持续收入，并且他们买的价格和你是一样的，没有价差。

在美乐家更好的一点是没有业绩压力，公司没有规定你必须完成多少“责任额”，你唯一要做的就是每月买自己需要的东西，完成340元的消费。如你这个月有空，就多做一点，多推几个顾客，下个月你本职工作很忙，就忙你自己的事情去，公司的系统会继续帮你留住和维护顾客，直到你有时间又可以继续回来推广，期间你的收入都是“不做还有的”。

美乐家是消费导向的事业

传统直销的弊端在于机会导向，很多直销一见面就跟你画饼，讲事业讲奖金制度，但是都是挂在天上看得见摸不着的月饼。而经营美乐家你不需要到处跟别人画饼，直销难就难在要找的都是做直销的，而非普通消费者，这也是直销这种销售相较保险、健身房、美容院里的销售人员令人讨厌的关键原因。只要是找正常消费者都容易被人接受，只要产品价格合理，品质过关，但是要都来经营却并非易事，有可能影响别人的正常生活。

我有一个女朋友很有钱，她提到安利和玫琳凯两家公司非常扼腕，她说她有用过这两家公司的产品非常好，也是经一个朋友推荐，可是她的朋友每周都打电话给她，要她来参加所谓“聚会”让她非常受不了。“我只是个消费者，为什么要参加那样的聚会呢？”美乐家最聪明的一点是，我们只发展主流社会的正常消费群，我们邀请他们换一个品牌，而非换跑道，所以很容易成功。而当你有一定顾客群时，其中有“店长”会自然产生，也就是不反对增加收入的人，这时候我们再帮他们培训，帮助他们启动，就是水到渠成的事情。

“想不想”与“能不能”

对于想要经营美乐家的朋友，他必须考虑两个问题。第一个问题叫“想不想”，也就是说，你烦不反对利用业余时间增加收入？特别是美乐家这种每月只需要消费几百元，就能获得和一家全美500强企业合作的机会，业余时间投入，这样努力两到三年，以后少则收入5-6k，多则月收入1.5-2w，或5-7w，并且是可持续终身的持续收入。这样的一笔投入和产出是不是划得来的？想不想的问题只能你自己解决，没有别人可以帮你做决定。

而第二个问题叫“能不能”，即具体怎么做、如何做，怎样推荐会员，如何把顾客留住持续消费，——请把能不能的问题交给我们来解决。因为美乐家在全球31年，19个国家地区，已经有数百万会员，它有一套标准复制教程，你只需要下决心经营，剩下的事情我们都会手把手教你。在美乐家，所有的问题都有标准答案，你面对的顾客提出的问题，你经营中遇到的困难，我们都有解决方案，因为你遇到的问题我们也遇到过，不然我们不可能有几百，上千，甚至数万的会员在每月持续消费。

真正的“商学院”

我们经常喜欢把美乐家比作一家商学院，传统的商学院MBA班的讲师很多是没有实战经验的纯讲师，很多津津乐道的讲师可能自己都没有创业过，没有实战经验，自然教出来的只能是勉强的高级雇员，而非创业者。而美乐家大学的每一位讲师都是有实战经验的，可能原本在传统生意领域就是老板，就是行销高手和精英，并且这些老师愿意无条件、毫无保留的把他们的经验传授给你，这些教育本身是无价的。

无论你来自哪里，我们期待都能够仔细研究美乐家，然后加入我们。无论你成为消费型顾客，还是经营型会员，我们都诚心邀请你现在就开始，将来你会很高兴你做了正确的选择。

这就是美乐家，你准备好了吗？

保险销售和房地产销售哪个好做

移民加拿大购房有什么好处？如何在温哥华买房投资？温哥华房产购买，移民置业，是海外富人的首选，加拿大地广人稀，温哥华是加拿大第三大城市，多年被评为全球最适合人类居住的城市，在此拥有自己的物业是幸福的，我爱新家园是加中锐玛（北京）进出口有限公司海外部运营的一家网站。我爱新家园主要提供加拿大，美国等海外房产的代理与销售信息，房产类型包括公寓、别墅、酒店式公寓、豪宅和房地产开发。与我爱新家园合作的授权皆为海外当地最具实力的中介公司，有效保证了我爱新家园所推房源安全与品质。

面对着这个高的国家，共丰富，自然环境得天独厚，那么到底移民加拿大购房有什么好处呢？新移民又将如何在温哥华投资房产呢？先看在温哥华购房置业的优势吧。

1、加拿大是世界七大工业国之一；人均GDP世界排在第三位，仅次于美国、日本。国土面积9万平方公里，仅次于俄罗斯。人口3300万；华人110万，汉语为加拿大第三大语言。石油储藏量居世界前六位。钻石储藏量占世界第三位；仅次于南非及俄罗斯。有世界最大的支线飞机制造厂庞巴迪公司；世界最大的动漫基地在蒙特利尔，这里聚集着世界最优秀的动漫精英。

2、世界唯一的双语教育国家。官方语言为英语、法语，孩子学好法语后，意大利语、西班牙语、葡萄牙语都不会陌生，他们是一个拉丁语系。

3、移民加拿大一步到位拿绿卡（永久居民），4年当中居住3年可以加入公民。

4、一踏上加拿大土地，孩子的小学、中学将接受免费教育，大学的学费很低，只是国外留学生的五分之一，还可以向申请无息，是工作以后再还。移民过去的孩子，高中毕业可轻松进入世界一流大学。加拿大大学92%的名额都是留给本国人的，留学生要想进入一流大学只有8%的名额，竞争很激烈。

5、完全的免费医疗，只要住进医院，一切费用都由承担，包括吃饭、护理等等。妇女从怀孕开始的检查身体到孩子出生，一切费用都由支出。一个孩子从一生下来到十八周岁，根据家庭收入联邦每个月最高可拿到277加币牛奶金，魁北克加上联邦可达到554加币，每个月相当于人民币3700元。

6、美国与加拿大为北美的唯一的自由贸易区，两国护照互通，无需签证，加拿大公民去美国工作、学习，也同样享受美国及上学的优惠政策。加拿大公民持任何证件都可自由进入美国。

7、温哥华连续十八年被联合国评为世界最佳居住地第一名，评比内容包括：教育、卫生、生活、居住环境、犯罪率等等。温哥华夏天最高气温26℃左右，冬天最低0℃左右，四季分明，冬暖夏凉，从上海浦东机场直飞温哥华只需十个小时。

8、加拿大有七所大学进入世界排名49、前100位。

9、2010年世界竞争年鉴，九城市货物价格指数比较，生活费用加拿大最低。

10、2010年联合国人类发展报告第143页，生活质量对照加拿大排世界第2位。

我爱新家园移民投资购房的首选，以上都是移民加拿大可享受到的待遇，您不需要再想移民加拿大购房有什么好处？啦，而是考虑如何在温哥华买房投资？做出您的正确选择我家新家园，我爱新家园依靠专业的人才队伍、丰富的人脉、优质的推广平台、高效的服务品质，为客户寻找最佳的住宅及投资组合。如果客户有意投资海外房产，我们有专业的海外律师全程陪同，有专业的售后租赁托管服务。我们提供的是一对一咨询服务，对于客户资料、信息，我们绝对保密。

卖房，卖的是产品；卖保险，卖的是理念。卖房与卖保险实质上有很多相通的地方，无论是亲和力、沟通能力、专业度都有着相似的基本要求。两个行业各有千秋，并没有优劣之分，希望通过两个行业几个方面对比，能做出自己的选择：

入行门槛对比：

保监会今年出台了保险从业资格考试资格的相关规定，将学历提升至大专及以上，并对各类险种的销售人员做了学历与工作年限分类。但没过多久后传出将取消保险从业资格入门考试的消息，根据各个险种的销售要求设立更为高级的销售资格证书，没个本科垫底搭配2~3年的从业年限与相关知识考试认证都不能愉快的售卖分红险;

房地产销售暂未有较高的学历要求，但大专基础绝对是下限无误，大公司的地产销售招聘巴不得来个211、985，最好再加一层海外镀金，但能提出这要求的房企毕竟还算少数。

就现在的入行门槛而言，卖房<卖保险。

薪酬对比：

保险期限偏长的产品首期保费佣金比例一般为2%~30%，终身性产品最高可达40%，趸交产品(保费一次性缴清)佣金低于期缴产品(保费分期缴清)，多在10%以内。期缴产品还能享受到续期佣金(即投保人往后缴纳续期保费时，负责该保单的营销员可享受到此笔费用佣金)，续期佣金一般能领取3~5年，最多能领20年，佣金比例一般大于2%，最高可达10%，并逐年递减;

房地产销售二手房的佣金比例多为10%~35%，一手房的比例多在0.1%~0.15%之间，但随着房价飙升，房产销售的佣金也水涨船高。如融创的佣金比例则在0.3%~0.6%，而碧桂园销售精英的佣金比例高达0.6%。

卖保险不是随随便便就能来个几十几百万的单，但卖房子却是几十几百万的售价;但保险一家能买好几份，房子却未必家家都备个两三套。

但纵观现下，卖保险属于长期收益循序渐进的涨薪趋势，卖房却毫无疑问是短期暴利的选择，薪酬方面，卖房暂时领先。

工作环境对比：

“落雪也不怕，落雨也不怕，就算冷大风雪落下”这首歌无数次回荡在保险从业人员哇凉哇凉的内心深处。个险从业人员不惧艰险挨家挨户卖保险，银保、车险也要奔波辗转巡视各点，唯有财险才算得上办公室的常驻人员。保险始终在路上，办公室就如同驿站，将业务处理完又要往外跑。也有超强销售，将有序完成，半天工作半天休息，开会培训准时到就行，当然前提是任务目标确保完成;

房产销售也是要往外跑的，举牌、发传单、上门拜访不在话下，但一旦收集好了就可以在门店等人上门了。所谓房源在手，客户不愁，大型地产商广告宣传做得好，客户踏破门槛往这跑，只需守株待兔，客户手到擒来。当然，前期客户积累不能少，房源更要时刻熟悉掌握。

工作环境，卖保险胜出。

工作稳定性对比：

保险行业尽管人员流动性大，但走来走去都在行业里互换公司，年纪稍长在一家公司待个5~8年的也不少见，管理机制偏向事业单位，稳定性较强。

房地产销售大多数吃的是青春饭，长相不错会打扮让人赏心悦目谈业务的时候也会比较方便，但脸再好，始终还是斗不过时间的。

稳定性上，卖保险更胜一筹。

工作压力对比：

保险销售业绩目标实时追踪，但再不济一个月2~3张单子签回来也并不算难事，况且进入保险公司都有前三个月的考核期，考核期的目标普遍较低，不仅给了从业者一个过渡期，也便于积累客户进行后续开发。

房地产销售拿到的楼盘是限定的，出手时间也有规定，如果拿到价格实惠，地段较好的房源，要卖出去轻而易举，若拿到学位房，更是被消费者疯抢。时下房价刺痛无数人的心窝，尽管每个月发布的数据买房热情没见减退，但多数人仍在观望，毕竟能够买得起房的数有限，买买买也趋近饱和，房地产销售的压力日益凸显。

扩展阅读：保险怎么买，哪个好，手把手教你避开保险的这些"坑"