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1.环球移民怎么样

2.今后筹集外汇国外买房的方式可能遭拒

随着欧洲各国的移民政策越来越松，海外移民再也不止是富人和留学生的专利——北京五环外的一套两居室，就能换来欧洲的永久居留权和一套别墅；然而对于有些人来说，也换来了倾家荡产和一无所有。

欧洲目前开放的移民政策多为购房移民，也就是购买一定金额的房地产，即可办理欧洲的居留权，目前开放购房移民的国家包括葡萄牙、西班牙、希腊和塞浦路斯。据数据显示，从2012年底葡萄牙推出买五十万欧元房产送居留权的“黄金签证”至今，共有488位中国人通过这一方法进行移民。

但对于有着语言、文化和政策多重隔阂的中国人而言，“欧洲买房”并不是付款和收货这么简单，繁重的手续和政策可能成为操作中的陷阱。相对于新房，欧洲二手房的价格普遍偏低，更具有诱惑力；同时，欧洲许多二手房中介都是中国人，同胞之间的交流似乎也更便捷。

然而，中介的不规范、二手房的产权不清、质量没有保障等多个原因，大大加大了购买二手房进行移民的风险。一些贪图便宜的申请者，最终因购买了有问题的二手房，不仅房屋购买出现问题，移民也无奈落空。

一、卖家出售后反悔收回：20%定金变订金

“现在这部分钱都回不来了，全家办移民的时间都被耽误了。”在被骗后，移民的王先生显得十分沮丧，但他表示，还是希望移民，只是所有的程序又要重新来了过。

从2012年葡萄牙出台购房移民政策后，葡国吸引了大量的投资移民客户，尤其是众多中国客户。这在促进葡萄牙经济发展的同时，同样促进了房价的上扬。在欧洲，房价大幅上涨从来都是小概率，遇到难得的涨价，许多房产持有者不禁后悔之前卖价过低，从而产生了反悔。

王先生在考察葡萄牙房产时，因机场附近二手房中介宣传的房产价格低廉，便放弃了之前的一手房购买，转向了这套卡斯卡伊斯地区小区内的联排别墅。

“当时觉得价格低了15%，比较划算。”王先生说。

然而，在王先生交付20%的定金之后，当地房价又出现了大幅度上涨，卖家因此产生了悔意。他告诉王先生，因为之前售价过低，不具备公平交易条件，因此要求解除合同。

而在葡萄牙像这样的私人卖家违约的成本很低，几乎没有严厉的惩罚措施，王先生只得无奈接受。“明明交了定金，连双倍定金的违约金也没有，”他说，“因为人家说是订金，不是定金，退不了。”

对于资金充裕的王先生来说，在想要的房产价格上涨后，还有机会重新来过。而对于许多预算刚好的家庭，如果遇到这种情况，移民梦便再难以实现。

二、购买房屋产权不清：影响申请者居留资格

在购买了里斯本的一套二手房后，张先生就“沦陷”在了葡萄牙的法庭上——这套产权不清的公寓，不仅为张先生惹来各种麻烦，更是无限期得拖延了张先生全家办理移民的时间。

因为欧洲危机的影响，许多欧洲人身上都背负了债务，而他们借债的方式，正是抵押房产。2013年，张先生在葡萄牙考察期间，通过酒店中塞入门缝的小广告，联系当地中介购置了一套位于里斯本的二手房广告。

但张先生不知道的是，这套房子当时已被抵押出去，只是因为没有完成正式抵押手续，因此无法发觉产权问题。

张先生在支付40%购房定金后（一般正规开发商只要求5-10%定金），回国支付了其余尾款，并成功递交了移民申请。然而，与此同时，这套公寓的抵押手续也正在办理。

2014年，被葡萄牙法院传票通知的张先生才得知，他购买的这套公寓的一半产权，在一年前已经属于卖家之外的另一个人；而这位持有人在得知房屋被卖后，向葡法院提出了诉讼。

自此，张先生全家办理移民的期限被无限延长，并需要经常赴葡萄牙出庭。

根据葡萄牙相关法律，即使客户以有产权瑕疵的房产获得了黄金居留权，只要有相关利益的第三人提出诉讼，会随时影响客人黄金居留权的更新。

三、操作委托了黑中介：支付费用后集体“消失”

在丁先生决定购买当地中介网站上挂出的四套房产时，他并不知道这是一个。

许多国外中介制作类似房产汇总网站，以低价吸引购房者；然而，这些国外中介并不具备国内公安部办法的隐私出入境资质，因此无法给客户做出移民承诺。

但对于中国的移民申请者而言，很难分辨国外机构的资质，甚至在沟通上都需要翻译全程陪同。

丁先生找到的中介为他介绍了当地房产律师，并约定只收取5000欧元作为律师费，这包括了房产手续转移费、房产律师代理费、移民律师代理费。对于他而言，似乎是“捞到一个大便宜”，不仅找到了便宜的房屋，而且只支付了廉价的手续费。

然而，在丁先生支付了5000欧元后，这一中介便连带费用和丁先生的申请材料一起“消失”了。

据了解，正常情况下，房产律师的收费为房产价值的1%，同时需要对房屋产权情况做出调查；而移民律师的费用为5000欧元，为避免利益冲突，这两个律师不应选在同一个律所。

四、二手房质量存在隐患：可能年久失修

欧洲房产的优势，就是国内所缺失的“永久产权”，欧洲的房产可以永久使用，而且还会同时拥有房契和地契；但也正是这一原因，使得二手房产市场出现了一些年久失修的“老房子”。

在欧美国家，大多数二手房在出售之前，会对其进行整修和翻新，因此在看房的客户眼里，这种房子可达到9.5新的程度。

但实际上，在时间较短、经验不足的情况下，购房人很难核实房屋的质量情况。但如果房屋出现虫害（欧洲房子的特点）、质量问题、曾用于不良用途或邻里关系紧张，都会影响购房人将来的使用及交易。

环球移民怎么样

新航道国际教育集团总裁助理兼留学服务中心总经理冉维作为机构代表人近日与IVY HOME GROUP AUSTRALIA执行董事邓丰卓先生在新航道北京总部举行签约仪式，新航道国际教育集团与IVY HOME GROUP AUSTRALIA(澳大利亚)就留学、移民、留学前后服务、以房养学等项目结成了战略合作关系。新航道国际教育集团将充分利用对方在澳大利亚的优势，将留学申请、夏令营、游学、留学后服务、移民就业和海外房地产投资等多业务形态纳入集团的价值闭环之中。为学员提供优质的一站式服务。

　双方在合作协议上签字

　新航道国际教育集团总裁助理兼留学服务中心总经理冉维与IVY HOME GROUP AUSTRALIA执行董事邓丰卓先生在签约仪式上合影。

　新航道留学咨询团队由海内外知名学府的硕士、博士和在留学咨询行业从业多年的权威人士汇聚而成，深谙各国教育体制，课程设置以及院校详情和录取要求。新航道留学专门针对学生的个人特色全方位打造专属学生本人的留学方案，深度挖掘学生的自身特长结合学生的个人爱好以及就业趋势为学生量身打造专属的留学规划。在强大的团队阵容和过硬的专业素质的依托下，新航道留学服务中心同时衔接了国外优质教育，与美国、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、爱尔兰等英语国家和院校建立了良好的战略合作关系。

今后筹集外汇国外买房的方式可能遭拒

各类移民项目如雨后春笋层出不穷，面对玲琅满目的移民项目，变幻莫测的移民政策，申请人应如何选择?一家诚实可信的移民机构应该是什么样子的?下面出国移民网为你介绍环球移民怎么样。

北京环球中联投资咨询有限公司，全国移民中介排名前十机构。环球移民专业品牌创建于上个世纪90年代，是首批进入中国移民行业的国际化公司，早在2002年就获得了公安部第一批颁发的因私出入境资格认证。在全球拥有25家直属分公司，其中13家海外分公司、2000多名正式员工、200多名拥有海外经历的资深顾问团队、800余位从业多年的资深文案、132位专业外籍律师团队，独家的海外项目开发中心，独家投资理财机构，最全面的客户服务，从签约前到签约后的服务，已成为中国业内规模最大、业务范围最广、项目服务最全的出入境服务机构。

　环球移民是全球护照项目、海外购房移民、投资移民、创业移民的行业开拓者和领跑者，成功帮助超过358231个客户拿到各国签证、绿卡及全球护照，成功率在99%!各项目平均市场占有率均超过50%。

　环球拥有200多名具有海外经历的咨询顾问团队，历经上百个内部模拟培训、移民考核通过才能正式上岗接待客户。保障从全面专业的角度分析移民政策与法规，根据客户需求提供定制式移民解决方案。

　环球移民成立于上个世纪90年代，20余年的发展过程中，一直坚持向“让世界通行无阻，定居无忧”的企业发展目标前进着。从最开始的加拿大移民——单一移民项目，环球移民已经发展成为能够办理包含澳洲、加拿大、美国、新西兰、英国等30多个国家的70余个项目的综合型移民机构。创业移民、投资移民、技术移民、海外房产、留学教育、团聚移民等移民方式的组合，35万成功经验的积累，高达99%的移民申请成功率，保障着每一位有移民梦想的客户圆梦环球。

　目前，环球移民在全国已经成立14家直属分公司，分别位于北京总部、上海、深圳、广州、苏州、南京、青岛、杭州、武汉、成都、济南、沈阳、大连、香港，1000余名专业文案，132位外籍律师及10多位前移民官组成的移民专家团队为选择环球移民的每一位客户全程跟进移民方案，保障移民申请的顺利进行。

　不仅如此，为了让更多的客户在海外感受到家的温暖，环球移民相继在加拿大、新加坡、澳大利亚、新西兰在内的13个国家和地区成立海外直属公司和接待中心。为环球客户提供涵盖落地安家、子女教育、买房租房、金融服务、创业资讯等内容在内的海外增值服务。

筹集50万美元的购房款在美国买套房,需要借用10张。今后,这种“蚂蚁搬家”的方式很可能会被拒绝。有媒体从中介机构证实,外管局日前下发新规定,要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕。专家分析,国人海外置业的活跃度可能在短期内受到影响。

案例：40万元加币全家紧急凑

“太险了,如果再晚一个星期,加拿大的房子就买不成了。”市民马女士在接受媒体访时表示当时侥幸。

今年夏天,马女士全家决定送孩子去加拿大读书。最初,她是打算在当地租一套房子陪读,后经朋友介绍,临时改了主意,在学校所在的社区敲定了一套教育地产,既能让孩子住得舒服,也能作为资产等待未来升值。

因为海外置业的定得有点仓促,她必须在短期内凑齐大约40万元加币的房款。然而,按照中国外汇管理的规定,每人每年兑换外汇的上限为5万美元。不得已之下,她发动了周边的亲戚朋友,让大伙儿帮助换汇。

“经纪人当时说,中国人在海外买房,都是动用亲朋好友个人换汇凑足现金,手续并不难。”只是,实际操作起来,马女士才发现并不简单。不同的银行对于购汇、汇款的规定都不尽相同,其中一笔6万元加币汇款,就前后跑了三趟银行。

马女士说,凑足房款的那一刻,她原本还对来回的折腾有点埋怨。谁想到,一周后,她从一位朋友那听说,像她这样短时间内连续汇款、提汇的行为,已被拉入关注名单。“听说之后,剩下的就只有开心了。”

“蚂蚁搬家”将面临拒绝风险

马女士所提到的,是外管局日前的一份新规定。

据媒体报道,外管局在近期下发了一份文件,要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕,必要时拒绝购汇申请。按照文件的规定,5个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构；个人7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况,可被界定为个人分拆结售汇行为。

这也意味着,人们在海外置业时经常使用的“蚂蚁搬家”式现金购房方式,也有可能被划归为个人分拆结售汇行为而面临被拒绝的风险。

有媒体从多家办理海外购房业务的中介机构和业内人士处证实了这一消息。据知情人士介绍,不仅仅是借用“蚂蚁搬家”的方式已被监管,过去曾经行得通的移民公司通过境外财务管理公司为购房人换汇付款的渠道,也基本被关闭。

“外管局进行监管的原因,应该是为了防止热钱的炒作,避免资金的不正常外流。”知情人士表示。

海外买房短期将受影响

近两年,随着人民币购买力的升值,中国人去海外置业已演变成一种趋势。

某业内权威发布的《全球居住调查报告:国际城市比较》显示,中国买家近些年已成为悉尼、纽约地区最大的海外置业大军,且在伦敦住宅市场中也愈发活跃。美国全国房地产经纪商协会发布的数据也显示,在购买美国房产的外国买家中,中国买家的比例一路攀升,已从2011年的9%和2013年的12%上升至2014年的16%。

与此同时,海外开发商和各移民机构也越来越重视中国市场的拓展。在9月份的北京秋季房展会上,来自海外的参展项目就达到380个,分布在美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、西班牙等国家,可谓是足不出户便可掌握全球房产信息。

“近两年,除了移民、子女留学外,很多家庭也将海外置业视为资产配置的一种手段。”北京某房展会国际业务相关负责人坦言,国人在海外置业,现金付款是最普遍的方式。而筹集现金最传统的方法,就是找人换汇。以50万美元为例,就需要使用10张。

“一旦这种‘蚂蚁搬家’的方式行不通,购房人就要更长的时间筹集资金,短期内可能会影响海外置业的活跃度和成交速度。”

银联卡境外取现受限

自从8月外汇占款大幅下降7238亿元、创单月降幅最大值以来,外管局加强了银行代客售付汇业务的监管。除对分拆结售汇现象加强监督之外,对境外取现额度也有了新限制。具体来说,自2016年1月1日起,中国境内银联人民币卡每卡每年在境外累计取现不得超过等值10万元人民币。2015年10月1日至12月31日期间,每卡累计不得超过等值5万元人民币。因信用额度等原因,发卡银行可能会单独设定限额,具体可咨询发卡银行。

海外投资需求难以满足

在中国经济进入新常态的情况下,越来越多追求资产增值的中国高净值人士开始将目光投向美国、加拿大等正在复苏的经济体。无论留学、置业还是个人投资,都面临着外汇限制的窘境。

某国有大行个人结售汇业务经理表示,根据行里规定,个人境外汇款每笔金额不得超过等值5万美元,而且每年最多汇三笔。这就意味着,如果一个人希望向境外汇款15万美元,需要每年购汇5万美元、连续购汇3年,才能实现这个目标。这对于像马女士一样有置业需求的留学生家长来说,显然是行不通的。（来自网络综合整理）

（以上回答发布于2015-10-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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