海外房产海外房产_海外房产价格走势分析最新

1.美国税改终极版内容详解

2.欧洲投资环境怎么样

3.澳洲房产投资风险须知

4.马来西亚房产受追捧，热潮背后的真相原来是什么呢？

5.海外置业很简单？说着容易做着难

6.澳洲买房资金真的安全吗？

7.从发展前景看墨尔本房产值得投资吗

“永久产权、无遗产税，土地房产私有、首付10%，海外人士可、年投资回报率高”等等，这些词汇经常出现在澳洲房产宣传的广告语中，但这些词汇所代表的政策是切实存在的。很多人都说澳洲房产房价一直在涨，澳洲房产值得投资，澳洲房产投资安全系数大、投资方式简便

一.大环境分析

1. 稳定的经济环境

相对于中国楼市调控的扑朔迷离，澳洲拥有最稳定的房产投资环境。从大环境方面来看，首先澳洲拥有最优越的自然条件和待遇。清新的空气，完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争，并历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一。

其次，澳洲经济弹性良好，即便在全球经济危机下，澳洲也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整，在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下，澳大利亚多年来鼓励外国到澳洲投资，各国大型企业不断注入，保持着强劲的经济生产力。

对于投资人士来说，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要，它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年5-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。

澳洲有着雄厚的教育和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。此外，澳洲作为移民国家，移民类别

众多，相较于英美等国家，移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。

2. 教育和移民拉动人口增长

澳洲有着雄厚的教育和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。此外，澳洲作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家，移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。

二. 住宅市场分析

1. 相关信息透明度高

澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化，建筑成本以及房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围。通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据，包括周边的居民教育程度，年龄分层，职业结构等等，可以作为理性分析的依据。此外，澳洲房价是由多方

参与制定，会经过银行和其他专业评估机构的公开量化，且部门对当地区域房价有长期的统计分析，整个房价和利润基本是完全透明的。

2. 规范的房屋操作市场

澳洲严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历，相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业，行业非常规范。无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，买家无需自己操心，完全可以做到足不出户投资海外，即省心又放心。

3. 严格控制建造量，空置率低

近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，然而澳洲严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长，这直接导致了一房难租的局面。按照国际通行惯例，房屋空置率在5%---10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；而空置率在10%---20%之间为危险区，要取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值。据统计，澳洲人口平均每周增长3800人，每年移民配额在20万左右，预计到2031年，澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。

4. 永久产权优势

澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。

5. 首付低，资产组合灵活

澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低，资产组合灵活，投资风险小，金融杠杆充足。10%的低首付让绝大多数人都可负担起。相比于股票，基金等，房产是最为稳定的投资项目，并且澳洲的10%首付是存于信托账户中，受监管，还有利息可以拿，完全无风险。澳洲允许海外人士，最多可贷80%，轻松以租养息，还允许可以不卖房，直接通过增值部分从银行来达到“一套房生两套，两套房生四套”这样的资产组合，利用金融杠杆来达到利益最大化。

6. 增值潜力大

在澳洲，由于的调控和经济的稳定等各种综合因素，房价的走势是相当稳定的，大约七到十年翻一倍。

美国税改终极版内容详解

伴随全球经济环境的低迷，国内投资市场的不稳定，越来越多的中国投资者将目光转向国外，迫切寻求能够实现财富稳健升值的投资平台。

根据外国投资审查委员会的统计，中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。

瑞士信贷银行集团最近预测，中国投资者2020年将买下澳洲20％的新建住房，目前为15％。

为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力？

专家告诉你

北师大房产研究中心主任，被誉为“国策高参”和“房产投资教父”的董藩教授指出，澳洲是他最看好的海外房产投资市场。

在对海外9个国家的投资前景进行了历时8个月的分析比较之后，他得出一个结论：

澳洲无可挑剔，加拿大也不错；

美国、香港、新加坡前景一般；

不主张投日本、韩国、欧洲和新西兰房产。

他给出的理由是：

美国有房产税和遗产税，投资者的资产若想传给子女，得交30%－70%的遗产税。海外投资仅有地方银行等少数银行可贷，但附加条件很多；

相较美国，加拿大房产投资的好处是没有遗产税，但首付高；

香港房产不适合投资，震荡大，预期也不是太好；

新加坡经济总量小，产业结构有缺陷；

日本没有，还处于地震带上，而且房价不涨；

韩国房产价格的高增长点已经结束；

如果非要去欧洲，只能考虑英国，葡萄牙、意大利和德国的房价基本不上涨；

而澳洲无可挑剔！

当然，以上只是他的个人意见。

那么，中国和澳洲在房产政策和市场环境方面到底有哪些不同呢？

1

市场成熟度

中国 vs 澳洲

中国

20多年前，中国房地产业才正式迈入市场化，新政策不断出台，宏观调控频繁，市场波动较大。

澳洲

澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史，保持稳定增长走势，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番，受益于澳洲对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

2

法律保障

中国 vs 澳洲

中国

中国买房一般去房产办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解，日后容易陷入陷阱和麻烦之中。

澳洲

在澳洲，买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关，能保护利益，降低风险。

3

产权年限

中国 vs 澳洲

中国

土地管理法规定，中国住宅土地的使用期限是70年。70年后，土地归国家所有，续租费用未定。

澳洲

澳洲绝大部分房产是永久产权，可以传给子孙后代，没有遗产税。

4

期房

中国 vs 澳洲

中国

在中国，签合同时一般要首付20%-50%，购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷，只能选择连本带息还。另外，中国没有对冲账户，申请过的人再次申请比较困难。

澳洲

澳洲签期房合同时，一般只需首付10%，交房后才开始还贷，最多可申请到80%左右的，可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户，把手头多余的资金放在里面，以此对冲本金，抵消利息。此外，在澳洲再次申请很方便，也可以等房产增值后进行再融资，将增值部分，用于新的投资。

5

新房交付

中国 vs 澳洲

中国

中国交房时，大部分是毛坯房，墙面地面仅做基础处理，交房后需要业主自行装修。

澳洲

在澳洲，新房交付时都是精装修，马上就可出租。

6

烂尾楼风险

中国 vs 澳洲

中国

在中国，首付款交给开发商，没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题，会使投资者遭受损失，投资风险较大。

澳洲

在澳洲，首付款存放在监管的信托帐户，还有利息收入，交房前开发商无权动用。

7

负扣税

中国 vs 澳洲

中国

中国没有负扣税政策。

澳洲

在澳洲，租金收益若少于利息、房屋折旧和其它支出，允许投资者申报损失，抵扣其它收入。

8

租赁管理

中国 vs 澳洲

中国

在中国，房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化，立法工作滞后，出租管理公司缺乏后续服务。

澳洲

澳洲的租赁业相对正规，出租管理公司能为投资者提供一系列服务，包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。

9

租金回报

中国 vs 澳洲

中国

报告显示，今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。

澳洲

澳洲首府城市的租金回报率一般都在3.5％至6%之间，公寓高于别墅。

10

空置率

中国 vs 澳洲

中国

2014年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5％。

澳洲

根据澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于5%。

按照国际通行惯例，5％－10%之间的空置率为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；10％－20%之间的空置率为空置危险区，有必要取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

综上所述：和中国相比，澳洲房产市场更为成熟与规范，信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权，没有遗产税，投资门槛低，还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险，交付后马上可以出租，还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低，适合中长期投资。

欧洲投资环境怎么样

　最近美国的税改如火如荼，很多人对于税改后的方案不是很清楚，具体内容是什么呢?想必是不少出国人士比较感兴趣的话题，和一起来看美国税改终极版内容详解!欢迎阅读。

　美国税改终极版内容详解

　税改名称：《“减税与就业法案” Tax Cuts and Jobs Act》

　税改最终版：统共500页，与之前发布的版本有不小出入。个税划分区间、税率、房贷利息减免、州税抵扣等都有很大改变。

　投票结果：227支持，203反对，最终通过了税改。川普希望在周末前正式签署

　实施时间：2018年1月

　税改有效期：大部分法案有效期至2025年12月31日

　《美国税改终极版细则最全公布》

　个人税改篇

　1、税率等级：调低了!

　税改前：个人所得税率七个等级：10%，15%，25%，28%，33%，35%，39.6%.

　税改后：个人所得税率仍保留七个等级，但税率调低，最大降幅4%：10%，12%，22%，24%，32%，35%和37%。

　2、个人免税额(Personal Exemption)：取消!

　税改前：每一个纳税人都拥有$4050的额度，纳税人的妻子、家庭成员也拥有相同配额。

　税改后：取消纳税人的$4050个人免税额的减免额度。

　这对人多的家庭来说，并不是一件好事。例如，一对夫妇有两个孩子，每年赚5万6美元，税改后，虽然标准扣除额提高到双倍，但是个人免税额被取消了，每年需要多付68美元。

　3、标准扣除额(Standard Deduction)：双倍!

　税改前：单身人士的标准扣除额为$6,350，夫妻所得报税的标准扣除额$12,700

　税改后：单身人士的标准扣除额是$12,000，夫妻所得报税的标准扣除额是$24,000

　税改后，这些群体将完全不用交税：

　年收入$12000以下的单身

　年收入$24000以下家庭

　个税应税额计算公式：

　税改前：

　应税收入Taxable income =调整后毛收入Adjustedgross income—扣除额Deduction—个人免税额Personal exemption

　税改后：

　应税收入Taxable income =调整后毛收入Adjustedgross income—扣除额Deduction(变成之前2倍)

　税改最终版计算器，拿走不谢~

　://taxplancalculator/

　4、单身居民个人所得税税率：大部分降低!

　5、夫妻共同报税：大部分降了!

　6、州税&地方税抵扣：界定了上限!

　税改前：地方个人所得税、州税、消费税、财产税等，都可以从之后要交的联邦税中扣除，无上限!

　税改后：抵扣上限为1万美元，扣除项目不变。

　7、个人替代性最低税AMT：门槛提高!

　税改前：为避免过度避税，允许的抵扣很少，禁止个人免税额和州税减免同行。

　最终版税改：个人替代性最低税依然保留，门槛会调整，排除了年薪低于50万的个人和100万的家庭。

　AMT是透过对设定这些的限制，适用于高收入的纳税人，将会影响到近500万美国人。

　8、儿童税收抵免额：涨了

　税改前：17岁以下儿童的税收抵免$1,000

　最终版税改：17岁以下儿童的税收抵免增加到$2,000，不过收入20万以上的单身父母和40万以上的家庭不能享受。

　9、房屋利息减免：降了

　税改前：首个在100万美元的利息，可享受税收减免。

　最终版税改：首个75万美元以下的额利息，可享受房贷利息减免。

　10、遗产税：保留，提高门槛!

　税改前：财产超过549万美元的个人和1100万美元的夫妻将被征收40%的遗产税。

　最终版税改：保留遗产税，遗产税率保持不变，豁免额加倍，只有2%的人需要交纳

　11、医保：罚款取消!

　税改前：要求美国人买保险或支付税务罚款的条款。

　最终版税改：2019年1月1日开始，取消不买医疗保险对个人的罚款

　企业税改

　1、企业税

　税改前：企业税率是35%

　税改后：2018年起，所有企业使用21%的税率。

　2、流动收入税率(Pass-Through Businesses)

　税改前：合营企业、S型股份制企业、独资企业的收入，分配到每个投资人或合伙人身上，然后按照他们各自的个人所得税率收税。

　最终版税改：三种企业收入前$315,000中，有20%免税。

　3、企业替代性最低税：取消

　税改后：取消针对企业的替代性最低税

　4、国际收入

　税改前：全球税收制度

　税改后：第一年按5%的标准税率纳税，随着银行利率的升高，第二年一直到2025年纳税10%，之后纳税额为12.5%。

　美国税改终极版最全解读

　谁获益最大?

　年收入10万以下中产阶级

　税改一直强调给中产阶级减负，基本扣除税的抬高和税率的降低，每年可让普通中产阶级省出小半个月的工资。

　举例：旧金山家庭收入中位数$88,518(2015年，Department of Numbers数据)，夫妻共同报税家庭。

　税改前：夫妻报税标准扣除额$12,700，再减去两个人共$8100的个人减免，应纳税收入是$67718，实际纳税9250刀

　税改后：夫妻报税标准扣除额$24,000，应纳税收入64518，实际纳税7361刀，比税改前省了1888刀!

　高收入家庭

　据联合委员会分析，2019年，看似每个收入等级都在降低税率，但是这并不能弥补各种抵扣项的丧失。

　低收入家庭实则是“先甜后苦”：从2021年开始，年薪3万刀的人交税会增加;2023年，年薪4万刀的人交税会增加。真正减税的好日子在2025年到头，所有人将在2027年开始增税。

　因此高收入人群相当了。

　美国大公司收益很大

　企业税从35%直降到21%，将会鼓励公司转回在海外的大量的资产，有助于促进美国本土市场的投资，并且创造更多就业岗位。

　为小的华人创业公司赢得更大生存空间

　这项政策影响的不仅仅是美国谷歌苹果这样的大公司，还包括所有的小公司。而华人来美国很多都是自己创业，例如中餐馆、律师楼、牙科诊所、会计所等等。

　之前，因为企业税很高，大部分华人老板，会选择先不支付公司税，而是分别由公司的负责人(老板或合伙人)通过个人税的方式承担。而现在税改之后，企业税仅为21%，很多公司会直接选择通过公司来报税了，因为这样更划算。

　美国GDP增长

　新税改大大降低了边际税率和资本成本，长期下来美国GDP可以增长1.7%，工资增长1.5%，预计增加33.9万个全职工作。

　这可能才是川普要下的真正的一盘大棋!

　美国人民住哪些州“最划算”

　各州的收入税也是抵扣的一部分，现在有了1万刀的抵扣上限后，对于收入不交州税的州又是一大福音，看清楚有哪些州哦：

　华盛顿州

　德州

　内华达州

　怀俄明州

　南达科他州

　佛罗里达

　夏威夷州

　这些州的居民们可以把这一万的抵扣，全都留给房产税。

　住哪些州“最吃亏” ?

　税改前，州税和地方税有扣除项目，当地房产税和个人所得税都可以作为抵扣项，这可以大大缓解高收入、高房产税的州的负担;

　而税改后，扣除项被限制在1万美元，这部分人最后一点安慰也没了，尤其是纽约州、新泽西州和加州等高税率州的房主可能是大输家，他们拥有高额的房产税。

　(美国各州房产税 ：颜色越深，房产税越高)

　下面这些“吃亏”的地方可要擦亮眼睛哦!

　圣何塞-加州

　房产税：0.6%

　10,000美元以上的房产税的家庭：18%

　多少以上的房价房产税将无法抵扣：$1,561,628

　旧金山-加州

　房产税：0.6%

　10,000美元以上的房产税的家庭：19.9%

　多少以上的房价房产税将无法抵扣：$1,762,341

　纽约-纽约州

　房产税：1.2%

　10,000美元以上的房产税的家庭：22.7%

　多少以上的房价房产税将无法抵扣：$848,752

　长岛-纽约州

　房产税：2.1%

　10,000美元以上的房产税的家庭：33.7%

　多少以上的房价房产税将无法抵扣：$468,957

　剑桥-马萨诸塞州

　房产税： 1.2%

　10,000美元以上的房产税的家庭：10.8%

　多少以上的房价房产税将无法抵扣： $866,626

　奥斯汀-德州

　房产税：1.6%

　10,000美元以上的房产税的家庭：11.4%

　多少以上的房价房产税将无法抵扣：$619,641

　芝加哥-伊利诺伊州

　房产税： 1.9%

　10,000美元以上的房产税的家庭：11.8%

　多少以上的房价房产税将无法抵扣：$519,453

　波士顿-马萨诸塞州

　房产税：1%

　10,000美元以上的房产税的家庭：12.4%

　多少以上的房价房产税将无法抵扣：$988,190

　费尔菲尔德县-康涅狄格州

　房产税：0.6%

　10,000美元以上的房产税的家庭：20.6%

　多少以上的房价房产税将无法抵扣：$783,275

　休斯顿-德州

　(注;收入不征收州税，所以总体来说也不算太吃亏)

　房产税：1.7%

　10,000美元以上的财产税的家庭：10.2%

　多少以上的房价房产税将无法抵扣：$583,371

　房贷免税额75万!该去哪里买房?

　①未来美国房产走势：

　美国房地产经纪协会表示，根据刚刚出台的税改新政，如果住在纽约州或是加州等高消费地区，只要你财产税的抵免额度超过1万美金的话，最后要缴纳的费用，将会变得更多。

　因此，在高一些房价地区，新政将会削弱人们的购房意愿。(因为在高房价地区，购房者往往需要更大规模的来完成购房)美国房产经纪协会表示，当日议案一发布，住房建筑商的股价创一年来最大跌幅!

　加州的房价平均将会因此下降8到12%，意味着典型地主的房屋价值将要损失37,710美元到56,550美元，纽约等高房价地区也有很大的跌幅。

　全美中部地区整体地价以及地税都较低，制造业回流就会刺激中部地区的就业以及房地产市场，很多住在东西部的高房价的人，看到中部的就业和房地产的优势，将会选择迁去中部。因此会对中部房市有所推动。

　②自住房走势：

　第一：以前地税交多少减多少，现在改为最多1万的上限。地税高的一些州，明显吃亏。

　第二：利息以前可以最多减到金额的100万，意思就是说比如你买了一个比较昂贵的房子价值200万，那么这个房子前100万的的利息你可以在税务上减去。现在降为75万，对于高房价高的买房者而言，也是损失很多。

　加州房地产协会联邦委员会Farrah Wilder很不乐观的表示，现在的法案把原本房产扣除减免的额度减少了，已将意味着在湾区买房，难如登天!

　美国学区房走势：

　对于集体式住宅的影响不是很大，因为一般这样的地产本身地税低，房屋也不超过75万，所以根据新的税改标准抵税额增加，对于这部分房产者来说，也许会在税务上获得更大优惠。

　同样对于买独栋别墅的家庭，学区房在全美普遍价格偏高，地税也高所以会有影响。由于华人很注重教育，即便是税务上有损失，而学区房依旧很热门，许多家庭可能会重新考虑是租，还是购买学区房。

　③以后搬家频率将会受限

　虽然在昨天披露的法案中，这方面的细节还未提到，但是根据参众两院的房屋税改方案，都有提到未来将会限制屋主搬家的频率，也就是说增加房产的资本利得税，似乎是势在必行了!

　税改前：必须在过去5年中，至少有2年居住在你的主要房屋中，才能从联邦税中扣除大部分投资收益税。对单身人士，扣除金额是25万美元;对夫妻而言，则是50万美元。

　草案版：在过去8年中，至少要有5年住在你目前购买的屋子里，才能扣税。

　显而易见，税改是要求屋主们延长房屋居住时间，对于一些投资热门地区，多套房产可能出自同一个买家，他们在以房养房。

　税改后，这种做法会被资本利得税压垮，所以未来投资者手握一套房的周期大大增加，这对于投资来说未必是好消息。

澳洲房产投资风险须知

　欧洲买房移民越来越热。欧洲房产投资并不像“买”那么简单，也并非任意一个欧洲国家的房产都值得投资。下面出国移民网来为您分享欧洲投资环境怎么样?

　欧洲房产投资移民多角度分析--葡萄牙

　移民政策

　投资人50万欧元置业葡萄牙，一人申请，惠及全家三代，同获移民身份，90天可出申请结果。成功移民，获得永久房产，可在当地工作和经商，尊享当地免费义务教育和医疗服务，还可以畅游申根26个国家。投资维持5年，满足条件可申请绿卡，第六年可申请入籍，获得永居身份以后，房产可以自由出售。

　投资环境

　目前葡萄牙的经济逐渐开始回暖，经济结构的转型也已经迈出了很大的一步，经济态势整体良好;另外房价也不断回升，旅游业在2015年涨势迅猛，赫然跻身成为欧洲十大旅游业竞争最强国之一。

　葡萄牙投资潜力无限，吸引了王健林、郭广昌和李嘉诚等大腕斥巨资投资葡萄牙。

　根据葡萄牙移民局官方发布的关于“黄金居留许可”投资移民项目2016年1月份的最新数据显示，自2012年10月8日期至2016年1月31日，葡萄牙黄金居留许可项目共吸纳了2853位投资人。在最新的数据面前，无论是从“黄金居留”的签发数量上，还是通过黄金居留获得的资金投入上来看，葡萄牙“黄金居留许可”移民政策无疑已经得到了广大投资人的认可，并非投资泡沫，也体现出葡萄牙移民申请的简单以及高成功率。

　房产走势

　在整个欧洲经济陷入低谷时，葡萄牙房产市场没有经历疯狂上涨疯狂下跌的景象，没有呈现过投资泡沫。如今，葡萄牙房地产出现5年沉寂后的首次上涨，房地产市场进入复苏时期。而目前，投资移民法案的实施，葡萄牙房产市场的海外投资越来越多，必将使得市场越来越热，尤其是里斯本和旅游城市的房产会迎来更大的发展，房产增值空间及出租回报都非常值得期待。

　欧洲房产投资移民多角度分析--西班牙

　移民政策

　西班牙买房移民政策规定，移民申请人只需在西班牙购买50万欧元或以上的房产，就可以实现全家三代移民西班牙，整体周期6个月;所获身份，可以工作和经商，自由出入26个申根国，享受西班牙免费公立教育和全民医疗;5年后即可申请永久居留权，10年后选择入籍。

　投资环境

　无论是股神巴菲特、微软董事长比尔盖茨，还是万达集团董事长王健林，这些世界名人首富在西班牙的投资行为都在证明西班牙发达的经济市场和广大的资空间。西班牙买房移民的队伍在这些名人们的带领下日益壮大。

　房产走势

　根据目前西班牙的经济情况以及专业人士分析，预测西班牙的房产有3大趋势：

　1、受金融危机影响，西班牙房价持续走低，平均价格已经跌至2007年同期的61%，可以说，房价基本已经触底，无继续下跌的空间，止跌回升是最佳投资时机。

　2、另外，西班牙的经济已经连续出现增长，失业率同比下降20%，就业率出现上涨，在经济转好的情势下，房价已出现回暖现象。

　3、西班牙作为旅游王国，每年接待的游客数量超1000万，可以保证每年的房屋出租回报率4%-5%左右。

欧洲房产投资移民多角度分析--塞浦路斯

　移民政策

　投资人在塞浦路斯购置30万欧元的房产，可申请全家移民，3个月拿到塞浦路斯永居身份，所获身份，享有利税制，获得永久房产，尊享国民待遇，包括12年免费义务教育和一流医疗服务。

　投资环境

　塞浦路斯是进军欧盟的直通车，这里是世界知名的避税天堂，没有遗产税，企业所得税全欧最低。如今，塞国经济已经走出衰退，此外，塞浦路斯发现巨大的天然气田，业议案的通过，对其购房移民市场起到了推波助澜的作用，带动了更多投资者的投资积极性，给投资带来更多安全性，保障投资的收益性。

　房产走势

　无论是业、旅游业的发展还是天然气田的开，无疑会为塞浦路斯经济发展带来更广阔的前景，而房产价格方面势必会有大的提升，投资塞浦路斯房产，毫无疑问会获得巨大的收益。

马来西亚房产受追捧，热潮背后的真相原来是什么呢？

　很多人士会选择澳洲房产投资移民，那么选择房产投资移民有哪些风险呢?这是很多移民人士比较关心的问题。和出国移民网一起来看看吧!下面是我整理的相关资讯，欢迎阅读。

　澳洲房产投资有哪些风险

　风险一、期房投资不适合海外人士

　高层公寓类的期房，适合在投资国本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得退税;在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资(Negative Gearing);而海外投资人在没有登陆澳洲之前，子女没有就业之前，都还没有收入，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税;而高折旧本身就意味着较高的税务损失。

　风险二、二次销售时间相对较长

　不同于别墅类别，公寓房在二手交易市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的20%左右);特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等;为什么和我们广大的购房及投资者想象的完全不一样呢?答案是：相对于经历了多个涨跌市场周期的海外成熟房地产市场而言，值得我们国人投资的物业恰恰是他们本地人可以当作“家”的产品;试问一下自己：没有生育限制的西方发达经济体家庭中，以澳洲家庭作为参照，平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢?

　风险三、 公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别

　因此，银行对其的价值和抵押价值也相对较低;特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所;以澳洲第二大城市拥有420万人口的墨尔本举例：在九横九纵CBD生活的澳洲本地人(持澳洲护照和永久居留权的人)仅有1.4万人而已，而在CBD居住的总计30万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”;中国才刚刚开始的城镇化，墨尔本在80年代就开始了;市中心仅仅是商业中心而已，而非主流生活社区，如果连澳洲本地的绝大多数人都不去居住的市中心，我们国人投资的市中心高层公寓打算未来出售给谁呢?

　风险四、 银行估值和风险较大

　银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭，及对应的比例、利率等都是未知数;无形中，长期交割的期房把海外投资者的审批风险推后了，且时间越长，潜在风险越大。

　风险五、交割风险

　一切在销售时可能产生的风险都统称为“销售风险(Settlement Risk)”。这些风险不仅影响着买房者一方，而是买家、发展商和中介一损俱损，一荣俱荣。尽管澳大利亚审慎监管委员会(Australian Prudential Regulation Authority， APRA)试图通过收紧投资让澳大利亚不断上涨的房地产价格降温，这个举措也也同样也增加了澳洲房产市场的交割风险。这一系列收紧投资的政策，降低了房地产市场的增长势头，但也增加了经济衰退的风险。

　澳洲房产投资如何规避风险

　纵观澳洲地产历史，不难发现这样一个普遍现象：曾经各方面都非常相似的两个地区，经过十年或者二十年的时间，整个地区的市容市貌和房屋价格差距越来越大。

　造成这种现象发生的主要原因就是就业机会，有大量就业机会的地区往往有大型的商业中心，会有相当一部分高薪白领们愿意选择就近而居，从而对当地房屋市场尤其是高档房屋产生大量的需求。

　这样一来就会吸引到一部分有眼光的高端开发商到当地进行开发，建设出一批批质量优良、外观精美的高档楼盘，整个地区发展趋势越来越好，房租和房价节节高升。

　人口增长和房屋供给是决定房价走势的最直接因素，当人口增长远远大于房屋供给的时候，房租和房价想不增长都难。

　相反，如果一个地区的房屋供给数量较大，而并无因素显示当地人口会有大幅增长的趋势，这时候我们在做投资的时候就要分外小心三思而后行。值得一提的是，如果是诸多规划即将开工和建设的地区，其投资价值最大、位置的投资优势最强。

　首先呢,思想观念最重要。我们应摆正我们的思想观点，我们投资的是澳洲市场，而不是国内市场，所以请投资澳洲市场的人，不要戴着国内市场的眼镜去看待澳洲市场。

　第2，找准专业人士。术业有专攻，拔牙我们肯定是找牙医，剪头发我们肯定是去理发店，投资澳洲房产，我们则应该找这方面的专家。成功人士都拥有自己的理财团队，其中包含各行业的精英，可以准确的判断出投资那些项目是有利的，可以获得收益。

　第三，我们需要综合考虑。选房标准，我们要从区域、中位销售价、升值空间、性价比、租金回报率、空置率、及将来转手等因素去考虑，而不是随随便便的看着喜欢就可以。

　第四，购买保险。保险很重要，澳洲的主要城市都是沿海的，虽然澳洲灾害性天气较少，但是我们还是要防患于未然，而且澳洲的保险行业很完善，对付这类风险较好的办法就是买保险。

　第五，找好律师。律师，在购房时不要小看律师的职责，客户在购房时每一笔钱都是放到律师的信托账户中的，而不是直接给开发商的，只有每期完工时，律师才会把您的钱付给开发商，如果中途开发商弃房，那么他不会拿到您的一分钱。

　第六，记得验房。验房，在交房后7天之内，客户是可以验房的，如果任何质量问题，是可以提出来的，开发商会去完善，如果您没有时间去验房，那么您可以聘请专业的验房机构带您验房，确保您的房子无误。通过以上几点的干预，可以减少在海外投资的风险，使您的投资真正做到“心里有底。

　中国澳洲房产投资对比

　1、产权拥有期

　中国：在中国，一般民用住宅建筑的房屋产权为七十年的使用权，并不包括所有权(具体参见中国土地管理法)。

　澳洲：澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权。“永久产权”就是指业主可以永远享有该土地的所有权。

　2、期房首付款条例以及资金风险

　中国：在中国，一般在签署购房合同的时候需要支付房款的30%，并且首付是直接付给开发商，一旦开发商出现问题，买家的资金就很难保证。

　澳洲：澳洲的业主在签合同的时候只需支付房款的10%，且首付是经由律师托管到第三方的信托公司账户，利息归买家或买家和开发商共有。一旦开发商出现问题，资金会被信托公司退还。

　3、房屋

　中国：中国房产买家是在签署购买合同之后马上开始连本带息还款，购房者还款压力较大，现金流压力紧张;很多时候，买家在还没有拿到现房前要白付利息给银行。

　澳洲：澳洲买家在签订购房合同后，通常只需要支付10%的定金。现房交割后才开始还款，并且在一定期期限内(30年)可只还利息不还本金，还贷压力较小，投资客可选择只还利息(租客租金来还利息)。除此之外，购房者还可以向银行申请一个对冲账户。业主可以将房款存入到对冲账户中，银行会定期从对冲账户中转账。而且业主也可以随时从对冲账户中取钱出来。

　4、法律保障

　中国：在中国，买房一般去房产办理，是没有专业律师参与其中的。如果投资者对合同细节不予了解，在日后陷入陷阱和纠纷之中的事情时常发生。

　澳洲：对比而言，在澳洲，买卖双方都必须要聘请专业过户师或律师处理相关的法律事务。通过专业人士的把关，投资者的利益更能被保护，投资风险也随之被降低。投资者在澳洲买的不只是房子，更是放心与安心。

　5、税务优惠

　中国：通过投资房退税额度很低。

　澳洲：可通过折旧或其他无形及有形支出扣减部分收入所得税(购买澳洲房产所得的税收抵扣 )。

　6、买房优惠

　中国：首次买房无优惠，豪宅加倍征收契税，物业两年内出售全额征收营业税。

　澳洲：澳大利亚本土居民或永久居民首次置业补贴10000澳元(房价低于75万澳元即可申请)，豁免6折购房印花税及部分印花税。

　7、房产面积算法不同

　中国：房产面积包括楼梯等公共区域部分的公摊面积，而不是房产内的有效物理面积。

　澳洲：澳洲房产的内部面积是物理上的实际面积，没有公摊面积。所以澳洲的房子的面积事实上比中国房产的同等面积要大。另外，澳洲房产只有整体售价，中国房产是按照每平方米售价来卖。

　8、空置率

　中国：2014年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。 如今可能更高。

　澳洲：根据澳洲房产信息网站Domain集团2017年1月的统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%，悉尼房屋的平均空置率在2%左右。

　按照国际惯例，空置率在5%-10%之间的为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展; 10%-20%之为空置危险区，有必要取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区，投资者需要谨慎考虑。

海外置业很简单？说着容易做着难

马来西亚的公立和私立教学也充足，而且文凭与欧美国家对接，大专以上学历的学生能够“2+1”的方式转移到欧洲国家入读并大学毕业，这一条途径非常适合刚做到中产阶层又想让孩子取得西方教育文凭的家中。

马来西亚在全球极具竞争力的国家中排第20，是世界经济发展趋势十分快速的我国。在中国房市遭遇高库存、低成交的销售市场趋势，海外房产投资却顺风顺水。特别是做为海外房产投资的低洼地地带的马来西亚，房产走势一路飘红，变成近些年全世界最热的十大房产市场之一。

在历史上马来西亚的经济十分依靠农牧业，而现在农牧业只占了7.1%的GDP，工业生产占36.8%，服务行业是经济最大的推动者，占了全国各地56.2%的GDP。马来西亚的土地有别于中国，中国的土地买下来后需要在两年内开展项目开发，但马来西亚的土地多数为永久产权，买下来后可以无限期闲置，甚至可以发送给下一代才开始开展开发设计或出售。

相较而言，马来西亚并没有房屋遗产税，能让后代子孙永久升值或增值继承祖业。这一政策对富有人员而言具有诱惑力。以投资收益率来讲，现阶段马来西亚土地以10%-20%的年增长率大有钱人项目投资优选。因而现阶段越来越多投资者们陆续来马来西亚项目投资，中国投资人是投资马来西亚最多的人员。

“大吉隆坡方案”

“大吉隆坡方案”是马来西亚在2010年9月公布推出的产业结构升级方案（ETP）中的一部分，以1720亿马来币打造出“大吉隆坡”。

大吉隆坡方案启动后，吉隆坡的城市地形地貌持续产生变化，相对高度各异的摩天大厦陆续连绵起伏。现如今高492米敦拉萨国际贸易中心（TRX）106交易塔已成为吉隆坡新地标。

现阶段，敦拉萨国际贸易中心（TRX）也已经吸引住谷歌搜索、推特、苹果公司、华为公司、三星、芒果卫视台、普华永道、中国电信网等企业陆续入驻。接近造就50万只就业岗位。

很多优秀的海外人才和不断增长的人口总数，可能推动房子需求的提升，进而进一步推动马来西亚房地产的发展趋势。

澳洲买房资金真的安全吗？

深圳是院定位的全国性经济中心和国际化城市，在一片大好的国际化走势下，深圳的居民投资眼界越来越宽阔，移民热，海外置业也成为了很多家庭投资的选择，但是，由于各个国家的政策不同，再加上语言不通，海外置业的风险往往要比国内置业还要高，所以在这时，规避风险就显得十分重要了，所以快跟着小编看看海外置业要考虑什么因素吧。

1.适当降低对房产增值的期望

虽然移民的进入对房地产市场走势有一定的刺激，但是与中国房产市场比起来，国外房地产市场总体呈现不温不火或者小幅增长态势，房屋价格难以持续走高，依靠置业对资产保值增值的期望不能太高，而且，事实上自有物业每年的维护保养费用和地税也不少，所以投资者需要降低对房产增值的期望，不要指望着“买房暴富”啦！

2.重点关注土地所有权

据了解，国外购房与国内购房间的最大区别是在土地所有权问题上。海外很多国家土地都为私有制，一般来说海外购置的房产都为个人永久产权，基本无年限限制，也有极个别地区的房地有产权年限，但年限也都为90年以上。例如，有一些物业仅拥有有产权年限的土地租赁权，在泰国的房产土地使用年限是90年，到期之后须归还给。

3.房价走势也要留意

在购置海外房产前，一定要对当地的房价走势作一次全面的了解，只有选择处于上升期的房产才会获得理想的回报。在投资海外房产前，当然不能完全听信一些代理公司的一面之词，其中难免有失偏颇甚至存在夸大隐瞒现象，投资者一定要提前做好准备工作，要对即将选择投资地区的人文环境、社会动态、相关政策以及经济发展状况作一次全面的了解。

4.低汇率风险更安心

这是目前多数海外置业者最看重的问题。房产的期限一般都比较长，其间利率的升降对买房者会造成较大的影响，因此最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。

5.注重细节

找到合适房子后，雇佣一个好的房屋调查员考察房屋内所有结构和设备使用情况，并记录成册，这对旧房子更有必要，不要轻易相信卖方的检房报告。在签名前应请律师审查，以确保自己的法律权力受到保障。在建议书上签字后，地产代理把它交给卖方。当卖方同意并签署后，建议书便成为合法而有约束力的合约。

（以上回答发布于2017-04-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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从发展前景看墨尔本房产值得投资吗

回顾过往几年澳洲房产走势，澳洲房价增长率维持在7%-10%，每7-10年翻一番。此外，在澳洲买房拥有永久产权、首付仅一成、全屋精装、无须缴纳物业税遗产税等优势都是中国人争相入驻的原因。

再看看如此透明的交易体系，还等什么？澳洲购房走起！

1、强制聘请律师，全程监督管理

在澳大利亚房产市场中，买卖双方在购房过程中都必须聘请律师，购房时涉及多方面的专业知识，大多业主或者销售人员无法完全掌握，必须有律师指导，业主不必担心合同信息不透明。

2、成立信托账户，律师独立管理

中国的购买者或者投资者悉知购买澳洲房产在收房前需支付百分之十的金额，实则并非首付，而是交给律师存入独立信托账户，该账户信息受到澳洲律师协会的透明监督，完成交房前开发商不可动用。

3、多方参与定价，确保市价合理

每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估，将因素公开量化，控制开发商的利润。

澳大利亚部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，确保澳洲房产开发商不能随便要价。

4、禁止卖方主导市场价格

澳大利亚房产定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。

业主可以选定其他单位评估，但由于评估独立保证了科学性，多数结果相差无几。

交易信息通过互联网实现共享，房价透明，买卖双方不得直接互通。

5、开发限制较高，不可无限圈地

澳大利亚土地广阔，新移民需求旺盛，房价上涨迅速，为了避免房价受控，极力提高限制门槛。

一般中型开发商每年只能开发几百套，而且必须向公众出具诚信资金等证明，房产商的现金流量与雄厚资金高度透明化，成为安全保障。

6、开发商利益分离，避免联合控市

银行利益独立承担市场风险，保证在提供澳洲开发商的开发和澳洲房产购房按揭时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资。

而且澳洲的施工单位也和澳洲开发商完全脱离，实行透明公开的招标施工，促使开发商主动联系工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化。

土地交易价格完全透明，开发流程也完全公开化，按照通过部门审批后的方案施工，最终将文件公布于众，接受市场监督。

7、社区信息透明，严格遵守标准

在澳大利亚房产市场中，整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分，每个楼层，每个户型的实际情况都必须提供，小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有批文证实合格合法。

所在土地的历史变迁，历史上所有的地契、房契和权属转移过程，开发商是否负债等资料一应俱全，都有证明其完全合法的正式文件。

8、控制境外投资，保护本地市场

澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡，主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发，大量开发，然后突然从房地产领域撤资。

目前澳洲限制外资进入房地产，不允许外籍人士购买二手房，开发商只有项目的20%具有FIRB资格，能够外销给海外投资者，这些信息受到严格监控。

9、高度信用机制，违约可能倒闭

在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益，澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭。

由于信息透明共享，澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗，澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。

在很多中国人还在为国内购房限购令头疼的时候，不少人早早就把眼光抛向了海外，其中澳洲成为了越来越多人投资的选择，是什么让投资澳洲房产的中国人越来越多，如果你还不知道，那么赶紧和我们一起去看看吧。

投资澳洲房产有哪些优势

为什么要投资澳洲房产，投资者不远万里的去澳洲买房，一定是有原因的，这其中多数是澳洲当地购房政策的优势所致，具体如下：

优势1、没有限购：相比中国国内很多城市出台的房屋限购来说，在澳洲购房没有限购，所以有钱人很多就去澳洲投资房产了，不过大家还要知道，对没有澳洲常住户口的海外人士有个要求，只能买新房不能买二手房。

优势2、永久产权：在中国的房产一般是70年的产权，很多国家的房产也是有时间的，但是澳洲却是永久产权，这也是主要的优势，是吸引很多人购买的一大原因。

优势3、无遗产税：除了房产是永久产权的，对于购买的房产还可以无遗产税的留给自己的儿女，也就是无条件的世世代代传下去，这也是很多人比较心仪的原因。

优势4、环境优美：澳洲环境是出了门的好，历年来被各大机构评选为“最适宜人类居住的国家”，所以不管是自己居住还是作为购房投资，都具备得天独厚的地理环境优势。

优势5、教育：澳洲是世界十个最适合小孩成长的国家之一，丰富的教育、先进的科研水平和优良的师资力量让很大一部分中国学生选择留学澳洲，因此海外留学生众多，这奠定了租房市场的部分需求。

优势6、人口增长：澳洲人口每年都在增长，随着人口的增多，对于澳洲房产的需求就越来越大，因此澳洲房价也会不断的增长，这也给投资澳洲房产带来了不错的未来市场。

优势7、经济稳定：稳定的经济环境也让澳洲房产投资环境变的稳定，澳洲经济弹性良好，即便在全球经济危机下，也没有出现经济衰退现象。的调控和经济的稳定等各种综合因素，房价的走势是相当稳定的，增值潜力很大。

相信看了以上投资澳洲房产的优势，大家应该知道为什么越来越多的人开始投资澳洲房产了，当然除了这些，澳洲一定还有很多吸引世界各地人选择的地方，对于澳洲房产投资，如果您有兴趣，又或者有什么问题都可以直接咨询我们，我们将有专业的澳洲购房顾问为你详细的介绍。

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