海外房产投资回报率_海外房产投资回报率怎么算

1.为什么泰国房产的租金收益率这么高?

2.投资英国应该选择什么房产类型

3.工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

4.最适合外国人进行房产投资的城市在哪里

5.求推荐海外比较好的房产投资项目。

6.美国商业房产和住宅房产各有什么优势

近几年，日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域，与此同时，良好的投资环境、2020年东京奥运会等等，也是日本房产的一针强心剂，吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。今天，让我们从几大方面为大家解读，投资日本房产的收益有多大。

在介绍投资回报率的计算方法前，我们应该明白投资回报率通常为去除各种费用前的粗算回报率。其公式为投资回报率=年租金收入÷房屋购入价格×100，另外，还有一个重要指标就是回报率，即净投资回报率，也叫做净营运收入，刨除各种手续费等杂费，净投资回报率是会比投资回报率低的。

日本不断放宽外国游客赴日的签证门槛，也间接的影响了外国人投资日本房产的热度。作为投资新手来说，每当看到日本房产投资收益率超过10%的时候，激动地恨不得马上买下一整栋楼。但是，千万别急，要知道往往这样的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判断正常范围内的收益率呢？

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表面收益率

房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。表面收益率是指一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地产购入价×100％。

这里需要注意的是，经营投资房产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说，有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑这些费用的“表面收益率”。

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实际收益率

实际收益率是从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。即：实际收益率＝（1年的房租收入-诸费用）÷房地产购入价×100％

对于准确了解出租房产的收入，用实际收益率是非常必要的。同时，出租时，遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时，这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度，还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。

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不能轻信高收益率

在日本投资买房时，如遇8%、10%等收益率高的物件，就要注意了。这些往往是“表面收益率”，需进一步分析其各种费用事项。另外，有些中介会把偏远地区类似北海道的回报收益率虚高至10%以上，原因是把空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远，不是很抢手，很难出租。

每位投资者应该注意，切忌过多且盲目的看重投资回报率的高低。这也是众多国内投资者在投资房产中常出现的一个误区，回报率高并不表示收益高。日本房产市场鱼龙混杂，也有不少黑心房地产商大肆宣传高回报率，有意误导了一些不熟悉日本房产市场的投资人，致使他们盲目追崇回报率，把回报率作为衡量房屋的唯一标准。

在日本位于偏远、交通不便地方的房产，就会凭借房产价格便宜等优势，从回报率角度分析，是完胜大都市繁华地段的房产。不过，这样的地区空屋率较高，出租，转卖都十分困难，并且也没有升值的空间。这种地方的房产一旦出租不出去，处理不得当的话，不但不会赚钱，反而会赔钱。所以，投资回报率最好作为购房的一个参考，不要过分倚重

为什么泰国房产的租金收益率这么高?

澳大利亚投资回报率6-8%

澳洲房产投资现在已经被越来越多的人所接受和了解，最主要的原因就是澳洲房产投资门槛较低。如果你手上有110-130万人民币流动现金的人都可以考虑投资澳洲房产，每年租金回报以及房产资本增值可以为投资者带来优厚的效益。

房产投资的回报率，是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，一般有以下三种计算方式：

1、收益模式计算方式

投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

这种模式下，投资收益是通过购买商业地产，然后出租以获得资金，再以月租金偿还银行，超出部分就是投资回报。

2、投资回报率计算方式

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价

该方式考虑租金与房价的相互关系，只要结果大于8%就是不错的投资。由于没有考虑资金的时间价值，只是粗略算法。

3、投资回收时间计算方式

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12

本方式能简单计算资金回收期的长短，一般12到15年之内都算合理投资。

通过以上3种不同的房产投资回报率的计算方式，大家可以清楚地计算出海外房产投资回报率的情况。

投资英国应该选择什么房产类型

根据“全球房产指南”上全球各大城市租金收益率的数据，泰国成为东南亚首选的高租金回报国之一。其租金回报率平均达到6.49%，位居东南亚国家租金回报率的第三名，比马来西亚还要高。

以旅游目的地大热门芭提雅为例，纯粹依靠租金年回报率约为7%，。也就是说，一套100万人民币的房子，回本只需要15年左右。

所以高净值人群和中产阶级们资产配置时选择了海外置业，最重要的原因是，国内楼市增长进入停滞期，收益同样依赖于租金的情况下，海外房产的租金回报率远远高于国内。

工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

海外房产投资要去英国，在英国买房要去伦敦，但是伦敦什么样类型的房产是值得投资的呢？

涌正投资归纳有以下三大类：

1、伦敦市中心公寓：增长稳定，回报可观

伦敦是世界公认的投资天堂，是世界上亿万富豪最多的城市，英国三分之二的富豪都在伦敦，世界各地的各种“壕”也视伦敦为最优质的资产避风港。因此伦敦也享有“全球富人保险箱”的美誉。

在过去的十年中，伦敦市中心（一区以内）的房产，不仅有着稳定的增长，还跑赢了其它各种投资理财产品。当前的伦敦房产市场已经从经济危机的阴霾当中走了出来，保持着强劲的上涨势头。房产的增值速度每年可以达到7%-10%，加上快速增长的房租收入每年4%-5%，每年平均的回报率已经稳定在10%，完胜股市、黄金、外汇和对冲基金。

历史数据表明，伦敦市中心（一区以内）的房产保值率高，受伦敦市中心不断外扩，和市中心可用土地不断减少的影响，伦敦市中心的房产保值率极高，而且真的是一旦错过就可能再拥有。

2、伦敦学区房，投资教育兼得

学区房不光在中国受欢迎，在伦敦也是一样。在伦敦，抢购学区房投资者大有人在。更伦敦市中心的房产一样，伦敦学区房的投资潜力和稳定性也有优势。相对比较低位的汇率、丰厚的租金回报等，即使不在当地居住，房产的出租率也值得期待。伦敦的学生房供给不足，同样是价值300万人民币的房子，在北京的月租金可能只有3,000人民币，但是在英国的租金却相当于15,000人民币，投资回报率达到4.5%至5%，而且这还没有算上房价每年的稳步上涨。

无数家长考虑移民很大一部分原因，就是考虑到子女的教育问题，学区房也是比较受华人投资者关注的房产投资类型。其中中小学教育出色的区域是首选。比如伦敦市中心各区、汉普斯特(Hampstead)周边、列治文区(Ri chmond)、温布尔登(Wimbledon)、哈罗（Harrow）等地区房产备受追捧。

3、Crossrail沿线和重点重建地区

伦敦横贯地铁Crossrail可以说是伦敦进些年来最受关注的项目，这个耗资巨大的铁路项目将大大提升伦敦城市的通勤效率。本就四通八达的伦敦地铁线路也将重新焕发活力。从2011年项目开始建造开始，到现在大约5年的时间，Crossrail沿线的房产已经增值超过50%，预计到2019年项目通车时，Crossrail沿线房价还有30%左右的上涨空间。不单单是房价的快速增长，因为通勤速度被加快的原因，Crossrail周边房租的增长也是水涨船高，房租收益十分可观。

从二战结束后，伦敦的城市发展脚步就一刻没有停止过。新金融城金丝雀码头的建立，就是伦敦市中心不断外扩的重要表现。为了能给更多的市民提供优质的居住场所，和开发商也把目光放到了一些地理位置优越，但在原来并不受关注的区域，比如近些年发展迅速的Canary Wharf，Hackney，Greenwi ch，Woolwi ch等等，都是翻新重建的重点区域。这些区域的房产价格相对市场的平均价格来说还比较低，随着区域的不断发展，这些房产的增值潜力无限，是非常适合投资的选择。

最适合外国人进行房产投资的城市在哪里

大家好，赚钱之路系列又要出新篇啦，这次的篇幅较长，所以我们分了上下篇。这次要跟大家分享的是我曾经投资的一个澳洲房产项目。

先写下成果吧：

发生时间： 2015年

经过： 在澳洲piontcook 区投资一块448?平米、售价29万澳币的土地，然后转手卖掉。

投入成本： 5%的土地资金6.8万人民币+1万人民币订金（非定金）

收回资金： 19万人民币

年回报率： 粗略按照8个月时间计算，年回报率在215%（如果用IRR计算年化500%多，这数字我自己都不敢看哈哈。）

写这次经历之前仔细回忆了下过去，又翻了一遍之前的各种聊天各种截图。容我先喘息一下，真是太苦了，那可真是一个心酸深刻的故事啊... 切入正题，立马开始我们的澳洲买地之旅。

还是要从2011年我刚大学毕业开始学习理财说起，那时候还没有知乎，经常逛的是天涯，最早只关注理财前线中的精华贴，其他板块几乎不会去看。

自从2012年集合三家人之力（我们小两口+双方父母）在杭州买了一套89平的小住宅之后，我对房产开始关注起来，偶尔会去关注天涯房产观澜的相关内容。 所以说参与其中是多么的重要，一件事情你必须先参与进去，才会变得非常积极以及长期关注。

2015年，仍然是处于那种没事就会天涯刷刷贴的状态，也没有刻意去看房子。我一直以来都是一个好奇心很重的人，那时候经常看到有很多新闻说国外哪里哪里的房子多少便宜，国内北上广的小房子在国外可以买多大面积别墅等等。

于是有一天，看到一篇类似平民如何配置澳洲房产的文章，就点进去看了看，不出意外果然是广告，但是仍然激起了我对境外房产的好奇心。

我这个人最大的一个优点就是对投资相关信息都会比较敏感。

还记得2013年跟老公在新西兰度蜜月的时候，有次在路边看到玻璃窗贴出来整栋别墅出售的信息，还特地上去瞄了好几眼。半个月的自驾游让我对新西兰和澳洲那边都非常有好感。

于是我初步选中了美国和澳洲，开始搜集两国房产的相关资料，看买哪里比较好。后来查到美国房产的税比较高，对比澳洲各种费用指标之后，果断选择了澳大利亚。又根据世界最宜居城市的排名选择了墨尔本，当然悉尼那个时候也是只能看看，因为根本买不起。

现在回头看，14年、15年国内房产形势不太好，同期美国跟澳洲经济开始复苏。那几年确实是配置美国跟澳洲资产的好时机，无论是房产，还是其他投资理财产品。

确定目标后，澳洲买地的故事算是正式开始了。

锁定了目标，我开始在天涯的房产观澜里寻找各种澳洲的房产信息，看看有没有购买者的经验。但是真的是好少啊，基本都是广告和软文。即便如此，我当时还是加了几个人的微信跟QQ，还去搜集了好多个澳洲买房的QQ群，虽然也是广告群居多。

我截图几张给大家感受下，当时到底联系了多少人，也算是当时付出那么多心血的一点痕迹吧。

这两张是QQ，之前真的是各种潜伏跟加入，最近几年都好像没怎么登陆过QQ。感觉QQ群跟QQ联系人已经荒废了，那几个群也慢慢彻底沦为了广告群，囧。

这一张截图是微信，国际房产组的人基本也是那次澳洲买房加的，其中好几个是澳洲当地的房产律师，还有部分是美国房产及美国保险等相关的联系人。这次购买土地的中介也是从天涯上找来的。会不会觉得非常不靠谱？哈哈，就是这么任性！

我发这几张截图是想表达我当时真的搜集了很多资料、咨询了很多人、做了很多功课。 但是！！！事实是我们咨询再多的人都抵不上一个靠谱的中介重要，更别说自己找到靠谱的途径去搜集数据了。

当时只要涉及到澳洲经济的文章资讯我都会好好看，甚至还加了海外几个专门介绍澳洲的华人公众号。看完澳洲近40年的房产数据后，我最大的担心竟然是万一国内房产泡沫破裂，对澳洲经济影响到底有多大，澳洲的房产会不会崩盘？诸如此类问题，真的是太不科学了。

可想而知，当年的我底子是多么薄，多么的害怕失败，多么的输不起。只是我没有想到国内房产竟然再次异军突起，当然这是后话了。

我先简单介绍一下澳洲房产的一些信息，以便不了解的朋友们有一点基本概念。了解一下没错的，万一以后可以用到捏，哈哈。

第一，?澳洲房产的类别。

首先，和国内住宅土地70年的使用权不同，澳洲地产是永久的所有权。

房产大致有三种：公寓apartment、独栋别墅house、联排别墅townhouse，其中有种叫unit,类似国内的小高层，可以算联排的一种，在那边被称为单元房。

澳洲买house有两种方式：一种方式是土地房子一起购买，起初中介给我推荐的都是这种，因为房子利润比土地高；第二种方式是自己买地建房，其实很多地块土地跟房子可以单独分开，这个也要看你有没有遇到靠谱、有能力的中介了。

购买澳洲土地后有个2年期限，在此时间内你可以转让也可以自己找开发商开始动工建房。在澳洲也有很多中国开发商，除了语言上的优势，我并没有觉得中国开发商比当地的好，当地大型开发商，没有那么多套路，所以这方面需要大家自己斟酌。

在澳洲只要你有钱，可以直接买很多块地，后面自己分批建设house或者联排，然后出手，把自己当个小型开发商，不过这个对资金量的要求就会很高。

第二，澳洲买房需要有什么资格？

在澳洲我们这些没有PR（permanent residence永久居留）的外国人是不能买卖二手房的。只能先经过FIRB审批之后才有资格购买新房。

那什么是FIRB呢？FIRB指的是Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会。

澳洲一方面欢迎外国投资帮助澳大利亚的经济建设、增加就业机会、对澳洲经济发展提供动能。一方面又要确保外国投资的热钱不会炒高房价、让本地人买不起住房，或者在其他方面危害国家利益。

所以，澳洲设立FIRB这个审查委员会主要目的是为了保护澳洲的国家利益。

2015年7月份之前可以免费申请FIRB，之后每次申请要收取5000澳币的审批费，而且房价每超过1百万，要多交1万澳币。

我研究澳洲房产是2015年4月份，赶在7月份转给中介1万人民币的订金，让他们帮我先把这个FIRB的免费申请名额给占住。

第三，澳洲的政策。

虽然当时中介帮我介绍的broker不靠谱，但我还是要单独说一下银行这件事情。

一般的broker会提供一些不同的银行给你选择，澳洲银行之间竞争也挺大的。每个银行给出的条件也不同，比如利率及金额都可能不同，你可以自行筛选。

最早的时候澳洲是可以9成，首付只要1成，后来慢慢缩紧到首付2成，8成。我刚好碰到澳洲房产政策收紧特别厉害的阶段，后来只能到6成。而且这个6成并非是实际成交房价的6成，而是银行对房屋评估价值的6成。

通常来说，评估价会比实际成交房价低一些，土地评估跟房屋评估是要单独分开评估的，单独土地的话其实还更好贷一些，需要看土地估价。

听说澳洲有些合同是以是否审批为前提，就是说如果你的银行不批，合同可以自动解除，谁都不算违约，不过FIRB的费用不会退。

这个事情我只是听别的投资者说，具体情况还不太了解，也不知道这种情况是否适用于新房或者我们这种没有PR的人。反正我遇到的中介没有人跟我提过这个事情。

所以如款下不来基本跟国内情况差不多了，你必须去借款处理，借不到钱，就只能认定你违约没收首付款。

申请的过程是比较费时间的，澳洲当地的做事效率不是一般的低。什么交割啊，建房啊效率也是一样低，千万不要指望他们能够在约定时间内按时完成。一般都是各种会延期的，如果再来几个罢工啊什么的，估计拖更久，哈哈。

第四，?澳洲买房的其他特点。

澳洲买房有个好处，当时中介跟我说的时候我觉得非常不可思议，虽然我没有最终享受到，还是要说一下。

有个小窍门是可以在行开个对冲账户,如果有多余的钱，可以存到对冲账户中。对冲账户的存款利率比银行存款高，和房贷利率是一样的，这样存款利息可以抵消一部分房贷利息。

还有一个方法，如果房价上涨可以申请再融资(re-finance)，国内也有这个套路。比如购买的时候房价是70万，过了几年升到80万(以行评估为准)，那么多余的10万就可以出来购买下一套房或者投资到其他地方。

就这样一套一套的增加房产，估计当地炒房用的都是这个套路比较多，哈哈。

了解了相关的基础信息之后，我来讲一下实操的全过程。

首先，关乎投资成败最重要的环节就是确定项目。先给大伙儿看一张当时澳洲房产的广告。

就单纯从房产角度来考虑，澳洲那边比较讲究租售比，所以哪怕是house也有租售比一说，这个跟国内的房产有很大区别。

不过我本人在国内找房子也非常看重租售比，毕竟目标终极导向还是被动收入么，哈哈，再次说明我是个稳健型投资者。

澳洲卖房的中介费也很高，一般house有3%，这个也是我的那个中介告诉我的，不知道真实性。中介特别喜欢推公寓，因为公寓集中在CBD、面积小、价格高。但是后来我才知道，还有个重要原因是公寓佣金比house高的可不是一点点。

当时差点就被中介忽悠买公寓楼花了，最初我的中介也是推荐CBD的apartment给我，就是国内城市一室一厅、两室一厅的那种公寓住宅。位置确实很好，但是价格也是真高。那个时候每天在谷歌地图上研究墨尔本的位置，各个区的优劣势。

最后根据地理位置、投资回报等各方面因素选择了一个差点下手的公寓，项目名叫queens domain。附一张当时做的回报率分析表：

我来解释一下表格数据，这间公寓报价约71.4万澳币，首付20%，57.12万澳币，选择前十年只还利息的还贷方式。

设汇率不变、利率不变，按照中介给的租金计算，前面十年租金能够覆盖房贷利息，后面20年是无法覆盖还贷金额的。

大家看表格可以看到各种房产相关的费用。像律师费，印花税，市政费，物业管理费，排污费，租管费。这些费用加起来一年也有不少的钱。在维州购房需额外缴纳3%印花税和0.5%的地税，现在的税也比之前提高了。

在这种危机的时刻就能看出自己做功课的重要性。经过查询各种资料后考虑，我毅然和中介说我还是选择house，公寓我不考虑了。

最后总结一下，最终决定放弃公寓项目主要有三个原因。

第一，完全靠房价增幅的格子公寓对我来说真的没有太大吸引力。

从我自己做的功课来说，澳洲的房价涨幅主要依托于当地的二手house。当时我特意去澳洲的大型租赁中介平台上去查过租房的信息，公寓的出租金额确实还可以。

但是2015年的公寓租金已经相对在很高的位置，未来18年、19年集中交付的楼花公寓很多，也不知道到时还会不会像15年的时候那样好出租。而中介计算的投资回报是把每年房价涨幅计算上去，我自己没有计算。

第二，和澳洲纳税人相比，海外投资者不仅没有退税优惠，反而被征收很高的增值税。（这点house也一样）

澳洲当地的中产阶级在澳洲买公寓做投资，是可以按照年薪退不少的税，他们负扣税适用于每一年，而不只是你卖房子的时候。

之前我有去大概了解房屋折旧如何在当地减少税，发现那真是一个复杂的功课。如果你是澳洲本地人，也是需要当地有个会计专门帮你计算最适合你的缴税方法。

但是作为不是澳洲纳税人，我们海外投资者就没有这个退税啦。即使房子涨了很多，卖出去的时候，还要征收很高的增值税，最高的差不多可以到45%呢。

第三，也是最重要的一点，和house相比，楼花风险很大。

炒楼花对中介来说真的来钱很快，动不动就是几万澳币的转手差价。但是在我眼里他们这种操作方式很多都是拿着国内投资客的钱给自己赚取高额的中介费，不顾客户死活的那种。

站在投资角度来看，公寓折旧比较厉害，土地占有的少，澳洲本地人也都不太喜欢公寓。越老的公寓越难出手，虽然回报快，但是所承担的潜在风险也很大，算是投机。

所以我建议不内行的人还是不要随意下决定购买澳洲的楼花公寓，它不像house，就算你是个破房子还是可以二手卖掉。

因为最值钱的土地永远在，别人重新申请重建就可以了。澳洲的别墅占地面积都很大，只要你物色好土地，还是有很大机会的。

这些都是出于当时我自身的综合情况考虑衡量，虽然没有选择投资楼花公寓，但澳洲公寓也还是有很多优点的。比如学区概念，所谓学区概念不仅仅中国才有，其实很多地方都有的，只是针对对象不一样。

墨尔本有两个大学区，墨大和莫纳什大学都有不少校区。墨大City的Parkville主校区和Monash大学在Caulfield East 的主校区。

墨大City校区因为在市区，所以房子基本是公寓，Monash大学Caulfield Eeast虽然是郊区，但东南区土地非常紧张，联排别墅非常稀有，能让海外人士买的新房也基本都是公寓比较多。

墨尔本的学区房还是很贵的，最主要的原因是租和住的需求真的太大了，是市场供求关系为主导的。因为这次投资事情我还研究过澳洲移民的事情，其实似乎还是有机会滴。但是想想还是大爱我祖国山河，也就暂时搁置没再往下深入。

所以如果小孩要在那边读书、或者时机特别好、或者刚需、或者不差钱动不动就全款的那种土豪，作为高回报率的资产配置一部分，长期来看公寓也是可行的，毕竟硬资产抗通胀嘛。

而且CBD真的方便，该有的配套都会有，相对比较成熟。高层楼望出去的景色，高楼大厦灯红酒绿的感觉还是很棒的对吧。也不用怎么打理屋子，净现金流回报上面总归是要比house更好一些。

由于我本身是个长期的稳健型投资者，加上还穷，所以对炒楼花不感冒，我更想买位置好点的house。

当时我研究过墨尔本的房产周期一般都是8年样子，用以往过去40年的数据参考，基本每8-10年翻个倍，一直如此没改变过。我购房时间是在15年中，属于澳洲房产的一个周期波段中的快速上升阶段，这个周期的起点应该在2012年。

所以当时想着，还在半山腰可以上车，就算到时候到了山顶出不了，我也可以再长期多持有一个周期。澳洲房子的折旧时间一般也是以8-10年为期限，我在这个时间段内出手就可以了。

而且house最主要的是土地值钱，土地是不会有折旧的。所以这也是为什么我现在又开始关注起澳洲的土地了。如果以8年为周期2020-2022年应该是个买地不错的时机，现在就开始做功课会不会太早了？

哈哈，想想机会还是留给有准备的人的，目前来说澳洲买地也算是这辈子我做过最高杠杆的一次投资了。

放弃公寓后我开始研究house，当时看中两个house，都是靠近澳洲的西南方向。一个是在point cook的saratoga项目，一个在watercoaster靠近海边。当时一直纠结选择哪个好，最终选择位置在pointcook的saratoga项目。

我记得当初每天都在研究澳洲地图，各种看google地图上的实景全拍图，感觉都快把那边的街道看出一个洞来了。还去查找了当地近期的铁路规划路线图，反正对于当时那边要怎么发展，要怎么建设真的是了如指掌。

就连墨尔本当地未来几年乃至几十年的人口流入数字都看到2050年以后，还有到2050年后的墨尔本的城市规划等等，哈哈哈。

回头想想怎么这么傻的哦，有钱的话应该买个10块8块的土地，才对得起我付出的心血。

项目选好之后，下面就是和中介一起推进落地了。然而，一切才刚刚开始...

从签合同到办理再到被迫土地转让，整个与中介博弈的过程我将在下周与大家分享，非常感谢小伙伴们支持。

求推荐海外比较好的房产投资项目。

建议投资海外房产投资。

建议投资澳洲房产，像墨尔本、布里斯班都有很大的增长潜力，现在澳洲房产非常适合投资，恰逢汇率低点，而且澳洲房产有100多年的历史，澳洲房产的增长十分稳定，投资回报高，平均每7—10年翻一番，澳洲的房产高透化，澳洲房产投资优势如下：

1：回报率高，每年房租+地产增值，接近10%

2：国内是70年产权，澳洲是永久的，可世代相传。

3：买房比国内安全，10%的首付是先交到信托账户，等房屋全部建造好，销售到一定程度，钱才会给他，如果产生烂尾楼，开发商连本带息的赔钱给你。

4：可以通过银行政策，使增值部分。

5：只还利息不还本，最多可以30年。

6：每周租金高达660澳元。

美国商业房产和住宅房产各有什么优势

海外房产投资的话，主要要看投资国家的经济发展和投资回报率情况。现在东南亚的马来西亚近几年发展就很不错，房价每年增长5%—7%，值得投资。最近碧桂园森林城市特别火，临靠新加坡，一套精装修三房总价才90W左右，无论是新加坡还是在国内一二线城市，这个价格能难买到一套房子。就算房子以后自己不住，也可以出租。最重要是永久产权，不征收遗产税，隐私受保护，也能让财富世代传承。

　人们的生活水平提高了，皮包也鼓起来了，很多朋友就打算投资海外房产。其中美国的房产就比较深受中国投资者的喜爱。那么是投资商业房产还是住宅房产呢?今天我就给大家简单介绍一下吧。

　海外房产房屋的种类很多：别墅、公寓、写字楼、酒店、商店和工厂等等。然而这些可以把它分为两大类：住宅地产(Residential Property)和商业地产(Commercial Property)。

? 住宅地产对于投资者来说更容易理解，因为我们平日所居住的房屋就属于住宅地产。 ?

? 而商业地产比较倾向于有经验的投资者，因为商业地产比较稳定、能获净现金流，而且付清抵押之后还会带来更多的股权。如果投资人手头资金充裕的话，投资商业地产可能比投资住宅地产更有利。随着对国际贸易了解的增多，越来越多的人愿意走出国门投资海外房产。

海外住宅地产的优势

　投资者不需要有很多的投资经验就可以轻松投资，一般净回报率为5%～10%。美国很多城镇，在中产阶级社区中，常见的一套3居室住宅售价一般在10～20万美元，年租金收益在5～8%。这是非常基本的投资类型。另外，共管公寓(Condos)或公寓套房(Apartment)也十分受投资者欢迎，因为不太需要亲自去维护，社区会帮助业主进行公寓维护。共管公寓平均价格在5～15万美元左右，净回报率达到6～10%。

　 海外商业地产的优势

　全球房产大部分都是商业房，有经验的房产投资人都比较倾向于投资商用房，因为商业地产比较稳定、能获净现金流，而且付清抵押之后还会带来更多的股权。如果投资人手头资金充裕的话，投资商业地产就要比投资住宅地产更有利。商业地产可用于办公或注册公司用;商业地产一般建在较繁华地带，升值空间相对较大。

　商业地产一般租期较长，很多高达25年。也就是说商用房租金由公司利润支持，而且租期比较长，而住宅房一般是签一年的，那么投资商业地产就更加稳定。商业地产的优势就是收益稳定可靠。业主要支付商业地产运营和维护的费用。这笔开支(包括时间和金钱)虽然很大，但从另一个角度来说，商业地产的物业管理费要比住宅地产收费低。商业地产不会受到通胀压力。付清抵押之后还会带来更多的股权。而且业主可以通过抵押利率减少和货币贬值享受减税。因为商业地产比较大，设施也比较复杂，所以，商业地产一般要比住宅地产价格贵很多。

　地段较好的大型商业地产一般由机构投资人购买，收益大概是5%。主要来自资本增值和杠杆，如5～15年的抵押。但还是有一些低于15万美元的房产。如美发沙龙、中餐馆、保健诊所、房产公司办事处，均价都在14～16万美元，合同期5年，净收益大概在9%。

　随着美国经济的复苏，住宅房和商业地产都有很大的机遇。如果投资者知道自己想要在哪里投资，很容易就能发现增长比较快的地区正在建造崭新的房产，而这些地区一般都租金高，空置率低。