海外投资房产注意事项_个人海外房产投资退税政策

1.在美国投资房产的租金收入，该如何报税?

2.加拿大房产政策有哪些规定

3.移民美国在中国的财产要向美国交税吗

4.我45岁想移民去澳洲做点生意怎么去

5.房产税：房地产税怎么收

6.澳洲房产和中国房产有什么区别？

7.在澳大利亚工作签证如何合理避税？

8.海外银行怎么开？

中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，由此也带来了中国和澳洲房地产市场的诸多不同之处，了解这些区别，是我们进行澳洲房地产投资的知识基础。首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永久居住权的居民只限购一套。

区别之一：产权拥有期

中国：70年产权

澳洲：永久产权

澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是的军事用地或者文物遗产等，拥有时限才可能会受到限制，但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。

如果是租赁权， 您只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。

但是，永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此，永久产权对于投资来说更优越， 能够长久保值、增值。

区别之二：增值潜力

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？

在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。

区别之三：空置率和回报

空置率（VACANCY RATE）

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

下面是几组数据参考：

2014年2月末，上海商品房空置面积由2010年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。

北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。

空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮动。

上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。

租金回报率 ROI （RETURN ON INVESTMENT）

简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%！

区别之四：难度

难度

在澳洲，房产投资者向银行申请的难度要比中国低的多。即使是留学生也可以申请。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格，这可是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。

并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。在这个国家信用风险愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-14财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。与被称为避险天堂的日元资产比（2011-14财年预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚便会取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。

首付

房屋在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，用较小的投入博取较大的投资收益。在租金与利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始院下令，个人住房首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

目前已有对澳洲房市了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年墨尔本房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上1万澳元的投资者补贴，获利将可能是两年的学费。

其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain。如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的投资顾问研究项目发展走势，专业的broker帮助实现，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。

只付利息

澳洲的银行是允许购房者只还利息（interest）不还本金（principle）的！为什么可以只还利息？参见前期产权的介绍，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清。而澳洲的房屋是私有财产，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！

为什么要只还利息？第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！

再融资

当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过每个人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

在美国投资房产的租金收入，该如何报税?

国外个人所得税制度介绍 编者按：个人所得税法修正案草案２３日提交中国最高立法机关进行首次审议。有关个税制度改革，个税起征点的争议在近年来一直不断，本网特播发几篇有代表性的国家的个税征收制度的文章，以便广大网友了解国外个税征收情况，同时也为我国个税改革提供参考。 美国——财政来源主要是富人纳税 美国是根据个人收入情况逐步提高税率，从而以此来减少低收入者的负担和控制高收入者的收入过快增长。最基本的原则是多收入多交税，收入低的先交税后退税。 一是美国缴纳个人所得税不仅考虑个人的收入，而且十分重视家庭其他成员尤其儿童的数量情况。 二是高收入者是美国个人所得税纳税的主体美国每年的巨大的财政来源主要是占人口少数的富人交纳的，而不是占纳税总人数绝大部分的普通工薪阶层。 新加坡——个税税率最低国家之一 新加坡是个人所得税税率最低的国家之一，其实行的是１３级超额累进税率，也就是以前一年的收入扣除适当项目后，以累计式征税。每年的４月１５日之前，所有应纳税者必须将前一年的各项收入如实填入税务申报登记表中，并及时上报国内税务局。 新加坡的税制是按收入来源地征税的。新加坡目前的税率为０％至２２％。须纳税的项目包括：在新加坡赚取的收入；以及在新加坡收到的海外收入；属非居民的个人在新加坡所收到的海外收入不需要在新加坡缴税。 日本——不断降低个税负担 日本战后一直努力减轻国民税务负担，不仅相继提高了免税额的起点，而且还不断大幅降低最高税率和减少税率档次，减轻了广大国民特别是高收入者的负担，增加了国民的消费和投资能力，对经济发展起到了促进作用。 日本《所得税法》规定，对于日本境内的居住者而言，除了固定的工资收入之外，稿费、投资分红、受赠、继承、土地和房屋的出租等所有收入都必须纳税。日本还建立了一整套严格而科学、完善的税赋征收、稽查制度和稽查队伍，对偷税漏税者严惩不贷，而绝大多数国民都具有依法纳税的意识和自觉性。 澳大利亚——完善的个税征收制度 澳大利亚是联邦制国家，个人所得税由联邦征收。经过多年的发展，澳大利亚的所得税征收制度已经比较完善，有很多经验可供借鉴。 从今年７月１日起，年收入在６００１澳元到２１６００澳元的税率从１７％降至１５％；税率４２％的起征点从５８００１澳元提高到６３００１澳元；４７％的起征点从７０００１澳元提高到９５００１澳元。从明年７月１日起，４２％的起征点将提高到７０００１澳元；４７％的起征点将提高到１２５００１澳元。 法国——高收入者多交税 法国法律规定，凡是家庭或主要居住地点在法国（即在法国连续居住６个月）和在法国进行主要职业活动或在法国有主要经济利益的人，不论其是否为法国籍，均须就其收入（包括在法收入和国外收入）申报个人所得税。 年收入在4191欧元以下者无须缴纳个人所得税；年收入在４１９２至８２４２欧元之间税率为７．０５％；８２４３至１４５０６欧元之间为１９．７４％；１４５０７至２３４８９欧元之间为２９．１４％；２３４９０至３８２１８欧元之间为３８．５４％；３８２１９至４７１３１欧元之间为43.94%；年收入超过47131欧元税率为49.58%。 德国——逐年减轻居民税收负担 根据德国法律，所有在德国的常驻居民、在德国的非常驻但收入来源是德国的外国居民，都要缴纳个人所得税。所得税因个人收入多少缴纳的比例不等，收入越多的，缴税比例越高，而且个人所得税的比例每年都要调整。单是个人所得税中的工资税就占德国财政收入的三分之一。 德国个人所得税的缴纳比例呈下降趋势。１９９８年，个人所得税的比率最高为个人收入的５３％，但到２００５年，个人收入所得税的最高比率已经下降到４２％，而最低个人收入所得税的比率也已经从１９９８年的２５．９％下降到２００５年的１５％。 据韩国东亚报8日报道，韩国和执政党正在考虑增加税收的新方案。根据这个方案，韩国人明年向国家交纳的税金将达到平均每人285万韩元(1美元约合1030韩元)左右，比今年多26万，这是今年韩国的内需不振和美元贬值等不利影响造成的。国家经济主动脉之一的税率将要提高引起了各界的强烈反响。 ■“个税”政策力求符合实际收入 韩国的所得税法规定，通过劳动获得的收入需要交纳所得税，而所得税又分为甲种和乙种两类，甲种收入包括月薪、工资、奖金、各类工资补助、退休工资等普通人的正常收入;乙种收入是指从国外机关或国际机构拿到的工资以及从驻韩国的外国人或外国法人处取得的工资或同类性质的报酬等。 在韩国，个人所得税中的“勤劳所得”部分是按工资标准和实际所得来缴纳的。一般的纳税标准为年收入1000万韩元以下税率为8%，收入越高税率也越高，8000万以上的税率为35%。这里包括带有财产税性质的综合房地产税以及继承税和赠与税等。 为了照顾低收入人群和弱势群体，韩国在征收个人所得税方面取免征、低税率、所得扣除等措施。韩国个人所得税的“免征点”是年收入1500万韩元以下的家庭(以四口之家为标准)和年收入482万以下的个体营业者。而所得扣除指的是给予一些费用优惠或免征所得税，其中包括一部分家庭生活费、医疗费、残疾人、学费、保险费、特殊稿费等等。 ■工薪族的“玻璃钱包” 不久前，韩国的一家媒体报道了一个非常有趣的现象:以2002年为例，韩国国内1174万多名的工薪阶层中，竟有47.3%的人属于免交所得税的范围。媒体认为，之所以出现这种现象，是因为的所得税免征标准越来越高，所得扣除的优惠越来越多，的各种税收优惠政策也陆续出台。但从另一个角度看，这也反映了经济不景气、监督不力等问题。一般收入的人不交所得税，不可避免地导致其他纳税人的负担加重和国家税收的流失。 在纳税方面，一般的工薪族和个体经营者间存在“不平等现象”。韩国的工薪族戏称，他们是拥有“玻璃钱包”的人，意思是说他们的所有工资和收入都是公开和透明的，这些人的所得税每月从工资里直接扣除。但个体经营者在申报收入时则可大做“手脚”，这是因为一部分个体经营者不如实申报、没有正规的财务制度，而且享受国家的小额纳税人优惠、附加价值税优惠等“好处”。其后果是，在实际收入相同的情况下，工薪阶层交纳的税金明显比个体经营者高。据悉，今年的第二季度里，韩国的个体经营者上交的综合所得税比一般劳动者上交的个人所得税低很多。 ■大力改善税收制度 最近几年来，韩国的所得税税收比重占税收总额的18%至19%左右，这个比重比OECD(经济合作和发展组织)国家的26%偏低。而2003年的纳税者比例仅是全部劳动者的51%左右，明显影响了国家的税收收入。 为解决这些问题，韩国有关部门最近向卢武铉总统和税收改革特别委员会提交了“扩大纳税者比例及税制正常化中长期方案”。该方案提出，为了扩大征税基础和纳税人群，应减少各种减免税和税收优惠项目。韩国的官员还指出，今后把所得税的“免征点”要固定下来，这样，随着物价上升和工资的提高，每年的纳税者会逐渐增加，税收收入也自然而然地提高。 为了健全税收制度的公正性和合理性，韩国正在取防止偷税漏税、减少税收部门的行政费用、大力普及和完善收入申报制度等各项措施。不久前，韩国发表了“2006年税制改革方案”。根据这个方案，韩国纳税人享受的一些优惠将取消，个人所得税增幅可能达到15%。这远远超过韩国人每年工资增长率5%至6%的标准。 墨西哥 起征点低培养纳税意识 墨西哥的个人所得税征收制度非常有特色，简言之，这是一套征税和补贴相结合的制度。它在强调都有纳税义务的同时，又切实保障了中低收入者的利益。为了体现税法面前平等的原则，墨西哥规定个人所得税的起征点为0.01比索(1美元约合10.86比索)，也就是说理论上所有人的所有收入都需要交纳所得税。 ■保护低收入者利益 根据墨西哥税法，凡是月收入在32700比索以下的人都能享受到国家财政提供的纳税补贴，最低金额相当于实际纳税额的30%。 此外，国家机关、企事业单位的正式员工还能享受到单位提供的一笔工资纳税额补贴。这些补贴导致了一个非常有趣的现象，就是纳税对于低收入阶层来说并不意味着支出，反而会带来更多的收入。以一个月收入2000比索的人为例，按照税法规定，他的实际纳税额大约是164比索，当他履行了纳税手续，则可以分别从国家和单位领取82比索和360比索的补贴，这样一来他的税后实际收入反而达到了2278比索。这种补贴制度切实保护了低收入阶层的利益。 ■对偷逃税者无情 墨西哥税法中关于个人所得税的部分长达76页之多，很多领域都有单独的规定。繁杂的规定常常使得很多纳税人无所适从。一般中产阶级以上阶层的人都会聘请会计师帮助自己处理税务问题，而中下阶层则面临着很大的困难;同时，个人所得税征收环节上也还存在着不少漏洞，因此，偷税漏税的现象也时有发生。 对于那些偷逃税款的人，税务部门发现之后会先向其发送一个书面通知，“邀请”其补交税款或说明情况，纳税人收到通知后必须在15天内做出答复，否则将面临法律的制裁。墨西哥的税法对于违法行为都做出了明确的处罚规定，比如说自然人变更住址后如果不通知税务部门将被处以2461至4922比索的罚款，而严重的逃税行为将被处以监禁等刑事处罚。 ■宣传税法与科技手段 记者在墨西哥税务总局访时，那里的工作人员介绍说，税务部门除了征税之外，另一项重要任务是向公众提供便捷的服务以普及相关的纳税知识。为此，税务部门在各地的办公机构都提供免费的咨询服务，纳税人可以通过电话或互联网询问各种各样的问题，也可以前往税务局办公室与专家进行面对面的交流。 最近几年中，墨西哥税务系统的电子化改造也取得了长足的进展。以前，墨西哥人大部分的税种都是每3个月交一次，交税时不仅要排长队，还需要填写一大堆五花八门的表格。2002年墨税务总局在全国推出的纳税卡使这一情况得到了彻底改观。这种纳税卡类似于普通的，上面记载着纳税人的姓名、税号等信息，可以在全国范围内使用。纳税卡的使用给纳税人带来了极大方便，同时也大幅度降低了税务部门的工作量和差错率，也有效地避免了纳税过程中的腐败现象。

加拿大房产政策有哪些规定

在美国买房、出租、出售 报税不得不知的10件事，想看更多精品文章，欢迎关注我哦

第一件事：报税时间

1月底到4月中旬是美国税季，当事人需在这段时间内申报上一年的税表

第二件事：报税状态

外国人一般只能选择夫妻分开报税和单身报税

第三件事：税率

37%：单身应税收入超过510,300美元。

35%：单身应税收入超过204,100美元。

32%：单身应税收入超过160,725美元。

24%：单身应税收入超过84,200美元。

22%：单身应税收入超过39,475美元。

12%：单身应税收入超过9,700美元。

10%：单身应税收入低于9,700美元。

第四件事：是否报税就一定要交税呢

根据我的报税经验来看，外国人一般报税不需要交税，但报税这个动作是需要有的，很多外国人税表上显示是亏损的，自然就不需要交税了

第五件事：ITIN个人税号

美国国税局(Immigrants and Taxation Part II )发出的个人报税号码[ITIN]的全名为个人纳税识别卡[ITIN]，为与社会安全卡相同的九个数字的识别卡，供给没有社会安全卡而有意纳税的人都可申请，主要的功能是作为纳税或退税，及作为美国工作季的记录。

一般来说，ITIN申请需要当事人填写W-7表格，再附上税表，个人护照、签证原件，邮寄到国税局，12-15周后可以收到国税局批复的IRS信函。但是！！！一旦护照寄丢，材料缺失，申请理由不充分，很有可能竹篮打水一场空。 找CAA会方便快捷很多（美国国税局授权的护照认证代理机构就可以避免邮寄护照了）

第六件事：哪些费用可以抵税

相信很多投资人比较关注的是哪些费用可以抵税呢，一般为了出租房屋所发生的费用都可以抵税，如广告费、房产税、差旅费等

第七件事：房产税

很多投资人没有分清楚个人所得税和房产税，其中房产税是由于投资人在美国拥有房屋因此需要缴纳的税种（一定要按时缴纳，每个地方缴纳频率、时间不同），而个人所得税是投资人因为在美国有收益（包括租金收益）所以需要向国税局申报的税种，我们这里介绍的都是关于个人所得税的事项

第八件事：卖房报税

外国人出售美国房产，当出售价格到达一定门槛时，会被预扣15%的卖房价作为预扣税缴纳给国税局，需要在下一年度税季时通过报税的形式将其退回来（一般实际缴纳部分为出售利润的0-20%）

第九件事：逾期未报税有什么后果

有罚款以及高额利息，影响个人征信记录，严重时影响签证办理

第十件事：第十件事暂时还没想到，想到再补充~

移民美国在中国的财产要向美国交税吗

　加拿大是一个地广人稀但是不错的国家，很多国内人士会选择去加拿大买房定居，那么加拿大的房产政策是如何呢?这是很多移民人士比较感兴趣的问题。和出国移民网一起来看看吧!下面是我整理的相关资讯，欢迎阅读。

　加拿大房产政策规定

　1、加拿大的土地所有制分为：

　1)所有(类似于国有)

　2)市政厅所有

　3)原居民(土着人)所有

　4)个人所有,包括耕地,工业用地,商业用地,个人住宅用地等

　5)其他

　2、购房过程中涉及的法律法规：

　授权委托书(POA)：如果买家在国内要委托一个在加拿大的朋友或亲戚买房，可以委托加拿大的房地产律师起草委托书(POA)，由中方买家(委托人)打印好，同2位见证人一起到中国当地公证处签字公证，再用特快专递送加方律师备案，加方的被委托人拿一份POA复印件可。

　REBBA2002：安大略省的地产经纪人的统一职业规范法律，可以很大程度上保护买家和卖家的利益。

　合同法: 当买家看中一个物业的时候，买家经纪就会同买家一起向卖家发出书面OFFER 出价书，这就是一份正式的合同，买家经纪会详细向买家解释其内容，让买家明白自己的责任和义务，如果买家在不明白OFFER 内容的情况下签字，这个合同是无效的。

　安省地产登记改革法案: 房地产律师根据这部法律和其他规定进行房地产过户登记手续。

　3、拥有房产过程中涉及的法律法规：

　地区规划: 一处房产在其初开发时，就已经规定了它的用途，如果新业主想做大的改变，向市规划处询问。

　MPAC: 它负责对安省的房屋进行估价，各市会根据估价值计算出该房产的年度物业税。

　每处房产受加拿大联邦，省和市法律法规的管理。

　加拿大房产政策改革

　1、加拿大多种房产可

　伟业我爱我家集团海外有家美加业务部经理过萌萌告诉北京晨报记者，“中国家庭在加拿大可以购买多种类型的房产，包括独栋别墅、联排别墅、公寓、商业地产等。而且加拿大对于海外购房买家，既不限购，也不限贷。”

　21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超说，“在加拿大，通过买房，对于新房买卖交易与二手房买卖交易的影响是不同的。一般来说，中国家庭在加拿大选定新房，可以直接通过开发商申请办理。但中国家庭在加拿大看中二手房，先要通过竞价购房，才能申请办理。”

　刘超举例说，比如一套45万加币的加拿大二手房对外出售，房主接到了两个中国家庭的购房申请，其中一个中国家庭出价47万加币，通过买房;另一个中国家庭出价43万加币，通过全款买房。最终，房主会选择与通过全款买房的中国家庭进行二手房买卖交易。通过买房的中国家庭则失去此次买房的机会。

　“在加拿大二手房买卖交易中，好房子比较抢手。中国家庭决定通过购买二手房，就要给出相对较高的价格，才有可能打动房主，从而获得二手房买卖交易机会。”刘超强调说。

　2、加拿大房贷利率约为2.5%

　中国家庭在加拿大买房，比例的确定与房子评估值有关。刘超解释说，“加拿大新房的评估值基本上是按照房屋原值来算，但加拿大二手房的评估值比房屋市场价低一些。”

　此外，中国家庭的还款能力也会影响比例。刘超表示，“中国家庭在加拿大申请买房，需要提供收入证明、完税证明、明等相关材料。收入证明、完税证明等材料可以反映中国家庭的还款能力。对于还款能力较好的中国家庭，加拿大的银行有可能给予更多的比例。

　“一般来说，加拿大买房首付比例约为30%至40%，比例约为60%至70%。在加拿大购买新房，可以分期支付首付款。中国家庭购买新房，先期支付10%首付款，半年后再支付剩余首付款。”过萌萌说，加拿大的房贷利率比较低，在2.5%左右。加拿大的各家银行对房贷利率会有一定浮动。最长年限在25年左右。

　值得注意的是，加拿大还款时间与中国有所不同。过萌萌解释说，“中国家庭在国内买期房，往往是尚未交房就开始还贷了。但中国家庭在加拿大买期房，通常是在交房前半年办理手续，交房当天开始还贷。中国家庭在加拿大购买现房和二手房，都是在签订购房合同与过户之间办理，过户当天开始还贷。”

　3、加拿大购房政策有变化

　中国家庭在加拿大买房，要注意相关政策的变化。21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监说，“今年，除了BC省的大温哥华地区，加拿大新增加一个地区——安大略省的大多伦多地区，向海外买家征收房产过户税。税率为总房款的15%。但海外买家具有加拿大工作签证、或移民身份、或加拿大国籍，可以免税或退税。”上述海外买家交纳的房产过户税是不能办理的。所以中国家庭买房办的同时，还要额外准备一笔钱用于交税。

　加拿大房产税收政策

　1、非居民投机税

　2017年4月20日，加拿大安大略省韦恩(Kathleen Wynne)与安省财政厅厅长苏善民( Charles Sousa)共同宣布安省出台楼市调控新政：包括征收15%非居民购房税，禁止炒楼花，鼓励开发商建出租屋，严格审查地产经纪职业规范等。新政将于当地时间4月21日起正式生效。

　新政最重要的一项内容是，安省将对非加拿大国籍或非永久居民，并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税，正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华去年出台的海外买家税，主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。

　2、商品及服务税(Goods and Services Tax)

　如果是购买新屋，需要缴纳商品及服务税，税率为房屋售价的5%。

　如果是购买二手房，无需缴纳商品及服务税。

　如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房，也需缴纳商品及服务税。

　加拿大退税截止时间为每年4月30日之前，凡是税务居民均可向加拿大税务总署(CRA)申请 GST 退税。

　3、土地转让税

　多伦多近几年闹的最凶的一项税就是这个土地转让税。如果你想在多伦多市内买房，那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。

　省和市的土地转让税均用的是累进税率，安省土地转让税的具体计算方法如下：

　售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元;

　售价在5.5万-25万的部分，按1%征税，即1,950元;

　售价在25万以上的部分，按1.5%征税。

　如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，税费的计算略有差别：

　售价在25万-40万的部分，按1.5%征税，即2,250元;

　售价超过40万的部分，按2%征税。

　也就是说，购买一幢售价50万的独立屋，要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

　多伦多市土地转让税计算方法如下：

　售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元;

　售价在5.5万-40万的部分，按1%征税，即3,450元;

　售价在40万-4,000万的部分，按1.5%征税，超过4,000万的部分仍按1%征税。

　如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，超过40万以上的部分按2%征税。

　价值50万的独立屋，需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。

　这样算下来，要在多伦多市买一套50万的独立屋，单土转税就达到了12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业，则仅需缴纳安省土地转让税即可，无需缴纳市土地转让税。因此这两年来，呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。

　另外需要提醒的是，首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠，减免幅度最高可达2,000加币。

我45岁想移民去澳洲做点生意怎么去

移民美国在中国的财产，没有申报的财产是不需要向美国交税的，而申报后的财产，只要没有增值，也是不需要交税的。去的时候，可以不需要全上报财产。相关具体情况参考如下：

一、美国税收基本政策

美国是有着完善税收制度的发达国家，美国联邦税法规定，任何一个美国公民、合法居民、拥有社会安全保障卡号的暂住居民，都要申报纳税。根据美国国家税务局发布的《海外账户纳税法案》实施细则，美国公民和绿卡持有者的海外资产超过5万美元，都需要向美国税务局申报，否则将会面临高达1万美元的罚款。若在国税局通告后仍未缴纳，罚款将升至5万美元。

美国要求申报的海外资产，并不是总资产，而是特定的金融资产，比如直接投资所得、间接投资所得、经营所得、财产资本利得等，不动产则不在申报之列，中国籍的绿卡持有者不必担心国内房产需向美国交税的问题

二、履行缴税义务

移民美国有一套非常严谨的流程，申请人在获得美国移民签证后，需要在180天内入境美国报到，而登陆美国之日，新移民才开始履行向美国申报财产的义务，在成为美国永久居民之前所有的海外非增值资产都不需要向美国交税，只有登陆后已经实现的增值收入，才需要向美国申报并依法纳税。因此要保存好自己的收入和资产的各种来源证明文件，为了避免误征或罚款，应尽量保证财产来源证明的准确性。

例如，申请人移民前在中国有1000万美元资产，移民后他再没有赚钱，原来的资产也没有产生任何的收益，则他在移民后是不需要交税的，简单来说，登陆美国之前，不管你在中国拥有多少资产，只要它们在你移民后不再增值，那它就跟美国无关。这个规则是进行纳税筹划的关键

三、中美两国无双重征税 海外收入有免税额

长期在海外工作或做生意的净收入都有免税额，叫“海外收入抵税额”。例如，美国2011年抵税金额大概是9万美元左右，若是夫妇一同在海外居住和工作，则两人每年共有超过18万美元的海外税收免缴联邦收入税。

中美早已实现避免双重征税的协定。在中国已缴了税，在美国就不需重复缴税了。举例，中国企业所得税为20-25%，再分红给个人20%，累计近 40%，美国不同州个人所得税税率约15-20%，那在中国缴的税就可以抵消美国要缴的部分。另外，购房投资等盈利收益在中国按20%税率，而投资收益在美国仅为15%税率，那么在中国缴的同样抵消美国要缴的部分

参考源

破解美国全球征税政策 如何做好税务规划？_美国之窗_华商移民

://.shenlao.net.cn/html/show-2277.html

美国移民纳税不需要申报全部资产 - 旧金山湾区华人资讯网

://.chineseinsfbay/f/page_viewtopic/t_6331.html

房产税：房地产税怎么收

近年来，各国的移民法都在不断变化，平均3-5年会有一次较大的变动。一般来说，商业/投资移民，除了资金要求外，还必须满足很多其他条件，如年龄、英语、公司股份、销售额、个人所得税等。

以澳大利亚目前的移民政策，大多数新移民获得的是188A商业移民签证，对于他们而言，取得澳大利亚“绿卡”的关键是在澳大利亚建立和经营一个生意。就这个颇受移民人士关注的问题。

在澳大利亚拥有一个合法的生意，不但可以使你有合法的收入，还可以使你许多必须的费用变成合法的可退税及减税消费，特别是家庭式生意，如果你的住宅既为办公地址，则房租水电，汽油费等部分都可作为合法的生意消费。

一般来说，在澳大利亚做生意有四种方式：

可以自己独立注册一间公司；可以合伙建立公司；可以入股澳大利亚的现有公司（根据澳大利亚《移民法》要求，188A签证申请人至少要在公司中占30%以上的股份，也可以购买现成的生意。

1、 购买一个生意：

即将原生意主的商店、货物、进货渠道、租约、用户群一起购买下来。这对新移民来说是一个最简洁的生意投资方式，但购买一个生意最少要花月利润十倍以上的价格。

购买生意首先观察其地理位置及用户群，是否有同行竞争。

将生意建在流量大的商场内，或交通不便但居民相对富裕的地区都是很好的主意（澳洲本地人除了每周一次到大商场购物外，其余时间更喜欢就近购买零散物品，即使其价格高50%也不计较）。

在购买前最好请澳洲会计师为你核算一下原生意主提供的资料，看是否有利润合适。

请澳洲律师为你参考出主意，办理购买手续，以免购买生意后留下后遗症。

2、自己建立一个生意：

这远比购买一个生意省钱得多。在澳大利亚如果你不是做进出口或大生意，又有一些不大的收入，并希望这些收入合法化则你必须注册澳大利亚生意，但不必注册为有限公司。注册生意要求申请人在十八岁以上，居住在澳大利亚。

3、入股现成公司：

申请人可以取入股的形式。澳洲移民法规定，商业移民申请人至少在企业中拥有30%以上的股份。所以申请人需要咨询相关的海外移民顾问及会计师，安排好股份比例及股东等的相关事宜。以免无法符合商业移民要求。

澳洲房产和中国房产有什么区别？

房产税适用于内资企业和个人，房产税的计算依据用从价计税和从租计税，具体税率如下：　　经营自用 房产原值一次减除30%后的余额 1.2%　　出租房屋 房产租金收入 12%　　个人出租住房 房产租金收入 4%　　注：房产税的计税公式为:　　1、从价计税 应纳税额=房产原值×(1—30%)×1.2%　　2、从租计税 应纳税额=房产租金收入×12%　　3、个人出租住房 应纳税额=房产租金收入×4%房产税计算方法　　根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：　　(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：　　年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%　　(二)按租金收入计算，其计算公式为：　　年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)　　房产税计税依据　　1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。　　所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：　　(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价11，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税;没有记载房屋原价11，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。　　(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值;电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。　　为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。　　(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。　　(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原值，原零配件的原值也不扣除。　　(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。　　对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。　　(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。　　如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值;对房产原值明显不合理的，应重新予以评估;对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按由省、自治区、直辖市人民确定的比例执行。　　2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。　　房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。　　如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《税收征管法》的有关规定，取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。　　3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。　　(1)对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。　　(2)对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权一般都转移到承租方，实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。　　4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。　　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金计征。

在澳大利亚工作签证如何合理避税？

澳洲房产VS中国房产

海外投资在这几年越来越成为一个很热的话题。澳大利亚，之所以能成为时下最热门的海外投资置业目的国，是有其多方面优势的。

公开资料显示，澳洲、美国、加拿大等西方国家的民众都拥有房产永久产权，意味着可以世世代代稳定居住，中国人因此更青睐海外置业。

澳洲海外投资审查委员会（FIRB）数据显示，澳洲房产近40年房产增值7%～10%，2014年到2015年间，中国人在澳洲的房产投资总额大约为1188亿元人民币。中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。

为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力？

01

产权拥有

中国：70年产权

澳洲：永久产权

02

产权获得时间

中国：现房交割后一段时间

澳洲：现房交割时

03

期房首付款

中国：签合同时付30%

澳洲：签合同时付10%

04

期房

中国：中国签合同后马上还款，连本带息，手续复杂

澳洲：签合同后不用立即还款，现房交割后才开始还款，手续简单

05

还款的方式

中国： 本金利息同时还，还贷压力大，购房者现金流压力紧张

澳洲：一定期限内可只还利息不还本金，还贷压力较小

06

交楼以及资金风险

中国：或出现烂尾楼，买家受害，且无精装修房

澳洲：首付有信托保管，买家万无一失，还有利息收入，无烂尾楼

07

市场及法律情况

中国：处于提高阶段，漏洞较多

澳洲：成熟的条例规范，保障买家权益

08

法律保障

中国：开发商与业主之间信息不对称，法律不健全，业主利益难以受到保护

澳洲：健全完善的法律制度，所有合同经专业律师之手，切实维护业主的切身利益

09

再次

中国：获得银行通过较为困难，房屋无法或很难将升值部分

澳洲： 随时按当时市场价增加，在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现，以用于再次投资下一套房产

10

开发商的信用体系

中国：善不健全，开发商信息不完善。

澳洲：完善成熟，开发商诚信度较高，在澳洲购买期房，楼花，几乎没有交付的风险。

11

关于物业管理

中国：楼房折旧快，物业管理差，不能充分保障业主权益。

澳洲：人性化，办事效率高，房屋折旧少，减少业主担心。

12

楼房买卖自由度与遗产税制度

中国：产权转换期长，受限制，有着高额遗产税。

澳洲：私有制产权随买随卖，无论现房期房，且无遗产税。

13

物业出租

中国：比较困难，管理不到位，空置率较高

澳洲：不容担心出租问题，低空置率，物业管理完善。

14

税务优惠

中国：通过投资房退税额度很低

澳洲：可通过折旧或其他无形及有形支出扣减部分收入所得税（购买澳洲房产所得的税收抵扣）

15

买房优惠

中国：首次买房无优惠，豪宅加倍征收契税，物业两年内出售全额征收营业税

澳洲：澳大利亚本士居民或永久居民首次置业会进行补贴，豁免部分购房印花税及印花税

由此可看出，和中国相比，澳洲房产市场更为成熟与规范，信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权，没有遗产税，投资门槛低，还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险，交付后马上可以出租，还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低，适合中长期投资。澳洲完胜！

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海外银行怎么开？

面对澳大利亚完善和复杂的税收体系，怎样才能合理避税保护个人资产，施强移民的海外生活顾问就为众多澳洲移民介绍以下几个合理避税的方法，希望对大家有所帮助。

1、投资澳洲房产 头几年可以在利息，维护，折旧等方面扣税。不过到第4、5年就neutral了。以后会positive gear。如果房子租金高过利息，还每年有10%的物业增值，你再交一点税（澳洲房产印花税计算器）也应该。

2、股票的Margin Lending 股票的Margin Lending是一种放大投资，利用股票的Margin Lending你自己出25%，银行出75%。好处是Margin Lending的利息可扣税。设你股票的Margin Lending赚15%，如果Margin Lending的利息为9%，而你的边际税率为45%，那么你实际上净赚15% - 9%x0.55 = 10.05%。

3、Salary Sacrifice到养老金帐户 如果不小心在股票的Margin Lending捞了一笔，一个应急的办法就是提高你工资Salary Sacrifice的比例。Salary Sacrifice部分只交15%的税，否则你得按你当年的边际税率上税。

4、家庭基金 成立一个家庭基金，特别是生意经营者。这样生意所带来的营利可分摊给每个家庭成员。

5、夫妻避税 如果夫妻收入一高一低或一有一无，则通过高方为低方买配偶退休金可获得最高$540的税务优惠、或者把本来双方平均拥有的房产改为高方占比例高些、或高方为低方付出家务工资（要有书面凭证），达到降低高方税率而省钱几百几千。

6、打工者省税 工会会费、太阳眼镜、防滑鞋等。报读和打工有关的课程学费包括自学课本、参考资料、听讲座、车马费等。超时工作的餐费。打第二份工的车马费、误餐费等。临时工on call的电话费、手机费、订报费等。注册一个小生意代替你个人名字来从事同样的打工工作。这些途径都可以帮到你退税。一般来说，打工者，是没有多少项目可以报税的，但是如果参与多种经营，就有丰富多彩的退税空间，例如打工之余炒股票，年交易次数40以上，投入资金数万。能赚钱最好，如果亏钱，可报损失，作为负数合并在你的年收入里而少缴税，等于让税务局帮你买了部分单。

7、自雇人士或家庭小生意或居家办公室避税 有许多合理支出如电脑升级、维修、电池、汽车维修、保险、汽油、招待客户、出差费用（有凭证或记录）、家居设备折旧、损耗、部分照明、取暖、上网、清洁、部分租金、电话、手机、邮费、文具、部分买报费、行业报章杂志、会费等，都可以合理申报退税。各个行业还有你可能不知道的特定报税项目，须请教你的会计师。

8、怎样少付投资增值税 尽量自住在增值最大的澳洲房产中（如果你有几套澳洲房产的话）。合理安排投资房用来自住一段时间。拥有的资产（包括股票）尽量超过一年后再出售，可享受到50%的增值折扣。在逐年计算和平均计算这两种计算增值税的方法中选择有 利于你的一种。尽量在你的年收入大幅下降的情况下（如退休、辞职、长病、工伤）再出售你的投资房。实行预交支出部分、负债或省税投资、或把收入转到你的退 休金供款里，只少量支取，应付生活。这些都可以少付增值税。在家人之间低于市值转让资产并不能减少增值税。如果你有投资澳洲房产又想退休时拿养老金，记得 在你退休前五年就要转移好，否则仍然要计入你退休时的资产。

9、推迟收入和提前付款 每年6月20前，和你的雇主协商，尽量把退休金、退职费、遣散费、奖金、分红、年费、长期服务费、病费等有一定时间灵活的收入，安排在7.1以后入账，可推迟一年为这些费用缴税，并提供了机会在下一年里进一步避税，也可以理解成是给你的一年无息。同理，有许多本该7.1后付的费用如：预定专业性的报章费、行业的年费、和生意有关的账单、汽车年度保险费、下一年度的利息、某些可以预付利息的投资产品如借钱投资，慈善的捐款、给孩子学校捐款等，放在6.30前就付清，就可以在本年度获得退税。

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方法如下：

1、向国家外汇管理局提出申请；

2、提供相应的文件；

3、选择对应银行；

4、确认文件是否有效；

5、如果在30天内需要使用境外账户的情况必须向外汇管理部门提交申请，如果需要延期使用也需要向外汇管理部门提交申请；

6、企业申请境外账户必须在每季度结束后的十五天内向外汇管理部门汇报资金使用情况。