海外海外房产_海外房产属于夫妻共有吗为什么不能继承

1.国外的遗产税是怎么收的？

2.继承房产外国国籍的办理程序是怎样的?

　美国移民买房，很多人海外买房都是为子女打算。以夫妻名义还是子女名义购买，或是联名购买，其涉及的税收和复杂程度会很不一样。下面来为您解析美国买房写谁的名字比较好?

　美国房产写谁的名字比较好?

　在决定房产写谁的名字前，我们要先考虑三个方面，那就是： 资产保护、税收减扣、传承流畅。

　资产保护： 对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说，资产保护尤为重要。比如你是医生由于某些原因，有人对你提出了诉讼，或者婚姻发生变化了等等。

　税务减扣： 产权名字的不同，产生的税务问题也不同。在房产投资方面，主要需要考虑所得税，资本增值税和房产税。在符合税法规定的前提下，合理降低税务，是每个投资者必须追寻的。

　传承流畅： 房产投资以集聚房产的投资组合为工具，利用时间来致富，所以将来房产的传承，能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本，是一个需要考虑的问题。

买在个人名下

　美国买房，买在个人名下，则所有权就是个人的。

　很多人会选择这种方式。因为它简单，成本低，这种方式的优势在于，你对财产的控制权会更强。 但同时，由于所有权是自己个人，则如果自己个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。

　房产买在个人名下，则控制权也归属个人，所以你可以自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。但是当你把所有权传承给子女的时候，也会涉及遗产税等等。

　 联名购买

　联名有两种形式，一种是Joint tenancy(联合共有)，另外一种是Tenancy in common(一般共有)。

　两者最大的区别在于联合共有中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方;而一般共有则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。 所以一般来说夫妻或者家人关系会用联合共有，而非夫妻关系的合伙人则用一般共有。

　联名名下的资产是分别在不同的两个(或几个)人名字名下，所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题，则都可以追溯到这个房产，没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例，所有权的行使分配就按照这个比例，收益也是按所有权的比例来分配的。

买在公司名下

　有很多人把房子买在公司名下，就连美国前总统也不例外。从总统职位上退下来以后，买下了之前租的别墅，房产证上没写老婆名字，没写老妈名字，用的是一个自己控股的公司来做房主。这是他可以取的诸多节税手段之一。

　公司名下的资产由公司来控制，而公司则由董事(占股权人士)或投资合伙人来控制。 但是房产一旦放在公司名下，买在公司名下的房子归公司所有，房子所有的收益也归公司所有。由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。

　公司的传承则需要填表申报，更改股东和董事。 由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，所以，房子的盈利和亏损，也就是归于公司的盈利和亏损。房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。

家族信托

　还记得的女人邓文迪么?那你一定不会忘记她与传媒大亨默多克的那段婚姻。当初他们离婚的时候，全世界都在猜测这次邓文迪至少会分掉默多克的一半身家。然而，令人惊讶的是，默多克用两套房产和让两个女儿成为870万美金基金的受益人就把邓文迪给“打发”了，离婚后仍坐拥139亿美元身家。

　信托是美国富人常用的一种商业工具，家庭信托是家庭常用的一种形式。 买在信托下面的资产的所有权不归个人，也不归公司，只属于信托本身，但是信托本身不是一个商业实体，不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。 信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。

　在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，但当受益人从信托里面获得收入之后，加上受益人的其他收入，需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。

　信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。由于房产实际上是写在信托控制人名字上的，因此，如果信托控制人是个人，则传承会引起费用和麻烦。

　如果父母想送子女房产，一定要从长计议。 总的来说，由于每个人投资房产的情况不同，因此还是需要按照个人情况仔细斟酌。如果房产价值在1千万美金以内，又想达到最佳省税效果，继承的方式则是最省时省力也省税的。但如果房产价值高于1千万美金，则建议用信托的方式。

国外的遗产税是怎么收的？

我们都知道在中国买房子，这个产权是70年，虽然相信很多购房者都不愿意接受，但是到目前为止事实就是这样的。而澳洲房产与中国不同，购买澳洲房产是永久产权的，也就是说只要购买了，那么这就是购房者的私有土地，可以永久的属于购房者。

购买澳洲房产都是永久产权吗

其实澳洲房产也并不都是永久产权的，例如在堪培拉地区购买法国菜就并不是永久产权，而是99年产权，所以如果是需要永久产权的，可以考虑其他地区的房产。

澳洲房产永久产权有没有遗产税

很多同样是永久产权的国家，但是需要缴纳遗产税，而且许多国家里遗产税可高达40%以上，那么澳洲房产永久产权有没有遗产税呢？答案是没有的，在澳洲买房不仅可以拥有永久产权的优势，而且没有遗产税，这是相比海外很多国家都没有的优势。

澳洲房产永久产权好在哪里

对于澳洲房产来说，房产永久产权是吸引很多国内投资者前去购买的原因，是主要投资澳大利亚房产的优势所在，除了不存在高额的遗产税，澳洲房产永久产权更突出的优势在于你还将拥有自己的领空和地下土地占有权。房产持有人具有的不只是土地外表，而且包含其100%的上空和直到地心的100％土地。包括了土地所有权，可以世代相传下去，可以说是一代人投资，几代人获利。

此外，更值得注意的是，澳洲的所有商品房均是精装房，拎包入住即可，不必操心装修的事情，没有公摊面积，性价比比国内要高出不少。不论是投资还是作为保值产品都非常划算。换句话说，在澳洲置业是一劳永逸的事情。

如果你也想海外房产投资，那么澳洲可以说是很不错的选择，不仅是永久产权，而且还免遗产税，想想都激动。如果大家对澳洲房产永久产权方面还有什么疑问，可以直接咨询我们。

继承房产外国国籍的办理程序是怎样的?

遗产税是对纳税人死亡后留下的财富课征的税收，为防止纳税人在世时以赠与的方式先将财产分于子女亲友等，因此制定了赠与税，美国的遗产与赠与税是合并统一征收的，以避免利用遗产与赠与税率的不同，达到逃税的目的。

一、综合遗产与赠与税

（一）赠与税。在现行美国联邦税法中，遗产与赠与税是合而为一的，纳税人有生之年的赠与额会影响到死后的遗产税额，两者分享同一综合抵税额，并适用同一税率。甩以，纳税人的赠与应该与遗产统一安排，税法规定，每一个纳税人一生可以允许60万综合免税额，也就是每年有1万元的赠与免税额，纳税人必须精心加以利用，以降低遗产与赠与税的税负。

在美国，缴纳赠与税是赠与人的责任，受赠人不需要缴纳此税，赠与的礼物可以是现金、股票、珠宝、年金、人寿保险、房地产等。对于未成年人，一般赠送房产等要办理信托手续，通常，未成年人没有独立签订合约的能力，只能由指定的监护人负责管理，一旦子女成年，监护关系便自动终止。

美国税法规定，无论取直接或间接方式转移财产，只要受赠方并未支付赠与方相当的代价，则符合赠与税的纳税范畴。财产的直接转移包括财产的销售或交换；财产的间接转移包括借款免付、保险契约转赠、财产移交信托和亲友间无息低利等。

美国税法规定，符合赠与的基本条件是：1、赠与者必须精神正常且有行为能力；2、赠与方必须具备赠与意愿；3、受赠方未拒绝赠与；4、受赠方拥有赠物的法律和实体的一切权利；5、赠与方在赠与后对赠物无权收回；6、受赠方未支付等价交换赠物。

但慈善捐赠、夫妻间财产转移、代付他人教育费及医药费和不出资人未曾动用的联名银行帐户等行为，不必缴纳赠与税。

纳税人在一年内收到国外个人礼物或遗产超过10万元就要向税务局申报，否则，每月将被处以5%的罚金，最高处罚率可达25%.但是该款项是与受赠人的学费、医疗费用有关，并且是直接汇到有关的教育及医疗机构，则无需申报。

（二）遗产税

过世所留下的遗产，包括死者独有财产及属于残废人的共有财产部份，应收帐款、退休金、抚恤金、人寿保险等，也应算在遗产毛额内，但要减去过世人的各项债务及过世所发生的费用，包括借贷、应付帐款、医药、安葬送殡等费用，也包括各种当年税金、认证及行政开销、赠送未亡配偶财产、合格捐献财产调整额，得出遗产净额，就是应纳遗产税的税基。依据税法，每位一生有$60万元可免税遗产赠与额，按税率计算综合抵税额为$192800元。

（三）税率

美国遗产及赠与税实行累进税率，最低税率为18%，最高税率为55%.见下表：

遗产及赠与税税率表

应课综合税净额 最低 税率%

0-$10000 0 18

$10000-20000 $1800 20

$20000-40000 $3800 22

$40000-60000 $8200 24

$60000-80000 $13000 26

$80000-100000 $18000 28

$100000-150000 $23000 30

$150000-250000 $38800 32

$250000-500000 $70000 34

$500000-750000 $155800 37

$750000-1000000 $345800 39

$1000000-1250000 $365800 41

$1250000-1500000 $448300 43

$1500000-2000000 $555800 45

$2000000-2500000 $780800 49

$2500000-3000000 $1025800 53

$3000000以上 55

（四）免税额

19年的修改税法将赠与税免税额大幅提高。

年度 免税额 抵税额

19 $60000 $192800

1998 625000 202050

1999 650000 211300

2000 675000 220050

2001 675000 220050

2002 700000 229800

2003 700000 229800

2004 850000 287300

2005 950000 326300

2006年以后 1000000 345800

由于免税额的调整，遗产、遗嘱、信托等就要重新修订，新税法对家庭拥有事业除允许60万的综合免税额外，还允许再加上70万的特别免税额。家庭拥有事业一个家庭拥有的事业，该家庭成员必须控制该事业，并且需要有一半以上的拥有权，参与管理。家庭成员指夫妻、父母、子女、孙子女等直系亲属，过世者必须是美国公民或是居民外国人，家庭事业不可为股票上市公司，不得有35%以上的收入来自个人控股公司等。

通常遗产税在遗产赠与人过世9个月内申报，税法允许第一个100万元遗产额可以分期付税，并享受2%的低利率。其他税负的余额利率可享受缴纳通常分期付税利率的45%.

每位报税人每年可给予受赠人每年每人1万元的赠与免税额，如父母有三位子女，父母每年可分别赠送每位子女1万元，共6万元可免缴赠与税。

二、赠与再租回与国外赠与

（一）赠与再租回

对于所得多适用税率高的纳税人，通常用成立信托的方式，将事业上的机器设备、房地产等赠与信托受惠人，信托受惠人往往是报税人的子女，然后再向信托受惠人租回这些财产，继续使用，从而达到节税的目的。

（二）国外赠与的申报

美国是个移民国家，很多报税人与外国关系密切，国外赠与经常发生。1996年“小型企业工作保障法案”规定，凡是美国人每年由国外收到超过1万元的赠与，就要向税务局申报。这里的美国人是指拥有美国国籍或居民外国人；礼物是指包括生前的赠与和死后的遗赠；申报数额则指累积数额，所谓超过1万元权指来自外国公司或海外合伙企业的赠与，如赠与人是外国个人或遗产，则累积赠与要超过10万元才需申报。申报国外赠与时间与每年个人所得税申报时间一致。未能按时申报者，税务除要求补报外，还要按赠与数额每月起罚5%，最高可罚赠与额的25%.

三、遗产

遗产就是当事人生前对未来过世后财产预先作出妥善安排，以便遗产可按当事人意图分配，减少税负，也可免除将来的认证手续。遗产主要是立遗嘱。

（一）遗嘱与分配

所谓遗嘱，就是当事人以书面形式订立过世后财产处理的意愿，所以立过遗嘱的人，可依其生前的意愿将遗产作妥善的处分。而未立遗嘱的人，遗产分配将依各州法律按顺序分配：1、夫妻共有财产属于；2、死者独有或个别的财产（1）单身有子女的财产归子女；（2）已婚有一个孩子的，财产一半归配偶，另一半归孩子；（3）已婚有二位孩子以上的子女，三分之一归，三分之二归孩子们；（4）已婚无子女，一半归，另一半归双亲，倘若双亲已亡，则分配给双亲的其他子女如死者的兄弟姐妹；（5）未婚亦无子女，财产归双亲，倘若双亲已亡，则分给双亲其他子女。

（二）遗嘱的种类

在美国，凡年满18岁、心智健全的人都可以订立遗嘱。

1、手书遗嘱。由立遗嘱人亲笔书写签名，并注明日期，见证人都不重要，重要的是遗嘱中必须清楚陈述遗产处理方式的意愿，手书遗嘱一经涂改，或有添附，法律将不予承认。

2、正式遗嘱。正式遗嘱通常要选用法定遗嘱的格式，立遗嘱人要签名，注明日期，说明清楚遗产的处理方式，一般须有两人以上见证。

虽有遗嘱，但立遗嘱有死亡，遗产仍要经过法院的认证。倘若死亡人无遗嘱或遗嘱无效，则要经过无遗嘱认证手续，认证过程费时、费钱、而且要经过公告，失去了隐私权，所以很多立遗嘱人都设法利用信托、财产所有权等方式，以避免认证手续。

（三）信托的种类与应用

倘若夫妻的一方，不愿把财产转移给夫妻以外的第三人，而又不愿放弃每位的综合遗产赠与抵税额，则可考虑成立信托，将60万放入信托，由夫妻的一方为受益人，这60万就被排除在遗产总额之外。所谓信托，是一种利用合法的方法将所有权转移给受益人的方式。信托种类很多，取消信托和不可取消信托，生时信托和遗产信托等。一般用生时信托，即立信托人在生时按意愿成立，通常立信托人在信托上已选择管理人管理信托的财产。生时信托分为可以取消或修订信托，立信托人在过世之前，仍未完全失去对财产的控制权，死后方可按生时意图来安排遗产，这种信托是最受欢迎的一种。不可取消的信托是指一旦设立就不能终止改变的信托，设立这种信托，如得法，在逐渐转移财产过程中可减免赠与税，进而影响遗产税，但信托如属于未满14岁的孩子，则信托所孳生的利得超过1200元，立信托人则要按较高税率课税。遗嘱信托的好处是在信托中可说明受益人尚未成年或丧失行为能力，信托管理人可直接管理财产，此外，如果得法，可减免遗产税，有保障未成年益的好处。

四、财产所有权与产权登记

目前美国最普遍的财产所有权有：

（一）互继共有财产。财产互继共有人各拥有同等比例的产权，倘若共有人一方死亡，死亡人这份财产，就会自动转移给其他共有人所有，无须认证。

（二）分别共有财产。在此种财产所有权下，由无遗嘱转移成为认证遗产必须经过认证手续。分别共有财产人拥有财产的比例不必相等，但每位出资额应与拥有比例相当，否则就可能涉及赠与或所得税。

（三）夫妻共有财产。即各拥有一半所有权。若夫妻一方死亡，财产即由继承，且该部分无须缴纳遗产税。在夫妻共有财产制下，凡婚姻有效期内所购买的财产均属夫妻共有财产。

（四）个别独有财产。财产属于个人独有的称为个别独有财产。具体因个人婚姻情况不同而分为未婚男女、未再婚男女、已婚男女拥有独有财产等。

五、美国遗产税的发展趋势

美国现任总统布什在共和党全国代表大会接受总统提名时曾说：每一个家庭，每一个农场主和每一个商人，都应该自由地将其一生辛勤所得遗留给他们所爱的后人，而不必缴纳遗产税。

布什当政后，开始朝着取消遗产税的目标迈进。2001年2月8日，布什向国会提交了旨在逐步取消遗产税的方案；5月26日，美国参、众两最终通过了该法案；6月7日，布什总统签署了该法案，从而使美国遗产税改革方案成为正式的法律，并于2002年1月1日开始实施。

改革的核心内容是从2002年起，逐年加大遗产税的税前扣除额，降低边际税率，最终于2010年正式取消这一税种。对于这一改革，美国国会一开始有两种不同看法，共和党基本支持，民主党多数反对。经多方解释说明，一些民主党议员也转变了态度，赞成改革，这是改革方案得以顺利通过的重要原因。美国舆论对改革也有赞成和反对两种意见。

反对改革的理由：一是遗产税是一种富人税，废除这一税种会影响税收调节收入分配，实现社会公正的功能；二是遗产税是个人所得税的一种补充，可以延伸调节收入的隔代转移，避免王朝式的家族影响，有利于社会进步；三是遗产税虽然存在较多漏洞，但经过改革完全可以弥补，没有必要废除；四是遗产税收入已有一定规模，有一定的财政意义。

赞同改革也有三条理由：一是遗产税实质上是一种死亡税，而从社会正义的角度看，对死亡是不应征税的；二是遗产税实质上是给有钱人设置圈套，不利于资本积累；三是遗产税漏洞太多，经过税收筹划即可以大量避税，而征管困难、收入规模小，仅占联邦税收的1.5%，个人所得税的 3.5%，收入与成本付出不相称。

据了解，美国于1916年开征遗产税，1930年开征赠与税，16年将两税合并，统称遗产税。目前，美国遗产税纳税人约占总人口的2%，年收入仅300亿元左右，这次改革以后，美国的遗产税和赠与税将逐步脱钩，最终保留赠与税，取消遗产税。

我们知道现在人们的生活水平是越来越高，好多人都把家里孩子送到国外来读书，并且有的已经是外国国籍了，但是在这些人的父母去世之后，他们的财产也是需要这些有外国国籍的人来继承的，但是好多人对这样的事情不是很清楚，那么下面我们就来说说继承房产外国国籍的办理程序是怎样的?

继承房产外国国籍如何办理手续?根据我国有关法律和法规的规定，华侨或外国公民继承在中国境内的房产的，应办理以下手续：第一，适用于在中国境内或外国人境内的继承财产，适用于东道国公证处办理公证手续，证明申请人的职业、地址及其在中国的遗产与被继承人的不动产有关。公证书也受到生活在该国驻华使领馆认证(根据领事条约,两国豁免证书除外),如果海外华人或外国人与我国没有外交关系国家公证文件,原则上,必须通过外交部和国家和我们的国家建立了外交关系与第三国家的国家博物馆(得到)认证。这是继承房产外国国籍需要办理的手续。

其次，继承房产外国国籍的申请人应当申请注册的公证、死者的死亡证明以及财产所在地的遗嘱认证。公证处审查有关文件后，认为符合我国法律，并颁发继承权证书。

最后，继承房产外国国的籍申请人应向物业所在地的物业管理部门申请。如果申请人不能来中国处理继承问题，他可以委托另一个人这样做。代理人在代理财产继承时，也应提交委托书。委托书应当载明代理人的名称、地址、职权以及委托人的签字、盖章。委托书还应当办理公证和核证手续。这是继承房产外国国籍必须准守的有关国家规定。

继承房产外国国籍的外国人在中国境内有继承财产的，可以在财产所在地起诉人民法院，人民法院应当依法裁定。根据中华人民共和国的规定，华侨或者外国人应当继承中国的财产，适用财产所在地的法律。涉及的法律是：(1)动产适用被继承人死亡时住所地法律，不动产适用不动产所在地法律;(2)中华人民共和国订有条约、协定的，按条约、协定办理。处理涉外遗嘱继承，我国目前尚无明确的法律适用规定，实践中多参照一般民事行为和涉外法定继承的法律适用原则。