有路海外房产下架_有路海外房产
1.中国人为什么要在泰国购买房产
2.工薪阶层的我玩转海外房产,回报率超过200%(上)
3.境外投资怎么样?怎么进行境外投资?
4.2019年海外房产投资前景如何?
最近几年非常火爆的马来西亚房产说明了这个国家的投资前景非常巨大
房产价廉物美
与房地产价格高居不下的中国、香港、新加坡不同,在马来西亚的高级住宅,位于其首都吉隆坡的公寓每平方米是香港、新加坡、北京的十分之一,还比人均GDP和国民平均总收入都比马来西亚低很多的曼谷,马尼拉、雅加达的房产价格还便宜。
不断攀升的人口増长率
预见未来的购买房产族将不断扩大到目前为止马来西亚的经济在稳定增长的同时,其人口也从2000年的约2330万人持续增长,2017年达到了约3204万人。马来西亚人口年轻化使其构成了人口比例配置的金字塔。现在的十几岁、二十几岁的靑少年,过几年或十年后就是房产的购买族,随着经济的发展,对于马来西亚的房地产需求也必将逐步扩大
地产价格持续的不断上升
经济显著增长的同时,人口持续增加,以2000年的房产价格指数为100来看,首都吉隆坡的增长速度超出了马来西亚的其它城市。从马来西亚的预测来看,2020年居住在其首都吉隆坡的人口要比现在增加65%达到约1000万。由于人口増加,城市的集中化,购买房地产族的扩大等背景,对于首都圈内住宅的需求增加是必然的结果
可以获得资本收益
马来西亚房地产有预售开始后(期房),随着建设施工的进展情况,出售价格也渐渐上升这个特点。一般来说,从预售开始到竣工,房地产价格有上涨约20-30%的趋势。
因此,追求竣工溢价的目标,成了马来西亚房地产投资的最流行的手法。尽可能在最早的阶段,从信誉高的大开发商购买期房可以有优越的地理位置,各种条件好的房产的话,您就可以获得更大的资本收益,并能更容易的获利。
新线路工程和城市再开发等大型项目的附近地区的房地产价格上升是显而易见的,掌握这一点信息是非常重要的。
可获得所得收益(租金收入)
在吉隆坡公寓出租所获得的平均收益率为7%左右,在亚洲也属于能获得安定较高的租金收入而引以自豪。
如果你将来有定居的打算,或今后要出售获得资本收益,目前又没有打算马上入住的话,你可以把购买的房产出租而有效的获取租金收入。也有和宾馆同水准的室内装饰并附带豪华家具的。
法律政策对投资卖房管控较松
欧美发达国家对房地产的管控远比马来西亚严格的多,譬如在德国通过各种手段甚至不惜动用刑法来管控房地产投资。有些发达国家也不允许移民投资涉及房地产。
中国人为什么要在泰国购买房产
摘要:近年来,越来越多的中国人喜欢在海外置业,“在国外拥有一套房子”——这本来是有钱人的专利,但现在也渐渐也走入普通人家。人们购置这些海外房产,不外乎是两件事情:投资或移民。那么,海外置业哪里好?海外置业的注意事项有哪些?下面就和小编一起来了解一下吧。海外置业哪里好
1、老牌资本主义国家已经高度城市化了,这样的国家置业投资回报率可能不亮眼了。但为了可以享受发达国家配套,可以考虑。
2、有一类国家叫移民国家,和国内年轻人都往一线挤一样,移民国家也是用脚投票出来的。优质的年龄结构的人口支撑,对置业的你来说,意味着不用担心空置率,也有充足的接盘侠好变现。
3、现在热炒的东南亚板块会是第一套海外置业的好标的。便宜门槛低且未来更多常驻人口的导入加上交通轨道的建成,会是潜力股。
4、东南亚买海景房的话,那你就得看看那地方是不是离海边近啊,周围配套如何啊,有没有专业酒店管理公司帮你运营啊,不然啥都没有只有鸟屎怎么出租。
5、再来说一类国家老龄化国家不点名,一切看来都很美好,整个国家没有买房的欲望,连年轻人都很佛系,到处都是退休的老人,那这里房子可能考虑长持用来住了。
海外如何选择房子
1、国内外都一样,都有所谓学区和阶层划分,富人区、平民区、还有相对华人集中的社区,看自己的需求选择社区,当然千万记得,远离那些治安不好犯罪率高的社区。
2、当你看到那些house连邻居和商店都没有,请别惊讶,这可能是普遍情况,开车1个小时去上班或者超市是种生活方式,入乡就随俗吧,毕竟这边有不菲的收入和便宜的油价。
3、就算是发达国家,也有一二三四线之分,那些超级便宜几十万的泳池house基本就出现他们的三四线,基本只能用来住了,而一线类似纽约伦敦50万一平也能一房难求。
4、那么市中心的公寓那么贵了还能不能买?跟国内一样,交通便利配套齐全人口净流入地方的房子永远都被定义为好房子,就要你口袋里能否支撑好价格了。
5、同样作为一种生活方式的差别体现,国外的旅游地产可能和国内各种吃土蒙灰没人要旅游地产有着截然不同的增值和使用命运。
6、跟着知名开发商品牌一直是个低风险高收益的技巧,这点国内外倒是蛮一致的,比如我们搅动世界的川普大爷当选前就是著名的地产开发商。
海外置业的注意事项
1、当你确定好去哪个国家,你可能最先需要不是一个靠谱的置业顾问,而是一个有专业资质的律师,每个国家房地产的法律背景各不相同,这点很容易被忽略,当然一个靠谱的置业顾问团队应该有这项服务。
2、买房前请算好整个成本,国内基本房贷下来就你就做个甩手掌柜不同,国外不少地方都是有房产税、空置税、交易税,甚至有强制定期维修翻新费用,账本要拎得清。
3、不要轻易相信保证收益10%以上的项目,基本上都是骗人的,理想的情况是羊毛出在羊身上,糟糕一点就是项目黄了跑路了。
4、海外地产不代表是没有泡沫的,不然就没08年次贷危机和迪拜烂尾楼群的事情。
5、如果真觉得项目不错,不如带着买包包的钱去实地考察下,最差也能给自己带个包包回来。
海外置业的风险有哪些
1、最大的风险是外汇风险。比如在加拿大购房纯做投资,如果加币汇率走低,就产生风险。购买一套当地房屋,现在用600万元人民币去兑付,如果汇率走低的话,只能拿到500万元人民币回来。这对于在海外购置房产的人而言是个考验。所以选择一个相对稳定,又存在走强空间的国家汇率,比如美元,是个不错的选择。
2、风险源自买家自身。购房者首先要明确自己的置业目的,并弄清相应的法规政策和房屋产权年限,这些都是海外买房的重要基础。所以,寻找一个信誉良好、以及拥有一支强大的房地产经纪人的专业团队。
另外,就是要弄清楚购房目的。比如以投资移民为主要目的购房者,就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化,以确保自己这些年的最终能够达成投资移民的目标。嘉丰瑞德所推介的海外地产项目长期与本土置业顾问合作,也可以根据个人海外置业的需求,量身定制海外投资。
3、需要了解海外房产的产权问题。与国内70年房屋使用权不同的是,国外产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同则需要承担的义务和责任也有相应的差异。
4、和税费的问题往往是最让购房者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多,大大小小各种名目的收费项目繁多,购房者需要花费大力认真核查。嘉丰瑞德海外地产置业顾问,对操作流程的熟悉度和法律风险规避意识,可以增强交易的安全性。
5、对于要对所购海外房产进行长期持有的投资者来说,最好还需要制订较为长期、合理的规划,内容涉及持有成本、转卖或继承成本、日常打理、资产安全等。
工薪阶层的我玩转海外房产,回报率超过200%(上)
原因:
1、泰国房产具有永久产权外籍人士和泰国人一样,拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代(无遗产税),受法律保护。而国内房产只有70年产权。这也是为何您看到泰国有些城市道路比较拥挤,因为土地是私人的,不能强拆。也因此城市看起来有点破旧,对此我只能说,论现代化建设,全世界都比不上中国。
2、泰国房产价格相比国内更实惠中国房价摆在国际上都算贵的。北上广动辄单价3、4万/平,二三线城市也得1、2万;而泰国曼谷、普吉岛、华欣、甲米均价大约2—3万,芭堤雅、清迈大约1—2万,虽然两者单价看着好像差不多,但单价包含的内容大不相同。那么,泰国房产的单价都包含了什么?
(1)泰国房产基本是精装修公寓配有地板、卫浴、马桶、厨柜、空调、嵌入式衣柜等等,简单理解就是搬不走的都是您的。卫浴、空调品牌都很不错,有的楼盘还配的大金空调。您也不用为家具烦心,很多开发商都送家具,有的提供家具礼包供您挑选。相比国内,花一两百万买房子,一般还得再花房价的20-30%装修,购买泰国房产相当于又打了20-30%的折扣。(2)泰国公寓单价不含公摊面积泰国公寓单价按使用面积计算,不计公摊面积。想像一下,当您要求售楼人员看看70平米的2房1厅,那感觉却跟进到100平米的一样大!因为卖的是使用面积,脑袋一下子会转换不过来了。如果按国内房子大约公摊面积25%计算,这就相当于泰国房价又打了25%的折扣。
(3)配套设施完善泳池、健身房、房是必备的,而且免费。车位也是免费的。算下来保守估计相当于又节省了房价15%的费用。算上之前的装修费和公摊费,相当于节约了60-70%的隐性费用,这样算下来,泰国的房价实在太实惠了。
(4)物业管理完善泰国房产物业管理非常完善,而且多数大开发商旗下都有酒店式公寓管理公司,可以代理出租、管理等各种问题,基本上有求必应。3、过户及持有费用低购买泰国房产,没有房产税。只需在过户时交纳有关的税费,大约房价的6%,如果和开发商购买,一般买家只需支付其中的1%。在所有承认永久产权的国家里,泰国是极少数没有房产税的国家。而欧美澳加的房子都有每年1%-2%的房产税,并且是按当年的市值来计算。房价越上涨交得越多,60-70年就等于再买一套房子了,这么算下来和中国的70年产权相比没什么不同。并且他们还有遗产税。
4、出租回报率高泰国公寓平均年出租回报率在房价的5%-8%,有的地方可达15%。有的开发商还提供固定出租收益的包租服务,例如在普吉岛,最高的包租收益可达10%/年。这样算来,10年的租金就可拿回投资本钱,这还没算上房子本身的增值喔。而中国房产自住成本高,而出租回报率低,2%左右,人民币100-200万的房子在二三线城市大概能租个3000-4000元/月吧,租售比非常低。
境外投资怎么样?怎么进行境外投资?
大家好,赚钱之路系列又要出新篇啦,这次的篇幅较长,所以我们分了上下篇。这次要跟大家分享的是我曾经投资的一个澳洲房产项目。
先写下成果吧:
发生时间: 2015年
经过: 在澳洲piontcook 区投资一块448?平米、售价29万澳币的土地,然后转手卖掉。
投入成本: 5%的土地资金6.8万人民币+1万人民币订金(非定金)
收回资金: 19万人民币
年回报率: 粗略按照8个月时间计算,年回报率在215%(如果用IRR计算年化500%多,这数字我自己都不敢看哈哈。)
写这次经历之前仔细回忆了下过去,又翻了一遍之前的各种聊天各种截图。容我先喘息一下,真是太苦了,那可真是一个心酸深刻的故事啊... 切入正题,立马开始我们的澳洲买地之旅。
还是要从2011年我刚大学毕业开始学习理财说起,那时候还没有知乎,经常逛的是天涯,最早只关注理财前线中的精华贴,其他板块几乎不会去看。
自从2012年集合三家人之力(我们小两口+双方父母)在杭州买了一套89平的小住宅之后,我对房产开始关注起来,偶尔会去关注天涯房产观澜的相关内容。 所以说参与其中是多么的重要,一件事情你必须先参与进去,才会变得非常积极以及长期关注。
2015年,仍然是处于那种没事就会天涯刷刷贴的状态,也没有刻意去看房子。我一直以来都是一个好奇心很重的人,那时候经常看到有很多新闻说国外哪里哪里的房子多少便宜,国内北上广的小房子在国外可以买多大面积别墅等等。
于是有一天,看到一篇类似平民如何配置澳洲房产的文章,就点进去看了看,不出意外果然是广告,但是仍然激起了我对境外房产的好奇心。
我这个人最大的一个优点就是对投资相关信息都会比较敏感。
还记得2013年跟老公在新西兰度蜜月的时候,有次在路边看到玻璃窗贴出来整栋别墅出售的信息,还特地上去瞄了好几眼。半个月的自驾游让我对新西兰和澳洲那边都非常有好感。
于是我初步选中了美国和澳洲,开始搜集两国房产的相关资料,看买哪里比较好。后来查到美国房产的税比较高,对比澳洲各种费用指标之后,果断选择了澳大利亚。又根据世界最宜居城市的排名选择了墨尔本,当然悉尼那个时候也是只能看看,因为根本买不起。
现在回头看,14年、15年国内房产形势不太好,同期美国跟澳洲经济开始复苏。那几年确实是配置美国跟澳洲资产的好时机,无论是房产,还是其他投资理财产品。
确定目标后,澳洲买地的故事算是正式开始了。
锁定了目标,我开始在天涯的房产观澜里寻找各种澳洲的房产信息,看看有没有购买者的经验。但是真的是好少啊,基本都是广告和软文。即便如此,我当时还是加了几个人的微信跟QQ,还去搜集了好多个澳洲买房的QQ群,虽然也是广告群居多。
我截图几张给大家感受下,当时到底联系了多少人,也算是当时付出那么多心血的一点痕迹吧。
这两张是QQ,之前真的是各种潜伏跟加入,最近几年都好像没怎么登陆过QQ。感觉QQ群跟QQ联系人已经荒废了,那几个群也慢慢彻底沦为了广告群,囧。
这一张截图是微信,国际房产组的人基本也是那次澳洲买房加的,其中好几个是澳洲当地的房产律师,还有部分是美国房产及美国保险等相关的联系人。这次购买土地的中介也是从天涯上找来的。会不会觉得非常不靠谱?哈哈,就是这么任性!
我发这几张截图是想表达我当时真的搜集了很多资料、咨询了很多人、做了很多功课。 但是!!!事实是我们咨询再多的人都抵不上一个靠谱的中介重要,更别说自己找到靠谱的途径去搜集数据了。
当时只要涉及到澳洲经济的文章资讯我都会好好看,甚至还加了海外几个专门介绍澳洲的华人公众号。看完澳洲近40年的房产数据后,我最大的担心竟然是万一国内房产泡沫破裂,对澳洲经济影响到底有多大,澳洲的房产会不会崩盘?诸如此类问题,真的是太不科学了。
可想而知,当年的我底子是多么薄,多么的害怕失败,多么的输不起。只是我没有想到国内房产竟然再次异军突起,当然这是后话了。
我先简单介绍一下澳洲房产的一些信息,以便不了解的朋友们有一点基本概念。了解一下没错的,万一以后可以用到捏,哈哈。
第一,?澳洲房产的类别。
首先,和国内住宅土地70年的使用权不同,澳洲地产是永久的所有权。
房产大致有三种:公寓apartment、独栋别墅house、联排别墅townhouse,其中有种叫unit,类似国内的小高层,可以算联排的一种,在那边被称为单元房。
澳洲买house有两种方式:一种方式是土地房子一起购买,起初中介给我推荐的都是这种,因为房子利润比土地高;第二种方式是自己买地建房,其实很多地块土地跟房子可以单独分开,这个也要看你有没有遇到靠谱、有能力的中介了。
购买澳洲土地后有个2年期限,在此时间内你可以转让也可以自己找开发商开始动工建房。在澳洲也有很多中国开发商,除了语言上的优势,我并没有觉得中国开发商比当地的好,当地大型开发商,没有那么多套路,所以这方面需要大家自己斟酌。
在澳洲只要你有钱,可以直接买很多块地,后面自己分批建设house或者联排,然后出手,把自己当个小型开发商,不过这个对资金量的要求就会很高。
第二,澳洲买房需要有什么资格?
在澳洲我们这些没有PR(permanent residence永久居留)的外国人是不能买卖二手房的。只能先经过FIRB审批之后才有资格购买新房。
那什么是FIRB呢?FIRB指的是Foreign Investment Review Board,外国投资审查委员会。
澳洲一方面欢迎外国投资帮助澳大利亚的经济建设、增加就业机会、对澳洲经济发展提供动能。一方面又要确保外国投资的热钱不会炒高房价、让本地人买不起住房,或者在其他方面危害国家利益。
所以,澳洲设立FIRB这个审查委员会主要目的是为了保护澳洲的国家利益。
2015年7月份之前可以免费申请FIRB,之后每次申请要收取5000澳币的审批费,而且房价每超过1百万,要多交1万澳币。
我研究澳洲房产是2015年4月份,赶在7月份转给中介1万人民币的订金,让他们帮我先把这个FIRB的免费申请名额给占住。
第三,澳洲的政策。
虽然当时中介帮我介绍的broker不靠谱,但我还是要单独说一下银行这件事情。
一般的broker会提供一些不同的银行给你选择,澳洲银行之间竞争也挺大的。每个银行给出的条件也不同,比如利率及金额都可能不同,你可以自行筛选。
最早的时候澳洲是可以9成,首付只要1成,后来慢慢缩紧到首付2成,8成。我刚好碰到澳洲房产政策收紧特别厉害的阶段,后来只能到6成。而且这个6成并非是实际成交房价的6成,而是银行对房屋评估价值的6成。
通常来说,评估价会比实际成交房价低一些,土地评估跟房屋评估是要单独分开评估的,单独土地的话其实还更好贷一些,需要看土地估价。
听说澳洲有些合同是以是否审批为前提,就是说如果你的银行不批,合同可以自动解除,谁都不算违约,不过FIRB的费用不会退。
这个事情我只是听别的投资者说,具体情况还不太了解,也不知道这种情况是否适用于新房或者我们这种没有PR的人。反正我遇到的中介没有人跟我提过这个事情。
所以如款下不来基本跟国内情况差不多了,你必须去借款处理,借不到钱,就只能认定你违约没收首付款。
申请的过程是比较费时间的,澳洲当地的做事效率不是一般的低。什么交割啊,建房啊效率也是一样低,千万不要指望他们能够在约定时间内按时完成。一般都是各种会延期的,如果再来几个罢工啊什么的,估计拖更久,哈哈。
第四,?澳洲买房的其他特点。
澳洲买房有个好处,当时中介跟我说的时候我觉得非常不可思议,虽然我没有最终享受到,还是要说一下。
有个小窍门是可以在行开个对冲账户,如果有多余的钱,可以存到对冲账户中。对冲账户的存款利率比银行存款高,和房贷利率是一样的,这样存款利息可以抵消一部分房贷利息。
还有一个方法,如果房价上涨可以申请再融资(re-finance),国内也有这个套路。比如购买的时候房价是70万,过了几年升到80万(以行评估为准),那么多余的10万就可以出来购买下一套房或者投资到其他地方。
就这样一套一套的增加房产,估计当地炒房用的都是这个套路比较多,哈哈。
了解了相关的基础信息之后,我来讲一下实操的全过程。
首先,关乎投资成败最重要的环节就是确定项目。先给大伙儿看一张当时澳洲房产的广告。
就单纯从房产角度来考虑,澳洲那边比较讲究租售比,所以哪怕是house也有租售比一说,这个跟国内的房产有很大区别。
不过我本人在国内找房子也非常看重租售比,毕竟目标终极导向还是被动收入么,哈哈,再次说明我是个稳健型投资者。
澳洲卖房的中介费也很高,一般house有3%,这个也是我的那个中介告诉我的,不知道真实性。中介特别喜欢推公寓,因为公寓集中在CBD、面积小、价格高。但是后来我才知道,还有个重要原因是公寓佣金比house高的可不是一点点。
当时差点就被中介忽悠买公寓楼花了,最初我的中介也是推荐CBD的apartment给我,就是国内城市一室一厅、两室一厅的那种公寓住宅。位置确实很好,但是价格也是真高。那个时候每天在谷歌地图上研究墨尔本的位置,各个区的优劣势。
最后根据地理位置、投资回报等各方面因素选择了一个差点下手的公寓,项目名叫queens domain。附一张当时做的回报率分析表:
我来解释一下表格数据,这间公寓报价约71.4万澳币,首付20%,57.12万澳币,选择前十年只还利息的还贷方式。
设汇率不变、利率不变,按照中介给的租金计算,前面十年租金能够覆盖房贷利息,后面20年是无法覆盖还贷金额的。
大家看表格可以看到各种房产相关的费用。像律师费,印花税,市政费,物业管理费,排污费,租管费。这些费用加起来一年也有不少的钱。在维州购房需额外缴纳3%印花税和0.5%的地税,现在的税也比之前提高了。
在这种危机的时刻就能看出自己做功课的重要性。经过查询各种资料后考虑,我毅然和中介说我还是选择house,公寓我不考虑了。
最后总结一下,最终决定放弃公寓项目主要有三个原因。
第一,完全靠房价增幅的格子公寓对我来说真的没有太大吸引力。
从我自己做的功课来说,澳洲的房价涨幅主要依托于当地的二手house。当时我特意去澳洲的大型租赁中介平台上去查过租房的信息,公寓的出租金额确实还可以。
但是2015年的公寓租金已经相对在很高的位置,未来18年、19年集中交付的楼花公寓很多,也不知道到时还会不会像15年的时候那样好出租。而中介计算的投资回报是把每年房价涨幅计算上去,我自己没有计算。
第二,和澳洲纳税人相比,海外投资者不仅没有退税优惠,反而被征收很高的增值税。(这点house也一样)
澳洲当地的中产阶级在澳洲买公寓做投资,是可以按照年薪退不少的税,他们负扣税适用于每一年,而不只是你卖房子的时候。
之前我有去大概了解房屋折旧如何在当地减少税,发现那真是一个复杂的功课。如果你是澳洲本地人,也是需要当地有个会计专门帮你计算最适合你的缴税方法。
但是作为不是澳洲纳税人,我们海外投资者就没有这个退税啦。即使房子涨了很多,卖出去的时候,还要征收很高的增值税,最高的差不多可以到45%呢。
第三,也是最重要的一点,和house相比,楼花风险很大。
炒楼花对中介来说真的来钱很快,动不动就是几万澳币的转手差价。但是在我眼里他们这种操作方式很多都是拿着国内投资客的钱给自己赚取高额的中介费,不顾客户死活的那种。
站在投资角度来看,公寓折旧比较厉害,土地占有的少,澳洲本地人也都不太喜欢公寓。越老的公寓越难出手,虽然回报快,但是所承担的潜在风险也很大,算是投机。
所以我建议不内行的人还是不要随意下决定购买澳洲的楼花公寓,它不像house,就算你是个破房子还是可以二手卖掉。
因为最值钱的土地永远在,别人重新申请重建就可以了。澳洲的别墅占地面积都很大,只要你物色好土地,还是有很大机会的。
这些都是出于当时我自身的综合情况考虑衡量,虽然没有选择投资楼花公寓,但澳洲公寓也还是有很多优点的。比如学区概念,所谓学区概念不仅仅中国才有,其实很多地方都有的,只是针对对象不一样。
墨尔本有两个大学区,墨大和莫纳什大学都有不少校区。墨大City的Parkville主校区和Monash大学在Caulfield East 的主校区。
墨大City校区因为在市区,所以房子基本是公寓,Monash大学Caulfield Eeast虽然是郊区,但东南区土地非常紧张,联排别墅非常稀有,能让海外人士买的新房也基本都是公寓比较多。
墨尔本的学区房还是很贵的,最主要的原因是租和住的需求真的太大了,是市场供求关系为主导的。因为这次投资事情我还研究过澳洲移民的事情,其实似乎还是有机会滴。但是想想还是大爱我祖国山河,也就暂时搁置没再往下深入。
所以如果小孩要在那边读书、或者时机特别好、或者刚需、或者不差钱动不动就全款的那种土豪,作为高回报率的资产配置一部分,长期来看公寓也是可行的,毕竟硬资产抗通胀嘛。
而且CBD真的方便,该有的配套都会有,相对比较成熟。高层楼望出去的景色,高楼大厦灯红酒绿的感觉还是很棒的对吧。也不用怎么打理屋子,净现金流回报上面总归是要比house更好一些。
由于我本身是个长期的稳健型投资者,加上还穷,所以对炒楼花不感冒,我更想买位置好点的house。
当时我研究过墨尔本的房产周期一般都是8年样子,用以往过去40年的数据参考,基本每8-10年翻个倍,一直如此没改变过。我购房时间是在15年中,属于澳洲房产的一个周期波段中的快速上升阶段,这个周期的起点应该在2012年。
所以当时想着,还在半山腰可以上车,就算到时候到了山顶出不了,我也可以再长期多持有一个周期。澳洲房子的折旧时间一般也是以8-10年为期限,我在这个时间段内出手就可以了。
而且house最主要的是土地值钱,土地是不会有折旧的。所以这也是为什么我现在又开始关注起澳洲的土地了。如果以8年为周期2020-2022年应该是个买地不错的时机,现在就开始做功课会不会太早了?
哈哈,想想机会还是留给有准备的人的,目前来说澳洲买地也算是这辈子我做过最高杠杆的一次投资了。
放弃公寓后我开始研究house,当时看中两个house,都是靠近澳洲的西南方向。一个是在point cook的saratoga项目,一个在watercoaster靠近海边。当时一直纠结选择哪个好,最终选择位置在pointcook的saratoga项目。
我记得当初每天都在研究澳洲地图,各种看google地图上的实景全拍图,感觉都快把那边的街道看出一个洞来了。还去查找了当地近期的铁路规划路线图,反正对于当时那边要怎么发展,要怎么建设真的是了如指掌。
就连墨尔本当地未来几年乃至几十年的人口流入数字都看到2050年以后,还有到2050年后的墨尔本的城市规划等等,哈哈哈。
回头想想怎么这么傻的哦,有钱的话应该买个10块8块的土地,才对得起我付出的心血。
项目选好之后,下面就是和中介一起推进落地了。然而,一切才刚刚开始...
从签合同到办理再到被迫土地转让,整个与中介博弈的过程我将在下周与大家分享,非常感谢小伙伴们支持。
2019年海外房产投资前景如何?
由于境外投资可以为企业带来很多竞争优势,例如可以提升企业品牌,强化竞争优势,扩展利润空间;可以进行投资重组、转移生产基地,或者进行转口贸易,规避欧美贸易及非贸易壁垒;可以合理调节企业营收,充分利用不同国家、不同地区的税收差别合理避税。现在越来越多的境内企业选择到境外投资。
境外投资通常有两种方式,一种是设立所谓海外离岸公司,一种是进行实体投资。我国目前对设立离岸公司尚无法律规定,因而也并不涉及审批或者管理问题,相应地投资者也因此不能合法地汇出外汇或者将境内资产投资到境外。如果要合法地汇出外汇或者将境内资产投资到境外,则必须按国家相关规定履行相应的核准手续,即本文所要论述的境外实体投资问题。
一般来说,一个企业要想到境外投资大致需要以下几个步骤:
1、 对投资所在地的有关情况进行调查;
2、 对我国有关对外投资法律法规及相关政策进行了解;
3、 在上述调查的基础上制定有关投资方案;
4、 起草有关文件、办理国内核准手续;
5、 在投资所在地办理有关登记手续,直至该投资项目成立。
以下将对上述步骤分别予以论述:
一、对投资所在地的调查
对投资所在地进行调研和考察,应该是境内企业实施“走出去”战略的第一步,也是最关键和最重要的一步,调研和考察的结果,将直接影响投资的成败。一般来说企业对投资地区进行调查,大致应该分以下几个方面:
1、 宏观环境调查:包括政治局势、自然环境、人文环境、贸易物流环境等几个方面。
2、 市场调查:包括商品的价格水平、商品的需求情况、商品购买力情况、产品认证和质量保证要求、商品进口情况的调查、地区性自由贸易区的情况、商品的出口情况、该国市场的销售体系和销售方式等。
3、投资环境调查:包括注册成立公司的手续和费用、投资法律保护、对外来投资的优惠条件和鼓励措拖、投资指导性目录、生产资料的供给及价格水平、生产原材辅料的可供性及价格水平、税收、出入境管制和居留、社会治安、国民待遇原则、当地合作伙伴情况的调查、一般日常生活费用等。
4、金融环境和外汇管理:包括该国流通货币的币别以及该货币与国际主要硬通货币的汇率水平、外汇管制、银行管制、银行系统、流动资金的、与国际金融组织间的关系企业一般可以通过各种媒体对上述情况予以了解,当然也可以委托投资所在地的律师或相关代理机构代为调查。值得一提的是商务部在近日刚刚建立了《国别投资经营障碍报告制度》,该制度是指我驻外使(领)馆经商机构、境外中资企业等,以年度报告和不定期报告的形式,集中反映境外中资企业在东道国(地区)投资经营中遇到的各类问题、障碍和壁垒,供国内各有关部门和企业参考,以便有关部门在全面跟踪了解我国企业境外投资经营遇到的各类问题基础上,通过多双边机制,维护我国企业合法权益的一项制度。该项制度给中国企业提供了一个向我国部门反映投资所在国(地区)投资环境和有关问题的平台,如不利于外国投资的法律法规,在公共治安和安合、企业诚信、廉政、基础设施等方面存在的问题及其它涉及到其投资环境的问题。也为欲到境外投资的企业提供一个方便的了解渠道。
二、我国有关对外投资政策及相关规定
根据目前我国有关法律、法规的规定,境内企业在境外进行投资,需要同时获得发展和改革委员会、商务部、外汇管理部门等至少三个不同部门的核准,具体有关规定为:
1、2004年10月国家发展和改革委员会出台的《境外投资项目核准暂行管理办法》。根据该规定,境内各类法人及其通过在境外控股的企业或机构,在境外进行的投资(含新建、购并、参股、增资、再投资)项目均需向国家发展改革委或者省级发展改革部门办理核准或者备案手续,而前往台湾地区投资的项目和前往未建交国家投资的项目,不分限额,由国家发展改革委核准或经国家发展改革委审核后报院核准。境内自然人和其他组织在境外进行的投资项目的核准,参照该办法执行。
国家发展改革委在受理项目申请报告之日起20个工作日内,完成对项目申请报告的核准,或向院提出审核意见。如20个工作日不能作出核准决定或提出审核意见,由国家发展改革委负责人批准延长10个工作日,并将延长期限的理由告知项目申请人。境外竞标或收购项目,应在投标或对外正式开展商务活动前,向国家发展改革委报送书面信息报告。国家发展改革委在收到书面信息报告之日起7个工作日内出具有关确认函件。投资主体如需投入必要的项目前期费用涉及用汇数额的(含履约保证金、保函等),应向国家发展改革委申请核准。投资主体凭国家发展改革部门的核准文件,依法办理外汇、海关、出入境管理和税收等相关手续。
2、2004年9月商务部公布了《关于境外投资开办企业核准事项的规定》。《规定》明确了国内企业赴境外投资开办企业的核准机关、核准内容、核准程序、申请材料;明确了《中华人民共和国境外投资批准证书》的地位和作用;明确了商务部将运用电子政务手段实行网上申报和批准证书发放,进一步推进对外投资便利化。该规定规定商务部核准中央企业在境外投资开办企业以及其他企业在美国、日本等国家设立企业,地方企业在港澳地区投资开办企业为从事境外间接上市、开展投资性业务在港澳地区投资开办的企业也由商务部核准;其他企业在境外投资开办企业的,则由商务部委托各省、自治区、直辖市及单列市人民商务行政主管部门核准。经商务部批准的外商投资企业赴境外投资开办企业由商务部核准,其他外商投资企业赴境外投资开办企业由省级商务主管部门核准。
商务部和省级商务主管部门收到申请材料后,对于申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容,同时征求我驻外使(领)馆经济商务参赞处(室)的意见,并在受理之日起15个工作日内做出是否予以核准的决定。予以核准的,发给《批准证书》,国内企业凭《批准证书》办理外汇、银行、海关、外事等相关事宜。境内企业提出核准申请,除应提交申请书(主要内容包括开办企业的名称、注册资本、投资金额、经营范围、经营期限、组织形式、股权结构等)、境外企业章程及相关协议或合同和国内企业营业执照以及法律法规要求具备的相关资格或资质证明外,需要购汇或从境内汇出外汇的,还需提交外汇主管部门出具的境外投资外汇资金来源审查意见。获得批准的国内企业,应按国家有关规定报送统计资料、参加境外投资联合年检和境外投资综合绩效评价;经批准开办的境外企业,在当地注册后,应将注册文件报商务部备案,并向我驻外经济商务参赞处(室)报到登记。
3、有关外汇管理方面的法律规定为:《中华人民共和国外汇管理条例》第二十一条:境内机构向境外投资,在向审批主管部门申请前,由外汇管理机关审查其外汇资金来源;经批准后,按照院关于境外投资外汇管理的规定办理有关资金汇出手续。另外,1989年发布的《境外投资外汇管理办法》、1990年发布的《境外投资外汇管理办法实施细则》、1995年国家外汇管理局发布《关于<境外投资外汇管理办法>的补充通知》等都对境外投资的外汇管理事宜进行了规定。2001年9月中国人民银行、国家外汇管理局《关于调整资本项下部分购汇管理措施的通知》放宽了对购汇进行境外投资的限制。2003年国家外汇管理局又相继出台了《关于简化境外投资外汇资金来源审查有关问题的通知》、《关于进一步深化境外投资外汇管理改革有关问题的通知》等规定,简化了有关批准手续。
据悉,国家外汇管理局正在积极起草《境外投资核准办法》等一系列文件以进一步放松外汇管制,推动国内企业实施“走出去”发展战略。同时外管局还在起草《跨国公司内部外汇资金运营管理办法》,允许跨国企业将内部多余外汇资金以债权的形式汇到境外,中国企业在境外开办公司时也适用这一办法。同时,针对境内企业私自划拨资产到海外上市,外管局与商务部也在合作起草相关的措施。特别是急需制定与“换股”兼并等股权投资有关的政策法规。
上述第1、2项应是境外投资管理中两个不同的管理环节。境外投资项目核准是发展改革部门对境外投资行为从维护经济安全、符合产业政策、保障公共利益、资本项目管理等公共管理方面进行核准。对外投资开办企业的核准由商务部门负责,主要是对境外企业合同、章程等进行核准。但我们也可以看出在对外投资的核准上,手续仍过于繁琐,希望有关部门能简化、合并核准手续,切实提高职能。
三、制定有关投资方案
企业究竟应该取何种方式进入外国市场?我们认为应该针对各个企业的不同情况及境外投资的整体发展策略作出具体的规定。如企业在境外的投资应选择独资还是合资?通常认为建立合资可以有利于企业获得当地的市场知识;有利于得到当地公司的关系网络,从而有利于同海关、税务、投资委员会等部门沟通;减少投资规模,从而有助于降低风险;有利于树立当地化形象,更容易得到当地人民的认同等。而独资建立企业可以使企业对工厂有完全的控制权,经营上有较大的灵活性,公司的战略更容易得到实施,利润也可以独享。其他诸如企业应选择新建还是并购、是全球化还是当地化等各种问题,对于每一个试图在对外直接投资中取得成功的企业,无疑都应该引起足够的重视。
四、起草有关法律文件
比较重要的法律文件有境外企业的章程、合同或协议等,企业一般应聘请专业律师进行起草,以免存在法律隐患。
五、办理有关境外企业的登记、注册事宜
根据投资所在地的不同,在境外开办企业的有关登记成立手续也不相同。该过程企业也可以聘请对当地情况比较熟悉的律师事务所或中介机构代为办理,当然企业成立后,还涉及一系列的建立企业规章制度等问题,直至该境外企业成常运转。
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