海外房产如何国内做抵押手续_海外房产如何国内做抵押

1.购买海外房产，该注意什么问题

2.美国商业房产和住宅房产各有什么优势

3.泰国房产怎么样？哪家中介好啊

4.在德国购房该如何获取

5.美国为什么会成为中国海外房产投资人首选的目的

6.外国人购买澳洲房屋可以进行吗？如何？

中国人民银行关于外商投资企业外汇抵押人民币暂行办法

第一条抵押的对象。凡在中华人民共和国境内注册的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商投资企业，均可以其自有外汇（包括从境外借入外汇）作抵押，申请办理人民币。第二条抵押的用途。可以用于流动资金，也可以用于纳入的国家资产投资。第三条抵押的种类和期限。抵押分短期和中长期两种。短期抵押的期限分三个月、六个月、一年。中长期抵押为一年以上，最长不超过五年。第四条抵押的种类。用于抵押的外汇，目前限于美元、日元、港元、联邦德国马克和英镑五种。第五条抵押业务除经济特区外，由中国人民银行委托中国银行和其它金融机构办理。第六条抵押的申请。申请抵押单位应先到国家外汇管理局或其分局申报外汇、资金来源和数额，经核准后到中国人民银行指定的受托行办理申请手续，

填写借款申请书。第七条抵押的发放。抵押单位提出的申请，经银行审查同意后，应与受托行签定《借款合同》。第八条抵押的收回。未到期，抵押单位不能提前归还。到期后，抵押单位应归还原数额人民币，受托银行退回原数额抵押外汇，不受汇率变动的影响。到期不能归还人民币的，抵押外汇归中国人民银行所有。凡以境外借入外汇做抵押的，仍由抵押单位对原债务关系中的债权人履行偿还外债本息的义务。第九条人民币数额的计算。银行对抵押单位发放的人民币，最高不得超过抵押品按抵押日国家外汇管理局公布的人民币汇价（买入价）所计算的数额。第十条银行发放的人民币与抵押单位付的抵押外汇，相互不计利息。第十一条本办法解释权属于中国人民银行。第十二条本办法自公布之日起实行。

中国人民银行外汇抵押人民币暂行办法

第一条抵押的对象。凡在中华人民共和国境内注册的企业，包括国营企业，集体企业，中外合资经营企业，中外合作经营企业和外资企业，均可以其自有外汇（包括境外借入外汇）作抵押，申请办理人民币。第二条抵押的用途。按照外汇来源的性质，抵押可以用于流动资金和固定资产投资。用于固定资产投资的，必须纳入国家或地区的固定资产投资。第三条抵押的种类和期限。抵押分为短期和中长期两种。短期抵押，期限为3个月、6个月、1年；中长期抵押为1年以上的，最长不超过5年。第四条抵押的种类。用于抵押的外汇必须是现汇，目前限于美元、日元、港、西德马克和英镑5种。第五条抵押除经济特区外，由中国人民银行委托中国银行和其它金融机构办理。抵押的人民币资金，由人民银行提供。收回的人民币资金要如数交回人民银行。此项资金归人民银行总行统一管理。第六条抵押的申请和审查。抵押单位应向国家外汇管理局或行地分局申报资金的来源、数额，经核准后方可向人民银行指定的委托行办理手续。如系借入的外汇，应提交原借款合同和本息偿还。经受托行审查合乎条件后，对超过受托权限的，应送人民银行审查。第七条抵押的审批。人民银行省、自治区、直辖市分行，单列城市分行、深圳经济特区分行（下简称省、区、市分行），应编报年底抵押人民币，并在总行下达的人民币额度内掌握审批。审批时，外汇管理分局与人民银行协调配套。对，人民银行省、区、市分行可给受托授予一定的批准权限。第八条抵押的发放。抵押经银行审查同意后，借款单位应与银行签定借款合同（附格式）、一式三份，一份由经办银行凭以办理发放手续；一份交外汇管理分局，办理抵押物登记；一份留企业存查。

委托办理的手续费，按人民银行总行统一规定计付。第九条抵押的收回。抵押到期后，借款单位要归还原数额人民币，人民银行退回原数额外汇，不受汇率变动的影响。借款单位不得提前归还抵押。到期不能归还银行的，抵押外汇归中国人民银行所有。凡以借入外汇作抵押的，仍由借款单位对原债务关系中的债权人履行偿还外债的本息义务。第十条人民币数额的计算。最高不得超过抵押品按抵押日国家外汇管理局公布的人民币汇价（买入价）所计算的数额。第十一条抵押的利息。人民币与用作抵押的外汇，互不计息。第十二条抵押外汇的管理。抵押的外汇由国家外汇管理局统一管理。各地抵押的外汇，由国家外汇管理局各分局，在当地的中国银行设立存储专户。专户存储的抵押外汇利息，经人民银行签证后，由当地中国银行统一上划中国银行总行，存入人民银行外汇存款专户。各级人民银行收到当地中国银行的利息通知单后，统一寄中国人民总行会计司营业处。第十三条人民币资金的拨付和划缴。人民银行按照存款实际发放数给受托行拨付人民币资金。受托行收回的人民币资金，最迟于次日如数划缴人民银行。第十四条统计。增设“外汇抵押人民币”项目，将“0234”、“0329”科目核算的数字，归属在这个项目，上报代号用“94”。抵押的外汇由各地外汇管理分局分别按“抵押外汇收入”和“归还抵押外汇支出”两个项目统计汇总上报。第十五条人民银行省、区、市分行可根据本规定，制定具体实施细则，并报人民银行总行备案。第十六条本办法解释权属人民银行总行。第十七条本办法自文到之日起执行。

能否用做现金抵押向银行?

不可以，抵押是指用有价证券或抵押物来进行抵押担保从而获取银行的一种方式，现金是不可以的，但是可以把现金转化成有价证券，如存单、国债、或存单等等

中行外汇留学担保如何办理？

外汇留学担保：

1、抵押方式：外汇留学可接受的抵押物包括：住宅及商业用房（商业用房包含商铺）。暂不接受办公用房、标准厂房、土地使用权等作为抵押物。以抵押担保申请外汇留学，经办行应与押品所有权人签订抵押合同，并办理相关手续。

（1）以住宅或商铺作为抵押物的，抵押率参照中国银行现行个人抵（质）押循环业务相关规定执行，详询当地中行网点；

（2）以商业用房进行抵押的，经办行可要求借款人办理抵押物保险，保险期限不得短于期限，经办行应为保险的第一受益人。保险条款不得损害经办行的权益，保险所需一切费用由借款人承担。在未清偿期间，保险单正本应交由经办行执管。

2、质押方式：外汇留学可接受的质押物为中国银行系统开具的本存单，暂不接受其他质押。

（1）以质押担保申请外汇留学，经办行应与出质人签订质押合同，并办理相关手续；

（2）以存单作为质押物的，质押率参照现行中国银行现行个人存单业务相关规定执行，详询当地中行网点。

3、第三方保证方式对于期限在三年以内，金额低于人民币三十万元（含）的等值，可接受自然人保证。

保证人必须符合以下条件：

（1）具有完全民事行为能力的自然人；

（2）有当地常住户口或有效居留身份并拥有当地房产，能提供固定和详细的联系地址；

（3）在我行及其他金融同业无不良信用记录；

（4）保证人必须具有固定的职业和稳定的收入：主要指在金融、能源、邮电、交通等部门工作五年以上的正式员工；纳入国家行政编制的国家公务员和参照公务员管理，待遇与公务员基本一致的全额事业单位人员，行政级别副处级及以上；中央部属及211工程高校副教授及以上；三甲医院副主任医师及以上；经办行根据保证人提供的经济收入证明核定担保金额，详询当地中行网点；

（5）对攻读博士学位的借款人，不适用自然人保证。

因个别地区业务存在差异，详细信息请您咨询经办网点，也可进入在线客服人工服务、致电我行客服热线95566（海外及港澳台地区请致电8610-95566）进行咨询。

以上内容供您参考，业务规定请以实际为准。

购买海外房产，该注意什么问题

随着国内楼市调控不断收紧，以及对人民币贬值的担心，越来越多的国人将目光投向海外房产市场。据胡润研究院与万国置地联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。

不过，海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗？如果你是首次去海外买房的小白客户，那下面这四个在海外买房时常见的“陷阱”，你一定要注意了！

陷阱1：买房送移民？

在海外置业的人群中，不少购房者是受到移民需求所驱动，他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格，也就是所谓的绿卡。

在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较具有吸引力的重要信息。在大量房产及移民中介的渲染下，很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上，基本上所有西方的发达国家，如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。

南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求，并不只是简单的买了房子就能马上移民，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。

真实案例

丁先生最近通过某中介机构，花500多万元人民币，在西班牙购买了一套房产，以为买了房子就可以加入西班牙国籍，“一只脚踏入欧洲”，以后孩子在国外读书的选择更多了。但专业置业机构告诉他，要想拿到永久居留权或者入籍，一定要在当地居住，永久居留要连续5年每年住满半年，而入籍要连续住满10年。

陷阱2：买了学区房就能上名校？

在国内买房时，父母考虑到孩子的教育问题，往往会考虑去名校周边买学区房，但学区房在国外却并不适用。

海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。

在美国,公立学校虽然也是实行"就近入学"的方式,但是入学条件并不与购房落户挂钩，即使家长在学区内没有房产也不要紧,租住学区的房子也能办理入学。一条街，这一边的房子在学区之内、另一边在学区之外，两边的价格能够差出一倍，如果对当地情况不了解，也很容易上当受骗。

陷阱3：购房合同到底该怎么签？

购房合同作为在海外购房的一种合理性的产权证明，任何投资者在海外购置房产，都需签订相关的购房合同。不过由于对海外房产市场、法律的不了解、语言沟通方面的障碍等，不少的投资者在海外购房的过程中，还是遭遇了不少的购房合同，伤害了自身的利益。

如果你是一个海外购房的初级投资者，则最好先咨询房产律师，记下重点要注意的事项，或者聘请房产律师辅导签订合同，这样买房才保险。

海外房产的购房合同基本都是全英版本，所以买房前一定要求律师将合同中所有的要点和注意事项作以详细说明，同时交代好买家和卖家的权利和义务，让买家对整个交易过程都了如指掌。

律师在审核购房合同的同时会调查交易房屋的产权状况，看看房屋是否有抵押、债务等产权问题。如果有产权问题会询问买家是否知晓，有任何问题买家是不知情的，买家有权利终止合同。因此，调查房屋和物业的产权状况需要一段时间，而且是必不可少的环节。

陷阱4：额外费用真不少买房预算到底要多少？

在海外买房涉及很多杂费，不过，有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用不说，给客户造成房子很便宜的印象。比如在美国买房，除了请中介,还必须请律师,光律师的各项收费加起来就有好几千美元。另外,美国当地征收的税务服务费、税等加起来又是两三千美元。有统计称，在美国买房，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。

真实案例

白领汐**为了在美国买房“破了点小财”。此前，她花了很长时间去了解美国房产市场，又向相熟的房产业内人士咨询相关信息。在对自己的财务情况做了评估后，她支付了100万元当作首付，购买一套美国房产。可是她没想到，整个交易过程完成，她竟额外付了近10万元。

对此，某中介机构负责人揭开了谜底：一般来说，在美国买一套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往，则可高达10万元)，机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等，房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。

（以上回答发布于2018-03-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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美国商业房产和住宅房产各有什么优势

需要选择一个好的开发商。

海外选房，开发商很重要，一个好的大开发商，工程质量都会有保证，基于丰富的开发经验，房子的工程日期也会严格执行。小开发商可能会面临交房及售后的一系列问题，本身在海外投资就会有语言沟通的障碍，如果不是大的开发商，到时候出了问题根本找不到人解决。

购买海外房产需要专业的公司进行。莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。

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泰国房产怎么样？哪家中介好啊

　人们的生活水平提高了，皮包也鼓起来了，很多朋友就打算投资海外房产。其中美国的房产就比较深受中国投资者的喜爱。那么是投资商业房产还是住宅房产呢?今天我就给大家简单介绍一下吧。

　海外房产房屋的种类很多：别墅、公寓、写字楼、酒店、商店和工厂等等。然而这些可以把它分为两大类：住宅地产(Residential Property)和商业地产(Commercial Property)。

? 住宅地产对于投资者来说更容易理解，因为我们平日所居住的房屋就属于住宅地产。 ?

? 而商业地产比较倾向于有经验的投资者，因为商业地产比较稳定、能获净现金流，而且付清抵押之后还会带来更多的股权。如果投资人手头资金充裕的话，投资商业地产可能比投资住宅地产更有利。随着对国际贸易了解的增多，越来越多的人愿意走出国门投资海外房产。

海外住宅地产的优势

　投资者不需要有很多的投资经验就可以轻松投资，一般净回报率为5%～10%。美国很多城镇，在中产阶级社区中，常见的一套3居室住宅售价一般在10～20万美元，年租金收益在5～8%。这是非常基本的投资类型。另外，共管公寓(Condos)或公寓套房(Apartment)也十分受投资者欢迎，因为不太需要亲自去维护，社区会帮助业主进行公寓维护。共管公寓平均价格在5～15万美元左右，净回报率达到6～10%。

　 海外商业地产的优势

　全球房产大部分都是商业房，有经验的房产投资人都比较倾向于投资商用房，因为商业地产比较稳定、能获净现金流，而且付清抵押之后还会带来更多的股权。如果投资人手头资金充裕的话，投资商业地产就要比投资住宅地产更有利。商业地产可用于办公或注册公司用;商业地产一般建在较繁华地带，升值空间相对较大。

　商业地产一般租期较长，很多高达25年。也就是说商用房租金由公司利润支持，而且租期比较长，而住宅房一般是签一年的，那么投资商业地产就更加稳定。商业地产的优势就是收益稳定可靠。业主要支付商业地产运营和维护的费用。这笔开支(包括时间和金钱)虽然很大，但从另一个角度来说，商业地产的物业管理费要比住宅地产收费低。商业地产不会受到通胀压力。付清抵押之后还会带来更多的股权。而且业主可以通过抵押利率减少和货币贬值享受减税。因为商业地产比较大，设施也比较复杂，所以，商业地产一般要比住宅地产价格贵很多。

　地段较好的大型商业地产一般由机构投资人购买，收益大概是5%。主要来自资本增值和杠杆，如5～15年的抵押。但还是有一些低于15万美元的房产。如美发沙龙、中餐馆、保健诊所、房产公司办事处，均价都在14～16万美元，合同期5年，净收益大概在9%。

　随着美国经济的复苏，住宅房和商业地产都有很大的机遇。如果投资者知道自己想要在哪里投资，很容易就能发现增长比较快的地区正在建造崭新的房产，而这些地区一般都租金高，空置率低。

在德国购房该如何获取

泰国房子的平均价格差不多是25000元/平米，这边的价格和国内的一些三线城市的房价差不多，价格还是比较划算的。泰国现在的经济发展越来越好了，从而带动了房价的上涨，并且泰国的气候条件也是非常不错的，很多人都选择去泰国买房投资，我觉得在泰国买房还是非常值得的，后期这边的房子升值空间还是非常大的。如果购买的话，还是考虑国内大型房地产公司比较靠谱：不如房天下、链家、北京万裕国际这几家大公司会更好一些。

1、在泰国，沿岸的海岛气息让泰国似乎更加迷人，热情岛上的岛国人民，不同于其他人民为了金钱而显露的笑容，在这里笑容似乎就是天生的，就像为你而准备的天使一样.

2、在泰国曼谷医院中国服务中心工作，每年有半年时间生活工作在泰国，淳朴友善的人民宜居的气候和便宜的物件让我喜欢上了泰国，甚至有了买房长住的打算。

3、既然想买房，当然就开始关注泰国房产。有时也会和中国朋友泰国友人探讨买房的事宜，真留意了才发现，泰国买房的水很深，不像想的那样简单，说不准哪里就有个坑在等着你。简单一句话，如果你不长居泰国，那么买房要非常慎重，最好不买。

4、外国人不能买带土地的房产，那么别墅外国人就不能买。当然很多中国人很聪明，利用泰国人的名字买或是办个公司，用公司的名字买。但这样做存在的风险也非常大，如果政策查的紧了，恐怕就会出问题。如果房产增值多了，挂名的泰国人有想法了，也会很麻烦。万一挂名的泰国人摊上什么经济官司，你可能就只能哭了。

想要在泰国买房子的话要先了解一下当地的房价，这样也能更好的规划自己的经济收入。以上就是关于泰国房子多少钱和在泰国买房怎么样的相关介绍，去泰国买房子的话其实是很不错的，这里的房屋具有很高的升值空间，而且周边的环境也是很优美的，适合养老。

美国为什么会成为中国海外房产投资人首选的目的

其实，随着现在国人对于海外房产的关注度不断增温，所以在德国购房也成为了很多人的选择，那在德国购房该如何获取?我也为各位整理了相关的信息，各位也可以参考一下。

　德国银行的买房一般都是定息，不过有分年限来划分利率。现在的利率大约为十年定息3.5-3.7%，二十年的4.2-4.5%。五年的甚至只有不到3%。的利率也与贷的多少有关。一般是房价的90%说成是100%然后如果在60%(其实是54%)以下就是了。而中国的房贷是浮动的。

首先要说的是，在各地都很难为没有居留和收入的外国人获得银行。德国的银行可能会考虑接受这些客户：

　可能性1：70%至 80%的股权()。其余经费由德国的本土银行。他们以房产证的级偿付作为抵押。

　可能性2：起草中国四大银行的担保。向四大银行其中之一的法兰克福支行。(单独协商)。

　可能性3：起草中国四大银行的担保，在德国将其转化为60%的现金，以产权证书 ("Grundbuch")的第二级偿付作为抵押。德国的银行可能 35%至 40%，但必须以 "Grundbuch"的级偿付作为抵押。这种模式只适用于较大的规模，因为其涉及到较高的工作量。一旦成功，需支付给公司一项的费用。

　在各地都很难为没有居留和收入的外国人获得银行。对于持有房产的企业，条件是类似的。

　德国按揭利率处于历史低点。德国银行的买房一般都是定息，不过有分年限来划分利率。现在的利率大约为十年定息3.5-3.7%，二十年的4.2-4.5%。五年的甚至只有不到3%。德国房贷的利率也与贷的多少有关。一般是房价的90%说成是100%然后如果在60%(其实是54%)以下就是了。而中国的房贷是浮动的。

外国人购买澳洲房屋可以进行吗？如何？

首先，抗通胀。

根据美国最权威的凯西/希勒房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的，有95年是上涨的。连续下跌达到5年的仅有两次，最大跌幅出现在2006-2011年，房地产泡沫破灭引发的金融海啸，累积跌幅为33%。

连续10年累积涨幅超过100%的有3次，在过去的123年里，美国房价年化增长率为3.07%，而在相同时期，美国通胀为2.82%。美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了100多年，房地产是抗通胀的，此言不虚。

其次，双重收益。

房地产即可以拿来自住，还可以出租赚取租金，从而获得双重收益。从1960第一季度到2013年第一季度，美国平均房租对房价的比率为4.98%。加上房价每年3.07%的升值，每年约有8.05%的收益。目前，美国的30年期固定抵押的利率在4.49%左右。相对于低廉的美国按揭，买房的确算得上一个不错的投资。

其实，在美国买房的优势远远不止这亮点，在宏观的经济发达、社会秩序良好等方面，美国买房的优势也是特别突出的。因此，如果海外买房的话，建议你一定要选择美国的。

外国买房网：://.waigf

可以。

澳洲鼓励外国人投资本国房地产，因此银行对海外人士提出的房屋申请是等同国民待遇的。

可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行抵押，所得到的利率与条款与澳洲当地人一样，同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产业务。

在澳洲银行中有多种方式可以选择：如等额本息、前5年只还利息等灵活产品供投资人选择。