海外房产有什么_海外房产折扣几个点啊

1.国外的房子都是永久产权吗?哪个国家的房价最便宜呢？

2.在美国买一套房是种什么样的体验

3.工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

4.国外房产买卖与国内有什么不同

海外买房与国内买房不同，在很多方面也存在着差异，而且还需要注意很多事项。如果你想要去外国买房，那么首先你要知道的不是买房的流程，也不是需要多少钱才能买房，而且要注意什么。今天，小编就给大家讲讲海外买房的注意事项。

一、考察风土、文化

刚刚接触海外房产的人一般都喜欢根据自己的喜好来选择，无论是地理位置、小区环境，还是户型面积，然而，不同的国家地区、民俗风气也大不相同，在购买之前需要多做了解与考察。不管你是投资还是居住，你需要了解清楚你之后生活的额地方有着什么样的文化和风俗，这样才能更好地融入进去。

二、区分产权、政策

弄清相应的法规政策和房屋产权年限是海外买房的重要基础，比如如果你是要投资移民，那就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化，对于移民前后的相应手续、门槛、流程、要求、所需义务、所享权利等，都要一一弄清。有些国外房产的产权可以永久拥有，有些还包含土地，有些可以传给子女等等，你需要弄清楚房屋的产权情况，以免产生纠纷。

三、了解、税费

和税费的问题则往往是最让购房者头疼的一个部分，不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不同，者都需要购房者仔细关注，认真核查。一些国家对于海外购房者会提供较为方便的申请，而另一些国家则可能有诸多的限制，购房者应第一时间了解清楚相关的及税收政策细节，进而算清自己购房所需的各项实际成本，以及所需缴纳的大致税费等。

四、讨价还价要适宜

在海外买房子是可以砍价的，但一些中国买家开大口压价，反而让对方觉得没有诚意，从而失去机会。其实，房地产市场较成熟的国家一般在出售房屋时不会随便乱开价，因此，在讨价还价时，无需大幅压价。

五、重视房产经纪的作用

与中国不太一样，一般如果购房者想在海外买房，第一步需要找一个房屋经纪人，海外的房屋经纪人通常都很遵守职业道德，也就不会发生经纪人坑蒙购房者的情况，甚至经纪人会主动帮助购房者挑房子的毛病，所以要重视经纪人的作用。

以上就是小编为大家整理的海外购房的注意事项，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-10-22，当前相关购房政策请以实际为准）

买新房，就上搜狐焦点网

国外的房子都是永久产权吗?哪个国家的房价最便宜呢？

根据澳洲《15 年外国收购与兼并法》该法案第五条定义限制，外籍人士在澳洲只可以买全新住宅。

1、外籍人士的定义

澳洲对于“外籍人士”理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

澳洲《15 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益，该法案第五条定义“外籍人士”为：非澳洲常住居民的自然人。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司，由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人。

或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅

非常住外籍人士在获得FIRB批准后，只可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定义：全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。

澳洲买房流程如下：

1、选定房产

在选定了信任的房产中介之后，买家根据喜欢的户型、朝向、窗外景观等选定心仪的房产，将“小定”订金支付给开发商的信托账户，申请保留该房产。

“小定”订金一般是5000澳元左右。由于澳洲的公寓户型众多，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。

2、冷静期

在支付“小定”之后，买家可以得到非常人性化的一周冷静期，认真思考是否真的决定购买该套房产。如果买家在思考之后决定放弃购买，开发商则需要无条件退还小定订金；如果买家决定继续购买，则进行到购买流程的第三步，签订合同。

同时，澳洲规定买卖双方均有代表律师，买家在此时需要选定购房律师，买卖双方将各自承担己方律师费。

3、海外买家购房申请

由于买家并非澳洲公民或永久居民，买家需要向FIRB提交购房申请。FIRB全称Foreign Investment Review Board，中文译名为外国投资审批委员会，FIRB的审核一般由律师陪同完成。

4、签订合同

开发商在收到“小定”之后会准备购房合同，交给开发商的代表律师审核，审核过的合同将交到买方代表律师手中，由买方律师为买家逐条解释，买家完全理解合同条款并且无异议后签订合同。如果买家在海外，则买家签字后的合同原件需发回澳大利亚（买家可保留合同副本），开发商在合同上签字后发还给客户。

5、支付首付

在签订好合同之后，买家需要在合同规定期限内（一般是两周）支付购房全款的10%作为首付，首付款将转到开发商代表律师的银行信托账户，受到澳洲监管。

这笔钱将安全地储蓄在该账户中，可以获得利息，直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前“小定”的款项会返还给买家或者抵扣首付款。

6、缴纳印花税

各州的印花税税率各不相同，具体数额由律师核算。

新州法律规定，对于海外买家来说，房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付，如果交割日期在三个月之内，则印花税需在交割之前完成缴付。

与当地买家相比，海外买家在澳洲买房时，在印花税这块还需缴纳的额外的税费，具体数额各州都有不同的标准，例如在新南威尔士州，自2016年7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%。

为此，海外买家在维多利亚州买房时需支付的印花税最高可达12.5%（7+5.5）。?具体各州的缴纳标准，如需详情可以向居外网进行单独提问。

7、房屋施工

如果买家购买的是楼花，在开发商建造期间，买家不需要支付任何费用。

8、办理

在房屋交割前的三个月，买家律师会通知买家房屋即将竣工，如果需要，买家需要联系经纪人，准备材料，申请。如果买家购买的是现房，建议咨询律师，提前准备。

9、交割前验房

在房屋建造完成后，开发商会邀请楼花买家或代表前去验房，买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求，保障自己的权益。

10、交割

在房屋交割前，买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天，买家拿到新房钥匙，支付购房尾款的全额，尾款将转入开发商代表律师的信托账户，然后转交给开发商，完成交割。如果买家有的话，买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。

扩展资料：

第一、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资

一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。

而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对 于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。

第二、澳大利亚自然环境的安全性

2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损 失。

与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾 (Phillip Bay)，所以不会有海啸威胁之虞。

第三、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势

从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气;美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。

根据国际货币基金组织(IMF)的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。

而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。性大国的特点是其中最重要的一点。

尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。

其中有三个国家都在亚洲，而且都是进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。

第四、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定

比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。

大家想必都知道2011年初利比亚加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。

第五、澳大利亚有着得天独厚的生活环境

目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。

而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。

人民网-澳洲有什么好，中国人都去那买房？

在美国买一套房是种什么样的体验

国内外的房子是永久产权吗

海外房产投资相对性中国而言，海外房产投资具备永久产权、准入门槛低、收益率高优点。在其中，永久产权，是海外房产投资的最大优点。产权构造都是国外购房投资的过程当中十分核心的难题，都是文化艺术、法律法规、了解上矛盾更为显著的一部分。中国购房一般只有70年左右所有权，但在海外，绝大多数国家房地产具有永久产权，房子拥有人可永久性有着土地和房子的产权和所有权。

例如美国，买一套房，代表着上边的天空，的中间房子，下边的土地都永远是你的。也有一些国家，一部分房屋为永久产权，例如泰国公寓楼，绝大部分为永久产权，极个别为土地，仅有三十年产权。

而马来西亚房地产产权分成永久性房契产权和99年地契产权，不管哪一种，买房者都永久性有着房屋的所有权，永久性有着房子下边和周围特殊的面积土地权。海外房子有些是永久产权，有些是国家租贸产权，却也有些国家永久产权招数多，大家来了解下有关相关的知识。

哪个国家的房价最便宜呢？

1、柬埔寨是东南亚华侨华人的重要遍布国之一，现阶段大约是90多万元华侨华人，仅占全国总人口的6%，这一比率在东南亚国家中仅次新加坡和马来西亚。近些年，中国人很多涌进柬埔寨房地产市场。这儿只需花2万美金就能买到一套像样的三室度别墅。并且，一年只需2000美金，你们可以雇一个花匠和大管家来照顾你资产。

2、神秘南美洲国家--厄瓜多尔，那里有古印加帝国的文明、亚马孙的原始人部落、西班牙的殖民者文化与美妙的赤道风景。北京首都基多坐落于皮钦查活火山的山下，达到2，850米海拔高度，使该地变成全球第二强的北京首都（仅次玻利维亚北京首都拉巴斯）。在这儿五万美元能够买一套房子。

3、墨西哥合众国，通称墨西哥，是北美洲的一个联邦共和制国家。这儿曾培育出闻名世界的玛雅文化。墨西哥古印第安人培养出来的苞米，却让墨西哥拥有“苞米的家乡”的美称。在墨西哥每月700美金就能活得十分滋养了。

4、生存在这个时代的中国人，对国家、个人职业发展都满怀信心，可能难以想起也有阿根廷这类从比较发达国家后退回发展过程中国家的情况。在阿根廷买个非常大的房子其实就是13000美金，是否划算无比?

5、在国内的南方地区有一个国家称为越南，和我国广西、云南交界，占地约33万平方公里，等同于在我国，三个浙江省总面积尺寸。在越南旅游服务业是很兴盛的，在越南买一套房子大约需要，25000到5万美金中间。

工薪阶层的我玩转海外房产，回报率超过200%（上）

　随着海外房产的兴起，对于知乎上留学生海外购房也是各种问题，有没有你也感兴趣的相关房产问题呢，我们来感受下在美国买一套房是种什么样的体验：

　以下是作者“马达”，主要讲述了他在美国二线城市Charlotte北卡罗莱纳州立大学附近买房的经历。为我们真实的展现了在美国留学时，有套房，是什么感觉?

　 下面是文章摘抄部分内容：

　我之前住在北卡罗莱纳州的Charlotte，那里有北卡罗莱纳州立大学的校区，我在北卡罗莱纳州立大学读研究生。

　当初选择来这里读研，是因为我不喜欢大都市的喧嚣和嘈杂，喜欢比较安静和舒适的小城市。Charlotte的环境和气候非常好，一年四季气候都很温和，差不多有9到10个月，可以穿着短袖度过，只有一两个月稍微冷一点儿，但是也不很冷，每年也就下一两次雪。Charlotte市区人口约70万，周边郊区人口约150万。公园很多，树也很多，一眼望去都是绿色。

　当时，这里的房价很低，但是租金、水电比较贵。在夏洛特租住一套3卧室的90年代建的低档公寓，一个月也要花掉1000多美金。之前我住在一套2003年建的中档公寓里，有两个卧室，独立卫生间，与人合租，每人每月也要500美金。差不多占了研究生工资的一半，所以我才决定买房。买了房就不用交房租，而且还能收租金，一举两得。

　我把买房的事情和家人一商量，他们立刻同意了。于是，我开始看房。当时还拉上了一个比较熟悉当地房产情况的经纪人Angela……她了解清楚之后，就为我推荐了几个二手房和新房。

　在看房的过程中，我才了解到Charlotte有不少新房，而且地理位置很不错，有几处新房的户型很好，还有现房出售。

　美国的新房有两种，一种是现房，搬进去就能住。还有一种是开发商提供户型图纸，但是里面的有些地方可以修改，还可以添加自己喜欢的装修、设施。选好以后开始盖房，3个月后交房。

　最终，我还是决定买现房，一栋3居室的房子，最好有个书房或者稍小一点儿的居室也可以，至少有两个浴室(一间带浴盆的卫生间和一间不带浴盆的卫生间)，室内面积大概在200平米到250平米之间。

　Angela跟我说Charlotte不同区位的房子价格差别比较大，同样的大小的房子，在南边要价25-30万美元，到了北边才20万美金。而东北边的大学附近，黑人比较多的区域，配套设施比较少，地理位置不是很好，只要13—15万美金左右。

　我们俩分别在这几个区域都看了几处新房，不是太贵就是户型不好，挑来挑去，最后看中了一栋离学校8公里的房子，严格说，那栋房子所在的位置已经不属于Charlotte管辖，而属于另一座城市。但是因为离我们大学比较近，而且周边学校也很好，治安和环境也很不错，基本上没有黑人在此居住，将来升值潜力比较大，所以我才决定买下这栋房子。

　我看中的这座房子，室内面积210平米，是座独栋别墅，标价15.5万美元，房产系统估价是14.9万美元。这栋房子后面有一个大花园，还有个大车库，车库面积是不在室内面积中的。草地修剪的非常整齐，开发商说他们可以帮忙推荐专门打理修剪草地的公司，还会有一半的折扣优惠。

　想来，我毕业后可能会在金融工程方面工作，按照当地的工资标准，税后起薪加奖金差不多有7—10万美金，这个工资可能在纽约不算多，但是在当地算是比较高的。节俭一点儿，两年的工资就可以买栋房子。

　重要的是，这房子下面的地皮是永久产权的，属于自己，就是每年要交点儿税，美国各个地方的房产税都不一样，这里的是1.3%，按照房子的估价14.9万，我每年要交1937美元的房产税。因为这是栋现房，房子内部已经装修好，买了家具就可以住。我们没有，全款买了。

　自从我买了这房子之后，几个认识的中国留学生也想买房子，大家都说，美国房子比中国房子便宜，而且还是永久产权，怎么看都觉得比较划算。重要的是，以美国目前的房产市场趋势来看，毕业之后，不管是留在美国还是回国，把房子一卖，也不吃亏。

　现在我已经在自己的房子里住了两个多月，在Angela和几个朋友的帮助下，找到了几个租客，我自己住一间，其他的卧室都已经租了出去，按照每人每月500多美元的租金，水电费均摊，我算了一下，每月收益在几千美金左右，即便是日后产生少量的修理费和管理费，我每年也差不多能有几万美金的净收入。

　之前只有研究生工资，我又付房租又用作生活费，几乎月月光，还要伸手问家人要生活费。现在有了租金收益，我每月的生活就宽裕了很多，不仅可以不用那么的捉襟见肘，还能有剩余，现在不但不花家人的钱，每月还能攒下一点儿存款。

　看以后的市场前景，Angela说我这房子再涨个五、六万美元没有问题。这样算来，我这房子买的很值!

　案例中的这种行为就是近年来海外留学中的新潮流——“以房养学”。

　我想说，在学校附近有套房，能享受多重回报，因为学校一直都是学生读书的重要机构，房子本身升值的潜力就很大，另外还有留学转移民的优势，如果毕业后继续留在当地工作，可以不必长期租房，这样就能节省很大一笔房租费用。

　另外，跟案例里说那样，买下一整套房之后，除留学生自住之外，多余的房间可以转租出去，租金可以补贴生活费，或者抵扣房子每月的。等到学业结束后，还可以把房产卖掉。买卖中增值的部分，几乎就能抵消几年的留学费用。

国外房产买卖与国内有什么不同

大家好，赚钱之路系列又要出新篇啦，这次的篇幅较长，所以我们分了上下篇。这次要跟大家分享的是我曾经投资的一个澳洲房产项目。

先写下成果吧：

发生时间： 2015年

经过： 在澳洲piontcook 区投资一块448?平米、售价29万澳币的土地，然后转手卖掉。

投入成本： 5%的土地资金6.8万人民币+1万人民币订金（非定金）

收回资金： 19万人民币

年回报率： 粗略按照8个月时间计算，年回报率在215%（如果用IRR计算年化500%多，这数字我自己都不敢看哈哈。）

写这次经历之前仔细回忆了下过去，又翻了一遍之前的各种聊天各种截图。容我先喘息一下，真是太苦了，那可真是一个心酸深刻的故事啊... 切入正题，立马开始我们的澳洲买地之旅。

还是要从2011年我刚大学毕业开始学习理财说起，那时候还没有知乎，经常逛的是天涯，最早只关注理财前线中的精华贴，其他板块几乎不会去看。

自从2012年集合三家人之力（我们小两口+双方父母）在杭州买了一套89平的小住宅之后，我对房产开始关注起来，偶尔会去关注天涯房产观澜的相关内容。 所以说参与其中是多么的重要，一件事情你必须先参与进去，才会变得非常积极以及长期关注。

2015年，仍然是处于那种没事就会天涯刷刷贴的状态，也没有刻意去看房子。我一直以来都是一个好奇心很重的人，那时候经常看到有很多新闻说国外哪里哪里的房子多少便宜，国内北上广的小房子在国外可以买多大面积别墅等等。

于是有一天，看到一篇类似平民如何配置澳洲房产的文章，就点进去看了看，不出意外果然是广告，但是仍然激起了我对境外房产的好奇心。

我这个人最大的一个优点就是对投资相关信息都会比较敏感。

还记得2013年跟老公在新西兰度蜜月的时候，有次在路边看到玻璃窗贴出来整栋别墅出售的信息，还特地上去瞄了好几眼。半个月的自驾游让我对新西兰和澳洲那边都非常有好感。

于是我初步选中了美国和澳洲，开始搜集两国房产的相关资料，看买哪里比较好。后来查到美国房产的税比较高，对比澳洲各种费用指标之后，果断选择了澳大利亚。又根据世界最宜居城市的排名选择了墨尔本，当然悉尼那个时候也是只能看看，因为根本买不起。

现在回头看，14年、15年国内房产形势不太好，同期美国跟澳洲经济开始复苏。那几年确实是配置美国跟澳洲资产的好时机，无论是房产，还是其他投资理财产品。

确定目标后，澳洲买地的故事算是正式开始了。

锁定了目标，我开始在天涯的房产观澜里寻找各种澳洲的房产信息，看看有没有购买者的经验。但是真的是好少啊，基本都是广告和软文。即便如此，我当时还是加了几个人的微信跟QQ，还去搜集了好多个澳洲买房的QQ群，虽然也是广告群居多。

我截图几张给大家感受下，当时到底联系了多少人，也算是当时付出那么多心血的一点痕迹吧。

这两张是QQ，之前真的是各种潜伏跟加入，最近几年都好像没怎么登陆过QQ。感觉QQ群跟QQ联系人已经荒废了，那几个群也慢慢彻底沦为了广告群，囧。

这一张截图是微信，国际房产组的人基本也是那次澳洲买房加的，其中好几个是澳洲当地的房产律师，还有部分是美国房产及美国保险等相关的联系人。这次购买土地的中介也是从天涯上找来的。会不会觉得非常不靠谱？哈哈，就是这么任性！

我发这几张截图是想表达我当时真的搜集了很多资料、咨询了很多人、做了很多功课。 但是！！！事实是我们咨询再多的人都抵不上一个靠谱的中介重要，更别说自己找到靠谱的途径去搜集数据了。

当时只要涉及到澳洲经济的文章资讯我都会好好看，甚至还加了海外几个专门介绍澳洲的华人公众号。看完澳洲近40年的房产数据后，我最大的担心竟然是万一国内房产泡沫破裂，对澳洲经济影响到底有多大，澳洲的房产会不会崩盘？诸如此类问题，真的是太不科学了。

可想而知，当年的我底子是多么薄，多么的害怕失败，多么的输不起。只是我没有想到国内房产竟然再次异军突起，当然这是后话了。

我先简单介绍一下澳洲房产的一些信息，以便不了解的朋友们有一点基本概念。了解一下没错的，万一以后可以用到捏，哈哈。

第一，?澳洲房产的类别。

首先，和国内住宅土地70年的使用权不同，澳洲地产是永久的所有权。

房产大致有三种：公寓apartment、独栋别墅house、联排别墅townhouse，其中有种叫unit,类似国内的小高层，可以算联排的一种，在那边被称为单元房。

澳洲买house有两种方式：一种方式是土地房子一起购买，起初中介给我推荐的都是这种，因为房子利润比土地高；第二种方式是自己买地建房，其实很多地块土地跟房子可以单独分开，这个也要看你有没有遇到靠谱、有能力的中介了。

购买澳洲土地后有个2年期限，在此时间内你可以转让也可以自己找开发商开始动工建房。在澳洲也有很多中国开发商，除了语言上的优势，我并没有觉得中国开发商比当地的好，当地大型开发商，没有那么多套路，所以这方面需要大家自己斟酌。

在澳洲只要你有钱，可以直接买很多块地，后面自己分批建设house或者联排，然后出手，把自己当个小型开发商，不过这个对资金量的要求就会很高。

第二，澳洲买房需要有什么资格？

在澳洲我们这些没有PR（permanent residence永久居留）的外国人是不能买卖二手房的。只能先经过FIRB审批之后才有资格购买新房。

那什么是FIRB呢？FIRB指的是Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会。

澳洲一方面欢迎外国投资帮助澳大利亚的经济建设、增加就业机会、对澳洲经济发展提供动能。一方面又要确保外国投资的热钱不会炒高房价、让本地人买不起住房，或者在其他方面危害国家利益。

所以，澳洲设立FIRB这个审查委员会主要目的是为了保护澳洲的国家利益。

2015年7月份之前可以免费申请FIRB，之后每次申请要收取5000澳币的审批费，而且房价每超过1百万，要多交1万澳币。

我研究澳洲房产是2015年4月份，赶在7月份转给中介1万人民币的订金，让他们帮我先把这个FIRB的免费申请名额给占住。

第三，澳洲的政策。

虽然当时中介帮我介绍的broker不靠谱，但我还是要单独说一下银行这件事情。

一般的broker会提供一些不同的银行给你选择，澳洲银行之间竞争也挺大的。每个银行给出的条件也不同，比如利率及金额都可能不同，你可以自行筛选。

最早的时候澳洲是可以9成，首付只要1成，后来慢慢缩紧到首付2成，8成。我刚好碰到澳洲房产政策收紧特别厉害的阶段，后来只能到6成。而且这个6成并非是实际成交房价的6成，而是银行对房屋评估价值的6成。

通常来说，评估价会比实际成交房价低一些，土地评估跟房屋评估是要单独分开评估的，单独土地的话其实还更好贷一些，需要看土地估价。

听说澳洲有些合同是以是否审批为前提，就是说如果你的银行不批，合同可以自动解除，谁都不算违约，不过FIRB的费用不会退。

这个事情我只是听别的投资者说，具体情况还不太了解，也不知道这种情况是否适用于新房或者我们这种没有PR的人。反正我遇到的中介没有人跟我提过这个事情。

所以如款下不来基本跟国内情况差不多了，你必须去借款处理，借不到钱，就只能认定你违约没收首付款。

申请的过程是比较费时间的，澳洲当地的做事效率不是一般的低。什么交割啊，建房啊效率也是一样低，千万不要指望他们能够在约定时间内按时完成。一般都是各种会延期的，如果再来几个罢工啊什么的，估计拖更久，哈哈。

第四，?澳洲买房的其他特点。

澳洲买房有个好处，当时中介跟我说的时候我觉得非常不可思议，虽然我没有最终享受到，还是要说一下。

有个小窍门是可以在行开个对冲账户,如果有多余的钱，可以存到对冲账户中。对冲账户的存款利率比银行存款高，和房贷利率是一样的，这样存款利息可以抵消一部分房贷利息。

还有一个方法，如果房价上涨可以申请再融资(re-finance)，国内也有这个套路。比如购买的时候房价是70万，过了几年升到80万(以行评估为准)，那么多余的10万就可以出来购买下一套房或者投资到其他地方。

就这样一套一套的增加房产，估计当地炒房用的都是这个套路比较多，哈哈。

了解了相关的基础信息之后，我来讲一下实操的全过程。

首先，关乎投资成败最重要的环节就是确定项目。先给大伙儿看一张当时澳洲房产的广告。

就单纯从房产角度来考虑，澳洲那边比较讲究租售比，所以哪怕是house也有租售比一说，这个跟国内的房产有很大区别。

不过我本人在国内找房子也非常看重租售比，毕竟目标终极导向还是被动收入么，哈哈，再次说明我是个稳健型投资者。

澳洲卖房的中介费也很高，一般house有3%，这个也是我的那个中介告诉我的，不知道真实性。中介特别喜欢推公寓，因为公寓集中在CBD、面积小、价格高。但是后来我才知道，还有个重要原因是公寓佣金比house高的可不是一点点。

当时差点就被中介忽悠买公寓楼花了，最初我的中介也是推荐CBD的apartment给我，就是国内城市一室一厅、两室一厅的那种公寓住宅。位置确实很好，但是价格也是真高。那个时候每天在谷歌地图上研究墨尔本的位置，各个区的优劣势。

最后根据地理位置、投资回报等各方面因素选择了一个差点下手的公寓，项目名叫queens domain。附一张当时做的回报率分析表：

我来解释一下表格数据，这间公寓报价约71.4万澳币，首付20%，57.12万澳币，选择前十年只还利息的还贷方式。

设汇率不变、利率不变，按照中介给的租金计算，前面十年租金能够覆盖房贷利息，后面20年是无法覆盖还贷金额的。

大家看表格可以看到各种房产相关的费用。像律师费，印花税，市政费，物业管理费，排污费，租管费。这些费用加起来一年也有不少的钱。在维州购房需额外缴纳3%印花税和0.5%的地税，现在的税也比之前提高了。

在这种危机的时刻就能看出自己做功课的重要性。经过查询各种资料后考虑，我毅然和中介说我还是选择house，公寓我不考虑了。

最后总结一下，最终决定放弃公寓项目主要有三个原因。

第一，完全靠房价增幅的格子公寓对我来说真的没有太大吸引力。

从我自己做的功课来说，澳洲的房价涨幅主要依托于当地的二手house。当时我特意去澳洲的大型租赁中介平台上去查过租房的信息，公寓的出租金额确实还可以。

但是2015年的公寓租金已经相对在很高的位置，未来18年、19年集中交付的楼花公寓很多，也不知道到时还会不会像15年的时候那样好出租。而中介计算的投资回报是把每年房价涨幅计算上去，我自己没有计算。

第二，和澳洲纳税人相比，海外投资者不仅没有退税优惠，反而被征收很高的增值税。（这点house也一样）

澳洲当地的中产阶级在澳洲买公寓做投资，是可以按照年薪退不少的税，他们负扣税适用于每一年，而不只是你卖房子的时候。

之前我有去大概了解房屋折旧如何在当地减少税，发现那真是一个复杂的功课。如果你是澳洲本地人，也是需要当地有个会计专门帮你计算最适合你的缴税方法。

但是作为不是澳洲纳税人，我们海外投资者就没有这个退税啦。即使房子涨了很多，卖出去的时候，还要征收很高的增值税，最高的差不多可以到45%呢。

第三，也是最重要的一点，和house相比，楼花风险很大。

炒楼花对中介来说真的来钱很快，动不动就是几万澳币的转手差价。但是在我眼里他们这种操作方式很多都是拿着国内投资客的钱给自己赚取高额的中介费，不顾客户死活的那种。

站在投资角度来看，公寓折旧比较厉害，土地占有的少，澳洲本地人也都不太喜欢公寓。越老的公寓越难出手，虽然回报快，但是所承担的潜在风险也很大，算是投机。

所以我建议不内行的人还是不要随意下决定购买澳洲的楼花公寓，它不像house，就算你是个破房子还是可以二手卖掉。

因为最值钱的土地永远在，别人重新申请重建就可以了。澳洲的别墅占地面积都很大，只要你物色好土地，还是有很大机会的。

这些都是出于当时我自身的综合情况考虑衡量，虽然没有选择投资楼花公寓，但澳洲公寓也还是有很多优点的。比如学区概念，所谓学区概念不仅仅中国才有，其实很多地方都有的，只是针对对象不一样。

墨尔本有两个大学区，墨大和莫纳什大学都有不少校区。墨大City的Parkville主校区和Monash大学在Caulfield East 的主校区。

墨大City校区因为在市区，所以房子基本是公寓，Monash大学Caulfield Eeast虽然是郊区，但东南区土地非常紧张，联排别墅非常稀有，能让海外人士买的新房也基本都是公寓比较多。

墨尔本的学区房还是很贵的，最主要的原因是租和住的需求真的太大了，是市场供求关系为主导的。因为这次投资事情我还研究过澳洲移民的事情，其实似乎还是有机会滴。但是想想还是大爱我祖国山河，也就暂时搁置没再往下深入。

所以如果小孩要在那边读书、或者时机特别好、或者刚需、或者不差钱动不动就全款的那种土豪，作为高回报率的资产配置一部分，长期来看公寓也是可行的，毕竟硬资产抗通胀嘛。

而且CBD真的方便，该有的配套都会有，相对比较成熟。高层楼望出去的景色，高楼大厦灯红酒绿的感觉还是很棒的对吧。也不用怎么打理屋子，净现金流回报上面总归是要比house更好一些。

由于我本身是个长期的稳健型投资者，加上还穷，所以对炒楼花不感冒，我更想买位置好点的house。

当时我研究过墨尔本的房产周期一般都是8年样子，用以往过去40年的数据参考，基本每8-10年翻个倍，一直如此没改变过。我购房时间是在15年中，属于澳洲房产的一个周期波段中的快速上升阶段，这个周期的起点应该在2012年。

所以当时想着，还在半山腰可以上车，就算到时候到了山顶出不了，我也可以再长期多持有一个周期。澳洲房子的折旧时间一般也是以8-10年为期限，我在这个时间段内出手就可以了。

而且house最主要的是土地值钱，土地是不会有折旧的。所以这也是为什么我现在又开始关注起澳洲的土地了。如果以8年为周期2020-2022年应该是个买地不错的时机，现在就开始做功课会不会太早了？

哈哈，想想机会还是留给有准备的人的，目前来说澳洲买地也算是这辈子我做过最高杠杆的一次投资了。

放弃公寓后我开始研究house，当时看中两个house，都是靠近澳洲的西南方向。一个是在point cook的saratoga项目，一个在watercoaster靠近海边。当时一直纠结选择哪个好，最终选择位置在pointcook的saratoga项目。

我记得当初每天都在研究澳洲地图，各种看google地图上的实景全拍图，感觉都快把那边的街道看出一个洞来了。还去查找了当地近期的铁路规划路线图，反正对于当时那边要怎么发展，要怎么建设真的是了如指掌。

就连墨尔本当地未来几年乃至几十年的人口流入数字都看到2050年以后，还有到2050年后的墨尔本的城市规划等等，哈哈哈。

回头想想怎么这么傻的哦，有钱的话应该买个10块8块的土地，才对得起我付出的心血。

项目选好之后，下面就是和中介一起推进落地了。然而，一切才刚刚开始...

从签合同到办理再到被迫土地转让，整个与中介博弈的过程我将在下周与大家分享，非常感谢小伙伴们支持。

1、跟国内的差别

一般国内目前做海外房产的基本都是中介代理，所属开发商或者建筑商的很少，所以呢，你如果去做海外房产，跟国内做一手楼盘的区别就在于此，一个是中介，一个是开发商。如果你在国内是做中介的，那其实区别不太大，国内中介的话一般需要去踩点看盘，带人看房，国外的不太现实，一般就隔段时间组织个看房团去，还有个嘛就是，海外房产价格相对透明，国内外价格基本一样，公司主要以收取开发商或者建筑商的佣金为主。