创新海外房产投资_房地产海外投资

1.美国房产投资最受欢迎的5个地方

2.房地产开发商融资的途径和方式

2015年9月，第五届中国价值地产年会论坛上，地产界人士钱建蓉表示，在美元持续上涨态势下，人民币贬值促使房企在转型时，目光投向投资海外房地产，房地产领域依旧值得长期投资。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，利好政策刺激下，今年房地产全年成交量要好于去年。

海外投资浪潮凶猛，地产领域值得长期投资

据地产咨询公司预判，到2020年，中国房企年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。中锐控股集团董事长钱建蓉表示，房地产最近两年发生了翻天覆地的剧变，城市之间分化严重，投资房地产时，大家开始关注对投资地域的选择。

钱建蓉认为，土地供应会影响投资决策，土地供应掌握在地方手里，如果急功近利卖大量土地，容易造成开发商被套。而美元持续上涨，创新作为美国经济的动力，美国的招商大会带来制造业以及资金回流，在美元持续上升过程中，相信持有美元资产非常明智。何况，美国三四年前的一个项目，土地价格已翻一倍。不少开发商开始布局海外市场，平衡资产配置,不光是房地产行业的需求，也是基于市场变化。

钱建蓉还表示，在美元持续上涨态势下，人民币贬值促使房企在转型时，目光投向投资海外房地产，房地产领域依旧值得长期投资。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，利好政策刺激下，今年房地产全年成交量要好于去年。尽管房地产市场出现剧烈波动，但钱建蓉认为，全国房地产开发销售总量仍处在高位，中国仍是全球最大的房地产市场。这意味着，需求仍然存在，可以长期投资。

全国市场回暖，成交量好于去年

论坛上的话题除了谈到房地产投资以及海外市场，还关注到了国内的房地产回暖的态势。中国房地产协会原副会长朱中一先生表示，今年4月份以来，在一系列利好政策的推动下，全国的房地产市场呈现出了回暖的态势，特别是6月份，全国商品房的销售面积无论是环比还是同比都创历史新高，8月下旬以来，中央有关部门又出台了一些有利于房地产的政策，包括降准降息的政策、限购令的松绑政策。

朱中一认为，在这些利好政策影响下，房地产今年全年的成交量肯定会好于去年。从房价来说，除了一线城市，二线城市最近上涨也比较快，包括南京。朱中一称，南京8月份新房环比价格涨了1.2%，仅次于深圳、上海、北京，比广州还高。

他认为，南京的房价上涨主要跟供求关系，另外南京处于江苏的中心，南京跟安徽相隔也比较近，安徽也有不少人到南京来买房。就全年来说，稳定住房消费，稳定市场的目标是能够实现的。

对于“十三五”期间房地产发展的态势，朱中一认为，这是一个发展的机遇期，因为在2020年以前，我国要全面实现小康，这个对住房的需求是客观存在的。目前的城镇化率，2014年是54.77%，到2020年达到60%的目标，还有很大的需求量。

（以上回答发布于2015-09-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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美国房产投资最受欢迎的5个地方

泰国的房产市场在这几年得到了大家的青睐，特别是中国的房产投资者，那么泰国买房要如何申请，和我一起来看看泰国购房指南。

　这几年，泰国成为越来越多中国海外房地产投资的“圣地”。中国人在泰国购房想要怎么办理？根据泰国法律，当外国人在泰国购买房产时，必须首先从海外购买外币现金收据或银行证书。

其次，收款人必须是买家自己的名字。因此，这项法律使中国人无法在泰国当地银行获得个人住房。为了更好地服务中国客户，满足中国人在泰国投资的需求，最近工银泰国有限公司（以下简称“工银泰国”）大胆创新并推出了针对外国人的国际抵押，使得中国能够在泰国购买公寓是现实。

　据泰国银行零售业务部负责人介绍，该行利用工商银行的全球网络和强大的业务平台，通过与其他海外机构的密切合作，向其他海外分行提供资金的中国。工行（泰国）提供担保，发放个人住房，这样既符合当地泰国法律的要求，又方便客户和购买手续。金额可达公寓购买价格的70%或评估价值（以较小者为准）。总额不得超过人民币150万元。期限可以长达10年。利率必须固定一年。以目前的新加坡元为例。第一年利率仅为5.25%，第二年为5.75%。第三年后，利率为6.25%。客户每月还款，可以使用人民币，美元，泰铢等货币偿还，工行泰国将根据客户要求转换成新加坡元，协助客户偿还。

　当被问及借款人的条件时，这位官员说，在泰国工作的中国人和在中国工作的中国人，如果有投资或购房需求，无论是否有泰国工作许可证，只要条件满足，可申请外国人国际抵押。申请时，只需提供有关公寓买卖的文件，个人明（如护照，婚姻状况等），收入证明（如工资单，银行存折等）。 ）以及个人信用报告和其他相关信息。您可以申请申请手续。

　据了解，泰国工商银行泰国外商引入国际抵押也引起了泰国房地产开发商和房地产开发商的极大兴趣和热情。

　在国外买房子与中国不同，面临很多风险。中国工商银行（泰国）零售银行部门负责人也提醒购房者，在购房之前，他们必须进行自我风险评估。他们必须先做好功课，了解泰国购房政策和程序。政治因素，法律税收，汇率波动，信息不对称等风险因素，规避风险，避免投资损失。

　中国工商银行是中国工商银行2010年在泰国成功收购的本地商业银行，拥有全面的商业银行执照和独立法人资格。工行持有.7%的股份。工银泰国在泰国，曼谷，清迈和普吉岛设有20家分支机构，为客户提供全面的金融服务，包括企业，个人和租赁服务。

房地产开发商融资的途径和方式

现在的美国房产市场比较火热，而现在的投资的一般也是中国投资者，其实这也是因为中国楼市比较低迷，那美国房产投资最受欢迎的5个地方是哪里?我也为各位整理了相关的信息，一起来看看吧!

通过对中国大陆120家房产中介进行深度访，Investorist公布了未来一年内中国买家将要投资的五个美国房地产市场，分别是洛杉矶(别墅)、迈阿密、纽约、旧金山和波士顿。

　中国买家为什么会倾向于这五个市场?原因是那里有完善的教育机构和很多不错的机会，其中优质的儿童教育是吸引他们投资最主要的因素。不过，每个城市也有他们各自的优势。

　洛杉矶作为第一大投资市场具有两大优势：一个是那里有多所全美最好的公立大学，教育完善;另一个是市场要按国际标准进行定价，较为稳定。

　作为第二大投资市场，迈阿密不仅拥有优美的的环境，不断增值的土地，还吸引了越来越多的中国学生到迈阿密大学留学。另外，北迈阿密也在打造唐人街文化艺术创新区，区内将建有大宝塔，成片绿地和屋顶花园，以吸引中国投资人。

　而纽约作为第三大投资市场，不仅是世界第一金融中心，也是世界顶尖高中和大学的聚集地，拥有卓越的教育。同时，纽约的土地正不断增值，皇后区和布鲁克林区等行政区也得到了巨大的发展。

　第四大市场是旧金山。那里拥有北美最古老的唐人街和亚洲之外最大的中国人聚集地，还有硅谷先进的科技，雄厚的经济实力和高投资回报率等优势。

　最后是波士顿，那里汇聚了多所精英大学，其市中心发展迅速，奢华公寓市场正在兴起。

　数据显示，2016年中国买家购置的海外房产数量高达10,540，比上一年同期增长了40%。以下图表就展示了美国哪些市场深受中国买家的喜爱以及他们投资的原因。

　在美国市场中，存在一个针对中国投资者设立的最优惠价格范围，而在最受欢迎的州内，其最优价格范围是30万到70万美元。如果房地产价格远低于这个范围，投资人就会认为该市场存在问题。

　Investorist美国地区的副总裁Josh Cunningham说道：“从前12个月的调查访中可以看到，中国投资人对美国市场的需求不断增长，特别是纽约州和佛罗里达州。”他还补充道：“最聪明的开发商会积极地在中国推广他们的项目，并提供所需的资金和人力，因为他们能够发现中国市场存在的巨大机会。”

　另外，Investorist报道称，在未来一年内，中国的房产中介对美国市场依然持非常乐观的态度，其中有70%的中介预测明年销量将有所增加。

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托“法国欧尚天津第一店资金信托”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为的担保物。

十、开发商贴息委托 开发商贴息委托是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。 ?

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押证券化是其现实切入点。

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而取的货币交易手段，或为取得资产而集资所取的货币手段。

参考资料：