海外的房地产投资_2021年投资海外房产占比多少

2024-12-10 23:08:08

1.2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

平安，终究还是成了华夏幸福的第一大股东，尽管不是自愿的。

而且，是在符合银保监会监管规则的背景下。

前段时间市场传闻称“银保监会正在调查中国平安在房地产市场的投资。”这一传闻引起轩然大波，中国平安随后回应称，投资一直以来严格遵守监管的相关规定，不评论无事实依据的市场传言。

一般来说，能让资本铤而走险的是更高的利润；但马明哲也没想到，投资华夏幸福却落得“竹篮打水一场空”的结局，这事是有些倒霉了。

就在几天前，华夏幸福公告：因原第一大股东华夏控股被动减持股份，平安资管及平安人寿被动成为华夏幸福第一大股东。

爆雷房企，似乎各有各的尴尬：恒大的债主们是被迫成了股东，而平安则被迫成了华夏幸福的第一大股东。

如果这种事放在宝能系成为万科第一大股东之时，姚员外必是欣喜若狂；但平安成为华夏幸福第一大股东，马明哲只能暗自神伤。

于是，平安马上撇清关系称：华夏幸福的实控人王文学保持不变，平安人寿作为华夏幸福财务投资者的性质保持不变，将继续积极参与债委会的相关工作。

没错，既已成定局，双方目前能做的就只有解救华夏幸福这头受伤的大象，华夏幸福已然成为平安投资历史上的污点之一，能否全身而退，都还是个未知数。

以华夏幸福爆雷为起点，今年以来，平安的股价接连大跌，股价“一落千丈”，小股东也不禁感叹一句，“何以落魄至此啊！”，股价从近年的最高点约93元/股跌至49元/股，夭折近半。

这一年，上市房企活得很艰难，平安“地主”的身份，也让他的股价逐渐“房化”，市场给它的PE值在近十年达到低点。

平安、幸福，恐怕是华夏大地上两个最吉祥的词。

但在2021年后，平安和华夏幸福，恐怕要成为不吉祥商业联姻的代名词了。

平安败北故事

马明哲投资败北的故事可谓不少。早年，平安选择进军二手车市场，投资超10亿的平安好车最终还是黯然离场。这都是小数目的，更大数额的投资还要数汇丰银行和国际保险公司富通集团。

其中投资汇丰银行股票浮亏超380亿港元，直接导致平安当期净利润出现下滑。

至于富通集团，则是发生在2008年，中国平安投资其股票耗费238亿元，富通集团财务暴雷，其股票迎来抛售潮，进一步导致股价下挫，平安损失惨重，浮亏超过157亿元。

这单巨额亏损直接使得平安当年中期取得的净利润（2008年中期净利润71亿元）灰飞烟灭。

为此，马明哲还 放弃了当年数千万的年薪来“谢罪” ，称此举为对公司利润下滑所做出的“个人表示”。

只是同样的事情，十年后又再次发生在平安的身上，不同的是，这次投资的对象是房企。在2018年，马明哲看上了华夏幸福，并认为王文学在产业地产上"天赋异禀"，带领平安两次"挺进"华夏幸福的董事会。

一次是2018年7月10日，华夏幸福的控股股东华夏控股转让其持有的5.82亿股份予平安资管，占总股本的19.7%，代价达到137.7亿元。

第二次是2019年1月31日，平安资管再次花费42亿元买下华夏幸福1.71亿股份，两次投资合计179.7亿元，直接让平安跃升为华夏幸福的二股东，持股占比25.25%。

两次买入华夏幸福的股价都不低，分别是23.655元/股和24.5元/股。如今华夏幸福的股价徘徊在3.9元/股，较平安的入股价打了2折甚至还低，平安实属高位站岗，也再次成为投资界的笑柄。

若让他回过头看这一次的选择，估计只剩后悔。对比2018年时的态度，如今平安对华夏幸福的态度来了一个360度大改观，今年3月以来的态度就更“暧昧”了。

即使成为华夏幸福的第一大股东，平安也表态不再出钱资助华夏幸福，仅仅是提供法律、经验和咨询等方面出谋划策，援助华夏幸福渡劫。

但这时候，华夏幸福缺的，难道是出谋划策的人吗？

所幸在过去十年，平安的净利润和营收有了很大提升，即便这次华夏幸福亏损计提减值达到359亿元（对股类资产144亿，债权类215亿），尚不足以使得这家金融保险巨头垮台，但损失仍然是肉眼可见的多。

平安在2021年中期业绩中表示，归母营运利润同比增长10.1%至818.36亿元，但归母净利润同比下降15.5%至580.05亿元，归母净利润少了90亿进账，原因不言而喻，受华夏幸福拖累。

正因此，平安称，保险资金的投资组合收益率有所承压，对华夏幸福的拨备非常审慎。换句话，计提减值亏损在359亿已经是非常审慎的情况下算出的数字，若包含商誉及设债务重组不顺利的情况下，平安此次投资的损失可不止这个数。

在今年6月，中国平安回应投资者十年间的投资收益情况称，2011-2020年，中国平安的平均总投资收益率和综合投资收益率为5.3%和5.5%，这一收益率仅比银行的理财产品稍高。

而可供参考的是，2019年全国社保基金投资收益率达到15.5%，中国平安的投资收益率显著低于这一数值，实在难言乐观。

追究华夏幸福目前的问题，其实并不比“某大”轻，甚至可以给想要在产业地产分一杯羹的开发商们一点启示。

华夏幸福“不幸福”

华夏幸福的弱点在于重仓环京区域，其运营模式为长短结合，即长期以工业园区开发招商，通过与合作圈地，短期做住宅开发，一旦住宅开发遇挫，很容易会陷入短期资金紧张。

在环京与雄安新区等利好政策的推动下，2016年，华夏幸福迎来高光时刻，以1203亿的销售额冲到房企第8名，成为千亿房企阵营之一，华润置地、金地、世茂、招商蛇口、龙湖等房企都排在它的后头。

该年，华夏幸福实现营收538.2亿元中，接近九成的营收都来自环京区域，“孔雀城”的名声大噪。

它的至暗时刻也因重仓环京而难以脱身，那些年栽倒在环京区域的房企又何止华夏幸福，还有京汉置业（现已易主奥园）等。

除了环京布局，华夏幸福的融资成本也处于行业的中上游，即便2018年引入平安后，华夏幸福发债利率仍有10%以上。

雪球越滚越大，在引入平安后的这三年，华夏幸福发债更猛了，平安对华夏幸福的 投资共计540亿元，其中股权投资180亿元和表内债券投资360亿元 。

当环京布局这一点从优势转变为致命弱点时，华夏幸福的爆雷也来得飞快。

平安集团董事总经理兼联席CEO谢永林曾对外表示，当初选择投资华夏幸福，是看中了其产业新城、支持地方发展的的商业模式，与险资投资特点相契合。但环京津冀调控趋严，环京住宅量价齐跌，回款成问题，造成资金链断裂。

此外，华夏幸福近几年的新拓展区域效果不及预期，扩张太快，管理不精细，加上疫情这只“黑天鹅”，加剧了华夏幸福的兑付风险和财务危机。

今年中期业绩显示，华夏幸福营收210.68亿元，同比下降 43.63%，期内亏损将近百亿，归母净利润为-94.8亿元，同比下降256.37%。

期内亏损的原因有两点：一是收入和毛利率大幅下滑。其二，华夏幸福期内的资产减值损失与信用减值损失达到21.45亿元，是去年同期的近4倍，主要原因在于存货跌价损失及合同履约成本减值损失14亿元。

华夏幸福当期的毛利率仅5.29%，明显低于2018-2020年同期的45.67%、48.73%、46.93%，毛利率低的很重要原因在于营收压缩的同时，营业成本不仅不降反而还微升0.6个百分点。

在营收成本方面，华夏幸福控制三费支出， 唯独财务费用支出翻了一倍还多，上半年光是财务费用就花去了56.35亿元 ，比去年同期多花了33亿，同比增长143%，其表示系上半年的融资利息增加所致。

如此来看，即便当初引入平安是为了拿到“更便宜”的钱，降低利息成本，但在爆雷之后都作鸟兽散，华夏幸福想要融钱已经融不到了，只能出售资产或引战投，但今年这个时间点，谁又还会充当“接盘侠”呢？

针对这一点，上交所也要求其补充披露近期存量债务及利率变化情况。

而华夏幸福的危机远不止于此，销售规模和债务的形成反向变化，预示着未来一段时间，华夏幸福都很难走出泥潭。

今年上半年，华夏幸福的销售额仅139.68亿元，同比下降66.69%，排名跌到100名开外， 销售业绩直接倒退到2013年以前（2013上半年华夏幸福的销售额159.09亿元）。

其中，房地产销售额合计74.89亿元，销售面积69.1万，结转收入149.18亿元，结转面积155.06万，但 待结转面积高达1324.05万，存货大也不是件好事，导致周转失灵。

截至2021年6月30日，华夏幸福的 有息负债为1876.19亿元 ，其中短期借款及短期应付债券291.36亿元、一年内到期的非流动负债（不含租赁负债）786.9亿元， 短期资金需求至少1078.26亿元 。

而最新的数据显示，截至2021年9月初，华夏幸福 逾期债务本息合计高达878.99亿元 ，半年末该公司的货币资金余额仅139.8亿元，其中 可动用资金7.34亿元， 各类受限或限定用途的资金为132.46亿元， 资金缺口超过870亿元，何解？

更甚，由马明哲引荐的吴向东，从华润置地转身到华夏幸福时候怎么也不会想到，自己的离场方式竟是这般光景。在今年的危急时刻，吴向东团队出走华夏幸福，也代表了各方的立场。

停摆，或许就在一瞬间。平安会不会沽空华夏幸福？华夏幸福的救兵会是谁？

平安“地产”生意

都想当“巴菲特”，但就算是巴菲特，也有失足的一天。马明哲高估了华夏幸福的业绩增长预期，还低估了其存在的风险系数。

除了华夏幸福，平安目前还投资了4家上市房企，分别是中国金茂、旭辉、碧桂园和朗诗地产，持股比例均超5%，甚至还是二股东的席位。

做房地产需要钱，而险资有钱，险资+地产，被视为最强大的组合和生意伙伴，但在今年变化莫测的房地产行业，这个组合也变得摇摇欲坠。

除了入股房企，平安还做了很多额外的投资，包括投资性房产方面，即商业地产，看中的是商业地产稳定长期的现金流。

比如今年，平安人寿在商业地产领域又下一城。其买下凯德集团中国来福士资产组合的部分股权，资产组合的总资产价值467亿元，平安人寿总投资额不超过330亿元，预计于2021年三季度完成交易。

而来福士资产包有上海广场、北京来福士中国、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中国。此外，据市场消息，平安人寿正在洽谈收购北大，后者拥有38个物业开发项目。

截止2021年6月末， 在平安集团6.89万亿的资产版图中，投资性房产有602.69亿元， 这是平安集团半年报披露出来的数据，真实的地产帝国可不止如此。

平安集团旗下的平安不动产在年报中提到，预计到2020年，中国平安集团 不动产配置金额上限为7500亿元 。不动产投资不限于物业项目，还有商业体、酒店、工业物流、养老地产以及海外投资等。

而且，平安不动产不止做资管业务和投资不动产，在与第三方房企的地产项目上还做 股债权投资业务 。

简言之，平安除了直接做地产生意，还通过 借钱给开发商收取利息、入股地产项目拿分红 的形式增加了不少额外收入。

这也是为何，众人都称之为“地产巨鳄”、最大的地主、房企背后的大金主。

2021年葡萄牙移民投资条件有哪些变化吗，可以具体举例说一下吗？

2020年成绩单

2020年雅居乐业绩表现

各项业绩再攀新高，超额完成销售目标的同时扩大了营收和利润空间

销售额 ：2020年雅居乐完成销售额1381.9亿元，同比上涨17.1%，超额完成全年销售目标1199.6亿元的115.2%，连续三年销售额破千亿。

营业收入 ：截止2020年底，雅居乐实现营业收入802.5亿元，同比上涨33.2%。

盈利指标 ：2020年雅居乐净利润完成122.5亿元，同比上涨31.3%；归母净利润同比上涨26.1%，达到94.8亿元；全年毛利率30%与去年基本持平；净资产收益率19.9%，同比上涨2.3%。

再次踩线，资产结构仍然有待优化

三道红线 ：雅居乐地产20年“三道红线“仍然踩中一道，继续归于黄档。 20年扣除预收款后的资产负债率为72.2%，虽然较去年下降4个百分点，但仍高于70%；净负债率为62.3%，同比下降21%；现金短债比为1.29，同比上涨0.29，需提高警惕。

2021年规划： 3月23日，雅居乐2020年业绩会以线上方式举行。业绩会上，对于今年未来公司的增长及目标，潘智勇表示，2021年雅居乐的地产销售目标为 1500亿元 。同时，其表示，雅居乐今年总体投资大概会在 400亿左右，其中地产方面是320亿元，其他产业大概80亿左右。 “再好一点可能会加一点，达到450亿元左右的总投资额。”

表：雅居乐2020年成绩单

通过对雅居乐的财务能力与发展能力两大维度下的 规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质 9大因素对应的33个指标综合评估， 雅居乐2020年综合实力等级评定为A+，综合实力评分为8分，评级梯队跟去年一致，但评分略微上涨 。

壹

公司发展战略

广东省品牌房企，八大业务协同发展，创多元共赢优势 ：成立于1992年，是一家以地产为主，多元业务协同发展的综合性企业集团。经过28年的发展，雅居乐已经形成 地产，雅生活（物业），环保，雅城（生态人居服务），房管，资本投资，商业管理和城市更新 八大产业集团并行运营的格局，总资产超3137亿元。

深耕大湾区及长三角，审慎拓展海外市场： 截止2020年底雅居乐业务范围覆盖国内外 200 个城市；总土地储备约为5301万平方米，分别分布于华南区域，华东区域，西部区域，华中区域，海南及云南区域，华北区域，香港及海外共计 84 个城市。其中在 大湾区 的土地储备约为1354万平方米，占比 25.5%， 于 长三角 拥有694万平方米的土地储备，占比 13.1% ；在吉隆坡，金边和三藩市等海外城市已累计开发5个项目，土地储备约为36万平方米，占比 0.7% 。

深化全国布局，坚持多元化策略性购地： 2020年雅居乐通过 招拍挂，勾地及股权收购 等方式增添 40 个新项目，总计新增总建面达836.1万平方米，约占19年总土储的18.7%。权益面积为636.8万平方米（76%）。年内新开拓了 宝鸡、贵阳、启东、泰兴、太原及肇庆 6个新市场。

贰

财务能力分析

（一）营收规模

多元化业务发展加快了整体业绩增速，带动毛利同比上涨31.3%

自17年以来，雅居乐营业收入，归母净利润和销售额一直保持上涨趋势， 20年的营收同比增速和归母净利润同比增速又进一步扩大到33.2%和26.1%，同时毛利同比上涨31.3% 。

在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的利润空间逐步压缩，毛利下滑在2020年也成为普遍现象。而雅居乐逆势上涨31.3%， 其背后的支撑并不仅仅是销售额的增加，还得力于物业管理和环保的的亮眼表现 。

20年物业管理和环保的营收同比增速分别为119.3%和51.7% 。在业务占比上，集团20年多元业务的占比达到14%，同比上升4%，以期扩大营业收入。

销售面积增速力度减弱，销售额结转营收比例下降，需提高项目周期运转速度，加快资金回笼

雅居乐20年销售面积相对于其他各项指标则增速较缓慢，从 销售额结转营收来看，20年只结转了50% ，虽然较19年上涨4个百分点，但仍然低于17年和18年的结转比例。

受各项调控政策限制，许多传统房企也纷纷拓展企业多元化业务平衡风险，加大利润空间，延续发展。我们预计接下来雅居乐的多元业务比重将会逐步加大。

（二）盈利能力

非经营性收入占比相对较高，需加强主营业务盈利能力从而提高收益质量

通过对雅居乐20年的净利润、净资产收益率和净收益营运指数三项指标与梯队均值对析发现，雅居乐20年的 净利润（122.1亿元）和净资产收益率（19.9%）均高于梯队均值（95.8亿元和16.8%），但净收益营运指数（65.55%）略低于行业均值（76.12%） 。

主要是由于 其非经营性收入相对占比较高 ，这其中包括雅居乐出售其附属公司和合营企业及联营公司的收入约为26.6亿元。

雅居乐的 净收益营运指数已连续两年低于梯队均值 ，但各项指标较去年表现进步，未来还需进一步调整业务结构，加大销售增速。

（三）营运能力

营运能力整体偏低，周转速度持续下降后2020年略有提升

自17年以来，雅居乐的周转速度持续走低。进人20年后， 总资产周转率和存货周转率开始加快 ，我们也看到去年整个房地产行业都在缩短项目运转周期，加速销售回款。

随着今年“两集中”政策的颁布，未来对房企周转速度的要求将更高，雅居乐接下来还需继续提升营运能力才能保证自己的市场份额和竞争力。

（四）资金与偿债能力

仍然踩中“三道红线“中的一道，借贷比率和融资成本较高，雅城分拆上市将提供更多资金

20年雅居乐的 净负债率为62.3%，同比下降21个百分点；扣除预收款后的资产负债率为72.2%，同比下降4个百分点；现金短债比为1.29，同比上升0.29。 20年扣除预收款后的资产负债率仍然踩中红线，未来有息负债增速将被限制在10%。

同时我们也看到雅居乐开始调整自己的资产结构， 20年净借贷比率61%，同比下降21.8% ，但6.6%的融资成本在行业内还是相对较高。

这两年雅居乐的债务结构比较平稳，其中 70%的借款主要来自于银行借款和其他借款 。2020年6月，集团已申请旗下雅城题卷在港股上市，随着融资渠道的拓宽，预计未来将负债压力可控。

叁

发展能力分析

（一）土储能力

销售面积的增加没有带动拿地力度，投销比低于梯队均值，资金利用不充分

自18年以来，雅居乐新增土储面积逐年减少，20年雅居乐 新增土储面积只有836万平方米，同比下降23.3% ，但 销售面积同比增加15%达到1025万平方米，为三年来最高 。

对比雅居乐18年以来的地销比发现，20年雅居乐 地销比仅为0.82，较19年减少0.4，首次低于梯队均值0.87 ，同时 权益地销比也大幅度缩水至0.5 ，此前雅居乐18年和19年的地销比均高于行业均值。

从销售额连年递增的情况来看，雅居乐的 资金利用效率较低，未能充分利用资金扩大土地储备 。

拿地成本控制得当，溢价率持续走低，20年拿地溢价率低于梯队均值

20年雅居乐 拿地平均楼面价为3627元/平方米，同比上涨7.8% ，但 溢价率从19年的15.6%下降到10.6% ，低于梯队均值16.2%。

这主要是因为20年雅居乐在大湾区和华东区域的拿地城市做了调整， 减少了高溢价二线城市的拿地面积，同时增加了一线城市的布局 ，以此来平衡整体溢价率和拿地成本。

此外在拿地渠道上，雅居乐也通过 积极开发城市更新项目，使得拿地成本进一步降低 。可见雅居乐在拿地策略上越来越谨慎。

土储质量提高，一二线城市新增土储占比增加到50%，坚持深耕大湾区，重点布局华东区域

20年雅居乐地产 一二线城市新增土储占比达到50.5%，同比上涨15个百分点 ，但还是低于梯队均值61%。新增土储中 华南区域占比最高达30.5% ，其次为 华东区域占比为25.8% 。而雅居乐20年在大本营大湾区拿地占比为25.2%，直接持平整个华东区域拿地比例。

重点城市拿地面积和金额占比均达到70%，其中广州，中山，天津，无锡，昆明，成都，常州，肇庆等城市量价占比均较高，但深耕力度不够，未来可指望城市更新项目

雅居乐20年在 9个重点城市拿地总金额为163亿元，占比70% ，其中广州单城市拿地金额为27.5亿元，占比为12%，大湾区总拿地金额占比达32%。

拿地面积上，雅居乐在 11个重点城市总拿地面积为584万平方米，占比70% ，其中中山单城市拿地面积为92万平方米，占比达11%。而对比同等销售规模的房企重点城市拿地占比均值80%来看，雅居乐的深耕能力还是不够，同时城市布局较为分散。

20年 新增了6个市场使总土地城市覆盖数量达到84个 。相对比同为深耕大湾区的越秀地产，雅居乐在大湾区的拿地比例32%远远抵不过越秀的68%，深耕能力还有待加强。

（二）市场份额

超额完成全年销售目标的115.2%，销售面积增长大过销售均价，销地均价比持续走低，坚持走“刚需”产品路线

20年雅居乐 实现全年销售合同1381.9亿元，同比上涨17.1%，超出全年目标115.2%，合同销售均价约为13482元/m2，仅同比上升1.8% 。而从雅居乐一二线城市销售额占比来看，这个销售均价对应的多半是城市“刚需型“产品。

销地均价比 从18年开始就持续走低 ，虽然总体来看仍高于梯队均值，但是雅居乐的土地储备对销售额的支撑度还有待加强，同时可考虑提升项目品质，以期提高销售均价。

重点城市销售额占比71%，除广州和中山之外，其他城市销售额贡献度小，销售城市较分散，需加强深耕力度，保证单城市销售额贡献度

根据中科财金人工智能研究院统计，雅居乐2020年的 销售额合理性差值为-1008亿元，较19年差值减少367亿元 ，但仍远低于当前梯队均值-670亿元。

销售额差值存在的原因是因为 雅居乐除了在广州和中山坚持多年深耕外，其他城市分布较为分 散， 重点城市拿地和销售额占比都在70%左右，均低于梯队均值 ，没办法从量价上保证单城市贡献度。

从今年销售额分布来看，在 天津、佛山、南京、重庆、无锡等新重点二线城市实现的销售额均未超过50亿 ，未来如何加大其他区域重点城市拿地力度也是雅居乐需要思考的拓展战略。

（三）变现能力

变现速度有所提高，库存去化周期较快，应适当增加优质土储货值以提升销售力度

20年雅居乐的全年可售货值为2200亿元，除以20年销售额1382亿元；得出 消化当年货值所需时间约为20个月，低于梯队均值30个月 ；同时 库存去化周期也较快，约为22个月 。

从三年变现趋势来看， 地销比（金额）也在逐年递减，20年仅为0.22 。而此前我们分析雅居乐在拿地上资金利用并不充分，未来应适当增加优质土储，加大单城市深耕力度来进一步加快公司发展。

肆

销售额预测

2021年期初库存货值+城市更新锁定货值可支撑2021年超额完成其自己规划的销售目标1500亿元

截止到2020年底，雅居乐共拥有土地储备5301万m2, 按平均销售价格13482元/m2计算，期末货值约为7147亿元，为2020年销售额的5.2倍，期末货值储备充足。2021年初公司新增土储和项目可售货值约为1662亿元， 预计2021年雅居乐全年可实现销售额1045亿元 。

但是此前雅居乐并未将城市更新项目完全转化为土地储备，目前公司城市更新项目锁定总货值为3600亿元， 我们预计21年雅居乐将能超额完成其自己定下的销售目标1500亿元。

结语

雅居乐在经历了艰难的19年后，没想到又迎来了20年的疫情。本以为雅居乐20年的业绩会比19年更让人堪忧，但是雅居乐却出人意料的给大家呈现了一份看似完美的成绩单。多个核心指标均同比涨幅30%左右，同时毛利率也保持在了30%，而深入透析后发现尽管雅居乐也开始走下高杠杆游戏的舞台，但是其仍不可避免的踩中一道红线，同时6.6%的融资成本在业界内还是相对较高。

而对房企，我们除了看财务指标外，其实更关心的是企业的地拿的好不好，拿的多不多以及房子卖的怎么样。在雅居乐的营业收入和净利润高速增长的背后我们发现公司房子卖得慢了，地拿的少了，房价涨得慢了，开始卖子求发展了，主营业务盈利能力开始下降了，而多元化业务如物业、环保等开始救市了，传统开发市场份额不保了，开始转向城市更新谋出路了。

21年雅居乐给自己定下了1500亿元的销售目标，同比上涨仅8.5%，是今年增速的一半。结合其城市更新项目，我们预测雅居乐有能力超额完成销售目标，但是其各项财务指标又是否会像20年一样亮眼还有待考察。

目前来说2021年的葡萄牙投资移民并没有什么变化还是35万欧和50万欧元的房产投资，35万欧元的基金投资，还有不需要投资的葡萄牙D7签证。房产投资依旧是目前市场客户选择的首要的投资移民项目方式。

这里要重点提一下2022年1月1日有关葡萄牙的政策变化：一个字“涨”。两个字“取消”

葡萄牙投资中条件，葡萄牙发布了2021年第14法条，公布了2020年12月22日部长会议批准通过的黄金居留修正案将从2022年1月1日正式生效，明确了该国黄金签证倍受期待的新政细节，提高了基金投资门槛，缩小了购房移民的地理范围。

葡萄牙投资移民条件1.存款金额提至150万欧以上（之前为100万欧元）；

2.科研类投资金额提至50万以上（之前为35万欧元）；

3.购买基金金额提至50万欧以上（之前为35万欧元）；

4.成立公司金额提至50万欧以上（之前为35万欧元）；

5.50万欧以上住宅类房产或35万欧以上翻新住宅类房产，只能在内陆地区、马德拉群岛和亚速尔群岛购买。

综合来看，此次新政归纳起来就是一个字——“涨”！

其中，购买基金获得身份的投资门槛从原先的35万欧元一跃涨至50万欧元。

葡萄牙自2012年10月启动投资移民以来，一直在对政策进行调整，而且总的趋势是限制越来越多、门槛越来越高！投资成本水涨船高，热门投资地受限，新政落地后，这将意味着黄金签证在葡萄牙主要大城市的购房移民政策将结束。