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1.四次”出国潮：为什么富人都想投资海外房产

2.英国房产投资回报率高不高

3.现在海外房产投资怎么样？

4.海外房产投资哪个国家最便宜

　在美国买房的人很多，那么美国购房的政策是怎么样呢?想必是出国人士比较关心的问题，快和签证栏目我一起了解了解美国购房政策解读，欢迎阅读。

　美国购房政策解读

　美国民众能否买得起房很大程度取决于是否可以获得银行的，而银行是否就要看借款人的收入情况。在多德弗兰克法案要求下，美国消费者金融保护局出台了美国房贷市场的新法规，并于1月10日正式实行。根据法规，方需要证实借款方确实可以偿还房贷。因此，银行不得不考虑一系列因素，如借款人收入、现有负债、信用历史等，以证实借款方的财务状况健康。

　早在去年，美国银行业就开始紧锣密鼓更新技术、编写新的流程、培训员工以适应监管新规。有业内人士表示，未来几周，借款方的申请过程可能不会特别顺畅，包括需要更长的处理时间以及严格审查等问题。房地产信息网站Zillow首席经济学家汉弗莱斯表示，今年前两个月，由于方需转移到新系统，短期内房贷申请过程可能不会特别顺畅，但新规对美国房地产市场的影响应该不大。

　根据美国抵押银行协会公布的资料显示，近期美国房贷申请件数持续下滑，一度创下近13年以来的新低，这反映了美国房贷利率走高带来的影响。此外，富国银行、摩根大通等在低利率环境下依靠再融资业务而收益颇丰的按揭机构，此前也纷纷对业务前景发出警告，认为借款需求的萎缩程度可能比预期更为严重。

　抵押利率上升

　美国房地产泡沫破裂已七年之久，而曲折前行的美国房价如今正逐渐回归最高峰。数据提供商CoreLogic公布的最新报告显示，去年11月份美国住房价格同比上涨11.8%，连续第21个月实现同比增长。此外，美国50个最大的大都市会区中，有10个地区的房价已经回到历史最高水平。不过，在房价上涨的同时，美国抵押利率水平也在上涨。据房利美数据，自2013年5月美联储首次释放退出量化宽松(QE)信号以来，美国30年期抵押利率累计上涨超过1个百分点，达到4.5%左右。

　据悉，海外买家在美国申请买房，大约需要两个月左右的时间。在房价疯狂上涨的同时，抵押利率也在快速上升，这对成交量的影响非常大。有分析人士表示，现在美国楼市过分依赖一次性付清全款的买家，但房价上涨必须依靠传统的买家，他们通过按揭借钱，因此，现在的借款标准和利率提高可能阻碍美国楼市复苏。根据高盛的报告，金融危机前美国“一次性付清”购房交易的比例只有20%，但现在却上升至近60%。值得注意的是，全美房地产经纪人协会此前公布的报告显示，美国投资者成为美国楼市的第二大外国买家。当许多美国民众被沉重的房贷压得喘不过气时，70%的美国买房客是全额现金买房。

　《巴伦周刊》认为，今后三年美国房价仍将上涨，但是涨速要慢得多，不会再出现去年这样两位数的增长。

　总的来说，房贷市场改革可能会影响美国房地产市场复苏。

四次”出国潮：为什么富人都想投资海外房产

? 最近，万达集团清空所有海外地产在网上引发广泛讨论。美国时间11月24日，万达集团出售所有在芝加哥的地产项目，至此，万达集团已将海外地产全部清空。万达集团为什么要这么做呢？万达集团是战略转移？还是资产萎缩？容我细细道来。

首先，从2013年开始，中国的许多房地产巨头纷纷流行?出海?，包括万达，万科，碧桂园等大家耳熟能详的房地产集团。万达集团作为其中的典型之一 ，在伦敦，马德里和悉尼等地购置大量房产，进行海外扩张。

?但是?出海?不易，由于种种原因，万达集团在海外的资产不断缩水，最终万达集团为了回笼资金链，不得不壮士断腕，大肆出售旗下产业，婴儿万达集团在海外投资中这波血亏。最直接的表现就是:王健林在胡润富豪排行榜资产从2150亿缩水到1100亿，从首富掉到了30名。可见这次海外投资对于万达集团来说是一个沉重的打击。

? 不仅如此，万达集团还收购了美国第二大院线AMC，希望在方面做出一定的成绩，甚至还投资的马德里竞技队。但是今年由于受到疫情的影响，全球院线都遭受了沉重的打击，AMC也不例外，很长时间一点利润都没有，AMC的股票也不断贬值，万达集团也不得不将其再次降价出售。

? 再联想一下，最近一段时间王思聪的动态。以往的王思聪进军竞技领域、直播领域和比心陪玩等，出现在很多媒体上，可以说是非常的高调。但是在万达资产缩水以后，王思聪开始变得低调了起来。

英国房产投资回报率高不高

首先，抗通胀。

根据美国最权威的凯西/希勒房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的，有95年是上涨的。连续下跌达到5年的仅有两次，最大跌幅出现在2006-2011年，房地产泡沫破灭引发的金融海啸，累积跌幅为33%。

连续10年累积涨幅超过100%的有3次，在过去的123年里，美国房价年化增长率为3.07%，而在相同时期，美国通胀为2.82%。美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了100多年，房地产是抗通胀的，此言不虚。

其次，双重收益。

房地产即可以拿来自住，还可以出租赚取租金，从而获得双重收益。从1960第一季度到2013年第一季度，美国平均房租对房价的比率为4.98%。加上房价每年3.07%的升值，每年约有8.05%的收益。目前，美国的30年期固定抵押的利率在4.49%左右。相对于低廉的美国按揭，买房的确算得上一个不错的投资。

其实，在美国买房的优势远远不止这亮点，在宏观的经济发达、社会秩序良好等方面，美国买房的优势也是特别突出的。

现在海外房产投资怎么样？

　不少人会选择去英国买房，那么英国房产的投资回报率怎么样呢?别着急，和房产栏目我一起来看看我整理的英国房产投资回报率高不高，欢迎阅读。

　英国房产投资回报率高不高

　对于投资者来说，在英国买房能获取多高的投资回报率，是确定投资的第一步。居外网以当前投资英国房产常见的投资回报率计算方式为例，介绍该如何看待英国房产的投资回报率，帮助大家更好地做出投资选择。投资房产的收益主要包括两方面：租金收入和房子增值部分。

　英国房产增值势头凶猛

　英国房产平均租金回报为6%左右

　据统计，伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5% - 6%，有的地区回报率甚至超过了8%，远高于北京和上海的租金回报。在英国北部和威尔士西部的一些地区，租金回报率最高可达6.5%到7.7%。与此同时，伦敦的租金回报率平均为5.7%;伦敦周边地区为6.6%。

　当前，大家都知道英国伦敦的房价一直都在上涨，但租金同样水涨船高。据调查2013年4月伦敦领衔同比增长 3.9%的全英房产出租市场，再创房产租金新纪录，伦敦市区房屋平均月租金达到1100 英镑，同比增长 7.6%。

　英国房产评估公司 Sills 在 2011 年便大胆预测伦敦房产出租市场将在五年内持续蓬勃发展，租金涨幅将会大于房价涨幅，而这一涨幅背后的主要推动力来自海外租客进驻伦敦的浪潮。未来的伦敦北区以及东区将成为房产出租的热门区域，这两个区域目前所有地段和房型的租金回报率都超过了 5%，并且占据了伦敦市区租金回报率的多个高点。

　不过，需要注意的是，数据显示高价的房产并不一定带来高位的租金回报率，例如伦敦中心区 WC1 的回报率仅仅有4.5%，然而位于西南二区的Clapham 回报率可以达到 7.2%。由此可见，房产租金回报率受到了房产价格、地段、房型、房产状况等多方面影响。

　英国房产增值势头凶猛

　自2012年以来，英国房价，尤其是在中国投资者最喜欢的伦敦，其房价已连续上涨数月，对于投资者来说，房价的不断上涨，提供了广阔的增值空间。就目前来看，英国房价，特别是伦敦房价增长的动力依旧不减，理由如下：

　英国长期形成的住房短缺将会引起相当长期的房产价格上扬。英国规划局曾建议，英国应当在2008-2028期间以每年24万套到29万套的速度建造新的居民住房，以满足英国人口的增长(到2028年，全英人口将从眼下的6200万增加到7000万)。然而，新建住房2009年只增加了7万8千套，2010年稍多，也仅有10万套。显而易见，英国建房的速度完全赶不上快速的人口增长，这必然会导致房价逐年增长。

　越来越多的海外购房投资者对英国的一部分高端奢华房产表现出了很大的兴趣。事实上，海外买家人数的不断增加，势必会带动未来房价走高。和一些经济发展不稳定的国家相比，英国高端奢华房产的增值相当稳定。在当前全球经济动荡不定的情况下，海外购房投资者视英国(特别是伦敦)的高端房产为安全投资的避风港。因此，许多国际投资者将目光投向伦敦高端房产，而不是沿袭传统套路把资金投向诸如黄金、美元、瑞士法郎等行情极不稳定的外汇市场。

海外房产投资哪个国家最便宜

对投资海外房产，南洋置业总结出了“五要素”以规避购房风险：

一、要深入、全面了解将要投资的地区。在投资海外房产前，一定要对即将选择投资地区的经济、房地产发展周期作深入了解，尽量选择经济蓬勃、房地产上升前期购买；

二、要依靠专业人士。投资海外房产时，要挑选有经验的律师全程陪同，并在他的协助下完成整个购房手续。另外，办理的时候也要借助专业机构的力量；

三、要详细研究各国的房地产税收情况。投资者要对房产交易时产生的税费也要清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税；

四、关注国际变化。与其他风险不同，政治风险事发突然，原因复杂，仅凭自身的力量，难以事先研判和处理，所以购房者在海外投资之前，一定要做足功课；

五、关注汇率变化。汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。因为房产期限都较长，利率一定是有升有降，人会面临还贷金额的不确定性。

海外房产正在火热的提升当中，相关专家机构不完全统计数据显示，中国私人投资者投资海外房地产的规模，由2008年不足7000万美元增长到2013年接近100亿，增长幅度近150倍，境况空前。2014年上半年私人海外房产投资规模已近50亿美元，远超过2011、2012年全年的规模。

亚洲火热投资低——马来西亚。马来西亚投资热潮最近两年席卷而来，但大众对其认识程度，普遍还是较低的。

首先，大马适宜投资。 经济快速发展，近十年年均经济增长10%，经济发展平稳。马来西亚经济增长的同时，未来房价的增长是可想而知的。而且马来西亚的地产开发法规完善，收楼后供房，相当于楼花价买现楼，同时还有基金系统和国家严格保障的房地产市场安全。在国内哪里还有这样的稳稳当当就获得较高投资收益的项目。

第二，大马房地产是私人产权。 一个经济上已经达标的准发达国家，人均GDP过5位数，是中国的近两倍。同时又是一个房价尚在低位的国家，让你用远低于国内一线城市的价格就在大马首都生活圈拥有永久或99年的物业使用权。想象一下，去拥有一块地价和房价年增值百分之十几的真实的私人财产，花园里挖出来石油再也没人说要收归国有，那是多么梦幻的一件事。

第三，大马方便子女留学。 马来西亚高校用的是西方英美名校一样的教育体系，教育水准得到世界公认。同时，相对欧美国家不到一半的低廉学费，学时较国内短，本硕连读4年就可结束。入学方式灵活，语言容易适应，对学历和申请人的年龄亦无严格限制。哪里去找这种留学门槛低，花费少，同时学校质量又好的留学乐园？

第四，第二家园政策独一无二。 生活环境接近国内的环境，轻而易举就能走出国门且十年免签。大马稳定的政治、经济，出了国门还像在国内。 在马拉西亚拥有一套房子，不论自住还是度，都是一件令人神清气爽的事情。东南亚著名度天堂，搭配中国二十年度地产专家。就像麦兜说的蓝天白云，椰林树影，水清沙白，你统统都可以在碧桂园马来西亚项目找到。还有比这更加简单而美妙的生活吗？

第五，海外购房轻松简单。

欧洲房产受热捧

近年来欧洲国家旅游签证的政策放宽，使得更多中国人真正踏足欧洲，了解欧洲，甚至渴望定居欧洲。随着欧元“破8”，进入“7时代”，对于欧洲购房移民的中国投资者和即将赴欧洲的留学生及中国游客来说，欧洲央行降息“送来”一大笔实惠。移民专家认为，欧元汇率的下跌在一定程度上拉动欧洲留学及移民的热潮。

目前，欧洲推出购房移民政策的国家包括：塞浦路斯、拉脱维亚、葡萄牙、希腊及西班牙等。以希腊25万欧元购房移民为例，按上半年最高点的汇率，折合成人民币的费用在218万元左右，而欧元“破8”后，现在这笔费用不到200万元，仅在汇率变化上，就节省了近20万元。

海外房产买希腊、德国、瑞典、英国等国家是性价比比较高的。例如英国伦敦地铁沿线的房产，30万英镑左右可以有机会购买到。

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