海外房产销售经验总结_海外房产销售话术

2024-12-05 14:23:09

1.在泰国买房投资靠谱吗？

2.海外房地产投资分为哪几种类型？

3.9个成功的房地产销售必备的技能

海外房产销售经验总结_海外房产销售话术

你好，作为海外房产项目，济州岛房产还是很值得考虑的。

你可以看看下面的资料。

“韩国移民，首选济州岛”，这句话相信很多投资者都不陌生。那么，济州岛房产都有什么优势呢？济州岛淘房网就简单给大家总结一下。

政策：只需购买伍拾万美金以上的指定济州岛房产项目，即可取得F2签证，往返中韩畅通无阻。持有房产五年，全家都能取得F5签证，也就是绿卡。手续简单，方便快捷。

环境：济州岛环境优美气候宜人，没有任何工业设施，一年四季碧海蓝天，是休闲养老的好地方。

产权：与国内房产不同，济州岛房产一旦购买，产权将永归购买者所有。

教育：多所直接名校入驻济州岛国际英语教育城，在家门口就可以接受国外高等教育。

购物休闲：济州岛内有很多大型的免税购物商场，各种世界名牌应有尽有。此外，在周末或者期的时候，济州岛上有很多景点可供参观，比如说汉拿山、龙头岩、城山日出峰等著名景点，都是韩剧首选的拍摄地点。

由此可见，投资济州岛房产好处不少，可以考虑一下。

希望对你有帮助。:-D

在泰国买房投资靠谱吗？

1) 目前泰国当地人开始投资购买公寓，用于投资出租；目前公寓市场无论从需求还是供给方面都在持续增长。

2) 目前泰国正在大力修建交通基础设施，随着经济发展，投资者的增多，会带动房地产经济稳步增长。

3) 未来两年东盟10国开放，泰国作为东盟10国的中心轴国家，更是吸引着众多投资者到泰国投资，目前曼谷房价仍比他亚洲主要城市便宜；生活配套设施齐全，国际化程度高。

4) 泰国房价升值稳定，年均升值6-10%，作为旅游大国，其酒店公寓回报率非常稳定。在泰国，外国人可以合法持有永久产权的公寓，且无遗产税，可世代相传。泰国的公寓面积按照使用面积计算，没有公摊。再看看国内的房子，平均公摊面积大概在25%左右，购买泰国房产相当于打了25%的折扣。泰国的公寓、别墅交房时都带装修，并且大部分公寓产品都是精装修，配置齐全，极其适合外国投资者。

全球房地产投资管理及服务公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）认为泰国国内政局问题对泰国房地产市场造成的影响很小，不会出现房价下跌趋势。原因国内政局问题没有对国家经济造成严重的冲击，房地产开发商的金融实力没有受到影响，无需降低房价以促销房地产。目前仍无法预期国内政局问题对房市带来的长期影响，需要观察国内的政局变化。

完全可以！整个泰国的租金水平各不相同，但曼谷，芭堤雅、华欣房产出租率非常高。在某些情况下，大城市的预估租金及回报从5%到超过10%不等。

曼谷，大部分高涨价空间和租赁回报较理想的房产地段在天铁沿线距离站台500米范围内，其次是地铁和机场快线沿线附近。曼谷同样是车辆拥堵严重的大都市, 出行的便捷性直接影响的住户和租户，也就直接影响房屋的价格。

海外房地产投资分为哪几种类型？

投资要看时机。比如北京买房这件事，十年前随便买无脑买，然而2017年的现在，如果不是刚需，不推荐买。

投资要看资金实力。能玩得起几百万投资的人去看几十万的项目，投资出发点和风险承受能力，和那些手上只有几十万或者十几万的人不一样。毕竟前者叫资产配置，后者叫all in。

投资要看个人情况。尤其是买房置业，不是纯粹的数字游戏，有一个房子需要你去定期维护、打理，后续房子该如何处理，都是问题。

所以，我说的“不推荐在泰国买房”，仅仅是把我的思考分享出来，但每个人的情况都不一样，仅供参考。

泰国房产入门

在国外买房子，一是为了进一步资产配置分散风险，二是觉得国内的房地产市场已经过了黄金十年（不要和大环境对着干），但东南亚指不定还有类似的机会，既可以赚房租也可以赚升值，看看还有没有什么便宜可捡。

泰国是东南亚第二大经济体、东盟中心，政治环境相对稳定，和我国的政治经济往来也很频繁，是在东南亚范围内很适合深入了解的一个国家。

在泰国，外国人可以购买泰国公寓总户数的49%以内，不可以购买别墅这种带土地的房产。不过公寓也是永久产权，这个不用担心。而且还有个好处，泰国的房子都是按实际使用面积计算的，也就是说，设在泰国的一个100平公寓，实际房间里的可用面积加起来就是实实在在的100平方米，而不会像国内的开发商跟你说“啊这套房子的得房率大约是80%，还有20平是电梯和走廊的公摊面积……”

还是泰国的算法更实在啊。

至于买房城市的选择，我主要研究了三个地方：曼谷、清迈、芭堤雅。

泰国地图

芭堤雅是旅游区，人气很旺，但地产开发同样很旺。从供需关系的角度看，现在供远大于需，这个一方面影响房产增值、一方面影响出租收益。外加地段好的楼盘都开发得差不多了，现在能买的楼盘已经很偏了。

当然整个芭堤雅都没多大，怎么住都不算远。然而想想自己出国玩，绝大部分人还是选择住在最热闹、服务设施最全的市中心不是吗？毕竟只住几天，交通方便、设施健全最重要。

总的来说，芭堤雅的房子消费价值大于投资价值。

芭堤雅夜景，还是美的啊

清迈的情况和芭堤雅类似，整个城市的产业只有旅游业，而且淡旺季非常明显，淡季的时候房子很容易空置。在曼谷和芭堤雅都有中介可以办理托管服务包租，但在清迈没有中介这么干，可见这个租金收入是多难保障了。

租金收入难保障，房价上涨又没有明显预期，对投资来说显然都不是好事。

不过清迈的确气候宜居，环境宜人，还有很多非常好的国际学校，房价也不贵，1~2万每平米的样子，从移民的角度倒是可以深入研究。

清迈街景。老城的另外一种含义是经济不发达、基础设施欠缺、市中心房产老旧

最后说说我详细了解的曼谷。

不管怎么说，曼谷毕竟是首都，曼谷的经济占泰国总量的44%，曼谷港承担着泰国90%的外贸，城市建设和基础设施都是泰国最好的，国际化程度也很高，欧美日韩的房产投资者也很多，当然，绝大多数中国人也是选择在曼谷买房。

从投资的角度，曼谷显然完胜芭堤雅和清迈。

曼谷城市很美啊

然而，并不推荐出手

然而研究了下曼谷房产的行情，觉得……真的不太适合出手。

1）投资回报率在下滑

曼谷现在的房价均价在3~4万人民币/平米，然而我仔细看了下，值得投资的区域已经涨到4~6万了，其中豪华公寓也有飙到10万以上的了。

曼谷市区

这是曼谷城区图，大部分中国人买房主要集中在三个区：

其中最核心的是中心隆披尼区，核心商业区、豪宅、曼谷地标等都在这个区，目前房价已经很高，最高房价已经12万人民币/平米了；

是隆/沙吞区是金融中心还有使馆区，是曼谷老派的商业区，房价目前是4~5万人民币/平米

素坤逸区是目前曼谷最大的商业CBD和住宅区，也是中国人买房子非常集中的地段，房价差不多也是

另外，因为以上三个区房价也都涨上去了，而素坤逸外区整体房价还没那么贵，所以很多中国人开始在这里买房，但需要注意的是：这个区是2016年唯一房价有下降的区……

如果在曼谷房价1~3万的时候买入，我觉得这个事还可以商量，然而这两年国内房产政策紧缩，大量资金跑向海外房产市场导致泰国房价涨幅过快（要知道，我们已经不是第一波在泰国买房的外国人了，日本人和香港人比我们跑得快），现在这个价格已经在高位了，如果想要获取大幅的房价升值……那您来得有点晚……

前段时间我看上的公寓，宜家风，美爆了

当然，海外置业比起房价上涨，更实际的收益其实是来自房租。那么很可惜的是，曼谷的租售比在下降。一方面是因为房价上涨太快，另一方面则是楼盘开发速度太快，但供需关系的变化并没有大幅改变，自然租金会受到影响。

图上我看中的这套公寓在比素坤逸区更靠北一点的地方（轨道交通沿线），70平约合人民币270万（约每平米3.8万），参考现在的租金均价，一个月出租6000元（都是用人民币计算的），那么租售比大约是1:450，就是用450个月可以回收房价成本，差不多要花38年——这个租售比已经和国内某些一线城市差不多了，没占什么便宜。

当然，如果自己把公寓挂在airbnb上运营会比委托出去拿到的租金多一些，但在泰国把公寓用于airbnb和短租是违法的。虽然现实情况的确有中国人在泰国买房这么干，但是很容易被举报。

虽然很多地产广告里写曼谷租房的收益在8%左右，但根据最新的统计数据，2017年上半年曼谷的平均租房收益率在5.15%，也就是个银行理财的水平。

2）难以，资金占用太多

当然，也可能有人觉得38年以后回收成本，给子孙后代留一个房子也挺好的。那我再追问一句：现在需要你全款买房，你还愿意吗？

去年在泰国买房，中国银行和中国工商银行等好几家银行都还可以提供，最长可以到20年。然而由于今年严格的外汇政策，中资银行从今年6月1日起，停止为大陆工作的居民提供房贷（在泰国工作的大陆居民还可以）。而泰国的央行为了控制凤霞，一直都禁止本地银行为外国客户提供房贷业务的。

目前还可以通过新加坡大华银行申请，但需要客户年收入50万人民币的证明或者在大华银行有50万人民币的存款。

目前大华银行在北京市区有三个网点，还算方便

即便曼谷的房子比北上广深还是便宜一些，但如果不加杠杆买房的话，对流动资金的占用还是太多了。想要的话，首先要过了这个50万的门槛。

但据说很多人在泰国买房都是全款，不的。

所以还是我资金实力不足

3）全身而退有点难

好吧，即便资金实力充足，也要考虑这个房子的流动性问题。

泰国人自己买房，0首付，50年，简直不要太轻松……为什么一定要买你的二手房？事实上，泰国人买房的习惯和国内大多数非一线城市一样，都习惯买新房。而我们买的这种公寓最后比较实际的两个出手方法，一是转卖给同样不生活在当地、纯粹投资买房的外国人；二是由泰国当地的开发商回收。

第一种操作风险高，第二种操作仅限于目前新运作的个别楼盘，且附加有一些条件。

实际上，现在网上很多推荐在泰国买房的帖子，都没有写买了以后怎么卖的问题……是真的不好卖啊。

4）套路太多

在泰国买房的中国人和在泰国做房产中介的中国人已经太多太多了。这个市场的玩法和套路就渐渐丰富了起来。

话不多说，大家知道我什么意思。

5）并非最佳选择

上面那间我看的公寓，算下来总价差不多是人民币270万，算上各种购房成本要准备300万的资金。如果有300万可投资的资金，简单粗暴一点，直接买年化10%的P2P，又省事，流动性又比房子好；或者说还想配置在房产上的话，这个价格完全可以考虑美国和欧洲。

当然，这种情况可以继续买

1）移民准备

泰国的医疗、教育，性价比可是比国内一线城市好太多。我看到几个都是因为要带小孩过去上国际学校才买房的案例。

2）去泰国频率高

还有一些家庭背景和泰国相关、或者自己在泰国有事业、或者仅仅是喜欢每年在泰国呆好几个月的小伙伴，还是可以继续考虑在泰国买房。对你们来说再泰国买房不能只算房产本身的收益，要看和泰国的紧密联系给你带来的综合收益。

3）消费自住

最后一种情况就是：

“投资能赚点更好，但是纯消费自住我也愿意买。”

毕竟泰国气候好、风光好、旅游接待能力强，而且房子建的是真漂亮，就算是同样价格，在北京也就是买个老破小，在泰国可以买真·豪宅……

自己度也好、带着父母去避寒休闲也好，泰国的房子都是不错的选择。

如果是这么想的话，那就买吧~~

（毕竟我的梦想清单里也有一栋在海边的房子，不为投资，纯消费）

结论和建议

总结一下：

从投资角度看泰国房产，目前已经在高点了，收益率预期降低，且加杠杆的难度较大，后期卖房没有保障，再加上对当地情况不可控等因素，对我来说不算特别好的投资选择。

当然，泰国的房价也的确比国内的一线城市便宜，经济走势一直在上升，旅游业发达，这些优势并不能否认。大家还是保持理智，综合考虑自己的理财需求做决定。

就目前了解的信息，给大家三点建议：

1）真的想买，一定要去泰国实地了解情况，看好房子的周边、物业、配套等等，不要只听中介的一面之词；我其实泰国买房还没心死，可能会找机会去泰国实地看看，虽然大环境已经这样了，但说不定个别楼盘还有可能捡漏，或者再了解下其他城市。

2）泰国也不是海外置业的唯一选择，真想海外置业，可以多看看再说，又不着急。

3）多赚钱，多存钱，手上有个几百上千万的流动资金，就别听我瞎扯，心情好买啥都行：）

9个成功的房地产销售必备的技能

戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、香港和新加坡。在海外进行房产投资，主要分为哪几种类型，各有什么利弊？

第一、投资型海外房产

以投资为主要目的的投资人占有较大比重，一是由于国内投资渠道比较有限，二是越来越多的中国人走出国门了解到外国的投资机会，不动产又是投资实物类型，更易于接受。投资型海外房产在购房前需对投资收益有一个清晰的核算，购房的成本是哪些，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项如何;投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

第二、教育型海外房产

教育型海外房产在近几年突显，主要为了子女的当前或是未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办，其中也包含很多投资的因素在内，不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是更相对坚挺，而且近年来上涨幅度相对更大。教育型的海外房产多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素。

第三、养老型海外房产

正是由于国人对生活品质的不断追求，以及对环境、食品等安全的要求，也催生出了这一种对退休后生活享受闲适自在的房产投资需求。此类房产对环境要求较高，即有自然风光，也有人文关怀，并且对当地的医疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间会相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。

第四、度型海外房产

与养老型海外房产有一定的相似度，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度型房产居住的时间段较短，以期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到此类房产的要求中，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

第五、移居型海外房产

此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩，满足一定金额和条件即可获取居留权。移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度，比如对房产类型的限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及移民类型。移民型海外房产的最终目的为移民，房产作为投资和取得签证的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。

（以上回答发布于2016-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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技能1 建立一个自己的个人故事

好的销售人员都有一个自己的个人故事，通过这个故事，不仅让客户信任我们的专业度，也让客户因此信任我们，了解我们，消除隔阂。同时这也是一个非常好的机会，把我们的价值体现出来。

你可以在故事中说明你是为什么想从事房地产的，或许你父母家庭的第一桶金就是从房地产得到的收益，你可以可以在故事中说明你因为这个职业帮助了多少人，少走了多少曲折的弯路，避免了多少的雷区，这些人通过你的帮助收获了多少的成功，相信你也可以帮到新听你故事的客户。这样一个丰富的背景和人物形象放在客户面前，客户会对你印象极深，并且喜欢你。

技能2 学会记录

销售的工作难，难在于每天会面对不同的客户。每个客户在不同时段又会有不同的进展。

我们必须学会用系统的方法去记录所有的内容，包括初识客户的场景和日期，客户每一个阶段表达的喜好，厌恶，目标，痛点，他的家庭背景和一切相关的内容。以及预约好的下一次见面的目的，时间，地址，应准备的内容等等。

一两个客户或许我们还可以靠脑子记录，客户一多，一定要养成记录的习惯。用一些CRM系统或者简单的表格，日历等等，提前去记录客户，维护客户，筛选客户。并且定期复查，一定会有好的业绩，这样客户也会因此觉得你在乎他，因为他的每个细节，你都记得非常牢。

技能3 绝对不要和客户翻脸

相信我，我知道有的客户非常的难缠，或者说明明是买几十万的房子，却为了几十块钱斤斤计较的。

但是，千万不要因为任何问题和客户交恶。特别是澳洲的海外华人圈子很小，你此时应该更注意你长远的个人形象，而不是一时的情绪。和客户留有余地，万一哪天你的另一个客户是他的朋友，相信我，你需要他帮你说一句中立的评价的。

当然，我也相信，喜欢我的客户，一定是我喜欢的。所以我不会勉强自己和不喜欢的客户多接触，保持礼貌，保持专业。但紧跟着交易的，肯定是我也非常愿意深交的朋友。

技能4 和过去成单的客户建立好关系

成功的销售在后期几乎不需要重新找客户了，因为他有非常多的老客户，会一直给他推荐新客户。当然前提是他真的也通过房地产，让这些客户满意，赚到钱了，买到好项目了。

你可以在客户房屋交割的时候，主动地送一瓶，表示祝贺。顺便问问客户在买这套放房屋的时候，有没有跟周边哪些朋友询问和商量过。相信我，你会有意想不到的收获的。

注意，一定要非常注意你的售后服务。老客户永远是你的客户管理系统中，最重要的黄金。