海外房产看房团_海外房产观察

1.这八个秘密，亿万富豪绝对不会说！

2.有做过拉皮手术心得吗

3.日本85年房价暴跌后，普通人的生活受到了怎样的影响？

4.日本房地产当年崩盘，那当时的地产股票走势如何呢

5.出国移民中介乱象，如何识别潜在陷阱

1、人口增长与净流入

首先，买房是人在买，所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何，是否有人口净流入，有无持续、高质量的外地、外国移民进入，都值得关注。

若某地的人口持续迁出，没有外来人口愿意进入，那么当地的房产投资价值一定大打折扣。

以美国汽车城底特律来说，当地人口从15年开始，多年持续下跌。世界人口观察网预计，当地人口下降的趋势将持续到2020年。

底特律都市圈人口（数据来源：worldpopulationreview）

相反，在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市，房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人，抵达之后第一件事就是找住处，因此房价上涨、房价高是必然的。

这一标准在国内也适用。目前，许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市，使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产，要谨慎了。

2、失业率

有了足够的人，就要有相应的工作机会，否则不能养活自己，就更没钱买房。失业率低，也就成为房产投资的一个有利因素。

下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价，红线是失业率。而开头提到，目前美国失业率为4.3%，为近年来最低点，几乎实现充分就业。

美国房价与失业率呈反向相关（来源：MarketOracle）

可以看出，美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系，此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定，并逐步上升。

除了全国失业率，还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率，如下表的例子，纽约皇后区失业率更低，因此可以找当地较好街区，选择物业进行购买。

考察失业率未来变化趋势，能在一定程度上提前预知房价走势。

3、汇率变动

前面也曾提到，今年美元走出了一轮弱势行情，这与美联储加息幅度不大有关，也与特朗普的“弱美元”期望有关，他希望促进美国的出口贸易。

今年以来，美元对人民币已下跌6.5%，现在已经跌至6.48左右。在美元汇率较低点买入资产，也算是汇率帮我们打了个折。同样情况的还有英镑，目前英镑也处于历史难得的低位。?

4、年租金回报率

年租金回报率，由每年租金净收入除以总房价（或总购房成本）得到。国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右，因为还可能要减去2%左右的持有成本。

投资海外地产时，仅有少数投资者用来自住。即使自住，有些也要等到小孩长大，到读中学、大学的时候，才会入住。因此，出租成必然选择。

许多西方人喜欢租房，而不一定要买房，使国外许多房产能租出较高的价格。

一般而言，租金回报率能达到5%，收益就算比较合理了，最好不要低于4%。当然，多多益善。

5、治安与犯罪率

在美国买房，不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市，都可能有治安不太好的区域，这些地方应该要尽量避免。

美国有许多类似网站，如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等，可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。

用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例，地址是81-15WarehamPLJamaicaEstates,NY11432。下图就是Trulia网站上该地址的治安状况，绿色表示安全，红色表示治安堪忧。

选择治安较好的区域购房，也能为所购房产增值提供保障。?

6、学区

华人最关心房屋所在学区好坏，也很在乎社区的综合情况之优劣。美国房产的学区信息很清楚，有专门的网站（如GreatSchools）可供查询，可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。

继续以上面纽约的别墅为例，其所在的学区很优质，分配的小学和初中都是10分（满分），生源主要以亚裔和拉丁裔为主。

学区内的小学Ps131AbigailAdams，评分为满分10，在全美分数测评中，遥遥领先于全国平均分。

而小学内的学生构成，以亚裔和拉丁裔居多。有亚洲人的学校，肯定考试分数高，成绩好。

7、社区

美国的社区是重要的存在，社区文化盛行。因此，社区的人口、阶级、环境等状况如何，直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。

上面那处纽约皇后区的别墅，是典型的中产以上社区，区内居民种族多元，大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平，业主比例高，居住环境属于优等。?

稍微总结一下，有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了，再找准汇率的相对低点入手，就基本能避免非理性的海外置业了。

这八个秘密，亿万富豪绝对不会说！

著名的桥水基金创始人雷伊 达里奥能每天坚持经济观察文章，他给公司每天会写一段简单《每日观察》短文来帮助公司和客户了解市场，他本人还出版了非常受欢迎《原则》一本书。

任何一个行业市场每天都在变化，作为领导者应该对经济市场的动向有所了解。而每天的观察并把感受写出来是一个非常有用的良好习惯。

我们都应该像达里奥学习，能每天坚持输出300-500字生活，学习，自己行业领域的观察。简简单单的几百字但日积月累很快会让你成为行业内里的专家。

因此，从今天开始我对自己要求每天写自己的《每日观察》，包括生活，个人成长，演讲和海外房产等等。每天坚持写300字以上，至少坚持输出一年。。。

还是我常说的那句话：每天进步一点点，坚持带来大改变。

《每日观察》Daily Observations?

s://.bridgewater/research-library/daily-observations/

有做过拉皮手术心得吗

人们不断提出一个问题，亿万富豪是生来聪明还是生来?有钱人可谓财大气粗，似乎没有什么人会让他们感到恐惧，但这些富人却实实在在地怕一种人。在美国的超级富豪生活中有一些鲜为人知的秘密，就让我们看看这些富豪不会告诉人们的八件事。

一、亿万富豪越来越富

2013年，全球的亿万富豪数量创下了历史纪录。根据美国财经杂志的统计，2013年新产生的亿万富豪有200名，全球亿万富豪的人数达到1426人，他们拥有的资产总额为5.4万亿美元。美国依然是全球亿万富豪最集中的地方，有442位亿万富豪，386名亿万富豪在亚太地区，366名亿万富豪在欧洲，129名亿万富豪在美国之外的美洲地区，103名亿万富豪在中东和非洲地区。美国亿万富豪的平均净资产为108亿美元，比2012年亿万富豪净资产91亿美元增加了17亿美元。

与此同时，美国亿万富豪以外家庭的净资产仍未恢复到经济衰退前2007年的水平。根据美联储的统计，截止到2013年6月，美国家庭的净资产平均为652449美元，是2007年美国家庭净资产的95%。虽然统计数据没有虚，但家庭净资产平均值却无法完整反映出美国家庭在拥有资产上的巨大差异。事实上，一半美国家庭的净资产不超过83000美元。美国经济危机重创了中产阶级和普通民众，家庭财富缩水成普遍现象。而富人的财富却是持续增长，从2007年到2013年，美国亿万富豪的财富增加了50%。

为何美国富人的财富会增长，而普通人的财富却在缩水。这里的关键是美国绝大多数人的家庭资产来自于房地产，而富人的资产多来自于金融投资。美国房地产市场在2013年明显复苏，但仍未走出低谷。而金融市场在2013年是个丰收年，富人在股市的投资盈利较大，家庭资产也是水涨船高。

二、千万美元对于富豪是小Case

多少年来，人们衡量一个人是否富有，最常用标准是百万富豪。个人净资产能达到100万美元，那就是跨入了富豪的行列。现在美国很多地区的房价超过100万美元，即使是个百万富翁，全部财产也只够买幢住宅。在今天的美国，即使是拥有千万美元净资产的人，在富豪堆里也只能忝陪末座。以脸谱创办人扎克博格为原型的**《社交网络》中有一句经典台词：百万美元不够酷，亿万身价才够酷。尽管百万富豪和亿万富豪会坐在一起开会、握手言欢，但在亿万富豪眼里，拥有百万资产的人和他们完全不是一个等级。

亿万富豪可以花上10亿美元购买豪华邮轮供自己享乐，也能轻易地甩出4亿美元买下一架最新型的空中巴士用来周游世界。有的富豪出手上亿美元购买一幅油画，也有的富翁喜欢购买豪宅，且没有过亿的庄园不买。亿万富豪的日常消费实际上等于可以创造出不少的百万富豪。一架私用的直升飞机价值700万美元，一辆跑车价格可达到240万美元，此外还有几千万甚至是上亿美元的豪宅，而这些对于亿万富豪而言，只是生活中的玩具。当然，富人们在生活上也并非个个都是这样的大手笔，巴菲特就是富豪中的典型例子，没有私人飞机、住房是几十年前买下的老房子。尽管富人们穿金戴银，但生活上的花销与他们拥有的财富相比可谓是九牛一毛。奥普拉花3.8万美元买了个手提包，这些钱可能够一个普通人一年的花销，但对于奥普拉而言，3.8万美元只是她财富的0.001%。

三、亿万富豪基本上是男人俱乐部

福布斯亿万富豪榜上列出了1426名亿万富豪，其中女有138名，在亿万富豪中所占比例不到10%。统计数据显示，世界上的亿万富豪90%以上是男性，所以亿万富豪也可以称之谓男人俱乐部。美国1000家大公司的总裁之位也是被男人垄断，只有4%的大公司总裁是女性。大公司总裁是最容易出富人的地方，也是亿万富豪的摇篮之一。女性担任这种高级管理职位的比例低，自然也就限制了女的产生。美国国会议员中，女性议员占18%。联邦地方法院女性法官的比例稍好一些，但也只占法官总数的30%。女性担任高级职务的比例低，这被美国人叫作“玻璃(1281,-13.00,-1.00%)天花板”，而男女同工不同酬也使女性的收入在同等教育背景、同样岗位上的收入要比男性低10%。

女性通过公司的高级职位成为并不是女性成为亿万富豪的唯一途径，全世界最富有的女人丽莲尼，今年91岁了，她拥有的财富为300亿美元。丽莲尼成为有什么绝招吗?绝招倒是没有，但她有个好爸爸，老爸给她留下巨额遗产，这就成了天然的。但不管怎么说，丽莲尼还是个能守住家业的人，接过老爸创下的化妆品王国，做得也是有声有色。而身为全球最富有20名女性之一的米拉则是另外一个故事。她11岁从学校退学，连高中文化水平都没有，但米拉自己创业，最终建立了全球服装连锁店，靠自己的打拼成了亿万。

四、百万富翁家庭造就亿万富翁

美国的亿万富豪多受过良好的高等教育，他们企图心很强。但人们不断提出一个问题，亿万富豪是因为生来聪明还是因为?这也就是富人与其家庭环境的关系问题。应当说，美国很多亿万富翁出生在较富有的上层中产阶级家庭，像美国首富盖茨，他的父亲就是一个成功的律师。亿万富豪大卫和查理斯的父亲创办了石油开公司，而大卫和查理斯继承父业并发扬光大因此成了亿万富豪。沃顿创办了沃尔玛，如今老沃顿的子女个个都是亿万富豪。可以说，要想成为亿万富豪，出生在百万富豪家庭是一个天生的有利条件。

而在美国也有不少亿万富豪不是出生在富有家庭，自然也不是含着金汤匙长大的人。一家的总裁阿德尔森也是一位亿万富豪，他出生在劳工家庭，父亲只是一个出租车司机。拜尔提摩公司的大股东史提夫在8岁时父亲就去世，他完全是靠自己的努力成为亿万富豪。亿万富豪提尔顿从小由单亲母亲带大，为了养家糊口，提尔顿的母亲每周要工作100个小时。正是母亲的这种艰辛让提尔顿立志要改变命运，而最终提尔顿做到了。

五、亿万富豪最怕的人：离婚律师

有钱人可谓财大气粗，似乎没有什么人会让他们感到恐惧。但这些富人却实实在在地怕一种人，那就是离婚律师。富人也是人，也要婚丧嫁娶，也会面临离婚的问题。而离婚就要分家产，再有钱的人如果在婚姻上瞎折腾，再多的财产也会被折腾光。所以越有钱的人离婚率就越低，而且离婚时还要把钱看得紧紧的。默多克和邓文迪的离婚案，就是典型的富人式离婚，婚可以离，但钱不会让女人带走多少。美国84%的亿万富豪是已婚的，只有8%的亿万富豪离过婚，这样的离婚率是够低的。事实上，美国结过婚的男女有四成多最后都以分手作为婚姻的结局。

富人离婚打的是钱的官司，为了不使钱财流失只好花大笔的钱聘请律师。同时富人的离婚案格外引人注目，过去富人被极力遮掩的私生活会被媒体挖个底朝天。2003年美国通用电气总裁威尔士和第二任妻子的离婚案，最终的结果是威尔士赔了夫人又折兵。离婚法律文件披露出威尔士和妻子的奢华生活，媒体报道不断责问威尔士为何可以从公司获得高额的，之后证券管理委员会也介入进行调查，最后威尔士只好宣布放弃通用电气给他的每年250万美元的退休待遇。

六、富人热衷避税但也敢逃税

对于任何一个国家的公民而言，纳税是基本职责，富人赚得多自然要多缴税。在美国，纳税人可以合法地避税，这一点已经被富人玩得天花乱坠。但富人还有一点胆子更大，不是避税而是逃税，有一批富人会利用海外的逃税天堂或是设立海外账户来逃税。美国税务局这下急了，要求所有美国人如果有海外账户资金超过1万美元，一定要申报，不申报被查出者严惩不贷。美国一家公司的总裁华纳身价有26亿美元，有这么多钱一辈子都花不完，但这位老兄还是想方设法将每年赚的钱都要去逃税，结果被美国税务局查出。为此华纳不仅要交纳5360万美元的罚金，而且还有可能入狱。富人的收入多来自资本所得，而资本利得税远远低于个人收入所得税。富人在这方面本身就占了便宜，如果逃税成功，更是比普通百姓获利太多。美国约四分之一百万美元以上身价的富豪所缴纳的所得税税率比1000多万中等收入家庭所得税率还要低，这主要是这些富豪可以用多种方式来合理避税。

富人钱多也有钱多的烦恼，其中之一是子女会与老爸老妈争财产。有句话说出了一些富人的心情：家人恨我却喜欢我的钱。澳大利亚第一女瑞尼哈特就被两个儿子告上了法庭，理由很简单，老妈在处理家庭信托基金时行为不当，拖延了子女获得基金的时间。

七、矽谷比华尔街更容易出亿万富豪

美国的财务专家认为，一个人要想成为亿万富豪，千万别把赌注下在股票市场上。股市造就百万富翁大有可能，但小老百姓玩股票往往是越玩越蔫巴。投资股市如果年回报率为15%，一个人投入6500万美元，需要20年才能成为亿万富豪。美国许多亿万富豪来自制造业、高科技产业和房地产业，这些人开创自己的事业后，成为亿万富豪已不是梦。当然，一个企业在股市上市，会快速加剧富豪们的财富积累，这也是富豪们和普通百姓对股市的不同玩法。

八、亿万富豪看重人生

大多数富豪会把自己建立的财富王国传给下一代，从而使家族企业能够延续。房地产大亨川普现在还是神奕奕，但他却把自己的三个儿子全部安排在公司内任职，这就是培养子女成为家族企业的接班人。从2009年以后，一些亿万富豪开始走上另一条路，至少30位亿万富豪签署慈善保证书，他们会将财富的一半捐出来做慈善事业。

如果观察美国的超级富豪，可以发现不少富豪到了富可敌国的时候，他们对自己人生的关注超过了对金钱的关注。一位高龄的富豪在总结自己一生的时候坦言：我从来没有把成为亿万富豪当成人生的目标，我所设定的人生目标是要做得更好。 分享出去！让大家一起来窥探富豪的秘密吧！

原文出处：aboluowang,

日本85年房价暴跌后，普通人的生活受到了怎样的影响？

亲亲，我就是做了拉皮手术，我是做海外房产顾问工作的，很多人都说生活在海外环境好，衰老也慢，但是我完全打破了这个唯美的传说，我的衰老速度是惊人的，可能和工作压力有关，我们的工作很繁琐，几乎每天都在奔波。-?-

一些朋友对我说都到了退休年纪，应该享清福了。其实不然，在国外六十、七十岁工作的长者应有尽有，而我已经习惯了这样的生活方式，因为只有在为事业奔波的时候，我才觉得充实，我才会更加爱美、更加喜欢健身、更加喜欢享受生活的情调，我现在的目标是想让自己快速的变年轻，研究了一些项目，这个年龄还是比较适合拉皮除皱。

因为这个手术特别考验医生的技术，左挑右选后约了主任进行操作。小伙伴们一定要选择正规机构的专-家进行手-术哦。因为拉皮除皱需要拉开头皮或者面部的皮，然后一层层的剥离，使筋膜层重新归位，虽然它的效果是立竿见影，但是术后肿胀也不是盖的，恢复期也是比较长的，所以一定不能着急，大家要做好心理准备哦，术后需要戴头套护理，同时因为拉皮术的切口比较大，在耳朵旁边，是需要缝线的，很容易感染、留疤。所以主任建议我补充acme一tea营养来帮助快速修复，防止疤-痕-增-生。不要做夸张的表情，拆线前不能洗脸，以免伤口碰到水，导致感染。

还叮嘱我：不要吃胶原蛋白，会导致皮下胶原过量增生的情形，就会造成疤-痕凹凸不平，愈合的时候有一些凸起的斑痕。而且过多的胶原堆积在皮下不被吸收，还会导致面部僵硬、凹陷、甚至塌陷的。

术后的第二、三、四天肿到想哭，简直一个胖头鱼，脸上有种特别紧绷的感觉，所以吃饭的时候，张嘴张的大一点点，就拉扯的疼，只能小口的慢慢的吃，带上头套还能好一点。吃了几颗消炎药，喝了两包acme一tea营养，其实一次吃1包就可以，但是我真的是太肿了，从脸肿到脖子，隔40分钟就冰敷一次，希望快点好转。

一周拆线，面部也消肿了，脸明显也小了很多，面部轮廓清晰了，人也显的年轻了，主任人真的挺好的拆线的时候一直在旁边观察面部情况，一遍遍叮嘱回去该怎么护理怎么保持。

我也查阅了一些资料分享给大家：世卫组织WHO公布：皮肤受损后，细胞的完整性受到破坏，细胞质膜破裂，释放内容物，内容物的释放导致周围细胞产生炎症反应，比如红肿现象，因此这是细胞坏死过程中的一些副作用，在12年，发现在细胞坏死过程中，可以修复细胞，让损伤的细胞回复完整的细胞结构，将要更新的细胞有生命力的进行生命活动。acme一tea?通过天然保护机制，由内而外的逆转皮肤受损（热损失、外科创口、内部损伤等）后出现的不可逆的皮肤问题。

真心感觉时间过的好快呀，已经做完50天啦，每天仔细照镜子，发现自己的皮肤有在变好，而且紧致度越发的紧实了，泪沟法令纹没有了，鼻唇沟浅了，而且感觉自己的双下巴也紧实了。脸也有变小了点！越发感觉自己的脸和脖子界限变清晰了呢！感觉提升效果非常的好，现在就算不化妆也是可以自信出门啦。acme一tea客服也一直给我打电话或者发信息问我恢复情况，还交代了我吃些什么东西可以帮助恢复的快一些，感觉很细心很负责任，感谢每一个为了我美丽付出的小伙伴们，也期待自己越来越好。

日本房地产当年崩盘，那当时的地产股票走势如何呢

1985年宣布的《广岛协议》可以说是无数日本人民心中的痛，刚开始的时候大家以为这是天上掉馅饼的好事，后来在房价暴跌引起的一系列发生后，他们才领悟到这不是馅饼，而是一颗定时。今天我带大家从四个角度来观察房价暴跌后日本普通人的生活的改变。

1、急于抛售房子

自从日本宣布《广岛协议》之后，日币持续升值，渐渐升到了比之前高很多的地步。日币升值之后，普通人一下子变得有钱，有钱人变得更加有钱。随之而来的就是物价的上涨，日本房地产价格的持续上涨，看到房子价格越来越高的时候，无数富豪和白领选择购买大批房屋和土地，他们想要从中谋取更多利益。但是随之而来的不是数之不尽的利益，而是这种泡沫经济的迅速崩塌以及房价的迅速暴跌。面对这种情况，背负着大批的人迅速抛售房子，抛售之后贫穷的人还是买不起，产生了供不应求的结果。这种局面提高了抛售房子的人的数量以及使得房价的持续降低。

2、离婚率显著提高 在日元升值，房价增高的时候，很多普通人为了赚钱，购买了很多房产。在泡沫经济崩塌，房价疯了一般降低之后，大家背负不变，但是手里的房产却贬值了，直造成了无数普通人一下子从?正资产?变成?负资产?，钱都被套在房子上了，自己却要面对大额的。在这种情况下，很多人为了不连累自己的老婆或者(老公)和自己一起背负而选择了离婚，那两年里离婚率比起之前有了显著的提升。

3、自杀率显著提高 日元刚开始升值的时候，很多人还不敢做什么，等到看到一批人买下了美国很多大公司之后，看到东京房价的疯涨之后，无数人把钱放在了房地产以及股市上，他们坚定的以为自己可以赚钱。然而等到房价暴跌之后，很多人因为不敢面对自己的损失或者是不想面对自己的破产而自杀。房价暴跌那一年，无数投资者选择跳楼自杀，那一年的自杀率也是数年来最高的。

4、失业人口暴增 房价暴跌之后，随之而来的就是各大房产公司的倒闭以及房产生意的衰败。当时房地产是日本发展最好行业，无数人从事这一职业，房地产行业无数公司倒闭之后，社会上的失业人口暴增，很多人都找不到工作。

以上四条就是日本当年房价暴跌之后普通人受到的影响，很多日本人在前几年的时候才开始慢慢从那场风波中缓和过来。综合来说，泡沫经济带来的危害是巨大的，当年房价暴跌给普通人带来的影响是不可磨灭的。

出国移民中介乱象，如何识别潜在陷阱

日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。

（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈

日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为14年以来的最低水平。

在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。

对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话

从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。

据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了 334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。

同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达 5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。

更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。

（三）地产神话破灭造成经济十年萧条

1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。

泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷导致日本一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。据统计，在破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年全体破产企业的33．6％。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1／3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。

房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，演变成了日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的，不得不宣布破产。房地产公司以及个人在向银行时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。

不良债权大量增加导致金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，并导致日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。

日本海外不动产投资也快速萎缩下来，1993年的海外不动产投资规模只有1989年顶峰时的9.6%。根据专业人士估计，日本向美国不动产投资的损失率在50%以上。以洛克菲勒中心为例。按当时1美元兑160日元的汇率计算，三菱土地公司的投资额为2,188亿日元，成为拥有80%股权的控股股东。收购完成后，由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司一直没有利润。当时做收购时，三菱公司的预测是5年后，每平方英尺的租金将达到75美元，2000年将达到100美元，依照这一预测数据，三菱公司认为这是一项非常好的投资项目。但实际上的租金只有原先设想的一半水平，即每平方英尺38美元-40美元。如果再考虑其间日元继续大幅度升值，加上汇兑损失，三菱土地公司的这一收购项目总计亏损高达880亿日元。

（四）造就神话并导致神话破灭原因之一：投资理念失去理性追逐泡沫

在日本泡沫经济形成过程当中，投资理念失去理性追逐泡沫。

首先是日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产作为最佳项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元，占总额的1／4。

其次，投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，地价不会下跌。只能买进，否则以后只能买更高的地价。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地价越走越高。反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和，并加剧了房地产价格的暴涨。

追溯日本市场投资理念为何失去理性，除了金融政策失当以外，不能不说当时日元大幅升值导致其购买力确实大幅增加，日本经济崛起给日本国民带来极为乐观的心态。20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。1980-1985年，美国劳动生产率平均约为0.4％，日本约为3％；美国经济增长率平均约为1.5%，日本约为4.8%。1980-年，美国对日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿美元，与此同时，日本对美贸易顺差从76.6亿美元增加到461.5亿美元。巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。 1985年，日本对外净资产为1298亿美元；美国对外债务为1114亿美元。

（五）造就神话并导致神话破灭原因之二：宏观金融政策连连失误

20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。随后日本中央银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直线下降跌入低谷，进入连续十多年的地价持续低迷时期。

日本金融政策具体体现在以下三次失误：

1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”。实际上，“日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。但是，出于对日元升值的恐惧，日本对“日元升值萧条”做出了错误的判断，取了错误的政策，再加上其他国际因素的影响，从1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。

1987年10月19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”仅表现为一种市场恐慌，此后不久，各国经济均出现了强劲增长。但日本经济的灾难却由此开始。日本银行继续实行扩张性货币政策，造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。1985-1989年，日经平均股价上升了2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。这是日本货币政策的第二次失误，也是一次“致命的失误”。

1989年，日本感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6 %.同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产，日本银行要求所有商业银行大幅削减，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的。货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这是日本货币政策的第三次失误。泡沫经济破灭后日本经济出现了长达10年之久的经济衰退。

（六）金融政策为何出现误判

金融是现代经济的核心，金融环境的监测、金融政策的制定，都牵一发而动全身。那么为什么汇集日本大量金融专家的日本大藏省会连连出现金融政策失误呢？尤其是1987年纽约股灾以后，在西方其它各国都提高利率以后，日本为什么会依然实行扩张性的货币政策，造成致命性的政策失当呢？

当时美国担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本暂缓升息。日本也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。并且当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策，维持贴现率在2.5%的超低水平上不变，一直到1989年5月日本银行才提高利率，这时距离 “黑色星期一”已经19个月，距离日本实施超低利率政策已经27个月。

为什么日本会出现这些类似的政策处置失当呢？有关人士认为，这不能不说到日本泡沫经济的起点1985年。因为在这个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。

第一，日本经济、金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。

第二，日本政治国际化进程加速。20世纪80年代初，日本提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。

第三，日本经济增长模式的转变。从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。

也就是说，1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。当内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题等交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。

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在不少投资人选择移民的过程中，很多人都可能在移民前期为选择一个过硬的移民机构感到头疼。因为在去年的移民行业调查中发现，因不少专业问题而导致的投诉占60%，这些遭遇过陷阱的投资人不得不进行二次办理，浪费了不少的时间、精力和金钱，也对自己的二次申请有了不良的影响。申请人在办理的过程中，要去怎样选择移民中介公司呢？

一、首先选定几个想要投资移民的国家，具体分析其政策

就拿葡萄牙来说，首先可以了解一下其“黄金居留签证”的申请条件和相关的政策，然后适当地考察选中的移民机构，这样做到胸中有丘壑，自然不会被随便忽悠。

二、一定要实地考察

很多移民人士在进行房产投资的时候，被不少移民中介使用了“法”，在对方甜言蜜语地吹捧下看看PPT，就直接定下了项目，签了合同，等实地考察的时候，才恍然大悟。所以移民中介机构能组织进行私人商务考察最好，花上一个星期的时间去相关国家的相关房产亲自勘察是最好不过了。

三、房产类型很重要，现房最好

在这里要提醒一下投资人，在签订购房合同之前，一定要选择现房，最好不要选择期房。因为在开发中的期房，开发商面临着诸多因素的影响，政治、经济、自身资金等等，其中只要一个环节出现纰漏，开发商都可能面临破产或者房屋交付延期，这都会影响你的移民进程，所以投资人在选择移民中介时，要留心这些陷阱。

四、最好选择国内的移民机构

为什么要这样建议呢？因为现在中国的不少移民公司，都具有处理各种案件的能力，而且他们在海外也具有相当一部分接待中心。国内的中介其实际的运营情况，投资人都可以实际的考察。但是国外的移民机构，因为你无法全方位观察，加上语言上面的隔阂，所以很容易被不良中介设下陷阱。

五、不要被移民中介机构抛出的 “官方背景和0风险”所欺骗

任何商业行为都具有一定的风险，买股票，交易15分钟直接熔断，开一家小店，可能生意不好……所以一些移民中介打出“0风险”旗号的，大家就要留个心眼了。当然还有大家提到的“官方背景”。据了解，在移民者申请移民的过程中，接收国会要求申请者提供不少的证明文件和资料，想要，就面临着被拒签的可能。即使总统来办理，也需要提交相关的文件，所以根本不存在“官方背景”这样的说法。

就拿加拿大项目来说，在申请的过程中，证明文件有可能是申请者20多年前第一桶金的资料，而且后续还会让申请者去面试，这些过程只要出现一点纰漏，就可能被拒签。所以所谓的“官方背景”根本就是不良中介的噱头罢了。

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