海外房产中介购房合同范本_买房网海外房产中介

1.澳洲购买房产的流程

2.在泰国投资型房产如何转售

3.海外买房子的注意事项

4.业主在国外，买房要注意什么

随着国内多个城市的楼市调控政策收紧，海外房产再次成为中国买家关注的焦点。但购买海外房产不是件容易事儿，过程中隐藏着各种各样的“坑”，并不是每一个中国买家都可以顺利过关。记者通过访多位业内专家，揭露出海外买房四大陷阱。

1、买房送移民

在海外买房人群中，不少中国买家受到了移民需求的驱动，他们希望购买国外的一套房产作为自己获得外国移民许可的敲门砖。正是因为抓住了此类中国买家的购房心理，一些海外房产中介打出“买房送移民”的宣传语推销海外房产。

北京房展组委会副秘书长魏克非告诉北京晨报记者，“在国外，部分国家将房产认定为是投资开发项目，一般不与移民挂钩。比如，在美国、英国、澳大利亚购买房产，就不代表可以办理移民。”

“与美国、英国等发达国家不同，南欧部分国家为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。比如在葡萄牙或西班牙购买50万欧元的房产，可以办理家庭移民。在希腊购买25万欧元的房产，可以办理家庭移民。”魏克非说。

魏克非提醒说，“中国买家为了移民购买海外房产，先要弄清楚外国当地的移民政策，不要一味地听信海外房产中介的‘买房送移民’宣传语。即使有的国家允许外国人买房办移民，对买房的门槛也有一定的要求。中国买家不要误信少数海外房产中介的虚报价格，造成买了房产还达不到门槛，最终无法办理移民。”

2、加价出售房产

“很多中国客户觉得海外房产看起来很便宜，比如一套国外的别墅仅二三百万元起，但实际上这个价格已经比国外当地价格贵了10%到20%。”我爱我家海外事业部总经理吴洪斌说，由于海外房地产市场存在信息不对称的情况，中国买家并不能全面了解海外房产的价格。这给少数不正规的海外房产中介或国外小型开发商有了可乘之机，他们有可能会加价向中国买家出售房产。

对于不正规的海外房产中介和国外小型开发商加价出售海外房产的原因，吴洪斌分析说，“一方面，国外小型开发商通过海外房产中介向中国客户出售海外房产，往往要支付相应的费用给中介机构，这部分费用被转嫁到了房价之中，由中国客户买单。另一方面，少数不正规的海外房产中介为了谋取更多利益，也会加价向中国客户出售海外房产。”

据吴洪斌介绍说，在海外买房过程中，中国客户要注意核实海外房产的价格。通常情况下，中国买家海外房产的价格可以用以下几种方式，一是大型品牌开发商打造的海外房产，会在自己的官方网站上公示价格；二是部分国家或地区的公共信息网站上，对海外房产的价格做了披露；三是部分国家机关网站上，公布了海外房产的价格；四是中国客户可以到外国实地看房，并聘请外国当地中介核查海外房产价格是否符合外国当地市场价格。

3、产权不清

与在国内买房一样，中国买家在国外买房也要注意核实房屋产权真实情况。因为房屋产权不清，中国买家有可能会遭受损失。吴洪斌表示，“在国外，有些二手房存在产权不清的情况。比如海外房产的产权属于夫妻两人，妻子把房子卖给了中国买家，丈夫并不知情。过了一段时间，当丈夫发现自己的权益受到侵害的时候，他可以提起诉讼。而中国买家就会因此惹上麻烦。”

“除此之外，在国外购买新房也有风险。”吴洪斌说，有的国外开发商开发建设的海外房产，并没有取得当地的批准，就出售给了中国买家。一旦此类房产长时间无法通过当地批准，中国买家就难以获得合法产权。

4、虚包租承诺

中国买家购买海外房产，容易遇到虚包租承诺的问题。21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超表示，“海外房产销售宣传中，经常会出现包租承诺，可是并不是每一个包租承诺都能完全兑现。比如有的海外房产卖给中国买家后，第一年出租出去了，但第二年就租不出去了。国外开发商或代理商无法按照事先的包租承诺向中国买家支付租金。当中国买家飞到国外当地去查看房子时，发现经过一年的出租，海外房产已经变得破旧不堪了。所以中国买家要注意保留与包租承诺有关的证据，以便出了问题可以更好地维权。”北京晨报记者武新

　-置业建议

聘请专业人员把关

海外房地产市场对于中国客户来说是陌生的。面对不同的国家、不同的语言、不同的法律体系以及不同的市场规则，中国买家难以了解清楚。所以在海外房产交易过程中，中国买家需要聘请不同领域的专业人员来进行把关。

21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超对北京晨报记者说，“海外房产交易比较复杂，中国买家应该聘请专业律师、专职翻译、正规海外房产中介等专业人士提供专业服务。实际上，中国买家与国外开发商签订购房合同，使用的是外语。中国买家难以搞清楚合同中每一个条款的意思，就需要专职翻译进行翻译，也需要专业律师对合同内容进行把关。”

“对于海外房产的价格是否合理、海外房产的产权是否清晰等问题，正规海外房产中介可以帮助中国买家进行核实。”刘超说。

（以上回答发布于2017-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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澳洲购买房产的流程

一般情况下海外购房的客户是在国内的，律师及开发商在国外，相互邮寄合同会占据大部分时间，比如新西兰的邮寄情况，快的需要两周，慢的有可能要三个月。海外房产是没有类似国内房产局的机构，也没有产权证一说，所以买卖双方签订的购房合同也就等同于房产证。

1、购房人在本地

购房人在国外，那么和律师确定好合同细节，确认无误后签字走流程即可。这种情况下进展速度很快。但海外房产的购房合同都是全英版本，法律规定其他任何语言的版本是属于违法行为。所以买房前一定要求律师将合同中所有的要点和注意事项作以详细说明，同时交代好买家和卖家的权利和义务，让买家对整个交易过程都了如指掌。

2、购房人在国内

一般情况下海外购房的客户是在国内的，律师及开发商在国外，相互邮寄合同会占据大部分时间，比如新西兰的邮寄情况，快的需要两周，慢的有可能要三个月。

海外房产是没有类似国内房产局的机构，也没有产权证一说，所以买卖双方签订的购房合同也就等同于房产证。由律师负责审核购房合同的合法性，确保房屋产权没有任何问题。买家是可以随时在市的网站或者办公地查看自家产权的归属，也可以拿到复印版。

3、律师核验房屋

律师在审核购房合同的同时会调查交易房屋的产权状况，看看房屋是否有抵押、债务等产权问题。如果有产权问题会询问买家是否知晓，有任何问题买家是不知情的，买家有权利终止合同。因此，调查房屋和物业的产权状况需要一段时间，而且是必不可少的环节。

客户人在国外当地，势必会缩短审核时间。但通常而言还是通过邮寄合同完成的，其次房屋核验如果没有问题、进展顺利，耗时自然少；如果核验有问题，双方交涉耗时没法衡量。所以审理合同的时间差异不小，还需要具体情况具体分析。

该内容仅在北京适用。

在泰国投资型房产如何转售

　购买澳大利亚房产，从前期的了解，到去各家中介公司接触各种不同类型的楼盘，到确定购买房产，那整体的流程是如何的？和我一起来看看澳洲购买房产的流程。

　1、澳大利亚房产购房者购买相关澳洲房产项目，与澳洲房产中介公司签订购房协议书，并支付1-2万元订金。（记得收取收据）

　2、一般在10天内，会有买家也就是您的澳洲房产律师所，为澳洲房产购房者讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付50%的律师代理费（澳元），一般为700澳币左右。

　3、 5-7，澳洲房产购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲房产购房者代理律师，买家律师确认无误后，再存入卖家律师在澳洲的“监管的银行信托帐号中，待律师收到首期款后，凭收据将1-2万元订金退还给澳洲房产购房者。

　4、 律师将合同交开发商，签字认可。

　5、 澳洲房产交房时间：如果是现房， 3个月内交房，如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。

　6、房屋完工后：发展商持3项法律文件：a. 持牌测量师发放合格证书（P.C.C）（Practical Completion Certificate）b. 验收检查合格证书（C.C）（Code of Compliance）c. 房屋产权证书（T.C）（Certificate of Title）卖家律师发出正式通知信给买家律师，通知楼已完工。（Settlement）。买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商户。发展商收到全部房款，购房手续完成。

　7、 付款方式：将尾款的90%（其中80%可以是合同加10%的现金，也可以50%的合同加40%的现金，根据购房者的现金流而定）加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号，并缴相应的物业印花税。购买完成。

　购买澳大利亚房产是否可以购买二手房：

　澳洲法律规定，不持有澳洲PR（居留权）或者CITIZEN（公民）身份的人士，都属于海外人士，全部都只能购买一手物业。如果需要购买二手物业，需要申请批文，获得批文之后才可以购买。通常持有163签证的人士，每个家庭只能购买一套，而且此物业不能出租，只能自住用途。在163签证到期时，此二手房子必须出售，否则将会得到的是的罚款，严重的是刑事责任，被告上法庭。

在澳洲购买二手房的详细步骤：

　如果是移民并且拿到了PR就可以买，如果只是去读书，很遗憾；在澳大利亚买房子的方法，步是要有工作。如果你有工作，那么澳大利亚银行可以给你一笔购房而你需要支付利息，一般你需要花30年还清。

　刚到澳大利亚的移民买不起房子，但是有住房规划，叫HOMESWEST。这些人可以先租房子住，等到有工作有钱了，他们可以买下自己租的房子。另外，如果这是你买的套房子，会给你多达3000澳元用于买房。

一、寻找房屋信息： 要获取房产市场的信息，有很多种方法

　互联网、报纸、房地产杂志、 房产代理、 朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理 来为您工作。 让房产代理知道您要买什么样的房屋，向他们提供 细节甚至您的理想房屋一览表。 您向房产代理提供您理想房屋的信息越多， 房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是，在房产还没上市时，房产代理就会先想到您。

　二、看房：

　1、记住记笔记 因为您要看很多房子，做笔记能 帮您较容易的比较各个房子的特征。

　2、检查卖主声明和售房合同在法律上，卖主要提供一份声明，在维省，称为＂卖主声明（Vendor’s Statement （or Section 32））＂。 叫做＂售房合同（Contract of Sale）＂。这份声明，您可以从买主的房产代理那里读到。它包括：一份＂title＂的复印件——用于显示土地的面积，地点， 机构，历次卖主的姓名等原始资料。

　信息——它告知这块土地是否可以当作为民居或经商来利用或开发。房产是否仍有开销诸如市政税，水费等。建筑限制、建筑许可——是指过去七年中，任何新建或改建项目。它是被包括在 ＂Housing Guarantee Fund＂ 中的。其它协议——围绕这个房产发生的与其它人的 协议，像围墙，建附属建筑物等。

　关于这份声明，卖主和房产代理应提供正确和详细的数据。

　3、自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产，要事先做一下房 屋检查。以避免购买后，才发现有很多地方需要修缮。下面是在房屋检查时，应考虑的部份：

　房子内部：

　- 检查一下是否所有的地面都是水平的， 地板和壁脚板（墙牙子）之间有没有缝隙﹖

　- 轻轻地在木质地板上跳跃，以检验它的稳定性。

　- 看看是否有潮湿的迹象，包括腐烂的地板，墙上或者屋顶是否发霉，屋里是否有霉味。

　- 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的背后，可能就有问题。

　- 检查门或窗是否成直角，门框或窗框如果有倾斜的现象，是标明地基下沉。

　- 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器（可在五金电器 店购买），检测电源开关是否正常

　- 同时打开几个水龙头，以检验冷和热水管的水压。

　- 特别是把洗碗池和浴池装满水，以观察排水的情况。 水流缓慢的说明排水系统有问题。

　房子外部：

　- 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。

　- 靠近房子有大树吗﹖如果树太靠近房子，会影响地基。

　- 下雨时，雨水是向院外流还是往房根流﹖比如，雨水进车房。

　- 检查所有的外墙，看看它们是笔直还是有裂缝。

　- 要检查一下砖与砖之间的勾缝。

　- 房子的地下通风可好﹖

　- 检查屋檐和水槽的情况。

　- 看看房顶有没有破瓦﹖

　- 检查房基是否下沉，腐烂，或有白蚁的侵袭。

　专业人士将检查房屋的每一个部份，包括建筑结构，房顶和水槽是否漏雨，电线和水管等部份，大约要花二到四个的时间。专业人士不负责检查房屋表面上的不足之处，像油漆刷的不好等。专业人士会提供给您一份书面的检查报告。它将告诉您房产存在的问题，大约要花多少钱来维修。 有了这些信息，那么该不该买这个房子，您也就心里有数了。如果您决定买，同样也就有充足的理由来与房产代理讨价还价了。

三、谈判过关

　当您的报价被接受后，您需要：支付小部分定金，草签购房合同备忘录，开始办理转让手续谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的位。 谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。如果您真的很喜欢一所房子，那对您而言，要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时限度地消除失望心理。

　大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因，通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价。

海外买房子的注意事项

办理流程回顾：

流程：买家支付卖家定金--在合同规定时间内，分期款或一次性付清款／银行审批放--支付卖家所有房款--土地厅过户，地契更名

一、看房洽谈

可找中介做代转售服务，如有买房看中您的房子，双方确定最终销售价格和意向后，需要及时确定房款的支付时间，并且支付预定金。

二、 签合同：

确认双方身份，签订泰国二手房转售合同。

三、付款

当买方支付了订金后，会收到订金付款收据，以及该公寓房间已经为您预留的文件声明。卖方开始准备必要的泰国房产过户文件，在泰国本地银行以卖方名义开立帐户用以接收海外汇入的房款。从国内购汇转帐至泰国银行帐户，大概2-3个工作日到帐后就可以马上办理现金支票（带上护照、购房合同），同时，购买泰国房产所有必要文件也要全部确定，详细列表如下：

卖方所需资料:

a.泰国个人业主：+房产证

b.外国业主：护照及有效签证

c.泰国公司业主：全套公司注册文件（由泰国提供，文件出具日期3个月以内，建议最好1月以内），公司董事长或护照

d.无债务文件：该文件表明所购公寓没有任何债务，比如：物业费、水电费的拖欠等等。销售方会从公寓管理物业获取该文件。

e.授权委托代理书，及代理人的明文件（如需要）

四、土地厅过户

（土地厅的工作时间是08:30-16:00，中午12:00-13:00午休）

提前准备好资料：

电力局的最近一次电费缴纳单，以及电表户主更名通知单；

物业处拿物管费的最近一次缴纳单，以及水费的最近一次缴纳清单；

原业主银行账单（需业主配合取得）；

二手房过户的税费：

过户费：约2%，一般买卖双方各付一半（可协商）

印花税：约0.5%（一般由卖方支付）

特种商业税：约3.3%（一般由卖方支付，若业主持有房产超过5年则免）

业主在国外，买房要注意什么

1、考察风土、文化

刚刚接触海外房产的人一般都喜欢根据自己的喜好来选择，无论是地理位置、小区环境，还是户型面积，然而，不同的国家地区、民俗风气也大不相同，在购买之前需要多做了解与考察。不管你是投资还是居住，你需要了解清楚你之后生活的额地方有着什么样的文化和风俗，这样才能更好地融入进去。

2、区分产权、政策

弄清相应的法规政策和房屋产权年限是海外买房的重要基础，比如如果你是要投资移民，那就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化，对于移民前后的相应手续、门槛、流程、要求、所需义务、所享权利等，都要一一弄清。有些国外房产的产权可以永久拥有，有些还包含土地，有些可以传给子女等等，你需要弄清楚房屋的产权情况，以免产生纠纷。

3、了解、税费

和税费的问题则往往是最让购房者头疼的一个部分，不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不同，购房者都需要购房者仔细关注，认真核查。一些国家对于海外购房者会提供较为方便的申请，而另一些国家则可能有诸多的限制，购房者应第一时间了解清楚相关的及税收政策细节，进而算清自己购房所需的各项实际成本，以及所需缴纳的大致税费等。

4、讨价还价要适宜

在海外买房子是可以砍价的，但一些中国买家开大口压价，反而让对方觉得没有诚意，从而失去机会。其实，房地产市场较成熟的国家一般在出售房屋时不会随便乱开价，因此，在讨价还价时，无需大幅压价。

5、重视房产经纪的作用

与中国不太一样，一般如果购房者想在海外买房，第一步需要找一个房屋经纪人，海外的房屋经纪人通常都很遵守职业道德，也就不会发生经纪人坑蒙购房者的情况，甚至经纪人会主动帮助购房者挑房子的毛病，所以要重视经纪人的作用。

海外买房过程是怎样

1、确定物业，委托具有专业资格的律师作为代理律师。

2、代理律师审查购房合同，确保买家利益，如对购房合同条款持有不同意见，代理律师可代表购房人与房产中介或开发商律师进行商讨。

3、代理律师确认合同条款，购房者和房产中介或者开发商签订合同，并按规定付定金。通常对于海外者可以使用邮寄的方式来进行合同签订。

4、在所购房屋正式交割之前，购房者律师代表买家和卖家律师就房屋交割相关事宜协商为房屋正式交割做准备。

5、与此同时，购房者需要在房屋正式交割之前解决好房屋余款的支付。无论是还是现金支付，房屋余款需要支付到卖家指定账户。

6、交割之日，买家卖家双方律师交换合同。

首先，任何人都可以在美国买房。美国是很欢迎海外朋友来买房的。几乎是没有什么限制的。

其次，按理说一下美国买房的注意点。签订购房合同时，一定要根据合同的条款逐一梳理确认，一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。

在美国加州的住家购房合同买卖说明书中，涉及环节三十多个环节，每一个环节都非常重要，其中最为关键的则是以下内容：

把握时效，口说无凭， 整个合约变更以书面为主：

要注意，购房的任何环节中，买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺，通常无法律保障，除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。

买家何种方式付款

付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必须解释买主将怎么样付款。大部分的买主在事前付些“订金”。 “第三方信托公司” Escrow Holder是指一间不受买主或卖主影响的中立公司﹐他们会为买主保管订金。在这一段里买主也可标明是否需要﹐ (如果需要﹐要贷多少金额)﹔或者买主是否将以其他已有款项购屋。

买卖完成与交屋

第三段说明买主何时会搬进住屋﹐卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住﹐则需注明现有房客将怎样安置﹐并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。

费用分担与支付

合同中应注明买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如﹕房地产附近的环境(房子是否位在容易发生地震﹐火灾﹐和水灾的地区)报告费﹐产权保险费﹐代书公司手续费﹐地价税﹐或其他费用。

法定的报备声明(包括含铅油漆的告知)以及取消合约的权力

合同中应注明法律所规定卖方必须书面告知买主的一些事项。例如﹕房屋的油漆是否含铅﹐房子是否在地震带或是容易发生火灾和水灾的地区﹐和卖方所知房屋有问题的地方。一般来说﹐买方如果不喜欢任何一项声明﹐买主有数天的时间可以考虑取消合约﹐并取回全部的订金。

独立产权公寓 /拟定单位开发报备声明

合同中应指出当房屋受到某些规定的管辖时﹐卖主必须提供买主额外的资料。例如﹕如果房子是独立产权公寓或其他屋主共用游泳池或会议室等这类的已定条文约定。

影响房屋的状况

合同中应说明交屋时﹐房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损坏的东西。可是卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份﹐并应 负责修复双方已签约后才损坏的任何部份。

这一段也提醒买主﹐买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地方﹐买主可以取消合同﹐或者他或她可以要求卖主整修。虽然卖主不必修复全部的问题﹐如果买主提出要求后卖主拒绝整修﹐买主有权取消合同﹐并取回订金。

整修

合同中应写明卖方如果同意负责修理，他们必须在交屋前完工，买主也有机会在交屋前检查，整修是否令买主满意。检视房屋若有损失时买主赔偿与卖主保障合同中应说明买主承诺万一买主或是买主雇用的检验人员损坏了房屋，买主需赔偿卖主的损失。

产权及所有权

合同中应为卖主解释保障权益的一些报单。例如：卖主如果不拥有全部的产权，或是别人有权使用部份的地产(例如：电话或瓦斯公司或邻居)；这也可以保障某些模棱两可的状况，例如：未经查或难以确认实际界限的地产。请记住，围墙和自然界限，例如树木或灌木不一定种在界限上。

买主不能履行时的最大损失

合同中应说明如果买主没有足够的理由却取消合同，卖方可以告买主赔偿损失。如果买主在这段文字前签名，然後买主若无故取消合同，虽然卖方仍然可以告买主，但是一般来说，买主损失的最大金额就是所付的订金。

解决歧见

第十七段有多项功能。这是买方和卖方同意调解的任何争议或诉求的依据﹐让买卖双方消除歧见的作法，帮助双方解决地产经纪人无法解决的问题。

如果买方和卖方在这段下方签名，就表示如果纠纷不能解决时，双方同意不上法庭，而选择由'仲裁人'来解决。仲裁人不是法官，但有权威决定买卖双方谁是谁非及其他事项，包括买卖双方金钱上的纠纷。在这一段中，买方也同意以仲裁方式解决和经纪人在交易过程中的纠纷。

房地产税等费用的比率分配

买方和卖方同意某些费用和定期支出，如果在定期交费限期前完成房屋买卖的交易，双方将按比率分配付费。

现在美元看涨人民币贬值的情况下，将资本存储多元化是必然途径。中国房地产有价无市，金融业不稳情形下，海外置业应该是比较好的投资选择。对于台湾、韩国等国家的中产阶级来说，海外置业已经是他们投资事业里很普遍的形式之一。而对于中国投资者来说，还局限于那些特别富有的阶层。