2014年海外房产投资_2020房产海外

1.海外买房不住 转手不易反成麻烦

2.马来西亚房产投资有什么政策

3.日本房产投资火爆，是什么原因导致它如此受宠

4.澳大利亚房产的澳大利亚房价稳健

澳洲房产VS中国房产

海外投资在这几年越来越成为一个很热的话题。澳大利亚，之所以能成为时下最热门的海外投资置业目的国，是有其多方面优势的。

公开资料显示，澳洲、美国、加拿大等西方国家的民众都拥有房产永久产权，意味着可以世世代代稳定居住，中国人因此更青睐海外置业。

澳洲海外投资审查委员会（FIRB）数据显示，澳洲房产近40年房产增值7%～10%，2014年到2015年间，中国人在澳洲的房产投资总额大约为1188亿元人民币。中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。

为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力？

01

产权拥有

中国：70年产权

澳洲：永久产权

02

产权获得时间

中国：现房交割后一段时间

澳洲：现房交割时

03

期房首付款

中国：签合同时付30%

澳洲：签合同时付10%

04

期房

中国：中国签合同后马上还款，连本带息，手续复杂

澳洲：签合同后不用立即还款，现房交割后才开始还款，手续简单

05

还款的方式

中国： 本金利息同时还，还贷压力大，购房者现金流压力紧张

澳洲：一定期限内可只还利息不还本金，还贷压力较小

06

交楼以及资金风险

中国：或出现烂尾楼，买家受害，且无精装修房

澳洲：首付有信托保管，买家万无一失，还有利息收入，无烂尾楼

07

市场及法律情况

中国：处于提高阶段，漏洞较多

澳洲：成熟的条例规范，保障买家权益

08

法律保障

中国：开发商与业主之间信息不对称，法律不健全，业主利益难以受到保护

澳洲：健全完善的法律制度，所有合同经专业律师之手，切实维护业主的切身利益

09

再次

中国：获得银行通过较为困难，房屋无法或很难将升值部分

澳洲： 随时按当时市场价增加，在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现，以用于再次投资下一套房产

10

开发商的信用体系

中国：善不健全，开发商信息不完善。

澳洲：完善成熟，开发商诚信度较高，在澳洲购买期房，楼花，几乎没有交付的风险。

11

关于物业管理

中国：楼房折旧快，物业管理差，不能充分保障业主权益。

澳洲：人性化，办事效率高，房屋折旧少，减少业主担心。

12

楼房买卖自由度与遗产税制度

中国：产权转换期长，受限制，有着高额遗产税。

澳洲：私有制产权随买随卖，无论现房期房，且无遗产税。

13

物业出租

中国：比较困难，管理不到位，空置率较高

澳洲：不容担心出租问题，低空置率，物业管理完善。

14

税务优惠

中国：通过投资房退税额度很低

澳洲：可通过折旧或其他无形及有形支出扣减部分收入所得税（购买澳洲房产所得的税收抵扣）

15

买房优惠

中国：首次买房无优惠，豪宅加倍征收契税，物业两年内出售全额征收营业税

澳洲：澳大利亚本士居民或永久居民首次置业会进行补贴，豁免部分购房印花税及印花税

由此可看出，和中国相比，澳洲房产市场更为成熟与规范，信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权，没有遗产税，投资门槛低，还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险，交付后马上可以出租，还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低，适合中长期投资。澳洲完胜！

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海外买房不住 转手不易反成麻烦

最近李超人又出现在了公号头条上，姿势和以前是一模一样的——

7月27日，他以412亿港币收购了德国能源公司依斯塔，继续加仓欧洲；三天之后，他又以145亿港元卖了拥有香港固网业务的和记环球电讯。不止是房地产，连基础设施业务都不要了……

只不过这一次，嘲笑他的人少了，佩服他的人却多了。

为了卖和记环球电讯，他取了竞购，让多家公司组团出价，价高者得的方式。根据媒体报道，和记环球电讯总市值不过百亿左右，也就是说他溢价50%卖掉了资产。

这个时候卖掉和记环球电讯还能溢价50%，和他相比，同样是富豪的王健林卖掉77个酒店，只卖了200亿人民币不到，被富力砍掉了差不多一半的价格，真是高下立判！

所以别看这几年他跟马云、王健林比逐渐落伍了，这位老超人的水平其实并没有退步。

而早在数年前就布局出手国内房产的行为，之前被认为是错失了房地产最赚钱的时候，现在，不得不让人佩服他目光的长远。

按部就班稳打稳扎的先行一步，未必就比挨到最后仓促出手，不得不获利回吐赚的少，且更加稳健安全没有风险。

下面带大家梳理一下，李超人这些年的投资路线：

1

抛售中国资产

从2013年开始，李嘉诚就在陆续抛售中国内地资产，于是轻松赶在去年下半年外汇管制政策落地之前，成功逃出了中国内地。

现在回头看李超人的撤离时间和布局，真是不服不行！

2013年8月，32.68亿港元出售广州西城都荟广场；

2013年10月，以71.6亿元将上海东方汇经中心整栋出售，刚刚竣工就卖给交通银行；

自此，算是正式拉开了他抛售大陆资产的帷幕……广西、广州、南京、北京、上海的诸多大宗项目相继售卖。

2014年3月，以440亿港元的价格向淡马锡出让屈臣氏集团25%股权；

2014年4月72.01亿港元出售北京盈科中心；

2014年11月，以38.29亿港元向内地泛海控股出售和记港陆71.36%股权;

2015年6月向卡塔尔投资局出售电力公司港灯16.53%的权益，涉及资金超76亿港元;

2015年，长和系重组，李家变相减持地产业务，由43.4%降至30%;

2016年10月230亿港元出售陆家嘴世纪汇广场，此举被外界视为李嘉诚彻底退出内地房地产市场。

然后还有上月，144.亿港元出售做固网电讯业务的和记环球电讯。

据不完全统计，从2013年以来，李嘉诚已经在大中华区卖掉了包括东方汇金中心、广州西城都荟广场、南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、上海盛邦国际大厦等在内的诸多地产项目，共计1165亿港元资产，并用这些钱大举转战欧洲，尤其是英国。

马来西亚房产投资有什么政策

近日，有澳洲房地产监察机构称，过去2年由中国投资者购买的4000间新房大部分都被空置，而澳州经济学家也预测中国买家未来5年还会再买1万套新房用于荒废。空置已经成为不少海外购房者不得不面临的问题之一，不能远程出租或过海自住，又遭遇转手困难，这份海外投资几成麻烦。

澳房产空置严重

7月13日，澳洲房地产监察机构发布数据称，过去2年中国投资者购买的大约4000间新房大部分都被空置，业主只是偶尔过来看看。

2010年底的数据显示，澳洲房屋短缺187000套，整个澳洲的空置率只有2.5%左右，而在2011年的统计当中，澳洲的空置房屋比例上升到8%，尽管相对国内25%以上的空置率并不算高，但增长速度却十分惊人，而且这一数据还在持续的增长当中。

随着澳洲房市的繁荣，空房子不断增加，其中一些杂草丛生，被邻居们戏称为“鬼屋”，而这些购房者，有很多都来自中国。BISShrapnel住房经济学家齐格马尼斯（Angie Zigomanis）表示，很多中国投资者会为在澳洲上大学的孩子买房，房子可能会变成他们在外国的家，但几乎有大约80%至90%的时间，这些房子都是空的。

国外优秀的教育，还有一些优于国内的社会政策，不断地吸引着国内的购房者涌向外海。近日，股市的动荡又让更多的投资者把视线往楼市的方向转移，而海外地产也在国内频频变动的购房政策现出更高的优势。

至于海外房产空置的问题，也在这样的浪潮中，又一次被提到广大购房者的面前。2014年6月，《北京青年报》的一项有关海外置外的调查显示，接受调查的海外投资者中，所买的海外房产处于空置状态的高达53.3%，出租的为39.4%，已经出售的只有7.3%，这些空置的房产位于加拿大、美国、英国、法国、德国等世界各地。

海外购房多为投资

尽管很多人是因为看好国外更好的自然互环境、教育，以及政策，甚至有人是因为觉得国内一线城市的房价过高才转而出手海外，但是能够走出国门到海外购房的人仍是少数。这部分购房者的需求肯定不会是刚性需求，至少也应该是更高层次的改善性需求。换句话说，海外购房仍是富人游戏，这其中，除了少部分自住需求，更多的是投资需求。

澳丰置业集团首席房产投资策略分析师、中国外国专家局外聘专家刘磊在之前接受和讯网访时就表示，与过去情况有所不同的是，以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便，现在投资的比例正在逐渐上升，“眼下如果说有十个人打算到澳洲买房，那么其中3个人是为了留学，2-3个人是为了移民，差不多有3-4人则是为了投资。而在过去，投资的比例要低很多。”

随着一些中介服务的完善，海外置业也变得轻松简单，像美国、加拿大、澳洲这样的成熟市场，房产年升值都在7%-8%左右。与北京、上海这类国内一线城市相比，虽然幅度不大，但比较稳定。对于投资海外的购房者而言，他们选择海外置业并不是为了大赚一笔，而多数是重资产的保值，也就是长线投资，所以能对升值幅度较国内市场更有耐心。

转手不易导致空置

海外房产易出现大量空置的原因，除了购房者的构成中，以投资者为主外，还有房子本身转手难的因素在里面。国外的房子并不像中国北上广和香港那么紧张，所以一旦不想继续持有的时候，要转手的话，也没有国内这些一线城市这么方便。

福建人刘东，四年前经开发商推荐，在澳洲的黄金海岸买了五套精装修公寓，当时总售价为100万澳元，约合人民币500多万元。两年后因为生意上急需资金，想到卖掉这些投资的房子时，才发现情况不对。一是因为买的都是华人较多的社区，对于澳大利亚的本地人而言，其实是一大缺点。而原本以为海景公寓的这一亮点，也因为交通不便，配套不全而成为本地人置业的另一缺点。无法吸引本地人，只能期待中国买家来接盘，而后者更是可遇不可求。

有调查显示，有56.5%的海外置业者选择了华人较多的社区，并且有35.%的买房人觉得自己的房子不好卖，难以转手。其实，投资海外房产的购房者中，有不少是跟着国内房企海外扩张的步伐进行投资的。北京房展国际业务总监魏克非认为，房企在海外扩张也会以国内客户为基础，导致这些项目的买家多数会是中国人或华人，而按照国外的生活习惯，这类的华人聚集区，因为习惯和信仰不同，很难融入整个国外的整体环境。

社区人文环境的相对封闭，就容易造成投资难出手的困境。再加上国内的投资者很多并不住在境外，没有充足时间寻找租客，同时也缺乏当地中介进行转租。另外，品鑫海外置业董事长卢志光还认为，由于目前资金投资海外的监管相对比较严格，目前在国外购置物业，未来后，资金的回流也有可能会遇到一些困难。

海外购房需要更谨慎

实际上，除了空置问题外，中国人投资海外房产要面临的还包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等诸多风险。不过由于距离甚远，国人很难得到当地房屋的详细信息，像地理位置，周边生活环境等，如果买到的房子比较偏远，交通不便的话，那么房价就很难有上升空间，出租也比较困难，所以建议做好详细的和勘察后再做选择。

（以上回答发布于2015-07-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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日本房产投资火爆，是什么原因导致它如此受宠

马来西亚房地产市场提供了许多优惠配套给海外投资者，马来西亚的住宅物业是亚太地区最便宜却也是回报率最高的，往返交易成本是最低的，大部分在马来西亚买房是为了投资。2008年起，海外投资者只需符合当地州的条件既可，无需再向海外投资委员会申请任何的批准，自2014年9月1日起，所有外国人永久居留身份。

马来西亚对于海外投资者唯一的规定是，海外投资者不可以购买RM1,000,000以下的房地产和保留给马来西亚原住民的房地产，最低房产销售价格因个别州属会有所不同。马来西亚允许海外投资者把所购买的房地产注册在自己的名下，这个条例不仅更自由更方便，也充分地保护了海外投资者的权益。这是其他国家所没有的，只要投资者购买的房屋是用于自居，大马的银行也会提供的便利。

大马的法律规定：海外投资者和大马人享有同等的保护。所有的买卖合约必须根据标准格式草拟，所有的开发商必须是合法的。条例规定，所有从购买者或银行收取的钱，必须存入马来西亚合法银行所开的特定户口，且所有的款项只可以用来支付营销宣传和完成该建筑。

在买卖合约里，有一个条例规定了所有开发商必须在24个月完成landed property或在36个月内完成strata

property，如开发商不能再规定的期限里完成，则必须做出相应的赔偿。许多国家都会经历高低潮，目前当权的马来西亚从1957年独立以来，一直执政至今，虽然经历了2008大选的威胁，可是依然屹立不倒。稳定的政治环境是许多海外投资者做决定的重要考量。

澳大利亚房产的澳大利亚房价稳健

不论国籍、不限身份、不限购，只要能证明购房人真实身份即可进行房产购买。中国人购买日本房产只需要三个证件： 护照、、公证书和委托书。

东京都内有 60%的人口租住租赁市场火爆， 2015年9月日本房产投资同比增长7.9%，投资回报率高达6%。

2014年日本房产交易额上涨16%，达到5.05万亿人名币，7年来首次突破5万亿。2014年海外企业及投资基金购入额达到 9817亿日元（约合642.8亿人民币）占日本国内房产市场的 2 成之多，增至上一年的 2.7倍。

日本最新签证政策：为了呼吁更多海外游客到日本旅游，只要资产（可包含房产）满足一定条件，可以申请在日本逗留时间从目前的 90 天申请延长到 1 年。在日本购房者，日本将以“相当高收入者”为对象，从2015年1月19日开始，对访日中国游客新发放的“多次签证”有效期放宽至 5 年，同时允许父母、子女以及配偶单独赴日。希望可以帮到你。

截止到2014年3月底，悉尼房价在一年内中值增长了15.7 %，墨尔本房价中值增长了10.9 %，布里斯班房价中值增长了6.15%。Urbis经济学家指出，澳洲房价增长速度正在趋于稳定，房地产市场的交易活动仍处于较高水平。澳洲国民银行最近的一项调查则显示，房地产价格增长与对未来资本收益的预期相符，并在报告中预测，在未来的12个月中，房价有望进一步提高。

澳洲房产数据库RP Data数据显示，直至2014年2月，澳大利亚房产投资融资的总价值创下107亿澳元，达到了历史新高，实现4.4%月度增长和32.3%的年度增长。对此，海外房产权威机构澳信集团资深投资专家接受访时表示，基于当前国内投资渠道的狭窄以及风险波动，中国投资家越来越关注起海外的稳健型投资领域，每年稳定增值，风险系数小的澳洲房产成为中国投资家的心头好。他进一步介绍，澳洲房产的准入门槛相对较低，首付仅一成，比较最高可高达80%，但是物业拥有永久产权，豪华精装，没有物业税遗产税，并且租赁稳定，不少单位都可以以租抵供，对于投资者而言，是不可或缺的一块财富通道。