海外房产顾问_海外房产经纪人

2024-11-05 15:52:24

1.如何挑选靠谱的泰国房产中介

2.泰国房产怎么样？哪家中介好啊

3.波士顿房产买卖经纪人

4.有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

5.海外置业要注意!业内人士揭秘购房那些坑

6.我想在国外投资房产，有什么风险吗？

7.海外房产交易流程海外房产交易技巧有哪些

海外房产顾问_海外房产经纪人

在美国买房，买卖双方各有需要支付的费用，这里特指除却房款、定金外房产交易过程中产生的所有费用，不包括日后的持有费用。房产税、过户公证费是买卖双方都需要支付的费用，此外买家还要交房屋检查费、房屋登记费及第一年的火灾保险，卖家需要交消费税、经纪人佣金以及截止到过户日的水电等杂费。本文仅以美国加利福尼亚州的实际费用为例，作以说明。

一、买家需要承担哪些费用？

除了定金、房款，在美国买房还可能有10项花销，包括产权保险费、过户公证费、房屋登记费、火宅及洪水保险费、房产税、产权调查费、社区管理费及相关费用。有5项费用是一定要支付的，包括过户公证费、房屋检查费、房屋登记费、第一年的火灾保险及房产税。都是在房产交易时产生的费用，一次结清。

美国的绝大部分独立别墅是不存在屋主协会的，所以也就不必交HOA这种社区管理费。如果全款买房，自然也不必考虑相关费用。

二、卖家需要承担哪些费用？

卖家也有5项必要的费用支出，包括过户公证费、消费税、经纪人佣金、房产税以及截止到过户日的水电等杂费。和国内不同的是，美国买卖双方的经纪人佣金通常都是由卖家来支付。此外在美国，如果卖家房屋没还清也可以出售，只要在转移地契之前还清即可，或是与买家及银行协商将转给买家。

三、共同承担的费用怎么算？

除房产税和社区管理费按标准来交外，产权保险费和过户公证费都是可协商的。

1.房产税

买家和卖家各需要支付一部分当年的房产税，以过户当天为时间点，过户之前的部分由卖家交，之后由买家交。通常将一年的房产税除以365再乘以买卖双方各自相应的天数即可。

房产税有一个要点需要注意，即税基。税基不是房屋交易价格，而是每年对房屋的评估价，评估通常会参考最近一次房屋成交价。

美国各州房产税税率图

图为美国各州和地区的房产税税率图，2014年数据沿用至今

2.社区管理费

如果涉及社区管理费，那么和房产税计算方法一致，以过户日为标准分别计算买卖双方的费用即可。

社区管理费收费去向

<img_src="://image2.ljcdn/baikeimg/test14690057phpE94bjJ.png"src="://image2.ljcdn/baikeimg/test14690057phpE94bjJ.png">图为社区管理费收费的去向，用于绿化、安保等等，不是美国所有的房子都有屋主协会（HOA）

3.产权保险费

在过户时，通常由产权公司负责检查产权。如果购买产权保险，那么在产权出现问题时可由保险公司赔付。这对买家是很好的保障，可由买卖双方共同支付这笔费用。由于产权保险不是强制购买，所以很多人会考虑是不是可以不买，因为算起来100万美元的房子就需要2000-3000美元的产权保险费。部分卖家也会提出由买家全部支付的要求。

4.过户公证费

过户公证费通常由买卖双方各付一半，实际操作中可以协商支付比例。

本文为加利福尼亚州交易过程中的全部费用详解，其他各州略有差异，比如在美国东海岸买房是需要律师参与的，所以律师费也是买家必须要支付的费用。其他具体交费项目及金额需要咨询当地房产专业人士。

资料来源：第一美国FirstAmerica（美国第一大的产权公司）

链家海外经纪人刘震、王依萌对此文亦有贡献

如何挑选靠谱的泰国房产中介

当你想要在海外买房投资，那就可能发生因为不熟悉当地政策，或者没有弄清当地应该缴纳的费用发生了纠纷，所以为了避免这种情况发生，多了解一些应该注意的事项还是很必要的。现在，小编就给大家讲讲海外买房投资应该要注意什么？

1、不宜照搬国内经验

有些国人在海外买房投资，大多数照搬国内的经验，这种经验主义也许会让中国人投资打水漂。例如中国人在海外买房，首选就是市中心的小户型，在美国、日本、澳大利亚等国家，大城市市中心的小户型，不仅增值最慢，而且租客也都是留学生或者低收入者等最不受欢迎的类型，所以这样的投资是没有价值的。

2、要依靠专业人士

投资海外房产时，要挑选有经验的律师或者是房产经纪人全程陪同，并在他的协助下完成整个购房手续。另外，办理的时候也要借助专业机构的力量，因为对于一般的购房者来说，由于自己不太了解所在国家和地区的政策，操作起来具有一定的难度。

3、了解当地的税收情况

投资者要清晰地掌握房产交易时产生的税费，主要包括契税、土地税、印花税以及增值税等。不同的国家对相关税费的规定不同，只有了解了相关的规定，在缴纳时才能做到心里有底，最重要的是知道了税费才能更加准确地计算出你的购房成本。

4、考察当地文化风土

通常刚接触海外房产的国内投资者喜欢根据自己的喜好来选择海外房产，无论是地理位置还是小区环境，然而，不同的国家地区、民俗风气往往大不相同，只有在了解的基础上才能做出更好的购买决定。而且，只有真正地融入当地社会，在日后的自住、出租、转卖过程中才不至于发现跟自己当时所设想的“大相径庭”，而白白造成损失。

5、估算好交易成本

海外很多国家房价不高，但是在购房、持有、出售几个环节，成本就会很高。比如在加拿大买房，除了要支付土地转让税，还需支付律师费、修补费、保险费、中介费等，总共约合房价的10%左右。此外，在房屋持有阶段，你还需要依物业估价每年向市交物业税，各种成本算下来，是一笔很高的费用，所以不能仅以房价作为成本计算，还需要加上各项费用。

以上就是小编为大家整理的海外买房投资的注意事项，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-10-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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泰国房产怎么样？哪家中介好啊

泰国的房产置业投资越来越受到国人的喜爱，而买房对于我们很多消费者来说可能是一生中一笔最大的支出。在中国买房，消费者最缺的是信息的对称性，与有保障的行业规范。部分房产中介隐瞒房屋真实情况，如抵押情况、房屋质量问题等。消费者交付定金、中介费之后才予以告知，这种做法损害了消费者的知情权。因此很多消费者担心去国外买房同样会遇到黑中介。那么今天我们就来聊聊如何选择合格专业的泰国房产中介。

1、有国内房产中介注册资格的，且有一定注册年限

2、公司有一定的销售经验

3、在泰国是否有当地公司

选中介一定要选择有销售经验，可不能随便找。泰国有很多房产经纪人，其中有大量的是兼职的，没有丰富经验的，极有可能会在买卖过程中出现各种问题，而却得不到更好的解决。一家有经验的房产中介公司，能为买家提供更优质的服务，以及长期的跟踪，解决您一系列售前，售中及售后问题。——明良海外专业团队

波士顿房产买卖经纪人

泰国房子的平均价格差不多是25000元/平米，这边的价格和国内的一些三线城市的房价差不多，价格还是比较划算的。泰国现在的经济发展越来越好了，从而带动了房价的上涨，并且泰国的气候条件也是非常不错的，很多人都选择去泰国买房投资，我觉得在泰国买房还是非常值得的，后期这边的房子升值空间还是非常大的。如果购买的话，还是考虑国内大型房地产公司比较靠谱：不如房天下、链家、北京万裕国际这几家大公司会更好一些。

1、在泰国，沿岸的海岛气息让泰国似乎更加迷人，热情岛上的岛国人民，不同于其他人民为了金钱而显露的笑容，在这里笑容似乎就是天生的，就像为你而准备的天使一样.

2、在泰国曼谷医院中国服务中心工作，每年有半年时间生活工作在泰国，淳朴友善的人民宜居的气候和便宜的物件让我喜欢上了泰国，甚至有了买房长住的打算。

3、既然想买房，当然就开始关注泰国房产。有时也会和中国朋友泰国友人探讨买房的事宜，真留意了才发现，泰国买房的水很深，不像想的那样简单，说不准哪里就有个坑在等着你。简单一句话，如果你不长居泰国，那么买房要非常慎重，最好不买。

4、外国人不能买带土地的房产，那么别墅外国人就不能买。当然很多中国人很聪明，利用泰国人的名字买或是办个公司，用公司的名字买。但这样做存在的风险也非常大，如果政策查的紧了，恐怕就会出问题。如果房产增值多了，挂名的泰国人有想法了，也会很麻烦。万一挂名的泰国人摊上什么经济官司，你可能就只能哭了。

想要在泰国买房子的话要先了解一下当地的房价，这样也能更好的规划自己的经济收入。以上就是关于泰国房子多少钱和在泰国买房怎么样的相关介绍，去泰国买房子的话其实是很不错的，这里的房屋具有很高的升值空间，而且周边的环境也是很优美的，适合养老。

有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

别的州不说，以波士顿为例，如果您想顺利成功地购得理想的房屋，或者顺利地以最高可能的价值出售您的房产，寻找合适的地产经纪是首先的、必要的、也是关键和重要的环节。有些人以为现在是互联网络的时代，非常容易获得房产买卖的资讯，自己上网找了房子，直接同卖方联系、谈判价格，这样卖主可以把需要花在地产经纪人身上的佣金节省下来，还价余地更大，买主便可以得到更便宜的房价。但这实际上是个认知上的一个误区。

原因有三：

第一，如果这是卖主自售的房产，大多数卖主偏爱自己的房子，在房屋拥有期间花过很多的心思、精力以及金钱上的额外追加投入，因而在出售的时候，因无可避免的心理因素，常常不能客观按市场价合理估计自己房产价值，调查显示，屋主自售的挂牌价往往高于市场价值，即使没有经纪的佣金，最后也不见得能谈到合理的价格。

第二，购房的所得的实际利益，不能完全按照价格来计算，除了房产本身的状况和价值，房产买卖和房产拥有期间还牵涉很多法律程序、产权责任、房屋保险等一系列的问题。如果不是从事房地产的人，通常在这些方面都是知识不足，经验不足，一个不周全便可能埋下隐患，所带来的后续麻烦不一定是钱可以衡量。在麻省虽然规定必须由律师起草买卖文件和执行过户，但是律师通常也就只负责这两方面任务。对于卖方而言，律师也不会告诉你如果最快已最高的价值出售你的房产；对于买方而言，律师不会告诉你选购房产注意事项，哪些房子可以买，哪些不建议买；不会去实地考察房子的实际状况；不会告诉你房检要注意那些事项，哪个房检师比较好，也不会为你去做房屋价值报告等等很多房产经纪所提供的服务。

第三、如果买卖双方中，一方使用了地产经纪来更多地保护自己的利益，而另一方却没有，这一方便处于相对不利的地位，自己的利益很有可能不能得到保障。有人以为地产经纪可以代表双方的利益，虽然在麻州法律上认可在买卖双方都同意的情况下，地产经纪可以同时代理买卖双方的业务，但不表示可以完全公正地代表双方的利益，因为这是具有内置性的利益冲突存在，就像律师不可同时为控辩双方辩护一样。所以无论你是卖方还是买方，都需要聘请地产经纪来保护您的利益。尤其在美国，由卖方承担经纪的费用，买方免费获得经纪的服务，何乐而不为呢？

如果你对是否聘请地产经纪已经没有疑问，下一个问题就是怎样找到和衡量合适而满意的经纪人呢？这个看似简单的问题，不少人却仍然做了不太正确的选择。最常见的就是随便找一个认识的亲朋好友中有地产执照的人。虽然可能对亲朋好友的人品比较了解，但是不一定对该人的业务水平有所了解。实际上，美国持有地产经纪牌照的人数可能远远超过一般人的想象，但很多这些牌照持有人从来没有卖掉过一栋房子，如果你有机会看到地产公司的经纪人业绩表，你可能会很吃惊发现，通常只有 20%左右的经纪是有业绩的，而其余 80%的经纪的业绩是零。一般的统计是 80%的业务量是从 20%的经纪产生，而余下的 20%的业务量是有余下的 80%的经纪产生。这是因为经纪这份专业有其特殊性，经纪人的收入是决定于房产买卖是否能最终成交，新的经纪从开始工作第一天起，到收到第一笔佣金，一般最快也要 2-3 个月的时间，很多人是需要半年的时间，很多新拿到牌照的经纪迫于生活压力，或无法承受努力干活没钱收的心理压力，很难挨得过这段启动时间，即使拿到第一笔钱后，由于还未能建立稳定的客户源，收入相当的不稳定，因此渐渐就失去对这份工作的动力，从部分时间从事到完全不从事，直至牌照失去有效期。这些经纪的业务水平可想而知，还有些人急于要佣金，就会催促客户购买房子而忽视客户的权益。所以除非购房人或出售人必须要卖哪个亲戚朋友的人情，不然都建议需要选择一位敬业且有丰富经验的经纪来代理地产买卖。

那么如何才可评估谁是这样的经纪呢？好的地产经纪通常具有以下十个特征：

第一、多年全职从事地产工作：地产经纪的工作经验和知识，绝对是非常重要，这是提供优质服务的前提条件。丰富的经验和知识来自于经纪接受完备的培训，全心全意对工作的热爱和投入，不断充实和提升自己以及长期的积累，要成为出色的经纪人需要有那份执著和坚持，有些新的从业者如果有对这份工作的热爱、执著和坚持，也可以很快青出于蓝，赶超过行业前辈。

第二、诚实、勤奋、敬业、乐观，服务热情周到，不厌其烦，语言沟通能力强：地产经纪具备这几条特质是相当重要。特别是选购房子，绝对是个费时费力的事情，尤其对于首次买房者，选购房子是个学习的过程，常常需要看过一定数量的房屋后才会清楚什么是自己想要的和可以承受的。好的经纪人绝对需要有耐心陪伴客户走过这个路程，并且清楚解答客户在学习过程中的疑问和所关心的问题，而不是只关心自己何时可以拿到佣金，而催促客户购买并不中意的房产。语言沟通能力不仅帮助经纪和客户之间的交流，也帮助经纪和对方经纪和其他交易相关人士进行沟通，以便尽可能顺利地完成地产买卖交易。

第三、很容易联系得上，接听电话或回复电话电邮很及时：地产买卖是一般人的“民生大事”，又牵涉巨额资金，客户都希望需要的时候，能够从可信靠的经纪人那里获得及时的服务和帮助。及时回复电话电邮是经纪是否站在客户的角度为客户着想、是否敬业、是否可靠的标志之一。你若不想在紧要关头，却联系不上你的经纪人，请仔细观察你的经纪人接电话和回复电邮的习惯。

第四、守法律，守规则：有些人可能以为灵活点，不要那么墨守规矩的经纪比较容易给自己带来更大利益，实际上这样做法可能会给客户和经纪本人造成后患。地产交易在美国涉及很多法律法规，遵纪守法其实是对客户和经纪人双方利益的保护。

第五、做事有章法，工作中善于冷静妥善处理解决过程中的突发：经验丰富的地产经纪对于房屋买卖过程都会了然于胸，对交易的步骤非常熟悉，对可能发生的也会有比较正确的预见性。所以如在交易过程中发生一些突发事情，也就比较懂得妥善处理，可以尽最大可能来保护客户的利益。

第六、房地产知识面广，善于应用先进的通讯技术和互联网系统，且有其它地产相关产业的工作经历：目前通讯技术愈来愈发达和互联网的应用也愈来愈广，充分利用这些技术不仅便于客户和专业人士之间的联系，也为提高工作效率提供了平台；而经纪如果还拥有其它一些相关专业的工作经历或者知识，比如、会计税务、法律、房检、估价、装修装璜、室内设计等等，有助于经纪更好地为客户提供超值服务，帮助客户更多了解房地产的买卖所涉及的方方面面，发现及提醒没有购房或卖房经验的客户没有注意到的问题。当然负责任的经纪不会为自己没有执照的行业向客户提供不当服务，而是会向客户建议推荐去咨询有关有行业执照的专业人士。

第七、丰富，有成熟的地产相关专业人士业务关系脉络：地产交易除了需要有地产经纪提供的服务，客户常常还需要其它相关专业人士的服务，譬如房检师，地产律师，专员，房屋保险业务员，房屋装修人员，病虫害治防人员等等。好的经纪人一般都会建立起完备的专业团队，以便为客户尽可能地提供周全和超值服务，让客户对地产交易满意和放心。

第八、经常有专栏文章发表，举办讲座等；知识性强、信息更新及时的专业网站：好的地产经纪很注重建立自己的专业形象，更注重对客户进行房地产知识的教育，使客户能够充分了解房地产买卖的过程、遇见的问题、需要注意的事项和必需遵守的法律法规，使客户对自己的地产交易做到心中有数是对客户利益进行最大保护的方法之一。

第九、口碑比较好，媒体广告曝光频度比较高：通常好的经纪都会有比较好的口碑，也比较有实力在媒体上进行广告宣传，这是传统的重要广告途径。不过还是要提醒一句，有些在媒体经常刊登广告的经纪并不一定代表服务质量就高，广告曝光率和服务质量并没有必然的正比关系，还要参考其它的特质和标准。

第十、不以中介费回扣或打折做主要促销手段：从来都是滞销或积压产品需要打折，或者新上市的产品需要让消费者认识。地产经纪的服务如同产品，如果经纪费需要打折，笔者的设想其原因首先是客源不足，或者是在服务质量上或服务时间上打折扣；再不成就是认为自己的服务不值那个价钱，这样的首先就已经看轻了自己的服务，我很怀疑这样的经纪会提供多少有价值的服务。地产经纪的专业服务如同律师的服务，一个收每小时 50 元的律师和每小时 200 元的律师，你觉得谁更有把握赢得官司呢？更何况在美国聘请买方经纪本来就无须买方支付经纪费。而聘请卖方经纪也有比较普遍接受的市场价格 4%-6%之间，（虽然美国法律规定经纪人之间不可以硬性统一规定这个价格）。当然好的经纪不一定必须拥有以上全部特征，但是客户在选择经纪的时候应该尽量选择拥客户自己最看重特质的经纪来代理自己的地产买卖。若你不想看到你的经纪在开门展销（Open House ）你的房产的时候,让潜在客户看到房子厨房爬满米虫；或者帮你购买来的房子坐落在洪水区下暴雨就淹屋，（都是笔者亲见的案例），你需要慎重考虑选择谁做你的地产经纪。

现在你已经知道什么样的经纪才可以放心聘请代理自己的地产买卖事务后，接下来一步要如何去找到这些令人满意的经纪人呢？通常是三个主要的途径：

（1）亲戚朋友同事以及地产业内相关人士的推荐。这是找寻经纪的最常见的方法，最好是推荐人自己或者推荐人的亲友已经接受过该经纪的服务或在业务上打过交道，亲身经历最说明问题。如果推荐人只是耳闻并不清楚该经纪的实际情况，那也不要紧，拿到名字和****后直接同该经纪联系，用上述十大特征来进行评估。

（2）浏览当地中文报纸或网站房地产专栏或出席地产公司、社区非盈利机构举办的房地产讲座。有经验、知识丰富的地产经纪常会写些地产方面的专栏，也会常常被邀请举办讲座。这两种方式是经纪同潜在客户交流的重要方式之一。文若其人，从字里行间，你对写文章的人或多或少就会有所了解。而如果你参加地产讲座，还能有机会与经纪对面互动和沟通，又没有初次见面一对一的压力，那将更是最好观察和认识和了解经纪的好机会。

（3）地产公司的广告和网站。一般比较有实力的地产公司都会充分利用媒体进行广告。以前通常是在报纸上刊登广告，现在随着互联网的发展，和读者群体阅读焦点的转移，互联网越来越成为重要的广告途径。专业的地产公司都会建立公司网站，对公司及其属下地产经纪进行介绍和推广，所以，这也是找到好的地产经纪的重要途径之一。

海外置业要注意!业内人士揭秘购房那些坑

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仅2015年，国人投资美国房产1100亿美元。在海外房产投资热潮中，哪些是需要注意的？有哪些实际发生的案例？重建、开发、住宅都有哪些经验教训？做海外房产6年了，从做好学区别墅，到土地开发、奢华酒店、顶级大楼出售，一路走来，感慨良多。见识过很多海外开发商、中介、大陆中介，标题党、等见过很多。真正静下心来，为客户着想的，凤毛麟角。都想一次性赚一把大钱。

经历很多之后，感觉还是做海外好房子，重新回归到地段这个老话题。这篇经验文章一出，肯定会得罪一些中介。但我们如果不说，对不起海外房产投资客。

一、海外二手房投资注意事项

1、以美国房产为例。美国房产正常的二手房，卖家给售价5~6%佣金，给卖方经纪公司、卖方经纪人、买方经纪人、买方经纪公司。大陆人买房，基本通过买方经纪人。买方经纪人，纳税后，一般得到1.5~2%的佣金。比如35万美元的房子，纳税后，买房经纪人得到5000美元佣金。但是很多大陆中介和少数美国经纪人，本来是35万美元可以买到，要客户39万美元买，赚4.5万美元。其中4万美元，一般卖家要求买方经纪人自己纳税。过户文件、网站显示购买价格是39万美元，不露痕迹，你还真的以为是39万美元买的。

2、这部分就缺少对当地行情了解、缺少估价环节。当然，有的地方是需要加价的，比如2015年、2016年旧金山好学区Palo Alto一些别墅。2012年洛杉矶好学区Arcadia确实需要加价。

3、文件规范、信息齐全。一些中介给的买家文件很不清楚，非常模糊，这绝对有问题。海外所有买房购买文件，包括报价文件，字体就像课本一样清晰，并且都是标准化的。这种骗人伎俩现在很少了。另外，购买文件上，没有卖家信息、过户公司、律师信息，就不要买了。违反常理必有妖。

4、解决办法：和卖家直接沟通、进行评估。但有的买家不去海外实地考察，没时间或者其他原因，没去成，怎么办？其实很简单，在购买时，经纪人或中介，在购买文件上，写清楚卖家的****，包括邮箱、电话号码、地址等基本信息，还有过户公司或过户律师信息。因为一般买房都有反悔期，一般7~10天，买家可自己选择。这样买家有时间去无条件反悔。在这个期间内，买家即使交了定金，也可以和卖家沟通后反悔。另外也需要进行评估。靠自己和一些专业人士，比如房产中介公司和良好声誉经纪人。

二、海外新盘投资注意事项

1、海外新房最具欺骗性。开发商的新房，资料很漂亮，房子也漂亮。价格也不菲。不是说不好，一些中介在价格上做了手脚。开发商为了逢迎大陆人口味，3、4门号都消失，很多带8，为了卖掉房子，也是拼了。中介只要卖掉房子，开发商不管你卖多少，他们只想得到他们的价格就行。

2、独家代理。要是我们买，我们绝不买独家代理的楼盘。独家代理=独家价格。独家代理一般和开发商谈好，给一些楼盘，让中介卖掉。开发商只保证他们的最低价，额外多卖的价格，中介拿走。这个钱赚的最舒服。做做广告、宣讲会、讲座等，开发商有资料样本，很漂亮，好忽悠。国人最喜欢新房。新房只要位置好，确实不错。独家代理一般都和开发商混熟了，什么都可以谈，穿一条裤子。有些开发商还过来参加宣讲会。还有的可以为中介在网上改价格，甚至有的在出售前就和中介谈好，真实价格和挂价。不露痕迹，很高明的手法。而且开发商也说这是他们的挂价。服气了吧？

3、真正价格。现在哪有好好静下心来赚佣金？80万美元的房子，卖给你85万美元，你看不出来。20套就赚100万美元，这在海外算小富翁了。20套80万美元的房子，再加上80万美元佣金，180万美元，平均每套赚9万美元，反正买家不懂，过几年就中介就可以跑路了。

4、解决办法：估价。万变不离其宗：估价。开发商的价格和当地已经售出房价相比，是否差距很大。包括房型、售出时间、价格等，一定要看大多数，而且要看当地人买的价格。

三、国内开发商的海外房产项目注意事项

1、长时间在国内做推广。很多国内开发商海外开发的楼盘，在国内卖了几年，目前还在卖！真要是好房子，早被当地人买光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在国内大肆做广告的。在2、3个月内全部卖掉的，是不错的。但不是全部卖给大陆人，那不算。当地鬼佬觉得好，才是真的好。那种给下属们购买，带指标任务卖掉的不算，这不是市场经济做法。

2、卖了几年还在卖的，一般有以下问题：

A、价格虚高。很多卖了几年还在卖，真要是好房产，国外当地人早就买光了。哪用忽悠国人好几年。当地人迟迟不买的，肯定有问题。

B、地段不好。很多国内开发商，因为坏在职业经理人手里，地段越不好，职业经理人越搞到钱，因为地价不菲，吃亏的是老板。

C、质量不好。关键是材料和当地开发商有差别。材料在外形上面看不出来。很多东西看着漂亮，中看不中用。这种小聪明实际上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很难走。

四、买房移民注意事项

1、美国买房移民：买房和移民没关系。美国买房和移民没半毛钱关系。真的买房可以移民，美国那么多的开发商房子早卖光了！还用到中国做广告？纽约曼哈顿房产均价160万美元，难道买房子就送移民身份？正常的区域中心就是50万美元办理移民。实际上区域中心拿到的是40万美元，10万美元被大陆中介截留了。所以美国50万美元EB5移民，不可能全部归还50万美元的。有移民中介和我们说，介绍客户卖掉，给我们1万美元，有的说给5万美元。

2、美国买房移民2：中介说法。买房移民中介说法是，客户50万美元的房子，开发商先作为EB5移民资金用途，移民后50万美元不是要退还给客户吗？那么不退还，直接买开发商的房子，这样移民、买房两得。但这个经不起推敲。

3、美国买房移民3：条件不成立。首先50万美元变为40万美元，移民中介拿10万美元。其次EB5移民有风险，买房移民是建立在100%成功基础上。万一不成功呢？第三最主要的，开发商的买房移民，有那么多移民名额吗？建商工人不算解决就业的。100个名额，就是解决1000个就业机会。1000人啊1000人，见过美国哪个小区建后用1000个员工？一般用5、6个，10个算超级大的了。才1个名额。他们又说间接的也算。间接的总超不过直接的吧？说白了就是变相卖房，而且不是真正价格，先被中介赚了10万美元。

4、买房可以移民国家。以西班牙为例。有北京投资客在西班牙买的50万欧元的房子，后来发现只有30万欧元，北京中介赚了20万欧元，10套房子就净赚200万欧元，折合人民币1400万，轻松成为百万富翁。有这样巨大的利益，谁还去赚那个可怜的佣金？

五、美国NNN商业地产注意事项

1、NNN商业地产。NNN商业地产意思是房产税、物业费、保险全部由租客缴纳。刚开始星条置业在国内推美国NNN商业地产的时候，信的人极少，只有长期在美国的华人知道这种地产形式。N就是No的缩写。就是房主不要缴纳房产税、不要缴纳物业费、不要缴纳保险的意思。

2、绝对NNN美国商业地产。NNN商业地产不一定房主零责。有的房主需要负责屋顶或结构，有的是房主全部负责的NNN商业地产。房主零责的都是绝对NNN商业地产。所以一般买零责的较好。因为屋顶和结构维修起来花费很大，而且是很大的责任。一旦出事，就是大事情。

3、总公司担保。有总公司担保的不一定是好的商业地产。绝对很好的商业地产，不需要总公司担保。只有房主不放心租金，要求总公司担保租约履行。商业地产最主要还是地段。地段很好，才是真正意义上的担保。地段、地段、地段，绝对的真理。国人在这方面误区最大。认为总公司担保的才是好的。其实还是地段是最重要的。

4、高回报。一些国内中介用高回报来吸引客户。商业地产还有其他因素。人口密度、收入高低、租约长短、租约形式、地理位置等。租约短的，比如剩余租约1、2年的，9%净回报比比皆是。租约越长，净回报越低。一般10年NNN租约商业地产，租金净回报6%.一般来说，美国东西海岸商业地产租金净回报很低，5%正常，6%算很高的，因为东西海岸房价高。

5、高回报风险计算。很多国人喜欢高回报的商业地产。一般情况下，租约短租金净回报高。如剩余租约2年，净回报9%，售价100万美元。那么租金每年9万美元。如果是好的地段，租客经营很好，应该2年后到期会续租。续租一般会增加租金。比如增加10%，算正常的租金增长，2年后年租金是9.9万美元，租约是新的10年。到那时，按照6%卖掉，售价将会是165万美元！2年后65万美元为什么不赚？肯定有问题。卖家缺钱那是不可能的。我们做6年了，也从来没听说卖家因为缺钱卖掉商业地产。高回报绝对的高风险。

六、海外房产开发注意事项

1、地段为王，品质第一。有一些卖了几年的，还在国内推广的，地段不怎样。海外房价这几年正上涨，地段好，价格高一点也会卖掉。但是有一些地段确实不怎样。钱花的也不少。问题来了，到底谁赚钱了？家家有本难念的经，里面的水很深哪。但不管怎样，地段、品质最主要的。否则就会坏了自己名声。出师不利，开始就失败了，以后还怎么玩？刚开始就开始想着歪点子，世人都在盯着呢。有的是国企在海外开发，企业员工都在盯着呢。高处不胜寒哪，再不小心翼翼，将步入深渊。如果想赚一笔跑路，跑的了吗？如果品质不好，那名声完了。只能忽悠国内客户了。老外一般很仔细的。海外房产开发，到底还是长期工程，和国内卖毛培房不一样。

2、资金快速回笼。卖了几年还在国内做广告的，其实浪费几年时间。一般开发到售完，2~2.5年完成。花了4、5年还在卖的，如果选优良地段，价格适中，快速卖掉，又可以再开发一次了。出售时间长，对老板、经理也是一个精神压力。其他人也会谣言四起。如在国企，政绩变为败绩。如果有人举报，被纪委请去喝咖啡，那真是干活不如不干。

3、不一定非得和著名开发商合作。其实这是为了在国内增加人气。是给国人看。一般情况，要和当地建商合作开发倒是有必要。因为不和当地建商合作，可能当地会派人来找茬。和著名开发商合作，虽然他们的价格不菲，但是名企效应，会增加售价，也增加自己的名气。老外建商现在见到国内开发商就笑，找上门来的，不宰白不宰。有海外建商和我们说，他们最爱大陆开发商。但海外房产最重要的是地段，而不是谁开发。

4、当地充分调研，法律手续齐全。万达西班牙大厦项目是典型代表。后任不买前任的帐。当地也有反对声。不能把国内的做法惯性思维用到海外。老外可不买账。在开发前，最好先调研。老外最好是对华友好的国家，至少是中立的。

5、时间段选择。最好是在地价最低时买进，房价最高时售出。因为买进到出售，一般需要1~2年时间预售。所以预计2年后房价下跌的城市，最好目前不要买地进行开发。但不是说一定不能买，只是少赚而已。只要地段好，还是可以开发。

七、海外旧房重建注意事项

1、时间段选择。以洛杉矶为例。2012年进行旧房翻新是最佳时间段。那时候房价低，旧房很便宜，2014年出售是很好的。现在洛杉矶价格已经很高。而且基本靠华人拉动房价。2012年洛杉矶买房很火爆啊。但是洛杉矶现在推到重建没有以前赚的多。2012年在洛杉矶Arcadia阿卡迪亚买旧房重建，2014年售出，确实赚了很多钱。300万美元买旧房，90万美元建设，700万美元售出很正常。现在房价高昂，地价也高昂，房价有下跌趋势。因为洛杉矶和温哥华一样，完全是靠华人买房。华人现在冷下来，买的人少了，另外现在外汇管制，人民币出不去，造成海外豪宅价格下跌首当其冲。所以前几年很好的市场，现在到不一定是很好市场。悉尼也是这种情况。当地媒体预计悉尼房价将腰斩。我们认为这到不至于，但是下跌是肯定的。

2、地段：CBD、最好学区。比如纽约，翻新、重建最好在曼哈顿，旧金山最好在Palo Alto学区。这样就是房东市场，买的人多，无形中售价也增高，买家相互去抬价。旧金山Palo Alto为例，现在建好出售，一般有7个买家竞争。在最优地段主要是为了不愁卖。即使房价下跌也是如此。房价再下跌，优质房产房子还是有人买。不是优质的就难说了。这也是一种预期保证。

3、资金准备。前提是有资金准备。中型城市50万美元，大城市300万甚至更多资金。比如亚特兰大，40万美元可以重建一套。资金需要在海外银行账户。最好早早出去，为申请做准备。当然，不也可以。

4、找当地规划师、建商。当地规划师熟悉当地规则，和当地长期打交道，人际关系较熟悉。熟悉当地法规和热卖房型，熟悉当地居民情况。最好找当地建商，他们和当地居民熟悉。居民万一有意见，他们也能摆平。

5、重建与卖房。旧房重建和买房差别很大。中介卖房子很容易，随便忽悠即可，反正不是自己买，花别人的钱心不疼，也没感觉。旧房重建不一样，那真是要赚钱的。卖房不一样，房价即使下跌，租金还在。重建、开发就怕高价买进，房价大跌时售出。所以重建比卖房子专业性要高多了。没做过，不懂人士就不要吃这碗饭。

6、海外旧房重建核心。海外旧房重建核心，和海外房产投资是一个道理。除了华人炒作、买房，还有地理因素、人口增长、学区、气候、经济发展等因素。现在，华人该炒的已经炒了，一窝风已经过去了。温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦都已经炒过了。房价都炒的下跌了。那么现在重建核心看什么呢？房价看经济，经济看公司，公司看技术，技术看未来趋势。所以主要还是看城市核心竞争力。按照这个理论，硅谷在5~10年内是可以做的。世界从互联网到移动互联网，下一个是什么？有2个，一个是虚拟现实技术，另外一个是AI人工智能。这2个都在硅谷公司手里。科技对一个城市竞争力越来越重要。注意事项估价是必须程序，自己不会，可以请人。最好和卖家直接谈，不要绕过很多中介，每个中介都要扒一层皮。未来趋势最重要。

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我想在国外投资房产，有什么风险吗？

随着中国经济的飞速发展，中国人的手中闲钱越来越多，海外置业的人越来越多。不过海外置业不比国内，因信息不对等导致多重中介等“陷阱”，国外维权成本相对也高。所以今天我们就来说一说：海外置业要注意!业内人士揭秘购房那些坑

戴德梁行发布的《四季度中国海外投资市场》报告显示，年中国海外商业地产投资总额再创新高，达到383亿美元，比增长了49%。其中，美国是中国投资者的首选目的地，投资总额达183亿美元，比增长了4倍以上。年，美国占到中国海外地产投资总额的48%，保持领先。另据全美房地产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors)的数据称，年中国超越了加拿大，成为美国房产最大的国际买家。

事实上，不仅美国是中国人买房的热门目的地，近年来，也有不少国人在加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、德国、法国、日本、韩国、新加坡等多个国家买房置业。众多国内房企也开始远赴海外建房，做起国内人的生意。

随着中国对外置业热度不断攀升，随之兴起的，还有海外房产中介行业。然而，由于市场准入门槛较低，很多不合乎规范的中介机构也混杂其中，伴随市场一起野蛮生长，从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。

近年来，在参与购房移民的投资者中，很多人花费几百万元在海外购置房产，却出现了房产被开发商*押给银行、被蒙骗入住等问题。一些无良中介往往利用投资者不了解行业、不了解当地政策、语言能力不足、海外维权困难等劣势欺瞒投资者，使投资者蒙受重大损失，但中介却能逃避法律责任。

据链家海外事业部总经理时今强介绍，在海外购房热潮中，市面上一些购房者耳熟能详的项目都只是“看上去很美”，“这些项目其实并没有宣传的那么好，而是因为给中介的返点高。这些小公司可能干两年就消失了，甚至赚一笔佣金就找不到人了。”

“选择房产项目时有许多购房者并不了解的事情，以美国为例，虽然美国房产市场的管理相对比较正规，但房产项目还是存在烂尾的可能。如果不了解拿地环节和整个的建筑流程，还是很容易踩上雷区的。此外，美国也有学区房，一条街一边的房子在学区之内、另一边在学区之外，两边的价格能够差出一倍，如果对当地情况不了解，也很容易上当受骗。”时今强说。

“关于行业乱象，我再举几个例子，一种很常见的情况就是所谓的100万元人民币买一套房子，但那套房子最多值50万元，剩下的都被房产中介分了，业内人都知道这种情况，但购房者不知道。”时今强说，“还有一种就是称在欧洲一些国家买房产送移民之类，号称交上50欧元就可以移民葡萄牙、西班牙、希腊，取得这些国家的移民身份，这也是一个比较大的坑。”

“海外购房陷阱太多了，可以说上三天三夜。”时今强认为，造成这些问题的原因主要是信息不对称、专业度有差异。他表示，在海外买房，找个好中介和好经纪人至关重要，一个好中介可以帮客户省去很多麻烦，“就像一个人要做心脏手术，他其实没必要知道心脏是怎么构成的，只要找到最棒的医院就可以了。海外置业也是一样的，相关细节非常复杂，对于非业内人士来说，了解起来其实是一个巨大的挑战。那么客户只要找到一家足够专业且可以信赖的合作伙伴，比如链家，就能把整件事情完成的很顺利，这也是规避风险的最佳方式。”

海外房产交易流程海外房产交易技巧有哪些

在海外买房一般会面临4个方面的风险，包括交易流程中的、硬件设施方面的、政策方面的，以及汇率和利率方面的风险。

1.交易流程中的风险

投资人如果没有选择经纪人代理，自行联系卖家，交易中存在的诸多风险将会增加，体现在对房屋产权的调查、买卖合同的条款、违约的约束与惩罚等等方面。因此，选择富有经验的优秀经纪人，可以很大程度上规避交易流程中的风险。

2.硬件设施的风险

在海外不动产交易的过程中，硬件设备的状况非常重要。在海外交易过程中有一个关键步骤就是验房，验房可以极大程度的规避硬件方面的风险。专业的验房机构会为买家提供一份图文并茂的书面房屋检查报告，详细说明房间各个地方存在的问题，并提出维修建议。

3.政策方面的风险

目前主要的海外房产投资国家对投资人均没有进行限制，除了澳大利亚规定海外投资人只能购买新房。但没有限制不代表不会受到各国政策方面的影响。例如，2016年的美国美联储的加息，就是属于整体政策调整对房产市场产生影响。此时的利率（4-4.35%）已经高于之前大约0.5%甚至更多。

4.汇率、利率方面的风险

汇率和利率一定意义上也属于国家的政策方面，但其风险不容忽视。

风险始终伴随投资行为，因此，提前了解可能的风险，对海外买房具有重大意义。涉足海外市场时，建议投资人寻求专业房产经纪公司帮助。

海外的房屋现在极其吸引人，而吸引人的点不光是在于一些流程，更多的还是在经济上和国内的差距，但是现在部分人只是有了想法，有想法后更为关键的还是在于了解，只有是充分的进行了了解。海外房产交易流程？海外房产交易技巧有哪些？