海外房产配置_海外房产持有成本

1.为什么泰国房产会越来越值钱

2.西班牙房产和国内房产对比

3.海外投资的利与弊！求分析

4.中国人青睐海外置业 这些风险你必须了解

在日本买房时，除了房屋售价外，还有中介手续费，无论是新房还是二手房，统一定为房价的3%加6万日元加消费税。此外，买房还需缴交纳：房产取得税是房屋评估价的4%加土地评估价的3%。印纸费5千至1万日元。登录免许税即所有权过户是资产评估价的2%。司法书士费6至10万日元。消费税是中介费和司法书士费的8%。

通常为房价的3%加6万日元加消费税。所谓日本房地产投资，是指为了获利，在房子上投入大量资金。简单来说，就是直接投资公寓的一个房间或一整栋，获得房租收入以及出售利润。这也被称为日本公寓经营等。如果房屋有入住者，每个月都可以获得固定的房租回报，成为稳定的收入来源。考虑进行公寓投资所需的费用，这不仅包括每年的维持费用，还有购买时所需的初期费用。

一、购买物业时一次性开支

房产取得税：房屋评估价的4%+土地评估价的3%

印纸费（印花税）：5,000-10,000日元

登录免许税（所有权过户）：资产评估价的2%

司法书士费：6-10万日元

中介服务费：房价的3%＋6万日元（不含消费税）

消费税：中介费和司法书士费的8%

保险费：火灾，地震保险（可选）

二、持有物业时每年应缴税

固定资产税（每年）：每年缴纳一次，土地评估价格×1.4％，房产评估价格×1.4％

都市税（每年）：每年缴纳一次，土地评估价格×0.3％，房产评估价格×0.3％

三、其他不定期的费用主要包括

入住者离开时的清洁费

坏掉的空调等的设备修理费

每隔10-15年进行大规模修缮时，也有需要追加修缮费的情况

日本房产中介

海外购房中介

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为什么泰国房产会越来越值钱

近年来海外置业的门槛逐渐降低，让适应人群从金字塔顶端向下发展。其中在海外置业人群中，很多购房者是受到了移民需求的驱动，都希望用国外的一套房产作为自己得到护照的敲门砖。

海外置业陷阱1： 买房子 买护照

国外与国内存在的买房赠送户口的行为不同。在部分国家，尤其是发达国家，各国将房产认定为投资开发项目，而且一般不与移民挂钩。

比如在美国与加拿大购买房产就不代表可以移民；澳大利亚购房同样不等于移民，而是只能在申请移民时予以加分。澳大利亚还规定，不是本国居民只能购买新建住宅，包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。

其中葡萄牙规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办理临时永居卡，而在西班牙，外国人只要购买西班牙主权债务或房产，也可以获得居留许可，但是这两个国家的前提是通过语言考试，考试用西班牙语和葡萄牙语，通过者不多。

海外置业陷阱2 ：蚂蚁搬家转外汇或被盯上

有数据显示，超过70%的国人在海外购房时都会用现金付款的方式，但是根据现行的《外汇管理条例》，每人每年兑换外汇的上限为5万美元，所以现金购房者都会透过借用亲戚朋友的来兑换外汇。例如有购房者想要为美国一栋80万美元的湖景度屋一次性现金付款，可能需要动用超过16个来兑换美元。

近日,《第一财经（微博）日报》援引路透社消息称，外管局上海分局被曝下发通知，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。这意味着从前的现金购房者习惯使用的蚂蚁搬家等购房方式在将来可能面临着一旦发现，当事人就会被拉进关注名单，禁止外汇交易以及汇款的窘境。

目前，合法的海外置业四种方式分别是国内由银行提供，以人民币形式离岸，到当地再购汇的业务；已经进入美国市场中介公司的委托付款；银行以及金融机构提供的内存外贷；通过投资基金购置海外房产。

描述

海外置业陷阱3： 国外买房幻想赚翻

李女士卖掉她在北京的一套房，筹得300多万元人民币，在美国休斯敦买入六套房，她的算盘是每月每套房子的租金是400多美元，不仅可以把北京的房子租回来，还能月赚1万元人民币。

这个励志买房故事在网络上广为流传，为不少还处于观望阶段的海外购房者打了一剂强心针。国外房价普遍低于国内而房屋租金远高于国内的情况是确实存在的。然而，这一故事的离奇程度显然远远超过其可信度。

广州市乾行海外总经理邓志远表示，欧洲与澳大利亚租房的租金回报大致维持在4%～6%之间，国内租房以广州为例，1%～2%的回报率算是较高的水平。

但是与国内购房基本上属于一次性付款的情况不同，在海外的部分国家购买房产需要缴纳高额的印花税以及一年一次的房产税，例如美国，每年缴纳的房产税占房产总价值的1%～4%。相对来说，澳大利亚房产的持有成本比较低，没有房产税。

海外置业陷阱4：中介牌子未必都好

海外购房选择一个稳妥的中介机构是投资的关键一环，选择中介的过程中，很多人会追求一些比较大品牌、年限比较久的公司，觉得大公司可信度高一些、服务好一些。

其实并不是这样，因为所有中介公司代理的产品都不是中介公司自己开发的，包括移民项目与房产项目，所以买房者主要应该是选择好项目开发商。

一般来说，在海外买一套房产，中介会要求看房保证金、差旅费、看楼诚意金，机票、酒店费用等。其实，这些费用是自行定价，没有统一标准，所以一些处于业务拓展期的中介公司会尽量在这些环节降低价格，以达到揽客以及树立口碑的目的。

海外置业陷阱5：教育地产并不适用国外

对于不少华人家庭来说，移民国外的主要目的就是在于让子女接受国外的先进教育。中介公司为了迎合买房者需求，顺势而上推出各种教育地产作为主要卖点的海外楼盘，可拥有一套教育地产是否真能成为孩子进入海外优质学校的制胜法宝呢？

其实国外是没有教育地产这种说法的，主要是被国内一些中介根据国人习惯性的买房思维炒起来的。在美国，国外公立学校虽然也是实行就近入学的方式，但是入学条件并不与购房落户挂钩。即使家长在学校对应片区内没有房产也不要，租住的房子也能办理入学。

但同时，所谓教育地产用于出租是有一定优势的，有些地方学校比较多，学生和家长租房的比例比较大，用于出租会有客源保证，并且租金也会高于其他同类房产。

（以上回答发布于2017-01-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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西班牙房产和国内房产对比

永久产权放眼全球

泰国房产本身固有优势显著，已经吸引英国、俄罗斯、中国等全球购房者入市。相比国内房产70年产权，购置泰国公寓拥有永久产权，可以作为不动产传承给子孙，不存在到期续费问题。不仅全部带精装修，还有完善的配套设施（停车位、泳池、健身房等等），节省大笔装修费。真的可以拎包即住！

　　房产持有成本低

现在泰国曼谷、普吉岛、芭提雅，清迈均价大约1.5-3万人民币，相比国内高昂房价，以及叠加的购房税，泰国房产税费相当低，且无遗产税、物业税；最为重要的是泰国房产无公摊面积，建筑面积即使用面积。

　　医疗和教育国际接轨

泰国各大私立医院都设置了中文导医提供免费的翻译服务。至于国际学校都属于开放竞争的，基本都可以就近选择各类学制的国际学校。由于泰国是国际化程度很高的国家，也允许各国来泰国投资办学，所以我们了解看到的有英美教育体系，日本，法国，新加坡，台湾等地区学制的学校。外国小孩从幼儿园开始就可以申请学生签证。因此，在泰国上学和就医一样，并不需要托熟人找关系，完全市场化。

　　社保体系对外开放

泰国社保体系也对外国人开放，相对新加坡的生活成本，泰国的生活品质更高，而物价水平远低于新加坡。

　　华人在泰国地位高

因为泰国王室中有华人血统。泰国王储诗灵通公主每年都到访中国，还取得北大颁发的中文博士文凭。而且中泰两国关系一直都很友好，合作领域颇多。华人在泰国地位高，不会受到歧视。SO中华儿女在泰国是很受尊重的！

　　回报率稳中有升

与中国、日本房地产市场充斥高泡沫不同，泰国房价一直处于稳健上涨态势中。根据胡润研究院《2017中国高净值客户海外置业展望》，泰国曼谷房产投资回报率为12.8%，普吉岛房产投资回报率为11.6%，总体而言，泰国曼谷、普吉岛、清迈，以及芭提雅等重点城市房产投资回报率处于稳中有升趋势。

就泰国房产租金回报率而言：根据泰国《民族报》2017年最新报道，泰国资深房产分析师指出，曼谷、普吉岛，芭提雅等度旅游城市房产租金回报率在5%-8%，吸引大量国际购房者入市，他们或是把这些房产当做海外度的第二家；或者是用于投资收租金，以租抵供，快速收回投资成本。

综上所述，投资泰国房地产优势非常明显！加上泰国优美的环境，丰富的旅游，非常适合在此安家、养老，以及旅游，每年都有很多人移民泰国。目前泰国总人口已经达到6400万左右，井喷式的增长，注定了强劲的购房需求。由此房价上涨趋势明显，现在投资正当时。

参考资料：

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海外投资的利与弊！求分析

　现在，国内的房产都不用等到温州炒房团出马，国内的房子就已经让人不敢出手投资了啊~下面来说说西班牙房产和国内房产对比，一起来看看吧。

　 什么是房地产税?

　房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

如果房地产税来了，谁受影响最大?

　在国内中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数 ★★★

　从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。拥有多套房产的人压力会非常大，到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。

　盲目购买了旅游物业、养老地产的人

　伤害指数 ★★★★

　如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。

　盲目购买三四线城市郊区、新区住宅的人

　伤害指数 ★★★★

　绝大多数三四线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。

加杠杆、超承受能力买多套房的白领

　伤害指数 ★★★★

　如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。

　在三四线城市囤积了大量住宅的 人

　伤害指数 ★★★★★★

　相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产成本也将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到“接盘侠”。

　 手中有多套房、负债率非常高的炒房者

　伤害指数 ★★★★★★

　房地产税将要出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时价格会更低。

　 我该怎么办?怎么办?怎么办?

　买房者的春天——西班牙投资正当时

　在经历了全球金融危机和欧债危机之后，欧洲各大城市的住宅、商业地产都遭受到了巨大打击。业内人士表示，很多欧洲地产项目的价格都处于历史低点，随着近来欧洲经济的整体回升，将可以在非常短的时间内就为投资者带来良好的分红。

　就比如老牌帝国西班牙，在经济的低谷期徘徊了近10年，近两年经济有了飞速上涨，2017-2018年的的增长速度已超过欧洲平均水平，今明两年的增长率将高于美国，德国，日本，俄罗斯，墨西哥和加拿大等世界主要经济体，尤其是房地产回暖明显，虽然还未回升到危机前的高位但增长速度可观。

　房产的升值潜力

　国内北上广深一线城市的房价依然占据高位，二三线城市的房价也在连番上涨。疯涨的房价早已超越工薪阶层底线，越来越多的人买不起房，出现有价无市的情况。打乱房地产市场的运行规律，出现泡沫。相对于北上深的房价来说，200万人民币怕也只是九牛一毛而已了。

　西班牙2017年还有1个多月才落幕，但西班牙地产投资已经创下了新的历史记录。目前根据加拿大Colliers International 国际地产投资公司的报告，西班牙已经成为德国和英国之后接受外国投资最多的“黄金宝地”。西班牙地产行业在2017年的第一个季度就接受了高达8,5亿欧元的投资，同比2016年再次增长50%。西班牙对投资者最具吸引力的城市为首都马德里。马德里凭据其稳定的政局，快速增长的房价和投资回报率吸引了越来越多投资者的关注和企业入驻，晋升为第五大最吸引外资的欧洲大都市，排名仅在伦敦，巴黎，柏林，法兰克福之后。

　 房地产租金回报率高

　国内一线城市回报率最高的是广州，得益于其房价相对较便宜。租金回报率有1.74%，也就是说需要57.5年的租金，才能收回购房成本。而北上深则都在1.5%左右，按照这个租金回报率，北上深几乎都要66年以上的租金才能收回购买成本。而一般来说，5%以上的租金回报才是属于适合投资的楼市。

　西班牙 根据西班牙最大的房屋交易门户网站idealista和 fotocasa 数据显示，2017年8月份想要在西班牙租住一个房间要比2016年的同期多付17,70%的房租。根据西班牙《世界报》2017年9月的报道，首都马德里是西班牙房租上涨最快的城市。

　高涨的房租使得马德里房屋的平均收益率达到了6%甚至7%-8%, 持续升高的房价进而推动租房市场的需求。马德里某房产中介在访中表示，租房市场的需求达到历史最高水平，许多优质的房源在放出广告的当天就被预定。

　仅需17.5万欧元起

　(约合135万人民币)

　低价投资首选

——马德里巴尔戈新苑

　如果说马德里的太阳门相当于上海的人民广场，那巴尔戈新苑到太阳门的距离，就相当于人民广场到虹桥枢纽的一个位置。

　从马德里市中心只需不到20分钟的车程，周边生活配置完善，从小区步行200米即可抵达NASSICA大型商业购物中，用餐、购物、**、等项目一应俱全。

　1购买公寓优势

　● 住宅生活示范区，享受欧洲生活质量

　● 超3%回报率 + 房产溢价

　● 顶级开发商免费房屋租赁服务

　● 买房送车库，恒温游泳池

　● 售后质量保障

　● 高性价比学区房，毗邻国际双语学校

　2内部配置高级

　● 全新楼盘，精心设计，提升利用率。

　● 优质品牌装修材料，房间木质地板铺设，卫生间大理石墙面，标准欧洲现代设计。

　● 售价包含储藏室、车库，为生活提供更多的便利。

3周边便捷

　教育

　? 6所公立大学

　? 8所私立大学

　? 众多公立和私立学校

　(小学至高中)

　医疗

　? 20家公立医院

　? 36家私立医院

　较低的准入门槛加之成熟周到的服务团队，如今通过上外移民中心已经有超过100户中国家庭在西班牙购置了自己的房产，他们或是为了方便海外投资与商务合作，或是为了给子女更好的国际化教育，或是为父母养老选择一方浪漫的土地。

中国人青睐海外置业 这些风险你必须了解

海外房产凭借卓越的升值潜力丶低成本的投资门槛，吸引着越来越多的中国买家，尤其是以泰国丶马来西亚丶新加坡等为主的东南亚新兴市场迅猛发展，更多投资者嗅到了商机，逐步将目光转向这块财富“大蛋糕”—泰国。

－为什麽选择海外投资呢？

1.资产配置的需求

对於不少高净值的投资人群来说，持有单一货币的风险太大了，如果货币贬值了，这会导致资产严重缩水，造成损失。

2.环境问题

国内日益突出的环境问题，雾霾丶污染等问题为不少一线城市带来巨大的负面影响，选择海外进行房产投资，一方面也是为了追求更好的生活环境跟生活品质。

3.人民币贬值

目前人民币还处於比较高位的位置，价值虚高，正是进行海外投资的好时机。

4.教育与医疗

国内一线城市教育紧缺，学位难求；且医疗压力大，大部分医院随便挂个号都要排上好几个小时，一些专家号，更是一号难求。

5.国内房产投资难度大

国内经济发展後，一旦手里有了闲钱，大部分人都想着投资，但国内投资渠道较窄，互联网金融不完善，风险高；当国内房产限购之後，价格都偏高，风险大并且起步门槛也提高了。

6.跨境投资成趋势

近年来，随着海外贸易的发展，跨境投资也逐渐成为一种趋势，中国的海外投资金额和频率持续增加。

7.投资附加价值

海外置业特别是旅游地产丶养老地产越来越受到大家的欢迎，除了投资属性之外兼具的附加价值，也是成为受追捧的原因之一。

－与其他国家相比，在泰国投资房产的优势？

1.泰国房产总价低，公寓价格普遍在人民币100万以下，租金回报高，租售比健康。

2.在泰国买房无遗产税，无房产税，养房持有成本低。

3.交通方便，距离中国近，航程只需要3-5个小时时间，签证便利（落地签）签证费用低。

4.东南亚地区，气候宜人，无冬天，适合养老。

5.泰国消费水平低，物价不高，人民币兑泰铢汇率1:5,相对欧美国家，人民币耐花。

6.泰国本身亲华，文化相似，早前较多中国人去泰国发展。

7.有宗教信仰，全国95%的人信仰佛教，微笑之国，为人谦逊。

8.中国“一带一路”政策辐射，东盟核心位置，经济发展迅猛，房价增长潜力大。

9.泰国医疗水平高，但是医疗费用只是发达国家的1/3。

泰国作为一带一路沿线的重要国家，泰国经济正呈现高速发展的态势。

还在为错过北上广深心疼不已的你，是否考虑过泰国呢？

近年来越来越多的中国人喜欢在海外置业，“在国外拥有一套房子”——这本来是有钱人的专利，但现在也渐渐也走入普通人家。人们购置这些海外房产，不外乎是两件事情：投资或移民。但海外置业并非适合所有人，以下这些风险你必须了解。

中国人青睐海外置业 这些风险你必须了解

什么是海外置业？

海外置业是对于购置非本国土地、房屋，进行非本国房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。

比如，中国首富王健林以8000万英镑（约合7.7亿元人民币）的价格买下了伦敦一座豪宅，这一行为被称为海外置业。

为什么要进行海外置业？

嘉丰瑞德海外投资部总监Frank表示，一方面，人民币持续贬值已经被很多人理解为一种新的投资机会，越来越多的人懂得要全球配置资产以对冲汇率风险。另一方面，由于国内住宅限购政策对投资性需求抑制，高净值人群希望能在海外市场寻求更多的投资机会。

事实上，根据媒体公布的数据，倾向于海外房产投资的购房人超过四成，投资者更注重于投资的保值性，而不苛求海外项目能带来多大的收益。

哪些人适合海外置业？

嘉丰瑞德资深理财师Stephen认为，海外置业需要慎重考虑，并非适合任何人。目前而言，有财产保值、增值需求的高净值人群，与就业、生活息息相关的留学生、移民家庭，以及有度需求的人群较适合海外置业。

海外置业需注意哪些风险？

最大的风险是外汇风险。比如在加拿大购房纯做投资，如果加币汇率走低，就产生风险。购买一套当地房屋，现在用600万元人民币去兑付，如果汇率走低的话，只能拿到500万元人民币回来。这对于在海外购置房产的人而言是个考验。所以选择一个相对稳定，又存在走强空间的国家汇率，比如美元，是个不错的选择。

此外，第二个风险源自买家自身。

购房者首先要明确自己的置业目的，并弄清相应的法规政策和房屋产权年限，这些都是海外买房的重要基础。所以，寻找一个信誉良好、以及拥有一支强大的房地产经纪人的专业团队，比如嘉丰瑞德海外地产项目置业顾问团队，可较大程度地规避风险。

另外，就是要弄清楚购房目的。比如以投资移民为主要目的购房者，就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化，以确保自己这些年的最终能够达成投资移民的目标。嘉丰瑞德所推介的海外地产项目长期与本土置业顾问合作，也可以根据个人海外置业的需求，量身定制海外投资。

其次，需要了解海外房产的产权问题。与国内70年房屋使用权不同的是，国外产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同则需要承担的义务和责任也有相应的差异。

再次，和税费的问题往往是最让购房者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多，大大小小各种名目的收费项目繁多，购房者需要花费大力认真核查。嘉丰瑞德海外地产置业顾问，对操作流程的熟悉度和法律风险规避意识，可以增强交易的安全性。

最后，对于要对所购海外房产进行长期持有的投资者来说，最好还需要制订较为长期、合理的规划，内容涉及持有成本、转卖或继承成本、日常打理、资产安全等。

（以上回答发布于2016-05-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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