海外房源联系方式有几种类型_海外房产出售信息

1.海外留学租房要注意的事项有哪些？

2.集好家海外租房平台正规吗

3.国外房地产发展现状

4.申请希腊移民的中国人，他们都选择了哪些房产类型

5.中资海外房产投资为什么退潮？

　不少出国人士会选择移民匈牙利，而首先需要解决的就是住宿的问题，而在当地购置房产是很多人的选择。下面我简单介绍海外人士匈牙利购房步骤一览，希望给你带去帮助。

　1、 前期准备材料

　 办理本人有效护照的公证，并且办理在匈牙利的无犯罪记录公证。

　2、寻找合适房源

　在匈牙利购房的第一步当然是寻找合适、满意的房源了。以布达佩斯为例，不同区的房价、周边环境、房源类型都不相同，只有找寻到了最适合自己的房源，才能顺利进行下一步。

　3、 律师起草购房合同

　经由律师起草一份正式的买房合同，必须有律师签字并且盖律师事务所的公章，因为办理房屋过户的土地局只接受律师事务所盖章的房屋买卖合同。房屋的合同可以使用中文或英文起草，但合同拟定完毕双方签字后，需要由官方翻译为匈牙利语。

4、签署购房合同并缴纳“首付”

　在签署房屋购买合同时，需要有律师的见证并签字，然后就可以支付房款了。一般情况下首付比例为房款总价的10%，尾款是90%，可以在收到匈牙利的购房许可后再支付给卖方。买卖双方可就付款问题达成具体的协议。

　 5、申请购房许可

　非欧盟国籍的购房者都需要向匈牙利申请外国人购房许可，签署好购房合同后由律师申请和办理。

　 6、缴纳尾款，房产过户

　在获得了的许可之后就可以根据购房合同将未支付的房款部分支付给卖方，并向管辖房管局进行注册申请，对所购房产进行业主登记。交完房屋全款后就可以在跟卖方约定好的时间内收房子收钥匙了。

　7、后期手续

　办理房子相关的水电煤气，物业等过户手续。一般布达佩斯市中心的公寓房每年如果不使用，只需要每月缴纳一定的物业费。别墅无物业费，但是别墅需要经常打理，需要给自家门前除草，清理积雪。

海外留学租房要注意的事项有哪些？

在日本的可选房屋类型主要分为这三种：

1.普通公寓；

2.高级公寓；

3.独栋房屋。

租金方面也是逐级递增的，不过在实际情况中还会遇到合租房（シェアハウス），当然这和国内的合租还有点不太一样。这种合租一般是由一户建的主人将房子中的房屋拆分成几间出租，然后厨房卫生间共用。不过一般这种房子都是年代比较长的老旧房子，大家可以根据自己的经济状况和居住喜好选择房型。

选完房屋类型之后，接下来是选择户型。国内一般会有「一室户」、「几室几厅」这种说法，在日本的话户型一般会用＂数字+字母＂的形式表示，比如2DK、3LDK等等。

在了解了房屋类型和户型之后，再结合你需求的其他方面：比如说交通、楼层、朝向、费用等等选定房屋，基本上选房环节就可以告一段落了，接下来租房申请的事基本上就交由中介来完成，不过你还要提供相关的证明材料。

二、申请

作为外国人，在日本租房是需要申请来取得租房资格的，虽然繁杂的手续办理会由中介代理完成，但是相关材料还是要租客本人提供的。目前来说对于留学党和工作党，所需的申请材料不是完全相同：

1.「护照影印本」

2.「日本在留资格认定证明书」（尚未取得在留卡的情况）/「在留卡」或「住民票」

3.「入学通知书」或「就学证明书」或「学生证」（留学党）

4.「内定通知书」或「在职证明书」或「薪资证明」（工作党）

5.「收入证明」（例如源泉徴収票）/「存款证明」（通常提供房租缴纳者的，例如自己或父母的银行帐户存款）

6.「日本国内紧急联络人的联络方式」（根据不同的物件，有时也会被要求提供一位保证人*）

关于保证人这点，无论是去读书还是工作，都需要有日籍保证人才可以租房。对于留学党来说，大部分的学校可以做保证人，也有不少日本公司就是专门做留学生保证人业务的。工作党的话也是有可能被要求提供保证人或者保证公司，不同的房源要求也不一样，有些新房源甚至既要保证人，又要保证公司。

三、审核

提交申请后，接下去就是等待审核资料的结果了，一般来说从提交申请开始到真正入住，需要花费将近3～4周，其中等待审核一般至少要等2周。如果审核通过，那么中介公司会出具一张房租明细，包括头金、每月房租以及其他费用，还会写明房屋的交付日期和签约日期。

四、付款

和国内的收取租金类似，只不过日本这边会多一些费用明细是国内大部分租赁过程没有被收取的。比如说在交头金（租房付出的第一笔款项）时，一般给出的金额会是正常月租的4—6倍，通常要付「押金、礼金、保证金、中介费、月租」。

当然有时可能还会有其他杂费，比如管理费（管理费）、维修费（共益费）、消毒除菌费（抗菌処理代）、室内清洁费（クリーニング代）、更换钥匙费用（键交换代）、火灾保险费（火灾保険料）等等。所以基本上这一套搞下来，头金会是一笔很大的支出。因此租房前一定要慎重，每搬一次家，头金就需要再交一次。

五、签约

付完款后，中介公司就会再度登场。此时中介会明确告知你关于房产管理公司的信息，需要你带齐各种资料证件（申请环节中的那一大堆）前去签约。签约时，一定要仔细查看重要事项说明！比如说明内是否提到提前多久可以申请退房、提前解约需缴纳多少的违约金、解约时的房屋情况要求、入住人员要求、房屋保险以及其他水电气等等的注意事项。

集好家海外租房平台正规吗

海外留学的小伙伴大部分都表示，留学租房确实不是一件容易的事情，找房子非常耗费体力，而且在租房子的过程中也非常容易遇到租房陷阱，下面介绍一些留学租房一些注意事项，那样那样能少走点弯路。

1、房间的格局和卧室的面积

尽管美国的某些公寓是严格禁止房东将房子分割出租的，但是依然会有房东会把客厅出租出去，所以小伙伴们一定记得问一下房东，这套公寓有几间卧室，一共会有几个室友跟你一起合租，如果被公寓发现，租客们也会跟着遭殃。

2、房子的楼层以及光和通风问题

跟国内的高层公寓一样，如果是比较高的楼层，小伙伴们就可以欣赏到更宽阔的视野，而且光也会更好，但是较高楼层的房子也会有一些不方便的地方，那就是一旦等不到电梯，就只能干着急了，低楼层的住户就可以直接从楼梯走下去，不会因为等不到电梯而迟到。

小伙伴们在租房子的时候一定记得问一下房东，是否允许租客在厨房做饭，中餐的烹饪方式油烟比较大，如果通风不好的话，很容易弄得屋子里面油烟弥漫，所以，小伙伴们一定要问一下房东对做饭有没有限制，如果房东不介意的话，只要房间的通风比较良好，租客就可以在家做饭了。

3、房源的地理位置和社区环境

小伙伴们在租房子的时候一定会非常关注房子与学校的距离，如果小伙伴们租住的房子在学校周围，步行即可到达，那么你们就不会在路上花费很多时间，早上即使不小心起晚了，也不会担心自己会迟到。要是小伙伴们租住的房子离学校比较远，那就需要观察一下，社区周边是否有公交站或者地铁站，如果交通足够便利，小伙伴们住起来也会比较方便。但是，一般来说，学校周边的公寓租金都会比较贵，而离学校比较远的社区房租比较低，只不过你们在路途上也会花费一些时间，车费也是你们需要考虑的成本。另外，如果小伙伴们不喜欢吵闹的生活环境，就尽量避免租住那些在停车场、洗衣房等公共场所周边的房子。

4、房租是否包UTILITY

小伙伴们在租房子的时候一定要记得问一下房东，房租里面是否包Utility，所谓的Utility其实就是指你们每月所花费的水费、电费、网费、暖气费以及其他费用(垃圾处理费、物业安保费、有线电视费等)。有些房东为了方便，租金里面就不包这些费用，那就需要小伙伴们自行缴纳，据小居所知，大多数的公寓是可以包含垃圾处理和安保费的。因此，小伙伴们在考量房租高低的时候，记得要把每月大概需要支付的费用也算进去，这样口径才能一致，才有可比性。

5、屋内是否有空调和暖气

小伙伴们在看房的时候就会发现，并不是每栋公寓都有空调，因为美国的有些地区并不是很需要空调，所以那些老一些的公寓楼很可能就不会配备空调。

美国的暖气分为这几种：有中央空调一样的、有暖气片式的暖气还有那种直接烧燃气的壁挂炉暖气。这三种暖设各有各的好处，比如，第一种，中央空调式的暖气，需要通电，那么小伙伴们除了要支付暖气费还要支付电费;第二种，暖气片式的暖气，这种暖气跟国内的房子是差不多的;第三种，直接烧燃气的壁挂炉暖气，这种暖气不如前面两种方便，不是很推荐。

6、屋内是否有洗衣机和烘干机

小伙伴们到了美国就会发现，那里的公寓楼里面会有公用的洗衣房，所以每间公寓里面就不会专门配备洗衣机了。小伙伴们可以问一下房东，洗衣房是每层共用一个，还是每栋楼公用一个，而且，这些公用的洗衣房里面的洗衣机和烘干机都是要收费的哦，投币或者刷充值卡付费才可以使用。公用的洗衣机容量比较大，所以小伙伴们可以攒一筐衣服一起放进去。很多小伙伴初到美国都不太适应这种共用的洗衣房，如果实在是不喜欢这种共用的洗衣机，担心卫生问题的话，建议小伙伴们尽量选择那些每户自带洗衣机的公寓。

7、房东的特殊限制

小伙伴们在租房子的时候除了要观察小居刚刚提到的这几点，还要记得问一下房东是否有特殊的要求，比如：房东是否介意租客待客留宿?、房东是否介意租客在屋里吸烟?房东对租客饲养宠物方面有无限制等。此外，美国的公寓一般默认是不提供家具的，小伙伴们要记得自己购一些必备的家具(比如：床、桌子、椅子等)。

国外房地产发展现状

正规。根据集好家查询得知。集好家海外租房平台有正规的运营流程，有着合法的营业资质，尊重和保护房主和租客的隐私，提供详细的房源信息，促使房主和租客双方在合法正规的平台上满足需求。集好家是一家为留学生提供海外租房服务的平台，提供了各种各样适合留学生居住的公寓和房间类型。

申请希腊移民的中国人，他们都选择了哪些房产类型

1、发展历史悠久，中介事业发达

国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一

套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。

2、法规健全

如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。

3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化

美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是： （1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人： 年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务， 法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发， 要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。

美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。 中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。

4、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应

美国“威茨特”经纪人组织有6000人，有自己专门发行的房地产广告信息，组成了跨州的联销店。香港的“仲量行”在全球27个国家设有69个办事处，职工近4000人。为了加强实力，著名中介公司香港测量师行、戴玉祥产业咨询公司、 英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行，进行房地产服务的跨国经营。

日本、台湾的房地产中介的组织方式都不是独立经营，主要3种形式是； 直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。

5、充分集信息，利用网络信息技术

源于美国的MLS——“多重上市服务” 系统风行于欧美国家， 而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。 在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。

6、国外大型中介机构抢滩中国

由于普遍看好中国市场， 特别是中国加入WTO，将是未来10年世界上最大的房地产市场之一，许多国外中介公司意欲进驻中国。全球规模最大的特许经营房地产中介体系——美国“21世纪不动产”已在中国内地全面启动，继去年10月在北京设立总部之后，短短几个月内，触角已延伸到中国许

多省市地区，所到之处反响强烈。在“每家加盟店都独立拥有和运营”的原则下，“21世纪不动产”为各个合作商提供先进的经营系统以及专业的帮助和辅导，充当其房地产中介业务的长期顾问。它的合作商可以利用其强大的品牌，吸引国际、国内的更多客户，通过互联网共享系统内丰富的信息，以及靠体系的规模效应降低自身运营成本。 1、发展历史悠久，中介事业发达

国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一

套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。

2、法规健全

如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。

3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化

美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是： （1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人： 年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务， 法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发， 要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。

美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。 中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。

4、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应

美国“威茨特”经纪人组织有6000人，有自己专门发行的房地产广告信息，组成了跨州的联销店。香港的“仲量行”在全球27个国家设有69个办事处，职工近4000人。为了加强实力，著名中介公司香港测量师行、戴玉祥产业咨询公司、 英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行，进行房地产服务的跨国经营。

日本、台湾的房地产中介的组织方式都不是独立经营，主要3种形式是； 直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。

5、充分集信息，利用网络信息技术

源于美国的MLS——“多重上市服务” 系统风行于欧美国家， 而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。 在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。

6、国外大型中介机构抢滩中国

由于普遍看好中国市场， 特别是中国加入WTO，将是未来10年世界上最大的房地产市场之一，许多国外中介公司意欲进驻中国。全球规模最大的特许经营房地产中介体系——美国“21世纪不动产”已在中国内地全面启动，继去年10月在北京设立总部之后，短短几个月内，触角已延伸到中国许

多省市地区，所到之处反响强烈。在“每家加盟店都独立拥有和运营”的原则下，“21世纪不动产”为各个合作商提供先进的经营系统以及专业的帮助和辅导，充当其房地产中介业务的长期顾问。它的合作商可以利用其强大的品牌，吸引国际、国内的更多客户，通过互联网共享系统内丰富的信息，以及靠体系的规模效应降低自身运营成本。

中资海外房产投资为什么退潮？

申请希腊移民的中国人，大都选择了自住型房产，也有部分人选择投资型房产。无论选择哪种类型的房产，都需要首先了解自己的需求和想法，自己在希腊购置房产是出于什么样的目的，以及自身经济实力，具体详情可以咨询金顶移民，公司从事房产行业多年，为客户提供最专业的资讯，帮客户避开在房产选择上的各种“坑”，为客户的移民之路保驾护航。

根据相关机构统计，超过一半的家庭选择移民是出于对子女教育的考量，为让子女受到良好的教育成了国人在希腊买房移民的重要原因，因此，移民希腊时很多申请者，都会选择学区房。虽然在希腊并不是有非常严格的学区房概念，但是距离学校近一点总归是有很大的优势的。近些年来，随着国人生活水平的不断上升，许多人会选择到希腊风景优美的地方度或是养老。这类的房产主要集中在雅典西南部的这类房产主要集中在雅典西南沿海或者是在希腊周边的岛屿上。

想要了解更多关于移民的相关信息，推荐咨询金顶移民。金顶移民一直专注于海外移民及境外资产配置业务。团队由拥有多年海外工作、生活经验的移民专家组成，熟知各国移民政策、了解项目操作细节及风险点把控，成功帮助数近十万家庭获得海外身份、配置境外资产、搭建海外架构。金顶移民为客户量身定制移民方案，层层把关清晰透彻，致力于为高净值人士提供专业准确、细致贴心的移民贵宾式服务，为移民之路保驾护航！

日前，平安集团旗下平安好房海外众筹项目——Bar Works共享办公项目被卷入疑似庞氏。随后，平安好房另外三个海外众筹项目，包括伦敦贝尔格雷弗广场众筹项目、美国南卡罗来纳州和北卡罗来纳州学生公寓投资项目均已在平安集团相关网站上撤下。

上述项目被平安好房以众筹产品方式在平台上销售给投资者。21世纪经济报道记者通过访海外房地产业内人士以及资料查询发现，平安好房2014年至2015年间在平台上销售上述众筹产品，彼时中资房企海外投资正值高峰。如今高潮退去，至少有两个项目销售仍未完成，兑付将延期。

仲量联行曾在2015年初发布报告称，2014年中国海外房地产投资达165亿美元，同比增长46%，并创下历史新高；而日前戴德梁行发布的报告显示，中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元，这是自2013年四季度以来季度的最低投资总额。

目前，Bar Works已被曝光遭到美国证监会（SEC）的指控，案件已经进入司法程序。根据美国媒体The Real Deal的报道，Bar Works已被认定为一个庞氏。而此前从2015年开始，借助平安好房平台，Bar Works进行了四期融资，投资额2.5万美元／工位，两份起售，销售额超过千万美元。

平安好房品牌部门相关人士回应称，平安好房是Bar Works投资项目的代销平台之一，公司已及时与客户进行沟通，并帮助客户垫付了律师费，目前案件正在美国司法部门调查过程中。至于其他海外项目，平安好房表示，目前正常运营中。此外，记者就海外项目是否涉嫌庞氏，以及公司后续解决办法等询问平安集团、平安好房品牌部门相关人士，平安集团方面表示暂无回应；截至发稿时止，平安好房方面亦未正面回复。

21世纪经济报道记者独家获悉，平安好房位于英国伦敦的贝尔格雷弗广场、美国南卡罗来纳州学生公寓均处于销售周期未结束状态。换言之，这两个项目此前与投资者约定的2-3年期兑付时间将被延长。

项目延期

2014年，平安好房推出位于美国南卡罗来纳州的“Chandler Oaks”学生公寓众筹项目，这是平安好房推出的首期海外众筹项目。平安好房首期海外众筹项目周期为30天，目标金额为人民币615万元（约100万美元），单笔最低购买份额为100美元，最高限购50份。

当时美国南卡罗来纳州Chandler Oaks学生公寓与美国纽约曼哈顿切尔西区公寓、佛州李郡高级海景公寓共属于平安房产首批海外众筹项目的备选项目。目标金额筹集完毕后，投资者用投票的方式选举项目，确定最终购买项目。

在项目宣传资料中，平安好房称Chandler Oaks学生公寓已与Limestone私立大学签订了出租协议，“每年担保租金回报率为5%，包租5年，第四年第一个月物业公司承诺以112%买入价回购”。

Limestone大学位于南卡罗莱纳州的加夫尼市（Gaffney），是一所私立艺术学院，2016年共有1241名学生入学。根据加夫尼市媒体The Gaffney Ledger报道，Limestone大学曾于2014年与Chandler Oaks公寓签约了3年的出租协议，为学生提供校外住宿。

根据21世纪经济报道记者了解，平安好房投资了上述项目共100套房源，项目运营方将之重新装修，拿出63套与学校签了租约。

平安好房在Chandler Oaks学生公寓项目上的众筹金额为100万美元，并担保5%的年收益。美国当地业内人士认为，公寓开发商通过平安好房众筹，取得资金购买土地并且对公寓进行简装，学校接收并精装修后再租给学生，从早期的宣传资料可见，“项目方保证投资人8%的年回报，平安获得3%，国内投资人获得5%”。

上述业内人士分析认为，平安好房此举相当于融资100万美元给开发商做这个项目运营，最后三方分享收益。

但2016年租约到期之后，Limestone大学不再续租。由于从2016年开始，Limestone大学就要求学生全部入住校方持有公寓，投资者称，公寓项目的管理方已经被更换，新项目方不承认原包租与回购合同。

平安好房对投资者的回应是：邮件联系新项目方，未得到回应。

平安好房这100套房源，此前对投资者承诺第4年保证回购，可达到8%的回报。“项目原来是靠学校提供学生租客。对国内投资者5%回报的承诺，如果卖得好是可以兑现，但现在没有租约，租金回报较难保证。”上述海外业内人士称。

2015年7月，英国伦敦贝尔格雷弗广场众筹项目在平安好房上进行认筹，这是平安好房推出的海外众筹项目二期产品。境外公开信息显示，这是一个旧房改建的工程，正处于改造过程中。项目是一个使用面积达到1809平方米的7居室豪宅，并拥有伦敦最美花园广场之一的好景观。

根据贝尔格雷弗广场项目方准备的私募召集备忘录显示，产品两年保本保息，项目销售价格低于市场价，在投资周期内，浮动收益可达到20%，最低年化收益14%。“一次投资200万英镑、包办英国投资移民，在投资周期结束后投资者一次性获得最低28%的投资收益，众筹参与者持有项目投资公司的股权凭证正本”。

贝尔格雷弗广场项目一共推出众筹3000多份，平安好房承包了其中250份名额的代销，众筹目标金额500万英镑。投资者认购一份2万英镑，最多可认购250份。产品认购期为2015年7月1日－7月21日，2年退出。但到2017年8月兑付到期后，平安好房表示要延期半年，目前投资人仍然没有被告知投资退出时间。

一个事实是，项目目前还处于在售状态。英国可查询到的就有一个网站在销售该房产，其他好几个网站的销售信息已经撤下，具体原因不得而知。一名海外业内人士分析，项目还在售，就表明其售出的理财产品还无法兑现承诺，投资者还不能实现退出。

上述海外业内人士分析，平安好房两个海外众筹项目兑付延期，显示出中资在海外投资的信息不对称。以美国南卡学生公寓项目为例，可能存在两种情况：或许南卡学生公寓项目中运营方实际上只和学校签了3年租约，而他们告诉平安好房是签了5年租约，导致宣传信息有误；运营方也没有调查清楚学校的意愿，以为可以续约，一旦63套公寓没有了学生，出租难度可想而知。

值得关注的是，该项目周边市场价是2万元美元可以买到一套3居室公寓，这一市场行情对于平安好房投资的学生公寓而言，竞争非常大。

平安好房通过众筹方式投资的海外项目，模式也很一致，“平台利用项目推出众筹理财产品实现融资－投资项目－退出”，但由于项目装修与销售进度原因，直接导致项目无法按时实现退出，即便有租金收入，也难以达到平安好房承诺给投资人的收益水平。

信息不对称

“平安方面可能对项目前景过于乐观。”全美最大华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵分析指出，以上述贝尔格雷弗广场为例，根据项目方提交的私募召集备忘录显示，在平安好房为项目融资的资金中，项目管理方（运营方）先拿走5%的利润。刘子洵认为这相当于融资中介费，在美国，按照行规，融资中介费一般是0.75%－2%，与平安好房投资的英国豪宅同类型项目约为1%，“因此，英国项目方拿走5%比较高。”根据项目方提供的合法文书，即私募召集备忘录，项目或存在超出市场行情的前期费用，而正常情况下机构投资人在谈判过程中往往不会接受这样的条件。此外，项目方每年在项目利润中先提取毛收入的10%作为自己的利润，这相当于在项目开发过程中，风险往后端转移了。

记者查询到，项目方是一家名为TINTRA的公司，但是公司已经停用，只有海外搜索引擎的社交平台还在发布该公司代理的各类海外地产信息。

刘子洵在美从事房地产行业多年，他分析指出，从平安好房海外项目推出的众筹产品，可以看出典型的中美消费模式差别。对于中国老百姓而言， 用100万美元众筹购买100套公寓， 相当于1万美元买一套公寓，也就是7万 元人民币不到就买一套房子；其次，按照平安好房与学校签约内容看，每年有5%的租金回报；平安还有回购承诺。他认为，这对于国内中老年消费者而言，是相当有吸引力的。从平安角度而言，此次帮平安操盘的英国人此前有多次项目运作经验；但从海外信息披露来看，这两名英国人仅仅是有国际房产的销售经验。

刘子洵指出，上述南卡莱罗纳州学生公寓项目的投资亮点是：和大都市相比较，越偏僻的区域地价差距就越大，但租金的差距相对小一些。

但根据平安好房给到8%的收益倒推，公寓售价也有一定压力。据美国当地业内人士透露，在美国项目位置越偏远，投资回报率越高，比如，在美国华府的城乡接合部，这样的一居室公寓可租到1400美元一个月，卖价估计是22万美元左右，出租年化收益只有7.6%。平安好房项目所在城市Gaffney相比更为偏远，目前当地出售的房子（3居到5居的独立屋）售价主要在2万到9万美元之间，以一套4万美元的独立屋为例，如果直接以平安好房预估项目租金为480美元起／月的水平匡算，是可以达到14％的收益的。

“这样的地区的房子在出租回报上很高，但是风险也相对较高，因为需求少，当地经济往往不强劲；还有就是开发门槛低，谁都可以进来做。”此外，项目只和学校签了3年约，但产品宣传是5年，而且是第4年保证回购。

刘子洵认为，海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目，也是它们在海外碰壁的主要原因。

查询海外网站可知，上述南卡项目是由两个名为安东和安东尼的英国人负责，并通过多个中介来销售。然而，这两名操盘手的公开资料显示，他们名册有不少公司，足迹遍布全球。刘子洵认为，西方开发模式和国内不一样的地方就在于，由于金融机构对当地行情的关注，在美国，房地产项目开发只能是熟知行情的本地人才能驾驭。

值得关注的是，目前美国南卡学生公寓项目运营方正积极在英国、西班牙等地推销公寓，售价4.8-7.7万美元／套。“这应该是希望能尽快回收平安投资人退出的资金。”上述业内人士表示。