海外目前房价_海外房产涨价

1.康有为流亡海外时，为何还可以住豪华酒店吃大餐？

2.《货币战争》一书讲的什么

3.柬埔寨那么穷，为什么大家还要去疯狂买房？

4.全世界哪里的房子买起来最糟心？

5.经济危机对中国的影响

西班牙现在的房价已经是涨价了很多，之前在西班牙买房的都说是已经赚了，就全世界来看，房价只有上涨的份，没有再降价的可能。但是怎样才会不让自己的资金被套牢，又能够最大限度的收益最大化，这个是很值得思考的问题。

首选肯定是加泰罗尼亚

之前的公投独立造成了房价一度出现些许下跌，不过数据显示，巴塞罗那的房价仍然较高，不过对于西班牙买房移民申请者来说，无论是为了房产投资亦，又或者是为了过去居住生活，这个地区，这个城市都是非常好的选择。除了巴塞罗那这个城市之外，加泰罗尼亚海岸的房产一直都很受到投资者的青睐，去年这个地区的房产销量相较之前大幅上涨。

第二便是安达卢西亚

这个地区的塞维利亚和马拉加等城市还没有经历过像马德里和巴塞罗那那样的的大幅度上涨，因此也是有一定的上涨空间，塞维利亚被曾被评为欧洲最佳观赏城市，并且，由于对由于对基础设施进行了大规模的投资，马拉加已经成为西班牙最适宜居住的城市之一，具备了未来大幅上涨的条件。这些优势将会吸引更多的房产购买者和租赁者。

第三巴斯克地区

巴斯克是西班牙最为繁华的地区之一，该地区吸引了大量海外金主。毕尔巴鄂是西班牙最重要的城市之一，该城市周边的房产开始受到越来越多的投资者和西班牙买房移民申请者的青睐。

除此之外，圣塞巴斯蒂安作为西班牙十分著名的度胜地，对外来人口的吸引力非常的大，但是该城市的生活成本也是西班牙较为昂贵的国家之一，这个城市的房产投资获得收益是相当可观的。不过这一地区是西班牙生活成本最昂贵的城市之一，餐饮业和旅游业蓬勃发展，这个地区的公寓类房产将会是未来投资的重点方向。

最后给大家推荐一个岛屿特内里费

特内里费作为一个度岛屿，环境气候舒适，风景优美，主打旅游观光。该岛旅游经济多年来一直增长迅速，房产出租回报非常可观，因此主打投资优势的特内里费具备非常高的房产投资价值。

虽然是一个岛屿，但是特内里费的房产价格从去年开始就不断的在上涨，而且这种上涨的趋势仍在继续。特内里费是一个全年拥有充足阳光的度岛屿，它在海外投资者心中非常受欢迎，而且该岛上的旅游业近年来保持着健康的持续上涨态势，这里的房产回报率非常的高，而且出租物业甚至有点供不应求。

阿尔梅里亚市也是另一个房产热门投资地区，这一地区的房产价格目前还较低，大约只有西班牙全国房产价格的一半，不过该地区的巨大投资潜力正在吸引着越来越多的外部投资。阿尔梅里亚作为西班牙传统的城市，有着悠久而有趣的历史，这里现存着非常漂亮的老城区，港口和古典文化，受到众多的关注。对于移民西班牙申请者而言，该地区也开始受到很多关注。综上而言，西班牙移民申请者如果想对房产进行投资，除了传统的热门目的地巴塞罗那和马德里之外，其他的很多地区也是非常值得选择的。

康有为流亡海外时，为何还可以住豪华酒店吃大餐？

楼市调控真的能降房价吗？

1、市场并不是按照一定的规律往前走的，有时候是杂乱无章的

2、所以要进行楼市的调控，已达到楼市在一个合理的房价范围内

3、房价所以应该回归理性，而不失胡乱涨价，现在海外房产市场也很火热，也是投资的好地方。

《货币战争》一书讲的什么

康有为流亡海外时，却还可以住豪华酒店吃大餐的原因在于康有为利用华侨捐款投资地产牟利，一旦有钱之后，当然生活就会变得奢侈，这其实也是人的本性，不过他的钱的来源虽然是自己投资，不过却用的别人捐款的资金来投资，却也是不道德之事。

康有为在戊戌变法失败后，坐船逃在日本，希望借助日本的力量复辟光绪皇帝。尽管慈禧下达了追杀康有为的命令，但是西方列强都不买慈禧的账，因此康有为在西方国家四处旅行。康有为作为光绪皇帝身边的红人，他对外宣传他有皇帝本人的衣带诏，大致内容是命令康有为在外国募集资金，组织人力，为复辟皇权积蓄力量。西方列强、海外华人纷纷给康有为捐款，这就是康有为巨额资金的来源。

光绪二十五年，清朝向日本交涉，不准康有为留日，要求日本将康有为引渡为中国。日本外务省不想得罪慈禧太后，也不想得罪光绪帝，于是赠送给康有为一笔丰厚的资金，让康有为远渡重洋去加拿大。日本的资助让康有为看到募集资金的可能性，于是他在加拿大成立了保皇会，亦称中国维新会。西方列强、海外华人都给康有为的保皇会投入了大笔资金，这样康有为成了大富翁，生活过得十分惬意。

康有为虽然为中国作出了他自己的贡献，可以说推动了改革的进程，不过他生活奢侈、男女问题上也是相当复杂这些也是事实，可以说功过相当。

柬埔寨那么穷，为什么大家还要去疯狂买房？

我读过，情节精彩但内容太过夸张和阴谋论

给点新闻

《货币战争》作者宋鸿兵沪上引发思想交锋

主持人：

张庭宾 第一财经日报社副总编辑

时间：2007年9月15日

地点：上海苏河艺术

嘉宾：

宋鸿宾 《货币战争》作者

陈坚 国泰基金管理有限公司常务副总经理

沈思玮 上海交通大学经济战略研究所副教授

按照现在货币增发的量来计算，存钱是无法依靠利息来抵冲通货膨胀的。金融系统在通货膨胀中获利最大。实际上是把离银行系统最远的人手中的财富转移到离银行系统最近的人

当人们对美元资产发生动摇的时候，黄金、白银必然会涨价。当百姓对美元产生动摇的时候，就不会再信任任何货币，转向黄金、白银

经过改革开放以来快速的发展，我国经济、金融实力越来越强，有些国家越来越担心中国会不会成为既有的国际规则的挑战者。而消灭挑战者的最好办法是要求中国金融全面开放，并通过大起大伏的金融危机周期俘获该国金融体系。这就是另一种战争，即货币战争或者叫金融战争

宋鸿兵先生的《货币战争》甫一问市，立即引发了众多媒体的热评，也引起国家有关部委的高度关注，尤其是引发了财经界与学界的热烈争论。日前在《第一财经日报》、中信出版社、上海若邻网络联合组织下，宋鸿兵先生携《货币战争》来沪发表演说，并与上海的部分学者和企业界人士进行对话和交流。

有什么办法能够保护我们挣来的钱？

在这次小型论坛上，宋鸿兵指出：很多人不知道美联储是个私有性质的机构。对于“央行本身是中性的，主要保证货币政策的独立性”的认识，宋鸿兵则提出了自己的看法，谁拥有中央银行，谁就掌控了金融市场。美联储有很多内幕操纵。

宋鸿兵表示，美联储负责美国整个的发行制度，事实上影响世界。它完全独立，不对或国会负责，无人监督、审核，也就是三权之上还有第四权，如果有人能够控制货币发行，那么现在金融市场的基本理念就出现问题了。

在美国不是美联储要向总统汇报，而是总统应该向美联储汇报。中央银行的权力某种程度上大于总统的权力。这样的制度存在问题，一是利益冲突问题。商业银行是央行成立最主要的推动力量。当时的商业银行控制着美联储。在制定货币政策中，这些人是真正制定策略的人，他们早于市场的参与者知道政策的变化，利率政策变化的先知权使他们拥有种种赚钱的机会。二是公平性。商业银行如果用自己的钱来发行货币，不构成任何问题，但事实上银行是以国债作为抵押来发行货币，国债是未来收益的承诺，这涉及到公平性和道德风险的问题。

布雷顿森林体系时期美元是和黄金挂钩，它的币值是非常稳定的。从上世纪30年代到现在，它真正的购买力已经下降了90倍以上。从10年到现在，尤其是最近十年，现在它的购买力是越来越弱，上做美元的黄牛都下岗了，这也是美元加速贬值的过程。美国的房地产最近也涨得很厉害，上世纪70年代6万美元的房子现在的价格是40万美元，内在价值没变，实际上是货币不值钱了。现在人民币和美元都一样，购买力在快速下滑。

美元近十年来加速贬值，如果国债用未来作为抵押，实际上购买力就必然下降。通货膨胀的两个结果是购买力下降和社会财富的重新分配。如果了解这样的运作机制，我们该怎么办？有什么办法能够保护我们挣来的钱？

宋鸿兵说，按照现在货币增发的量来计算，存钱是无法依靠利息来抵冲通货膨胀的。金融系统在通货膨胀中获利最大。中央银行在印刷货币。美元流通中只有3%是在流通中的货币。信用货币会越来越多，而不是纸币。比如存100元进银行，银行可以扩大到190元用于，银行就相当于在印钞票，离银行系统越近的行业、最多的行业实际上获利最大，完全不找银行的人受损最大，实际上是把离银行系统最远的人手中的财富转移到离银行系统最近的人。

百姓要对现在的金融系统有所理解。钱和财富之间是不完全一样的。财富的拥有是指你拥有产品、服务。拥有钱本身并不意味着拥有等量的财富。货币和财富之间不完全是一个概念。当你收到钱的时候，不要被货币的数量所迷惑，最重要是看你拥有的产品和服务。

人民币对于真正的财物它是贬值的，为什么对美元来说它是升值的呢？因为美元贬值得更厉害，所以应该从财富的角度考虑，人民币实际上是在贬值。人民币、美元、股指都泡沫化，也即学术上的资产通货膨胀。泡沫化问题严重，都会导致房地产等被高估的问题，我们就应该寻找被低估的地方。

对通货膨胀最稳定、最有效的指数是黄金的价格，包括资产，也包括物价的因素，它是最综合的，所以如果用黄金价格来做测算，是最能反映通货膨胀的。所有黄金的价格要被严格控制。一旦黄金的价格上升，欧洲银行就会拍卖黄金来压制它的价格。宋鸿兵认为现在的黄金价格被低估了。真正美元的通货膨胀实际上是现在黄金价格数字的至少2倍。如果用黄金进行类比，那么黄金的价格现在至少被低估了50%。

当一个国家对其纸币发行制度发生怀疑的时候，纸币就会贬值。

当人们对美元资产发生动摇的时候，黄金、白银必然会涨价。当百姓对美元产生动摇的时候，就不会再信任任何货币，转向黄金、白银。今年很多欧美媒体都对此进行了报道，有篇文章直接提出了主权货币终结这样的观点，也就是说各国中央银行的制度现在都失灵了，很可能像1929年出现大衰退。这是我们看到的对美国金融最大的警告。

货币发行恢复“金本位制”不可能

对于宋鸿兵先生的观点，国泰基金管理有限公司常务副总经理陈坚却认为，在全球经济发展到今天这样一个宏大规模的状况下，货币发行要恢复“金本位制”几乎是不可能的。

陈坚说，首先，各国是不会同意恢复“金本位制”的，因为这种制度会严重制约通过发行纸币来调控经济的权力。所以，不会有哪一个国家的(或者央行)，特别是经济大国，会同意恢复“金本位制”。当然，行为的背后是社会的经济活动本身对一种富有弹性的货币发行制度的需求，在“金本位”制度下，有限的货币供应量根本满足不了一个大国乃至全球经济对货币的需求。

其次，老百姓也不会喜欢“金本位制”的恢复。在现实生活中，对普通老百姓来说，大家对用哪一种货币制度，关注度是不高的，无论是做生意还是过日子，大家都希望拥有一个比较宽松的、自由的环境。大家关注的是自己的生活水平和质量的不断提高。以中国为例，改革开放以来，大家的生活水平都有了不同程度的提高，对现有的货币制度已经比较适应了，不存在改变这种制度的念头。

关于现有货币发行制度的弊端，可以通过加强监督和制约等手段予以完善，陈坚认为，随着货币的过量发行、随着其弊端的不断暴露而引起人们的重视，但不会回归到“金本位制”的轨道上去。在纸币超量发行的时代，如何避免被人“剪羊毛”的问题他是非常赞同的，他认为这个问题的本质是如何正确理财。把黄金投资作为个人理财的一个组成部分，是有其合理性的。

中国应该警惕货币战争

就宋鸿兵在《货币战争》中提出的美元主导世界金融的风险，上海交通大学经济战略研究所沈思玮副教授深有同感。沈教授强调：美国是一个高消耗国家，原材料价格的上涨难堪重负，为了直接获得石油不惜诉诸军事手段，陷入伊拉克泥潭，高油价以及军事支出的剧增导致美国经常项目赤字剧增，美元大幅度贬值。在这种情况下，美国并不想解决自己的问题，反而借助于美元的国际地位，变本加厉推进世界金融一体化与政治一体化。本质上，是要求世界各国对于美国所制定规则的全面履行，这就是美国所推行的“规则对于美国以外的国家是外生的，对于美国则是内生的”。

所谓“政治一体化”就是指世界各国应该接受“美国两党轮替执政的民主模式”，并被标榜为人类普世价值观，这只不过是另一种宗教。本质上，其目的是可以使美国更好地干预别国内政以获取最大利益。所谓的“金融一体化”就是金融自由化，本质是美国通过美元从世界各国融资，再通过政治、军事、金融手段低价购买别国资产，来获得最大利益。沈教授表示，我们可以看到，我国在海外上市的公司发行价格总是很低，在国内发行价格总是很高。我们也可以看到，中国外投公司高价买入黑石优先股，而黑石又买入蓝星公司股权，我们为什么不自己买自己的股权呢？本质上是由于如果你不对美国让渡利益，国际市场不允许你参与，这又是什么逻辑呢？

随着金融自由化的推进，世界金融市场越来越脆弱，本质上，没有任何一个国家能够承受全世界资本的冲击。但全世界的资本决不会冲击美国，因为美国金融机构掌管着全球美元，美国次级贷危机，美元不跌反涨，这就是金融霸权的含义。

转的。

全世界哪里的房子买起来最糟心？

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“柬埔寨那么穷，

为什么还要去买房？”

这个问题就如同问马云

“农村不如城市富，

要不要搞农村电商”一样；

不是因为城里套路深

才想回农村，

因为前景！前景！前景！

......

这像极了城乡结合部的地方，便是金边――柬埔寨的首都。

现在的金边，就是一片工地，这个城宽各12公里，大概就是比大城市――铁岭要小一些。但就这么个小地方，每条主街道上有十来个建案在同时进行，东南北三个方向都在造新城，西边是因为工业区动不了。

你说不敢去投资这儿，但等几年人家都造得差不多了，还有你什么事儿?柬埔寨经济连年增长7%，领涨整个东盟，但如果你乘飞机白天进入金边，就会发现云彩下的城市总体看来还是一片红瓦绿地的乡村风貌。金边作为这样一个高速发展国家的首都，感觉有没有一点十几年前北京上海的味道?

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那么，数年后呢？

但同样问题来了：盖那么多楼，卖不卖得掉?

在建的这些楼，多数都是高层公寓。柬埔寨建筑的最大特产就是那种前后直通的传统排屋，而城市地区居住房储量主要还是以排屋的形式存在。这种排屋住在里面的时候，热就算了；隔音效果呢，每天早晨会感觉外面的摩托车都已经骑到被子上来了。

但先富起来的本地人和在这的欧美包括中国人，是不会住在排屋里的，那么住哪？

公寓里！以三年为期，到2018年秋，金边地区完工的公寓量大约在一万三千到一万五千套之间(其主体为单房型)，而届时在柬长住外籍人口保守估计为三十万，这三十万中还不包含越南籍等东盟邻国在柬人口。也就是说，2018年的金边有差不多20个外国人分享一套公寓，如果平均一套公寓能进去3个人的话，我们将面临的问题是：如何为剩下的17个人解决住房问题。

购房靠不靠谱?

在柬埔寨，这个国家的所有基础建设与关乎国计民生的大项目都是中国人在搞，什么电力、中国路桥数不胜数，而今一带一路又为两国合作加了码。所以，针对外来投资的政策，是要首先斟酌中国的感受滴。

柬埔寨鼓励外国人前来买房，通过中国驻柬大使馆经济商务参赞处的资料我们了解到，柬埔寨对外国人购房给予了诸多保障和便利：

1、柬埔寨对外国人购房有何法律上的保障？

2010年4月5日柬埔寨国会讨论并通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。根据该法律,外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。这一法律将为有意在柬埔寨进行房地产领域投资的外国人提供便利,从而吸引更多人来柬投资兴业。

2、柬埔寨对外国人在柬购房有何规定？

根据《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖，享有权无年限限制，为永久。（2010年12月4日，柬埔寨内阁会议通过了《外国人私有房屋所有权法》草案，允许外国人在柬购买公寓二层以上（不包括底层）的房产，并拥有100%的所有权（不包括土地所有权））

3、柬埔寨当地对别墅建筑要求有规定吗？

柬地规定，别墅只能建设成地面上两层及地下负一负二层（负一负二层可根据需要选择建设或不进行建设），地面上别墅只能为两层建筑，不能加盖第三层或只进行一层建设。

4、柬埔寨对购房地域上有无限制？

外国人不能够拥有离陆地边界线３０公里内的多业主房屋私人部分的产权，除非多业主房屋位于特别经济区内、重要居民集中区内和柬埔寨王国规定的地区内。本项目在陆地边界线30公里以外，不属于柬限制购房区域。

5、如果购房后再次转让有什么手续及费用？找哪个部门办理？时间多久？

外国人可寻找一位柬地公民，在其本人持有的前提下，在其户下可进行土地买卖活动，包括别墅、公寓（包括一层）等。在此前提下，中途转让、变卖手续简单，只需其人持到项目售楼部挂名，最快2―3天可办理完成，最慢一周可完成办理手续。

6、外国人买房，可吗？时间多长？利息如何计算？

外国人可在当地买房，最长年限12年，可贷房产总价的65％，年利率约为9.96％，借款一万美金，每月应还款利率为83美金，总还款数为一百多美元（2010年计算）。

房屋产权不是70年，也不是99年，是永久，可以传给儿子，儿子传给孙子，子子孙孙无穷尽矣。当然，一般柬埔寨的中国人都是涨了不到50%就卖掉了，毕竟可以挣“过去”的钱，却没想住回过去里。

住的也没那么“简朴”。

说了那么多，仿佛住到金边就想要睡山洞了似的，并不是！以有路合作的公寓项目――柬埔寨金边滨江茂御行政公馆来看，比起国内的豪华公寓、酒店也不遑多让。

仰望中庭，似金茂大厦但多了些曲线，若SOHO又添了些堂皇。

更重要的，外国人可合法拥有物业永久产权无资本利得税、无累进税、无遗产税、无奢侈税，而且可以人民币支付。

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经济危机对中国的影响

来源：公众号海外眼

世界房产市场一直是人们投资的重点对像，关于房价涨跌以及是否存在泡沫的争论也一直吵得不可开交，总是公说公有理婆说婆有理。

而相比较那些看不懂的经济理论，其实更应该考虑的问题是：老百姓到底能不能买得起房，在能买得起房的前提下，投资或者是自住才更有说服力。

如果要衡量这个问题，我们就要引入一个房价收入比的概念，所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

通过这一指标，可以大致描述一个国家的家庭收入与房价之间的关系。

房价收入比的合理范围

尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。

世界银行1998年对96个地区的统计资料显示：

家庭年收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；

家庭年收入在3000-3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；

家庭年收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。

各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

对于房价收入比的计算，有不同的统计指标和计算方法，欧美国家和发展中国家的计算方法也有一些差距。

欧美国家的房价收入比口径，既包括新建住宅、也包括旧有住宅（成交量远大于一手房），且多数国家用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。

中国目前只有一手住宅的全国统计数据，用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象。

因此，世界各国的房价收入比也许可比性并不是很强，但是能仍然能反应当下世界房地产市场的一些状况。

根据中国的实际情况，主流的观念认为全国房价收入比保持在6.5-7.5以内属于合理区间，低于6.5属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。

2017年的最新数据

最近世界专业房产机构公布了最新的世界房价收入比排行榜，深圳、香港、北京、上海以绝对优势领跑全世界，孟买紧随其后。

这五个城市是全球仅有的五个房价收入比超过30的城市，这个30也意味着，当地的居民需要不吃不喝30年才能在当地购买一套普通房产。

仔细看这个榜单的前二十名可以发现，那些热门的投资国家，诸如美国、加拿大、澳大利亚等，基本没有城市上榜，反倒是发展中国家的城市更多一些。

放眼世界各国，瑞士这个国家应该是现在世界房价收入比最低的国家之一在，这个国家一套积一百平的房产，售价只有20万瑞士法郎，合成人民币也只有120万左右。

而瑞士这个国家的收入差距并不很大，这个国家一个售货员的月收入也能达到3000瑞士法郎，合成人民币年收入就是20万元，他们工作六年就能购买一套面积一百平的房产，在北京和上海是根本不可能的事情。

韩国和日本也是房价民上入比较高的国家，这些国家的居民多数需要工作十五到二十年才能购买一套普通房价，不过日本现在的房子全部是精装修的，没有二次投资，把二次投资成本加进去的话，它的房价收入比还要再低一些。

美国现在的房价与国内差不多，但是美国的收入却比国内高很多，那里的居民多数工作十五年左右就能购买一百平左右的房产，也就是说美国的房价收入比还是比较低的。

当然美国也不是一直房价收入比都很合理，在15年到2005年之间，美国的房价收入比逐步从3上升到约4.7。

2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度，使得房价收入比最高达到5左右，随后发生次贷危机，房地产泡沫破裂。

根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房价收入别为10.1、9.4和8.3。

不过从次贷危机之后，美国人似乎对房价产生了警醒，现在除了纽约、旧金山这两个超级都市意外，其他城市的房价收入比基本都在合理的范围。

和这些发达国家相比，中国的房价收入比，可谓是高的让人难以接受，虽然各国的房地产市场状态不同，计算的方法也略有差异，但是前四名都是我们的城市还是不免看的人有些担忧。

为什么收入永远追不上房价

稳定房价这项任务这几年也被提上了日程，很多限购政策也都不断出台，然而房价还是丝毫没有稳定的迹象。

目前房价收入比太高，一般人都认为是房价太高了，需要使房价降下来。但也有一些人有不同的视角：也可以认为是收入太低了。相应地，降低房价收入比的办法是提高收入。

意思是，房价可以涨，只要收入跟着涨，使两者比例继续基本稳定，那就没问题。

几年之前，就有一位知名经济学家表达过类似的观点。那时人们就认为房价太高了，但他认为，收入增长也很快（名义增长率常常超过10%），几年之后，房价就会变得可以承受，人们就不会觉得房价太高。

果然，现在的人们看几年前的房价，并不觉得太高，是勉强可以承受的。这是因为他们收入增长了。但问题是，这几年房价又上涨了，而且涨幅比收入还大。现在的人们看现在的房价，感觉上是更高了，更加难以承受。

这十几年来，房价和收入你追我赶，就像在进行一场追逐战，房价跟着收入上涨，收入跟着房价增长。人们的收入增长了，能够承受更高的房价，于是开发商涨价，并建造更大更好的房子。

另一方面，房价上涨使人们的生活成本上升，劳动力成本随之上升，人们的收入也随之增长；另外，还有一部分人从上涨的房价中获得了更高的收入。

房价和收入在相互追逐中都实现了增长，看起来，这是一个正反馈，也是市场具有自我平衡能力的表现，当不平衡出现时，在市场机制的作用下，市场主体会自动调整，使市场重新趋于平衡。在从不平衡到再平衡的过程中，经济和收入实现了增长。

多数经济学家相信市场的自我平衡能力，他们是乐天派，认为不需要为失衡而担忧。

这种乐观心态在1980年代的价格闯关中也有体现：放开价格会使价格上涨，但工资和收入也会随之增长，最终消化掉上涨的物价。

这就是所谓“高物价，高收入”模式，根据理论推导，可以使经济在更高的水平实现平衡。那时对民生影响最大的经济变量是物价，现在对民生影响最大的则是房价。

所以，当年关于物价和收入的理论，到现在就变成了关于房价和收入的理论，但思想内核是一样的。

宏观经济学有一个设，如果工资和收入能够随着通货膨胀实现同比例的增长，那么，通货膨胀就只产生“菜单成本”，而不会对经济运行造成重大影响。所谓“菜单成本”，就是企业调整价格以及印制新的价目表的成本。

这种成本并不大，很少有人能够相信通货膨胀只产生“菜单成本”而不带来其他负面影响，但市场调整、各主体各变量互相适应这种推理方式其实影响了很多人的思维。

持这样思维方式的人会忽视发展中的不平衡、不协调，因为在他们看来，不平衡、不协调是一时的，各主体各变量会相互适应，最终又达到平衡与协调。

那么，一时的不平衡、不协调，反而是越大越好，因为那意味着经济更大的调整、更大的增长，例如这些年房价大涨就造就了很多千万富翁。

这其实是一种“进中求稳”的思维方式，先求经济发展，不管是否平衡、协调，都要求“进”求变，在变化中就能实现再平衡，就能实现“稳”。

但实践证明，“进中求稳”是难以实现的，经济往往是从一个不平衡、不协调走向更大的不平衡、不协调，而不是自我调整到平衡、协调。

就房价和收入来说，它们并没有实现良性的互相追逐、调整、适应，而是差距越来越大，收入增长越来越跟不上房价上涨的步伐，由此产生的经济和金融风险也越来越大。

为什么房价和收入不能在相互追逐中形成可持续的正反馈？主要原因在于，房价上涨与通货膨胀一样，会导致收入和财富的分配失衡，一部分人在房价上涨中获利甚多，而更多的人受损。

因此，在房价和收入的追逐战中，一部分人跑得越来越快，另一部分人却掉队了，而且掉队的人数越来越多，差距也越来越大。

正因如此，现在迫切需要建立房地产市场发展的长效机制，使房地产以及经济整体更加平衡与协调，而不能冀望收入增长能自动跟上房价上涨的步伐。

而且以美国和日本的发展历程来看，房价和收入并不会在市场的调节下自动平衡，现在的平衡都是经历了社会断崖式的镇痛才产生的。

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经济危机对中国的影响:

一、 经济危机

经济危机指的是一个或多个国民经济或整个世界经济在一段比较长的时间内不断收缩（负的经济增长率）。是资本主义经济发展过程中周期爆发的生产相对过剩的危机 。是经济周期中的决定性阶段。自1825年英国第一次爆发普遍的经济危机以来，资本主义经济从未摆脱过经济危机的冲击。 经济危机是资本主义体制的必然结果。由于资本主义的特性，其爆发也是存在一定的规律。

经济危机是指经济系统没有产生足够的消费价值。也就是生产能力过剩的危机。有的学者把经济危机分为被动型危机与主动型危机两种类型。

所谓被动型经济危机是指该国宏观经济管理当局在没有准备的情况下出现经济的严重衰退或大幅度的货币贬值从而引发金融危机进而演化为经济危机的情况。如果危机的性质属于这种被动型的，很难认为这种货币在危机之后还会回升，危机过程实际上是对该国货币价值重新寻求和确认的过程。

主动型危机是指宏观经济管理当局为了达到某种目的取的政策行为的结果。危机的产生完全在管理当局的预料之中，危机或经济衰退可以视作为改革的机会成本。

二、经济危机是一个挑战

第一个层面，海外投资。一方面，危机发生后，海外资本市场出现暴跌，对我国较多海外投资都产生了很大的负面影响，国际金融风暴使得海外许多股市大幅缩水，资产价格大幅下降，一些公司股票估值已居历史低位；一些公司为了渡过目前的难关，贱卖公司资产或控股权；一些国家大幅降低了外资进入门槛。

第二个层面，进出口贸易。这次国际金融危机主要发生在发达国家和地区，而我国一般贸易进出口的目标地也主要在发达国家和地区，因此这次危机对我国进出口将产生重大影响，尤其对我国出口导向型经济将会带来冲击，一些出口导向型企业面临着资金回收困难、订单减少的风险。我国一般性贸易出口收入、贸易顺差、外汇收入等一系列宏观经济指标可能都会发生重要变化。

第三个层面，金融证券保险业。这次国际金融危机对我国金融业的影响主要表现为：

利率联动、汇率波动及其对金融机构经营的影响；金融环境的变化对银行业务可能产生重要影响；

第四个层面，房地产业。这次危机从源头上看是房地产市场危机。因此，由房地产市场引发的国际金融危机对我国房地产业会产生多方面的影响：我国几个一线城市如北京、上海、广州、深圳和部分二线城市的房地产市场，有可能面临一些海外投资客抛售房产、抽离资金的情况。

第五个层面，旅游业。国际金融危机对我国旅游业的影响是双重的：一方面，我国居民出国旅游可能会更加便利，国内旅游业面临着旅游人数分流的潜在压力；另一方面，受金融危机引发经济衰退的影响，海外入境的人数可能会明显减少，这对涉外旅游会产生较大影响。

第六个层面，劳动就业。此次危机对我国劳动就业的影响主要体现在三个方面：一是经济增长放缓，新增就业机会可能相对减少。因此，未来一定时期可能面临更大的就业压力。

第七个层面，经济增长。美国等西方发达国家的经济衰退会对我国经济持续高速增长产生负面影响。

第八个层面，经济地位。美国等西方发达国家恢复经济的复杂程度、困难程度会比我国大得多。

三、经济危机是个机遇

海外投资国际股资的缩水，为我国相关企业、机构创造了一系列海外直接或间接投资的潜在机会。国际金融危机延续时间越长，破坏程度越大、经济恢复越慢，我国海外投资的潜在机会就会越多。 进出口贸易就我国进口而言，一些国家基于生产自救可能会出台一些有利于产品出口的政策，如降低出口关税、降低出口价格、放松技术封锁等。我国企业应抓住这一机遇，根据自身的需要和能力，扩大技术类、类、短缺类、价格优势类商品的进口。

金融证券保险业在国际金融、证券市场没有稳定之前，我国金融、证券市场不可能走出反向的单边行情。影响我国金融、证券市场未来走势的主要因素仍是国内的市场环境和运行机制。今后我国仍会坚持金融改革、开放、创新的发展路径，但市场监管和风险防范会进一步加强。

房地产业基于美国这次房地产市场危机的深刻教训，我国未来会进一步规范房地产市场的发展，会控制房地产虚需求的扩大和价格的暴涨暴跌，以避免房地产市场的剧烈波动引发金融业系统性风险。

旅游业受危机影响较深的国家，基于发展本国经济、增加就业的需要，可能会出台促进本国旅游业发展的举措，以吸引更多境外游客。

劳动就业金融危机爆发后金融业发达的国家和地区失业金融从业人员有可能流向受金融危机影响较少的国家和地区。因此，我国面临着引进海外金融人才的良好机遇，国内金融业也可能面临着更加严峻的人才竞争的态势。

经济增长目前我国经济增长基础、方式与西方发达国家明显不同。同时，我国经济仍是投资推动型经济，铁路、公路、机场、港口、电网、城市基础实施、新农村建设等领域仍有巨大的投资空间。

经济地位。在未来几年增速趋缓的情况下，我国经济总量与发达国家的相对差距将会缩小，我国在国际社会的地位将会上升。

四、我国应该取的政策

1、汇率政策和外汇管制。中国人民币升值目前已经成为一种长期的预期，我个人觉得一定要通过各种手段打掉这种预期。可以取的手段第一肯定是加快升值，人民币在2008年应该以加快升值速度；第二改革出口政策，引导出口向高附加值、高技术含量产品靠拢，增强中国企业的核心竞争力；第三扩大进口，加快进口我们需要、技术等重要物资；第四，我们既然已经被认为是汇率控制国，索性控制一把给他们看，人民币可以有时升有时跌，让热钱找不到北；第四外资进来之后需要汇出利润等必须到指定银行换汇，换汇审批和换汇价格要完全掌握在我们手里，扼住外资出逃喉咙。 人民币一旦升值到位，我相信美欧日又会联合起来以市场经济地位等等问题相威胁，逼迫中国放弃资本账户管制。我个人认为中国的经济和金融体系远远没有到可以承受放开资本账户的实力。在没有准备好之前匆匆放开资本账户，带来的肯定是经济崩溃和金融危机。

上面提到的第四第五条只是权宜之计，不能依靠这个与游资搏斗，关键是中国经济自身的内功要练好，至少要练到和上世纪80年代中期日本那样的实力。第一个关键是有自己核心竞争力、核心创新能力、符合现代企业制度要求、在市场竞争中成长起来的国际型大企业；第二个关键是加快金融改革，提高银行、保险公司、券商等金融机构的风险管理水平和盈利能力，提高金融市场效率和公平有效性，实现以投资者利益和存款人利益为先的金融监管；第三个关键是理顺和市场的关系，一定要退出对经济的微观干预领域，加强宏观管理，加快建立符合中国实际需要的社会保障制度（包括医疗、养老、工伤、失业保险等），增强老百姓对未来的信心，提高当期消费，是国内经济真正成为一个以自我消费带动为主的经济体；第四个关键是政治方面的改革步伐，做好廉政建设、民主建设等；第五个关键是加快教育体制改革，培养一代代拥有自由、创新、实干等良好品质的年轻人，保证未来发展后继有人。我想如果做好这几项关键工作，我们的国家会是一个政治安定、经济活力充沛、市场高效、企业竞争力强、法律制度比较完备，在这种状态下放开资本账户对我们经济体和社会的冲击会非常小。

2、利率政策与通货膨胀。我想央行的首要任务是控制通货膨胀，所以利率政策的导向要完全反映通货膨胀的趋势。在目前情况下，我们如果再不抓紧时间提高利率，通货膨胀很快就会失控。因为从加息到通货膨胀实际受到控制之间有一个明显的时滞，如果央行不把握好这个节奏，很容易出现通胀失控的问题。

我们知道价格是市场经济的核心，是配置的最主要手段。而通货膨胀恰恰会打乱市场价格反映给经济体的正常信号，一旦这个信号失真，很多企业和个人的行为会出现明显的非理性，导致经济体的混乱，甚至经济危机，所以控制通货膨胀是目前首要任务。但是目前取行政手段直接打压价格，例如不准方便面涨价，不准汽油涨价，不准电力涨价等，这些政策的效果是短暂的。而且很有可能会因为这些暂时的效果而放弃实行根本的措施，这样为未来埋下了祸根。

因为目前国内是实际利率为负，这样就打乱了资金的正常价格，所以会出现股市和楼市的非正常上涨。一旦上涨的预期被实际上涨所证实，会引发下一轮上涨，最终到资产泡沫。资产泡沫一旦形成，刺破这个泡沫对经济体的冲击会是致命的，搞不好就会出现日本那样十几年通货紧缩的局面。如果我们不主动刺破这个泡沫，泡沫最终会因为资金链的断裂而自己破灭，这样对经济的打击更大。 个人认为央行应该与通胀预期赶时间，加快升息步伐，首先要保证实际利率为正。我想在我们在保证全国一片安定保证十七大顺利召开，之后央行的出手会更快更狠吧。

3、股市与房地产。我觉得中央真的要抓紧时间处理股市和房地产市场了，我们剩下的时间不多了。股市与房地产市场相比，我更担心房地产市场，因为涉及面太广了，一旦泡沫破灭对经济的打击是致命的，有可能会直接危及。股市泡沫了，最后被套牢的许多人肯定是有钱人，他们的钱没有了应该还能生活下去。可是，房地产市场套牢的很多不是个人，而是一个个家庭，甚至是一个家庭加上一对年轻人的一辈子，还要加上我们的国有银行。老百姓既然交了税，国家就有义务为老百姓提供住所，满足老百姓购房置家的梦想。当年日本在泡沫经济破灭前也是股市楼市一飞冲天，特别是楼市，据说，按照市场价值计算，当年东京皇宫周围4平方公里范围内的房地产价值就相当于美国加州房地产价值的总和。

所以现在应该考虑取以下措施对房地产市场降温，必须打击投机，在适当的时候开征物业税和房地产转让资本增值税。我想我们国家是人多地少，土地紧张，首先要保证老百姓有房子可住，所以对富人的高档住宅必须进行限制。我想具体步骤应该是这样的。首先，首先按照房子的面积和密度把商业房地产分成普通住宅和高档住宅，鼓励老百姓购买普通住宅，适当抑制高档住宅。一个老百姓家庭购买第一套普通住宅免征物业税，购买第二套住宅征收相对较低的物业税，例如每年按照房地产市值的1%征收，从第三套住宅开始征收高额的物业税，譬如每年按照市值5%征收，这样就可以从税收上保证普通老百姓的住房需求；对于富人购买高档房地产，就应该按照每年房地产市值3%以上的税率征收物业税，对于第二套高档住宅就要按照更高的税率征收物业税，既然富人有钱就让他多掏一点，这样的税收方式对老百姓也更公平的。关于房地产转让资本利得税，应该考虑这样征收:普通房地产在购买之日起一年内转让的，应该按照转让资本利得80%的税率征收所得税，同时缴纳营业税；在购买之日起二年内转让的，税率可以降低到60%；依次按照持有年限的增长降低税率，但最低不能低于30%，以打击投机。至于高档住宅的税率应该可以适当降低，但是第一年内转让的税率不能低于50%，最低的转让税率不能低于20%。对于外资炒作性地购买房地产，就应该征税，千万不能手软，否则受害的肯定是我们自己。这样一种税率安排大大打击了投机性房地产炒作，体现了税收对收入的调节，抑制了房价过快上升，有利于保证普通老百姓购买自住房产。可以用收到的土地出让金和税收建设经济适用房、廉租房、限价房保证穷人有房可住。同时应该设立例如美国那样的房地产金融机构支持老百姓取得较低成本的信贷融资，让老百姓提前实现有房的梦想。

有朋友可能会担心这样一种税制安排会大大打击房地产市场，其实我想这种担心是多余的，看看我们老百姓对自住房地产的需求就知道房地产市场垮不了，而且在这样一种制度安排下，非常有利于保证普通百姓的正常住房需求，保证了房地产行业的平稳发展和对经济的支撑作用，减少了由于过度投机而出现泡沫影响经济长期稳定的概率。

当然从目前房地产的泡沫来看，一下子实行这么严厉的政策会对房地产打击太大，可以考虑步步推进，让市场有一个明确的预期，是希望保证房地产市场长期稳定发展的，但是会不断打击投机，这样对市场的冲击会比较小，有利于实现房地产市场的软着落。其实这方面做的最好的是新加坡，新加坡国家土地面积小，人口密度大，所以根本不允许房地产炒作，对房地产转让征收100%的资本利得税，所以新加坡的房价非常平稳，普通一套100平米的商品房，价格大概只有20万到30万新币左右，换成人民币也就是100万到150万，这个价格对于高收入的新加坡人来说是非常便宜的。

4、医疗体制改革和社会保障改革，和由此引出的启动内需。这个问题其实早就应该解决，只不过我们一直在拖着，所谓等一个好的时机。可是什么时候是好时机呢？我们不能拖到不能再拖的地步，否则就太晚了。这些改革的成本以前我们赖掉了，但是终归是要还的，迟还不如早还，被逼着还不如主动还。我想这方面应该是十七大报告浓墨重彩的部分吧。另外，十七大报告肯定会对提振内需提出一些切实可行的措施吧。我们这样一个大国，不能靠贸易维持，这样在政治上也很危险。而且我们不能永远给别人打工，生产东西让别人享受吧。我们生产这么多东西是应该让我们的老百姓享受的。提振内需的关键在社会保障上，包括住房保障。

5、产业政策。中国是一个大国，我们应该有我们的产业政策。但是产业政策不是保护政策，更不是直接管制经济的借口。产业政策更多的是一种正向引导，是一种激励。我们如果能够把产业政策做成一种创新推动力，我们的产业政策就成功了。但是说实话，目前的产业政策是很糟糕的，搞审批、搞评比、送、送政策等等保护性的政策只是让受保护的企业与未受保护的企业不公平竞争。产业政策的第一条是产业开放，取消不必要的市场准入，市场在对外开放前，至少提前五年对内开放，对民营资本开放；第二条是打破地方保护主义，建立全国统一的市场；第三条是激励政策，对创新有实质贡献的企业进行公励。

6、新能源、新材料。能源和问题将是中国面临的一个长期挑战。中国经济要发展，能源和是必不可少的。但是我国很多重要缺乏，对外依存度过高，容易受制于人，所以我们对新能源、新材料的研究的迫切程度可能不亚于日本。我们要早作打算，早作安排。在国际上，该争的时候就得争，该打的时候就得打，该出钱的时候就出钱，没有什么可以客气的。

7、就业政策。我想就业是我们以后历届面临的最头疼的事情。我们不能像现在一样靠把大学生发配到基层去来解决问题，更何况基层总有一天也会人满为患。关键的出路还在发展经济，特别是劳动密集型产业，可以适当以就业为指标对某些就业大户实行奖励。另外鼓励年轻人创业，大力发展第三产业特别是服务业；这些都是主要的出路。我想关于就业也应该是十七大报告的重点。

一直来，国际经济关系和世界金融格局也影响和制约我们经济的发展，特别是各种贸易纠纷。金融危机也有利于我们加入国际经济金融新体系中。这将体现在国际经济金融秩序的变革中，产生在对主导世界经济多边机构如国际货币基金组织、世界银行和八国集团等机构的改革中。抓住百年一遇金融危机中的世界经济组织结构调整的改革机遇，在国际合作中提出我们的合理诉求，实现我们中国在国际地位的逐步改变。

制定和掌握政策就是寻求合规律性与合目的性的统一。我们需要用科学的方法深入分析金融危机对我国金融经济的影响，实现虚拟经济与实体经济协调发展。振兴股市扩大内需，促进经济发展的政策措施建议，要严格区分好过度复杂的金融衍生工具和成熟完善的金融市场保值工具，防止因咽废食，用虚拟经济的健康发展促进实体经济发展。