在中国做海外房产销售_在中国做海外房产销售好吗

2024-12-22 15:40:43

1.我国房企纷纷“出海”直接增长更多的变数

2.国内海外置业的机构哪些比较好？

中国公民海外房产合法吗

国人海外房产为看重的就是是否合法，那下面我们就来了解一下中国公民海外房产合法吗？

中国人海外房产每个国家的限制条件是不同的，根据不同国家的政策要求是不同的。美国、澳洲等国家的条件要高一些，东南亚国家的条件要低一些。

1、举例来说：马来西亚经济环境、政治环境稳定，人文环境相对优越，对房地产市场取较为完善的法律保护，使其具有长期价值，也是国人的良好选择。其租金收入比国内高，达6%—8%，房产升值趋势稳定。从长期来看是低风险、高回报的优质品种。

2、马来西亚大部分的房产为地契，部分有使用权限的房屋，产权年限为99年；外国买家在马来西亚可获得房产总价80%的等优势，也是不限制购买的。

以上就是关于海外房产的相关内容，希望能对大家有帮助！

我国房企纷纷“出海”直接增长更多的变数

随着国内多个城市的楼市调控政策收紧，海外房产再次成为中国买家关注的焦点。但购买海外房产不是件容易事儿，过程中隐藏着各种各样的“坑”，并不是每一个中国买家都可以顺利过关。记者通过访多位业内专家，揭露出海外买房四大陷阱。

1、买房送移民

在海外买房人群中，不少中国买家受到了移民需求的驱动，他们希望购买国外的一套房产作为自己获得外国移民许可的敲门砖。正是因为抓住了此类中国买家的购房心理，一些海外房产中介打出“买房送移民”的宣传语推销海外房产。

北京房展组委会副秘书长魏克非告诉北京晨报记者，“在国外，部分国家将房产认定为是投资开发项目，一般不与移民挂钩。比如，在美国、英国、澳大利亚购买房产，就不代表可以办理移民。”

“与美国、英国等发达国家不同，南欧部分国家为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。比如在葡萄牙或西班牙购买50万欧元的房产，可以办理家庭移民。在希腊购买25万欧元的房产，可以办理家庭移民。”魏克非说。

魏克非提醒说，“中国买家为了移民购买海外房产，先要弄清楚外国当地的移民政策，不要一味地听信海外房产中介的‘买房送移民’宣传语。即使有的国家允许外国人买房办移民，对买房的门槛也有一定的要求。中国买家不要误信少数海外房产中介的虚报价格，造成买了房产还达不到门槛，最终无法办理移民。”

2、加价出售房产

“很多中国客户觉得海外房产看起来很便宜，比如一套国外的别墅仅二三百万元起，但实际上这个价格已经比国外当地价格贵了10%到20%。”我爱我家海外事业部总经理吴洪斌说，由于海外房地产市场存在信息不对称的情况，中国买家并不能全面了解海外房产的价格。这给少数不正规的海外房产中介或国外小型开发商有了可乘之机，他们有可能会加价向中国买家出售房产。

对于不正规的海外房产中介和国外小型开发商加价出售海外房产的原因，吴洪斌分析说，“一方面，国外小型开发商通过海外房产中介向中国客户出售海外房产，往往要支付相应的费用给中介机构，这部分费用被转嫁到了房价之中，由中国客户买单。另一方面，少数不正规的海外房产中介为了谋取更多利益，也会加价向中国客户出售海外房产。”

据吴洪斌介绍说，在海外买房过程中，中国客户要注意核实海外房产的价格。通常情况下，中国买家海外房产的价格可以用以下几种方式，一是大型品牌开发商打造的海外房产，会在自己的官方网站上公示价格；二是部分国家或地区的公共信息网站上，对海外房产的价格做了披露；三是部分国家机关网站上，公布了海外房产的价格；四是中国客户可以到外国实地看房，并聘请外国当地中介核查海外房产价格是否符合外国当地市场价格。

3、产权不清

与在国内买房一样，中国买家在国外买房也要注意核实房屋产权真实情况。因为房屋产权不清，中国买家有可能会遭受损失。吴洪斌表示，“在国外，有些二手房存在产权不清的情况。比如海外房产的产权属于夫妻两人，妻子把房子卖给了中国买家，丈夫并不知情。过了一段时间，当丈夫发现自己的权益受到侵害的时候，他可以提起诉讼。而中国买家就会因此惹上麻烦。”

“除此之外，在国外购买新房也有风险。”吴洪斌说，有的国外开发商开发建设的海外房产，并没有取得当地的批准，就出售给了中国买家。一旦此类房产长时间无法通过当地批准，中国买家就难以获得合法产权。

4、虚包租承诺

中国买家购买海外房产，容易遇到虚包租承诺的问题。21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超表示，“海外房产销售宣传中，经常会出现包租承诺，可是并不是每一个包租承诺都能完全兑现。比如有的海外房产卖给中国买家后，第一年出租出去了，但第二年就租不出去了。国外开发商或代理商无法按照事先的包租承诺向中国买家支付租金。当中国买家飞到国外当地去查看房子时，发现经过一年的出租，海外房产已经变得破旧不堪了。所以中国买家要注意保留与包租承诺有关的证据，以便出了问题可以更好地维权。”北京晨报记者武新

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聘请专业人员把关

海外房地产市场对于中国客户来说是陌生的。面对不同的国家、不同的语言、不同的法律体系以及不同的市场规则，中国买家难以了解清楚。所以在海外房产交易过程中，中国买家需要聘请不同领域的专业人员来进行把关。

21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超对北京晨报记者说，“海外房产交易比较复杂，中国买家应该聘请专业律师、专职翻译、正规海外房产中介等专业人士提供专业服务。实际上，中国买家与国外开发商签订购房合同，使用的是外语。中国买家难以搞清楚合同中每一个条款的意思，就需要专职翻译进行翻译，也需要专业律师对合同内容进行把关。”

“对于海外房产的价格是否合理、海外房产的产权是否清晰等问题，正规海外房产中介可以帮助中国买家进行核实。”刘超说。

（以上回答发布于2017-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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国内海外置业的机构哪些比较好？

中国开发商进军海外市场已经渐成风潮。就在此时，保持长期升值势头的人民币近期出现了大幅贬值。这一新变化，为中国房地产公司的海外拓展平添了更多变数。不过，有业内人士指出，即使考虑到未来人民币汇率波动的因素，与已经处于较高位置的国内楼市相比，海外市场依然值得中国开发商开拓。

“出海”渐成风潮

如果说2013年中国开发商对于海外房地产市场的拓展是初步尝试，那么进军海外市场就成为2014年中国开发商的集体决策。越来越多的开发商发现海外房地产市场充满商机，而国内房地产市场连续多年的快速发展，也令中国开发商具备了参与海外房地产市场竞争的能力。

碧桂园是第一批进军海外市场的中国房地产企业之一，其在马来西亚的柔佛州新山市的金海湾项目更是成为2013年碧桂园单盘的销售冠军。碧桂园位于吉隆坡的钻石城项目2013年底开售，认购金额接近5亿元。公司总裁莫斌介绍，今年碧桂园另外一个位于吉隆坡的项目也将销售。

碧桂园随后又宣布进入澳大利亚市场。仲量联行的数据显示，碧桂园今年2月购入一宗位于澳大利亚新南威尔士州占地面积近1.8万平方米的地块，该地块距离悉尼市中心15公里。该地块是迄今为止新南威尔士州最大的城区改造项目之一。

仲量联行国际投资部总监Ben Hunter表示：“在碧桂园的此次收购交易前，亚洲的其它大型房地产开发公司已在澳大利亚房地产市场进行了大量投资。在过去的12个月里，随着这些企业寻求多元化发展，投资转向国外市场，我们已在悉尼和墨尔本市场完成了数个项目的交易。我们预计，这一趋势在可预见的未来仍将持续。”

无独有偶，万科也进一步加大了境外投资力度。同样是2月，万科联合美国知名地产商RFR、Hines开发的纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目举行了动工典礼。万科总裁郁亮表示，国际化是万科的长期发展方向。公司拓展海外业务的目的主要在于增进对海外市场和商业模式的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验。除此之外，光耀、颐和、绿地、万通、中建、中铁、中坤实业等房企也都将触角伸向海外。

汇率波动有利有弊

就在房企出海渐成风潮之时，人民币持续升值节奏出现了新变化。对于那些进军海外楼市的中国开发商而言，如果人民币贬值的趋势形成，其在海外拿地的成本将会升高。人民币的贬值预期，已经成为中国开发商拓展海外楼市的不确定因素之一。

“也许还不能从近期的走势断定人民币下跌通道已经打开，但人民币未来缓慢贬值也是大概率。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲预测到。黄立冲认为，对于那些进入新兴国家的中国开发商而言，未来的开发成本可能会增加。“诸如马来西亚、泰国、印尼等经济相对弱势的国家，这些国家的货币可能同人民币一同进入贬值通道。”不仅如此，经济发展的不确定性也会影响当地人的购房预期。当经济出现悲观预期时，人们买房的意愿也会下降。事实上，很多开发商目前主要目标客户还是国内购房者。在当地人购房意愿下降之后，海外项目对国内购房者的依赖会加强，这对于出海的开发商而言并不是好事。

而对货币强势国家的项目，人民币走弱可能意味着中国开发商已经拿下的项目价值会随同当地货币升值。“对于美国这样的国家而言，当地货币的升值预期对中国开发商而言构成利好。”黄立冲说。

除了汇率的不确定因素之外，中国开发商还需要熟悉当地的市场环境，那些独立拿地的开发商可能要面临一些考验。因此，万科这样联合当地开发商拿地的模式可能更加稳妥。

尽管面临着不确定因素，但黄立冲还是认为目前进军海外市场有利可图：“仅从税负的角度考虑，国外房地产开发的税负要远低于国内，因此即使未来人民币缓慢贬值，开发国外项目的利润率依然可能高于国内项目。”

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现在在市场上经常出现的海外置业中介有好多，以五大行为首的国际级房产咨询机构，如下：

1、JLL 仲量联行

2、CBRE 世邦魏理士

3、DTZ 戴德梁行

4、Sills 第一太平戴维斯

5、Colliers 高力国际

CBRE世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司。作为五大行之首——5个世界级房地产咨询领域巨头，世邦魏理仕业绩量比起第二名约三倍，作为五大行，唯一入选全球财富500强的公司，无可厚非地成为房地产界的黄埔军校。