海外房产观察分析怎么写_海外房产观察分析

2024-12-19 14:40:24

1.5300亿债务期限逼近房企海外融资再创新高

2.市场仍处于政策观察期

3.在美国买房的流程是什么？有什么注意事项？

4.中产阶层的焦虑：如果不买房还能买什么？

5.《每日观察》雷伊*达里奥

海外房产观察分析怎么写_海外房产观察分析

小时候，故乡小城对于我们来说就是一座城市，在想象中从一端到另一端，就是一段极为漫长的跋涉。而如今，随着互联网的兴起，时代陡然加速，世界开始折叠压缩，对于我们来说，世界也如同记忆里的故乡那座小城一样，小的可以随时四处游荡。随着距离的缩小，身份、学历、模式的红利开始消失，海归不再值钱，只要你足够优秀，你就能在世界微缩成的舞台上成为主角。

1992年，北京电视艺术中心做了一件石破天惊之举。

中心把大楼抵押给中国银行，只为能贷到150万美元。

当时，拍摄一集《渴望》，每集经费不过2万，整个中心全年制作费也只有180万。筹款150万美元，只拍一部电视剧，无疑是豪赌。

然而，即便押上了办公大楼，中国银行依然犹豫。北京电视艺术中心的美工冯小刚，给写了封信。

他的《编辑部的故事》刚播完，据说领导挺爱看。

终于批下来，电视剧开拍，名叫《北京人在纽约》。姜文男主角，冯小刚是导演之一。

这是中国剧组第一次到美国实景拍摄。剧组租用曼哈顿东村一个简陋地下室作为主场景。道具师从垃圾堆里捡来了冰箱、洗衣机、衣柜和一台40寸的彩电。

为了省钱，剧组在纽约四处游走，有时看到长街无人，马上驾机拍摄，拍完就跑，免得警察发现后要钱。

戏中故事和戏外一样窘迫。姜文饰演的大提琴家，一下飞机便迷失于英语丛林。

地下室内压抑的四壁，打工餐厅后厨如山的盘子，纽约生活如同冰冷的梦境。

厨房窗台上的洋葱，插着刀叉，从刀叉缝隙望去，是曼哈顿被锋利分割的天空。

1993年，电视剧首映，万人空巷。灰暗的铅壁被凿出孔洞，刘欢那句“千万里，我追寻着你”倾泻而下，如同大洋彼岸吹来的浩荡长风。

电视剧每集开场，都会打出那句话：如果你爱一个人，送他去纽约，因为那里是天堂；如果你恨一个人，送他去纽约，因为那里是地狱。

无论是天堂还是地狱，对于国人而言，都是别样人间。人们挤在电视机前，如同管窥一个遥远的平行世界。

那个世界陌生且充满诱惑，当时正值出国热潮，人们将出国视为改变命运的手段。

然而等待他们的，注定是一场艰辛的旅程。所有的过程都漫长且封闭，所有的起点都卑微且孤单。

《北京人在纽约》最后一幕，冯小刚出镜，扮演一个从北京来投靠姜文的新人。

姜文领他到曼哈顿那个地下室，借给他500美元后，扬长而去。

冯小刚呆望下地下室，返身跑回地面。纽约夜幕沉沉，世界孤单陌生，他在街头怒吼：我姥姥。

电视剧至此戛然而止，那句骂声，最终消散在时代的雾气中。

六年之后，冯小刚拍了**《不见不散》，依旧讲述北京人在美国的故事。

此时，他已经是当红贺岁片导演，**中的美国也不再阴冷，开始有了大片蓝天白云。

葛优饰演的主角，虽然初到美国时依然狼狈，但好歹有了笑容和调侃，并最终能调教美国警察，集体高喊“为人民服务”。

彼时，出国的主题，已是淘金和镀金。大洋两岸的信息不对称，造就着一个个财富。

千禧年后，互联网兴起，时代陡然加速，世界开始折叠压缩。

地质学上，板块间的重聚或许要等待亿万年，然而在网络层面，距离早已模糊。

的枪声，我们可以第一时间听闻；华尔街股市的震荡，我们可以第一时间得知。那些在海外读书的孩子，随时可以和家中微信，生活与生活之间，只隔了一层屏幕。

国庆时，在米兰和佛罗伦萨的中国游客，已熟稔地骑上了摩拜单车。

红色的车轮碾过古老的街巷，巷中的名店橱窗内，挂着支付宝标识。世界正在重叠之中。

很小时候，我以为故乡小城是一座极大的城市。从城市一端到另一端，在想象中是一段极为漫长的跋涉。

长大后，我发现世界也如同故乡那座小城。当时代把我们不断举高，世界已缩成一隅。

当世界被缩小之后，那些因距离产生的红利开始消失。

最先消失的是身份红利。

因为国人对优越生活的憧憬，早期海归总带有别样的光环。

唐骏1986年回国时，老家的亲戚朋友和同学，包了一辆大巴车从常州到上海虹桥机场接他。虽然他只是留学生，但欢迎场面如同迎接奥运健儿。

洪晃在美国读完中学和大学后，回国带着骄傲“从国外回来的人刚开始都有点优越感，走在王府井茫茫人海中，我们总觉得比别人高一截”。

然而，随着时代快速演进，海归不断增多，这种优越感很快消失。

海外经历令履历增色，但不足以让人仰视。

接下来消失的是模式红利。

当信息洪流还被大洋阻隔时，海外的先进技术和商业模式，搬回国内，便是财富。

杭州海博翻译社的翻译马云，在西雅图目瞪口呆地看着新鲜的互联网；深圳润迅工程师马化腾，深夜研究着以色列人发明的通讯软件ICQ。

对互联网一窍不通的张朝阳，决定把雅虎照搬到中国，起个仿名叫搜狐。雅虎域名是yahoo，搜狐早期的域名干脆叫sohoo。

搜狐的天使投资人尼葛洛庞帝，1998年访问中国。发布会现场，青年张朝阳向媒体介绍，这是我的天使。

现场记者一片哄笑，一个大老爷们怎么叫天使？大家对风投模式全然陌生。

而今，信息不对称鸿沟早被填平。硅谷任何风吹草动，都能纤毫毕现。很多时候，海外已开始山寨中国的互联网创意。

最后消失的是学历红利。

千禧年前后，第三波留洋浪潮开启，中产阶层开始将子女送往海外读书，风潮愈演愈烈，并绵延至今。

然而，当少年们学成归来，却开始遭遇就业困境。

除了顶级名校的学历依然坚挺，更多的海归毕业生，淹没于求职的人潮中。

《2017中国海归就业创业调查报告》显示，如今，44.8％的海归收入在6000元及以下，83.1%的海归认为专业与工作岗位不契合。

世界已被缩小，当你还用旧思维向世界索取，收获的只会是苦涩。

当旧红利消失之后，新的时代红利开始诞生。

世界既然已被压缩，那么意味着我们离许多机会更近。

那些收拾好行囊，准备去印度创业的人们；那些研读财报，深夜搏击美股的人们；那些观察科技动态，开启新领域创业的人们；那些布局海外房产，规划未来移民的人们……

这个时代，你未必能留下全球性足迹，但势必要有全球化思维。

当你用世界化的视角，重新审视人生，命运或许悄然转弯。

热映**《天才》中，少年们用飞越时区作为的手段。故事的原型，其实是中国的学霸。

在这一代年轻人眼中，时区恍如郊区，地球不过村落。

这仅仅是个开始。

谷歌正用人工智能耳机，撕裂语言的藩篱；马斯克正用火箭旅行，缩短飞行的航程，5G时代已箭在弦上，AR外设正叠加虚拟和现实，未来的世界会更小，你需更新的思维适应。

事实上，转变早已发生。

我们依旧喜欢闯荡异乡，只是不再式地扎入陌生国度，而是谨慎地翻阅世界，寻找最适合自己的机会。

我们依旧推崇海外读书，只是不再纠结学历和文凭，而更看重思维体系和国际视野。

我们游历的身影遍布海外，但已不光排队在奢侈品店前，开始进入文化馆和博物馆，享受世界被压缩后，所带来的文明便利。

罗马机场二层候机厅，有一架公用钢琴，候机的乘客可以随意弹奏。

国庆期时，我在机场转机，有个中国中年男子，走到琴前，放下背包，安静坐下。

他微笑从容，数首曲目流淌而出，其中就有那首《千万次的问》。

五洲四洋的过客，围绕在钢琴周围，俨然如同微缩的世界。

他们或许不知曲中的倾诉和惘然，但依然在曲终时，为美好的音乐鼓掌。

世界已微缩成舞台，而每个优秀的个体，都会成为主角。

5300亿债务期限逼近房企海外融资再创新高

　不知道大家有没有发现，很多美剧和英剧中的房屋都没有安装防盗窗，这是为什么呢?出国移民网就来和大家分享这个原因吧!

　在美剧中，如果细心的观察，我们会发现老外很少有安装防盗门、防盗窗此类防护措施。有数据显示，百分之九十五的美国家庭不安装防盗门。

　我们知道，泛滥已成美国社会难除的毒瘤，难道美国家庭就不担心有持枪匪徒闯进来么?又或者有何防盗“神器”?

　 为何外国少有安装防盗门、防盗窗?

　对外国人来说，“用不用防盗设备”这个问题很大部分取决于地域和社区的安全情况，如果你住在犯罪率高的地区，那么防盗设备是必备的，除非你家里一贫如洗，小偷入室抢劫的哥们对你家毫无兴趣。如果你是住在民风淳朴的小镇或者远离市中心的富人区，那么必要性大大降低，防盗门、防盗窗常见的不会安装的，晚上回家门窗都不用反锁。除了警车偶尔会巡逻经过，基本晚上十分宁静的。

　一旦有防盗需求，市场上的防盗设备选择有很多。最常见的有红外报警设备，窗户警报设备，像国内那种又大又厚的防盗门倒是在外国比较少见的。

　海外房产网了解到，红外报警设备跟手机差不多大，自带多个探测头，可以装在所有门窗入口，预设密码，人不在家时激活。一旦有人进入，会有15秒到1分钟左右时间输入密码，如果在预定时间内未输入或输入错误，警报大起，系统将自动通知911报警，警察一般会在接警后5-7分钟到达。所以在美剧、英剧里即使有，你也可能看不到或者不注意，一般设备输入器在大门旁边。

　 国外防盗门少见的原因：

　 一、公寓楼的使用率低。

　超厚、多栓的防盗门最好的去处是公寓楼，一般公寓楼都是高层住宅，除了头三层，从窗户入窃的技术风险和成本太高，一般小偷不愿意冒这个风险。

　另外，拿美国为例，除了各州大城市常见公寓楼，其他城市更多的是一到二层的Townhouse(注：一种3层左右、独门独户、前后有私家花园及车库(车位)的联排式住宅)或者独栋的房子，都有数扇窗户，也就大大降低了防盗门的作用，效果上远不及红外报警系统了。

　 二、其他更有效技术和设备的出现。

　海外购房网了解到，例子很多，比如Comcast(注：美国最大的有线电视传输和宽带通信公司)就提供防盗系统，并可以和电脑、iPhone对接，iPhone上直接可以调控电灯开关、警报系统和监视器。

　 三、标配。

　在美国，现在即使是公寓楼，好一点的租赁公司给公寓都是标准配置，全地毯央空调加报警系统，租户要做的只是打电话给报警系统公司开通服务，系统会和家庭电话连接，有警报直接拨911。租户免去安装费用，只需每月支付服务费即可。

　 四、成本。

　除了上面说的标配免去安装费用，现在防盗系统市场竞争激烈，厂家很多免一半或全面安装费，签两年合约服务费打5、6折，还有可以免费试用3个月或半年的，更有甚者还能分期付款。相比之下防盗门的成本优势基本消失殆尽。

市场仍处于政策观察期

突如其来的疫情，重度依赖现金流的房地产行业融资链备受外界“忧心”。情况到底如何，近期有日渐明朗的趋势。?

全联房地产商会最近发布的《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》(以下简称“《建议》”)中指出，至少有46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元。?

而根究人民法院公告网的数据，截至2月25日，今年以来已经有75家开发商发布了破产公告。?

中小房企融资链再承压?

全联房地产商会原名全国工商联房地产商会。2012年7月23日，经院批准在民政部注册登记为国家一级社团法人，主管单位为全国工商联。?

全联房地产商会2月11日发布的这份《建议》表示，为防止疫情进一步扩散，房企暂停项目建设、项目开工、推迟复工、关闭售楼处、暂停客户接待等系列举措，会带来巨大的影响。?

据全联房地产商会调研，今年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。由于项目工程建设暂停，线下销售渠道关闭，企业销售回款大幅下降，叠加现有的房地产融资政策，房地产企业面临巨大的现金流压力，即使大型企业也难幸免。?

该机构调研的72家企业中，46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元；26家产业链企业，受停工停售影响的积压库存超40亿元，单月运营成本超20亿元，2020年上半年到期债务约55亿元。?

该机构还建议“因城施策、因企施策”，稳定行业预期，帮助行业顺利度过困难期，引导行业加速良性整合，保障整个国民经济的健康运行。?

其实在疫情爆发前，房地产领域的资金链也并不宽松。光大证券发布研报指出，截至2020年1月，不计入回购影响，2020年房企债券合计到期规模约8365亿元(2019年为6485亿元)，其中境内到期6021亿元，海外到期2345亿元。?

据统计，今年到期债务较高的房企有万科、恒大、万达、碧桂园、绿城等。?

“今年，特别像我们储备集中在三四线的城市的开发商是雪上加霜，原本期望的回乡置业这一波流量，现在是彻底没指望了。从目前来判断今年的营收减少至少在10%以上。”一家中小房企的市场总监接受21世纪经济报道记者访时表示。?

对于疫情解除后，房企是否可加大新开工力度以弥补前期损失，光大证券分析师何缅南认为，单月新开工面积的提升空间有限。自2019年以来，在销售下行预期和排行榜压力下，房企工程节点考核趋严，新开工向饱和备货靠拢，剔除春节因素和年中考核因素外，其余月份的单月新开工量基本稳定在2亿方左右，比前几年大幅收窄，单月新开工冲量的空间不大。?

何缅南表示乐观设，疫情在2020年一季度得到控制，4月撤销管控，务工人员陆续返工，房企恢复正常新开工，均衡设一季度新开工面积损失程度(-15%)。忽略后续月份的疫情影响，则预测2020全年房屋新开工面积增速为-9.4%左右，约为20.6亿方。悲观设下，疫情延续到5月底，6月份疫情解除，恢复正常经营，设1-5月份损失程度(-25%)，忽略其他影响，则预测2020全年新开工面积增速为-15%左右，约为19.3亿方。?

海外融资规模再创新高?

“今年房企债务到期压力较大，叠加疫情带来的销售回款骤减，资金压力进一步加剧。目前在房住不炒主基调下，大面积放水的可能性微乎其微，因此下一阶段企业除了加速去库存的自救之外，可能还需要其他融资手段，帮忙渡过目前的难关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示。?

为了加速资金回笼，房企的销售方式从线下转到线上。?

据克尔瑞平台统计，每天的直播卖房已经超过上百场。打响线上购房第一枪的房企是恒大集团，恒大副总裁刘雪飞此前对外表示，2月13日-2月18日，客户通过网上销售共认购68019套房屋。?

除了恒大之外，碧桂园、万科、世茂、龙湖、蓝光、京投发展等众多房企开启了线上售楼处，利用VR等技术快速搭建起线上立体化展示平台，通过线上+大力折扣导流客户。当然，业绩增减情况还有待观察。?

“VR看房已经不是稀奇事了，我们早就有类似的手段了，不过最终能否真正实现销售，目前还不好说，从过往的经验来看，这只能作为一种手段。一线城市一套房源的总价一般都在500万以上，二三线则是集中在两三百万，虽然有些房企为了提高购买热情，打出无理由退房之类的口号，但是是否最后会变成真实的销售业绩还打问号。”一家房企销售中介对21世纪经济报道记者表示。?

除了加大力度卖房回笼资金外，大额大范围融资也是房企自救方式之一。?

中原地产研究中心统计数据显示2019年全年，房企海外融资高达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨幅度高达52%。?

今年一月份，房企融资额高达120亿美元，刷新最近几年的高点。春节疫情爆发以来，境内外融资继续高位运行。2月来，房企发行的美元融资就超过百亿。不仅仅是海外融资加速，更在内地大量发布公募债等数百亿，多家房企还发行了过去很少见的短期债。?

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资继续高位运行。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，也会在年初加快储备资金。对于美元债来说，是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。而美元债的井喷对缓解部分企业融资则有很大好处。

在美国买房的流程是什么？有什么注意事项？

?盘面观察

周五市场高开震荡，指数上下两难。盘面观察，煤炭、房地产、纺织服装等板块涨幅居前，而保险、有色、酿酒等板块下挫。截至收盘，沪指报2598.85点，下跌0.19%，成交额1334.15亿元；深成指报7504.72点，下跌0.33%，成交额1491.78亿元；创业板指报1263.19点，下跌0.82%，成交额443.39亿元。

?后市展望

昨日我们策略的主题是市场开始转势了吗？在美股大幅反弹后，周五A股市场已给出答案。当前市场最大的影响因素依然是宏观基本面，无论是三季度GDP环比下滑幅度加大还是总量PMI50.8%不及预期，都显示经济下行压力在加大。9月六大电厂日均耗煤量同比下降11.3%，乘用车销量同比下滑13.1%，房地产销售及土地成交面积降幅明显，消费保持低位运行，而代表风险偏好的信用利差继续呈现反弹趋势，市场避险情绪显著。传统经济学研究显示减税对经济提振实际效果有限，除减轻个人税负压力的政策利好后，增值税改革对改善企业盈利和释放经济动能是值得期待的。考虑税负调整因素，公用事业、建筑、地产、交通、通信等可能成为受益弹性较大的行业。综合判断，我们认为影响A股涨跌依然是内因驱动，海外走势仅对短期波动和筹码博弈有所影响，当前市场依然处于政策憧憬与现实纠结的状态，建议继续观察政策信号。

?操作策略

市场在维稳期反复震荡，当前最大影响因素依然是宏观基本面，适度关注公用事业、建筑等增值税改革受益行业，继续观察政策信号。

投资顾问陈达，执业证书编号：S0260611010020

中产阶层的焦虑：如果不买房还能买什么？

在美国买房首先需要准备好资金和护照，首次购买的话，建议选择专业经纪人帮助。选好房源后可以向卖家递交出价函，如款购房需要同时准备好银行预批函。买卖双方达成一致后可以签购房合同，买家支付少部分房款作为定金。合同签好后，买家需聘请验屋师检查房屋，发现问题需及时与卖家沟通，如若没有问题买家需支付房款并完成房产交割。

一、在美国全款买房的流程是什么？

全款买房大致分为五步流程：准备买房、看房出价、签约定房、房屋检查以及房产交割。

1.准备买房

买房之前要做好三方面的准备：一是资金与护照，这是在美国买房的前提；二是选择房产经纪公司或经纪人；三是了解合适的购买区域及房产类型，初步确定房源。

出国买房找经纪人不是必选项，但经纪人掌握的房源信息更多，对当地房产市场动态及交易流程更清楚，对海外置业经验少的购房者来说很有必要。而且在美国，经纪人的佣金是由卖家支付的。

2.看房出价

选好房源后可以亲自出国看房，也可以委托经纪人或他人代为看房。除了看房屋内部设施也要观察周围的交通状况，甚至邻居的情况。经纪人也会查询房屋信息，包括上市历史、市场统计数据、估税价等。

确定房源后，由经纪人代替买家向卖家提交出价函（offer），通常出价函上呈现的价格比卖家挂牌的价格低，买卖双方会经过几次的讨价还价后确定交易价格。

美国房产交易出价函示意图

图为一空白出价函，房产信息、所出价格、拟定交易日期等信息都需要买家填写

3.签约定房

经纪人或律师会安排正式签约时间，在签约之前，经纪人或律师会为买家详细解释合同条款。签约注意事项由于在美国买房涉及房屋检查环节，所以在合同中可以将此环节可能面临的风险写进合同的附加条款，比如?如有重大硬件方面问题，买家有权解除合同，一般性问题可以要求卖家支付维修成本?等。买卖双方确定合同内容后可以签字，同时买家需要支付房款的10%作为定金。签购房合同需要注意的法律条款

4.房屋检查

美国的纽约、长岛等地区需要在签购房合同前做房屋检查，其他地区都是在签合同后。买家需要请有执照的验屋师来检查房子，检查费由买家支付。检查内容包括房屋基本结构、供电系统、冷暖设备等等，验屋师会提供详细的检查报告，并列出需要维修的地方一并交给买家。经纪人会代替买家与卖家沟通维修或付维修费，如果问题严重，买家有权解除合同。

美国房屋检查报告示意图

图为美国一两层别墅的房屋检查报告首页?，有客户和房产的相关信息

如果买的是新房，建筑商会提供一年保修期，所以在过户前可以不做房检。但建议在十个月时做个检查，出现问题可以联系保修公司修理。

5.房产交割

接下来买家可以支付房款了，在美国买房，资金都是支付到第三方监管账户中，不会直接支付给卖家，这充分保证了交易资金的安全。过户时买家有需要可以请过户律师协助，律师会核实房子的产权情况，包括房屋是否有遗留债务问题。如果没有问题，过户律师会协助买家签署过户文件，此时买家需要支付相应的过户费。文件签署后，过户手续完成，买家可以拿到钥匙，过户律师会到当地土地管理局为买家做房契登记。

二、买房与全款买房有什么区别？

在美国买房，需要在选房前拿到银行的预批函。待购房合同签署后，向银行正式申请。银行对房产的估价可能低于实际出售价格，为降低风险，可以在出价函上附着保护条款。美国购房流程

1.时间

（1）预审批

如果选择买房，在选房之前就需要提供收入证明、银行流水及资产证明这三类材料给银行做预审批。审批通过后买家会拿到预批函，有效期为30～60天。预批函日后需要与出价函一起提供给卖家作参考，因为预批函证明银行已经核实买家的信用状况达到要求，同时卖家也可以看到额度。

美国某银行抵押预批函示意图

预批函上有银行对申请人的预批金额上限，以及暂时锁定的利率标准?

（2）正式

签署购房合同后，买家需要将合同及银行要求的材料一并提交给银行，正式申请。银行审批时间通常为45～60天，如果审批通过银行会直接房款，买卖双方完成过户流程；如果银行拒贷，买家需要现金完成交易或根据合同约定处理。

美国某机构申请表示意图

申请表上需要写明人自身情况、目的等信息

2.银行估价

买家提交申请后，银行会请估价师给房屋估价。所以在出价函中，可以附上房屋估价和批准两项附加条款，条款的有效期一般为15天。如果日后房屋估价低于合同售价，买家可以在有效期内向卖家递交房屋估价通知书，并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买家在有效期内收到拒绝申请的书面通知，只要把通知寄给卖家，合同也可以取消。

三、在美国买房需要注意什么？

做购房预算时，除了房屋本身开销和经纪人、律师等相关人员的佣金外，还要考虑两项支出：一是过户费，二是保险费。美国看房注意事项

1.过户费

在过户的前一天，过户公司会提供一张精确的过户费清单，买家可以根据清单上的过户费，到银行开现金支票。过户费包括产权相关费用、过户税及产权登记税，如款买房，还包括相关费用、银行预收款及中间账户预扣款。如果是全现金购买，各种费用加起来是房价的1%到1.5%；如款购买，交易过户的费用总和约为房价的2%到4%，以实际交易为准。

2.保险费

在美国买房可能会涉及屋主保险，主要是保赔火灾对房屋造成的损失，还有许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失。保险费为600～1000美元一年。如果是在美国加州买房，加州法律规定买房时必须购买屋主保险；如果是购房，银行也有规定买家必须购买屋主保险。

美国还有一种房东火险，适用于非商业用房的买家。除火灾外，还保赔冰雪、风暴和霉菌带来的损失。买家可以自己酌情考虑。

美国购房制度完善，各个环节都可以聘请相关专业人士协助，降低甚至避免风险。此外，美国的第三方资金监管制度也很成熟，不必担心交易资金的安全。

《每日观察》雷伊*达里奥

“要把手里的这套房子卖掉吗？”

全国拥有数套房的某财富管理机构总裁陆女士这样问。过去几年她买了好几套房子。因为工作忙，她没时间“倒腾”房产，几个月前本想出手杭州的房子，结果发现G20之后，杭州的房价又涨了；她在上海的房产也是，一不留神就涨了好几百万。

她应该为此高兴吗？要继续看着手里的房子升值吗——即使涨了这么多——如果有一天房价跌了呢？

如果把房子卖掉还能投资点啥呢？房产之外，陆女士拥有600-3000万元可投资资产。作为专业人士，她目测了一遍当下股市、基金、外汇、黄金等资产类别的收益表现，又把目光投回了房市。

但，心里还是不踏实，一些惶恐，一些不安。

这不是她一个人的感觉。不仅是这些私人银行眼中的高净值客户。即使是一般中等收入人群，对此也充满疑问。他们的可投资资产也许只有几万，或者10多万乃至上百万元。他们可能已经拥有一套仍在还贷的房产，或许还在为首付奋斗，他们身在北上广或者二线、三线城市，但困惑似乎是一样的：房子还能买吗？如果不买房子，手里的钱——不管是多是少，又该如何跑赢通胀，获得增值？

一种难言的焦虑感在不同市场、不同人群中蔓延。尤其是中产阶层，他（她）好像“病了”，得了财富焦虑症。

“资产荒”下三件事：房价、汇价、金价

“房价涨得邪，没房的绝望，有房的心慌；没想到的是，有些开发商同样如此。”市场唏嘘不已；流动性过多，市场太拥挤，机构与资本在抱怨优质“资产荒”。

房价还会涨么？在南京、杭州、在苏州，在济南，曾经久违的字眼又重新回到人们的视野中，限价、限购、严打捂盘……一些被认为恶意炒作房价上涨和虚信息的人被拘留，房价上涨已经引发新一轮的调控，而且正在波及更多的城市。

面对高房价，人民日报也出来喊话了，其微信公号发文《失去奋斗，房产再多也将无家可归》。明示：当努力奋斗还不如投机房产，就可能树立一种错误的导向和价值观。但“房产升值秒杀努力工作”之现象又让一些刚步入中产的人士顿生挫败感。

李先生是一名基建工程师，曾经在某国有企业的工程项目部负责安全工作。年过4旬的他在完成一定财富积累后，去年辞职开始自己做工程。刚买了新车且拥有五、六百万元存款，但焦虑感时时困扰着他。

据李先生介绍，目前其名下有一套房产用于自住，同时在北京郊区还有几百平米的宅基地。他说，在妻子眼中，自己并不是一个聪明的人。在北京房价不断上涨的过程中，不少朋友和同事都在2010年前后买了房，虽然也曾有这种打算，但最终因为各种原因搁浅，就此夫妻俩还曾生过气。

“也想过改善一下家里的住房条件，但是目前这房价太吓人了，不敢轻易入手。”考虑到还有郊区的宅基地，一路上涨的房价使得李先生最终放弃了换房的想法。

辞职后，李先生每年有近百万元的收入，但在经济不景气背景下，工程越来越难做，不但利润稀薄，三角债等信用风险更是不断打消着他的积极性。而仍未回本的股票投资使得他在今年不温不火的行情中保持着夹杂着悲观的理性。

“现在的确比较纠结，也比较沮丧，一直以来都觉得国内房价已经很高了，但是它仍然在涨，想想美国和日本的经历，很担心自己成为最后一个接棒者，也正因为此，自己错过了很多买房的时机。”李先生表示，自己手里的几百万存款并不算多，如何保值升值成了头疼的问题，“现在基本上是在买短期理财，收益年利息不到4%，真怕在房价不断上涨、人民币又出现贬值的过程中被稀释的不够生活，特别是看到跳广场舞的大妈坐拥几套房产时还会有一种挫败感。”

如果选择范围更宽泛一些，海外资产配置是一个好主意么？

不少高净值人士选择了海外买房，海外媒体将澳大利亚、加拿大等国家一些城市房价的上涨归结为中国人的购买力。即使没有买房实力的投资者，也选择将一部分存款转为美元，或者投资海外股市和固定收益产品。

汇率波动的风险无疑给正在升温的海外资产配置增加了几分热度。

波士顿咨询进行的一项调研发现，2015年“811”汇改后，人民币的波动引发了市场对未来贬值的预期，从而掀起了中国个人境外资产配置的热潮。包括客户基础下沉，在尚未展开境外投资的客户当中，有超过50%的普通私行客户表示未来3年内会考虑进行海外投资。

波士顿咨询全球合伙人张越说，调研还显示，在2015年股市剧烈波动下，70%的高净值人群还是实现了约10%的盈利。“中国高净值人群自己对财富管理的能力，或者借助机构，其投资能力在逐步改善。”

荷马金融创始人叶程坤的感觉是，这几年的确出现了海外资产升温的趋势。这是一家专注于帮助中国居民海外投资的公司。根据这几年的观察，叶程坤说，大部分的中产和高净值人群的海外配置主要是两类：基础配置，像去香港买保险；另外是基础之上的稳健型基金。

（以上回答发布于2016-11-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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