海外房产中介购房合同怎么签_海外房产中介购房合同怎么签订
1.在海外购买房产需要办理哪些手续?
购买澳大利亚房产,从前期的了解,到去各家中介公司接触各种不同类型的楼盘,到确定购买房产,那整体的流程是如何的?和我一起来看看澳洲购买房产的流程。
1、澳大利亚房产购房者购买相关澳洲房产项目,与澳洲房产中介公司签订购房协议书,并支付1-2万元订金。(记得收取收据)
2、一般在10天内,会有买家也就是您的澳洲房产律师所,为澳洲房产购房者讲解澳洲房产购房合同,合同为全英文版,澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明,提出专业意见,充分保护买家利益后签约,签约的同时签订律师代理协议,并付50%的律师代理费(澳元),一般为700澳币左右。
3、 5-7,澳洲房产购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲房产购房者代理律师,买家律师确认无误后,再存入卖家律师在澳洲的“监管的银行信托帐号中,待律师收到首期款后,凭收据将1-2万元订金退还给澳洲房产购房者。
4、 律师将合同交开发商,签字认可。
5、 澳洲房产交房时间:如果是现房, 3个月内交房,如果是期房,则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。
6、房屋完工后:发展商持3项法律文件:a. 持牌测量师发放合格证书(P.C.C)(Practical Completion Certificate)b. 验收检查合格证书(C.C)(Code of Compliance)c. 房屋产权证书(T.C)(Certificate of Title)卖家律师发出正式通知信给买家律师,通知楼已完工。(Settlement)。买家律师收到通知后,买家律师办理产权证,将房款转入发展商户。发展商收到全部房款,购房手续完成。
7、 付款方式:将尾款的90%(其中80%可以是合同加10%的现金,也可以50%的合同加40%的现金,根据购房者的现金流而定)加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号,并缴相应的物业印花税。购买完成。
购买澳大利亚房产是否可以购买二手房:
澳洲法律规定,不持有澳洲PR(居留权)或者CITIZEN(公民)身份的人士,都属于海外人士,全部都只能购买一手物业。如果需要购买二手物业,需要申请批文,获得批文之后才可以购买。通常持有163签证的人士,每个家庭只能购买一套,而且此物业不能出租,只能自住用途。在163签证到期时,此二手房子必须出售,否则将会得到的是的罚款,严重的是刑事责任,被告上法庭。
在澳洲购买二手房的详细步骤:
如果是移民并且拿到了PR就可以买,如果只是去读书,很遗憾;在澳大利亚买房子的方法,步是要有工作。如果你有工作,那么澳大利亚银行可以给你一笔购房而你需要支付利息,一般你需要花30年还清。
刚到澳大利亚的移民买不起房子,但是有住房规划,叫HOMESWEST。这些人可以先租房子住,等到有工作有钱了,他们可以买下自己租的房子。另外,如果这是你买的套房子,会给你多达3000澳元用于买房。
一、寻找房屋信息: 要获取房产市场的信息,有很多种方法
互联网、报纸、房地产杂志、 房产代理、 朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理 来为您工作。 让房产代理知道您要买什么样的房屋,向他们提供 细节甚至您的理想房屋一览表。 您向房产代理提供您理想房屋的信息越多, 房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是,在房产还没上市时,房产代理就会先想到您。
二、看房:
1、记住记笔记 因为您要看很多房子,做笔记能 帮您较容易的比较各个房子的特征。
2、检查卖主声明和售房合同在法律上,卖主要提供一份声明,在维省,称为"卖主声明(Vendor’s Statement (or Section 32))"。 叫做"售房合同(Contract of Sale)"。这份声明,您可以从买主的房产代理那里读到。它包括:一份"title"的复印件——用于显示土地的面积,地点, 机构,历次卖主的姓名等原始资料。
信息——它告知这块土地是否可以当作为民居或经商来利用或开发。房产是否仍有开销诸如市政税,水费等。建筑限制、建筑许可——是指过去七年中,任何新建或改建项目。它是被包括在 "Housing Guarantee Fund" 中的。其它协议——围绕这个房产发生的与其它人的 协议,像围墙,建附属建筑物等。
关于这份声明,卖主和房产代理应提供正确和详细的数据。
3、自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产,要事先做一下房 屋检查。以避免购买后,才发现有很多地方需要修缮。下面是在房屋检查时,应考虑的部份:
房子内部:
- 检查一下是否所有的地面都是水平的, 地板和壁脚板(墙牙子)之间有没有缝隙﹖
- 轻轻地在木质地板上跳跃,以检验它的稳定性。
- 看看是否有潮湿的迹象,包括腐烂的地板,墙上或者屋顶是否发霉,屋里是否有霉味。
- 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的背后,可能就有问题。
- 检查门或窗是否成直角,门框或窗框如果有倾斜的现象,是标明地基下沉。
- 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器(可在五金电器 店购买),检测电源开关是否正常
- 同时打开几个水龙头,以检验冷和热水管的水压。
- 特别是把洗碗池和浴池装满水,以观察排水的情况。 水流缓慢的说明排水系统有问题。
房子外部:
- 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。
- 靠近房子有大树吗﹖如果树太靠近房子,会影响地基。
- 下雨时,雨水是向院外流还是往房根流﹖比如,雨水进车房。
- 检查所有的外墙,看看它们是笔直还是有裂缝。
- 要检查一下砖与砖之间的勾缝。
- 房子的地下通风可好﹖
- 检查屋檐和水槽的情况。
- 看看房顶有没有破瓦﹖
- 检查房基是否下沉,腐烂,或有白蚁的侵袭。
专业人士将检查房屋的每一个部份,包括建筑结构,房顶和水槽是否漏雨,电线和水管等部份,大约要花二到四个的时间。专业人士不负责检查房屋表面上的不足之处,像油漆刷的不好等。专业人士会提供给您一份书面的检查报告。它将告诉您房产存在的问题,大约要花多少钱来维修。 有了这些信息,那么该不该买这个房子,您也就心里有数了。如果您决定买,同样也就有充足的理由来与房产代理讨价还价了。
三、谈判过关
当您的报价被接受后,您需要:支付小部分定金,草签购房合同备忘录,开始办理转让手续谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的位。 谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。如果您真的很喜欢一所房子,那对您而言,要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时限度地消除失望心理。
大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因,通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价。
在海外购买房产需要办理哪些手续?
在德国买房,选择好中意房产后,可以先请验房机构对房产进行检查,同时查看房屋相关文件。买卖双方协商好价格后,卖家会出具购房合同交给公证处,由公证人对房屋信息、情况等进行审查确认后将合同交给买家,此时可请律师解释合同条款,签字后返还公证人,由公证人完成过户、产区登记等流程。
一、在德国全款买房的流程是什么?
德国买房流程主要有四步:选房、看房、定房及过户。德国法律体系严格,购房合同需要经由公证处公证。
1、准备买房
在德国买房,首先明确自己对房产的基本要求及资金状况,再进一步考虑地段等问题。德国目前受欢迎的购房网站有ImmobilienScout24、Immowelt及Immonet,如果德文不是很好,可以在中文网站如网站海外频道德国站选房。在购房前还需要选择好律师、中介、公证人及验房师,四者在购房过程中都起到关键作用。
2、看房验房
实际看房过程中,买二手房除了看房本身,还要查看房屋相关文件,如土地册、建房合同、能源明细等。德国比较特别的就是,除了属于建筑文物保护的老房子外,大部分房屋都需要评定房屋能耗的能源证,能耗量自然是越低越好。在此环节,还需要验房师对房屋下水、电路等进行检查。如果是新房可省去验房,此外新房可以查看的只有能源证、户型图等资料。
德国能源证示例图
买家可以根据能源证预估暖气费,由于德国暖气费比例较高,因而越节能的房产对自身越有利
3、签约定房
一切妥当后,买家交付房款的1%作为定金,卖家及中介起草购房合同、进行公证。公证人会检查买卖者信息、房屋信息等,然后将合同交由买家签署,德国法律规定买家有两周时间仔细了解合同内容,必要时可请律师讲解,这两周内允许买家反悔拿回定金。合同签署后,由公证处继续之后的过户即可。此时买家要支付公证费,通常为房屋售价的1.5%。
德国购房合同示例图:
仅截图购房合同一小部分,合同为德英双语
4、房屋过户
签署合同后,公证人会到当地土地注册局申请更改地契土地注册,将产权转给买家。更改完成后,卖家才会收到房款,在此之前房款都在公证人监管账户中,充分保证资金安全。此时房屋也完成交易,以后在土地注册局就可以查到自己的房屋产权。
二、买房与全款买房有什么区别?
签约之前买家就需要向银行申请,公证人在之后环节会审查安排签署相关材料。
1.在哪里申请?最多能贷多少?
德国少部分银行愿意给海外房产购房者,除了银行买家也可以选择合法的基金机构来操作。在德国购房最多能贷6成,利率也很低。目前中国的银行还未能向德国的房产提供,所以通常可由中介来评估资质,然后推荐适合的德国银行及相关机构。是打到德国银行账户上的,所以买家有必须开设德国账户。
2.申请需要什么材料?
有签名的护照复印件、签署的按揭申请书、最近3个月工资单及银行出具的资产证明。相对于工资单,德国银行会更注重资产证明。资产证明上必须能有部分之外的个人流动资产证明。比如房价为100万欧元,60万欧元,那么至少要有40万流动资产证明。而工资单的收入要能支付起每月的利息还款,如果无法提供月收入证明,年收入也是可以的。
三、在德国买房需要注意什么?
买房前正确预估购房成本,考虑好可能的支出;其次,德国百年老房很多,购置时也要考虑日后维修成本;如果全款买房,不亲自去德国也可以完成购房。
1.怎么正确预估成本?
在预估成本时,除房屋价格外,还要考虑到购买附加费,包括中介佣金、公证费用、土地局登记费用、房产购置税。德国对中介佣金没有统一规定,一般在柏林含税佣金约为房价的7%,而在北威州或者慕尼黑约为房价的3.5%;公证及土地局登记费一般为房价的1.5%;房产购置税各州不等,目前北威州、石荷州、萨尔州的房产购置税已经达到了6.5%,而巴伐利亚州、萨克森州仅为3.5%。
除了购房时的一次性成本外,在德国持有房产每年需要缴纳土地税,实际缴税比例与所在城市、房产新旧程度和房价相关。
2.选择新房还是二手房?
在德国,百年老房很常见。很多德国人选择进行维修、改造老房子,而不是拆掉重建。传统的纯木地板和高屋顶等建筑特色,使得老房价格反而比新房更贵。所以如何选择完全看购房者自己的喜好和需求,但是值得提醒的是,老房子日后还是会面临较高比例的整修费用。
3.不出国能不能买房?
无论全款还是购房,不出国都可以买,只要委托律师代为办理即可。律师会代替买家出席房产公证、签署购房合同。
德国交易时间相对短,全款通常一个月左右,需要一个半月,期房则需要参考开发商提供的书。此外,在德国买到的房子除了厨房都为精装修,因为德国人重视厨房的缘故,通常会选择自己装修。
该内容仅在北京适用。
预审批证明和出价证明及正式的申请材料。
国内外存在着不同的购房环境,因此,大部分国家会制定非常严格的审查标准,用户在国外买房时,需要提交证明材料,以保证自己可以在最短的时间内购买房产。如此一来,既可以保证买卖双方的合法权益,也可以使双方在安全的方式下完成交易。
海外买房的步骤及相关手续当我们确定自己将要在海外买房时,一定要向国外有关部门提供预审批的证明。相关部门会根据审批申请内容完成审核,一般不会持续太长时间。完成该步骤后,需要在海外买房的用户就获得了预审批证明。接下来,用户就可以寻求合适的房产。
当用户在海外选择合适的房子时,买卖双方并不会立即产生合作,还需要多个步骤才能完成交易过程。海外买房的用户需要向卖方提供出价证明,当价格达到预期时,双方才会签订合同证明以及申请材料。买房的人需要拿着全部的手续和证明去银行申请,该申请时长比较久,双方保持耐心,有效的完成交易过程。
有效保证双方合法权益其实,多个国家会出现留学生及因为工作来到本国的外国友人。欧美多个国家的出租者并不愿意将房子租给外国人,这期间存在着众多的实际问题,甚至部分外国用户很难在第一时间支付房租。无论是十分复杂的租房步骤,还是十分复杂的买房步骤,都能够有效的保证双方的合法权益。买家不会跑路,卖方也不会乱要价。
总的来说,买房步骤相对比较复杂。如我们对比海外买房和国内买房的步骤,前者更加复杂,考验着每一位买房人的耐心。后者的步骤相对略少,但却要完成手续签订和合同签订。
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