海外房地产投资_海外房产行业

1.越来越多的人去澳大利亚投资房地产，澳大利亚房地产投资五大优势有什么？

2.新加坡房产的发展前景如何?国外买房需要注意什么呢？

3.2019海外房产投资哪个国家好？

4.为什么越来越多人投资澳大利亚房产

500余人在日本炒房，数亿投资款或打水漂的事情在网上引起热议，据了解，在中介机构的介绍下，北京等地500余名中国投资者购买日本的房地产项目，但随后发现当初承诺的投资收益无法兑现，产权无法过户，而日本的中介公司也身陷困境，资金链断裂，而这500余人所投资的数亿资金可能打水漂，也算是给其他投资者带来了警示，千万不要被一些高收益所诱惑。

日本的中介公司还承诺，交房前即可向购房者支付一定收益；交房后可代为出租运营，购房者还可以获得相应的租金收益。而且在合同中还设置了一些陷阱，有不少投资者根本就没有法律常识，结果被日本中介公司套路了，自己的积蓄全部被骗走了，由于是发生在国外，现在想要维权也是非常的苦难。

这些投资房产的人，可以先委托专业的律师来处理，然后再到日本和房产中介公司进行协商，现在是能拿多少钱就尽量拿多少钱回来，日本本身经历了房地产的泡沫破碎，人口减少趋势非常明显。而且当地还有房产税，所以日本的房子也没有投资价值，中介往往只向消费者宣传所谓的?高收益?，但并不会告知作为业主，还必须面临房地产税、管理费等各项费用支出，实际收益远不及预期。

特别是受到疫情的影响，全世界的经济发展受阻，在这个时候千万不要再去投资，把自己的钱存在银行是最保险的，有不少人对自己盲目自信，想要通过理财获取高收益，而这些人往往是亏得一塌糊涂，建议中国投资者找国内中介机构维权，毕竟海外维权比较难，而且本次中国投资者购房款是打给私人账户，很难证明双方的合同关系。

越来越多的人去澳大利亚投资房地产，澳大利亚房地产投资五大优势有什么？

　现在美国房地产业 也表现出周期性，一般是18~20年左右经历一个周期循环，但周期波动幅度较小，较少大起大落。下面来说说美国房产的特点。一起看看。

　近20年来美国房地产投资回报的平稳增长趋势，这也表明美 国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。美国房地产有一个完善的市场体系和法律体 系，以下是美国买房优势：

一、美国经济、体系、法律体系完善

　许多人会跟会对美国与其他国家相比，大多数国家如加拿大、澳大利亚等过与美国相比没有太大的可比性。美国是世界经济大国，无论是经济总量还是GDP都 位于世界前列。美国的整体发展经济协调，主要是因为房地产投资者得风险意识强、投资决策科学，对经济发展与房地产行业得关系把握得比较准确。投资者在进行 每一项房地产投资决策之前，往往要做大量得分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等方面进行研究。因此美国房地产行业的周期波动性很小。

　美国的市场经济发展经历了百年以上，就美国房产而言，与中国最大区别就是一二级市场并重，其中二级市场更为活跃。这就保障了我们投资美国房产日后可以轻松出售。针对美国房产的法律体系，许多人会对美国房产投资有 顾虑，但系自身的权益被侵害而难以控告。这种担心大可不必，美国针对房产的法律早已健全完善了，所有您所会有的担心都会有法律为您提供保障。保险业在美国 房产担任重要的角色，使房地产投资、买卖、抵押等安全可靠，海外房产成为外国人一项收益稳定投资项目，风险有保障的投资项目。所以针对房地产的保险、产权 保险等方面都已经非常全面的了。

　二、美国房地产行业投资回报稳定

　投资回报稳定结构表现在三个方面：技术引进快参与者共享，参与者不会对原有者构成威胁，新的领导不会对原有领导者的强大否定。所以美国的房地产行业一直处于盈利水平，行业平均内部收益率为11.9%

　综上所说美国的房地产优势是不能比拟的，现在投资美国房产是最佳的选择时期。

　美房地产特点概述：

　美国房地产特点一、房价上涨很快：虽然今年房价比去年增长速度减慢，但是仍然是在上涨。今年第一季度美国独立屋的中价是191600美元，比去年上涨了8.6%。全国有74%的地方房价有增长。

　美国房地产特点二、 现金买房热：今年第一季度现金买房的人数达到高点，有43%的交易是现金，比去年同期上涨19%。现金买房是一个潮流，特别是在热门地区，比如迈阿密，纽 约，底特律，亚特兰大，达到50%以上。一些大投资者和外国投资者都在买第二，第三或者第四间房子。

　美国房地产特点三、千禧一代被遗留在房地产复苏之外：代表着初次买房者的年轻人大部分找不到工作，背着债，没有足够的钱买第一间房子。今年三月里初次买房者只占30%。千禧一代很多不得不租房子住，或者跟父母住在一起。

　美国房地产特点四、按揭市场仍不景气：今年四月底按揭申请达到自2000年来最低。虽然五月初稍稍有所增加，但是整体来讲比去年同期减少了16%。美 国房地产特点五、大额按揭又回来了：价值超过417000美元的大额按揭多起来，现在Wells Fargo, JPMorgan Chase和Bank of America都在努力争取富人的生意。这样的大额按揭通常是给有钱的借款人，主要的市场是纽约和洛衫矶。

新加坡房产的发展前景如何?国外买房需要注意什么呢？

澳大利亚房地产投资五大优势有什么？

1、高质量的生活，墨尔本已经连续七年获得EIU最适宜居住城市的称号。这里的生活质量明显高于其他城市。EIU的指数是世界上最高的。在全球140个城市中，城市评价体系根据城市的社会稳定、医疗、文化环境、教育、基础设施等方面进行评分。今年，在宜居指数的评估中，墨尔本获得了.5分(满分100分)。

2、超低首付，永久产权，澳大利亚的大部分土地都是私有的，所有者拥有永久的土地产权和继承权，没有遗产税。是世界上少数几个没有房产税的发达国家，有效降低了长期持有成本。

3、严格监管，澳大利亚对从事房地产中介活动的专业人士进行严格监管。严格规范房地产行业的审批，包括律师、代理、经纪人。澳大利亚有最完善的制度保护不动产持有者，无论是买卖房屋还是租赁管理。同时，澳大利亚房地产行业的信息透明度居世界首位。对于海外买家来说，清晰透明的商业市场保证了投资的安全性，不出门就能投资海外，省力又放心。

4、稳定高速增值市场，在过去的40年里，澳大利亚的房地产稳步增长，平均每7到10年就翻一番。作为维多利亚州的首府，墨尔本的房地产市场有了相当大的增长。墨尔本的房地产价值在过去的12个月里增加了16英镑。49%的增长率居澳洲第一。照这样下去，墨尔本的房价五年内可以翻一番。此外，墨尔本的房地产价格低于悉尼，这使得墨尔本的投资门槛更低，增值空间更大。

5、子女出国留学，实现住房教育。墨尔本是世界著名的教育城市，有十所大学，包括墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本理工大学、维多利亚大学等。每年有近16万留学生去墨尔本深造。所以很多家长在送孩子去墨尔本留学的同时，选择在墨尔本买房。一方面可以享受资产增值，另一方面也可以省下学校住宿费。同时可以出租额外的房间，收取租金，方便留学生补贴生活费。易租，实现以租养贷。墨尔本的人口增长非常快。在过去的五年里，墨尔本的人口增长了12.1%，达到448人。平均每周移民和新生人口近1900人，居澳洲第一，预计2030年超过悉尼成为澳洲第一大城市。然而，墨尔本的住房供应率远远低于人口增长率。因此，墨尔本的租赁市场也随着房地产市场稳步增长，租金回报率超过6%，房屋空置率低至1.5%。

2019海外房产投资哪个国家好？

供需不平衡，买房需求依然不降

新加坡部门日前发布人口数量行业报告，2030年中国人口总数总数预计到650万~690万。国家在鼓励生育的前提下，还每一年引入1.5~2.5万新移民和审批3万多名外籍人变成永久居民。

新加坡部门管控致力于打击房地产要求，如不提升供货，后果就是把大家(新加坡中国公民、永久居民、国外买家)购房的需要向后延。一轮轮管控的实施，新加坡并不在楼盘供货上提升许多。虽然下面四年新加坡将有将近20万只新住宅企业完工。但现在市场供求极其不均衡。

新加坡本地有大量组屋在未来十年正在进入40年楼龄，如拆下来这一部分房屋重建，以现在的建房子速度与供给量，最近几年将不能满足已有的与未来提升的人口房地产要求。

新修订的附加买家合同印花税虽可以减少房子的炒作和投机性，但也使大家意识到的房产使用价值，不随便开展房地产卖房子，这就导致购房变得越来越艰难，进而销售市场购房将就会变成需求量很高情况。

新加坡投资买房税金

买家合同印花税(BuyerStampDuty)，简称BSD，这就是在新加坡选购一切种类房产都需要缴纳的税收。附加买家合同印花税（AdditionalBuyerStampDuty），简称ABSD，是为住宅类房地产减温的一项税款。2011年12月8日，部门公布征收ABSD，现阶段，国外买家需缴纳20%的ABSD。

国外买房需要注意什么呢？

区别产权年限、现行政策

搞清对应的法规政策和房屋产权年限是海外买房的重要保障，例如如你是要移民投资，那么就要密切关注好所属国家区域的相对应移民新政策以及转变，针对移民投资的前后相对应办理手续、门坎、步骤、规定、需要责任、所享支配权等，都需要一一搞清。有一些国外房产的产权年限能够永久性有着，有一些也包含土地，有一些能够发送给儿女这些，你必须搞清楚房屋产权证明状况，以防引起纠纷。

掌握借款、税金

和税金问题则往往是最让购房者头痛的一个一部分，不一样国家乃至每个地方、位置是对应的税款及服务费难题上面会有不同，购房者都要购房者细心关心，用心审查。一些国家针对国外购房者可以提供比较方便快捷的申请，而另一些国家则有可能有着许多限制，购房者应第一时间考虑清楚有关及税收优惠政策关键点，从而算清自身买房所需要的各类成本，及其所需要缴纳的大致税金等。

议价要适合

在海外买房子是能够压价的，但一些中国买家开大口砍价，反倒让人觉得你没有诚意，进而失去机会。实际上，房地产业较完善的国家一般在房产出售的时候不会随便乱叫价，因而，在议价时，不用大幅度砍价。

高度重视房地产经纪的功效

与中国不太一样，一般如购房者想要在海外买房，第一步必须找一个房子经纪人，国外的房子经纪人一般都那么遵守职业道德，就不会产生经纪人蒙骗购房者的现象，乃至经纪人也会主动协助购房者挑房子的小毛病，因此要注重经纪人的功效

为什么越来越多人投资澳大利亚房产

海外房产投资，需要考虑的因素无非几个：安全性，实用性（是否有自住等需求），成本（性价比），升值空间。

而英国、美国、澳洲、东南亚；这些国家的投资看点在哪里，又有没有什么投资雷点？

首先美国：

许多海外投资者可能会想到买一套美国的房子如何。一般美国的看点是在“世界第一强国”这个标识上，当然会有一些卖房商会打出美国的产权保证、环境优良、高租金回报这些优点。但这些优点其实其他国家的很多房产也能具备。那么美国卖房的agency，一般都不会掩盖一些美国买房的劣势和难度问题。这里蓝莎给大家普及一下。

劣势：高额地税、租务管制、交易税费、环境复杂

实际上了解美国的人都知道，美国本地人不喜欢买房，原因是“买房容易养房难”，美国房价上涨幅度不算大，买房压力不算大，但是在美国每年要“供房”，即年年给上交一笔钱，林林总总算下来也许不比租房划算，据皮尤研究中心(Pew Research Center)统计，美国近几年来“只租不买”的家庭高达43%。

美国人其实自己也算账，也抠门。先不说前期买房的各种费用总额大约是房产价格的3%-5%。每年的地税：1%-2.4%，是很头疼的。打比你付100万美元买了一套美国房，地税率2%，那么每年你要为这套房缴纳2万美元的房产税，100除以2＝50年，也就是说你每50年就要重新把自己的房子买一遍。并且更吐血的是，地税还是根据房子的“当下实际价值”来收的，也就是房产如果翻了一倍，也就要交翻倍的房产税，哈，羊毛都是美国薅了。加上年利率收外国人的会贵，4-6%,如果是买的房，这样下来年租金分分钟就打水漂了。

再比如租务管制，法律限制了房东对房客收取的房租数额只允许每年的房租上涨一定的额度，比如2.5%。导致房价和房租的涨幅都不能高，这也是美国增值的一个局限。再后来你想要把美国的房子卖出去，如果是投资房，增值部分需要交纳15%-30%的资本利得税，想想也挺肉疼的。更加苦逼的是，遗产税在美国的外国人需要交40%，只有6万美金的免税额，而美国当地人遗产税免税额是549万，所以考虑资产转移到美国还是这么一个预计。

最后来讲一下安全性的问题。选择房产其实无外乎选择一个国家。而由于，美国最近搞得一系列事情大家都有耳闻了，除了政策上搞中国，各种限制（逐中国留学生出境，停发签证等），美国治安和社会构成属性也非常复杂，很难讲美国置业是一项稳当的选择。

其实美国选房也非常复杂，大城市贵，小城市偏，而且城市之间距离很远，法律系统也存在差异，很难去选到合适房子，费神费时。各种环境复杂，就连美国波士顿管理学院的博迪教授都强调：“不要去投资当地人更有优势的市场。”不建议中国普通人在美国买房。

所以美国房产还真的不是一般玩家能够碰的。

其次澳洲：

很多人考虑澳洲置业的初衷也比较简单，比如保护私有制啦，发达国家能保值啦，阳光海岸空气好啊，汇率低还相对便宜啊...之类的。但其实澳洲有地梦也不是那么简单的。

举个简单的例子，澳币的汇率非常不稳，可以说是过山车，而且汇率这个玩意儿太复杂了，作为初级玩家，还真是没有一双慧眼能够有预计。比如2012年的时候澳币兑人民币在6.几，到13年的时候就变成5.几，随后的14到15年，则是越来越向下的趋势，最低到4.6。你说如果是2012年用人民币还澳元在澳洲买了一套房子，到15年实际上房子就从汇率来讲就已经亏了25%，也就是四分之一套房子出去了，套四直接亏成套三，酸爽吧。还更别说这次疫情澳洲汇率还跌到了冰点4。结合最近澳洲政策，再加上澳洲的留学生真的是租房主力军啊，不得不为澳洲房产销售商捏把汗。这个情况，敢买真的是条汉子。

再一点的税费，各种房屋购置税，交易税，所得税，房屋持有时候的税费，物管费，垃圾清运费等等，开支实在不小。关键是澳洲的税费还不是稳定的收取，受澳洲政策影响，况且政策稳定性是比较差的。一个党一套政策，可能上一年还有负扣税政策，今年取消；然后专门揪着中国人查，比如严查买房资金来源，提高税费等等，伤的起吗？伤不起，只有无奈地出钱呗。

再来讲澳洲的房贷利率十年平均为7%左右,浮动范围在5%-8%之间，真?不低。如果纯买房租出去，抵不了每年的还贷额。所以澳洲的阳光，有时候还是有点烫手的。

第三，来讲一下最近被炒得很凶的“东南亚”：

比如泰国，最近几年旅游很火，然后中国人就觉得泰国很好啊，可以去养老，去度，房子价格便宜，完了租出去，卖出去，一举两得，说不定可以有收益。但这种想法真是too young too naive。

首先投资房产的地点，一定要看房产地点的经济社会实力。泰国啥样，就是一个搞旅游的国家，自己本国经济进步没办法突然依靠某个产业突飞猛进，人口和房价涨幅，不也就能预期了吗？比如你的泰国房产要想出租，只有旺季那几个月出租地出去，有游客花钱买单，但是淡季得有大半年空置，烂在手上每月还要交高额物业费。不好租更不好卖，因为泰国除了泰国人以外，任何外国人都不允许购买泰国的土地。并且泰国规定以任何形式购买的土地，都不是在法律框架下进行，风险由投资人自行承担。一栋楼外国人持有比例不超过49%，这是泰国的规定，所以泰国有很多专门卖外国人的盘，外国人买是高价，开放商赚钱了，给本地人的就低价抛售，你跑去买不是送人韭菜割。

再说泰国的房产不便宜，曼谷的精品盘跟上海的价格也不相上下了，你听说的便宜的，都是特别偏的位置，买了不好租不好卖，看似便宜其实性价比是非常低。

再说即便是曼谷的二手房，也很难卖出去，没有外国人看二手房，泰国本地人也不愿意买二手房，况且你还是个外国人，在泰国卖房各种不便，失望几个月，就只有等割肉降价的份。

再比如越南、马来西亚这些地方，其实更泰国房产的道理是差不多的，就是国运大环境你能赌吗？还有法律对外国人保证的问题，私人财产健全的问题，开发商物业靠不靠谱，跑不跑路的问题。这些都是豪赌。

以上几个国家的房产市场，并不是劝大家直接拉黑，而是需要仔细考虑评估一下利是否大于弊，风险是否大于机遇。其实如果真的是考虑移民或有自住需求，那肯定考虑在当地买房是最合理的。

总之，我建议，如果你只是普通玩家，以投资为主，海外买房首先是选国家，要投就投经济强的国家，而其中最优的选择就是英国；再来看就是保值升值的房产牛市，这也是英国的表现出众。

首先提上来讲一点就足以服众：那就是海外买家和本地买家在英国买房，是被无差别对待的。

也就是在英国买，不用交外国人税，而如果在其他国家买，就算在美国，买房首先要交5%的税，你想想就算这个房子2年涨了5% 再售出，算下来也是一个亏本的买卖。

如果这一点不够说明问题，我们从各个层面来纵向比较一下各个国家的不动产投资政策：

这样一来就能看出，为什么英国房产，能颇得海外买家青睐。再加上英国房市一向看涨，也怪不得此次疫情期间，美国黑石集团，李嘉诚等又在英国地产市场有大手笔的动作。

为什么要投英国？下面从各种层面来一一分析英国买房的优势：

从成本角度来看：

房价低于北上深，且房产产品丰富，价格区间大，付款周期灵活，适合不同预算的投资。没有百分之几的外国人购房税，因此比澳洲美国等购房成本少几十万；房屋无公摊精装带家电，永久产权踏实放心。利率超低，最低1.69%年利率还可以只还本不还息，资金不多也可以买得起。

从刚需的角度来看：

10万以上英国留学生以及留英的人群，留学，工作每年交租金上万镑，不如买房，有很多在英留学生或者工作人群没有提前做了解，从而后悔没有“以房养学”，“以租养贷”，把学费生活费全部赚回。了解了英国房产，有条件买的都会选一套购入。

从趋势以及投资时机来看：

目前英镑汇率处于历史较低水平；且海外投资买家来自世界各地，并不依赖单一国家投资群体，英国房产持续吸引海外买家关注。即便是疫情期间，英国房产市场也并没有褪温，Rightmove最新报告显示，2020年6月英格兰地区房地产市场卖家挂牌价比3月份上涨1.9%，比去年同期上涨2.9%。代表着英国房产持续稳中有进。

再来，英国这个月出台减免购房印花税，购买明年3月底之前交付的房产通通减免高达13万人民币的印花税，可谓是真正地对买家发了

这些都意味着海外买房，可以考虑英国。

英国蓝莎置业

目前在海外选择投资房产置业的中国人越来越多，一个是有感于国内地产行业的压力，另外一个是因为目前在居住环境方面确实差强人意，很多人将海外房产投资的地点选择了澳洲，中国商业房地产的买家在去年为澳洲房地产带来了逾38亿澳元，悉尼和墨尔本仅次于曼哈顿成为中国投资的首选地。下面就来看看为什么越来越多的中国人选择投资澳洲房产，澳洲房产与中国房产有什么差距呢？

1、市场

20多年前，中国房地产业才正式迈入市场化，新政策不断出台，宏观调控频繁，市场波动较大。 澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史，保持稳定增长走势，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番，受益于澳洲对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

2、法律保障

中国买房一般去房产办理，无专业律师参与。如果投资者对合同细节不了解，日后容易陷入陷阱和麻烦之中。

在澳洲，买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关，能保护利益，降低风险。

3、产权

土地管理法规定，中国住宅土地的使用期限是70年。70年后，土地归国家所有，续租费用未定。澳洲房产是永久产权，可以传给子孙后代，并且没有遗产税。

4、

在中国，签合同时一般要首付20%-50%，购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷，只能选择连本带息还。另外，中国没有对冲账户，申请过的人再次申请比较困难。

澳洲签期房合同时，一般只需首付10%，交房后才开始还贷，最多可申请到80%左右的，可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户，把手头多余的资金放在里面，以此对冲本金，抵消利息。 此外，在澳洲再次申请很方便，也可以等房产增值后进行再融资，将增值部分，用于新的投资。

5、新房交付

中国交房时，大部分是毛坯房，墙面地面仅做基础处理，交房后需要业主自行装修。

在澳洲，新房交付时都是精装修，马上就可出租。

6、烂尾楼风险

在中国，首付款交给开发商，没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题，会使投资者遭受损失，投资风险较大。

在澳洲，首付款存放在监管的信托帐户，交房前开发商无权动用。

7、负扣税

中国没有负扣税政策。 在澳洲，目前租金收益若少于利息、房屋折旧和其它支出，允许投资者申报损失，抵扣其它收入。

8、租赁管理

在中国，房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化，立法工作滞后，出租管理公司缺乏后续服务。 澳洲的租赁业相对正规，出租管理公司能为投资者提供一系列服务，包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。

9、租金回报

报告显示，今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。 澳洲首府城市的租金回报率一般都在4％至6%之间。

10、空置率

2015年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5％。 根据澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%。 按照国际通行惯例，5％-10%之间的空置率为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展； 10％-20%之间的空置率为空置危险区，有必要取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。