有路买房 可靠吗_有路海外房产怎么样

1.海外房产投资哪个国家最便宜

2.为什么投资海外房产：如何判断澳洲买房是否适合你

3.海外置业注意事项 海投必看！

由于境外投资可以为企业带来很多竞争优势，例如可以提升企业品牌，强化竞争优势，扩展利润空间；可以进行投资重组、转移生产基地，或者进行转口贸易，规避欧美贸易及非贸易壁垒；可以合理调节企业营收，充分利用不同国家、不同地区的税收差别合理避税。现在越来越多的境内企业选择到境外投资。

境外投资通常有两种方式，一种是设立所谓海外离岸公司，一种是进行实体投资。我国目前对设立离岸公司尚无法律规定，因而也并不涉及审批或者管理问题，相应地投资者也因此不能合法地汇出外汇或者将境内资产投资到境外。如果要合法地汇出外汇或者将境内资产投资到境外，则必须按国家相关规定履行相应的核准手续，即本文所要论述的境外实体投资问题。

一般来说，一个企业要想到境外投资大致需要以下几个步骤：

1、 对投资所在地的有关情况进行调查；

2、 对我国有关对外投资法律法规及相关政策进行了解；

3、 在上述调查的基础上制定有关投资方案；

4、 起草有关文件、办理国内核准手续；

5、 在投资所在地办理有关登记手续，直至该投资项目成立。

以下将对上述步骤分别予以论述：

一、对投资所在地的调查

对投资所在地进行调研和考察，应该是境内企业实施“走出去”战略的第一步，也是最关键和最重要的一步，调研和考察的结果，将直接影响投资的成败。一般来说企业对投资地区进行调查，大致应该分以下几个方面：

1、 宏观环境调查：包括政治局势、自然环境、人文环境、贸易物流环境等几个方面。

2、 市场调查：包括商品的价格水平、商品的需求情况、商品购买力情况、产品认证和质量保证要求、商品进口情况的调查、地区性自由贸易区的情况、商品的出口情况、该国市场的销售体系和销售方式等。

3、投资环境调查：包括注册成立公司的手续和费用、投资法律保护、对外来投资的优惠条件和鼓励措拖、投资指导性目录、生产资料的供给及价格水平、生产原材辅料的可供性及价格水平、税收、出入境管制和居留、社会治安、国民待遇原则、当地合作伙伴情况的调查、一般日常生活费用等。

4、金融环境和外汇管理：包括该国流通货币的币别以及该货币与国际主要硬通货币的汇率水平、外汇管制、银行管制、银行系统、流动资金的、与国际金融组织间的关系企业一般可以通过各种媒体对上述情况予以了解，当然也可以委托投资所在地的律师或相关代理机构代为调查。值得一提的是商务部在近日刚刚建立了《国别投资经营障碍报告制度》，该制度是指我驻外使（领）馆经商机构、境外中资企业等，以年度报告和不定期报告的形式，集中反映境外中资企业在东道国（地区）投资经营中遇到的各类问题、障碍和壁垒，供国内各有关部门和企业参考，以便有关部门在全面跟踪了解我国企业境外投资经营遇到的各类问题基础上，通过多双边机制，维护我国企业合法权益的一项制度。该项制度给中国企业提供了一个向我国部门反映投资所在国（地区）投资环境和有关问题的平台，如不利于外国投资的法律法规，在公共治安和安合、企业诚信、廉政、基础设施等方面存在的问题及其它涉及到其投资环境的问题。也为欲到境外投资的企业提供一个方便的了解渠道。

二、我国有关对外投资政策及相关规定

根据目前我国有关法律、法规的规定，境内企业在境外进行投资，需要同时获得发展和改革委员会、商务部、外汇管理部门等至少三个不同部门的核准，具体有关规定为：

1、2004年10月国家发展和改革委员会出台的《境外投资项目核准暂行管理办法》。根据该规定，境内各类法人及其通过在境外控股的企业或机构，在境外进行的投资（含新建、购并、参股、增资、再投资）项目均需向国家发展改革委或者省级发展改革部门办理核准或者备案手续，而前往台湾地区投资的项目和前往未建交国家投资的项目，不分限额，由国家发展改革委核准或经国家发展改革委审核后报院核准。境内自然人和其他组织在境外进行的投资项目的核准，参照该办法执行。

国家发展改革委在受理项目申请报告之日起20个工作日内，完成对项目申请报告的核准，或向院提出审核意见。如20个工作日不能作出核准决定或提出审核意见，由国家发展改革委负责人批准延长10个工作日，并将延长期限的理由告知项目申请人。境外竞标或收购项目，应在投标或对外正式开展商务活动前，向国家发展改革委报送书面信息报告。国家发展改革委在收到书面信息报告之日起7个工作日内出具有关确认函件。投资主体如需投入必要的项目前期费用涉及用汇数额的（含履约保证金、保函等），应向国家发展改革委申请核准。投资主体凭国家发展改革部门的核准文件，依法办理外汇、海关、出入境管理和税收等相关手续。

2、2004年9月商务部公布了《关于境外投资开办企业核准事项的规定》。《规定》明确了国内企业赴境外投资开办企业的核准机关、核准内容、核准程序、申请材料；明确了《中华人民共和国境外投资批准证书》的地位和作用；明确了商务部将运用电子政务手段实行网上申报和批准证书发放，进一步推进对外投资便利化。该规定规定商务部核准中央企业在境外投资开办企业以及其他企业在美国、日本等国家设立企业，地方企业在港澳地区投资开办企业为从事境外间接上市、开展投资性业务在港澳地区投资开办的企业也由商务部核准；其他企业在境外投资开办企业的，则由商务部委托各省、自治区、直辖市及单列市人民商务行政主管部门核准。经商务部批准的外商投资企业赴境外投资开办企业由商务部核准，其他外商投资企业赴境外投资开办企业由省级商务主管部门核准。

商务部和省级商务主管部门收到申请材料后，对于申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容，同时征求我驻外使（领）馆经济商务参赞处（室）的意见，并在受理之日起15个工作日内做出是否予以核准的决定。予以核准的，发给《批准证书》，国内企业凭《批准证书》办理外汇、银行、海关、外事等相关事宜。境内企业提出核准申请，除应提交申请书（主要内容包括开办企业的名称、注册资本、投资金额、经营范围、经营期限、组织形式、股权结构等）、境外企业章程及相关协议或合同和国内企业营业执照以及法律法规要求具备的相关资格或资质证明外，需要购汇或从境内汇出外汇的，还需提交外汇主管部门出具的境外投资外汇资金来源审查意见。获得批准的国内企业，应按国家有关规定报送统计资料、参加境外投资联合年检和境外投资综合绩效评价；经批准开办的境外企业，在当地注册后，应将注册文件报商务部备案，并向我驻外经济商务参赞处（室）报到登记。

3、有关外汇管理方面的法律规定为：《中华人民共和国外汇管理条例》第二十一条：境内机构向境外投资，在向审批主管部门申请前，由外汇管理机关审查其外汇资金来源；经批准后，按照院关于境外投资外汇管理的规定办理有关资金汇出手续。另外，1989年发布的《境外投资外汇管理办法》、1990年发布的《境外投资外汇管理办法实施细则》、1995年国家外汇管理局发布《关于<境外投资外汇管理办法>的补充通知》等都对境外投资的外汇管理事宜进行了规定。2001年9月中国人民银行、国家外汇管理局《关于调整资本项下部分购汇管理措施的通知》放宽了对购汇进行境外投资的限制。2003年国家外汇管理局又相继出台了《关于简化境外投资外汇资金来源审查有关问题的通知》、《关于进一步深化境外投资外汇管理改革有关问题的通知》等规定，简化了有关批准手续。

据悉，国家外汇管理局正在积极起草《境外投资核准办法》等一系列文件以进一步放松外汇管制，推动国内企业实施“走出去”发展战略。同时外管局还在起草《跨国公司内部外汇资金运营管理办法》，允许跨国企业将内部多余外汇资金以债权的形式汇到境外，中国企业在境外开办公司时也适用这一办法。同时，针对境内企业私自划拨资产到海外上市，外管局与商务部也在合作起草相关的措施。特别是急需制定与“换股”兼并等股权投资有关的政策法规。

上述第1、2项应是境外投资管理中两个不同的管理环节。境外投资项目核准是发展改革部门对境外投资行为从维护经济安全、符合产业政策、保障公共利益、资本项目管理等公共管理方面进行核准。对外投资开办企业的核准由商务部门负责，主要是对境外企业合同、章程等进行核准。但我们也可以看出在对外投资的核准上，手续仍过于繁琐，希望有关部门能简化、合并核准手续，切实提高职能。

三、制定有关投资方案

企业究竟应该取何种方式进入外国市场？我们认为应该针对各个企业的不同情况及境外投资的整体发展策略作出具体的规定。如企业在境外的投资应选择独资还是合资？通常认为建立合资可以有利于企业获得当地的市场知识；有利于得到当地公司的关系网络，从而有利于同海关、税务、投资委员会等部门沟通；减少投资规模，从而有助于降低风险；有利于树立当地化形象，更容易得到当地人民的认同等。而独资建立企业可以使企业对工厂有完全的控制权，经营上有较大的灵活性，公司的战略更容易得到实施，利润也可以独享。其他诸如企业应选择新建还是并购、是全球化还是当地化等各种问题，对于每一个试图在对外直接投资中取得成功的企业，无疑都应该引起足够的重视。

四、起草有关法律文件

比较重要的法律文件有境外企业的章程、合同或协议等，企业一般应聘请专业律师进行起草，以免存在法律隐患。

五、办理有关境外企业的登记、注册事宜

根据投资所在地的不同，在境外开办企业的有关登记成立手续也不相同。该过程企业也可以聘请对当地情况比较熟悉的律师事务所或中介机构代为办理，当然企业成立后，还涉及一系列的建立企业规章制度等问题，直至该境外企业成常运转。

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海外房产投资哪个国家最便宜

　海外房产成为了时下比较火热的投资方式。与此同时，国内许多无良商家开始运用五花八门的宣传手段，对投资者设下了各种和陷阱。下面将会为您介绍常见的以及应对的方法。下面文章由我所整理，希望能帮助到您。

　 包租、包回购

　1介绍

　现在最常见的就是“包租、包回购”。无良商家看中国内投资人喜欢保本保收益的投资方式，以开发商包租、开发商回购为噱头吸引投资人上当。

　其实很好拆穿这样的，投资收益这么好美国人为什么不买?美国10年期国债的利率只有1.56%，这房子6%-20%的包租回报，10年以后开发商还回购，这么好的项目为什么在美国不卖?因为这样的宣传在美国一定会被审查，最后项目就会因为涉及商业欺诈而流产。

　 2包租包回购的特点

　这样的包租又包回购的陷阱有几个特点：

　首先包回购如果是开发商包，那开发商肯定不是大的上市开发商，这些项目一般都是国内中介公司到美国成立一个公司，把开发商包装成很有历史在很多地区和国家都有开发项目的表象，然后再包装一个子虚乌有的项目。到回购的时候中介公司就把美国的公司申请破产，回购不成立，客户拿了几年包租的利息而本金却血本无归。

　其次这样的项目一般只能全款购买而不能，如款也是在国内，不能在美国，即使在美国也不是正常的按揭。

　最后就是这样的项目往往没有产权。

　 3包租不回购的特点

　包租不回购的项目有以下特点：

　大部分这样的项目在宣传时只会告诉你项目在哪个城市什么位置，不会把具体地址和邮编告诉你，因为告诉你以后你就能查到周边房子的售价了，这样的项目往往会加价50%以上卖给投资人，投资人在拿自己的钱给自己发工资，包租期到期了这房子肯定很难租出去也很难转手。

　还有一些比较专业的骗子会把项目挂在美国的房地产网站上，这样你可以查到项目的地址和美国的售价，你比较一下有时甚至发现这房子比国内的售价还要贵很多，这时候你需要注意几点：

　1、该项目在美国的网站上不会有包租的介绍;

　2、项目周边的房价一定比这个项目便宜很多。这样一来，美国就不会有人咨询这个房子，也就是这个区域基本上在当地无人问津。因为他盼望的就是在当地最好没人咨询，而国内买家又查不到周边新房的售价;

　3、如果你真心想查可以到美国郡网站输入地址查询项目的真。

　 虚宣传混淆概念

　1介绍

　另外一种最常见的欺诈方式就是：虚宣传混淆概念以次充好。

　比如比较吸引国人的学区房概念，在美国学区对房价的影响也很大，美国的公立学校是全免费的，购买好的学区房对于海外投资者来说意味着未来更好出租房价也会更有保障，国内很多中介喜欢把自己学区不好的房子说成距离某某10分学区仅10分钟车程而丝毫不提自己所售房源的具体学分。

　在美国如果你住的社区马路对面就是10分的小学，只要你的社区没有被划入这个小学的学区内，那就上不了这个学校。

　建议：

　 1应对方法

　其实对于所有的消费者来说，只要我们花一些精力上网去查，完全可以规避很多风险，美国是一个信息公开透明的国家，只要你有项目地址，你几乎可以查到所有跟这个项目相关的信息。

　2相关查询网站

　· .zillow是美国规模最大的房地产信息网站，里面有在售的一手房二手房信息，也有房屋租赁信息，输入项目地址你就能看到周边的房子卖多少钱租多少钱，另外你也可以在zillow上看到项目所在学区是几分的，周边房价历史走势等等信息。

　· .trulia也是一个权威的房地产信息网站，输入地址可以看到项目周边的人口情况，包括有多少人已婚，多少人接受过高等教育，甚至周边最近的报警情况等。

　· ://.census.gov/2010census/是美国最近一期的人口普查情况，这里面可以细致地查到每个街区的人口数量和人种比例。

为什么投资海外房产：如何判断澳洲买房是否适合你

海外房产买希腊、德国、瑞典、英国等国家是性价比比较高的。例如英国伦敦地铁沿线的房产，30万英镑左右可以有机会购买到。

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海外置业注意事项 海投必看！

为什么投资海外房产：随着人民币估值的起伏波动，人们开始认识到单一市场的局限。相比较于国内“如火如荼”的房地产市场，据胡润百富研究院调查发现，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产作为主要目标，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。

海外市场已经为大家所熟悉，越来越多的人开始走出国门，去海外房产市场寻找新的财富增长点。其中，澳洲房产市场近几年尤其受国内消费者欢迎，就连房产大咖也将目光投向了澳洲。去年，在国内大范围扩展文旅版图的王健林，就在澳洲黄金海岸打造一个能比肩迪斯尼乐园和环球影城的大型主题公园，据称该项目造价将超10亿元。除此之外，保利地产、中国平安、恒大地产、碧桂园、绿地等都早就布局澳洲房地产……

说到具体，那就是不要根据个人喜好，不要仅仅看中生活环境、社会等边缘因素。决定一个市场是否值得介入，关键要看经济发展指标。澳洲过去连续21年GDP正增长，这为房地产市场持续稳定发展奠定了坚实的经济基础。即使是金融危机和次贷危机对全球市场都造成了巨大冲击的时候，澳洲本土市场受到的影响也是非常小的。

因此，其房地产市场的发展一直处于稳步上升的态势。为什么澳洲房产市场可以具有如此良好的发展势头和抗击市场下行压力的能力呢？我们可以从以下三个方面进行分析：对于就业机会而言，让人首先想到的是人口过百万的著名的两个首府城市——悉尼和墨尔本。悉尼是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心，有数一数二的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了全球和国内其他城市的移民，截至2015年底，悉尼市人口已经达到480多万人。墨尔本有440多万居民，澳洲本地人口增长率已经是全球20强国之首；随着人口的增加，住房的强劲需求，带动了住宅市场价格的攀升。

对于房产交易活跃程度而言，一方面是本土需求强劲；另一方面，移民的不断涌入，极大地增大了住房需求。由于新房的年供应有限，且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长，上述缺口呈现不断扩大之势，长期的住宅供应不足，造成房市交易非常活跃；同时，的住宅政策非常鼓励人们投资和提前消费，房价上涨自然在情理之中。对于资金杠杆而言，银行利率创新低，让投资者的可负担能力大大提升。澳洲各个金融机构和银行的利率已经创下澳洲过去历史60年的新低，有些银行推出的2年期固定的超低按揭利率，极大地刺激了购房者的入市热情。

综合以上三个方面来看，澳洲房产市场能在目前全球市场低迷的情况下依旧保持一个比较合理的价值区间，也是情理之中的事情了。此外，从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显成为高净值人群喜欢的海外房产类型。而商业型地产因受投资门槛、政策风险、回报波动大以及买家对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。可见，住宅型地产以其稳定性，更受高净值人群的青睐。

随着国内房价的一路看涨，越来越多的人将目光移到了海外。根据胡润富豪榜数据显示，中国有三分之一的人购买了海外房产，其中多是住宅型的房产。未来还会有更多的人投身到海外置业的大军，由此看出，海外房产投资的市场非常大，海外置业投资行业快速发展或会成为大势所趋。海外地广人稀，空气清新，那么海外置业究竟要注意些什么呢？

1、投资需谨慎，不要想当然地以为买了房子，土地的所有权就是永久的。一定要看清楚包不包含土地。如果土地部分是另外卖，就是说卖给你的只是土地上面的房屋建筑，这样的话就差别太大。

2、总成本是一个必须要考虑的问题。成本，不仅仅是购买时房子的价格，还有买房之后的各项费用，比如不动产交易税、持有税费、对利润征收的所得税等，而这些费用在国外是必须按时缴纳的。

3、投资海外房产，不要抱投机的心态。业内人士认为，海外置业，做中长期投资比较合适。国外房产的投资价值更多地体现在地皮的增值，像澳大利亚、加拿大这样成熟的市场，大城市的地皮翻倍增值周期一般为7至8年。

海外置业虽然最近正热，但是大家一定要谨慎。是投资就会有风险，由其是这种投资海外的巨额投资。

（以上回答发布于2015-10-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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