海外房产中介新模式_海外房产中介盈利模式分析
1.海外置业常见四大“坑” 买房一定要注意
2.购买日本房产通过中介,有哪些优势?
3.21世纪不动产的经营模式
4.如何判断日本的房产中介是否靠谱
随着中国经济的飞速发展,中国人的手中闲钱越来越多,海外置业的人越来越多。不过海外置业不比国内,因信息不对等导致多重中介等“陷阱”,国外维权成本相对也高。所以今天我们就来说一说:海外置业要注意!业内人士揭秘购房那些坑
戴德梁行发布的《四季度中国海外投资市场》报告显示,年中国海外商业地产投资总额再创新高,达到383亿美元,比增长了49%。其中,美国是中国投资者的首选目的地,投资总额达183亿美元,比增长了4倍以上。年,美国占到中国海外地产投资总额的48%,保持领先。另据全美房地产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors)的数据称,年中国超越了加拿大,成为美国房产最大的国际买家。
事实上,不仅美国是中国人买房的热门目的地,近年来,也有不少国人在加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、德国、法国、日本、韩国、新加坡等多个国家买房置业。众多国内房企也开始远赴海外建房,做起国内人的生意。
随着中国对外置业热度不断攀升,随之兴起的,还有海外房产中介行业。然而,由于市场准入门槛较低,很多不合乎规范的中介机构也混杂其中,伴随市场一起野蛮生长,从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。
近年来,在参与购房移民的投资者中,很多人花费几百万元在海外购置房产,却出现了房产被开发商*押给银行、被蒙骗入住等问题。一些无良中介往往利用投资者不了解行业、不了解当地政策、语言能力不足、海外维权困难等劣势欺瞒投资者,使投资者蒙受重大损失,但中介却能逃避法律责任。
据链家海外事业部总经理时今强介绍,在海外购房热潮中,市面上一些购房者耳熟能详的项目都只是“看上去很美”,“这些项目其实并没有宣传的那么好,而是因为给中介的返点高。这些小公司可能干两年就消失了,甚至赚一笔佣金就找不到人了。”
“选择房产项目时有许多购房者并不了解的事情,以美国为例,虽然美国房产市场的管理相对比较正规,但房产项目还是存在烂尾的可能。如果不了解拿地环节和整个的建筑流程,还是很容易踩上雷区的。此外,美国也有学区房,一条街一边的房子在学区之内、另一边在学区之外,两边的价格能够差出一倍,如果对当地情况不了解,也很容易上当受骗。”时今强说。
“关于行业乱象,我再举几个例子,一种很常见的情况就是所谓的100万元人民币买一套房子,但那套房子最多值50万元,剩下的都被房产中介分了,业内人都知道这种情况,但购房者不知道。”时今强说,“还有一种就是称在欧洲一些国家买房产送移民之类,号称交上50欧元就可以移民葡萄牙、西班牙、希腊,取得这些国家的移民身份,这也是一个比较大的坑。”
“海外购房陷阱太多了,可以说上三天三夜。”时今强认为,造成这些问题的原因主要是信息不对称、专业度有差异。他表示,在海外买房,找个好中介和好经纪人至关重要,一个好中介可以帮客户省去很多麻烦,“就像一个人要做心脏手术,他其实没必要知道心脏是怎么构成的,只要找到最棒的医院就可以了。海外置业也是一样的,相关细节非常复杂,对于非业内人士来说,了解起来其实是一个巨大的挑战。那么客户只要找到一家足够专业且可以信赖的合作伙伴,比如链家,就能把整件事情完成的很顺利,这也是规避风险的最佳方式。”
海外置业常见四大“坑” 买房一定要注意
海外房产不是不收中介费,而是不收客户咨询费。购房的方式有两种,一种是直接去售楼部购买新房,还有一种是购买二手房。二手房购房可以选择与房主直接交易,也可以请中介介入。其中购买新房和与房主直接交易二手房,是没有中介介入的不需要中介费用,而请中介公司加入了购房交易的则需要承担中介费用。不管是国内购房还是海外购房都是如此。
海外买房的要求有哪些
1、读懂各国买房的制度及法律。有些中国人去国外购房时,在当地随便找到中介或者是房东直接买房,然后认为可以直接移民,这样的行为有一定风险,因为外国存在一个房屋有几个拥有者的现象,也许卖给你房屋的人只拥有这个房屋产权的50%,办理过户以后,这个房屋的其他权力相关人则可能对你提起诉讼。
2、要先读懂各国的购房移民的政策。如欧洲各国购房移民的政策对申请人的条件、居住要求等就有所不同,葡萄牙和西班牙要求人年满18周岁,无犯罪记录,购买50万欧元或以上的房产,而塞浦路斯和希腊则分别要求人购买30万和20万欧元以上的房产。
3、了解购买该国房产需缴纳哪些税费,现今不少海外国家,房价可能并不高,但在购房、持有、出售环节,成本很高。买房子时根据银行的不同,银行会对资金在账户里停留时间有不同要求,有的银行只看一个月内的账单,即如果钱是一个月之前打入的,就没有任何问题,而有的银行要求的三个月。
购买日本房产通过中介,有哪些优势?
随着国内楼市调控不断收紧,以及对人民币贬值的担心,越来越多的国人将目光投向海外房产市场。据胡润研究院与万国置地联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出,有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。
不过,海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗?如果你是首次去海外买房的小白客户,那下面这四个在海外买房时常见的“陷阱”,你一定要注意了!
陷阱1:买房送移民?
在海外置业的人群中,不少购房者是受到移民需求所驱动,他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格,也就是所谓的绿卡。
在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策,这对于购房者来说是一个比较具有吸引力的重要信息。在大量房产及移民中介的渲染下,很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上,基本上所有西方的发达国家,如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。
南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等,为缓解经济低迷状况,推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求,并不只是简单的买了房子就能马上移民,因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。
真实案例
丁先生最近通过某中介机构,花500多万元人民币,在西班牙购买了一套房产,以为买了房子就可以加入西班牙国籍,“一只脚踏入欧洲”,以后孩子在国外读书的选择更多了。但专业置业机构告诉他,要想拿到永久居留权或者入籍,一定要在当地居住,永久居留要连续5年每年住满半年,而入籍要连续住满10年。
陷阱2:买了学区房就能上名校?
在国内买房时,父母考虑到孩子的教育问题,往往会考虑去名校周边买学区房,但学区房在国外却并不适用。
海外不少国家的学校都有公私之分,一般只有公立的中小学才跟“学区”有关,私立学校的入学与学区无关。
在美国,公立学校虽然也是实行"就近入学"的方式,但是入学条件并不与购房落户挂钩,即使家长在学区内没有房产也不要紧,租住学区的房子也能办理入学。一条街,这一边的房子在学区之内、另一边在学区之外,两边的价格能够差出一倍,如果对当地情况不了解,也很容易上当受骗。
陷阱3:购房合同到底该怎么签?
购房合同作为在海外购房的一种合理性的产权证明,任何投资者在海外购置房产,都需签订相关的购房合同。不过由于对海外房产市场、法律的不了解、语言沟通方面的障碍等,不少的投资者在海外购房的过程中,还是遭遇了不少的购房合同,伤害了自身的利益。
如果你是一个海外购房的初级投资者,则最好先咨询房产律师,记下重点要注意的事项,或者聘请房产律师辅导签订合同,这样买房才保险。
海外房产的购房合同基本都是全英版本,所以买房前一定要求律师将合同中所有的要点和注意事项作以详细说明,同时交代好买家和卖家的权利和义务,让买家对整个交易过程都了如指掌。
律师在审核购房合同的同时会调查交易房屋的产权状况,看看房屋是否有抵押、债务等产权问题。如果有产权问题会询问买家是否知晓,有任何问题买家是不知情的,买家有权利终止合同。因此,调查房屋和物业的产权状况需要一段时间,而且是必不可少的环节。
陷阱4:额外费用真不少买房预算到底要多少?
在海外买房涉及很多杂费,不过,有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用不说,给客户造成房子很便宜的印象。比如在美国买房,除了请中介,还必须请律师,光律师的各项收费加起来就有好几千美元。另外,美国当地征收的税务服务费、税等加起来又是两三千美元。有统计称,在美国买房,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。
真实案例
白领汐**为了在美国买房“破了点小财”。此前,她花了很长时间去了解美国房产市场,又向相熟的房产业内人士咨询相关信息。在对自己的财务情况做了评估后,她支付了100万元当作首付,购买一套美国房产。可是她没想到,整个交易过程完成,她竟额外付了近10万元。
对此,某中介机构负责人揭开了谜底:一般来说,在美国买一套房产,要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往,则可高达10万元),机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等,房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。
(以上回答发布于2018-03-12,当前相关购房政策请以实际为准)
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21世纪不动产的经营模式
一、通过正规中介交易稳妥
在日本正规房产中介都是持有不动产许可执照的,是经过部门批准的机构。像这样正规的中介对房屋交易业务也是非常强,整个过程也是轻车熟路。在购买房产过程中也会避免一些不必要的弯路,帮助投资者省了许多时间和麻烦。
二、房屋成交后也有保障
在日本买卖房产其中会涉及许多问题,例如是先交房屋,还是先付房款?在投资海外房产时,投资者们再付款和交房等问题上多少都会有些不安。在这种关键时刻通过日本房产中介在中间牵线搭桥是在合适不过的了。中介同时有卖房人的证件和买房人的购房定金,等双方签好合同,这样就牢牢地掌握了买卖关系,房屋成交就有了保障。
三、日本房产中介房源多,选择机会多
像是正规日本房产中介,都会有日本各个地区的房产,东南西北、高层低层、新装修还是毛坯房应有尽有。这时,投资者就可以根据自己的经济实力和喜好来挑选合适的房产了。
如何判断日本的房产中介是否靠谱
与其它经营模式相同,特许经营模式遵循着“吸收顾客——保留顾客——继续成长”的循环模式,最终占领更大的市场份额。在21世纪不动产的辞典里,特许经营被概括为“ 一种获得并保留顾客的商业战略,在现在和未来的消费者心目中建立真实可认知的品牌形象的市场营销系统;建立可以满足顾客的产品与服务的分销渠道。”而作为商业战略的特许经营的目的则是组成协作网络,形成一种团体力量,从而获得更大的市场份额。
如今带有现代建筑标志的21世纪商标、金色徽章、金色西装,在全球刮起了一股金色旋风。它拥有遍布全球72个国家和地区的7700余家特许加盟店,121,000 名身着金色制服的专业经纪人已经成为全球公认的不动产专家。21世纪不动产已经成为房地产中介行业的一个,成为全球领先的房地产综合服务提供商之一,在全球多个区域取得令人侧目的业绩。
CENTURY21®美国知名的不动产服务组织,在全美拥有超过4000家加盟店,2005年成交规模达2000亿美元,约占全美不动产交易市场份额的20%左右。 CENTURY 21®法国是目前CENTURY21体系内最大的海外区域,在全法国拥有超过800家加盟店(数据截止2004年底),是法国知名的不动产综合服务机构。 CENTURY 21®日本区域由著名的伊藤忠商社拥有并运营,在全日本拥有近600家加盟店(数据截止2004年底),约4000名经纪人,是日本市场上领先的不动产服务机构,占有当地市场份额的7%,日本21世纪不动产于2001年独立上市。 21世纪不动产除了为加盟商提供全球领先的房地产品牌,还提供包括了完善的管理系统、经营管理软件和多达一百门的专业培训,销售信息管理系统(SIS)更为加盟商的经营插上了高科技的翅膀。
海外购房人生地不熟,最怕就是踩坑,虽然很多人说被日本房产中介公司骗的概率比较小,但是我们也要时刻的保持警惕,依据自己以前在各个平台上读到过日本买房的经验,并且结合自己的经历,也接触到了几家信用比较高的房产中介公司《点击咨询靠谱的日本房产中介》
古语这样说,授人以鱼不如授人以渔,那么也给大家整理了一份关于日本房产中介公司的常见套路,奉劝大家买房的时候,一定要小心谨慎,避免因为无知,而被别人坑。
一、切莫轻信“表面收益率”!
关注日本房产信息发布平台的人应该都见过“表面收益率”这个词,虽然有“收益率”这几个字,但这并不是你能完全得到的收益啊!要注意,在收益率前边还有“表面”两字!
何为表面?就是国内所说的“毛”,指的是没有扣除成本的粗算利润。要想得到收益率,需要用一年的房租除以房屋的价格。
如果一个中介拿“表面收益率”来说事,说这个房子的收益在10%左右,万万不可认同。日本的持房成本是将房产税(固都税)、托管房产的费用算在内,同每个月要缴纳的修缮金和物业费(这与托管费是很不同的),杂七杂八的费用减下来大概会少掉1%-2.5%的收益。
二、即使标榜“真实收益率”,也有水分!
一些中国的日本房产中介也是非常坑的,即使告诉你是“真实收益率”,也十分有可能会遇到“虚高报价”的情景。
这些中介的惯常做法是略去固都税(房产税)等税费以及托管费的成本不计,略去的固都税能会让收益率看起来高那么0.7%个百分点,有时候能够让买家觉得挺不错的。可是,买房后开始付出这些成本的时候,就察觉自己实际拿到手里的钱并不是那么多。
三、要留意你买的房是不是高于周围的房价
虚报房价的情况在日本也存在(尽管不多),最好了解清楚周围房子的价格,对价格做下比较,在心里衡量一下。但是个人建议第一次的比价还是要找专业人士来帮忙,毕竟他们获得信息更充分,会对你买房更有帮助的。日本房产免费询价
四、让你买日本新房的中介不是蠢就是坏
东京的新房价格比二手房翻了一番,最近几年房价就一直在上涨,有不少日本刚需们放弃了购买新房作为自己的首套房,但是入手了二手房。外国人还是不宜将买房子作为投资理财的主要目标,因为如果不是日本人就基本无法得到这样低息高成数的的。
除非你在中国以外的发达国家有能用缴税单证明的收入,不然的话,基本上拿不到日本的,只能全款购买了,也没有什么其他的办法,这个时候,你的投入会极大程度地增加,但从租金收益率方面来看,可能还远远不如二手房来得高。性价比的话,真的是太低了。
五、小心旁边有墓地的房产
因为日本的土地其实是永久产权、私有制的,土地本质上是自己的,所以你想怎么处理都可以,包括死后把房产作为墓地……所以,在日本的话,实际上各地都存在着不少小范围的墓地。所以相比于其他地方,墓地附近的房产价格和租金都会较低些。如果你并不知道这个事实——这里有墓地,发现这个房子的价格比平均价格低之后觉得可以购买,那你就踩进陷阱了!
六、买房送签证:黑中介的嘴,骗人的鬼!
这种套路在中国中介圈很普遍,大体上都说烂了。日本不是移民国家,所以并不存在像欧洲黄金签证那样的“买房移民”政策!如有黑中介向你这样推荐,在日本买一套房能附带赠送日本的居留签证或者身份,那都是虚的。
中介所说的这种签证有另外一种称呼,叫“经营管理签证”。只需要用钱去投资日本,就可以拿到手了,买房投资可不是我们这里说的投资。而是需要你在日本注册公司,然后还要你出具合理的经营管理方案给移民局,而经营的手段可不能是只出房租,没法得到日本移民局的同意。
买房投资这种事可不容小看,不是日本人想要在日本买房投资就了解这一点可不够,另外还有投资面临的风险要搞清楚:投资日本房5大问题,字字诛心
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