海外房产中介新模式_海外房产代理合同怎么签订

1.海外买房子的注意事项

2.投资海外房产需要考虑了解的几个问题

3.国外买房流程是什么

4.海外买房（四）在英国买房,到底有什么花费?

5.在澳洲房产购买的流程是怎样的

一、产权查询 (Title Search)

在加拿大买房前，买方要首先了解房屋的所有权，通常会通过地产经纪或律师从地政局查清楚产权是否有问题，这就是我们所说的“产权查询” (TitleSearch)。

产权查询主要内容：

1. 拥有人资料：有多少人共有这份产业?

需注意offer上卖家姓名必须与此相符合，若为多人共有，所有共有人都必须在offer上签名，缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种：Tenancy

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Common为有些是因资金不够充裕而合买，或因分摊风险而合买，或合资成立购屋基金而合买。另一种为夫妻联名或子女父母联名的JointTenancy，是不可分割的，直到一方死亡时，物业自然由另一方继承。

2. 法定标示：包括地号( P.I.D.), 法定描述及地址，这三项是产权查询的关键。

3. 抵押设定：若屋主有房屋，在产权查询时会出现银行及号码，律师于交易时，优先还清，方将余额付给卖家。

4. 通行权(Statutory Right-of-Way)：最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置。

5. 地役权(Easement)：与通行权类似，但范围较广，就是认可让人使用或经过您的部份土地，例如共享车道等，或新公路将经过、或有人必须经过房屋的土地内再进入他自己的土地等。地役权往往会降低建屋容积率，甚至影响房价。

6. 契约/合同(Covenant)：范围更广，包含各种契约文件，大多是已过时效的文件，但一直未申请注销，这些文件仍会一直伴随着所有权，需查清之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。

7. 扣押/诉讼：例如建筑商未能取回其建筑，建筑商会透过法院申请扣押; 当产权登记时遇到扣押的情况，卖家必须先行解除方可过户。 8. 证照：有些屋主为防房屋被盗卖， 会到土地局领取权状，一旦房子要再过户，必须先交回权状方可。

二、 外籍人士买房

如果不是加拿大居民，买房卖房的程序和加拿大居民差不多，除了如下两点：

1.

非加拿大居民在加拿大境内买房同样也可以(目前房贷利率在2.5-4%之间)，但是，银行对非加拿大居民的首付一般要求在35%以上。

? 2.卖房

加拿大居民卖掉自住屋，所得利润无需缴纳增值税，但是非自住屋也要缴纳增值税。非加拿大居民出售在加拿大境内的房产均需缴纳增值税。

一般银行要求在房贷合同的签署过程中，本人必须到场。而律师行对于签署购房合同时，认可通过传真方式签署文件或者授权委托代理人(POA)代为

签署买房合同。也就是说，如果你需要，那么在签署房贷合同时要在场，如果你无需，那么人都不用露面，这里的专业人士(地产经纪、律师)加上你的委托人，可以完成所有的程序。

三、 换房过程中的细节

在按揭到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭，还掉原有按揭并解除抵押的问题。就换房过程中一些常见的财务安排给介绍一下。

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭都是“portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将原有房产的按揭余额带入新的按揭，从而免除原有按揭未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭也可以。

如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的――将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥(bridgeloan)，银行批准过桥有个条件――原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥的利率通常高于按揭利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭的同时申请房屋净值额度，买房交易交割时，使用额度项下来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低本金。

换房过程中经常有意想不到的事情发生，最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。

四. 拿到二手房offer需要做的事

1. 尽快交付定金：现今都要求是保付支票(Certified Cheque)或银行汇票(Bank draft)，收款人是卖房经纪的地产公司，数额是Offer里谈好的，通常是房价的5%左右。

（以上回答发布于2017-05-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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海外买房子的注意事项

根据购买者身份不同（绿卡PR/ 临时居民或是外国人）， 所允许购买物业的类型不同，购买手续和程序也各不相同。外国人在澳大利亚投资只可以购买新房（新房分现房和期房）。　　简单的来说有以下几个步骤：　　- 确定投资物业，委托具有澳洲专业资格的律师作为代理律师；　　- 代理律师审查购房合同，确保买家利益，如对购房合同条款持有不同意见，代理律师可代表购房人与房产中介或开发商律师进行商讨；　　- 代理律师确认合同条款，购房者和房产中介（real estate agent）或者开发商签订合同，并按规定付定金。通常对于海外投资者可以使用邮寄的方式来进行合同签订；　　- 在所购房屋正式交割之前，购房者律师代表买家和卖家律师就房屋交割相关事宜协商为房屋正式交割做准备；　　- 与此同时，购房者需要在房屋正式交割之前解决好房屋余款的支付。无论是还是现金支付，房屋余款需要支付到卖家指定账户；　　- 交割之日，买家卖家双方律师交换合同。

投资海外房产需要考虑了解的几个问题

1、考察风土、文化

刚刚接触海外房产的人一般都喜欢根据自己的喜好来选择，无论是地理位置、小区环境，还是户型面积，然而，不同的国家地区、民俗风气也大不相同，在购买之前需要多做了解与考察。不管你是投资还是居住，你需要了解清楚你之后生活的额地方有着什么样的文化和风俗，这样才能更好地融入进去。

2、区分产权、政策

弄清相应的法规政策和房屋产权年限是海外买房的重要基础，比如如果你是要投资移民，那就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化，对于移民前后的相应手续、门槛、流程、要求、所需义务、所享权利等，都要一一弄清。有些国外房产的产权可以永久拥有，有些还包含土地，有些可以传给子女等等，你需要弄清楚房屋的产权情况，以免产生纠纷。

3、了解、税费

和税费的问题则往往是最让购房者头疼的一个部分，不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不同，购房者都需要购房者仔细关注，认真核查。一些国家对于海外购房者会提供较为方便的申请，而另一些国家则可能有诸多的限制，购房者应第一时间了解清楚相关的及税收政策细节，进而算清自己购房所需的各项实际成本，以及所需缴纳的大致税费等。

4、讨价还价要适宜

在海外买房子是可以砍价的，但一些中国买家开大口压价，反而让对方觉得没有诚意，从而失去机会。其实，房地产市场较成熟的国家一般在出售房屋时不会随便乱开价，因此，在讨价还价时，无需大幅压价。

5、重视房产经纪的作用

与中国不太一样，一般如果购房者想在海外买房，第一步需要找一个房屋经纪人，海外的房屋经纪人通常都很遵守职业道德，也就不会发生经纪人坑蒙购房者的情况，甚至经纪人会主动帮助购房者挑房子的毛病，所以要重视经纪人的作用。

海外买房过程是怎样

1、确定物业，委托具有专业资格的律师作为代理律师。

2、代理律师审查购房合同，确保买家利益，如对购房合同条款持有不同意见，代理律师可代表购房人与房产中介或开发商律师进行商讨。

3、代理律师确认合同条款，购房者和房产中介或者开发商签订合同，并按规定付定金。通常对于海外者可以使用邮寄的方式来进行合同签订。

4、在所购房屋正式交割之前，购房者律师代表买家和卖家律师就房屋交割相关事宜协商为房屋正式交割做准备。

5、与此同时，购房者需要在房屋正式交割之前解决好房屋余款的支付。无论是还是现金支付，房屋余款需要支付到卖家指定账户。

6、交割之日，买家卖家双方律师交换合同。

国外买房流程是什么

投资海外房产需要注意的有：

1、所在国家是否有投资前景

2、需要关注政局是否稳定，经济是否繁荣？

3、哪个国家经常参加经济论坛峰会，国家***经常访华，基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会，证明这个国家努力促进国际合作吸引外资，有经济发展潜力。

4、如果当地房产买卖非常活跃，证明这个房产市场的需求是稳定的，这样的话未来最起码是不愁出手的。

5、如果当地房产买卖市场疲软，要么就是房量供给出现了问题，或者国家经济出现了问题。

对于海外房产投资，如果还有哪些问题，可以咨询莱坊国际，莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。

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海外买房（四）在英国买房,到底有什么花费?

一、国外买房流程是什么

现在去到国外留学的学生有很多，也有很多家长想要在国外买房，享受更好的教育，那国外买房流程是什么?我为各位介绍一下，各位也可以参考。

拿到预批函后，要在60~90天内完成签约。签约后需向银行正式申请，确保在过户时能够放款。

1、拿预批函

申请人需提供银行所需材料，银行审批之后，会出具预批函(注明银行高金额，明确可购物业高价位)。

提供预批函时，还会锁定前一次洽谈中确定的利率和条件，锁定时间一般是60-90天，超过这一期限后，各条件会需要与银行重新洽谈确定。因此，获得了预批函后，购房人就可以对感兴趣的物业正式出价了。

2、凭合同申贷

与卖方经纪公司确定好房屋买卖的细节后，就可以签署正式买卖合同。签署合同后，将合同、正式申请材料提供给银行开始申请，银行的审批时间一般为45-60天。

3、房款、过户

审批通过后，银行放款、买卖双方进行房屋产权过户，完成交易。

需要注意的是，在购买海外房产时，初次与银行接洽，不同银行会对申请人提出相应的资格要求，这些要求就需要购房人额外准备好充足的时间。例如，HSBC汇丰银行会要求购房人将首付款的资金存入银行账户，并留存至少60天时间，才能为购房人提供预批函。

二、人在国外怎么办理买房

办理一个委托公证，在国外的内的亲戚朋友代为办理所有

在公证之前最好到办理的银行要一个范本，公证书里都需要哪些内容，比关文件等，越详细越好。

但你本人要提供的资料都必须提供，只要复印件就是了，受托人需要提供他的原件复印件即可。你还需要提供国内的收入证明。除非你是在国外的大企业，银行上网能查款能力。

三、人在国外怎么买房

两年前，境外人士买房必须用人民币，这就使购房者承担一定的汇率风险。为了缓解境外人士归还人民币遇到的繁琐程序，工行上海分行成为国内首家提供住房外汇服务的银行。随后建设银行推出个人住房外汇业务。现在，已有越来越多的银行增加了此项业务。

境外人购房面积一般比市场主流房型大10%，原因是上海房价低于原居住地，而且家庭成员组成和生活习惯同国内大多数家庭有所不同。即便如此，一套价值三四百万元的房子，对于境外人来说不是一笔小数目，况且在国外或境外购房首付一般只有总价10-20%，因此多数人会选择向银行。

那么境外人一般向哪些银行呢？首先必须有外汇业务的银行。其实，选择相对灵活的小银行也是一种选择。B先生刚买了一套高档公寓，他感觉四大银行程序太繁琐，因此选择了上海银行，房子总价374万，在银行贷到了67%，即250.6万元人民币的款项，这明显比建行的个人住房商业性最高额数不超过房价的60%高出7个百分点。

还有人需有较高且稳定收入以及有足够代偿能力的代理人(或保证人)。

以往在国内，人的收入证明只是象征性的资料。但2004年9月2日银监会正式公布了《商业银行房地产风险管理指引》，其中相对于借款人的收入情况必须相关证明：借款人单位、税务、工商部门及征信机构等独立的第三方进行调查。

相对于外资银行，在购房者收入这一点上没有苛刻的要求。比如汇丰银行，人的总收入直接影响额，只要人每月的还款额不超过总收入的40%即可；此外也没有严格要求提供代理人。

在澳洲房产购买的流程是怎样的

最近我们在谈一些项目的时候，发现很多国内的朋友对在英国买房没有什么概念，问了很多比较基础的问题，比如：“是不是要像美国房产一样每年都要交房产税呢？”

所以今天，我们先来讲一讲，在英国买房，到底有什么税费要交？

在英国，买新房和买二手房的付款方式和费用是不同的，我们分开来讲：

首先，我们来聊聊买新房（期房）需要交什么钱：

1，订房费（Holding Deposit）

看到您喜欢的房子，敲定房型，然后交给开发商“订房费”，也就是定金，一 般来说交几百英镑到几千英镑不等，是开放商根据房子整体的价格来确定的，收您100-5000英镑都有可能，在“合同交换”日期前汇入指定的账户。

如果您之后改变主意了，这笔费用一般是不退还的。

为了保护自己，可以要求开发商把房子从市场上面拿下来，不容许他们卖给别人，设立一个时间界限，比如6周，这样就可以有效防止开发商在收到您的订房费之后继续出售，继续收别人的订房费，虽然这样的情况很少发生，不过多要求一下也没问题。

2，律师定金

英国规定，所有购房文件必须由买卖双方的律师执行。

律师费用随购买方式的复杂度和房产价值的升高而升高。

聘用律师之前，先要一份他们的价格清单。律师费用由各家律师事务所决定，也由帮您代理的房型决定，一般几百英镑到几千英镑不等。清楚他们的明细收费后，付给您选择的律师一个定金，几百英镑到1000英镑不等，对方就会接受您的代理，开始他们法律程序的操作。

3，费

如果买房需要的话，在英国还需要支付一笔费，类似于手续费之类，这个金额是根据房子的总价和您的个人收入水平而定的。

在英国，是从交易完毕，您拿到钥匙的时候开始算起的，每个月的还款日期也会事先与您商量。

以下是中国银行英国分行的手续费，供大家参考：

4，房屋评估费

的时候，放款机构Lender会要求出具一份房屋评估报告，这时候就会需要支付房屋评估费。一般几百英镑，来减少他们放款的风险。

因为您买的是新房，房屋质检人员您想雇不想雇都行，很多人会选择只在交房的时候做一个基本的收房检查，看看下水有没有问题，墙上的漆涂得如何等等等等，再和开发商讨论如何处理这些小问题。

5，首付

以上流程走完之后呢，就可以正式买房子。

首付，是房产交易里面最大的一笔支出，它的比例因开发商而异。

对于买新房（期房）来说，首付的金额因开发商而异。一般来说，在签合同之前要付房价的10%-20%；

有些开发商会要求在签了合同之后的6个月到1年之内再交10%；

甚至有些在1年之后再交10%；

剩下的余款则在交房的时候一起付清。

交款方式一般都会在订房单上写清楚，您的开发商也会进行适当的提醒和确认。

6，印花税

从2016年4月1日开始，英格兰和威尔士第二套购房者和购房出租投资者Buy to Let 购买价值超过4万英镑的房产将适用新的土地印花税（SDLT）。下面给大家列一个表，看看印花税具体怎么交。

如果您买的房子在12万5千英镑以下，自住的话不需要交印花税，Buy to let 或者您的第二套房要交3%。

举个例子，加入您买的房子是用来自住的话，是28万5千英镑，285000英镑，那么您要交的印花税如下：

第一个125000英镑没有费用；

之后的125000英镑，您要交2%，也就是2500英镑；

最后的35000英镑们您要交5%，也就是1750英镑。

算下来，您一共要交印花税：0+2500+1750=4250英镑；

算起来有点点复杂？不想自己算？可以直接在的这个印花税网站获得答案：

s://.tax.service.gov.uk/calculate-stamp-duty-land-tax/#/intro

7，余款

完成合同签订后，开发商需要向您的律师移交房产证书，交纳印花税以及土地的产权登记，土地登记部门出局土地证书，更新您成为房产的所有人。

双方律师签订合同后，买方律师将向卖方律师支付购房款的余款（如果是的话，放款方比如银行就会把余款给买房律师），完成产权证书和房屋钥匙的移交工作，律师通知您和中介交易完成，您拿钥匙！

8，其他

买房的时候还有一些其他零零碎碎的小费用，这个一般律师会给我们列一个单子，我们按时去交就可以了：一般来说这些包括当地调查费、土地局注册费、银行转账费用等，都在几十到几百英镑之间，非常琐碎。

嗯，这么看来，买房的大头支出，主要是首付和印花税，其他的费用都金额不大。

接着，我们来看看，买二手房需要交些什么费用（买房阶段）

1，定金

跟新房的订房费有点类似，不过二手房的定金是由卖方代理中介规定的，一般来说几百磅，来确定您要房子的心意；有些中介可能根本不会收取这个费用。

2，律师费、费、评估费

这些跟买新房大同小异，大家参照上面的解释就OK了。

3，质检报告费

一般来说买二手房，最好去做一个质检报告，毕竟不像新房，二手房也许存在一些大大小小的问题。

质检报告分三种，最基本的叫Condition Report，费用在500英镑以下；告诉你房屋会不会漏水啊，附近有没有虫灾啊，有没有洪水的威胁等等；

使用最多的是相对来说详细一点的叫Homebuyer’s Report，费用在500英镑左右；

最详细的叫Building Survey或者Structure Survey，这个需要1000英镑或者更贵。因为会连整个建筑的架构都会查清楚。

这份报告会让您对自己的房子有什么潜在问题和维修费用有一定的了解，如出现比较重大的问题，还可以及时脱身，或者凭此筹码去和卖方中介讨价还加。

房产君自己的一个好朋友在3年前买房的时候，就遇到了房屋质检报告说有一个问题，会影响到未来的居住。但这个朋友辛辛苦苦找了很久的房子不想放弃，于是就拿着质检报告去要折扣，对方就给了一定的减免。

4，首付

首付一般是房款的10%，律师会跟您确定。余款和是在交房拿钥匙的时候一起提前到位。

一般首付和顺利的话，2-3个月就可以顺利完成整个流程。

5，印花税

这个跟新房一样，是根据房屋总价来算的。不会因为您买的新房还是二手房而有什么变化。

以上这些费用...... 就是我们在买房过程中需要缴纳的一些费用。

那么买房之后，房子到手了，要入住了或者要出租了，我们还需要交一些别的费用。

1，市政税 Council Tax，谁住谁交

市政税是交给房屋所在地市的，以支付收集垃圾、清扫街道等公共服务的费用，根据房价的高低，这个税费分A-H八个等级，每年从1000英镑以下到2000英镑左右，具体每个市政厅的规定不一样，根据您的房型对您的收费也不一样。

拿Westminsiter 这个区的举例子，可以看到，一年下来几百英镑到1千多英镑不等。

（以上回答发布于2017-05-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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以下内容为澳洲买房的简单流程：

定房：根据经济能力，选定心仪的房产类型；

寻找律师：买房者需要寻找澳洲境内的律师做代理；

签订合同：开发商会向买房者收集护照等资料，并以此准备购房合同；

汇首付款：房产的首付为售价的10%；

买方和卖方律师交换合同；

：如需要，则分期房和现房；

收房: 如购房者于购房时以全额支付，则在收房时便可以即刻拿到地契，但如果购房者在购房时买房，则地契由银行保管，直到还清再将地契交给房屋享有者

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