个人海外房产投资免税政策_海外投资房产有哪些风险

1.关于海外房产投资的关键指标

2.美国减税背景下，投资美国房产需要注意什么

3.投资伦敦房产 以个人还是公司名义操作更好

4.中国人可以在国外买房吗

　近年来，去纽约买房正在变成国内高净值人群海外投资的首选。纽约作为全球金融、时尚和文化的中心，也吸引了全球投资者的目光。和我一起来看看美国房产投资政策是什么。

一、与住房有关的主要税种

　在美国与住房有关的税种主要有： ①房地产税，又称不动产税。对土地和房屋征收，需要每年缴纳。税基是房地产评估值的一定比例（ 各州规定不一，多数从20% ～ 100% 不等） 。目前美国的50 个州都征收这项税收，各州和地方的税率不同，大约为1% ～ 3%。房地产税多由地方征收。②房地产交易税。房地产买卖时缴纳。不同的州税率不一样，从科罗拉多州的0. 01% 到哥伦比亚特区的2. 2% 不等，征收该税的州中约2 /3 税率低于0. 5%。密西西比等15个州不征收房地产交易税。③所得税。个人所得税实行超额累进税率，最低税率为10%，最高税率为35%，房地产出租形式的收入适用该税。资本利得税（ Capital Gains Tax） 依据房地产出售时所获得的差价收入征收，购入卖出间隔超过一年，适用的税率较低，购入卖出间隔不超过一年，适用的税率较高，与一般所得税的税率相同。④遗产税和赠予税。住房作为遗产和被赠予时征收该税。

二、住房业的税收优惠政策

　美国住房产业的税收优惠基于对象可划分为两种类型，一种是针对有房户的税收优惠，另一种是针对住房投资者的税收优惠。2007 财政年度美国联邦与住房相关的税收总支出为1311 亿美元，受金融危机的影响， 2008 财政年度有所降低，为1111 亿美元。

　1. 针对有房户的税收优惠

　（ 1） 将住房抵押利息和不动产税从应纳税收入中扣除。

　美国早期税法规定，在征收个人所得税时对所有抵押的利息支出均可减免。从1986 年起，只有用于购买、建造和修缮住房的利息支出才可以减免税收，极大地刺激了住房建设的发展和人们买房的积极性。从19 年起，有房户被允许从其应纳税收入中减去首要住房（ Primary Residence）和第二住房（ Secondary Residence） 的价值不超过100万美元的住房抵押利息。将住房抵押利息从应纳税收入中扣除是联邦最大的税务支出项目之一， 2007 财政年度约减免税收737 亿美元。除了住房抵押利息外，有房户可以从应纳税收入中减去他们在该纳税年度中为其拥有的首要住房缴纳不动产税。通过该项政策， 2007 财政年度约减免税收285 亿美元。2007 财政年度，上述两项扣除导致的个人所得税减免占当年与住房有关的税收总支出的78%。

　（ 2） 出售主要住房资本利得豁免。

　19 年《纳税者负担减轻法案》实施，对原有的住房出售资本利得税减免政策进行了调整，统一了减免的标准，扩大了受益面。根据该法案，有房户出售过去5 年内居住满2 年（ 可以是不连续的） 的首要住房的（ 部分） 获益可免缴联邦资本利得税。单身的有房户免征资本利得税的最高收益为25 万美元，已婚夫妇免征资本利得税的最高收益为50 万美元。由于美国的房价并不高、房价变动也相对较小，住房出售收益能够达到以上额度的很少。对于某些特殊情况，如工作地点变更、健康原因、不可预见的环境变化（ 死亡、离婚、分居、纳税者本人或其他特定的合格个人一胎多生） ，住房出售时可以按过去5 年内居住合格天数占730 天（ 两年） 的比例对资本利得税进行减免。每两年，有房户可享受该项优惠一次。通过该项政策，2007财政年度约减免税收168 亿美元，占当年与住房有关的税收总支出的12. 8%。

　（ 3） 针对低于免税标准的有房户的税收减免。

　低于免税标准的有房户享受不到住房抵押利息和不动产税扣除带来的所得税减免。根据2008 年实施的《住房援助法案》，2008 和2009 年，这部分有房户每年可以从应纳税收入中扣除一定数额的财产税（ Property Tax） 从而获得相应的税收减免。对于单身有房户，扣除最高额度为500 美元； 对于已婚夫妇共同申报，扣除最高额度为1000 美元。缴付的财产税低于最高额度时，按缴付的财产税额执行。

2. 针对住房投资者的税收优惠

　（ 1） 低收入住房税收补贴。

　由1986 年颁布的《税收改革法》设立，它允许合格出租房的投资商在10 年内每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例。“资格基数”取如下方法计算：从项目的开发总费用中减去地价及其他相关费用得到“合格基数”，合格基数乘以该项目中低收入住户单元所占的比例得到“资格基数”。项目位于房价相对收入偏高的“困难开发区”、低收入家庭集中的“合格人口普查区”时，将会额外得到一个130% 的“基数扩大系数”，从而提高资格基数值。对于新建项目和重大修缮项目，为期10 年的税收补贴总额相当于资格基数值的70%，每年可得到的税收补贴约为资格基数值的8% ～ 9%；对于修缮费用低于每单元3000 美元的不动产或那些同时接受其他联邦资助的不动产，为期10 年的税收补贴总额相当于资格基数值的30%，每年可得到的税收补贴约为资格基数值的3% ～ 4%。2007 财政年度，该项目减免的税收约为51亿美元，占当年与住房有关的税收总支出的3. 9%。

　（ 2） 与住房有关的免税债券发行。

　与住房有关的免税债券主要有抵押收益债券、房屋抵税凭证债券和多户住房债券。购买由各州为给首次购房的中低收入住户（ 收入不高于当地收入平均水平的115%） 提供低息抵押而发行的抵押收益债券所赚取的利息免征所得税，以发行债券获得的收益提供的低息可用于购买新建住房或者现有住房，要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。为发行房屋抵税凭证而发行的债券利息免征所得税。首次购房的中低收入家庭通过凭证可从它们的联邦税单中减去他们支付的抵押利息的10% ～ 50% （ 不超过2000 美元） 。该方法为那些收入不足以享受抵押利息扣除退税的住户提供了纳税优惠。2007 财政年度，上述两种债券的利息免征所得税13 亿美元。购买由各州为提供低息抵押资助出租房开发而发行的多户住房债券所获的利息免征所得税。这些出租房中至少应有20% 的住房单元（ 在某些目标地区为15%） 必须为收入不高于地区平均水平50% 的家庭保留，或者40%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平60%的家庭保留。2007 财政年度，多户住房债券的利息免征所得税7 亿美元。2007 财政年度，与住房有关的免税债券发行导致的税收减免占当年与住房有关的税收总支出的1. 5%。

　（ 3） 历史建筑修缮税收补贴。

　历史建筑修缮税收补贴由18 年的《税法》设立，它允许参与由联邦指定的历史性建筑物修缮工程的投资商获得联邦所得税补贴，价值1 美元的补贴就等于减去1 美元的应缴所得税。该补贴在数额上等于项目修缮花费的20%。历史建筑修缮税收补贴对于居住建筑和非居住建筑同时适用。2007 财政年度，历史建筑修缮税收补贴为4 亿美元，占当年与住房有关的税收总支出的0. 3%。

　（ 4） 出租房折旧高于按其他折旧体系（ Alternative DepreciationSystem） 导致的所得税减征。2007 财政年度，该项税收减免为43 亿美元，占当年与住房有关的税收总支出的3. 3%。

关于海外房产投资的关键指标

国家外汇管理局已经明确规定境内居民个人不可以到海外买房，海外买房的申请是无法通过国家外汇管理局审批的。个人购汇用于海外购房并非新政策，个人海外购房及投资属于尚未开放的资本项目，一直以来都不能做。

具体政策内容如下：

2016年12月31日晚间，外汇局发布“国家外汇管理局有关负责人就改进个人外汇信息申报管理答记者问”，表明个人年度购汇5万美元的便利化额度没有变化，同时重申了个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易。

事实上，个人购汇政策没有变化。此次改进个人外汇信息申报管理并未缩减个人购汇的用途或调整购汇额度，而是对前期政策的落实进行更为细化、精确的管理，主要涉及三方面内容：

一是细化申报内容，明晰个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任；二是强化银行真实性、合规性审核责任；三是对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。

外汇局指出，“当前我国资本账户尚未实现完全可兑换，资本项下个人对外投资只能通过规定的渠道，如QDII（合格境内机构投资者）等实现。

除规定的渠道外，居民个人购汇只限用于经常项下的对外支付，包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。”

相关政策文件

《院办公厅转发国家发展改革委商务部人民银行外交部关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》国办发〔2017〕74号

四、限制开展的境外投资

限制境内企业开展与国家和平发展外交方针、互利共赢开放战略以及宏观调控政策不符的境外投资，包括：

（一）赴与我国未建交、发生战乱或者我国缔结的双多边条约或协议规定需要限制的敏感国家和地区开展境外投资。

（二）房地产、酒店、影城、业、体育俱乐部等境外投资。

（三）在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。

（四）使用不符合投资目的国技术标准要求的落后生产设备开展境外投资。

（五）不符合投资目的国环保、能耗、安全标准的境外投资。

其中，前三类须经境外投资主管部门核准。

扩展资料：

据多家银行柜台、网银挂出的《个人购汇申请书》内容显示，个人购汇加强了对用汇时间和用途的申报。

《个人购汇申请书》内容警示，对于存在六大违规行为违规行为的个人，外汇管理机关将依法将其列入“关注名单”管理。个人列入名单后当年及之后两年不再享有个人便利化额度，同时依法移送反洗钱调查。

六大违规行为包括：

不得虚申报个人购汇信息；不得提供不实的证明材料；不得出借本人便利化额度协助他人购汇；不得借用他人便利化额度实施分拆购汇；不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目；不得参与洗钱、逃税、地下钱庄交易等违法违规活动。

对于境内个人经常项目下真实的购汇需求，如旅游、留学等，外汇局表示，境内个人凭有效件进行真实性购汇需求申报后，可直接在银行办理5万美元以内的购汇。

人民网-外汇局澄清：个人购汇不允许境外购房并非新政

美国减税背景下，投资美国房产需要注意什么

19年10月，我买入了第一套属于自己的海外房产，自此开始研究关于海外房产投资相关的内容。

当时买入时，是跟着非常信任的朋友一起购买的，她自己在海外拥有十几套房产，股票和基金如果不是自己认真分析，不能随意跟投，但房产其实相对简单，我看好了，就入手了。

国内的房地产市场秉持 “房住不炒” 的政策下，对仅有小资金的我而言，是动弹不得的局面，三月份买了改善型的住房后，没有了任何想法，但没想到还有海外房产的市场，顿时产生了浓厚的兴趣。

投资海外房产，要注意一下几个指标：

一，当地的GDP水平

宏观的经济研究中，经济的增长一般是从人均GDP达到1000-2000美元开始，这预示着一个国家的财富的增长，就业机会的增长，人口随之涌入，带动着整个市场经济的繁荣，住宅的开发给予人们得以繁衍生息的基本条件。

二，人口的增长率

一个国家或城市的人口是呈现金字塔型，说明这个国家或城市的人口正向繁衍，人口基数不断增加的同时，也带动了房产市场的需求。

三，经济的增长

投资房产是投资这个国家或城市的经济增长面，这个国家或城市原本依赖的实体经济是什么？是什么带动了它此时的繁荣？有什么样的政策或利好消息在刺激它的经济？这个政策有没有可长远的发展性，决定了这个国家或城市的经济增长是否健康，能否带来更好的发展，更多的就业机会，带来更多的社会效益和经济效益，这都是吸引更多的人愿意来到这里置业和发展的因素所在。

四，税收

税收对房产的影响远比我们想象得要大，海外房产投资尤其要注意税收，其中交易税，财产税，增值税是影响我们持有房地产的重要因素，一定要弄清楚。

五，房产地段

海外房产的地段很重要，一定要去实地考察，地图上的概念是模糊的， 只有真实地了解过这个城市，才能够做出正确的判断，是否符合开发商所说的情况，周围环境如何，整个国家环境如何，这些都是重要的信息。

尔后选房的标准，和国内相差不多：CBD中心，地铁房，学区房。

写在最后：

谨慎选择海外房产，考察当地市场，做好功课，可以用小杠杆去撬动大财富，任何的事情，都是一个看见它，学习它的过程。

投资伦敦房产 以个人还是公司名义操作更好

本文将基于华人地产网Huarenhouse对于在美买房置业的经验，作出详细解答。

在缴纳房产税的时间点上，我们总能听到屋主这样的抱怨。华人对于在美国买房的热情只增不减，但面对高额的房产税，不少人还是心存顾虑。美国房产税怎么缴纳？如何合理利用美国房产税免征额，减少房产税开销？本文为大家一一解读。本文就着重聊聊，自住房屋怎样合理的减免房产税。

分析美国房产税如何减额，首先要定位房屋性质，自住房与投资房可以利用的政策大不相同。

自住房屋怎么减免房产税？

据统计，美国家庭一年开支中约41%用于住房，这成为了美国家庭的最大开支项目。除去房屋维修与日常开支等，剩下绝大部分都来自于住房房产税。而计算美国买房需要缴纳的税款，包扩房屋保险税并合理规避其中的一部分，是最大化地产投资收益的最佳选择。

低估房产价值

因为美国房屋的房产值决定了房产税的税基，所以在减免房产税中，房屋的估值就起着重要的作用。首先我们需要瞭解房产估值的主要影响因素。

房产估值主要考虑两个部分：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是土地的价值。

预估主要考虑因素：周边房价、占地面积、房屋面积、房型、房龄、配套设施等。同时，美国学区房也拥有较高的价值，一般认为具有可观的升值潜力。

从以上主要因素我们可以发现，很多东西我们是无法改变的，例如：周边房价、配套设施等。

但是我们可以从房屋本身价值入手，选择一套在我们的能力范围之内的面积合适的老房子。或许我们在购房时便可以多多考虑拥有一定房龄的美国二手房。美国的二手房开发时间长，通常位于交通便利的地区，所拥有的配套不会亚于一些新房。

地段的差异对于房产的估价也有极大的影响，地段就属于土地价值。我们经济能力有限，对于热门地段没有那么执着的向往，我们或许也可以选择一些较为冷门的地区，偏远地区的土地价值往往会比中心热门地区相差很多。

不同地区，税率大不同

房产税征收额度不仅和房产的价值有关，与房产税税率也脱不了干系。不同地区，税率差距也很悬殊。

举例：美国各州中房产税税率最高的新泽西，税率已达2.35%，而税率最低的夏威夷，只有0.27%。同样一套价值100万美金的房产，你在新泽西就需要定期缴纳2万多美金的，而在夏威夷就只需要缴纳两千多美金。

逃离学区，避开高额税费

美国的房产税也被很多人称为“税”，从字面意思上理解，我们便可以一二。在美国，房产税主要用来建设学区，公共设施建设等。例如：支付学生餐费、校车费、教师工资，更换教学设施等。所以，一般房产税最高的地方，也是学区最好的地方。

针对无子女教育问题，并且不着重考虑房屋后续投资回报的家庭。不妨考虑在购房时避开那些热门学区，少让自己花些无用的冤枉钱。

房产税缴纳到一定值，获得补偿

这是美国地方针对自住房屋制定的减免政策，当需缴纳的房产税超过某一数值时，纳税人可从州得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。

举例：在加州，纳税人的主要自住房屋，就可以免除7000美元的房产税。

社会特殊群体，减免税费

美国的房产税也不是铁血法案，对于社会特殊人群，也提供相应的。

美国的退伍军人有一定的免税额。美国目前有30个州，在对退伍军人自住住宅财产进行估值时提供一定金额的免税额。不仅如此，若屋主属于65岁及以上老年人，残障人士，致残的犯罪受害者，致残的见义勇为者，神职人员中的一类，都可以享受到一定的减免税。

举例：在佛罗伦萨洲，若属于只拥有一套自住住宅，且年收入在5.2万美元以下的年满65岁以上的老人或残障人士，则可以享受房产税全免的；若收入在5.2万美元到6.2万美元之间的年满65岁以上的老人或残障人士，则可享受减免50%的房产税。

如果有即将年满65周岁的朋友想去美国养老的，也可以尽早规划，利用这一政策节税。

自住两年，增值减免

美国税法规定，屋主在购房的五年内，自住超过两年，卖房后，房屋的升值部分税费减免（夫妻可以减免50万美金，个人可以减免25万美金）。当然，将美国房产作为一种投资的朋友，更要擦亮眼睛，若是五年内，房屋没有升值，这个方法就无法奏效了！

房屋杂费，可来抵税

自住房屋在居住过程中一定会产生各类杂费，瞭解这一项，能为你节省不少开支。

问：那有哪些费用可以用于抵税呢？

答：房产税，的利息；房子的折旧费，装修费，装修折旧费；房子的维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费；房产的广告费；自己未成年孩子的抚养费等等。

对高收入者来说，省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%，相当于帮你给了一半的开支。

提醒：抵税时需要提供相关证明，维修、装修等尽量避免现金交易。

美国投资房的房产税如何减免？

更换美国房产，考虑“1031”延税?

“1031”交换是指根据美国联邦税法规定第1031条款购买房地产，来实现延迟缴纳增值税的目的。

由于“1031”，若投资人把旧房卖掉，用旧房升值所赚的钱，重新在美购房。则所赚的钱可以暂时不交美国房产税 。当然“1031”延税方法所要满足的要求远远不止这些，并且“1031”的操作要求的专业性也很高。?

提示：“1031”是缓税，不是免税，如想利用“1031”延税政策，那么美国房产投资者必须提早准备，并在专人指导下严格按照要求进行交换，以避免不必要的损失。

投资出租房，折旧问题慎重考虑

不少朋友在出租房屋报税的时候，都会面临一个要不要计提房屋折旧费用的问题。这一问题比较复杂，要因人而异。

举例：

房屋购置成本：80万美金。

租金收入：2,000美金/每月，那么整年的租金收入： 24,000美金。

其他费用：设地税是$4,000一年，然后管理费、水电费等，按照5,000美金/一年计算。

租房利润：15,000 美金（24000-4000-5000）一年。

不计提折旧纳税额度：设按15%的税率，就意味着要交$2,250的税。而且很多房东还有自身工作收入，这样税率可能突破15%，这样要交的税就更多了。

计提折旧后纳税额度：房屋按照标准27.5年期计提折旧，折旧费用为$29,090（$800,000/27.5）。那么租金利润就会亏损14,090美金（$24,000-$4,000-$5,000-$29,090）。意味着，租房的租金部分不用交税。而且还可以用这笔亏损抵减你当年的其他收入，降低家庭的税负。

但是，计提折旧只是把这部分折旧延迟到卖房时再来交税，设如果十年后：

卖房价格：95万美金。

房屋成本：51万美金（$800,000-$800,000/27.5*10）。

卖房利润：44万美金（$950,000-$510,000）。

计提折旧后的纳税额：如果是$44万的卖房利得，税率可以高达15%（长期资本投资利得最高是20%），那就是要交66,000美金的税。

不计提折旧纳税额：房子的成本还是80万美金，那卖房的利润就是$150,000，缴纳税金为22,500美金。

卖房时，计提过折旧的房屋比没有折旧的房屋多交了43,500美金的税。但十年来，房主通过折旧为自己省下来的税也是$40,000，但是不折旧房屋十年来交的税是$45,000（$2,250*10+$22,500），这样看来房屋折旧更省钱。

不过，以上只是提供了一个计算方式，不同家庭情况不同。折旧房屋在卖房时，计提的折旧会按照家庭当年收入的税率来交税，所以一般卖房之前要仔细考虑清楚，对卖房当年的收入提前做一个规划。

·?投资房产用于出租，利息可抵免

美国国税局对于身在海外，但仍积极参与房屋管理的屋主有很多的减免房产税和优惠的政策，即应税收入＝租金收入-费用（利息，房产税，维修费，折旧费等等）。因此，由于利息较低，出租类住宅的屋主考虑购房，并保留好出租过程中的各类费用证明，用来抵免房产税。

中国人可以在国外买房吗

如果未来打算买很多套房，不如把这些房产以公司的名义买，税费按照公司税来交，会减免很多。

用公司盈利的盈利税，即去掉所有的成本之后（包括利息，中介，物业等），公司税的收税比例是20%；如果是个人的话，就要按阶梯算税，6万镑一下平均30%多的税率。如果年收入超过6万英镑，超出的部分交40%的税。

海外投资房产可以找莱坊国际进行咨询。莱坊国际投资部致力于为客户提供一站式全球地产服务，无论客户身处国内或国外，都可以享受到国际物业服务、租赁管理服务、家具内饰设计服务、会计税务服务以及转售服务。凭借全球60个国家超过512个办公室以及19030名专业人士的庞大网络优势让客户更为有效，更为合理的挑选海外住宅。

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中国人不可以在国外买房。中国人要在国外购房，要办理移民，才可以在国外购房；中国居民不可以到海外买房。

在海外买房被外汇局界定为境外投资，而不是消费；境外投资属于项下，在中国，非常严格。根据外汇局的政策，境内企业可以在境外投资，如设厂、并购、参股、设子公司等；这些业务的流程、操作都有明确的规定；但境内居民个人在境外投资，除了与特殊目的公司有关的政策，就没有其余的政策了；境内居民个人可以通过外汇局办理的外汇业务，只有移民转移、继承转下的业务，还有最新推出的参与境外上市公司等，并没有对在境外投资、买房做出过什么规定。

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