海外房产交易会_海外房产买卖

1.海外买房常见的几个潜在风险

2.如何到海外买房

3.海外房产交易流程 海外房产交易技巧有哪些

4.美国房产过户解析

5.许多人想去西班牙购买房地产，那么西班牙买房的流程是什么呢？

6.如何购买海外房产及注意事项，出国买房子哪个国家好

在海外买房一般会面临4个方面的风险，包括交易流程中的、硬件设施方面的、政策方面的，以及汇率和利率方面的风险。

1.交易流程中的风险

投资人如果没有选择经纪人代理，自行联系卖家，交易中存在的诸多风险将会增加，体现在对房屋产权的调查、买卖合同的条款、违约的约束与惩罚等等方面。因此，选择富有经验的优秀经纪人，可以很大程度上规避交易流程中的风险。

2.硬件设施的风险

在海外不动产交易的过程中，硬件设备的状况非常重要。在海外交易过程中有一个关键步骤就是验房，验房可以极大程度的规避硬件方面的风险。专业的验房机构会为买家提供一份图文并茂的书面房屋检查报告，详细说明房间各个地方存在的问题，并提出维修建议。

3.政策方面的风险

目前主要的海外房产投资国家对投资人均没有进行限制，除了澳大利亚规定海外投资人只能购买新房。但没有限制不代表不会受到各国政策方面的影响。例如，2016年的美国美联储的加息，就是属于整体政策调整对房产市场产生影响。此时的利率（4-4.35%）已经高于之前大约0.5%甚至更多。

4.汇率、利率方面的风险

汇率和利率一定意义上也属于国家的政策方面，但其风险不容忽视。

风险始终伴随投资行为，因此，提前了解可能的风险，对海外买房具有重大意义。涉足海外市场时，建议投资人寻求专业房产经纪公司帮助。

海外买房常见的几个潜在风险

截止到2020年，海外房产的价格在30万人民币以上。

据介绍，次贷危机之后，无论是购买土地还是二手房，在美国均要求一次付全款。这样的规定无形中阻止了中国市民“用房租抵”的美梦。

市场上目前最便宜的房产加上各项费用也要五十万元人民币，就算如今在北京有很多人具备这样的经济实力，但要进行纯粹的投资，而且还是把钱花在大洋彼岸的另一头，就需要投资者着实考虑一番了。

众所周知，美国的经济遭受到很大的冲击，房地产行业的损失更是首当其冲，可以预计到它的复苏将是一个漫长的阶段，如果中国投资者要进入美国地产行业，就必须做好打持久仗的准备。

扩展资料：

海外房产交易过程：

1、买卖要约：买方向卖方提出报价，在卖方接受买方的要约后，可以说买卖要约已经形成。房屋检验，买方可以在卖家接受报价后聘请有执照的验屋师对房子进行检验。房屋买卖合同，如果买方的要约，是由经纪人帮买方准备的话，买方必须要确认要约，所以签订要约，后买方应及时联系买方的律师。

2、房屋，如果签订买卖合同后，买方就可以申请了，房屋产权调查，签订买卖合同后，买方的律师会找专业人士对房屋产权进行调查，确认卖方有权出售该房产，同时确保房屋产权没有任何瑕疵。

过户，批准，以及产权没有问题后，买方的律师，卖方律师，以及方，会协调安排过户的时间和地点．过户后事宜，本律师事务所会在每一个房产过户时，为买方提供书面的“过户后需知”，以提醒买方过户后应注意事项。

如何到海外买房

有投资，就有风险。跨国买房，陷阱更是“云山雾罩”。为此，我们集纳一些常见潜在风险，供购房人参考。

期房变“纸房”

塞浦路斯开发商确实在这场银行危机中受到影响，导致原本在北京春展预租四个展位的塞浦路斯开发商，最终租了两个展位。塞浦路斯部分开发商甚至打出“30万买2套”广告来北京卖房。

中介移民机构坦称：“银行危机后，大额存款账户被部分冻结，部分开发商困于现金流压力，力求卖房解套。”目前还是推荐投资者买现房，“现阶段买期房虽然能在价格上优惠些，但这些纸上的房子可能永远只是纸房子。在这次危机中抗不过去的开发商，怎么会有机会建呢？”

海外买房别忽略治安

“千万不要抱着抄底的心态在美国买房！”底特律的房子都价了，但白给也不敢要啊。当地治安不好，犯罪率又高。如果你买了房子，万一房子被坏人点了影响邻居生活，房主难逃干系。还有那些并不了解当地环境，就想图便宜去美国买个房租出去赚房租的，一旦房子在出租过程中出现任何问题，全得由房主负责。尽管不同洲的法律不尽相同，但基本上都倾向于保护租客的利益。如果人不在美国，房子漏水了或者出毛病了，房主没有及时修缮，等到的就是法院的传票。

当心存款缩水

中国有严格的外汇管制，每人每年只能兑换最多50000美元。海外买房可以使用亲戚朋友的额度，并请他们帮助汇款出境。海外资产汇入没有限制。有移民专家提醒，到塞浦路斯买房移民的投资人，还得想法避开银行征税。有报道称，此前投资塞浦路斯的中国人，30万欧元买房款还在银行账户，碰到危机，减记20万没有了，剩下(受存款保险保护的)10万也买不了房。

买学区房要看片区

美国的学区房，只要能拿出居住房子的水电费清单和孩子接种疫苗的单子，学校是一定要让小孩子入学的。但如果房子的住址不属于这个学区，校方有权拒绝。美国是13年义务教育(K-12)。公立学校到高中毕业是全部免费的，交给学校每天大概1美元多的午餐费就行了。如果家庭经济状况不佳，可以向学校申请，连这1美元多的午餐费都可以免。书本、教辅材料都是免费的(学期末要还回去)。当然，教育免费是以这个城市居民缴的房产税支持的，其中也包括你自己缴的房产税在内。而非学区房的孩子只能上私立学校，学费开支很大，所以大多数人购房都选择好的学区。

买房课堂

做好功课再出手

一般而言，美国对外国投资者持欢迎态度。中国人只需要提供个人明和合法入境美国的签证即可。只要你拥有中国护照，即使没有美国签证，也可以通过传真完成交易，但买房手续相对复杂。房产交易的基本流程如下：

持有中国护照和合法来美签证的中国人申请正式提前批准信(30%以上首付)，选择想要买房的地区。然后与自己的房产经纪人讨论购买要求，经纪人介绍看房，选房。这里需要说明的是，房屋买卖双方都有各自的经纪人，讨价还价的过程也都由双方经纪人来完成，由于美国人认为口头谈钱并不礼貌，所以每一次报价都需要通过经纪人以书面形式报出。

此外，如果你的报价过低，还有可能会被房主认为“不礼貌”而拒绝交易。价格谈拢后，需要填写买房出价合约书，付定金支票，定金支票存入第三方公证托管公司。之后，便是房屋检查、维修以及一系列的房屋报告审阅，包括公证托管书、前期屋主(产权)报告、白蚁检查报告、房屋保险等。等资料签署后，便进入到公证托管的结尾步骤，随后便是交房检查、银行放款、资料登记和交收钥匙。视材料齐全的程度，走完整个流程在2个星期到2个月之间。

在美国买房首先要明确需求。是为子女教育自住还是投资，不同城市的气候条件、法律政策、人口构成、文化氛围都是不应忽视的因素。在美国看房，也不是你想什么时候看就能什么时候看的，如果没有预约就贸然前往，只能填齐一叠厚厚的资料，然后开始漫长的等待。

美国养房子的费用主要包括房产税、房屋保险和物业费。除了交房产税(各州房产税率不同，大约在1%到3%之间)外，如果购置的房子在自然灾害多发州，还要在房屋保险中，额外购买加保地震险、飓风保险等。而物业费则根据不同的房型不尽相同，但一般年代越久远的房屋物业费越贵。上述费用，买房人也要考虑在内。

（以上回答发布于2016-03-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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海外房产交易流程 海外房产交易技巧有哪些

海外买房的步骤如下：

选房，议价看房选房：

根据家庭需要和财务能力选定合适的地点、价位和房型，确定欲购房源。出价议价：经过买卖双方的经纪，互相讨价还价，卖家接受出价及其它的条件。成交纪录单：由经纪人将成交价、买卖双方的姓名地址、双方律师地址与联络方式、大致的过户时间等等记录在案(DealSheet)，提交给双方律师，供其准备买卖合同时参考

签订合约商谈合同条款：

比如在纽约，买卖双方都需要聘请专业的律师代为拟定合约并检查条款。买方律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据客户的具体情况进行更改，删减，或添加。正式签约：签约时，买方一般需缴纳房价的10%作为定金，并存入卖方律师的托管账户（EscrowAccount）。买方律师将签好的合同与定金一起送给卖方律师，待卖方签字并将签好的合同送回给买方律师，合同正式生效。

，产权产权调查：

合同签署完毕后，买方律师向产权公司订产权报告并审阅，看该房屋的产权是否存在问题，可不可以过户；买方需要购买产权保险，以保护自己的权益。申请：如果买方需要，买方需要与银行联系商讨事宜。如果您的合同条款中明确合同是取决于您是否能取得的，那您不能取得时，合同取消。如果合同中没有该条款，或是明确合同不取决于您是否能取得，那无论您能否取得合同都将继续。

过户交房买主验屋：

过户前48小时内，经纪会带买家进行最后的检查(FinalWalk-through)，确定水电气工作正常以及公寓其它状况良好。产权过户：买者律师会预先通知买主过户交接的所有费用，最后过程是在律师楼签署过户文件，付清过户费用，完成产权交接事宜。过户后，产权公司会把房契(Deed)资料交给纽约市登记。

美国房产过户解析

海外的房屋现在极其吸引人，而吸引人的点不光是在于一些流程，更多的还是在经济上和国内的差距，但是现在部分人只是有了想法，有想法后更为关键的还是在于了解，只有是充分的进行了了解。海外房产交易流程？海外房产交易技巧有哪些？

海外的房屋现在极其吸引人，而吸引人的点不光是在于一些流程，更多的还是在经济上和国内的差距，但是现在部分人只是有了想法，有想法后更为关键的还是在于了解，只有是充分的进行了了解，那么这件事情的进行想法才可能是变为现实，那么问题就来了，海外房产交易流程？海外房产交易技巧有哪些？

海外房产交易流程？

买方向卖方提出报价，在卖方接受买方的要约后，可以说买卖要约已经形成。房屋检验，买方可以在卖家接受报价后聘请有执照的验屋师对房子进行检验。

1、美国：购房目的，选经纪人，预批，产权过户，房屋检查，签订合同，申请，购买保险，交款过户。

2、澳洲：选房锁号，冷静期，签订合同，办理，缴印花税，支付首付，房屋交接，购买保险，委托中介。

3、英国：预算，挑选物业，交付定金，第二笔定金，交换合同，委任律师，申请按揭，验房，完成交易。

4、日本：需求整理，寻找卖家，参观选房，头款支付，购房申请，资金规划，购房签约，尾款支付，购房完成。

5、加拿大：购房方向，挑选经纪，看房选房，获得，细致验房，签订合同，寻找律师，付清首付，完成购房。

海外房产交易技巧有哪些？

1、在海外买房子首先要将购房款转移到海外帐户。对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在海外买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行证明，是英文的。

2、看上海外房子后，该怎么出价。海外一般是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在近期的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。

3、产权不表示要拥有一辈子。众所 ，许多刚来的中国买家都会有在海外买房就要住一辈子，甚至要代代相传的观念。其实这与海外的实际情况不太相符。根据历年平均统计，意大利人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变，子女外出读书，家庭人口变化，或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。

上述内容主要所描述的就是我对于海外房产交易流程？海外房产交易技巧有哪些的总体介绍，海外房产交易的进行除了是要在流程上面有足够的了解，对于一些政策上的认识也需要有，因此难度并不会比国内低很多，更多的也是要消耗时间，但若是真的做到足够了解，再加上技巧的使用，事情也不会很复杂了。

许多人想去西班牙购买房地产，那么西班牙买房的流程是什么呢？

　现在很多人会选择去到海外购房，尤其是美国的房产在投资人心中一直居高不下，那美国购房过户流程是怎样的?我为各位介绍一下美国房产过户解析。

　在美国买房过户一般会请过户律师，请过户律师的主要目的是保证买主得到合法产权，所以买主有权选择过户律师。如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。律师在过户前会检查产权史(titlesearch)，查明卖主确实拥有产权，可以把房子卖给你。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。

? 产权检查还能发现与房产有关的债务(lien)，比如拖欠税金(real estate tax lien)，(mortgage lien)，装修费(mechanic’s lien)等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题，过户后律师会到当地土地管理局(department of land record)把房契登记在买主名下。为了防止意外，银行还会要求买主为银行买产权保险(title insurance lender’s coverage)。屋主自己的产权保险(owner’s coverage)，买主有权决定买不买。

　过户前一个星期要落实。如果利率还没锁定(lock)，要马上锁定，以免过户时措手不及。还要根据过户公司给的过户费清单(hud-1)草稿，把过户费准备好，并通知银行什么时候要多少钱。

　过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理账单(repair invoice)。一般修理应有90天的保修期，修理账单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子再检查一遍(final walk through)。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主该留下的东西都在，还要记录水电气表的数字。如果发现没修好的东西，过户时还要与卖主交涉。

　在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票(casher check)。现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。

　在美国买房，过户费包括五个部分，与有关的费用，银行预收款，中间账户预扣款，与产权有关的费用，以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的2%到4%，不包括首付部分。

　 与有关的费用(items payable in connection with loan)

　银行预收款(items required by lender to be paid in advance)

　预付一个月的利息

　保险的总数大约1.5%，可按月付，首付达20%的可不用买保险

　一年房屋保险，约每$1,000收费 $1.0到$2.0

　中间账户预扣款(reserves deposited with lender)

　预扣两个月的房屋保险费

　预扣两个月保险

　预扣两到七个月的房地产税，取决于过户月份

　与产权有关的费用(title charge)

　过户律师费(settlement fee)$200-$350

　产权检查费(title search)$100-$200

　银行产权保险(title insurance lender’s coverage) 每$1,000$2.4左右

　屋主产权保险(owner’s coverage) 每$1,000房价$1.8左右

　公证等其它费用

　登记税和过户税( recording and transfer charges)

　登记费(recording fee) 80

　市/郡过户税/房产证印花税(city/county tax/stamps)为房价的1%

　州过户税(state tax/stamps)为房价的0.5%，在马州第一次买房，买方的0.25%减免。

　州登记税(state recordation tax)，马州为每$1,000房价$6.90。如果是自住房，前五万不付登记税。华盛顿特区40万以下的房子为房价的1.1%，40万以上的1.45%。维州为每$1,000房价$3.34

　马州的惯例是买卖方分担登记税和过户税，但新房建筑商不付这些税，全由买主付，所以买新房比买旧房要多付1.1%的税钱。华盛顿特区的惯例是卖主付过户税(1.1%)，买主付登记税。华盛顿特区第一次买房虽然不减免过户税，但在买房当年报收入税时，自住屋可减免5000收入税。如果调整后的家庭收入高于11万(或一个人收入高于七万)，只能减免2500，高于13万(或一个人高于九万)则没有减免。

　过户律师还会建议买主购买地界勘察图(survey)。有人问为什么每次卖房都要重花钱做地界勘察图，就用卖主的那张不是可以省钱吗。律师的回答是，重做可保证地界图的精确性和真实性，否则可能会有人钻空子给图。简单的地界勘察图(house location drawing)是画有房子位置和地界的平面图，费用在$150到$300。复杂的还有三维房屋与地界定位(boundary survey)，费用在$450到$2,000。做一张最简单的就可以了。

　过户费清单还会有poc的字样，意思是在过户前付过了(paid outside of closing)，比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时付。房屋保险费可以先付，也可以在过户时付。

　过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的。如果没有，绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时，主要的任务就是签字交钱，要签很多文件。过户律师先把过户费清单(settlement statement)过一遍，如无异议，就把所有的文件拿出来，让卖主和买主签字。签完字后，买主把支票交给过户律师，过户律师把所有签了字的文件拿去复印，交给签字人一份。最后卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。

如何购买海外房产及注意事项，出国买房子哪个国家好

西班牙买房的流程是什么？来看看详细的清单一、调查房地产，买房提出要约

类似于欧洲其他国家的购房流程，外国人在西班牙买房的流程是买家看中一套房子后会提出要约。卖方接受的，买卖双方签订初步合同，买方支付一定比例的定金，通常是购买价格 10%。一般来说，卖方的房地产经纪人需要报价。与其它国家一样，价格可以协商。

房地产的要价是指标，而不是需求。除非价格特别有吸引力或买家与其他买家竞争，否则最好以低于要价的价格开始谈判，但不要低到冒犯卖家。基本的价格谈判通常是口头的。一旦达成大纲协议，买卖双方应让公证人以书面形式达成报价。

二、聘请律师或房地产公证人

西班牙公证人不是销售人员。因此，澳大利亚移民强烈建议购房者聘请律师完成尽职调查。购房者负责财产登记。公证人可以收费提供此服务，也可以通知登记处无需完成完整登记即可销售。

需要注意的是，人们必须委托在西班牙律师协会成功注册的专业律师。要知道，他们将有一个注册号，购房人士可以向其索取，然后与律师协会核实，以确保聘请的靠谱的专业人士，以防被骗。当然，注册不能保证诚实或能力，但这是最低标准。为了保证顺利买房，最好选择有资质的老律师，他们会为买家提供最好的服务。

三、安排律师或专业人员进行尽职调查

虽然买家可以在没有任何调查的情况下购买西班牙房产，但他们不能这样做。因为如果购买的房地产存在重大缺陷，这些缺陷将一直困扰着购房者，并可能在未来支付相关费用。对查现有物业通常有两种主要方式。估价报告是一种表面调查，可为买家提供有关房产市场价值的状况。此外，深入的建筑调查也很重要，可以让购房者对房地产状况有深入的了解。

四、西班牙购房需要委托翻译

当海外人士在西班牙买房时，他们会提供律师和翻译名单，他们可以说西班牙语和另一种语言。人们可以委托专业人士获得更好的服务。

五、购买西班牙房屋保险是非常必要的

澳大利亚强烈建议购房者在西班牙购买房屋保险。住房保险单（包括自然灾害、火灾和其他损坏的财产结构）通常是住房的前提。当然，最好买一份财产保险，尤其是那些长期不住在西班牙的海外人士。购买财产保险绝对是一个明智的选择。总的来说，西班牙买房移民的整个过程并不复杂。最需要解决的问题是委托专业人士，这样整个过程就会顺利得多。对于想在西班牙买房移民的海外人士来说，在西班牙买房是第一步和非常重要的一步！

海外买房和国内买房的另一个不同点是，购房后还得学管理房产，这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭等，屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责，如果做得不好，会受到了市政部门的警告、甚至罚款。

市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。

海外买房注意事项：

四大风险：政治、政策风险 汇率、信息不对称

律师提醒，一些中介公司喜欢夸大其词，投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如，第一步选择国家和地区，就应着重考虑该国政策的稳定程度，是否存在情绪。各国的购房政策不断变化，因此，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做，既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者做特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%，才准境外人士购房；在东南亚国家如泰国，不允许海外投资人拥有土地，即不能购买别墅，只能购买公寓楼，新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序，聘请当地经纪师、律师前，就了解和思考清楚。

选定有购买意向的和地区后，开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司，他们熟悉该国法规、风俗和市场，有较多交易经验，有些甚至是一些楼盘的一级代理商，在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。

跟本国买房一样，项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素，涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低，经济发展快或复苏前景明确，房价上涨趋势明显的国家应作为首选。

相比于国内购房，汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产，如果澳元汇率跌30%，这就相当于同一套房子，即使房价不跌，现在买相比汇率跌之前，价格打了7折。

受买房赠送户口的国内做法的影响，有人对境外买房存在一个误解，以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目，一般并不与移民挂钩，不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如，美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房，但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司，他们的美加移民顾问金洁介绍说，“美国的投资移民，要求至少拿出50万美元进行特定项目投资，此项目由美国选择。各州情况有不同，以加州为例，申请投资移民的人士需要投资至少100万美元，并雇佣3——5名当地公民工作，而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件。”